濟南房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

濟南房地產(chǎn)市場調(diào)查報告1、本次實習的目的：深入房地產(chǎn)行業(yè)，分析了解濟南房地產(chǎn)的市場2、本次實習的內(nèi)容：

我調(diào)查了濟南房地產(chǎn)的各個片區(qū)，了解了每個樓盤的大體情況，并且對每個樓盤做出SWOT分析，寫片區(qū)分析報告。

3、本次實習的收獲：

對濟南房地產(chǎn)市場的大體了解。

濟南樓市盛夏“火熱”，眾精品樓盤現(xiàn)銷售高峰。市場的供不應(yīng)求是市場繁榮的先決條件，濟南城市化進程的加快和人均收入的增加，使得濟南樓市需求市場長期處于穩(wěn)定增長的勢態(tài)，并且，濟南市民對房地產(chǎn)始終保持較高的忠誠度，在股票等其他投資形式激增的環(huán)境下，大家對樓市的關(guān)注度依舊不減。樓市中新增的中小戶型產(chǎn)品也成為需求激增的主要因素，適合的產(chǎn)品加上適中的總價，成為部分首次置業(yè)者關(guān)注的焦點。其次是開發(fā)商開發(fā)運營水平的提高。進入濟南樓市穩(wěn)定發(fā)展時期，眾多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)從摸索期逐步過度到發(fā)展期，提高期。部分房產(chǎn)項目在項目定位之初就進行全面的市場調(diào)研，盡量在產(chǎn)品定位和規(guī)劃方面貼合市場需求，做足了前期準備工作，在銷售階段取得良好的銷售業(yè)績也是必然的。

在剛剛過去的5年中，濟南東部房地產(chǎn)市場得到了迅速的發(fā)展，其交通、配套及環(huán)境等都有了極大的改善。先前只是作為大濟南發(fā)展藍圖下的一個板塊，但現(xiàn)在卻以其自身的發(fā)展勢頭，逐漸擁有了屬于自身的版圖雛形。濟南“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的戰(zhàn)略目標在濟南東區(qū)板塊的帶動下也變得更加完美、靚麗。

濟南在城市規(guī)劃中將“東拓”放在首位。這幾年，濟南在東部的規(guī)劃力度加強，投入資金越來越多，東部建設(shè)已成重中之重。在“東拓”大勢下，濟南東部將形成燕山片區(qū)、東部城區(qū)及章丘有機結(jié)合的大東區(qū)。

東部交通網(wǎng)系發(fā)達，為東部發(fā)展提供了有力的保障。東部的交通系統(tǒng)順暢，繞城高速、濟青高速公路、京滬高速公路、京福高速公路與之緊密相連，到濟南國際機場十分便利，104、309、220國道縱橫交錯，已經(jīng)形成了四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。目前高新區(qū)內(nèi)貫穿東西的有旅游路、經(jīng)十路、工業(yè)南路和花園東路四條主干道，除此之外，橫向的道路還有新濼大街、天辰大街、世紀大道和涵源大街等，縱向的道路雖然沒有像橫向那樣擁有諸多主干道，但是有賢文快速路、崇華路、新宇路、穎秀路、開拓路、劉智遠路等道路，這些足已能保證交通的順暢。

經(jīng)十東路的修建，把章丘和濟南緊密地聯(lián)系在了一起。章丘交通便利，經(jīng)十東路緊密聯(lián)系了章丘和濟南，經(jīng)十東路讓章丘和濟南融為了一體，而商業(yè)圈也開始向章丘滲透。相對于濟南目前的房價，章丘目前的房價是很低的，住宅項目均價在2500元/平方米左右，最高的3300元/平方米，而且各項設(shè)施完備。

章丘以輕工業(yè)發(fā)展為主，極少有大型重工業(yè)基地，因此，它的污染也是非常輕微的。旅游資源豐富，章丘擁有多處自然風景區(qū)，白云湖、朱家峪、百脈泉每年都吸引大量游客前來觀看。目前，眾多房地產(chǎn)商將目光鎖定在章丘，齊魯澗橋、百脈豪庭、繡水如意、中國諾貝爾城、山水泉城等房地產(chǎn)項目都在這里落戶。

濟南城市西部房產(chǎn)頗有異軍突起的趨勢，從陽光100到實力榮祥花園，再到外海國際中央花園和新世界陽光花園，西部樓市在大家的不經(jīng)意之中便熱了起來。近幾年的，如群盛華城及泉城花園等樓盤的出現(xiàn)，又制造了一個更強勁的上升勢頭。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度講，由于擁有大量可以改造的城區(qū)土地、成熟的生活配套，并且檔次正在提升、交通已經(jīng)比較發(fā)達，西部區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)受到了高度的重視。目前，西部房地產(chǎn)市場相對來看，還并不能夠稱得上已完全進入正規(guī)，雖說樓是在轟轟烈烈地建著，房子也在一天一天地賣著，但是開發(fā)相對來說還是不算太均衡，如以二環(huán)西路和段店立交橋為界，向東城市環(huán)境和城市功能及建設(shè)項目明顯好過西面，向西南的樓盤基本已經(jīng)成型，但是向西北的房子卻規(guī)劃相對效弱。

濟南西部房地產(chǎn)產(chǎn)品從結(jié)構(gòu)上來看其實并不豐富，住宅方面80%以上的都是以多層和小高層為主，很少有別墅和公寓項目。

西部由于歷史留下的諸多原因，一度為本地人和外地人視作經(jīng)濟落后、消費水平低、居住環(huán)境差的代名詞，一段時間以來，由于各種原因，西部各行業(yè)無法得到有效的發(fā)展支持，東西部差距不斷拉大，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中的一個典型代表，西部房地產(chǎn)市場從整體上看，無論從價格上還是從小區(qū)素質(zhì)上，較東部及南——偉東帝景熱銷市場，也證明了該項目的成功。而南部另一大盤——魯能·領(lǐng)秀城堪稱“江北第一大盤”，無論其規(guī)模還是其配套都是極其恢弘，其總占地5000余畝，建筑面積324萬平方米，配套建筑面積46萬平方米，可容納8萬人生活居住，成為濟南有史以來投資規(guī)模最大、檔次最高的城建開發(fā)項目。該項目內(nèi)，教育、商業(yè)、休閑等設(shè)施一應(yīng)俱全，多樣化滿足了現(xiàn)代消費需求。

隨著濟南城市建設(shè)的不斷深入，人們開始從傳統(tǒng)的市中心向城市周邊延伸，而城南，由于獨特的地理位置和良好的自然環(huán)境，一直受到眾多房地產(chǎn)公司的青睞和廣大市民的歡迎?！案毁F”或者說是“尊貴”也一直伴隨著南城地產(chǎn)的發(fā)展。

案例一，于今年六月二十三號隆重開盤的鑫苑·碧水尚景，在開盤當天售出了很好的成績。

鑫苑·碧水尚景占地面積61500平方米，總建筑面積110000平方米。鑫苑碧水尚景11萬㎡現(xiàn)代國際高尚社區(qū)，以建筑對話藝術(shù)，規(guī)劃超前、氣質(zhì)高貴，17棟（?。└邔优c1棟臨街商業(yè)，在簡約的線條變幻中圍合出安全而靜謐的現(xiàn)代主義至尚空間；三線雙氣、中水系統(tǒng)、地下車庫等金裝配套讓居住與世界同步；70米闊朗樓間距，入口節(jié)點景觀、中央靈動水系、主題休閑廣場形成點線面和諧交融的詩意人居，以藝術(shù)節(jié)奏勾勒空間的節(jié)奏韻律。

其優(yōu)勢與機會：

（1）位于北園大街與東工商河交匯處向北300米，標榜地段，扼守城市發(fā)展脈絡(luò)濟濼路、北園大街、大緯二路等城市主干道環(huán)繞四周、交通順暢；

（2）長途汽車總站、火車站近在咫尺，濼口服裝城、西市場市場等商圈云集，坐地生金，財源盡在掌握；

（3）以建筑對話藝術(shù)，規(guī)劃超前、氣質(zhì)高貴，17棟（?。└邔优c1棟臨街商業(yè)，在簡約的線條變幻中圍合出安全而靜謐的現(xiàn)代主義至尚空間；三線雙氣、中水系統(tǒng)、地下車庫等金裝配套讓居住與世界同步；

（4）70米闊朗樓間距，入口節(jié)點景觀、中央靈動水系、主題休閑廣場形成點線面和諧交融的詩意人居，以藝術(shù)節(jié)奏勾勒空間的節(jié)奏韻律。

（5）戶型面積32-144㎡，戶型類型較多，滿足購房者的需求。

其劣勢與威脅：

（1）交通的順暢，同時帶來了噪聲的污染；

（2）土地增值