物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)前言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理性價(jià)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為了

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) -應(yīng)知應(yīng)會(huì)提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)素質(zhì)性價(jià)的提升。工程部積極響應(yīng)公司的號(hào)召，結(jié)合部門(mén)的實(shí)際工作情況，將物業(yè)管理工作中的每一個(gè)工作細(xì)節(jié)不斷精細(xì)化，使每一位新入職員工都目錄認(rèn)識(shí)***、了解***、熟悉***，獻(xiàn)身***；從而提高在職人員的業(yè)第一章、公司慨況務(wù)技能和工作應(yīng)變能力，更能熟練地完成本職崗位工作；擬定編第1節(jié)、公司簡(jiǎn)介寫(xiě)*****工程部小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)教材， 此教材以物業(yè)管第2節(jié)、公司經(jīng)營(yíng)理念理基礎(chǔ)知識(shí)、公司基本概況、工作應(yīng)知應(yīng)會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)條例、第3節(jié)、公司企業(yè)文化以及金海花園設(shè)備設(shè)施的使用說(shuō)明都作了較為詳細(xì)的介紹。由于第4節(jié)、公司組織機(jī)構(gòu)時(shí)間倉(cāng)促，本次是初次編寫(xiě)此培訓(xùn)教材，在編寫(xiě)過(guò)程中有許多不第5節(jié)、公司人事管理原則到位之處，希給予修訂補(bǔ)充，不斷地完善本教材；共同提高自身第二章、物業(yè)管理基本知識(shí)的業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。第1節(jié)、物業(yè)管理基本概念第2節(jié)、什么是物業(yè)第3節(jié)、什么叫物業(yè)管理1/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)第4節(jié)、什么是物業(yè)管理公司第5節(jié)、行為舉止第5節(jié)、什么是業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第6節(jié)、投訴處理第三章、基本常識(shí)第7節(jié)、拾遺、贈(zèng)物的處理第1節(jié)、物業(yè)的分類第8節(jié)、護(hù)公物、維護(hù)公共衛(wèi)生第2節(jié)、物業(yè)管理中的七大管理第五章、員工管理第3節(jié)、物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)第1節(jié)、招聘和錄用第4節(jié)、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容第2節(jié)、入職規(guī)定第5節(jié)、物業(yè)管理?xiàng)l例第3節(jié)、試用規(guī)定第6節(jié)、物業(yè)管理費(fèi)第4節(jié)、勞動(dòng)合同管理第7節(jié)、專項(xiàng)維修資金第5節(jié)、工作時(shí)間規(guī)定第四章、物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求第6節(jié)、考勤管理員工守則第7節(jié)、考核管理第1節(jié)、總則第8節(jié)、員工離職第2節(jié)、工作態(tài)度第六章、薪金待遇第3節(jié)、服務(wù)態(tài)度第1節(jié)、員工工資第4節(jié)、儀容儀表第2節(jié)、員工福利2/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)第3節(jié)、員工培訓(xùn)第3節(jié)、住宅空調(diào)第七章、獎(jiǎng)懲條例第4節(jié)、中央空調(diào)第1節(jié)、獎(jiǎng)懲條例第5節(jié)、給排水系統(tǒng)第2節(jié)、處罰條例第6節(jié)、給排水概述第八章、安全制度第7節(jié)、市政給、排水第1節(jié)、安全須知第8節(jié)、小區(qū)二次給、排水第2節(jié)、發(fā)生火警第9節(jié)、排水系統(tǒng)第3節(jié)、意外事故處理第10節(jié)、供配電系統(tǒng)第九章、報(bào)告制度第11節(jié)、供配電概述第1節(jié)、公司領(lǐng)導(dǎo)序列第12節(jié)、多層供配電第2節(jié)、報(bào)告程序第13節(jié)、高層高壓供配電第十章、*****小區(qū)簡(jiǎn)介第14節(jié)、高層低壓供配電第1節(jié)、小區(qū)概況第15節(jié)、高層變壓器第十一章*****小區(qū)設(shè)備簡(jiǎn)介第16節(jié)、備用發(fā)電機(jī)組第1節(jié)、電梯系統(tǒng)第十二章、安防系統(tǒng)第2節(jié)、空調(diào)系統(tǒng)第十三章、監(jiān)控系統(tǒng)3/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)第十四章、停車場(chǎng)智能收費(fèi)系統(tǒng)是公司的經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)，董事會(huì)對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)；總經(jīng)理是對(duì)第1節(jié)、概述公司的經(jīng)營(yíng)管理者，總經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。公司的日常經(jīng)營(yíng)管理第2節(jié)、主要特點(diǎn)是在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)置職能部門(mén)和現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制，從而第3節(jié)、運(yùn)行過(guò)程形成權(quán)責(zé)清晰，人員精簡(jiǎn)，組織結(jié)構(gòu)合理和管理工作高效的經(jīng)營(yíng)第4節(jié)、圖像對(duì)比管理體制。第5節(jié)、雙感應(yīng)線圈公司推行9001：2000質(zhì)量管理體系，全面積極貫徹落實(shí)總公第6節(jié)、軟件操作說(shuō)明司的精細(xì)管理，以顧客滿意為關(guān)注焦點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。努力實(shí)第十五章、消防系統(tǒng)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的同步發(fā)展和協(xié)調(diào)統(tǒng)一。第1節(jié)、概述公司通過(guò)全體員工的不懈努力和開(kāi)拓創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)得到了第2節(jié)、消防系統(tǒng)簡(jiǎn)介不斷擴(kuò)大和發(fā)展，知名度也不斷提升，已得到顧客、行業(yè)和政府第十六章、案例分析主管部門(mén)的普遍認(rèn)同。二、公司經(jīng)營(yíng)理念公司執(zhí)行總公司的經(jīng)營(yíng)理念，貫徹總公司“ ”（即 ， ， ， ）的經(jīng)營(yíng)管理基本原則；人才使用始終堅(jiān)持“五湖四?！?、“能者上”、“平者讓”、“庸者下”4/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)的用人大原則。崗位設(shè)置“五定”（定員、定崗、定時(shí)、定量和 說(shuō)人是決定成敗的根本因素，因此，公司總體的文化基調(diào)都強(qiáng)調(diào)定標(biāo)準(zhǔn)）原則和日常工作“四檢”（公司季檢，部門(mén)月檢，班組 以人為本，凸現(xiàn)“人性管理”和用人以“德為先，才為次”的基日檢、個(gè)人自檢）制度。公司推行 9001：2000質(zhì)量管理體系和 本點(diǎn)。14000環(huán)境管理體系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益同步 “誠(chéng)”—要求城實(shí)、誠(chéng)信，以“誠(chéng)信取天下”。包括了誠(chéng)的一切含協(xié)調(diào)發(fā)展。 義。1、公司服務(wù)宗旨： “實(shí)”—不空談，干老實(shí)事，做老實(shí)人，腳踏實(shí)地一步一個(gè)腳印。 作好本職工作?！笆聦?shí)求是”是“實(shí)”的主要內(nèi)容。2、公司質(zhì)量方針： “效”—講求效率、效益、效果，這是企業(yè)追求的結(jié)果和目標(biāo)。。 講求實(shí)效是評(píng)判人和事的基本準(zhǔn)繩。 2、“人、誠(chéng)、實(shí)、效”的企三、公司企業(yè)文化 業(yè)文化是要求公司每一位員工都應(yīng)具備的精神和氣質(zhì)。優(yōu)秀的企業(yè)文化是公司最重要的無(wú)形資產(chǎn)，優(yōu)秀的企業(yè)品牌 基本員工座右銘：誠(chéng)實(shí)做人，老實(shí)做事。中層管理人員座右銘： 。總是和優(yōu)秀企業(yè)文化聯(lián)系在一起，公司推行的是總公司的“人、 最高管理層座右銘：正義、寬厚、上進(jìn)、多謀、善斷。誠(chéng)、實(shí)、效”的優(yōu)秀企業(yè)文化。1、“人、誠(chéng)、實(shí)、效”是公司企業(yè)文化的精髓，每個(gè)員工都必須做到，要象愛(ài)護(hù)眼睛一樣維護(hù)和珍惜這四個(gè)字“人”—以人為本。一切事情的成敗都與人有直接關(guān)系，亦既是 四、公司組織機(jī)構(gòu)5/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)1、公司組織結(jié)構(gòu)圖：

值班領(lǐng)班 1名 倉(cāng)庫(kù)管理 1名 維修領(lǐng)班 1名股東會(huì)值班人員3名維修人員7名董事會(huì)總經(jīng)理常務(wù)總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理管理者代表經(jīng)總?cè)烁鳡I(yíng)經(jīng)財(cái)力管管理務(wù)資理理辦室源處處公處清室保工服潔安程務(wù)綠部部部化部2、工程部組織結(jié)構(gòu)圖部門(mén)主管 1名、主管助理 1名6/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)所負(fù)的責(zé)任越重，權(quán)限和利益就越大。4、分工負(fù)責(zé)原則：每位員工都應(yīng)該清晰了解自己的工作崗位職責(zé)，熟悉自己的五、公司人事管理原則：工作內(nèi)容和要求，對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面責(zé)任?！叭恕笔枪镜牡谝毁Y源，公司始終堅(jiān)持“五湖四海、能者上、5、友好的協(xié)作原則：平者讓、庸者下，”的用人大原則；并強(qiáng)調(diào)了人事管理的八項(xiàng)基本分工不分家是公司一貫提倡的作風(fēng)，每位員工在做好本職工原則。作前提下，還應(yīng)主動(dòng)、盡力為其他員工提供協(xié)作、幫助的責(zé)任。1、統(tǒng)一指揮原則：6、督導(dǎo)工作原則：每位員工都必須服從公司的統(tǒng)一指揮和領(lǐng)導(dǎo)， 嚴(yán)格執(zhí)行總公司實(shí)行層級(jí)管理，各職能部門(mén)、基層單位的每位員工均須經(jīng)理指令及公司的規(guī)定制度、決策和決議。接受并服從上級(jí)的指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不合格或不符合要求的，要2、層級(jí)管理原則：根據(jù)監(jiān)督部門(mén)或監(jiān)督人員的意見(jiàn)及時(shí)糾正并采取有效措施預(yù)防。公司堅(jiān)持貫徹“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，各級(jí)人員必須嚴(yán)7、獎(jiǎng)優(yōu)懲劣原則：格按崗位職責(zé)，要求接受上一領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。在日常工作遇到疑問(wèn)公司依據(jù)《員工手冊(cè)》、《員工考核細(xì)則》獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰員工，時(shí)應(yīng)向上匯報(bào)，公司不支持越級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)。員工的功績(jī)將受到獎(jiǎng)勵(lì)，過(guò)失也會(huì)受到規(guī)定的懲罰。3、責(zé)權(quán)利相關(guān)聯(lián)原則：8、民主參與原則：各級(jí)員工的工作責(zé)任，工作權(quán)限和享受利益相互關(guān)聯(lián)，通常員工對(duì)所在部門(mén)或公司的經(jīng)營(yíng)管理有任何意見(jiàn)或建議，都可7/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)以直接向上一級(jí)反映，公司賦予每一位員工都享有建議權(quán)和監(jiān)督 的活動(dòng)。全。公司鼓勵(lì)每位員工都應(yīng)以主人翁的精神關(guān)心和參與公司的經(jīng) 物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保營(yíng)管理，對(duì)發(fā)現(xiàn)公司、部門(mén)或有關(guān)人員的失職、營(yíng)私舞弊行為可 值增值，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒直接向公司領(lǐng)導(dǎo)反映。但一般公司不提倡違反程序的越級(jí)報(bào)告。 適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益第二章 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，以不斷提高城市的現(xiàn)代文明程度。一、物業(yè)管理基本概念 （三）什么是物業(yè)管理公司？（一）什么是物業(yè)？ 物業(yè)管理公司是依法成立，具有獨(dú)立法人資格，經(jīng)行業(yè)主管部“物業(yè)”一詞是由英語(yǔ)“”或“”引譯而來(lái)的，含義是“財(cái)產(chǎn)、 門(mén)資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。從物業(yè)管理的角度來(lái)看，物業(yè)是指 核定相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。其指導(dǎo)思想是以服務(wù)已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物 為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)業(yè)可大可小，一個(gè)住宅小區(qū)，一座大廈，一個(gè)住宅單位都可以作 一為目的開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為一個(gè)物業(yè)。 （四）什么是業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)？（二）什么叫物業(yè)管理? 業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管 是所有擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理企業(yè)所理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 提供的物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 物業(yè)使用人是指房屋、市政、公用設(shè)施及場(chǎng)地的使用人。它8/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)既包括業(yè)權(quán)人，也包括非業(yè)權(quán)人。 房屋正常地發(fā)揮使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，必須經(jīng)常對(duì)物業(yè)進(jìn)行 5業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主在業(yè)主大 維修、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，維護(hù)和管理好會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，以業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、套數(shù)等因素確 物業(yè)，能使其長(zhǎng)年保值甚至升值，是對(duì)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者利益的最大回定。選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)的 2/3 報(bào)；同時(shí)，對(duì)不斷提高人們的生活水平，加快城市建設(shè)的發(fā)展都以上通過(guò)。 具有十分重要的意義。除此之外，房屋維修管理的好壞，從某種業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生， 程度說(shuō)，可經(jīng)反映出一個(gè)物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和管理質(zhì)量。負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督、協(xié) 2、設(shè)備設(shè)施管理：物業(yè)的附屬配套設(shè)施與設(shè)備是物業(yè)不可缺少的助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。 重要組成部分，特別是現(xiàn)代建筑物，無(wú)論是綜合大廈，還是住宅二、基本常識(shí) 或公寓，都配套有完善、先進(jìn)的各種輔助設(shè)施和設(shè)備，以滿足生（一） 物業(yè)的分類 活水平逐漸提高的人們的各種不同需要。只有這些設(shè)備和設(shè)施正1、居住物業(yè)——住宅、公寓、別墅等； 常動(dòng)作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價(jià)值。2、商業(yè)物業(yè)——寫(xiě)字樓、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)等； 因此，物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要工作之一，從事管3、工業(yè)物業(yè)——廠房、倉(cāng)庫(kù)等； 理的工作人員，必須充分認(rèn)識(shí)它的重要性，熟悉、了解并掌握各4、其它物業(yè)——辦公樓、車站、醫(yī)院、學(xué)校等。 種設(shè)備設(shè)施的特性及其管理內(nèi)容和方法。（二） 物業(yè)管理中的七大管理 3、治安保衛(wèi)管理：治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要1、屋維修管理：房屋維修管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。為了保證 的地位，是物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，維護(hù)所管轄9/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)不受損失，維護(hù)管轄區(qū)域的工作、生活秩分，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高素質(zhì)的物業(yè)清潔保養(yǎng)為序而進(jìn)行的防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列治安管業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境和生活環(huán)境。而且，理活動(dòng)。物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾表面自然老化和人a)消防管理：維護(hù)用戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理公司為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，取全體員得既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀的效果。工的基本職責(zé)，在物業(yè)的安全管理中，消防安全處在首要位置?！靶?、物業(yè)綠化管理：物業(yè)綠化是指在物業(yè)公司管理的物業(yè)綠地上，星之火，可以燎原”，一根火柴就可能使整幢物業(yè)化為灰燼，稍有種植樹(shù)木花草進(jìn)行美化，為居民創(chuàng)造安靜、清潔和優(yōu)美的生活環(huán)不慎，出現(xiàn)火災(zāi)意外，就可能對(duì)用戶的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。境。物業(yè)綠化是現(xiàn)代物業(yè)管理日常運(yùn)作的重要內(nèi)容之一，是衡量因此，員工必須具有高度的消防意識(shí)，保持高度的防火警惕性，環(huán)境好好的一個(gè)重要因素，并直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量水平。熟練掌握防火、滅火技能，確保用戶人身及財(cái)產(chǎn)安全。（三）、物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)、車輛、交通管理：車輛是人們生活工作的交通工具，隨著人們物業(yè)管理是一門(mén)新興行業(yè)。中國(guó)物業(yè)管理始創(chuàng)于80年代初，被業(yè)5生活水平的提高，車輛的大量增加，如果管理不好，物業(yè)內(nèi)交通內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開(kāi)發(fā)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堵塞，車輛亂停亂放，這這些不僅破壞了物業(yè)周圍的環(huán)境，給用配套的售后服務(wù)是服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇。物業(yè)管理戶的工作、生活帶來(lái)不便，而且造成用戶的財(cái)產(chǎn)損失和安全無(wú)法在改善人民群眾的居住條件，維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)，推動(dòng)社區(qū)精神保障。文明建設(shè)，延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命，完善各類商業(yè)大廈、6、物業(yè)清潔保養(yǎng)與管理：物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部辦公大樓等建筑的軟硬件管理，提高城市管理水平等方面發(fā)揮了10/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)重要作用。社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型是物業(yè)的四個(gè)基本 經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)。如代洗衣，車輛管理、室內(nèi)清潔、家電維修、代特點(diǎn)。物業(yè)管理最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自主自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng) 購(gòu)車船飛機(jī)票，開(kāi)辦健身室，托兒所等等。一專業(yè)化管理相結(jié)合。業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是要有 3、特約服務(wù)：指業(yè)主提出要求，物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下盡全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，二是要成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì) 量提供的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)商物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘權(quán)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè) 營(yíng)的渠道。目前許多物業(yè)管理企業(yè)都積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，彌管理企業(yè)的關(guān)系是合同關(guān)系。雙方的權(quán)利、義務(wù)通過(guò)簽定的物業(yè) 補(bǔ)管理費(fèi)收入的不足。服務(wù)合同來(lái)明確和保障。 （五）、物業(yè)管理?xiàng)l例（四）、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 《物業(yè)管理?xiàng)l例》由國(guó)務(wù)院公布， 2003年9月1日起實(shí)施。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容分為常規(guī)性的公共分為，針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) （六）廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例和委托性的特約服務(wù)三大類 。 該條例由廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1、公共服務(wù)包括：房屋建筑主體的管理，設(shè)備設(shè)施的管理，環(huán)境 1998年7月29日通過(guò)，自1998年10月1日起實(shí)施，是廣東省物衛(wèi)生的管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛道路管理， 業(yè)管理重要的法規(guī)性文件。公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)（指代收代繳水電、煤氣、電話費(fèi)等公共事 該條例規(guī)定：業(yè)性費(fèi)用）。一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)收取綜合管理費(fèi)須提供上 1、物業(yè)管理公司應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容包括：述公共服務(wù)。公共服務(wù)是物業(yè)管理最基本的工作，必須做好。 （1）建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修。2、專項(xiàng)服務(wù)包括：日常家政服務(wù)，文教衛(wèi)生服務(wù)，經(jīng)融發(fā)服務(wù)， （2）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)。11/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)（3）安全防范服務(wù)。（6）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；（4）車輛停放及其場(chǎng)地的管理（7）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張他貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；（5）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。（8）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。（6）物業(yè)檔案資料的管理。如違反上述規(guī)定的,物業(yè)管理公司給予制止、限期改正；逾期（7）業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。不改正的,由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀,恢復(fù)原狀費(fèi)用以及對(duì)他人造、業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：成的損失,由責(zé)任人承擔(dān)。2（1）損壞承重結(jié)構(gòu)，破壞外貌，擅自改變用途；作為物業(yè)管理公司的一員，在平時(shí)工作中如發(fā)現(xiàn)上述違規(guī)（2）對(duì)房屋進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；行為，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告,以便管理處及時(shí)進(jìn)行制止。（3）存放易燃、易爆、巨毒、放射性等危險(xiǎn)物品；（七）物業(yè)管理費(fèi)（4）利用房屋從事危害公益利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。１、物業(yè)管理費(fèi)按物業(yè)管理公司提供服務(wù)的性質(zhì)可分為公共性服3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：務(wù)收費(fèi)、代辦性服務(wù)收費(fèi)、有償性服務(wù)收費(fèi)。一般說(shuō)的管理費(fèi)指（1）踐踏占用綠地；公共性服務(wù)收費(fèi)。（2）損毀樹(shù)木、園林；（１）、公共性服務(wù)：如公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的維護(hù)保養(yǎng)、公（3）占用道路等公用場(chǎng)地；共清潔、綠化、保安管理服務(wù)等收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。已成成立（4）亂拋亂堆垃圾、雜物；業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定：未成立（5）發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)物12/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)價(jià)部門(mén)核定。（8）稅費(fèi)；（２）、代辦性服務(wù)；如代收代繳水電費(fèi)、電話費(fèi)、上門(mén)收垃圾（9）物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)；費(fèi)等，實(shí)行政府定價(jià)。（10）管理酬金；（３）、有償服務(wù)：如家政服務(wù)、車輛保管，室內(nèi)清潔，室內(nèi)電（11）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。氣維修等，實(shí)行協(xié)議定價(jià)。（八）專項(xiàng)維修資金２、物業(yè)管理費(fèi)的使用要堅(jiān)持取之于民用之于民的原則。物業(yè)管1、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連理企業(yè)要管好、用好業(yè)主的資金，精打細(xì)算，把資金用在刀刃上。的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資物業(yè)管理費(fèi)的收支情況定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。金。3、物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括：2、專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共（1）員工的工資福利；用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（2）物業(yè)及附屬公共設(shè)施、設(shè)備的日經(jīng)常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；、專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管3（3）公共綠化費(fèi)；部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。（4）公式清潔費(fèi)；第三章物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求（5）保安費(fèi)；一、物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)要求，（6）辦公費(fèi)；首先是服（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；務(wù)規(guī)范的要求。你的一言一行都會(huì)對(duì)業(yè)主和用戶產(chǎn)生截然不同的13/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)感受，影響業(yè)主和用戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)管理公司的評(píng)價(jià)。物業(yè)4、言行一致，重視對(duì)客戶的承諾，說(shuō)到要做到。管理從業(yè)人員要克服“我是管理者，我有權(quán)管你”的錯(cuò)誤思想。5、給客戶留下良好的第一印象，第一印象好，即使工作出現(xiàn)疏忽，樹(shù)立“客戶（指業(yè)主、用戶、訪客）至上，服務(wù)第一”的服務(wù)也容易得到諒解；第一印象差，以后想補(bǔ)救就困難得多了。宗旨，把管理融入服務(wù)之中。四、正確處理業(yè)主（用戶）的投訴二、物業(yè)管理高素質(zhì)的服務(wù)涉及的范圍十分廣泛，提供優(yōu)質(zhì)服1、業(yè)主（用戶）投訴主要分為三類：務(wù)須具備下（1）對(duì)設(shè)備、設(shè)施的投訴空調(diào)、電梯、供電、照明、供水列基本條件：等出現(xiàn)的故障。、設(shè)施、設(shè)備完善、安全、可靠，維護(hù)保養(yǎng)及時(shí)。（2）對(duì)服務(wù)質(zhì)量的投訴衛(wèi)生狀況差；信件收發(fā)錯(cuò)誤；裝修12、辦公、生活環(huán)境整潔、優(yōu)美舒適、寧?kù)o，有安全感。噪聲大；設(shè)備、設(shè)施維修不及時(shí)等。、具備一支優(yōu)良的員工隊(duì)伍，隨時(shí)向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效、熱情周（3）對(duì)服務(wù)態(tài)度的投訴粗魯?shù)恼Z(yǔ)言；冷淡、一問(wèn)三不知的3到的服務(wù)。態(tài)度；嘲弄取笑客戶等。三、物業(yè)管理從業(yè)人員與客交往的基本技巧2、重視業(yè)主的投訴、善于理解、體諒客戶，多站在業(yè)主、用戶的角度思考問(wèn)題。（1）業(yè)主的投訴是改進(jìn)和提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的信號(hào)。通過(guò)12、善于預(yù)見(jiàn)、掌握客戶的需要。投訴，了解3、以真城的態(tài)度和熱情的服務(wù)對(duì)待客戶，讓對(duì)方感到你確實(shí)在關(guān)管理和服務(wù)工作中存在的各種問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)工作中的弱點(diǎn)、漏洞和心他，為他解決問(wèn)題。不足之處，為改進(jìn)服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量找出途徑。14/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)（2）正確處理業(yè)主的投訴，可以加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的感（5）你將要采取的措施和解決問(wèn)題或回復(fù)所需的時(shí)間告訴對(duì)情聯(lián)系，消方。除誤解，建立友誼。（6）采取行動(dòng)，解決問(wèn)題，對(duì)投訴事項(xiàng)能解決的，應(yīng)立即解決。（3）重視和正確處理業(yè)主的投訴，可以贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)公司工如不能立作的支持，即解決的，迅速報(bào)告主管或服務(wù)部。提高物業(yè)公司的聲譽(yù)。（7）主管或服務(wù)部與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，盡力解決問(wèn)題。解決問(wèn)題3、處理投訴的程序的進(jìn)程應(yīng)隨（1）認(rèn)真、細(xì)心聆聽(tīng)，讓業(yè)主暢所欲言。時(shí)通知業(yè)主。（2）保持冷靜，不要急于解釋或反駁對(duì)方的意見(jiàn)。（8）回訪業(yè)主，了解對(duì)方對(duì)解決問(wèn)題的滿意程度。（3）感謝業(yè)主關(guān)心我們的工作，并對(duì)事件致歉，可適當(dāng)用“遺（9）將投訴的處理過(guò)程整理記錄歸檔。憾”、“理解”、五、物業(yè)管理從業(yè)人員除做好本職工作外，還要隨時(shí)關(guān)心物業(yè)區(qū)“很抱歉”之類的語(yǔ)言。域的安全和環(huán)境衛(wèi)生，要養(yǎng)成良好的習(xí)慣，不隨地吐痰，不隨地（4）記錄要點(diǎn)，這樣可以使對(duì)方放慢講話的速度，緩和激動(dòng)的丟紙屑雜物。在物業(yè)管理的日常工作中，除做好本崗位工作外，情緒，也使你還應(yīng)當(dāng)是服務(wù)員、安全員、管理員、清潔員、消防員。在開(kāi)展業(yè)主感到多他的投訴很重視。記錄時(shí)要準(zhǔn)確記下投訴時(shí)間、事項(xiàng)、日常工作的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)立即通知保安部；發(fā)現(xiàn)違投訴人，聯(lián)系的方法。章占領(lǐng)公共用地等違規(guī)行為，要及時(shí)報(bào)告主管或管理處。發(fā)現(xiàn)不15/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)安全的施工，應(yīng)及時(shí)有禮貌地勸止并報(bào)告主管或管理處。當(dāng)發(fā)生2、嚴(yán)于職守—嚴(yán)守工作崗位，認(rèn)真履行崗位職責(zé)?；鹁瘯r(shí)，要服從指揮。全力投入滅火救援、維持秩序、引導(dǎo)業(yè)主3、正直誠(chéng)實(shí)—對(duì)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶要以誠(chéng)相待，不得陽(yáng)奉陰為。（用戶）撤離火場(chǎng)、善后處理工作。做到有事必報(bào)，有錯(cuò)必改。第四章員工守則4、協(xié)作—各部門(mén)之間、員工之間應(yīng)互相配合，同心協(xié)力，解決困一、總則難。（一）遵守國(guó)家法令、法規(guī)。三、服務(wù)態(tài)度（二）服從調(diào)動(dòng)和指揮、勤奮工作、不斷進(jìn)取。1、禮貌—是員工對(duì)待客戶和同事的最基本態(tài)度，任何時(shí)候均應(yīng)使（三）嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律。用，禮貌用語(yǔ)?！罢?qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”字不離口。（四）嚴(yán)格執(zhí)行工作崗位責(zé)任制。2、友善—微笑是體現(xiàn)友善最適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式。常露笑容，能使別（五）遵守公司各項(xiàng)章程制度，維護(hù)公司正常經(jīng)營(yíng)秩序。人感到友好、愉快和輕松。（六）個(gè)人儀表端莊，服裝整潔，言行高雅。3、熱情—盡可能為客戶提供方便，熱情服務(wù)，熱情工作。（七）工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，符合工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，講求工作效率。4、耐心—對(duì)客戶的投訴要耐心聆聽(tīng)，處事切忌沖動(dòng)魯莽。（八）做到熱情有禮，主動(dòng)微笑服務(wù)。5、尊重客戶和同事，不得取笑、諷刺客人、更不能達(dá)人罵人。二、工作態(tài)度四、儀容儀表1、服從領(lǐng)導(dǎo)—不折不扣地服從上級(jí)的工作安排和調(diào)配，不得拖延、1、服裝：按規(guī)定統(tǒng)一著裝上崗，制服（工裝）應(yīng)勤洗、勤換，拒絕或終止工作。保持清凈整齊，發(fā)現(xiàn)破損、掉鈕扣應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，鈕扣需扣后腦，16/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)不亂卷衣袖、褲筒，鞋襪應(yīng)穿著整齊、干凈，不得赤腳穿鞋、踩2、在工作范圍內(nèi)不吸煙、飲酒、打瞌睡、在崗上閑站、閑坐，鞋幫，應(yīng)穿著黑色包面鞋。不與賓客閑談。2、發(fā)型：男員工不許燙發(fā)、留胡須、留鬢角，頭發(fā)不蓋耳，發(fā)后3、員工應(yīng)在指定的工作區(qū)域范圍工作，不準(zhǔn)竄崗、竄樓。確因工根不蓋衣領(lǐng)，發(fā)不蓬亂。女員工不留怪發(fā)型，披肩長(zhǎng)發(fā)工作時(shí)應(yīng)作需要，應(yīng)先得到主管（領(lǐng)班）許可。整齊盤(pán)起。4、不去不該去的地方，不動(dòng)不該動(dòng)的物品，不講不該講的話不問(wèn)3、儀表：不濃妝艷抹，不留長(zhǎng)指甲，不涂指甲油。不使用味濃的不該問(wèn)的事情，不做令人懷疑的行為。化妝品，女員工可畫(huà)清雅淡妝，工作時(shí)面帶微笑，親切和藹，端5、對(duì)待客人詢問(wèn)，要有問(wèn)必答，回答準(zhǔn)確。有不清楚的問(wèn)題時(shí)不莊穩(wěn)重，不卑不亢。應(yīng)直接回答“不知道”，可引導(dǎo)或上報(bào)相關(guān)部門(mén)（人員）作4、戴工牌：所有員工上崗佩帶工牌，工牌一律戴在左上胸（長(zhǎng)帶出合理解釋。工牌戴于正胸前）。6、同客人交談時(shí)，眼光要注意客人，集中精神聆聽(tīng)，不要左顧右五、行為舉止盼，不要中間打斷，遇有急事或疑難問(wèn)題，應(yīng)先說(shuō)“對(duì)不起”在1、坐立、行走姿態(tài)要端莊，精神飽滿，動(dòng)作利索，舉止談吐要彬說(shuō)明理由。彬有禮，遇見(jiàn)賓客時(shí)應(yīng)點(diǎn)頭問(wèn)好，禮讓賓客，按規(guī)定員工路線行7、注意問(wèn)候、稱呼、應(yīng)答、迎送等禮節(jié)，使用禮貌用語(yǔ)。走和乘搭員工電梯；說(shuō)話要聲音清楚，講究禮貌，不喧嘩，不嬉8、對(duì)客人的物品不要表示羨慕或索要禮物，以免誤會(huì)。鬧、隨地吐壇2、丟廢紙，不拖拉工具，在任何情況下不得與客人六、投訴處理爭(zhēng)吵。1、接受客戶投訴：17/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)員工要高度重視客戶投訴，要細(xì)心聆聽(tīng)，讓客人暢所欲言。 七、拾遺、贈(zèng)物的處理傾聽(tīng)時(shí)目視客人，以表示關(guān)注，準(zhǔn)確了解每個(gè)細(xì)節(jié)，耐心聽(tīng)客人 1、拾到錢(qián)物、不論多少，一律上交公司辦公室處理，并記下詳情。把話講完，不反駁，不推卸。如果作出解釋?xiě)?yīng)做到語(yǔ)調(diào)平和，措 2、原則上不準(zhǔn)接受客戶的贈(zèng)品，在無(wú)法謝絕的情況下，應(yīng)上交公詞準(zhǔn)確，聲音適度，態(tài)度誠(chéng)懇，情緒穩(wěn)定，備好紙筆，認(rèn)真簡(jiǎn)明 司辦公室處理。記錄，不從忙給客人作出許諾。 八、愛(ài)護(hù)公物，維護(hù)公共衛(wèi)生2、采取措施： 1、愛(ài)護(hù)公司的財(cái)物，員工因蓄意、疏忽造成公物的遺失或損壞，首先向客人至歉，對(duì)客人的投訴要及時(shí)有效處理， 控制事態(tài) 要視情進(jìn)行賠償。擴(kuò)大，盡量縮小影響面，不得極力爭(zhēng)辯，能立即解決的問(wèn)題要立 2、樣成講衛(wèi)生的美德，在公共場(chǎng)所發(fā)現(xiàn)紙屑雜物，應(yīng)隨手拾起，即解決，不能馬上解決的問(wèn)題，要立即上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并告訴客人 以保持公共場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生。大約解決的所需要的時(shí)間。 第五章 員工管理3、處理結(jié)果回復(fù)客戶： 一、招聘和錄用客戶的投訴，部門(mén)要以書(shū)面形式將處理結(jié)果回復(fù)給客戶。 （一）招聘方式4、記錄： 公司以公開(kāi)招聘、自愿報(bào)名、全面考核、擇優(yōu)錄用為原則，通過(guò)處理客戶投訴時(shí)，涉及到有關(guān)人員過(guò)失所造成的問(wèn)題， 經(jīng)核 資格審查、面試及一周崗前培訓(xùn)、考核，符合條件者錄為公司員實(shí)后，提 工。出處理建議并記錄備查。 （二）遵章守法，熱愛(ài)清潔服務(wù)工作，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，服從領(lǐng)導(dǎo)安18/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)排，勤奮工作，團(tuán)結(jié)互助，不斷進(jìn)取。年滿18周歲至45周歲，證，經(jīng)人事處初試合格，進(jìn)入公司接受為期六天的崗前培訓(xùn)。領(lǐng)初中文化程度（含以上），身高：男1．60米以上，女１．55米以取服裝及胸卡，由人事處安排到部門(mén)。上,形象較好,身體健康、經(jīng)六天培訓(xùn)合格后，由部門(mén)主管對(duì)其作出鑒定，并報(bào)公司21、員工入職須繳交下列證件人事處，并通知本人到指定的醫(yī)院進(jìn)行入職前體格的檢查合格后（1）生分證、計(jì)生證、勞務(wù)正（失業(yè)證或務(wù)公證）、畢業(yè)證書(shū)、帶齊本人身份證、勞務(wù)證（失業(yè)證）、計(jì)劃生育證、五張彩照，職稱證書(shū)等質(zhì)料的原件及復(fù)印件（核對(duì)后部分退回原件）。按規(guī)定時(shí)間到人事處辦理入職手續(xù)，錄取為試用期員工，并簽定（2）公司指定醫(yī)院體格檢查證明。一式二份《員工短期勞動(dòng)協(xié)議書(shū)》。2、有下列情形者，不招聘為本公司的員工3、所需的證件須在入職時(shí)交齊，若一時(shí)不能交齊，公司可酌（1）患有慢性病、傳染性疾病、肝病者、體臭及體檢不合格者。情給予一定期限，若期限到期仍為能交齊證件者，不得轉(zhuǎn)正或不（2）心理不健全無(wú)法正常工作者。再錄用及由此造成的一切損失由員工自負(fù)。（3）吸毒或參加邪教組織者。、經(jīng)審核批準(zhǔn)入職的員工，憑人事處發(fā)出的《新員工入職報(bào)4（4）曾在本公司工作離職以達(dá)兩次或因違紀(jì)被公司辭退者。到通知》到指定部門(mén)報(bào)到，領(lǐng)取工衣柜鎖匙，個(gè)人工具等。（5）違反計(jì)劃生育者。、員工向公司提供的個(gè)人質(zhì)料（如地址、電話、婚姻狀況、5（6）其它有不適合本公司工作者。誕生子女、教育程度等），如有更改，應(yīng)及時(shí)通知人事部，否則二、入職規(guī)定自行承擔(dān)由此而可能引致的應(yīng)得福利待遇及權(quán)利喪失之責(zé)任。1、所有受聘員工都必須如實(shí)填寫(xiě)申請(qǐng)表格，遞交有效身份6、特殊作業(yè)（高空作業(yè)、二次供水作業(yè)）人員，按國(guó)家、省、19/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)市有關(guān)規(guī)定須持有有效的特殊作業(yè)崗位證書(shū)（高空作業(yè)人員上崗和調(diào)換衣柜。在必要情況下，公司可隨時(shí)對(duì)員工衣柜進(jìn)行檢查。證二次供水上崗證及經(jīng)市防疫站體檢的健康證）方能從事規(guī)定的5、員工應(yīng)愛(ài)護(hù)制服，經(jīng)常清洗，保持整潔。如遺失或損壞，特殊作業(yè)。員工要負(fù)責(zé)賠償。除因公或獲批準(zhǔn)外，不得在工作范圍以外穿著7、員工必須保證向公司提供的個(gè)人質(zhì)料真實(shí)無(wú)誤，如發(fā)現(xiàn)員制服。工提供的上述所有個(gè)人質(zhì)料屬隱瞞虛報(bào)或偽造，公司有權(quán)人士必6、試用期內(nèi)，員工因不稱職或嚴(yán)重觸犯公司規(guī)章制度，公司將須承擔(dān)由此而引致的一切法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。不錄用而不作任何補(bǔ)償。三、試用規(guī)定7、試用期內(nèi)享受試用期工資，試用期公司與員工任何一方終止1、凡新入職的員工，一般需經(jīng)過(guò)三個(gè)月的試用。如員工所在《員工短期勞動(dòng)協(xié)議》必須提前十五天提出。部門(mén)主管認(rèn)為必要時(shí)，可提出將試用期酌情縮短或延長(zhǎng)（延長(zhǎng)期8、試用期滿，經(jīng)部門(mén)全面考核確認(rèn)勝任崗位工作的，由部門(mén)一般不得超過(guò)二個(gè)月），并報(bào)人事部審核，公司經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。填寫(xiě)《員工級(jí)別調(diào)整呈批表》，個(gè)人遞交自我鑒定，經(jīng)報(bào)批后，2、員工在上班時(shí)應(yīng)佩戴胸卡，胸卡非故意損壞以舊換新、遺員工才可轉(zhuǎn)正定級(jí)。失須補(bǔ)辦時(shí)要本人申請(qǐng)并交納工本費(fèi)10元。員工下班應(yīng)自覺(jué)接四、工作時(shí)間規(guī)定受所屬大廈（小區(qū)）保安員的檢查。1、公司執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的公式制度。根據(jù)本行業(yè)特點(diǎn)和工作需3、員工應(yīng)愛(ài)護(hù)和保管好工具，如故意損壞或遺失要負(fù)責(zé)賠償。要，與員工協(xié)商確定工作時(shí)間。4、員工工衣柜要保持整潔，嚴(yán)禁存放貴重物品，公司不負(fù)責(zé)2、因工作的需要，員工超時(shí)工作、加班、停休，事后酌情安排衣柜內(nèi)財(cái)物丟失的任何責(zé)任。員工不得對(duì)衣柜私自加鎖、配鑰匙b補(bǔ)休，如無(wú)法安排補(bǔ)休，則按公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放加班工資。20/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)3、 工作時(shí)間分為若干不同的時(shí)間，由主管編排，并在員工編 員工上下班必須按規(guī)定簽到（打卡）。各部門(mén)設(shè)專人（可兼任）班表上列明，員工必須服從主管安排的工作班次。 負(fù)責(zé)考勤工作，檢查考勤卡，填寫(xiě)考勤表和統(tǒng)計(jì)表，每月按期將五、勞動(dòng)合同管理 員工簽認(rèn)的考勤表經(jīng)統(tǒng)計(jì)交公司人事處，做為發(fā)放工資的依據(jù)。（一）合同簽定 （一）請(qǐng)假和審批權(quán)限公司根據(jù)平等自愿，協(xié)商一致的原則與轉(zhuǎn)正員工簽定勞動(dòng)合同， 1、兩天以內(nèi)的假期，由部門(mén)主管批準(zhǔn)，超過(guò)兩天的須提前三天確立勞動(dòng)關(guān)系，實(shí)行勞動(dòng)合同制管理。 書(shū)面申1、被公司正式聘用的員工，簽定期限 1-2年《廣東省職工勞動(dòng) 請(qǐng)，由部門(mén)主管加意見(jiàn)，報(bào)人事部審核，公司分管經(jīng)理批準(zhǔn)；合同》或 管理員以上請(qǐng)假由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。由人事處備案。《廣州市職工勞動(dòng)合同》。 2、員工請(qǐng)假要提前并親自填寫(xiě)《請(qǐng)假申請(qǐng)表》 ，獲批后方能休2、員工按所在崗位，享受與崗位相對(duì)應(yīng)的工資及各項(xiàng)福利待 假，如遇遇。 緊急特殊情況（疾病或交通事故等）應(yīng)打電話向部門(mén)主管請(qǐng)假，3、在合同期內(nèi)發(fā)生的勞動(dòng)糾紛，均按勞動(dòng)合同有關(guān)條文處理。 并補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。未辦手續(xù)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自不上班按曠工處理。（二）解除或終止勞動(dòng)合同 3、請(qǐng)假期滿，要及時(shí)向部門(mén)主管銷假。如要延長(zhǎng)假期的，必須在合同期內(nèi)須提前解除或終止勞動(dòng)合同，按合同約定時(shí)間提前 先向部通知對(duì)方，并按合同的約定作出有關(guān)賠償。 門(mén)主管申請(qǐng)，獲批后才能續(xù)假，否則按曠工處理。六、考勤管理 （二）考勤規(guī)定21/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)1、遲到早退七、考核管理員工未能按部門(mén)規(guī)定的時(shí)間簽到（打卡），視作遲到，未到規(guī)定公司有權(quán)根據(jù)員工的工作表現(xiàn)。業(yè)績(jī)。品牌·學(xué)歷等考核數(shù)的下班時(shí)間離開(kāi)工作崗位視作早退。遲到和早退除按獎(jiǎng)懲條例給據(jù)普升或降低員工的職位級(jí)別，員工必須服從及接受調(diào)整職位后予出發(fā)外，還將被扣發(fā)工資。工資和福利待遇。遲到或早退一次不超過(guò)半個(gè)小時(shí)八、員工離職扣款額=1.00元*當(dāng)月累計(jì)遲到（早退）分鐘數(shù)*當(dāng)月累計(jì)遲到早（一）試用期內(nèi)的員工申請(qǐng)辭職，須提前15天向所在部門(mén)提出退）次數(shù)書(shū)面申請(qǐng)。試用期滿已辦轉(zhuǎn)正的員工要求辭職，須提前30天向所遲到或早退一次超過(guò)半個(gè)小時(shí)，而不足１小時(shí)的，作請(qǐng)事假處在部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)逐級(jí)批準(zhǔn)后方可辦理離職設(shè)手續(xù)。理，超過(guò)１小時(shí)以上的按曠工處理．其程序是：本人書(shū)面申請(qǐng)→部門(mén)主管意見(jiàn)→人事處意見(jiàn)→經(jīng)理批２、事假?gòu)?fù)→人事部備案并下發(fā)書(shū)面通知→執(zhí)行。如無(wú)充分理由，事假將不批準(zhǔn)。特殊情況必須書(shū)面申請(qǐng)，獲（二）員工未能提前在上述規(guī)定時(shí)間提出申請(qǐng)而離職，需交付相批準(zhǔn)后方可休假，事假一律無(wú)薪。應(yīng)天數(shù)的本人工資；試用期員工離職，需交納制服折舊費(fèi)。3、曠工（三）員工因違法、違紀(jì)被公司解除勞動(dòng)合同或開(kāi)除，公司無(wú)需員工未經(jīng)請(qǐng)假未被批準(zhǔn)擅自離崗，假期已滿未辦續(xù)假手續(xù)或提前30天通知對(duì)方，也不給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。若員工造成公司損失，續(xù)假未被批準(zhǔn)逾期不歸者，上班時(shí)間無(wú)正當(dāng)理由擅自離崗者均視需按規(guī)定賠償公司。作曠工。曠工一天扣發(fā)三天工資，以此類推。（四）員工未獲批準(zhǔn)或未辦妥交接手續(xù)擅自離職者，一律作曠工22/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)處理。否則造成一切后果由員工本人自行負(fù)責(zé)。（五）凡獲批準(zhǔn)辭職或辭退的員工需持《辭退職通知書(shū)》到有關(guān)3、保險(xiǎn)：公司按國(guó)家及上級(jí)有關(guān)政策、法規(guī)，依法參加各類社會(huì)部門(mén)辦理手續(xù)，退回領(lǐng)取的胸卡、制服、工具、工衣柜鎖匙、員保險(xiǎn)，有關(guān)可享有相應(yīng)的福利待遇。工手冊(cè)等。如有損壞或遺失，要負(fù)責(zé)賠償。退回的制服要洗干凈，4、年終獎(jiǎng)金：公司根據(jù)年度金濟(jì)效益情況決定是否發(fā)放年終獎(jiǎng)金，否則要交洗衣費(fèi)。年終獎(jiǎng)金的發(fā)放和標(biāo)準(zhǔn)由公司總經(jīng)理呈報(bào)董事會(huì)審批。（六）無(wú)論以何種形式離開(kāi)公司，必須按公司規(guī)定辦清工作移交，5、公司將視其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)效益、社會(huì)平均工資和物價(jià)指數(shù)增退還物品，并在約定時(shí)間內(nèi)到人事處辦理手續(xù)，領(lǐng)回有關(guān)證件，長(zhǎng)等情況，適時(shí)調(diào)整員工的工資，工資調(diào)整由公司領(lǐng)導(dǎo)研究，董然后到財(cái)務(wù)部辦理工資結(jié)算，逾期不辦理的責(zé)任由本人承擔(dān)。事會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。第六章薪金待遇二、員工福利一、員工工資1、法定節(jié)假日：?jiǎn)T工每年可享受以下十天法定有薪年假日，1、公司實(shí)行計(jì)時(shí)工資：由崗位工資、績(jī)效工資和加班工資三部分公司在以下組成。公司根據(jù)員工的工作崗位、專業(yè)技能、責(zé)任輕重等方面確法定節(jié)日安排員工休假。如因工作需要，員工不能在法定節(jié)日當(dāng)定員工的工工資水平天休假，將按勞動(dòng)法發(fā)給加班工資。2、公司實(shí)行月薪制：?jiǎn)T工工資按公司規(guī)定日期發(fā)放，通過(guò)制定的（1）元旦一天（公歷一月一日）銀行把工資存入員工個(gè)人賬戶，發(fā)放工資日如遇公休假日，則視（2）春節(jié)三天（農(nóng)歷正月初一、初二、初三）其情況提前推或推后發(fā)放。員工若遺失銀行存折應(yīng)及時(shí)通知公司，（3）國(guó)際勞動(dòng)節(jié)三天（公歷五月一日、二日、三日）23/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)（4）國(guó)慶節(jié)三天（公歷十月一日、二日、三日）、病假：?jiǎn)T工患病或非因工負(fù)傷休病假，應(yīng)提前通知主管，已轉(zhuǎn)62、有薪年假：?jiǎn)T工在公司工作滿一年可享受有薪年假五天，一年正的員工憑區(qū)以上人民醫(yī)院的就診證明及《病假證明》，每月可享內(nèi)病事假累計(jì)超過(guò)七天或曠工一天者則取消有薪年假。員工年休受兩天有薪病假（試用期員工不適用），有薪病假當(dāng)月有效，不得假，必須在休假前十天申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后生效，年假原則上一次性累計(jì)，超過(guò)者扣發(fā)工資。享受有薪病假的員工，必須填寫(xiě)《請(qǐng)假休完，不跨年、不累積、逾期作廢。部門(mén)可視運(yùn)作情況，有計(jì)劃申請(qǐng)表》，由主管、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方屬有效病假。未獲批準(zhǔn)或地安排員工年休。病假證明不齊而擅自休假的，按曠工處理，病假發(fā)50％工資或扣3、婚假：?jiǎn)T工結(jié)婚給予婚假三天。員工須在本公司工作滿一年以除相應(yīng)年假天數(shù)。上才能享受，請(qǐng)婚假須提前一月向部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交結(jié)7、因工負(fù)傷或死亡婚證復(fù)印件，保公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，人事處備案。員工因工負(fù)傷，應(yīng)立即送醫(yī)院搶救，并報(bào)公司辦公室。對(duì)因工負(fù)4、喪假：?jiǎn)T工的父母、配偶、子女或配偶的父母死亡，給予三天傷或死亡者按國(guó)家勞動(dòng)保險(xiǎn)的規(guī)定辦理。但因違反公司規(guī)定或法喪假。員工的祖父母、外祖父母、親兄弟姐妹死亡，給予一天喪律規(guī)定之操作規(guī)程，公司將按有關(guān)勞動(dòng)法規(guī)處理。假，（必須提供死亡證明）。三、員工培訓(xùn)5、產(chǎn)假、計(jì)劃生育假：女員工符合計(jì)劃生育規(guī)定生育并提交有關(guān)1新員工必須進(jìn)行為期六天崗前培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)及考試合格后，才可證明，可申請(qǐng)產(chǎn)假，經(jīng)批準(zhǔn)后案國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受產(chǎn)假，違反計(jì)錄用和上崗。劃生育規(guī)定的，按《廣東省計(jì)劃生育條例》處理，直至開(kāi)除而公2、公司制定各類人員的培訓(xùn)計(jì)劃，各類人員必須按規(guī)定參加職業(yè)司不作任何補(bǔ)償。培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)。特殊工種的作業(yè)人員，必須先24/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)，取得證書(shū)才能上崗。 3、頒發(fā)榮譽(yù)證書(shū)或一次獎(jiǎng)金。3、公司員工有機(jī)會(huì)接受本公司的各種業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，接受專業(yè)培 4、加薪晉級(jí)。訓(xùn)后，必須為公司服務(wù)滿約定年限，否則，按規(guī)定賠償公司支付 （二）獎(jiǎng)勵(lì)條件培訓(xùn)費(fèi)用或其它經(jīng)濟(jì)損失（按雙方協(xié)定培訓(xùn)協(xié)定書(shū)執(zhí)行） 。 1、熱愛(ài)公司、忠于職守，在改善改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益方4員工個(gè)人有要求參加進(jìn)修，經(jīng)公司批準(zhǔn)后雙方簽訂培訓(xùn)合同， 取 面和維護(hù)公司生譽(yù)有突出貢獻(xiàn)者。得畢業(yè)（合格）、證書(shū)，需按雙方協(xié)定之培訓(xùn)合同為公司服務(wù)滿約 2、工作積極主動(dòng)，服務(wù)態(tài)度優(yōu)良，有顯著成績(jī)者。定年限，可報(bào)銷培訓(xùn)費(fèi)，否則由個(gè)人自行承擔(dān)。 3、提出合理化建議被采納實(shí)施，有顯著成績(jī)者。第七章 獎(jiǎng)懲條例 4、發(fā)現(xiàn)職責(zé)外的事故苗頭，予以迅速報(bào)告或妥善處理，使公司利為鼓勵(lì)員工工作的積極性、創(chuàng)造性、保持優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)水 益免受損失者。平，本著“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”精神鼓勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合，以精神鼓勵(lì)和 5、敢于檢舉、糾正違章違紀(jì)行為和損害公司利益， 抵制歪風(fēng)邪氣，思想教育為主，懲處為輔的原則，制定如下獎(jiǎng)懲條例，員工必須 事跡突出者。認(rèn)真遵守。 6、拾金（物）不昧受到好評(píng)者。一、獎(jiǎng)勵(lì)條件 7、工作出色，能適時(shí)完成重大或特殊任務(wù)者。（一）獎(jiǎng)勵(lì)方法 8、于開(kāi)拓創(chuàng)新，有突出成績(jī)職責(zé)者。1、通報(bào)表?yè)P(yáng)。 9、公司認(rèn)為可以獎(jiǎng)勵(lì)的其踏突出表現(xiàn)行為。2、嘉獎(jiǎng)。 （三）獎(jiǎng)勵(lì)程序：凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件之一者，由公司直接提名，予25/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)以獎(jiǎng)勵(lì)并備案。 （3）穿著制服上街或回家。二、處罰條例 （4）在公共場(chǎng)所高聲喧嘩、影響他人。（一）處罰方式 （5）上班時(shí)間收聽(tīng)廣播、錄音、電視、看書(shū)報(bào)刊雜志、吃東西。1、口頭警告并罰款。 （6）工作散慢，粗心大意出差錯(cuò)但未造成損失和影響。2、書(shū)面警告并罰款（造成損失的追究賠償責(zé)任、違反法律法規(guī)的 （7）擅自調(diào)換工衣柜，私配工衣柜鎖匙或擅自加鎖。追究其法律責(zé)任）。 （8）無(wú)故不參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)、班前班后例會(huì)或集體活動(dòng)。3、警告并處款（造成損失的追究賠償責(zé)任、違反法律法規(guī)的追究 （9）交接班不清楚，互相推卸責(zé)任。其法律責(zé)任）。 （10）未經(jīng)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自替人頂班或調(diào)班。4、解除勞動(dòng)合同、辭退、罰款（造成損失的追究賠償責(zé)任、違反 2、凡有下列行為之一者，發(fā)出“書(shū)面警告”通知，間視其情節(jié)給法律法規(guī)的追究法律責(zé)任）。 予罰款處理，由部門(mén)發(fā)出，公司經(jīng)理批準(zhǔn)。 （罰款30~100元）。（二）處罰條件 （1）當(dāng)月遲到、早退兩次以上者。1、凡有下列行為之一者，初犯將受到“口頭警告”處分，視其情 （2）委托他人或代他人打考勤卡。節(jié)并與工資管理辦法執(zhí)行，扣發(fā)考核工資，罰款處分由部門(mén)發(fā)出， （3）工作時(shí)間睡覺(jué)。公司經(jīng)理批準(zhǔn)。（罰款10~30元） （4）擅自離開(kāi)工作崗位（不超過(guò) 30分鐘）。（1）上下班不打考勤卡、遲到、早退，當(dāng)月二次以下者。 （5）對(duì)客戶不禮貌，予人爭(zhēng)辯造成不良影響。（2）上班時(shí)候私事會(huì)客聊天，干私活。 （6）未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自配制部門(mén)、辦公室等公家鎖匙。26/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)（7）武將配制，擅自進(jìn)入客戶辦公、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或住宅。其情節(jié)追究賠償責(zé)任）。（8）私自打客戶電話。（5）丟失、損壞公物或客戶物品，數(shù)額較大的，（視其情節(jié)追究（9）不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的命令。賠償責(zé)任）。（10）工作責(zé)任心不強(qiáng)或工作消極，經(jīng)批評(píng)教育并無(wú)悔改。（6）工作不負(fù)責(zé)，經(jīng)常出差錯(cuò)，影響公司聲譽(yù)的。（11）服務(wù)態(tài)度差，遭客戶合理投訴。、凡有下列行為之一者，公司有權(quán)及時(shí)解除勞動(dòng)合同或“辭退”4（12）違反操作規(guī)程，但未造成不良后果。而不作任何補(bǔ)償。（13）崗位上吸煙和喝酒。（1）受“最后警告”處分后，仍然繼續(xù)違規(guī)者。（14）在公共場(chǎng)所吵鬧，粗言語(yǔ)擾亂大廈（小區(qū)）安寧，造成（2）已在我公司任職的員工，又在其他用人單位兼職者。不良影響。（3）惡意破壞公物后客戶物品者。3、凡有下列行為之一者，發(fā)出“最后警告通知”視其情節(jié)給與降（4）欺騙上級(jí)，隱瞞情況，弄虛作假者。級(jí)，留職察看，勸退，罰款等處分。由部門(mén)發(fā)出，公司經(jīng)理批準(zhǔn)（5）玩忽職守，違反操作規(guī)程和安全規(guī)定，造成事故者。（罰款100~150元）。（6）品質(zhì)惡劣，行為不端，誣告誹謗陷害或肆意進(jìn)行人身攻擊造（1）受“書(shū)面警告”處分后，仍繼續(xù)違規(guī)者。成不良后果者。（2）違反勞動(dòng)紀(jì)律曠工二天以內(nèi)者。（7）打架斗毆者。（3）擅離工作崗位30分鐘以上。（8）向客人索取小費(fèi)者、物品或其它報(bào)酬。（4）違反操作規(guī)程或經(jīng)營(yíng)管理原則，引發(fā)事故或造成損失。（視（9）利用職權(quán)營(yíng)私舞弊、謀取私利者，違反操作規(guī)程或經(jīng)營(yíng)管理27/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)原則，引發(fā)重大事故或這造成重大經(jīng)濟(jì)損失的，（視其情節(jié)追究賠處理意見(jiàn)，必須經(jīng)違紀(jì)人簽名認(rèn)可，如拒簽的則由2名見(jiàn)證人簽償、法律責(zé)任。名證實(shí)，該警告書(shū)則被視作生效。（10）隱瞞情況，包庇他人嚴(yán)重錯(cuò)誤，不向上級(jí)報(bào)告者。、部門(mén)上報(bào)對(duì)員工的處理時(shí)，必須以事實(shí)為依據(jù)，制度為準(zhǔn)繩，3（11）不服從正常的工作調(diào)動(dòng)、公開(kāi)拒絕上級(jí)命令或有威脅侮辱認(rèn)真核實(shí)情況，準(zhǔn)確提出處理意見(jiàn)，人事處在審核時(shí)需作出必要上司的行為者。的調(diào)查核實(shí)。（12）盜竊公司或他人財(cái)物者。、違紀(jì)接到處分通知單，如有不服可在10天內(nèi)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)查4（13）觸犯國(guó)家和地方法律、法規(guī)者。書(shū)面申訴，在公司未作出改變?cè)幏譀Q定前，仍按原處分決定執(zhí)（14）違反勞動(dòng)紀(jì)律連續(xù)曠工三天以上（含三天）或一個(gè)月內(nèi)累行。計(jì)曠工二次者。第八章安全制度（15）泄漏公司商業(yè)秘密。一、安全須知（16）嚴(yán)重失職給公司造成嚴(yán)重上司的行為。、員工在工作時(shí)必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，注意領(lǐng)導(dǎo)安全，避1（17）違反安全制度行為的。免疏忽大意發(fā)生意外，在高位作業(yè)時(shí)，必須做好安全防護(hù)措施和（三）處罰程序和規(guī)定確保安全的情況下方可工作，遇臺(tái)風(fēng)、雷電、暴雨時(shí)禁止進(jìn)行露1、員工觸犯“書(shū)面警告”以上處分，由所在部門(mén)填寫(xiě)《員工過(guò)失天及高位作業(yè)。通知書(shū)》提出初步意見(jiàn)，人事處審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。2、員工要時(shí)刻注意防火、防盜、防事故。如發(fā)現(xiàn)異光、異聲、異2、各部門(mén)在填寫(xiě)《員工過(guò)失通知書(shū)》時(shí)，要列明違犯事實(shí)，提出味或事故苗頭、可凝人員等，應(yīng)立即報(bào)告主管或保衛(wèi)部門(mén)。28/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)3、使用大功率的電器或電熱器具，改變電線布線等，布線先請(qǐng)示所在工程部門(mén)，經(jīng)審批后方可動(dòng)工施工。4、不要將未息滅的煙頭、火柴扔進(jìn)垃圾桶內(nèi)，不要用電燈烘干衣物。5、不要帶閑雜人員或親友進(jìn)入工作場(chǎng)所。6下班前要認(rèn)真檢查自己的工作崗位， 關(guān)閉電、水源開(kāi)關(guān)，關(guān)好門(mén)窗，不要留下火種。不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞泄漏應(yīng)及時(shí)報(bào)告。員工任何時(shí)候遇到或發(fā)生意外據(jù)均應(yīng)即時(shí)報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。二、發(fā)生火警處理發(fā)生火警，每一員工都是儲(chǔ)備消防員，應(yīng)采取如下措施：1、保持鎮(zhèn)定不慌亂。2、就近敲破（按下）火警按鈕，大聲呼喚同事協(xié)作。3、馬上通知主管或大廈保安人員。

6、切勿乗搭電梯（升降機(jī)），必須用走火梯上落。7、切勿用水撲滅因漏電引起火警。三、意外事故處理1、遇到意外事故發(fā)生，應(yīng)立即報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并立即采取措施，防止事故擴(kuò)大，如事故現(xiàn)場(chǎng)有危險(xiǎn)，應(yīng)加設(shè)標(biāo)志，防止其他人接近。如遇發(fā)生意外造成傷員，應(yīng)馬上呼救或協(xié)助傷者前往醫(yī)院治療。3、在緊急情況下（火警、水患、臺(tái)風(fēng)），全體員工必須服從部門(mén)主管的指揮，協(xié)助排除事故。在事故未處理完畢前，到點(diǎn)下班的員工必須得到部門(mén)主管的許可才能下班。第九章 報(bào)告制度一、公司領(lǐng)導(dǎo)序列公司根據(jù)崗位及組織架構(gòu)設(shè)置，明確公司各級(jí)管理人員的領(lǐng)導(dǎo)序列，公司領(lǐng)導(dǎo)序列從職位的高到低開(kāi)始，分別是：總經(jīng)理、副4、在安全情況下，必須引導(dǎo)客人馬上撤離。 總經(jīng)理、公司各職能部門(mén)主管、部門(mén)主管、主管助理、領(lǐng)班、崗5、如火勢(shì)擴(kuò)大，必須引導(dǎo)客人撤離。 位員工。29/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)二、報(bào)告程序規(guī)劃用地3.22萬(wàn)m2，總建筑面積11.92萬(wàn)m2建筑密度，總,30%、員工在工作中遇到任何問(wèn)題時(shí)，應(yīng)首先向其直接上級(jí)報(bào)告。直棟數(shù)11棟，總?cè)丝?200人。其中多層6棟9層，多層各幢樓名1接上級(jí)接報(bào)告后應(yīng)盡力予以解決，若屬權(quán)限外無(wú)法解決的應(yīng)立即稱為*******、*******、*******、*******、******、******；答復(fù)員工或向上一領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)，以尋找解決問(wèn)題的路徑。高層兩幢（加地庫(kù)）32層，各樓名稱為******、******；*******；、當(dāng)員工已向直接上級(jí)報(bào)告而無(wú)法圓滿解決所遇到問(wèn)題時(shí)，員工郵政編碼：*******；管理處電話號(hào)碼：*******、********傳真：2可直接再向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映情況，上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)接到員工所反映的*********；工程部電話：********；消防中心24小時(shí)值班電話：情況后，必須即時(shí)展開(kāi)調(diào)查和進(jìn)行情況分析，然后根據(jù)情況分析*********；面向，背靠，右鄰，結(jié)果答復(fù)員工。無(wú)法處理的可直接以書(shū)面形式將調(diào)查資料向上級(jí)（正在籌建中），管理處隸屬有限公請(qǐng)示匯報(bào)，以尋求正確的解決處理方法。司；管理處已基本實(shí)現(xiàn)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)辦公，可以在整個(gè)小區(qū)使用內(nèi)部3、當(dāng)員工提出的我問(wèn)題通過(guò)以以上兩個(gè)層次的管理人員仍無(wú)法解電話網(wǎng)、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)、無(wú)線對(duì)講、無(wú)線電話等來(lái)實(shí)現(xiàn)快捷的指揮、決時(shí)。員工可直接向總經(jīng)理或總經(jīng)理信箱反映。公司要求各級(jí)管控制等管理目的。整個(gè)小區(qū)基本上實(shí)現(xiàn)了封閉式管理的管理模式。理人員在其職權(quán)范圍內(nèi)能夠處理及解決的問(wèn)題，都應(yīng)自行予以處小區(qū)的管理：執(zhí)行的管理模式、遵循以人為本的公司和解決宗旨、實(shí)施公司的質(zhì)量方針，講求人、誠(chéng)、實(shí)、效的企業(yè)文化，第十章*****住宅小區(qū)簡(jiǎn)介小區(qū)管理處的管理模式，實(shí)施有效的層級(jí)管理和注重有效的現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)概況管理原則，實(shí)行分工負(fù)責(zé)制、各部門(mén)各施其職、互相密切配合的*****位于“廣州市天河北路******號(hào)”的一個(gè)高級(jí)住宅小區(qū)，原則；管理處組織結(jié)構(gòu)：管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理（管理處主管）30/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)各部門(mén)負(fù)責(zé)人部門(mén)助理、部門(mén)班組負(fù)責(zé)人，管理處設(shè)置日常財(cái)維修。務(wù)管理人員，各部門(mén)嚴(yán)格按照公司9001：2000質(zhì)量管理體系、以為業(yè)主住戶提供上門(mén)維修服務(wù)工作，特別注意上門(mén)維修服務(wù)工及崗位責(zé)任和各種規(guī)章制度執(zhí)行；管理處組織架構(gòu)：管理處下設(shè)作和日常工作中應(yīng)該注意的事項(xiàng)，在日常工作中特別要求所有員五個(gè)部門(mén)分別為服務(wù)部（含財(cái)務(wù)）：服務(wù)部職責(zé)對(duì)外溝通、聯(lián)系、工（包括管理處全體人員）嚴(yán)格按照公司的規(guī)章制度執(zhí)行，面對(duì)協(xié)調(diào)，監(jiān)督和檢查各部門(mén)的工作情況，執(zhí)行管理處的日常工作職每一位業(yè)主（住戶）注意注重禮節(jié)，講究禮貌，講求服務(wù)態(tài)度提責(zé)；保安部：保安部職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)日常的治安、消防、車輛等高服務(wù)質(zhì)量，盡可能提供個(gè)性化服務(wù)。的管理；工程部：工程部職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)第十一章金?；▓@小區(qū)設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)介行管理和維修養(yǎng)護(hù)工作，負(fù)責(zé)小區(qū)其它附屬設(shè)施、土建等的維修一、電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)檢查，負(fù)責(zé)小區(qū)室內(nèi)外裝節(jié)能降耗、節(jié)支增收。清潔部：清電梯系統(tǒng)：樓電梯的維保工作由專業(yè)的電梯公司進(jìn)潔部職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生和垃圾清運(yùn)處理，行養(yǎng)護(hù)。由電梯公司廣州分公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維保持小區(qū)有一個(gè)整潔、干凈、舒適的辦公居住環(huán)境，小區(qū)內(nèi)還有修；樓日立電梯；日本三菱電梯的維修保養(yǎng)工作由專業(yè)的消殺蚊子、蟑螂的專業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的公共場(chǎng)所專業(yè)的電梯公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；維保工作每月進(jìn)行兩次，由消殺；園藝：對(duì)小區(qū)內(nèi)所公共區(qū)域內(nèi)的花草、樹(shù)木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修工程部值班人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)和監(jiān)督維保工作質(zhì)量，工程部負(fù)責(zé)人抽剪。查每次的維保和監(jiān)督工作是否到位。電梯維修保養(yǎng)公司設(shè)立24小設(shè)備設(shè)施的管理：由部門(mén)負(fù)責(zé)人制定年度設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，提交時(shí)應(yīng)急搶修電話，當(dāng)電梯發(fā)生意外停梯故障時(shí)，工程部應(yīng)立即組管理處經(jīng)理審批后實(shí)施，設(shè)備設(shè)施的維保工作由工程部擔(dān)任養(yǎng)護(hù)、織人員搶救被困人員和報(bào)修，并通知管理處出具停梯通知。并每31/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)月進(jìn)行一次月度保養(yǎng)質(zhì)量評(píng)分，交管理處資料室存檔，每季度進(jìn)停用一臺(tái)在商鋪東面，為2層2站；商鋪西面電梯一臺(tái)，從負(fù)二行一次保養(yǎng)評(píng)審交管經(jīng)理審閱。層直達(dá)商場(chǎng)二層，4層4站，兩臺(tái)電梯運(yùn)行速度分別為0.75秒。樓電梯使用天津產(chǎn)電梯各一臺(tái)，安裝于年，于二、空調(diào)系統(tǒng)年月開(kāi)始使用，因建設(shè)前期購(gòu)買(mǎi)和安裝的原因，電梯運(yùn)行時(shí)的1、住宅空調(diào)舒適度較差，所以電梯在使用2年后又重新進(jìn)行一次技術(shù)改造，住宅供冷由業(yè)主自行負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)空調(diào)，安裝在預(yù)留的空調(diào)位置改造后的電梯從原來(lái)的0.75提高到1，并且在使用時(shí)比未上，不得隨意亂安裝；以避免影響小區(qū)的整體外觀形象。具體由改造前的舒適度有所提高，運(yùn)行時(shí)以比較平穩(wěn)，但和小區(qū)內(nèi)其它管理處監(jiān)督實(shí)施，工程部負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主（住戶）將空調(diào)安裝在正電梯相比還是有一定的差距；確的位置上，負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)空調(diào)安裝人員按規(guī)定安裝空調(diào)。樓二幢小高層各一臺(tái)三菱電梯，此電梯性能比較穩(wěn)2、中央空調(diào)系統(tǒng)定，故障率較低運(yùn)行速度較快2米/秒，運(yùn)行時(shí)感覺(jué)平穩(wěn)舒適。中央空調(diào)：是專供商鋪的制冷系統(tǒng)，空調(diào)運(yùn)行時(shí)所產(chǎn)生的電費(fèi)兩幢高層塔樓各三臺(tái)廣州日立電梯，分別設(shè)單層、雙層、以及由商鋪的所有業(yè)主（住戶）按平方面積分?jǐn)偅晒こ滩棵吭碌椎呢浱?，單層電梯?？繂螌訕菍樱?5層15站；雙層電梯?？侩p層樓最后一天和供電局同步抄取商鋪水電表底數(shù)；并由工程部值班人層，16層16站，兩臺(tái)電梯運(yùn)行速度分別為1.75秒；貨梯從負(fù)二員負(fù)責(zé)算出商鋪水、電的損耗提交管理處財(cái)務(wù)，由財(cái)務(wù)統(tǒng)一分?jǐn)倢又边_(dá)30層，32層32站，以方便客戶；高層塔樓及小高層住宅商鋪中央空調(diào)用電損耗，并由管理處代收商鋪、電費(fèi)，中央空調(diào)內(nèi)，由住戶自行安裝空調(diào)，財(cái)產(chǎn)由業(yè)主所有；裙樓商鋪安裝廣州主機(jī)的維保工作由專業(yè)維保人員負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。日立電扶梯兩臺(tái)，運(yùn)行速度1.75秒；運(yùn)送貨梯廣州日立電梯兩臺(tái)，商鋪制冷主機(jī)使用兩臺(tái)“江蘇”特靈300T螺桿水冷式機(jī)組組32/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)成，中央空調(diào)制冷主機(jī)：額定電壓 380V；額定電流 291A；制冷 管直達(dá)三層冷卻塔；然后轉(zhuǎn)為 Φ50的鍍鋅水管分別供給兩座冷卻量300冷噸，主機(jī)啟動(dòng)使用Y— 降壓?jiǎn)?dòng)，缺點(diǎn)是在炎熱的夏季 塔補(bǔ)水。冷凍水系統(tǒng)由三臺(tái)功率為 30；額定電壓為380V，揚(yáng)程32m使用一臺(tái)主機(jī)制冷時(shí)，制冷量不夠必需兩臺(tái)主機(jī)同時(shí)運(yùn)行，負(fù)荷 的冷凍水泵組成，冷凍、冷卻水泵軸密封以機(jī)械式密封，此種密只能達(dá)到 7080%，所以在夏季值班人員必須時(shí)刻注意中央空調(diào)運(yùn) 封圈性能較好，冷凍水管網(wǎng)由鍍鋅鐵管組成管徑為 Φ200；行參數(shù)的變化，水冷機(jī)組由三臺(tái)22，額定電壓為380V，揚(yáng)程28m商鋪兩層各設(shè)有總閥和分閥，可單獨(dú)控制以便于維修。每層的冷卻水泵循環(huán)散熱，兩臺(tái)中央空調(diào)橫流式冷卻塔建立在三層會(huì)樓的東西兩面各安裝有流量3000m3的鮮風(fēng)盤(pán)管風(fēng)機(jī)，送入房間內(nèi)所1#及2#塔樓中間，由兩臺(tái)7.5風(fēng)機(jī)散熱，補(bǔ)水由市政自來(lái)水公的鮮風(fēng)經(jīng)過(guò)冷凍水的冷卻后，通過(guò)鮮風(fēng)管道將鮮風(fēng)送到每個(gè)房間司直接提供；制冷時(shí)：冷卻泵不斷將冷卻水抽到3樓的冷卻塔散的盤(pán)管風(fēng)機(jī)出風(fēng)口處。啟動(dòng)房間盤(pán)管風(fēng)機(jī)后，新鮮空氣和室內(nèi)回?zé)?，然后送回空調(diào)主機(jī)冷凝器進(jìn)行熱交換。制冷主機(jī)和冷凍水泵，風(fēng)不斷通過(guò)盤(pán)管冷卻后送出。各房間內(nèi)公別用可調(diào)節(jié)三速開(kāi)關(guān)控可根據(jù)負(fù)荷情況單臺(tái)或二臺(tái)并用。冷凍水系統(tǒng)在３樓設(shè)有膨脹水制送風(fēng)量的大小。用調(diào)節(jié)溫控旋扭可改變冷凍水流量，以得到所箱，冷凍水箱的主要功能，能自動(dòng)補(bǔ)給冷凍水，排除冷凍水中的需的空調(diào)效果，各房間安裝有小流量的排風(fēng)機(jī)將房間內(nèi)的空氣抽空氣，當(dāng)空調(diào)主機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的冷量在蒸發(fā)器內(nèi)與樓層回來(lái)的冷至天花板上，再由設(shè)在天花板上部的排風(fēng)機(jī)抽出室外，達(dá)到房間凍水進(jìn)行熱交換，使冷凍水出水溫度保持在7℃左右，通過(guò)冷凍水內(nèi)新風(fēng)循環(huán)和排除房間內(nèi)廢氣的目的。泵將冷凍水送到各樓層，由樓層盤(pán)管風(fēng)機(jī)進(jìn)行熱交換，向房間內(nèi)中央空調(diào)主機(jī)電器部份：中央空調(diào)的的配電由專用的配電設(shè)施供冷。配電，電源由5#變壓器提供（5#變壓器的運(yùn)行參數(shù)請(qǐng)參考供配電冷凍、冷卻管網(wǎng)的組成；冷卻塔給水管管徑為Φ100的鍍鋅水部份），通過(guò)低壓房中央空調(diào)專用配電柜電流為（1250A、699V、33/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)瞬時(shí)漏電0.2s、0.2）的手推式開(kāi)關(guān)，通過(guò)專用母排配電至負(fù)二層1250A的中央空調(diào)受電柜，配電柜分配至中央空調(diào)各專用設(shè)施。各專用設(shè)施包括：2臺(tái)主機(jī)、三臺(tái)冷卻泵、三臺(tái)冷凍泵、二臺(tái)冷卻風(fēng)機(jī)，其它新風(fēng)機(jī)電源由5#變通過(guò)公共用電提供，未經(jīng)過(guò)中央空調(diào)專用線路配電。商鋪的盤(pán)管風(fēng)機(jī)用電由各商鋪?zhàn)孕胸?fù)責(zé)提供。主機(jī)的控制原理：主配電柜分別配電至 1#、2#主機(jī)（500A）開(kāi)關(guān)柜，再由開(kāi)關(guān)柜直接配電至主機(jī)控制臺(tái)，主機(jī)的啟動(dòng)裝置由兩部份組成，一、降壓?jiǎn)?dòng)主線路：主線路由三個(gè)（ 500A）的主接觸器組成 降壓?jiǎn)?dòng)主線路；二、控制線路：控制線路由幾部份組成；1、主控制板；由主機(jī)電源提供電源，經(jīng)過(guò)變壓整流成12V的直流控制電源供給主線路板。主機(jī)的保護(hù)：過(guò)電流保護(hù)裝置、冷凍水、冷卻水?dāng)嗔鞅Ｗo(hù)，過(guò)電壓保護(hù)、溫度保護(hù)；控制面板：控制面板上分別有幾個(gè)控制按鈕，啟動(dòng)按鈕、停止按鈕：連續(xù)按兩次此按鈕機(jī)組不通過(guò)卸載執(zhí)行機(jī)組緊急停車，按一次此按鈕主機(jī)在正常卸載的情況下停車退出運(yùn)行；壓縮機(jī)報(bào)告：按此按鈕可以檢查機(jī)組運(yùn)行的電流、電壓、電流百分比、制冷量的負(fù)載率、

電磁閥開(kāi)啟狀態(tài)等參數(shù)；制冷劑報(bào)告：按此按鈕可以檢查制冷劑壓力和使用的狀態(tài)；制冷機(jī)報(bào)告：按此按鈕可以查看機(jī)組的運(yùn)行狀態(tài)，冷凍、冷卻進(jìn)出水的溫度和壓力，可以查看機(jī)組冷凍水的設(shè)定溫度和壓力；用戶報(bào)告：按此按鈕可以查看用戶盤(pán)管風(fēng)機(jī)的使用情況，查看冷凍水的進(jìn)出水溫度和壓力，制冷機(jī)組的負(fù)載情況，冷凍水出水溫度的設(shè)定值；診斷按鈕：此按鈕查看機(jī)組運(yùn)行時(shí)所出現(xiàn)過(guò)的故障，制冷機(jī)組出現(xiàn)故障后自動(dòng)儲(chǔ)存在內(nèi)，以方便維修人員參考；操作設(shè)定：此按鈕可以調(diào)整參數(shù)設(shè)定值；維修設(shè)定：可以調(diào)整機(jī)組所有設(shè)定值；維修試驗(yàn)：可以對(duì)主機(jī)調(diào)整進(jìn)行試驗(yàn)：以上設(shè)定值的調(diào)整只有通過(guò)特定的密碼輸入才能進(jìn)入此程序；帶“+”“-”符號(hào)鍵三角形按鈕：此按鈕在進(jìn)入調(diào)整程序后輸入設(shè)定數(shù)值；輸入、取消按鈕主機(jī)設(shè)定值更改后可按此兩鍵決定取消或確定更改設(shè)定值；三角形上下鍵：此按鈕可以上下滾動(dòng)查看每一個(gè)按鈕里的內(nèi)容，（必需按了以上所述的按鍵后才能操作此按鈕查看）；正常供冷的操作：正常供冷時(shí)段早上 8：20分開(kāi)主機(jī)至夜晚34/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)22：30分止，正常供冷時(shí)開(kāi)機(jī)的順序：先開(kāi)冷卻塔風(fēng)機(jī) 鮮風(fēng)機(jī) 冷卻泵冷凍泵 空調(diào)主機(jī)的順序執(zhí)行。三、給、排水系統(tǒng)1、概述小區(qū)內(nèi)的給、排水系統(tǒng)主要由市政一次給水管網(wǎng)、上、下儲(chǔ)水池、給水泵、加壓泵、小區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)、小區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)等組成小區(qū)給排水系統(tǒng)；小區(qū)二次給水系統(tǒng)，由市政供水直接給到下儲(chǔ)水池，在由二次供水設(shè)備抽水至天面上水池對(duì)住戶供水，二次供水全部采用自動(dòng)控制浮球控制給水設(shè)備。市政供水包括小區(qū)內(nèi)兩個(gè)消防接口二次供水水池包括消防用水、二次供水設(shè)備包括、消防泵、噴淋泵、清水泵安裝在小區(qū)泵房?jī)?nèi)。2、市政給、排水

接向兩棟高層 號(hào)樓4層以下供水， 號(hào)樓3層以下由市政直接供給，其它樓層均由二次供水設(shè)備處理后從每棟樓的蓄儲(chǔ)下水池抽水至天面上水池，在進(jìn)行對(duì)每棟樓層安全供水。作用是保持小區(qū)生活、消防、噴淋等其他用水需求。市政排水：市政排水主要功能是：以地下管道排瀉，分排污管和廢水管兩大系統(tǒng)。由小區(qū)內(nèi)二次排水系統(tǒng)處理向天河北外排水系統(tǒng)引排，作用是確保環(huán)境不被污染，廢水和污水的正常流通。3、小區(qū)內(nèi)二次給排水小區(qū)二次給水，主要功能是市政供水到小區(qū)每棟樓的蓄儲(chǔ)下水池后進(jìn)行處理，分別由二次供水設(shè)備供給天面上水池，再通過(guò)天面二次供水恒壓泵設(shè)備向下供給每棟樓層，二次供水設(shè)備采用自動(dòng)控制電動(dòng)設(shè)備系統(tǒng)。（高層1#2#樓地下負(fù)一 、二層生活蓄儲(chǔ)水池容量500m3，天面上水池容量 12m3，生活水泵電機(jī)374臺(tái)、消市政給水：市政給水的功能主要是采用鋅管引導(dǎo)從天河北分防泵1102臺(tái)、噴淋泵392臺(tái)，天面1#樓恒壓生活泵32臺(tái)、消兩路計(jì)劃供給，一路到小區(qū)二次供水蓄儲(chǔ)下水池,在蓄儲(chǔ)下水池內(nèi)防泵202臺(tái)、噴淋泵202臺(tái)，天面2#樓恒壓生活泵32臺(tái)、設(shè)置自動(dòng)控制停止、補(bǔ)償裝備設(shè)施，定向控制市政供水。一路直消防泵202臺(tái)），同時(shí)在兩棟樓的21層、11層裝配Y型過(guò)濾減35/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)壓閥，保持每棟樓層供水壓力在3.5左右。（多層5#6#7#8#樓共定具有專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行保潔、檢測(cè)、修復(fù)安全使用，包括對(duì)固8臺(tái)生活水泵每棟擁有兩臺(tái)均為3，每棟樓下水池容量12m3，天定設(shè)備的加油、測(cè)試、調(diào)節(jié)、運(yùn)行、記錄、備案存儲(chǔ)、定期對(duì)蓄面上水池8m3，天面恒壓生活泵共8臺(tái)每棟擁有兩臺(tái)均為3，3#4#儲(chǔ)水池的清洗、水處理，（一般情況三個(gè)月為一個(gè)周期）及定期對(duì)樓共4臺(tái)7.5,生活水泵設(shè)在3#樓水泵房，3#4#下水池容量20m3）。排水、污水處理池的清排處理、等管理。二次給水系統(tǒng)設(shè)備均采用聯(lián)鎖反應(yīng)，每棟樓的設(shè)備都具有1主2四、供配電系統(tǒng)備自動(dòng)降壓?jiǎn)?dòng)設(shè)施,在天面上水池安裝自動(dòng)控制浮球?qū)π顑?chǔ)下供配電系統(tǒng)設(shè)備簡(jiǎn)介：小區(qū)供配電系統(tǒng)分為三個(gè)配電區(qū)域，一水池設(shè)備進(jìn)行控制，同時(shí)對(duì)上水池缺水、無(wú)水進(jìn)行報(bào)警指示，天臺(tái)備用發(fā)電機(jī)組成小區(qū)的配電系統(tǒng)，所有高壓配電線路由石牌F38面恒壓泵的供水處理，是保持每層水壓在3.5左右。線提供10高壓配電，進(jìn)入小區(qū)車道入口處的高壓開(kāi)關(guān)房，然后分4、排水系統(tǒng)別引至三個(gè)變壓器房變?yōu)榈蛪?80V分配至各幢樓的配電房。小區(qū)主要功能是：在各棟樓設(shè)立廢水污水處理措施。 在小區(qū)地下設(shè) 內(nèi)所有的公共用電費(fèi)用由管理處直接支付，公共用電包括電梯、立多個(gè)化糞池、污水處理凈化池，將各棟樓層的廢水、污水由環(huán) 水泵、樓層公共走廊照明、小區(qū)內(nèi)路燈、園林燈、消防、清潔用保型管引排到污水處理池進(jìn)行處理再排到市政地下排水主道向天 水、電等等；用電費(fèi)用的繳交方式通過(guò)銀行劃帳的方式支付。河北外排瀉。同時(shí)在1#2#樓地庫(kù)-2層設(shè)立集水井并安裝1主2備、多層配電系統(tǒng)1潛水泵進(jìn)行排污處理，排水系統(tǒng)主要作用是保持小區(qū)內(nèi)污水和廢分別為樓共同使用同一臺(tái)變壓器配電，變壓水的正常流通，使其美化環(huán)境、避免污水廢氣影響空氣質(zhì)量。器房設(shè)在5#樓（）架空層；樓共同使用一臺(tái)變壓器給排水的使用管理特點(diǎn)：主要是對(duì)小區(qū)內(nèi)的固定設(shè)施定時(shí)并固配電，變壓器房設(shè)置在3#（）架空層；此兩臺(tái)變壓器屬于36/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)公變，維保、檢修工作由供電局負(fù)責(zé)，工程部負(fù)責(zé)低壓配電設(shè)備設(shè)施的維保、檢修工作。多層各幢樓分別設(shè)有低壓受電房，各低壓配電房分別設(shè)有低壓受電柜、隔離開(kāi)關(guān)柜，各幢樓的公共用電同住戶用電分離，并各有總計(jì)量表一只，每一住戶有單獨(dú)的用電計(jì)量表計(jì)量，每月由供電局通過(guò)集中抄表裝置統(tǒng)一在每月月底抄表，然后由供電局通過(guò)郵局寄回所收電費(fèi)的依據(jù)到每一個(gè)住戶，由供電局直接從銀行劃帳繳費(fèi)。2、高層高壓配電系統(tǒng)高層的配電系多采用密封母排配電至住宅層間配電箱， 高層配電從高壓開(kāi)關(guān)房進(jìn)入到金瀚閣負(fù)一層高壓配電房的 G1進(jìn)線柜，在分配至其它高壓配電柜，十臺(tái)高壓配電柜組成高層配電設(shè)施的高壓配電系統(tǒng)；高壓配電設(shè)備包括：高壓進(jìn)線柜、計(jì)量柜、高壓出線柜、直流電柜（以稱操作電源）直流電柜提供給高壓設(shè)備操作電源與指示電源，由高壓出線電纜分別接至 5臺(tái)變壓器。高壓進(jìn)線柜：由真空斷路器、速斷、過(guò)流、零序保護(hù)、高壓帶電指示、、

手推車（電壓、電流互感器）等組成。高壓出線柜：由真空斷路器、避雷器手推車、速斷、過(guò)流、零序、超溫、高溫、變壓器門(mén)跳保護(hù)、高壓帶電指示等。報(bào)警裝置：各高壓柜安裝有繼保報(bào)警裝置：在高壓配電出現(xiàn)故障時(shí)報(bào)警裝置會(huì)即時(shí)啟動(dòng)并通過(guò)蜂鳴器發(fā)出聲音報(bào)警，以警示值班人員配電出現(xiàn)故障，值班人員聽(tīng)見(jiàn)聲音報(bào)警后應(yīng)立即檢查各報(bào)警裝置，并解除聲音報(bào)警，然后檢查各報(bào)警裝置，如發(fā)現(xiàn)某一個(gè)柜上有相應(yīng)的按鈕彈出，則是該柜出現(xiàn)故障，應(yīng)立即手動(dòng)恢復(fù)按鈕 (即推入按鈕)，試送電一次。14#變壓器主供高層住宅用電和 1#、2#電梯、水泵、加壓泵、等設(shè)備用電；住宅用電由供電局安裝在首層配電間的統(tǒng)一集中抄表裝置每月尾由供電局派人進(jìn)行抄表，設(shè)備用電用其它用電的集中抄表裝置安裝在負(fù)一層低壓配電房?jī)?nèi)，住宅用電的費(fèi)用由供電局通過(guò)銀行劃賬的方式進(jìn)行收費(fèi)，5#變壓器的電費(fèi)收取由供電局抄取高壓配電房的總表，其它分表由工程部按照供電局每月抄表時(shí)間同步進(jìn)行抄表，電費(fèi)由管理處統(tǒng)一代收代繳。3、高層低壓配電37/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)低壓配電裝置安裝在金瀚閣負(fù)一層低壓配電房，低壓配電設(shè)備全的主受電柜，然后配電至容量為1250A的1P12柜住宅用電，以及部采用廣州白云電器廠生產(chǎn)的手推車式開(kāi)關(guān)作為主受電柜，其它公共照明等用電，1P12柜主供2#樓（金灝閣）417F住宅用電；支線全部采用抽屜式開(kāi)關(guān)柜配電，低壓配電的主要設(shè)施包括：低4#變壓器主供容量為1600A的主受電柜，然后配電至容量為壓配電屏（29臺(tái)）住宅用電自編號(hào)1P1~1P19、商鋪用電配電盤(pán)屏1250A的1P16柜住宅用電，以及公共照明等用電，1P16柜主供自編號(hào)2P1~2P10低壓進(jìn)線母排、電容補(bǔ)償柜、計(jì)量柜、發(fā)電機(jī)進(jìn)2#樓（金灝閣）1730F住宅用電；1P2柜、1P8柜、1P11柜、1P18、線母排、各出線母排，出線電覽等組成高層低壓配電系統(tǒng)，各功2P1柜電容補(bǔ)償柜為（住宅用電提供補(bǔ)償），2P1柜電容補(bǔ)償器為能簡(jiǎn)介：1#和2#變壓器組成1#樓（金瀚閣）配電系統(tǒng)，3#和4#（商鋪用電提供補(bǔ)償）電容補(bǔ)償器可以手動(dòng)、自動(dòng)投切，自動(dòng)時(shí)變壓組成2#樓（金灝閣）配電系統(tǒng)，5#變壓器單獨(dú)運(yùn)行對(duì)商鋪配主要通過(guò)自動(dòng)電容補(bǔ)償檢測(cè)器來(lái)達(dá)到自動(dòng)投切補(bǔ)償?shù)哪康模?P14電，特點(diǎn)是1#和2#、3#和4#變壓器它們可以通過(guò)聯(lián)絡(luò)柜使用一臺(tái)柜、1P16柜為聯(lián)絡(luò)柜可以通過(guò)兩柜投切單臺(tái)或雙臺(tái)變壓器運(yùn)行。變壓器配電，又可以斷開(kāi)聯(lián)絡(luò)柜兩臺(tái)變壓器單獨(dú)運(yùn)行，1#變壓器連接到住宅的用電線路全部采用母排配送到每層的層間配電井，主供1P1柜容量為1600A的主受電柜，然后配電至1P3柜住宅用然后通過(guò)層間總開(kāi)關(guān)、隔離開(kāi)關(guān)到計(jì)量電表至住戶總開(kāi)關(guān)到住戶電，以及水泵、公共照明，消防中心等用電；1P3柜主供容量為家配電箱至用電器；5#變壓器主供商鋪及地庫(kù)用電，5#變主供2P21250A的1P3金瀚閣（1#樓）416F的住宅用電受電柜；2#變壓器柜容量為2000A電至中央空調(diào)、商鋪地庫(kù)等用電。主供9柜容量為1600A的主受電柜，然后配電至7柜住宅用電，五、變壓器以及電梯等用電；1P7柜抽屜式開(kāi)關(guān)容量為1250A，主供1#樓（金5臺(tái)變壓器組成高層變壓系統(tǒng)，5臺(tái)變壓器分別安裝在在金瀚瀚閣）17層~30層的住宅用電；3#變壓器主供1P10柜容量為1600A閣負(fù)一層變壓房?jī)?nèi)，高層配電主要通過(guò)5臺(tái)100.4變壓器經(jīng)過(guò)母排38/46物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)配電至低壓配電房，5臺(tái)變壓器為樹(shù)脂澆注的干式變壓器， 自編號(hào)為15#變壓器，容量分別為：1#、3#變壓器容量為800，電壓比：一次側(cè)/二次側(cè)：10/0.4，電流比：46.2/1155A；2#、4#變壓器容量為630，電壓比：一次側(cè)/二次側(cè)10/0.4，電流比：36.4/909A；5#變壓器容量為 1000，電壓比：一次側(cè)/二次側(cè) 10/0.4，電流比：57.7/1443A，5#變壓器是高層容量最大一臺(tái)變壓器， 專供商鋪和負(fù)一、二層地庫(kù)及中央空調(diào)用電；各變壓器外殼均使用屏蔽罩和外界隔開(kāi)以避免發(fā)生意外，在各變壓器屏蔽罩的門(mén)上均有微動(dòng)開(kāi)關(guān)，同高壓門(mén)跳保護(hù)裝置連接，如有人意外打開(kāi)保護(hù)裝置動(dòng)作斷開(kāi)高壓電源，所有變壓器的低壓側(cè)全部采用母排連接到低壓配電房。六、發(fā)電機(jī)組發(fā)電機(jī)組安裝在 1#樓（金瀚閣）負(fù)一層發(fā)電機(jī)房，機(jī)組采用德國(guó)進(jìn)口的德萊有限公司生產(chǎn)的水冷式柴油機(jī)組，容量： 1250，功率：1000，電壓：380V正負(fù)5%，機(jī)組采用0#柴油作為機(jī)組驅(qū)動(dòng)然料，日常

儲(chǔ)油應(yīng)滿足機(jī)組8小時(shí)的用油，機(jī)組耗油在每小時(shí) 50升左右，按此計(jì)算日常應(yīng)儲(chǔ)備然料0#柴油400升，機(jī)組每月試運(yùn)行兩次并作好試運(yùn)行記錄，機(jī)組的水冷系統(tǒng)采用一臺(tái)15的水泵不斷將水抽到三層冷卻塔循環(huán)散熱，冷卻塔采用一臺(tái)2.2的風(fēng)機(jī)進(jìn)行熱交換，管網(wǎng)采用Φ125的直徑的鍍鋅鐵管作為輸送管道至三