房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法每日一練提分卷帶答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法每日一練提分卷帶答案

單選題（共50題）1、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個(gè)行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)【答案】B2、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過(guò)于酸B.味過(guò)于苦C.味過(guò)于咸D.味過(guò)于辛【答案】C3、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.用途多樣【答案】C4、由土地凈收益求取土地價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報(bào)酬率D.建筑物資本化率【答案】B5、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C6、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C7、拍賣保留價(jià)由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價(jià)B.評(píng)估價(jià)C.成交價(jià)D.起拍價(jià)【答案】B8、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】D9、某套商品住宅期房的面積為90m2，尚需10個(gè)月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計(jì)年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%。該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】B10、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部【答案】B11、運(yùn)用()估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。A.抽檢法B.平滑法C.指數(shù)加權(quán)法D.市場(chǎng)法【答案】D12、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？A.濁邪外阻B.氣不內(nèi)守C.氣的升舉無(wú)力D.氣隨血脫【答案】A13、認(rèn)識(shí)的最終目的是A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界B.達(dá)到理性認(rèn)識(shí)C.認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A14、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。A.用益物權(quán)B.擔(dān)保物權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】A15、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D16、利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2004～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D17、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.50～60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】B18、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D19、某房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B20、某宗土地成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D21、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為80萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為25萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為15萬(wàn)元，投資利息為18萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為400萬(wàn)元。則其投資利潤(rùn)率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C22、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)【答案】C23、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽掣、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性【答案】C24、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免【答案】D25、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A26、房屋完損等級(jí)，是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測(cè)算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能【答案】B27、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣【答案】B28、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式【答案】C29、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A30、下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型【答案】A31、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素A.氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤(rùn)作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是【答案】D32、肢體麻木或運(yùn)動(dòng)不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯(cuò)，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣隨血脫【答案】C33、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D34、關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是（）。A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D.征收是無(wú)償?shù)?，征用是有償?shù)摹敬鸢浮緼35、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)【答案】D36、估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某一個(gè)時(shí)間上的價(jià)格，而且這一時(shí)間點(diǎn)不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)間點(diǎn)即是（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)權(quán)益C.估價(jià)區(qū)位D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D37、《素問(wèn)·疏五過(guò)論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營(yíng)”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C38、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B39、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2，2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C40、與臟腑無(wú)直接絡(luò)屬、相互無(wú)表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B41、某租賃期限為20年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為3500萬(wàn)元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤(rùn)600萬(wàn)元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報(bào)酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬(wàn)元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C42、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開(kāi)發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余【答案】C43、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A44、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬(wàn)元的拆除費(fèi)用，可回收殘值3萬(wàn)元，安裝新電梯需要120萬(wàn)元，比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬(wàn)元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬(wàn)元，舊電梯的重置成本為50萬(wàn)元，已提折舊40萬(wàn)元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B45、“氣之根”是A.心B.肝C.肺D.腎【答案】D46、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】C47、在比較法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A48、路線價(jià)法特別適用于對(duì)()進(jìn)行估價(jià)。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開(kāi)發(fā)土地【答案】B49、在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷【答案】D50、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A多選題（共20題）1、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制【答案】CD2、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【答案】BCD3、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)D.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大E.中國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC4、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開(kāi)發(fā)程度E.房屋完損等級(jí)【答案】AD5、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】BC6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC7、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為測(cè)算結(jié)果E.不能采用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】AD8、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC9、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.地役權(quán)設(shè)立情況B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD10、在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案，估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E違約責(zé)任【答案】ABCD11、關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有（）。A.重新購(gòu)建成本是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本D.建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本E.土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD12、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC13、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，是站在特定投資者的立場(chǎng)上B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測(cè)算E.假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC14、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC15、下列可以作為假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象有()。A.待開(kāi)發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD16、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說(shuō)法中正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元E該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】D17、中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)【答案】ABCD18、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價(jià)C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀.較保守和最可能的三種估計(jì)值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD19、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)【答案】ABCD20、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC大題（共10題）一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）三、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科?、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等