成本法與剩余法計(jì)算公式深入探析

1本錢法與剩余法計(jì)算公式深入剖析韓鐵濤〔上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所，上海，200120〕旋摘隊(duì)要縱：污本文臂把土襪地-核房地?cái)喈a(chǎn)看哪作一慕個(gè)攔實(shí)物璃價(jià)值智載體繁，葬通過墾對(duì)其武生命屆周期塑各階原段狀使態(tài)進(jìn)幸行袋模擬呀分析縮，盯對(duì)房鹿地產(chǎn)和估價(jià)舍理論散和土便地估婆價(jià)理奸論中瘦本錢肚法和慘剩余囑法的蜓計(jì)算叢公式簽進(jìn)行察梳理劍、合鐵并，陽建立式能夠賠共容醋本錢度法和刪剩余俘法的該計(jì)算填通式幻。然岡后對(duì)瓣該計(jì)川算通程式岔中各蹈構(gòu)成叼項(xiàng)的眉內(nèi)涵前給予男明確他限定奶，并挑進(jìn)一甜步騎推導(dǎo)劍出不丹同條勿件下康可實(shí)系踐操靠作的愛計(jì)算牧公式枝。棄關(guān)鍵蟻?zhàn)郑罕杀惧X墓法崖剩余棋法灘計(jì)算動(dòng)公式旁土?xí)车厥星鄨鰞r(jià)游值勸折舊繁1輪、引存言閘院伯本錢枝法和撐剩余刮法是犧房地嫌產(chǎn)評(píng)訓(xùn)估和名土地閉評(píng)估俘工作辦中常害用的斑兩種溪方法厚。驚本質(zhì)逗上召是一旬個(gè)數(shù)壩學(xué)等扣式中粱的兩郵個(gè)互晉逆過炸程。胡由于沈房地脅產(chǎn)和晉土地態(tài)的狀屯態(tài)不科同，武這兩做種方受法的革計(jì)算絡(luò)公式足有多塞種形仍式。炮評(píng)估抽工作捉中，挪估價(jià)伯師需膠要根賺據(jù)客純觀墻情況舍，選鞠用正需確的簽公式移形式腸。筆畜者在棍實(shí)際胞工作笑中發(fā)餃現(xiàn)，蕉房地癥產(chǎn)估科價(jià)理謊論和聰土地拐估價(jià)快理論職中，違本錢侄法和壓剩余捐法計(jì)少算公丑式各疑構(gòu)成備項(xiàng)采祝用的比專業(yè)代術(shù)語嚇是不懂同的否，廳不同軋估價(jià)包師對(duì)糖計(jì)算筒公式罷中河各套構(gòu)成禽項(xiàng)營內(nèi)涵懲的漂理解主容易要產(chǎn)生圈差異刑。例雖如，肯土地欺重新醬購建祝價(jià)格熄、土枯地取叼得成溪本與盛土地抽市場絹價(jià)值醫(yī)之間鉆的關(guān)觀系；幫利息茫、利丹潤、外稅費(fèi)壽在建盟筑物駕和土展地上巧如何真分配逮？建縱筑物速折舊悔的內(nèi)端容和隆范圍吹等。古這些椒理解疲上的究差異晉可能錄影響沉評(píng)估掃結(jié)果棄的準(zhǔn)嘴確性瀉和科貼學(xué)性懇。她2球、市本錢臨法和馬剩余音法遺的基效本躲計(jì)算狐公式震房地響產(chǎn)估霜價(jià)理稍論中悟，成暫本法輸?shù)挠?jì)環(huán)算公陰式為誼：默房地獄產(chǎn)價(jià)層值=所重新柔購建評(píng)價(jià)格錫-折蜜舊橡聰把棒答撈站誓槳件謠金序沾仿潔經(jīng)公式浮1灰將公崖式展街開，午得到賞：禾房地儉產(chǎn)價(jià)胳值=區(qū)土地沈重新介購建察價(jià)格般+建疾筑物步重新飾購建趴價(jià)格易-建踏筑物漁折舊眠葛公式輪2宴房地血產(chǎn)價(jià)悉值=神土地適取得暈本錢啟+開寄發(fā)成稼本+猾管理耳費(fèi)用粱+燒投資賽利息沖+銷阻售稅狀費(fèi)+士開發(fā)釘利潤增-建證筑物態(tài)折舊咬及柜借冤時(shí)輛絨盼碎魯世潛榆統(tǒng)保甚云奔鋼練澇杠為句悔暈反墓累公式班3螞對(duì)于糟新建固房地賣產(chǎn)，尿建筑麗物戚折舊身為零艱。撤房地增產(chǎn)價(jià)慮值=兼土地粗取得顆本錢該+開犬發(fā)成探本+何管理抗費(fèi)用按+投揭資利夜息+訪銷售叫稅費(fèi)殺+開墳發(fā)利袋潤雀栗蝶棗勺餓界牽拉反曾滿綁跳漲殿關(guān)企櫻堡稼邀替嬌教榆掀擔(dān)汪殖地公式功4址?崖城鎮(zhèn)取土地鄭估價(jià)緞規(guī)程辣?中膜，剩具余法顆計(jì)算泥公式變?yōu)椋涸\新建縣房屋掉：筒友沾土地盞價(jià)格迎=房色地產(chǎn)慮價(jià)格賣-造塌價(jià)-丹利息窩-利懲潤-砌稅費(fèi)葉兩欠昏偏臂滑族嗚卡公式雹5銹舊有薯房屋我：借牧畏土地叔價(jià)格千=房邊地產(chǎn)耍價(jià)格島-房掠屋現(xiàn)詠值-大稅費(fèi)糖緊鞏唉隱勇鉆合電岸借湯嚴(yán)公式映6噸3闖、槐土地響-珍房地兇產(chǎn)連厘續(xù)狀豬態(tài)分潛析模食型掏在確吹定這答些計(jì)菊算公挖式中柄各幫構(gòu)成秤項(xiàng)切內(nèi)涵針之前始，有陜必要鋒對(duì)土臉地-猶房地持產(chǎn)鍛生命塘周期字各例階段余的狀五態(tài)進(jìn)京行野梳理繳和畝描述誤，并偷表達(dá)繞土地價(jià)-扯房地債產(chǎn)擱價(jià)值懶隨狀丘態(tài)拒變化含?；睘榱司惴奖銕欧治鰷I，需托要做采如下上假設(shè)萍:數(shù)①堂土地房無行限期陪使用膀，劣土地胸價(jià)值所為完蒜全熟握地價(jià)厘，且史價(jià)值架保持正恒定促〔本謝假設(shè)痕的目寶的是伸過濾考掉頂土地獅使用早制度持和宏加觀經(jīng)擺濟(jì)波露動(dòng)對(duì)街土地宿價(jià)值擴(kuò)的影蛙響〕攤；裂②舉建筑廁物殘從值為統(tǒng)零啟，拆恐除費(fèi)啞用忽望略不甩計(jì)香；極③澇建筑斧物折袋舊為倘直線禁折舊任。蒜任何猴一個(gè)垃土地乒-房鼻地產(chǎn)莊可能款的狗狀態(tài)畫有三當(dāng)種：腹①宏空地尊〔待們開發(fā)悶〕；撤②機(jī)在建稻工程忙；轟③名存量呢房地慢產(chǎn)。普本文漫只考維慮攝空地中為熟搬地明的情敵形瞧；存截量房承地產(chǎn)輸包括拼新建皮成房超地產(chǎn)膜和舊廣有房鉗地產(chǎn)暗。敬以新仿建房后地產(chǎn)?？⒐こ敝蒸敒闀r(shí)作間零盛點(diǎn)，拘那么可駁以得擦到土謀地-授房地啊產(chǎn)價(jià)鄭值變敢化的通連續(xù)剖狀態(tài)赴模型饒，如采圖：TT在建工程空地存量房地產(chǎn)0時(shí)間價(jià)值空地土地-房地產(chǎn)價(jià)值土地價(jià)值條以上歸是森一個(gè)陣周期疾的土限地-艷房地訴產(chǎn)價(jià)怠值變驚化圖滿，最包含光了三刻種寨狀態(tài)才。陜首先茶是壟空地身狀態(tài)跨，只拆具有斑土地援價(jià)值三，一戀旦進(jìn)守入建由設(shè)階揮段，窮土地這-房嘴地產(chǎn)汗價(jià)值濤上升且，竣降工時(shí)纏到達(dá)街價(jià)值導(dǎo)高點(diǎn)螞，之顛后進(jìn)緩入使膜用階西段，窮其價(jià)悄值隨各著折壟舊逐解漸減確小，帥但最容終并伏不為亮零，墨而是虜回到很空地菌狀態(tài)衛(wèi)價(jià)值溫。障在本濃文限團(tuán)定的骨假設(shè)錦條件許下，榮這個(gè)拔周期淘過程濕是連悲續(xù)不待斷的發(fā)，表須現(xiàn)為棒土地滑-房娛地產(chǎn)岔價(jià)值厚的脈衛(wèi)沖形皆態(tài)印，俯如圖顧：尼由于抱在建獨(dú)工程資不是阿本文碗所要詞討論攤的虹重點(diǎn)鞋，我遣們主蟲要分株析狀撇態(tài)狗①撓空地瑞〔待融開發(fā)謙〕和夏③獎(jiǎng)存量插房地仰產(chǎn)胡。釀從狀惠態(tài)唐③匯的起樣始端誕新建搖成房拾地產(chǎn)僚開始翁，至岸狀態(tài)役①啄空地波結(jié)束控，煌很明傳顯存麗在一戀個(gè)數(shù)風(fēng)學(xué)表護(hù)達(dá)式拆f(歸t)榜，能備夠晨用來粥描述序土地巴-房疏地產(chǎn)慨價(jià)值眨隨時(shí)辱間變扮化曲文線。臂也就堪是說胡，叢狀態(tài)奶①露和饑③背下宰土地就價(jià)值棍和房嚇地產(chǎn)救價(jià)值釘?shù)挠?jì)慎算公毒式昆在形助式上宿是弱可以薯統(tǒng)一惹的泄。柔統(tǒng)一堵計(jì)算灑公式搬的語意義夜在于宏更好宅地理風(fēng)解土攝地-訊房地察產(chǎn)價(jià)喂值構(gòu)顧成，原為路正確賭界定韻計(jì)算證公式搖中各抵構(gòu)成橫工程念的內(nèi)質(zhì)涵提灰供方喚便。呈為了再得到容統(tǒng)一唐的本數(shù)學(xué)份表達(dá)敲式，盞需要月從上培面提贏到的帽現(xiàn)有爆計(jì)算繩公式庭著手豈。庸我們炮考慮軋時(shí)間兔為0食、T理、t貼三個(gè)群時(shí)間飼點(diǎn)的淋土地有-房蛇地產(chǎn)餐價(jià)值錢計(jì)算制公式姿，其悄中0舉、T乓為端鵝點(diǎn)狀臥態(tài)，棕t為命中間米任意苗狀態(tài)純。猜時(shí)間察為0辟，土素地-棒房地反產(chǎn)狀草態(tài)為暖新建役成房繞地產(chǎn)甜〔屬方于班③您存量榆房地鼠產(chǎn)〕趨，炊房地窮產(chǎn)價(jià)言值求沈取采母用成限本法孟，秘計(jì)算釀公式撫為：篩房地館產(chǎn)價(jià)達(dá)值=秘土地雙取得司本錢獸+開宋發(fā)成槳本+汁管理拘費(fèi)用弦+誘投資克利息劇+銷妖售稅害費(fèi)+愧開發(fā)凳利潤畝響公擱式銷4牌土地插價(jià)格嫩=房奪地產(chǎn)行價(jià)格臘-造廉價(jià)-怪利息紅-利氏潤-腔稅費(fèi)場?？№懛寿v瘡月死后害巷園公申式翅5亡時(shí)間沙為t債，土咽地-協(xié)房地俯產(chǎn)狀端態(tài)為漫③歷存量妄房地活產(chǎn)〔邁折舊三不為肥零〕戚，孫房地觸產(chǎn)價(jià)囑值求龍取采原用成幸本法謙，標(biāo)計(jì)算升公式宿為：件房地探產(chǎn)價(jià)絞值=核土地?cái)_取得邪本錢敬+開具發(fā)成配本+春管理脖費(fèi)用乓+略投資府利息吼+銷戰(zhàn)售稅遵費(fèi)+麗開發(fā)雹利潤蔑-建曾筑物眾折舊居猶培歲山陽死涼咐迎紅家場膜遭語泊晶伐陪套處治裕捧忌慧刷臂慌得公式沸3炮土地評(píng)價(jià)格梁求取沙采用軟剩余虹法，按計(jì)算弄公式虜為：隸土地略價(jià)蟻格=億房地庸產(chǎn)價(jià)累格-務(wù)房屋漆現(xiàn)值雷-稅衫費(fèi)椅勾蜘誘兇飄猜絹甚挽朵算里褲居通畢公式傳6嶺時(shí)間性為寨T練，心建筑破物價(jià)降值為其零，俊土地訴-房姥地產(chǎn)濫狀態(tài)任為育①練空地個(gè)〔待召開發(fā)勺〕，什土地拒價(jià)格洽求取狡采用行剩余頸法根〔假于設(shè)開劉發(fā)法市〕待，閉計(jì)算倒公式隱為：球土地頂價(jià)格級(jí)=房施地產(chǎn)誘價(jià)格且-造挨價(jià)-欲利息頓-利代潤-慈稅費(fèi)潤鋸免簽偽黎從攪頌負(fù)余蹤怖盾公式濟(jì)5魚實(shí)際演上發(fā)要做航的是帽將公游式隔3勾、公愛式累4霸、公吊式宿5、街公式喬6凳形式樣統(tǒng)一娘化名。峰首先拐將贊四騰個(gè)公譽(yù)式中夠的揮“撇房地筒產(chǎn)價(jià)桂值終〞茫、斯“愈房地情產(chǎn)價(jià)手格岔〞趟統(tǒng)一矮為掃“在房地廁產(chǎn)價(jià)鑄值閃〞湯。醉雖然霸嚴(yán)格哥來講高二者進(jìn)在專燃業(yè)意穗義上燦有所灣區(qū)別走，但灣在實(shí)顏際工夢(mèng)作中揪處理掙根本杠等同沸。變因?yàn)槊ば陆ㄒ龀煞垦娴禺a(chǎn)以建筑垃物折嘆舊為膜零，承公式腔3駱、公讓式床4今可以頁統(tǒng)一廣為公掛式3騙的形溉式；何同理定，話公式臉5夕可以楚寫成歌：事土地狼價(jià)格超=房揮地產(chǎn)該價(jià)值之-造鍛價(jià)-六利息缸-利倦潤-緣稅費(fèi)均+建睡筑物你折舊抄率哪場社氏肚邁公式悉7帥考察善公式懂6和頭公式跑7斥，航因橫房屋頁現(xiàn)值堡=匠房屋免重置桌價(jià)-勁建筑都物峰折舊黃=屬造價(jià)刊+利勁息+遞利潤舅+稅塵費(fèi)-喝建筑素物折刑舊，蘿那么公藝式6擇和公柄式車7蒜可以冷統(tǒng)一李為公乏式殃7旦的形行式。和最后疑的任然務(wù)是腰統(tǒng)一寶公式杜3和明公式柳7吹，睡房地?cái)U(kuò)產(chǎn)價(jià)鈔值=曾土地歪取得拐本錢監(jiān)+開放發(fā)成質(zhì)本+頂管理找費(fèi)用得+川投資座利息蓋+銷觸售稅啞費(fèi)+趴開發(fā)便利潤栽-建要筑物景折舊測短公式奉3野房地緞產(chǎn)價(jià)育值=范土地降價(jià)格貿(mào)+造乎價(jià)+刃利息漿+利薦潤+秧稅費(fèi)述-建歉筑物復(fù)折舊愛際養(yǎng)向年暈撕及棍花的滲移島公式積7聽由專居業(yè)知頃識(shí)可哈知，哭建筑即物造洪價(jià)中梢包含咽直接返本錢躬、間漏接成合本，語其中誦包含矩管理墨費(fèi)，匯因此達(dá)可以莖令鈴造價(jià)撈=開絮發(fā)成伯本+仇管理留費(fèi)用斯，只律要對(duì)萍“草開發(fā)鼻本錢末〞甘的拔細(xì)分押構(gòu)成息合理慧界定片就行序了。牢現(xiàn)在昨就剩比下很“喬土地學(xué)取得候本錢冒〞越和煮“炮土地菌價(jià)格爛〞浩兩項(xiàng)鑼形式鹽區(qū)別振。兇根據(jù)窮房地閣產(chǎn)估矮價(jià)理夏論，口“脖土地霜取得隸本錢毛〞結(jié)可以競通過紋市場抽比擬鄉(xiāng)法、濤基準(zhǔn)餓地價(jià)雄法評(píng)壩估次。成可見新，公院式3珠中的哀“釣土地狡取得詢本錢毒〞非實(shí)質(zhì)蘭就是脆土地稻市場腦價(jià)值熊。問艘題是菌，公蔽式電7菌中的壞土地競價(jià)格風(fēng)等于潛土地州市場臂價(jià)值有嗎？間這個(gè)蕉問題樸實(shí)際罪上是逮房地獅產(chǎn)整灑體價(jià)好值糠如何每在土抄地和踐建筑陵物兩票個(gè)物滴理實(shí)翁體上盼進(jìn)行口分配漁的問皺題挑，業(yè)恩內(nèi)人額士蔥對(duì)此急存在祖分歧彩。一崇種觀杰點(diǎn)認(rèn)稠為，稍按照辜公式武6升，土運(yùn)地價(jià)固格=打房地番產(chǎn)價(jià)記格-側(cè)房屋烈現(xiàn)值卡-稅神費(fèi)竭，已省建成姐房地頌產(chǎn)〔誠舊有蠅房地糕產(chǎn)〕竭價(jià)值蔥，扣摩除稅妖費(fèi)和雜房屋香現(xiàn)值純后，那都?xì)w雀入土感地價(jià)籌格。揚(yáng)這時(shí)凍的土洲地價(jià)農(nóng)格不培僅包芽含土遲地取圣得成楚本〔氧土地沾市場惠價(jià)值圈〕，滴還包借含開樂發(fā)過況程餐中，貢由土潑地資造金投溉入所透產(chǎn)生建的利才息、輕利潤室和相或關(guān)拉稅費(fèi)坑。也娘就是蘆說公糧式嘆7濁中的萍土地競價(jià)格拒大于挑公式旅3中長的土歷地取頸得成致本〔昆土地植市場駝價(jià)值隔〕；狠另一焦種觀炮點(diǎn)那么雹認(rèn)為裹，續(xù)土地薪價(jià)格涌就是額指土齊地市淺場價(jià)協(xié)值，督土地臥資金當(dāng)投入臭產(chǎn)生馳的利綿息、栽利潤蟲和相棕關(guān)稅機(jī)費(fèi)應(yīng)蔽計(jì)入鋒建筑謝物吊實(shí)體旨。框筆者科認(rèn)為桃，房鴨地產(chǎn)泊整體緊價(jià)值潑不可堵機(jī)械臨分割裙，房錫地產(chǎn)覆整體面價(jià)值材并不揀是地番價(jià)加盈房價(jià)王的簡沈單組輩合，拒而是乘由供告求關(guān)決系和影收益講能力比決定體。諷實(shí)際溝上這版也是惕地價(jià)蜘定義卻問題紅，要默看評(píng)紫估目盜的和陜?cè)u(píng)估誕的假賓設(shè)條院件和禍估價(jià)跪合同脹約定償條款嬸。莊如果反確實(shí)頂需要羽評(píng)估決舊有轎房地可產(chǎn)的盲土地惑價(jià)值豎，迫筆者析傾向渴于第女二種布觀點(diǎn)李，把即把您除了谷土地嶄市場塊價(jià)值瀉之外帖的所當(dāng)有各婚項(xiàng)戲價(jià)值鋸歸入楚建筑敵物實(shí)郊體鴿價(jià)值壘，究理由藝如下勿：叉①程、房將地產(chǎn)良價(jià)值愉因建肝筑物察產(chǎn)生吃而產(chǎn)堆生，匯因建映筑物頃折舊醬而減鬧少，孟當(dāng)建當(dāng)筑物脅價(jià)值狂為零語時(shí)，囑土地點(diǎn)資金呢投入招產(chǎn)生險(xiǎn)的利序息、海利潤償和皇相關(guān)說稅費(fèi)音也隨味之消擔(dān)失。承在不境考慮綁外部車增減畏值的醒前提嚷下，慰房地宴產(chǎn)價(jià)撓值變權(quán)動(dòng)取帆決于斯建筑軋物的胡狀態(tài)電。莊故竹建筑師物折屆舊應(yīng)歉包括雞土地丟資金挨投入窩產(chǎn)生鞭的利希息、溉利潤連和哨相關(guān)栗稅費(fèi)筐的折財(cái)舊。?、诹R、便納于實(shí)搏際操床作。輔日常罷土地者估價(jià)塊業(yè)務(wù)蜻中，慰絕大夏局部差是評(píng)管估土扛地市搬場價(jià)噴值，箏包括帝空地保出讓途和存渠量房孟補(bǔ)地忍價(jià)〔米?協(xié)鋤議出霜讓國摔有土圣地使麥用權(quán)植標(biāo)準(zhǔn)牌第攪5.鏈4.坊1蒙條?巡〕。羊所謂累土地加市場謠價(jià)值還，有色交易蔑才有辛市場帳，院市場斥價(jià)值手來源慚于交洲易價(jià)提值。紅存量管房補(bǔ)東地價(jià)芬評(píng)估雨中地將價(jià)定午義應(yīng)螺與土筒地公甚開出繞讓評(píng)育估中惰的地吧價(jià)定謝義一業(yè)致馬，即伍土地罷市場英價(jià)值橋。只彩有一孤些特雀殊情薄況下趨，才釋需要抖對(duì)晴存量蜓房地帖產(chǎn)中能的土鉗地價(jià)俯值扔做其倚它定鍵義旱。坊③殃、符羨合國頁際慣奮例。國例如旋，美凳國的嚼房地蘋產(chǎn)估逆價(jià)中灶，紗空地晴和已壁建成蓬房地隔產(chǎn)的闖土地辛價(jià)值評(píng)只有粒一種肯，股即土醬地市礎(chǔ)場價(jià)歐值。秤投資組利潤看被稱嘴之為扔“淡企業(yè)寫家激掃勵(lì)餓〞抬，歸霞入建脹筑物年總成肚本。齡基于軋以上益，將款公式禍3和竹公式副7基中的駁“罰土地辰取得瓣本錢善〞客、拍“浩土地體價(jià)格榮〞鳥統(tǒng)一籌為習(xí)“惑土地綁市場魔價(jià)值衣〞斧。吉“匙開發(fā)轎本錢僑〞知容易廳與買“升土地感開發(fā)劣本錢多〞風(fēng)混淆央，改講為姐“瑞建造害本錢盾〞冒。漁因權(quán)“裳建筑示物折柄舊于〞利項(xiàng)包菠含土祝地資贊金投章入產(chǎn)搶生的舒利息筋、利割潤和態(tài)相關(guān)耳稅費(fèi)舉的折慰舊，贏為避崇免歧粗義，蝴簡稱耍為貧“永折舊何〞唱，輝那么得駛到爆統(tǒng)一閥后的葬公式懲8爆：被房地碼產(chǎn)價(jià)漆值=進(jìn)土地運(yùn)市場者價(jià)值番+音建造悲本錢膠+管白理費(fèi)突用+焰投資愚利息縮+銷昨售稅泰費(fèi)+婆開發(fā)蜓利潤鳴-折獻(xiàn)舊艙躲鑼公式殖8蔑4咳、些房地學(xué)產(chǎn)價(jià)拿值構(gòu)膛成項(xiàng)萬目內(nèi)殿涵界未定匠實(shí)際臉上，退當(dāng)土財(cái)?shù)厥袚P(yáng)場價(jià)餐值內(nèi)擴(kuò)涵確刊定之遷后，塘利息玻、利覺潤、騎稅費(fèi)艱的分電配和淋折舊稻的內(nèi)輩容和皺范圍艷也就織可以宮確定叮了。獵4.伍1、正土地悔市場于價(jià)值惕：蝶空地咸〔擴(kuò)待歲開發(fā)寺狀態(tài)滑熟地味〕的影市驕場交山易價(jià)跟格。燕4.狗2、店建造筋本錢引：爐包括舌直接它本錢蟻和間旦接成癥本。冷直接稼本錢縫包括峰土建渡、安厲裝、勇配套姻、裝沾修工尚程等釣，間克接成芽本包政括勘侵察、濱設(shè)計(jì)騙費(fèi)、氏專業(yè)愛費(fèi)、事建設(shè)太單位葛管理朽費(fèi)恥等獻(xiàn)。治4.燭3、算管理禽費(fèi)用營：傳指開熟發(fā)企趣業(yè)的倒行政刻費(fèi)用語，如部辦公導(dǎo)場所備租金巧、職田員薪旬金、奏保險(xiǎn)毯、辦僻公家棵具等淺日常要費(fèi)用幕。管終理費(fèi)局一般匠按照俘建造豬本錢誦或建尾造成驕本+蛇土地催取得登費(fèi)的粘一定捎比例碼計(jì)算默。但包從管貌理費(fèi)劃內(nèi)涵腰來分瞇析，勿筆者密認(rèn)為夜管理愧費(fèi)多道少主航要與挑建筑順規(guī)模梅和地翠方薪嗎資水傭平相周關(guān)，修與土舟地價(jià)談值關(guān)秀系不新大，另計(jì)費(fèi)脈根底頭不應(yīng)殊包含劑土地礎(chǔ)價(jià)值桿。管慈理費(fèi)蛇計(jì)費(fèi)倚比例膏確實(shí)須定，嫌應(yīng)該膏從市袍場資騙料中明提取眠。唇4有．4遷、具利息頂：主開發(fā)著過程庸中的汗一切凍支出否都應(yīng)陪該計(jì)豬算利閥息。蹦包括程土地遮資金特投入鉗、建雕造成派本、椅管理膀費(fèi)用滔、銷已售費(fèi)打用等菜。但柄實(shí)際陷操作卸中往傘往不覺計(jì)算完銷售艘費(fèi)用昆的利罰息，里因?yàn)樽咒N售拖費(fèi)用令發(fā)生常在開茂發(fā)過煎程的數(shù)末端陽，利匠息基楊本為伶零。更4．湖5、秒銷售終稅費(fèi)秀：崖包括鐘營業(yè)鴿稅、晶銷售加代理摩費(fèi)、識(shí)廣告式費(fèi)等兆。捕不包踢括土贈(zèng)地增毒值稅消、企朱業(yè)所礙得稅虧。秩4．德6演、開右發(fā)利駁潤蜜：嬌利潤繪率分霉為直水接成渡本利段潤率蹤、成榮本利奴潤率洞、投諷資利喇潤率混、銷宴售利淋潤率唇。利趁潤率滴應(yīng)該際是市痰場統(tǒng)忌計(jì)數(shù)筍據(jù)。顛4．郵7強(qiáng)、折早舊泥：規(guī)折舊訓(xùn)是各隱構(gòu)成檢工程貌中最因復(fù)雜水的一嫩項(xiàng)，濁包括拔物理滅折舊舒、經(jīng)膊濟(jì)折仇舊、腦功能課折舊刃。許唉多估熄價(jià)師銀在評(píng)蠻估時(shí)減僅僅疤計(jì)算劫建筑娃物本默身的逝物理招折舊漂，這張是不嶼全面啊的。交折舊被確實(shí)共定需禁要將紅估價(jià)裕對(duì)象嘴進(jìn)行咸橫向騎和縱棟向比無較。奴值得陷注意陪的是架，由薄于建慈筑物劫物理迎或功底能的革產(chǎn)生拘的折舊舊可挺能侵慰蝕土篇地價(jià)恢值，灘此時(shí)鉛的土踐地價(jià)刻值低嬌于土線地市情場價(jià)便值。罰這種義情況總下，廉土地災(zāi)沒有虧到達(dá)腫最高午最正確謹(jǐn)利用色，不看能用守剩余仔法來嗓評(píng)估并土地?fù)P市場槍價(jià)值蒜。因莫此，腎在舊能有房網(wǎng)地產(chǎn)畢劃撥兔土地犯出讓夸〔贈(zèng)補(bǔ)地隙價(jià)跑〕估呢價(jià)陰中，哭首先想要判塔斷估貫價(jià)對(duì)偉象是天否統(tǒng)處于厭最高籃最正確幅利用露狀態(tài)克，進(jìn)檔而決鳴定是允否能陷夠采蜂用剩柄余法桌。緒無論窯采用止那一敵種折位舊方需式，爺由于陡除了相土地孟市場膨價(jià)值守之外見的所頁有項(xiàng)隱均歸瑞入建聽筑物搭實(shí)體蛋，當(dāng)唐建筑銜物消外亡時(shí)乘，有按房地吉產(chǎn)價(jià)莫值=劑土地趕市場沒價(jià)值揭建造曾本錢炸+管明理費(fèi)族用+央投資桿利息濟(jì)+銷腔售稅和費(fèi)+養(yǎng)開發(fā)月利潤胳-折快舊=原0允折舊彼=從建暢造成儀本+栽管理定費(fèi)用宗+投澤資輕利息勤+銷乏售稅限費(fèi)+完開發(fā)瓣利潤肥即包項(xiàng)含在爺建筑偉物實(shí)董體的廣價(jià)值駐應(yīng)螞全部批折舊盟掉衣，包辯括土位地投洞資利慰息、應(yīng)利潤災(zāi)和歡相關(guān)宗稅費(fèi)表。廚假設(shè)弱為直材線折路舊，志建筑睛物殘綁值為徒零，穗推廣驢到一時(shí)般情彩況，爹當(dāng)成輔新率軟為K閱時(shí)，鳥折舊牧=襖料〔1掛-傅K娛〕辜*叨〔褲建造察本錢揉+管棒理費(fèi)淋用+并投資染利息里+銷霜售稅鑰費(fèi)+帽開發(fā)忌利潤排〕前穴滾公式浪9柱狐童但需冰要特腿別注嫩意，秤上式暑中，桂銷售伐稅費(fèi)繞、開亂發(fā)利扮潤都捏是基替于建脅筑物古為全端新狀丙態(tài)，悄如果副以房覽地產(chǎn)萌價(jià)值羞為基章數(shù)，凍那么必反須是全全新籃狀態(tài)造下的通房地駁產(chǎn)價(jià)怪值，協(xié)而不灶是估輝價(jià)時(shí)晚點(diǎn)扒的乎買賣祖成交講價(jià)格勝。盆5賠、統(tǒng)昨一計(jì)會(huì)算公膠式的呼形式濤推導(dǎo)伏5.啞1澆銷售剩利潤胸率條絹件下滔的計(jì)墻算公傷式推援導(dǎo)殊方便趁起見撓，假君設(shè)折乏舊方凡式為即直線傅折舊結(jié)，管念理費(fèi)立與土姻地價(jià)問值無犬關(guān)獎(jiǎng)，利懼潤率優(yōu)為銷摘售利鏟潤率太。令攏：嚼奮認(rèn)V遺=房每地產(chǎn)格價(jià)值獅交V癢0背=全葉新狀繳態(tài)下震的房咱地產(chǎn)悅價(jià)值澇L=罩土地她市場商價(jià)值液〔常嶺量〕肯C=散建造誼本錢醋+管倍理費(fèi)揮用綿倒R欣=利只率濤餓T映=房陰地產(chǎn)平開發(fā)少周期儀，土篩地期塘初一摘次性喜投入減，建炕造成狐本均瓦勻投極入附德Q曲=銷對(duì)售稅驕費(fèi)率犯，為綱房地皂產(chǎn)價(jià)旗值的妨百分徑比期賣P奏=銷疏售利坑潤率林，為匯房地逝產(chǎn)價(jià)蹲值的應(yīng)百分權(quán)比腫錯(cuò)K渣=房烈屋成董新率具5.趙1葛.1劈場本錢見法求界取隸舊有侄房地值產(chǎn)價(jià)殖值眨房地奪產(chǎn)價(jià)茫值=嶄土地駕市場組價(jià)值棗+建逆造成唉本+驅(qū)管理陰費(fèi)用翁+投邀資利蓋息+鮮銷售將稅費(fèi)街+開熱發(fā)利椒潤-耐折舊趨公兵式飯8保那么有揪嘆V步豆=榨違L+婚K妥(悠C+晶L隸(蘿〔1癥+R卻〕罰T散-1輛)弦+C專((蠅1+包R吩)圖T/集2惰-1緩)挑+V戀0探(條Q+蠶P陳〕勿)樸久度功箭崖超辯賓喊專丟斥蠻宮公式援10視因?yàn)橐鯲插0鑼=L典+C矩+L棍((切1+宋R伯)沙T渠-1心)給+C誤((悟1+板R告)衡T/冊(cè)2夾-1程)順+早V揚(yáng)0命(Q批+P亮〕)器V腦0耐=[虛L(啄1+肌R)成T另+珍C(寬1+樸R)妻T/膛2纖]/冷(1滿-Q室-P毀),減代療入公恐式1哨0敲,整束理后歇得由V=捆L低[1辟-K浮+K跡(1伙+R霸)報(bào)T愛/(爹1-尾Q-喜P)危]+崇K受?逢C(噴1+顆R)尊T/潤2掠/(拉1-認(rèn)Q-小P)強(qiáng)彎娛筒征嬸酒今獻(xiàn)身備嫩偵縣元盤麻公式為1鞋1艙5.俱1.污2互昌剩余嬸法求拌取土棍地市秩場價(jià)希值觸根據(jù)業(yè)公式物1徒1酷，雷L=色[V鞭-K腿?堂C(血1+弄R)房T/腸2嗽/(攤1-寸Q-蛇P)通]/回[1霞-K球+K廳(1鄙+R臨)死T赤/(服1-哭Q-寇P)最]務(wù)講嚼狡筋朱厭藝漁儀儀描綁斷公揮式1市2款當(dāng)K睛=1圾00姜%時(shí)始，L守為空親地〔室待開賊發(fā)〕尋市場嬸價(jià)值更L=舅[V腰-C傘(1識(shí)+R嚴(yán))蕩T/頓2極/(白1-西Q-桃P)回]/假[(遇1+休R)峽T余/(飲1-欣Q-斬P)找]造蓬仔端避莫步解識(shí)機(jī)表古賽寧士澆雷膨躺公式通1基3夕5.屯2辱直接指本錢鉛利潤序率條煩件下綱的計(jì)未算公括式推跌導(dǎo)分令暈P=雀直接校本錢坡利潤畏率丟,芒5.閱2害.1級(jí)嚼本錢餡法求酸取房孝地產(chǎn)雞市場謝價(jià)值畜V牲=浙L+葬K(修C+參L(仇〔1永+R櫻〕萌T咱-1席)+辮C(寧(1功+R圈)嗓T/已2耽-1兇)+鞏(梢L+迷C〕碰?谷P〕隨+熔V扛0院?驕Q(jìng))言忙跪滋踩撫辣屋衡盒額顆公式疾1謊4但因?yàn)榕鑆舊0挺=鉛L校+C野+L堅(jiān)(〔絮1+攝R〕劣T護(hù)-1剝)+箱C(嚇(1蠟+R踐)熊T/蒼2但-1的)+濱(L坐+C路〕慶?固P〕嫩+V動(dòng)0毅?扶Q)廊V悼0昌=怕[L腳〔1帖+R紫〕斬T始+L寫?濟(jì)P+判C刑(1紋+R千)磚T/護(hù)2但+C嘆?慌P)講]/活(1疤-Q布)，柱代入旦公式境1丹4岡，整攻理后矩得飲V陜=孕L[岔1-交K+侄K(拴P+舊(1忽+R蛙)插T敏)/父(1腎-Q屋)估]+控K廚?貪C[斜(1殼+R囑)西T/晃2鞏+P咬]/糕(1續(xù)-Q尸)飄掘歲像接裙簽解諷僅簡競頸公式跑15杏5.鮮2.漁2暈葬剩余廟法求粒取土踏地市兼場價(jià)監(jiān)值釀根據(jù)渾公式富1哭5嶼，踩L=棉[V們-K品?綠C[蠅(1睛+R姜)覺T/陡2陣+P倦]/哪(1孕-Q鉆)]增/品[1宋-K兇+K姑(P卡+(艙1+堆R)懸T賤)/搏(1陳-Q鉆)]抹熄繪像彼創(chuàng)資矩杯槳?jiǎng)嚼?鬼6紫同樣府,勺當(dāng)利菜潤率隆為控投資叛利潤鋸率腫或先本錢走利潤違率平時(shí)，?？梢越赝瑯悠雇茖?dǎo)慈相應(yīng)案的房爬地產(chǎn)航市場成價(jià)值判和土富地市滑場價(jià)摸值計(jì)熱算公趴式。緣6眠、課考慮煌土地秘使用與年限代的計(jì)所算公盜式帳上述懶計(jì)算請(qǐng)公式萬的推鐵導(dǎo)毫基于決土地盛無限朽期使粒用且緒價(jià)值遺恒定眼不變袋的假冰設(shè)。尊在不后考慮謀外部挑增加減嚼值條特件下外，鏟私有啟土地象、狗劃撥哀土地城可以暈無限尖期使駛用科，公容式形笨式不斧需要小調(diào)整迫。睬我國旁的土抽地價(jià)撲值表讀現(xiàn)為罷土地殖使用庭權(quán)價(jià)隸值，佛包括之出讓哨土地窗使用膽權(quán)和魄劃撥礙土地驚使用潛權(quán)。販法定談最高爸出讓咽年限依為居皇住7越0年敞、商態(tài)業(yè)4屋0年揀，工亞業(yè)及懶其他軍50終年。山因你法定例最高凝年限情的出耽讓土厘地使采用權(quán)桑價(jià)值遠(yuǎn)與無提限年女期土麥地享使用鉤權(quán)澡價(jià)值筐之比雄為小票于1捐的常項(xiàng)量。貧故匠在不已考慮層外部筋增減縣值條扔件下雜，導(dǎo)法定腦最高瓦年限互土地鵝使用兩權(quán)價(jià)耀值也墻是恒繼定不宣變的袍。而滴一旦記土地趁出讓笑之后備，土蜓地使真用權(quán)見價(jià)值性為剩得余年饒期的隱土地己使用扭權(quán)價(jià)助值里，成體為變閑量悟。剩懷余年圍期的券土地適使用拾權(quán)價(jià)猾值傷可以傍通過裂年期組修正滾計(jì)算睜。幸無限墾年期甜、喊法定排最高脆年期變、剩即余年蝶期土漢地卸使用臨權(quán)諸價(jià)值離關(guān)系枯如下尋圖：△L△L時(shí)間無限年期法定最高年期剩余年期限土地價(jià)值嘴已出腦讓土石地上楊的房教地產(chǎn)逝，由及于土強(qiáng)地剩球余使調(diào)用算年期周逐年撤減少剪，土靜地使明用權(quán)孕價(jià)值勿逐年沉衰減扛。但悔是這柜并不粘對(duì)顯折舊卷產(chǎn)生懇影響梢，踩因?yàn)榻勒叟f紀(jì)的計(jì)色算基壇于V絲0防和壽L世0斗，只逃與原卡始量塊和營時(shí)間睬有關(guān)修，與份土地連使用販權(quán)價(jià)便值變侍化無禾關(guān)。耐那么延出讓救土地忽條件不下的端本錢損法批房地份產(chǎn)市肅場價(jià)搭值計(jì)篇算公猴式應(yīng)預(yù)寫做協(xié)〔利亂潤率惹取銷鋼售利晴潤率拜〕活：匯V嗚=糖L+脈K(續(xù)C+悶L脈0削(〔佩1+褲R〕悟T離-1毒)+狼C(亭(1足+R延)限T/執(zhí)2未-1葛)+立V構(gòu)0給(Q重+P臟〕)地呢訊閘殺霜?jiǎng)尤瞿敲搭惻锠N公式夠1吹7胞其中瘋，L個(gè)0作為地法定改最高亞年限閘土地斧使用斃權(quán)方市場耍價(jià)值挎，熊L為丘剩余蜓年限驢土地購使用暑權(quán)市慨場價(jià)勇值州。臨可令獨(dú)L舊0預(yù)=L株〔1旱+您Δ念〕柿，偉因?yàn)樽hV丘0落=[殖L農(nóng)0如(1科+R竊)符T辣+暑C(狼1+悶R)膽T/套2嚷]/四(1獲-鞠Q-霧P)窩,攝代入病公式藝17拉,整撥理后螞得雞V=漸詳L社0超[伸1-榮Δ仰-擱K+參K(蔑1+性R)強(qiáng)T蓄/(晃1-泳Q-教P)淋]+既K曠?濟(jì)C(奪1+應(yīng)R)義T/鏡2災(zāi)/(拌1-苦Q-諒P)謝解裂監(jiān)熟愁藥布男撤公式陪1臥8級(jí)同理地，剩印余法腐求取僑剩余景年宰期鐵土地撤使用京權(quán)市為場價(jià)裂值驢的計(jì)貢算公即式可妄推導(dǎo)禽為：閑L=愈[V彈-K麻?耕C(匠1+昂R)嚴(yán)T/郊2狼/(帳1-鋪Q-慈P)牽]/神[1候+K使〔1前+吩Δ玉〕〔銅(1痛+R染)烈T捧/(美1-巧Q-跪P)食-1本〕厘]暖米寺扎擺公式請(qǐng)1絕9刷Δ撥可運(yùn)慶用土閑地使呈用年宿期修孤正公嚼式求堂取。巧當(dāng)土勺地剩語余年瓶限為滋法定撐最高稿年限饅時(shí)，庭Δ畝=0陵，L道=倍L爬0殼，壘土地驅(qū)使用僅權(quán)市安場價(jià)絹值暗的計(jì)互算公抗式與誤公式你12古相同鼻：漏L野0以=L灘=[風(fēng)V-熟K壇?工C(借1+極R)糕T/磚2底/(悅1-與Q-捕P)嗽]/黑[1倚-K螞+K鴿(1惡+R甜)突T簡/(伸1-攔Q-千P)緣]稈闖路顯成乖槍臣握公式魯12型7鬼、應(yīng)惜用舉該例棄上海鞭市暢楊浦驅(qū)區(qū)控脈江路煩某商沃鋪補(bǔ)孕地價(jià)案評(píng)估瞧，建惹筑物教為臨寬街底貨層店州鋪，鑼竣工袖于1協(xié)99耀7年潤，建社筑面身積皺23住9平裁方米慘。根蜂據(jù)市狹場比蹦較法艙和收潑益法戀已得避到裹房地次產(chǎn)價(jià)窗格為對(duì)19袖08如8元愉/平坦方米躬，己土地助用途柴為商筒業(yè)，狐出讓海年限范為法遺定最將高年錄限4邊0裳年仔。建威安成渣本+眨專業(yè)嘴費(fèi)+蛇配套鋼費(fèi)+賊管理旋費(fèi)用球?yàn)?克22偵4元侮/平烏方米匹，估度價(jià)基描準(zhǔn)日閉年險(xiǎn)利率尼為5恐.3股1%欲，開殘發(fā)周鹿期取淡1年要，建釣設(shè)成對(duì)本均貓勻投陳入，站銷售千稅費(fèi)響率7壁.5運(yùn)5%忠，利遇潤率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