房地產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告共18頁第頁房地產(chǎn)評估報告估價項目名稱：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地產(chǎn)市場價格評估委托方：于同江估價方：北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：張**估價作業(yè)日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估價報告編號：0911030049目錄TOC\o"1-2"\h\z\u飛第一部分肌致箭委托方函革3僑第二部分是欠估價師聲明虹4淺第三部分冠潔估價假設(shè)和限武制條件位5估一、假設(shè)和限載制條件該5馳二、需要特殊態(tài)說明的事項徹6傾第四部分映房房地產(chǎn)估價結(jié)譽果報告逗7一、委托方7二、估價方7嶺三、評估對象充7克四、估價目的綱10循五、估價時點趣10盒六、價值定義蔑10姿七、估價依據(jù)情10替七、估價原則液11儲九、估價方法集11椅十、評估結(jié)果決11左十一、估價人敲員帥12煤十二、估價作浴業(yè)日期罵12村十三、估價報逼告應(yīng)用有效期飾12既第五部分屢塵估價技術(shù)報告芹13切一、估價對象類資料銹13慌二、類比對象姨資料鐘13粒三、因素修正邊15括四、個別因素艱修正呈16遇五、修正后價銹格閘16鎖六、估價結(jié)果通確定簡17嚷第六部分差附件薄燦艘攀奮融狹屈自按政18繼第一部分：償致委托方函致于同江：逼承蒙委托，*姑**房地產(chǎn)評出估有限責任公膽司對位于主北京市海淀區(qū)絮太陽園小區(qū)9申棟第12層0胸2號泉（建筑面慌積仇188.42撲平方米）懶房地產(chǎn)進行評伴估，評估目的狀是甜為委托方蹲用該房產(chǎn)向金譜融機構(gòu)申請抵多押貸款提供價節(jié)值參考依據(jù)。鍛估價人員本著艱獨立、客觀、陷公正、合法的棉原則，在進行藝實地查勘、廣城泛收集有關(guān)市羞場信息和估價勿對象信息的基昏礎(chǔ)上，全面分戴析了影響估價遮對象公開市場鹽價值的各項有治利和不利因素砍，根據(jù)國家有并關(guān)房地產(chǎn)估價矛的法律法規(guī)和聚估價目的，按符照科學的估價嘗程序，并運用陷適當?shù)墓纼r方斧法，對本次估冊價對象進行估牽價測算，確定慶估價對象于估煉價時點201僵6騰年搖1留月苦1堪0日的市場價銅值為呆1折625.05劣萬除元，唇（幣種：秋人民幣職）姨。以下是估價診結(jié)果明細表。場詳情請閱讀房域地產(chǎn)評估報告檢。逐估價結(jié)果明細饞表貞評估對象弟實用面積（㎡畝）躁估價單價蠢（元膛/㎡）英估價值（吩萬裙元）腸京師家園二棟薪五梯101室析188.42局86246.差14侍1625.0坐5酬法定代表人：暫李**噸北京宜山房地抄產(chǎn)評估有限公慣司勞二○一鉛六濾年一月帆十六值日由第二部分：徐估漸價師桐聲明晉我們鄭重聲明醒：娛1、估價人員鏈在本估價報告捧中陳述的事實乖是真實的和準啞確的。負2、本估價報內(nèi)告中的分析、須意見和結(jié)論是漁估價人員自己漂公正的專業(yè)分草析、意見和結(jié)撫論，但受到本桐估價報告中已蜜說明的假設(shè)和森限制條件的限朝制。嫂3、估價人員滴與本估價報告灘中的估價對象華沒有利害關(guān)系摸，也與有關(guān)當捷事人沒有個人申利害關(guān)系或偏盈見。六4、估價人員明依照中華人民王共和國國家標妖準《房地產(chǎn)估銹價規(guī)范》進行謀分析，形成意勢見和結(jié)論，撰弱寫本估價報告位。酸5、估價人員豐張**曠已對本估價報勸告中的估價對婦象進行了實地買查勘。后6、本報告書內(nèi)含若干附件，逢與報告書正文程具同等效力，號不可分割對待久。尋7、沒有人對匯本估價報告提丟供了重要專業(yè)拒幫助。話8、本評估報寺告由單北京宜山房地穿產(chǎn)評估有限公湯司泳負責解釋。洲9、本報告估膀價結(jié)果僅作為贈委托方在本次附估價目的下使宮用，不得做其籌他用途。未經(jīng)乎本估價機構(gòu)書宅面同意,本報況告的全部或任而何一部分均不歷得向委托方、枯報告使用者、工報告審查部門突之外的單位和湖個人提供，也組不得以任何形捏式公開發(fā)表。特此聲明！喜參與本系評估劇活動的評估人仰員簽名：跡姓名丹排評估師粱注冊號腸虎簽字蟻張**幼劑繞110206墳789540貍二○一胸六棕年一月腐十六踢日榨第三部分：思估價假設(shè)和限性制條件火一、假設(shè)和限嬌制條件符1、本估價報臺告中的市場價噸值，是指估價尺對象在采用市獎場價值標準并廁假設(shè)未設(shè)立法預(yù)定優(yōu)先受償權(quán)隨利的條件下最醉可能形成的客軌觀合理價值。圈所謂公開市場件，是指一個競旋爭性的市場，臨在該市場上交豆易各方進行交峽易的目的在于選最大限度地追歲求經(jīng)濟利益，炮他們并且都掌局握了必要的市撲場信息，有比齒較充裕的時間館進行交易，對所交易對象具有涉必要的專業(yè)知罵識。此外，市拋場交易條件公蛙開并不具有排秧它性，即所有擇市場主體都可左以平等自由地隙參與交易并同具時滿足以下條桑件：特(1)自愿銷訂售的賣方及自歌愿購買的買方能；殃(2)有一段榨合理的洽談交臥易時間，可以肅通盤考慮物業(yè)殿性質(zhì)和市場情盤形進行議價；真(3)在此期聲間物業(yè)價值將處保持穩(wěn)定；伴(4)該物業(yè)閃可以在公開市撥場上自由轉(zhuǎn)讓悠；押(5)不考慮織特殊買家的額繁外出價。存2、對于估價較對象產(chǎn)權(quán)，以摩委托方提供的路房地產(chǎn)證記載鞏為依據(jù)，我們攤并未到有關(guān)主的管部門對房地竭產(chǎn)證登記內(nèi)容夸的真實性進行尋核實，由委托寨方保證其產(chǎn)權(quán)校的真實性。番3、估價對象機的土地面積、箏建筑面積等有荷關(guān)數(shù)據(jù)，均以喜委托方提供的宣房地產(chǎn)證記載啞為準，我們未貧進行專業(yè)測量狗，無理由懷疑席記載數(shù)據(jù)與實筆際數(shù)據(jù)不符。協(xié)4、對于估價景對象建筑結(jié)構(gòu)筋我們僅作一般節(jié)性勘察，未對帳其進行結(jié)構(gòu)測呈試，不能確定斬其結(jié)構(gòu)是否存氣在內(nèi)部安全隱委患。此次評估暮假設(shè)估價對象秧建筑結(jié)構(gòu)是安夢全的。幸6、本報告中播的估價值為估犧價對象于估價膛時點狀態(tài)、在鄙市場價值標準飄及滿足估價的面假設(shè)和限制、譯并假定未設(shè)立月法定優(yōu)先受償歐權(quán)利的條件下預(yù)的市場價值，裳不包含該房產(chǎn)船買賣時發(fā)生的竟各項稅費。扮7、估價對象船的估價時點設(shè)脂定為完成實地縮查勘之日。須二、需要特殊搏說明的事項宰1、本報告中浸市場趨勢分析很等專業(yè)意見，傍是估價人員根押據(jù)具體情況和美估價時點的市甜場狀況分析推漿斷、預(yù)測得出欺，僅供委托方焦參考，其結(jié)論小受估價人員經(jīng)叉驗、能力的限閥制及一定程度信主觀因素影響絲，特提請報告柄使用人注意。搏2、委托方提剃供的房地產(chǎn)證秩等資料是本次沫估價所需的重銀要依據(jù)，估價弦人員已對其給附予了必要的關(guān)煩注。該資料的釋真實性、合法鑒性和完整性均扇由委托方負責亮，對由此而引灑起的后果及相屈關(guān)責任，我公感司不承擔任何娃責任。護3、如無特別倒說明，本估價通報告中所使用窮的貨幣均為人僵民幣。拳4、本次評估斬是基于上述假否設(shè)和限制條件尊成立的，如以閥上假設(shè)和限制杠條件發(fā)生變化或，本報告結(jié)果燙必須作相應(yīng)調(diào)凈整。展第四部分：擋房地產(chǎn)估價結(jié)敞果報告一、委托方于同江二、估價方墓北京宜山房地東產(chǎn)評估有限公棄司輝地址：贏北京市X路X者號X大廈22量樓球法人代吵表：李**籠房地產(chǎn)評估資照質(zhì)級別：貳級寧資質(zhì)證書號：桂****號闖聯(lián)系井人：***佳送聯(lián)系電話：易010-**弱**三、評估對象挎1、牛1.估價對象糞基本狀況恒本次估價對象鞏為仇北京市海淀區(qū)壁太陽園小區(qū)怨9土棟第12層0冒2號留房地產(chǎn)，房屋渡建筑面積為蹲188.42尿平方米，商品央房用途為進住宅遷。調(diào)北京市海淀區(qū)撐太陽園小區(qū)1坑1棟敏為秘普通住宅狡，建成于20哪0困7幻年，鋼混結(jié)構(gòu)晌，總層數(shù)觀19睬層，約建筑物外裝飾借一層部分為花蝶崗巖、二層以攀上為外墻磚；開電照線路暗設(shè)嶄；配置兩部客濤梯；設(shè)地下停裳車場褲。估價對象位餓于秧12余層，沒四桑室兩廳訂2毯衛(wèi)一廚格局，肉正南朝向共。室內(nèi)裝修情蛋況為：翠地面鋪地板磚養(yǎng)，內(nèi)墻刮膩子冠，天花為石膏季吊頂，斷橋鋁稠窗阻。室內(nèi)水、電涼、天燃氣、有引線電視等設(shè)施弱齊全。注根據(jù)現(xiàn)場勘察稈，委估房地產(chǎn)呀結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量籠良好，裝修保跌養(yǎng)情況較好，恐未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉五降、結(jié)構(gòu)變形裙等現(xiàn)象。用年旨限法和現(xiàn)場觀坡察法確定估價余對象成新率為逢87塑%。倚平面如圖所示棄。轉(zhuǎn)2.估價對象開權(quán)利狀況乳根據(jù)《商品房貪買賣合同》記沉載，估價對象撐買受人為摩于同江祥，商品房用途從為捏住宅書，房屋建筑面襖積為攔188.42群平方米，土地示使用年限自傳2007粘年2月消23喪日至20謊77鼻年2月2紛3倡日。碰本次評估設(shè)定糊估價對象于估浴價時點無抵押杠、租賃、擔保蹤等他項權(quán)利存?zhèn)髟?，不存在法油律糾紛，評估長結(jié)果為估價對敲象于估價時點則完全產(chǎn)權(quán)房地緩產(chǎn)市場價格。余3.估價對象拜區(qū)位狀況叉（1）摧海淀區(qū)犯基本概況好估價對象位于光北京市盜海淀區(qū)比，輛海淀滴的社會經(jīng)濟發(fā)記展、城市建設(shè)傘和房地產(chǎn)開發(fā)首狀況等，均對糖估價對象房地怠產(chǎn)的價格有明暮顯的影響。撞海淀區(qū)擁有深飽厚的文化底蘊憶和豐富的文化擊資源，同時也剝是全國智力資寨源和科技人員籃最密集的地區(qū)呈。以圓明園、露頤和園為代表襲的園林藝術(shù)，曠記載了海淀的漁文化積淀；以炭北大、清華為航標志的高等學婦府和以中科院元為代表的科研寇院所，證明了披海淀的文化傳忌承；以國風企攝業(yè)等為代表的恢現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)貍集團，更標示運出海淀文化的炸發(fā)展創(chuàng)新。圖彈書城身處的中廣關(guān)村地區(qū)尤其弱是文化與科技千發(fā)展交融的前蘇沿地帶。這里扯的高等學府６粘８所，有以中找科院為代表的勤各級各類科研綱機構(gòu)２１３家周，兩院院烏士占全國院士烘總數(shù)的３９％夸，每年產(chǎn)業(yè)輻冒射全國的高水遇平科研成果數(shù)計千項，高新技欄術(shù)４５００余演家，年銷售額泥達４７０億元籮（１９９９年椒）。其中，純便智力產(chǎn)業(yè)（軟遮件、圖書、企移業(yè)診斷及咨詢?nèi)赖龋┱既珖姆ィ担埃プ笥?，搜全員勞動生產(chǎn)膝能力達２０萬疾左右，以此項抬區(qū)域經(jīng)濟指標柜判斷，中關(guān)村拾無疑可列全國匙之首。棋（2）估價對習象區(qū)位狀況奶位于北京市海裝淀區(qū)太陽園小替區(qū)9棟第12攝層02號，正艦?zāi)戏娇勘比h(huán)念，街對面是大同鐘寺商業(yè)廣場重，正西方靠大級鐘寺東路方向嗽，委估對象地雞處北京市商業(yè)她中心，繁華程劑度高，交通方廳便，靠近大鐘咬寺城鐵站和大作鐘寺公交樞紐晚，人流量大，塔周圍環(huán)境良好趟，目前是北京牙市繁華的商業(yè)寇、辦公地段。冒估價對象所處萄地區(qū)，土地現(xiàn)碼狀開發(fā)程度達癢到宗地外“比五通一平糟”，基礎(chǔ)設(shè)施址狀況完全可以什滿足居民生活懂需要。教4.估價對象焦市場分析闖近年憲，受土地開發(fā)組投資力度加大捷和建安工程逐差步恢復(fù)等因素墊影響，全市房裁地產(chǎn)開發(fā)投資拖增勢強勁；開萍發(fā)供給不斷恢促復(fù)，竣工面積緞穩(wěn)定增長；隨償著市場銷售價干格的繼續(xù)上漲購，銷量出現(xiàn)下重滑；金融貸款兵力度的加大以鋤及銷售市場的識活躍使房地產(chǎn)眉企業(yè)項目到位節(jié)資金增幅擴大瘋。放2015年北明京全市住宅網(wǎng)制上簽約498耽91套，與2魂014年相比縮，成交套數(shù)同頁比上漲13.單7%，成交總徒金額同比上漲貪37.7%，賺成交均價漲幅柜為12.8%邁。除了201逆5年初開局遇娛冷，進入二季葛度以來，北京湊樓市成交無論驟量價都接連攀棵升，甚至有多諒個月份成交連設(shè)連破紀錄。妨新建住宅價格提環(huán)比漲幅連續(xù)券兩個月縮小。拌調(diào)查顯示，9鬼月份，我市新飲建住宅銷售價仍格指數(shù)同比上勺漲3.6%，御漲幅比上月提溝高1.5個百伯分點，環(huán)比上冤漲0.4%，施漲幅比上月回突落0.9個百扛分點，環(huán)比漲享幅已連續(xù)兩個猴月縮小。棉二手住宅價格米環(huán)比漲幅略有末回落。9月份半，我市二手住陷宅價格指數(shù)同侵比下降1.8癥%，降幅比上酸月縮小0.4世個百分點，環(huán)發(fā)比上漲0.1算%，價格環(huán)比受在連續(xù)3個月楚上漲0.2%愉之后，本月漲循幅比上月回落罵0.1個百分滅點。凝受銷售形勢好疊轉(zhuǎn)及降息、擴同大內(nèi)需等宏觀逼政策出臺影響徐，5月份以來惕房地產(chǎn)開發(fā)企蕩業(yè)項目到位資姐金呈全面回升迅態(tài)勢。前三季夕度，房地產(chǎn)開僻發(fā)企業(yè)項目本絡(luò)年到位資金3濃944.1億舅元，比上年同盾期增長82.襖8%，增幅比色1-8月擴大痕1.5個百分卡點。其中金融考貸款增長最快必，為1602錫.2億元，同攔比增長1.5拐倍。自籌資金連和定金及預(yù)收怕款分別為60訊0.9億元和違1074.5某億元，同比分請別增長25.迎9%和65.刮9%。碎總之，北京房鵲地產(chǎn)市場經(jīng)濟漢的發(fā)展現(xiàn)狀及芒未來趨勢對估蝴價對象房地產(chǎn)袋市場價格產(chǎn)生們一定的影響。四、估價目的尺為委托方擬用憲估價對象向金黨融機構(gòu)申請抵淚押貸款提供價供值參考依據(jù)。五、估價時點口2016年1介月10日六、價值定義刑（1）本報告爐估價結(jié)果是反也映估價對象在灘估價時點的房視地產(chǎn)公開市場負價格。該估價故結(jié)果基于以下雅假設(shè)條件：估忠價對象以委托隨方確定并經(jīng)政王府確認的用途點持續(xù)使用，估位價對象無他項泄權(quán)利限制和其志他限制按估價烘目的的使用情齊形；未考慮未晃來市場變化風樸險、自然災(zāi)害幸和強制處分等謹非常因素對估褲價對象的影響聰。病（2）估價對掘象房地產(chǎn)的用可途為居住用房鉗。售因此，本估價纏結(jié)果為估價對須象在估價時點建時滿足本估價歲報告中“估價暴的假設(shè)和限制錄條件”下的房德地產(chǎn)所有權(quán)公臣開的市場價格餃。飛貨幣單位：人要民幣元。七、估價依據(jù)蜓1.有關(guān)政策勁法規(guī)和文件除（1）《中華復(fù)人民共和國土拴地管理法》；訊（2）《中華慌人民共和國城座市房地產(chǎn)管理賴法》；臂（3）中華人劣民共和國國家離標準《房地產(chǎn)物估價規(guī)范》G早B/T502值91-199廣9；扇（4）中華人躺民共和國國家政標準《城鎮(zhèn)土我地估價規(guī)范》詞GB/T18斜508-20冠01；本（5）京政發(fā)茶〔2002〕別32號文件《晃北京市人民政擔府關(guān)于調(diào)整本納市出讓國有土鞠地使用權(quán)基準作地價的通知》跡；奏（6）京國土淹房管出〔20匪02〕112墻1號文件《關(guān)哲于公布本市出蘭讓國有土地使民用權(quán)基準地價遷應(yīng)用方法的通攀知》；煉（7）其它相肆關(guān)法律法規(guī)。饒2.委托方提鬼供的有關(guān)資料箱3.評估人員細掌握的有關(guān)市口場資料及估價武人員實地勘察方、調(diào)查所獲得街的資料。八、估價原則拔本次估價依據(jù)怒房地產(chǎn)估價的撈合法原則、最更高最佳使用原籮則、替代原則夸和估價時點原奇則等，對估價挨對象房地產(chǎn)價紀格進行客觀、屆公正、科學、米合理的評估。九、估價方法耽估價對象用途裂為住宅，與估烘價對象類似的希房地產(chǎn)開發(fā)的宋成本費用資料企較齊全，故采紋用成本法測算顫估價對象建筑裹物重置成本的政價格，由于估大價對象土地處仿于北京市基準經(jīng)地價覆蓋區(qū)域夏，可以采用基御準地價修正法姻測算其樓面熟偉地價；由于與漿估價對象類似宗房地產(chǎn)市場交片易案例較多，煉可采用市場比找較法測算其市豈場價格。然后誤綜合兩種方法絡(luò)的評估結(jié)果來鵲確定其最終價麗格。摧1、基準地價穗系數(shù)修正法：肺是利用城鎮(zhèn)基霧準地價和基準歷地價修正系數(shù)坡等評估成果，己按照替代原則毅，就估價對象廚之土地的區(qū)域窗條件和個別條冤件等與其所處遵區(qū)域的平均條察件相比較，并劇對照修正系數(shù)透表選取相應(yīng)的母修正系數(shù)對基忙準地價進行修霸正，進而求取通估價對象之土燒地在估價時點潛市場價格的方趁法。黎2、成本法：超是求取估價對布象在估價時點維的重新取得或衰重新開發(fā)、重巖新建造全新狀濫態(tài)的估價對象評所需的各項必頑要成本費用和扒應(yīng)納稅金、正上常開發(fā)利潤之給和，減去建筑病物折舊，以此暑估算估價對象蜻的客觀合理價醒格的方法。否3、市場比較膝法：先將估價對象與歐在估價時點近戒期有過交易的仗類似房地產(chǎn)進攪行比較，對這牛些類似房地產(chǎn)殼的已知價格作綠適當?shù)男拚?，籃以此估算估價常對象的客觀合知理價格或價值傳。十、評估結(jié)果推本著公正、公侵平、公開的總鄙原則，經(jīng)估價垂人員現(xiàn)場查勘串和對委估對象痰所在區(qū)域的市扎場分析，按照壽房地產(chǎn)評估的努基本原則和估扔價程序，選擇料適宜的估價方寧法，評估得到誘估價對象房地出產(chǎn)在價值定義頌和有關(guān)限制條帖件下，于估價錘時點20脫16瓣年1月攤10原日的市場價格炕為：（幣種：朝人民幣）籌房地產(chǎn)總價：懼1625.0吃5凡萬元慕大寫金宴額:腎壹仟叁佰伍拾誦陸萬陸仟貳佰王元整靠房地產(chǎn)單價：動82246.戶14哭元/平方米障十一、估價人僅員量勘查人：歸張**仁歸簽名：壺估價人員：悔張駕**礎(chǔ)簽粗名：稠聯(lián)系電話12鴉345678劈901蕩十二、估價作并業(yè)日期呀二○一唱六晉年停一況月十日至二○制一慮六年一月十六殿日蒸十三、估價報謠告應(yīng)用有效期框本報告在市場他情況無較大波綿動時有效期為舊一年（自二○沉一戒六筋年一月式十六仿日起至二○一轉(zhuǎn)七鞋年一月辱十五盾日），若市場戀有較大波動或繭超過一年，需迎重新進行評估筋。危第五部分：拜估價技術(shù)報告姻一、估價對象蔑資料耽估價對象忍戶型媽面積（㎡）征地段雨太陽顏園狐4詳室2廳2衛(wèi)私188.42寶太陽園兆二、類比對象扇資料億1、參照物基進本資料首可比壓實例山稍項目掌中山大學博雅竿苑稼海怡灣畔隊金暉苑媽類型牛住宅冰住宅衣住宅屋結(jié)構(gòu)質(zhì)式妖鋼混射鋼混戚鋼混輕地段等級侄三級傅三級令三級辯土地使用權(quán)類挎型線出讓房出讓徹出讓叫交易面積（平叮方米）慌155捕102蛛106鵲成交單價粒（元/平方米糧）蹦7742屋1聞1068船1崇6佩64虹1趴15包室內(nèi)二次裝修面情況克中檔裝修那中檔裝修盲中檔裝修蛋流水號塑無谷（無）市場調(diào)彈查乏（無）市場調(diào)跪查撿交易日期歷201鏡5華-3扁201尼5堂-9擴201略5怕-12牲備注卷二手房衣二手房冶一手房褲2、參照物與蘿估價對象對比與表城項目環(huán)中山大學博雅露苑截海怡灣畔贊金暉苑撒估價對象滿交易情況杰偏低您正?；@正常罩/婦交易日期垃201碌5護年3月葉2015年宅9月鍬2015年局12月程估價時點抽商服繁華度德中山大學校園逝內(nèi)，基本沒有恥商業(yè)設(shè)施雕近郊海景小區(qū)租，商業(yè)氣氛不億濃郁插主要以普通商書業(yè)為主嘴商業(yè)中心，繁吼華度高爽交通便捷度摔一般，離公交風較遠蛋小區(qū)前后均有鎮(zhèn)公交線路桂較好窮小區(qū)門外有公粥交線路豪公共配套設(shè)施歲較完善醫(yī)較完善括一般霸較完善嶼環(huán)境與景觀侵較好愈好繡一般付較好瘡結(jié)構(gòu)質(zhì)式斤鋼混安鋼混蟻鋼混季鋼混躺建成年份齒20陜0槐4遵20嶺0灘2游2009背20捕07土小區(qū)品牌檔次決中歲中高駁一般璃中匪樓宇樣式鐵多層，電梯束多層，無電梯乞多層，無電梯宴多層，翻電梯田小區(qū)配套頁較好撿好答一般膽較好盒小區(qū)環(huán)境遲綠化好嘴綠化好吼綠化一般進綠化好椒物業(yè)管理墳專業(yè)物業(yè)管理描專業(yè)物業(yè)管理櫻門衛(wèi)樂專業(yè)物業(yè)管理杜外觀及外墻飾苗材騾好、噴涂鮮較好、瓷磚膛略好、馬賽克青好、噴涂鏡所在層數(shù)/總諒層數(shù)躁6層/11層額3層/5層虜4層/7層博12層/19蓮層截建筑面積（㎡聞）智155閉102貼106唯188夠戶型及平面布錯置肆好濃好店一般唐好被朝向槐南北抹南北作南北投南北箱處于豎中間咐西頭篩中間豆中間究底層有無附屬依間且或架空層犬有歐有怪有伐有耽總價竹120粥0洞109吐0臥68繭0三、因素修正厘1、交易情況還修正溫基準地價說明陣：濫2002年1保2月4日艦，北京市人民縣政府頒發(fā)了京討政發(fā)〔200歲2〕32號文努件《北京市人膀民政府關(guān)于調(diào)石整本市出讓國投有土地使用權(quán)灌基準地價的通脆知》；獎2002年1沈2月27日純，北京市國土桶資源和房屋管疲理局以京國土未房管出〔20停02〕112刑1號文件頒發(fā)井了《關(guān)于公布辮本市出讓國有遷土地使用權(quán)基喇準地價應(yīng)用方邁法的通知》，耍本報告以上述糕兩個文件為依孝據(jù)估算土地使陽用權(quán)價格。輔所選參照物與訊估價對象性質(zhì)討一致。久搜房網(wǎng)發(fā)布的模數(shù)據(jù)顯示，禾北京市201悟5年下朵半年商品住宅煤銷售均價固8道2283元/摘平方米。按照妥當前情況，以緒上三個參照物膨中除金輝園房面產(chǎn)外均比現(xiàn)行造市場價值低。招據(jù)卷北京救市住規(guī)建局發(fā)紐布的全市趕6匯-6撕12奏月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)廉顯示，新建住燈房價格為林8廚1028元/震平方米，比去詞年價格上漲8犯.47%。根節(jié)據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及夕資產(chǎn)評估人員激經(jīng)驗得到以下蠅調(diào)整：育價格情況暈偏差量庸修正系數(shù)術(shù)中山大學博雅薪苑物偏低罵約低1%梅100/99退海怡灣畔懷正常君正?；?00/10蕩0笛金輝園葬正常山無需修正拋100/10矮0尖2、交易時間鄉(xiāng)修正脆根據(jù)《摘北京箭晚報》：“鍛12承月21日消息凝，句6-12絹月新建住房價筆格為計8漏1028元/谷平方米，比去伍年價格上漲8漸.47%?！狈粍t每月平均上趟漲1.4%。麗考慮到侮2015年朝7月，全國1修00個城市住喘宅平均價格為紋8874元/陪平