整縣推進(jìn)分布式光伏法律風(fēng)險(xiǎn)管控

匯報(bào)人：XXX2023年X月X日整縣推進(jìn)分布式光伏法律風(fēng)險(xiǎn)管控CONTENTS目錄一二三四整縣推進(jìn)分布式光伏政策分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)一整縣推進(jìn)分布式光伏政策一、整縣推進(jìn)分布式光伏政策2021年6月，國(guó)家能源局發(fā)布了《關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點(diǎn)方案的通知》，正式拉開了分布式光伏整縣推進(jìn)的帷幕。676個(gè)縣（市、區(qū)）被納入試點(diǎn)名單，分布式光伏正進(jìn)入加速發(fā)展的全新周期，帶來(lái)的是市場(chǎng)格局、商業(yè)模式與投資邏輯等多個(gè)維度的變化。一、整縣推進(jìn)分布式光伏政策?開發(fā)市場(chǎng)主體基本落實(shí)，開發(fā)建設(shè)積極性高，有實(shí)力推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。?黨政機(jī)關(guān)建筑屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于50%；學(xué)校、醫(yī)院、村委會(huì)等公共建筑屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于40%；工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不利于30%；農(nóng)村居民屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于20%。一、整縣推進(jìn)分布式光伏政策一、整縣推進(jìn)分布式光伏政策一、整縣推進(jìn)分布式光伏政策?鼓勵(lì)各試點(diǎn)縣(市、區(qū))工作專班通過市場(chǎng)竟?fàn)幍姆绞?，相?duì)集中配置屋頂資源，并對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)情況

緩慢，或者安全質(zhì)量問題嚴(yán)重的投資商和工程服務(wù)企業(yè)納入征信系統(tǒng)。?鼓勵(lì)各試點(diǎn)縣(市、區(qū))以整鎮(zhèn)(鄉(xiāng))、街(園)推進(jìn)的方式，由各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)根據(jù)資源屬性的特點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目難度、獲利水平分別打包，形成相對(duì)集中統(tǒng)一的包裝項(xiàng)目，自主確定開發(fā)模式和投資合作對(duì)象。二分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求（一）合規(guī)性手續(xù)要求工商業(yè)屋頂分布式項(xiàng)目可以豁免哪些前期合規(guī)性手續(xù)？《分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目管理暫行辦法》(國(guó)能新能〔2013〕433號(hào))第十一條

項(xiàng)目備案工作應(yīng)根據(jù)分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目特點(diǎn)盡可能簡(jiǎn)化程序，免除發(fā)電業(yè)務(wù)許可、規(guī)劃選址、土地預(yù)審、水土保持、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等支持性文件。二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求

第十三條

各級(jí)管理部門和項(xiàng)目單位不得自行變更項(xiàng)目備案文件的主要事項(xiàng)，包括投資主體、建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式等。確需變更時(shí)，由備案部門按程序辦理。

工商業(yè)屋頂分布式項(xiàng)目需要取得備案，備案工作免除規(guī)劃、用地等手續(xù)。二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求是否豁免辦理環(huán)評(píng)手續(xù)？《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》(2021年版)》(生態(tài)環(huán)境部令第16號(hào))二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》第三十一條

建設(shè)單位未依法備案建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表的，由縣級(jí)以上環(huán)境保護(hù)行政主管部門責(zé)令備案，處五萬(wàn)元以下的罰款。二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)

單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。工商業(yè)屋頂分布式項(xiàng)目建設(shè)是否需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證？(“工規(guī)證”)二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求關(guān)注項(xiàng)目所在地關(guān)于屋頂分布式光伏的相關(guān)建設(shè)規(guī)范要求

一般來(lái)說，對(duì)于安裝高度都有相應(yīng)限制。二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》第二條特殊建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)審查、消防驗(yàn)收，以及其他建設(shè)工程的消防驗(yàn)收備案(以下簡(jiǎn)稱備案)、抽查，適用本規(guī)定。本規(guī)定所稱其他建設(shè)工程，是指特殊建設(shè)工程以外的其他按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程。二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求二、分布式項(xiàng)目合規(guī)性要求分布式項(xiàng)目電網(wǎng)接入手續(xù)1.項(xiàng)目業(yè)主向電網(wǎng)公司提出并網(wǎng)驗(yàn)收和調(diào)試申請(qǐng)2.電網(wǎng)公司受理并網(wǎng)驗(yàn)收和調(diào)試申請(qǐng)3.與電網(wǎng)簽訂購(gòu)售電合同和并網(wǎng)調(diào)度協(xié)議4.安裝電能計(jì)量裝置5.完成并網(wǎng)驗(yàn)收及調(diào)試6.項(xiàng)目并網(wǎng)運(yùn)行三場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑、房屋、構(gòu)筑物，屬于違章建筑，縣級(jí)以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門有權(quán)要求限期拆除，沒收實(shí)物或違法收入，并處罰款。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1：房屋產(chǎn)權(quán)及建設(shè)手續(xù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《租賃合同司法解釋》:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?《消防法》：未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格的建筑，禁止投入使用，經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《商品房屋租賃管理辦法》：有下列情形之一的房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的；(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；(四)法律、法規(guī)

規(guī)定禁止出租的其他情形。(不包括未取得產(chǎn)證的情形)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛

案件若干問題的意見>的通知》：當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)

權(quán)證書為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于<合同法>施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

合同效力問題的指導(dǎo)意見》：“土地使用權(quán)人辦理了合法的報(bào)建

手續(xù),房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格,具備交付使用的條件,

在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前將房屋出租的,

租賃合同可認(rèn)定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗(yàn)收的,前款出租的房屋可不受工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的限制。”三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?車棚應(yīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證?農(nóng)業(yè)大棚應(yīng)取得設(shè)施農(nóng)用地等用地手續(xù)車棚/大棚的使用三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)《民法典》第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2：出租人是否為房屋權(quán)利人三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)涉及轉(zhuǎn)租的情形，可能存在以下風(fēng)險(xiǎn)：?

未取得業(yè)主方同意，業(yè)主方要求解除合同的?

轉(zhuǎn)租方與業(yè)主方的剩余租賃年限無(wú)法覆蓋屋頂租賃期?

轉(zhuǎn)租方未正常履約導(dǎo)致業(yè)主收回場(chǎng)地?轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)未取得業(yè)主同意(涉及建筑物的)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?屋頂轉(zhuǎn)租事宜取得業(yè)主方同意(轉(zhuǎn)租確認(rèn)函、同意函)?約定超出轉(zhuǎn)租方剩余租賃期限后的處理方式(業(yè)主方同意與轉(zhuǎn)租方續(xù)期/超出部分業(yè)主方承接)?約定轉(zhuǎn)租方因違約喪失租賃權(quán)時(shí)的處理方式(不收回場(chǎng)地、租賃關(guān)系自動(dòng)由業(yè)主方承接)?約定與業(yè)主方之間涉及屋頂使用的權(quán)利義務(wù)安排(同意屋頂租賃協(xié)議的內(nèi)容，并提供配合)

怎么處理？

三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，

并向房產(chǎn)管理部門登記備案。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3：一房二租風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零六條：當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，

不影響合同的效力。?《房屋租賃合同司法解釋》(2020

修正)》第五條：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的

；(三)合同成立在先的。三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)4：房屋抵押/查封風(fēng)險(xiǎn)《租賃合同司法解釋》：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

但租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的除外?！薄睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的

，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！薄跋鹊趾笞狻薄跋茸夂蟮帧比?chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的

，人民法院應(yīng)予支持。”《租賃合同司法解釋》：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外?！薄跋确夂笞狻薄跋茸夂蠓狻比?chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)簽約前怎么處理？三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)5：房屋業(yè)主方破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)裁判要旨：《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定是為了在破產(chǎn)程序中盡快明確合同雙方的權(quán)利義務(wù),如管理人在法定期問內(nèi)沒有行使繼續(xù)履行合同的權(quán)利,即喪失了要求對(duì)方繼續(xù)履行的權(quán)利,而不是雙方已經(jīng)在持續(xù)履行合同的情況下如果管理人未明確通知對(duì)方繼續(xù)履行合同即推定解除合同。三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)6：房屋拆遷風(fēng)險(xiǎn)?《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償對(duì)象是“被征收人”，即房屋所有權(quán)人(“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償”)。?因此，承租人可能不能直接向政府主張停產(chǎn)停業(yè)損失，而是應(yīng)當(dāng)約定政府給予的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償如何在出租人(屋頂業(yè)主)與承租人(光伏電站投資方)之間的分配規(guī)則。1.拆遷補(bǔ)償對(duì)象三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償內(nèi)容包括“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”“因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償”和“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”，原則上上述補(bǔ)償均只針對(duì)被征收人(屋頂業(yè)主)，承租人只能基于屋頂租賃合同的約定向屋頂業(yè)主再行主張補(bǔ)償。2.如何取得補(bǔ)償三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?

屋頂光伏設(shè)備資產(chǎn)本身往往無(wú)法被列入“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”，而只能主張“因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償”或“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”，對(duì)此各地尚無(wú)統(tǒng)一的操作規(guī)則，且具有較大的不確定性(“一事一議”)。?

因此，屋頂租賃合同應(yīng)當(dāng)約定房屋涉及拆遷時(shí)業(yè)主方通知并協(xié)調(diào)投資方參與拆遷補(bǔ)償談判的義務(wù)，通過積極參與談判和溝通，盡力彌補(bǔ)拆遷帶來(lái)的損失。

3.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍

三、場(chǎng)地使用法律風(fēng)險(xiǎn)?若當(dāng)?shù)赜忻鞔_的屋頂分布式光伏補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)積極主張適用相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)獲取補(bǔ)償。?可在屋頂租賃協(xié)議中約定回購(gòu)條款，即發(fā)生征收拆遷時(shí)，則由屋頂業(yè)主接手光伏項(xiàng)目，并將其作為屋頂業(yè)主的資產(chǎn)納入征收范圍，由屋頂業(yè)主獲得補(bǔ)償款后再進(jìn)行合理分配，具體比例雙方可以自行約定。?可在屋頂租賃合同中約定拆遷補(bǔ)償款的分配原則，明確屋頂業(yè)主的通知并協(xié)調(diào)承租人參與談判溝通的義務(wù)，以及屋頂業(yè)主的損害賠償/違約責(zé)任。4.承租人如何保障自身權(quán)利四屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)怎么處理？有權(quán)續(xù)租

5

年租賃期限超出20年法定上限同時(shí)簽署一份20年的租賃合同和一份5年后附條件生效的合同第

5

年

有權(quán)重新簽署一份

20

年的租賃合同20

年租賃期四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)四、屋頂租賃合同關(guān)注要點(diǎn)聚焦碳中和領(lǐng)域的政策