房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊收購(gòu)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完美版)

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊收購(gòu)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(此文檔為word格式，可任意修改編輯?。┠夸?. 項(xiàng)目背景 41.1. 報(bào)告編制目的 41.2. 項(xiàng)目概況 41.2.1. 地塊基本條件 41.2.2. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 41.2.3. 項(xiàng)目資源分析 51.2.4. 基地資源評(píng)估表 62. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 82.1.1. 2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 82.1.2. 2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 92.1. xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 92.2.1. 2008年xx整體市場(chǎng)情況分析 92.2.2. 2008年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧 122.1.3. 2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望 132.2.3. 2009年1月份xx房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 132.2.4. 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 143. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究 163.1. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析 163.1.1. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯 163.1.2. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻 163.2. 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 173.2.1. 主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表 173.2.2. 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 183.2.3. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 193.3. 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析 213.4. 項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析 223.4.1. 項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況 223.4.2. 項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析 224. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判 244.1. 項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析） 244.2. 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 244.2.1. 建筑類型 244.2.2. 銷售價(jià)格建議 255. 風(fēng)險(xiǎn)分析 265.1. 定性分析 265.1.1. 政策風(fēng)險(xiǎn) 265.1.2. 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 275.1.3. 行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 275.1.4. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 275.1.5. 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn) 275.2. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 285.2.1. 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 286. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 296.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案一 296.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案二 307. 結(jié)論與建議 337.1. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 337.2. 結(jié)論 33

項(xiàng)目背景報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。結(jié)合市場(chǎng)的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。項(xiàng)目概況地塊基本條件基地位于xx城東板塊xx區(qū)，位于光華路以北、友誼河以東。地塊目前為xx所小區(qū)用地，因此較為平整。地塊編號(hào)：項(xiàng)目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；用地面積：50畝；實(shí)際出讓面積：33350平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅建筑容積率：≤1.7；建筑面積：56695平方米；土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限土地交付條件:

拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、

氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；土地使用權(quán)出讓年限：70年；項(xiàng)目資源分析方向資源照片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參xx干休所接待處（正在經(jīng)營(yíng)中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為xx所小區(qū)基地資源評(píng)估表權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良中等一般較差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★人工開(kāi)發(fā)★結(jié)論：地塊屬城東板塊，雖可見(jiàn)到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對(duì)城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來(lái)人口眾多，是拆遷戶及外地來(lái)寧務(wù)工人員居住地，社會(huì)治安、環(huán)境一般。外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來(lái)寧的打工著居住，且實(shí)際離新街口主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無(wú)法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對(duì)比較差的位置。地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營(yíng)雖好，但檔次不高，對(duì)項(xiàng)目建成后的出街形象造成一定影響。根據(jù)基地分項(xiàng)評(píng)估，綜合評(píng)估基地級(jí)別為中等。本案位于城郊結(jié)合部，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)條件一般，項(xiàng)目?jī)r(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下六個(gè)特征：房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加。2008年1-11月，商品房銷售面積49148.38萬(wàn)平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個(gè)百分點(diǎn)。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。同時(shí)，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，截止11月底，商品房空置面積為13599.93萬(wàn)平方米，同比增加15.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降。受需求市場(chǎng)低迷的影響，08年4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2008年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為29596.42萬(wàn)平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個(gè)百分點(diǎn)；房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下降。08年8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。從環(huán)比看，2008年70大中城市房屋銷售價(jià)格下降0.3%。加大住房保障建設(shè)。2008年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一，經(jīng)濟(jì)適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對(duì)商品房市場(chǎng)存在一定的沖擊。2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。2009年年底房?jī)r(jià)將止跌企穩(wěn)。雖然國(guó)際大環(huán)境和國(guó)內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂(lè)觀，但中國(guó)“保增長(zhǎng)”的4萬(wàn)億資金投入、08年底各項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對(duì)09年房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。預(yù)計(jì)隨著2009年第3季度宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能在09年底真正止跌企穩(wěn)。xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008年xx整體市場(chǎng)情況分析成交量全方位大幅萎縮。2008年全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%，全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無(wú)法拉升全市成交量。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計(jì)算。浦口、江寧、河西新三區(qū)主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。從房源總量來(lái)看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計(jì)占全市總量的65%。從成交量來(lái)看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計(jì)占全市總量的70%。浦口、江寧、河西新三區(qū)年度供應(yīng)量大、在年底價(jià)格大幅下調(diào)的前提下，雖實(shí)現(xiàn)了一定的銷售，但與07年同比浦口、江寧、河西三區(qū)也均下降了45%、57%、43%。河西、江寧、浦口新三區(qū)銷售的消化率達(dá)到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首河西、江寧、浦口新三區(qū)的消化率分別為48.1%、47.3%、46.2%，排名全市前三位。新三區(qū)是在08年底部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價(jià)保量”特征，取得顯著的促銷成效。城區(qū)市場(chǎng)由于絕對(duì)供應(yīng)量不大，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，因此其消化率急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的格局。城區(qū)市場(chǎng)中，銷售形勢(shì)相對(duì)較好的是城南，消化率達(dá)到42.4%，其他各區(qū)的消化率只有30%左右，位于絕對(duì)市中心的城中板塊只有25.1%。存量房增多，供求關(guān)系短時(shí)間很難逆轉(zhuǎn)，銷售壓力和價(jià)格壓力并存。截止2008年底，全市存量房源按當(dāng)年的消化速度還需消化15.7個(gè)月，因此09年銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價(jià)格壓力在09年并存。全市各區(qū)的銷售率，其中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對(duì)數(shù)量高，與其他各區(qū)相比，其“上市多、賣的多、剩的多”，因此新三區(qū)的市場(chǎng)消化率依然明顯高于城區(qū)市場(chǎng)。低檔房源和高檔房源走勢(shì)相對(duì)教好，中檔房源成交比例下降。受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市商品房銷售價(jià)格明顯向下，低檔房源和高檔房源的走勢(shì)相對(duì)較好。4000元/㎡以下的低檔房源集中在江北，此板塊樓盤(pán)紛紛大幅降價(jià)，成交持續(xù)上升；4000-5000元/㎡的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤(pán)也有大幅促銷，但成交比例明顯下降；而8000元/㎡及以上的城中新盤(pán)以及河西部分樓盤(pán)由于價(jià)格明顯下調(diào)，令8000元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾?？傮w供求失衡，利好政策及降價(jià)促銷，成交年底翹尾。2008年3-12月份，全市住宅供求比達(dá)到1.72，供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房?jī)r(jià)重心向下調(diào)整的直接影響因素。08年10月份以后，在政策刺激和樓盤(pán)大幅降價(jià)的雙重促進(jìn)下，08年年底和09年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。2008年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧2008年對(duì)xx房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上x(chóng)x市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用?，F(xiàn)將2008年xx房地產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢骸蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》2008年8月27日，xx市工商行政管理局、xx市房產(chǎn)管理局、xx市公安局、中國(guó)人民銀行xx分行營(yíng)業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》，從2008年9月1日起正式實(shí)行?！蛾P(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2008年10月7日，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）和xx市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》（寧政辦發(fā)〔2008〕106號(hào)）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下：一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。二、本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月1日起執(zhí)行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》2008年9月19日xx市政府印發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》的主要內(nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，抓緊研究并適時(shí)出臺(tái)提高公積金貸款額度，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度(最高為房款總額1%)；進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)等。2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望2009年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于受全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑、固定資產(chǎn)投資小幅回落、居民消費(fèi)回落、資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，預(yù)計(jì)將延續(xù)2008年下半年經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)，全年增長(zhǎng)在8%左右；固定資產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)全年增幅會(huì)超過(guò)20%；居民消費(fèi)方面，全社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅會(huì)低于2008年，CPI在2009年2月到3月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能性較大，但隨著4萬(wàn)億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計(jì)全年CPI增幅在4%以下。2009年1月份xx房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)消費(fèi)信心呈階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政策的刺激以及各樓盤(pán)的積極促銷，使得08年觀望者的剛性需求在08年底和09年1、2月份得到部分釋放，市場(chǎng)交易量有較大幅度的增長(zhǎng)，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。一月份商品房成交面積為66.9萬(wàn)㎡，其中，商品住宅成交面積分別為56.6萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為5200多套。扣除元旦和春節(jié)假日因素，商品房日均成交面積2.2萬(wàn)㎡，商品住宅日均成交套數(shù)200多套，略低于2007年日均成交水平。部分樓盤(pán)促銷成效顯著一部分樓盤(pán)積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價(jià)及其他優(yōu)惠措施來(lái)促銷，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場(chǎng)促銷樓盤(pán)多達(dá)40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤(pán)占了6成多。有的樓盤(pán)延續(xù)了過(guò)去的促銷舉措，有的則針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績(jī)。當(dāng)前成交價(jià)格略有降低09年1月全市商品房成交均價(jià)5719元/平方米，與去年12月份環(huán)比下降4.9%，價(jià)格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢(shì)，主要是一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、從價(jià)格角度分析：2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還有10%左右的窄幅下調(diào)，預(yù)計(jì)最快下半年才能有所回暖，但目前每年都有1-2次的剛性需求行情支撐房市；2、從行業(yè)角度分析：2009年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，行業(yè)正式進(jìn)入“兼并”、“重組”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然；3、從政府政策方向分析：政府明確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“降價(jià)保量”的總方針使得市場(chǎng)降價(jià)成為一種趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商“順勢(shì)而為”是最好的選擇；4、從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)分析：經(jīng)濟(jì)危機(jī)必然導(dǎo)致消費(fèi)者消費(fèi)力降低，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚和購(gòu)買(mǎi)欲望低迷；5、從成交量的角度來(lái)分析：08年成交量相對(duì)于07年萎縮過(guò)半，09年預(yù)計(jì)也不會(huì)有很大的起色，預(yù)計(jì)維持在08年水平左右；6、從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析：縮減開(kāi)工量、運(yùn)營(yíng)開(kāi)支等，準(zhǔn)備過(guò)冬是明智的選擇，有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商可以選擇儲(chǔ)地，預(yù)計(jì)09年下半年行業(yè)有可能出現(xiàn)回暖；7、xx市場(chǎng)熱點(diǎn)：供應(yīng)量決定市場(chǎng)熱點(diǎn)，江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，或者城市中心高性價(jià)比地塊也是一個(gè)主要考慮方向。但是前提一定是要控制好銷售價(jià)格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主。綜合評(píng)述：項(xiàng)目所在區(qū)域整體價(jià)格偏高，2008年xx各大區(qū)域價(jià)格都出現(xiàn)了20-40%左右的下降調(diào)整，城東板塊由于成交量低迷維持在10-20%左右的價(jià)格下調(diào)，市場(chǎng)補(bǔ)跌可能性在增大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于其它區(qū)域較大。

區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯城東板塊因?yàn)橛性卵篮约白辖鹕降纳剿Y源，一直為xx傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善自住和投資客戶為主，這部分客戶不缺住房因此在經(jīng)濟(jì)下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08年下半年開(kāi)始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超過(guò)全市下滑速度。城東板塊2008年總可售房源5118套，消化率32.5%，總體供求比3.08，供求關(guān)系處于供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻。2009年城東板塊新推出貨量較大，雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶是板塊內(nèi)各樓盤(pán)面對(duì)的共性問(wèn)題。項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表光華路區(qū)域：項(xiàng)目名稱德基紫金南苑萬(wàn)達(dá)江南明珠萬(wàn)達(dá)紫金明珠鴻意星城項(xiàng)目地址玄武區(qū)長(zhǎng)巷石楊路2號(hào)星海路8號(hào)星海路6號(hào)開(kāi)發(fā)商xx凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司xx萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司xx鴻意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積25萬(wàn)㎡18萬(wàn)㎡28.7萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡容積率綠化率42.6%45.1%40%38.3%推出時(shí)間08.508.708.9在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層（6+1）、小高層（10+1）、高層（17+1）多層（4-5層）小高層（10+1）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率54%98%90%銷售均價(jià)（元/㎡）9500850072007500折后均價(jià)（元/㎡）900084006700主力面積（㎡）99-11490-130127-16092-129主力客群主城范圍內(nèi)年輕成功人士板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約18萬(wàn)基本售完基本售完基本售完項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭(zhēng)取建筑面積的最大化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。從樓盤(pán)戶型方面，各個(gè)樓盤(pán)的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房?jī)蓮d）、120平方米（三房?jī)蓮d）的戶型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，三房仍然最受市場(chǎng)的青睞。從價(jià)格上看，項(xiàng)目所在光華路區(qū)域銷售均價(jià)在6700-9000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價(jià)格低很多，符合此區(qū)域中高端購(gòu)買(mǎi)人群的定位。從樓盤(pán)配套來(lái)看，周邊環(huán)境尚可，光華門(mén)地區(qū)交通較順暢，但到達(dá)率不高，教育和商業(yè)等相關(guān)配套還需進(jìn)一步提升。后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的城東板塊在售和在建項(xiàng)目（不包括未入網(wǎng)的待開(kāi)發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)估板塊總待售和待建的后續(xù)供應(yīng)量約為124.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目所在區(qū)域的南紫金山板塊及光華路區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)量約為81.5萬(wàn)平方米，占整個(gè)板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%，可見(jiàn)此區(qū)域在整個(gè)板塊中競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，壓力非常大，項(xiàng)目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個(gè)區(qū)域，銷售前景不容樂(lè)觀。（說(shuō)明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計(jì)算，板塊年成交不到20萬(wàn)平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計(jì)算，最好年成交不到65萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是比較大的。）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析德基紫金南苑「項(xiàng)目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的xx東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長(zhǎng)巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門(mén)明城墻，南望xx最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，xx理工大學(xué)，xx農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門(mén)坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門(mén)坎和緯六路相連?！富厩闆r」：物業(yè)類別：普通住宅、商業(yè)、住宅

建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯

物業(yè)地址：xx區(qū)長(zhǎng)巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費(fèi)：1.50元/平方米·月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)商：xx凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：xx城鎮(zhèn)建筑咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時(shí)間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%

車位配比：1:0.8交通狀況：東苑路上有4、52、89、306、804路到銀城東苑站下，光華路上有17、25、37、61、110、314路到海福巷東站下。周邊配套：配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫(kù)、公交站場(chǎng)以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院?！敢?guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)」：玄武區(qū)長(zhǎng)巷南片整個(gè)項(xiàng)目用地面積約12.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目推廣名稱為德基?紫金南苑。本工程即南片分為兩期開(kāi)發(fā)，小區(qū)北片為一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期用地面積約為7萬(wàn)平方米，一期總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，2008年8月竣工。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六路、南靠石門(mén)砍路、西北靠鐘山變電站。一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（17-18層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會(huì)所、28幢為幼兒園。主力戶型為：91平米（兩房?jī)蓮d）、125平米（三房?jī)蓮d）、150平米（四房?jī)蓮d）。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林設(shè)計(jì)大師主理。「銷售情況」：該項(xiàng)目一期2007年10月開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)600套，均價(jià)8500元/㎡，戶型面積84-200㎡，一期當(dāng)前銷售率93%。當(dāng)前銷售的二期2008年5月開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)約500套，當(dāng)前均價(jià)9500元/㎡，戶型面積90-150㎡，二期當(dāng)前銷售率20%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目銷售面積為76923.69㎡，成交比例為53.51%?！疙?xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)」：優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)：該樓盤(pán)最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便；交通優(yōu)勢(shì)：紫金南苑的交通情況無(wú)論是公交，還是道路情況而言相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開(kāi)車出行的人也提供了條件；配套齊全：步行5分鐘就可以達(dá)到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)所，附近的xx九中校區(qū)和xx農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來(lái)了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說(shuō)可以滿足日常生活需求；劣勢(shì)容積率高：容積率達(dá)到2，以后入住率高了會(huì)顯得擁擠價(jià)格定位：德基紫金南苑的均價(jià)在從一期開(kāi)盤(pán)的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/㎡，考慮到xx城東紫金山板塊普遍均價(jià)是8500-9000元/㎡，紫金南苑第一次開(kāi)盤(pán)8000元/㎡的均價(jià)銷售尚可達(dá)到93%的銷售率，但價(jià)格提升至9000元/㎡后只銷售了20%多。競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品規(guī)劃：90-150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90-114平方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；德基紫金南苑從總體上來(lái)看在城東紫金山板塊具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)，與價(jià)格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析因?yàn)槌菛|板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準(zhǔn)城東片區(qū)）是公認(rèn)的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車；區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；投資客；目前城東紫金山、月牙湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群，來(lái)源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)業(yè)主等高端消費(fèi)類型。項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況樓盤(pán)名稱年代樓層裝修情況面積（㎡）總價(jià)（元）單價(jià)（元/㎡）城開(kāi)家園20037/16毛坯134.29146.00萬(wàn)10871大地豪庭20058/11精裝125.00145.00萬(wàn)11600御水灣花園200610/11毛坯115.00120.00萬(wàn)10434銀城東苑20065/18毛坯120.00117.00萬(wàn)9750清新家園20045/7精裝86.7478.00萬(wàn)8992老友記公寓20074/8精裝29.2626.00萬(wàn)8885萬(wàn)達(dá)江南明珠20041/7精裝85.0069.00萬(wàn)8117萬(wàn)達(dá)紫金明珠20064/9精裝104.0078.00萬(wàn)7500注:以上數(shù)據(jù)采自2月10日365房產(chǎn)網(wǎng)項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在光華路區(qū)域跨月牙湖板塊和東紫金山板塊，房源較充足，但二手交易不太躍；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)2003年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主；月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房?jī)r(jià)格略高于紫金山板塊；區(qū)域內(nèi)二手房主力面積為85-135平方米，主力戶型以大兩房和三房為主；區(qū)域內(nèi)二手毛坯房單價(jià)區(qū)間為元/㎡，總價(jià)區(qū)間為萬(wàn)元，略低于在售房源均價(jià)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析）S優(yōu)勢(shì)——公交和道路情況相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目相對(duì)較好；——超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療配套等較齊全；——地塊本身?xiàng)l件良好；W劣勢(shì)——地塊面積小，規(guī)模小，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。——由于是分批開(kāi)發(fā)，難以塑造高端樓盤(pán)形象——商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認(rèn)同度低，區(qū)域市場(chǎng)不易突破;O機(jī)會(huì)——隨著地鐵二號(hào)線的即將建成通車、xx繞城公路向北，交通問(wèn)題的解決大力抬升了城東板塊的價(jià)值；——樓盤(pán)尚未開(kāi)發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭(zhēng)特色；T威脅——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對(duì)比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤(pán)較多，對(duì)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)提出更高要求；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。結(jié)論：本案若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，須發(fā)掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場(chǎng)中取勝。項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判建筑類型本項(xiàng)目占地50畝，容積率為1.6，總建面積為56695平方米，為保持較低密度，可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。銷售價(jià)格建議根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析和市場(chǎng)環(huán)境，我們選取與本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目德基紫金南苑、萬(wàn)達(dá)江南明珠、東城雅筑、鴻意星城，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）地理位置交通狀況配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)服務(wù)戶型設(shè)計(jì)居住環(huán)境開(kāi)發(fā)商實(shí)力項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正價(jià)（元/㎡）德基紫金南苑900099%99%100%100%100%100%100%99%95%8757萬(wàn)達(dá)江南明珠840098%98%98%101%100%100%99%102%99%8078萬(wàn)達(dá)紫金明珠9800101%100%101%99%100%99%99%99%99%9507鴻意星城750097%98%98%100%100%100%99%100%99%6848市場(chǎng)加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表項(xiàng)目德基紫金南苑萬(wàn)達(dá)江南明珠東城雅筑鴻意星城修正價(jià)（元/㎡）8756807795076847權(quán)重60%20%10%10%修正值52541615950684本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）8500通過(guò)以上的市場(chǎng)比較分析，我們得出一個(gè)符合現(xiàn)階段本項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)應(yīng)該在8500元/㎡，再加上國(guó)家預(yù)測(cè)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的小幅下降，預(yù)計(jì)會(huì)有5％的下降，即未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)合理定價(jià)應(yīng)在8000元/㎡左右。風(fēng)險(xiǎn)分析定性分析政策風(fēng)險(xiǎn)2008年對(duì)xx房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上x(chóng)x市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年國(guó)家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買(mǎi)商品房用于廉租房等手段。雖然可能有政策扶持，但也要謹(jǐn)防市場(chǎng)壓力和對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，50畝的小型項(xiàng)目也會(huì)受到相關(guān)政策法規(guī)的影響，因此，本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺(tái)，并提高對(duì)政策變動(dòng)的預(yù)見(jiàn)性。區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，以及由此帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)往往具有不可逆性。當(dāng)然要突破區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然有許多的操作方式，如營(yíng)造品牌效應(yīng)、加大營(yíng)銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立精品意識(shí)，積極營(yíng)造主題文化競(jìng)爭(zhēng)差異化特質(zhì)。行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本案的不利影響可歸結(jié)為三點(diǎn)：一是價(jià)格難以上漲；二、直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已具有的市場(chǎng)品牌度和銷售經(jīng)驗(yàn)；三、后續(xù)供應(yīng)量較大。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)處不在的，本項(xiàng)目只能積極投身于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，把握競(jìng)爭(zhēng)。本次研究工作就是在對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行判斷及預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，為本項(xiàng)目制定一種抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下三方面：項(xiàng)目的規(guī)劃是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同；施工的質(zhì)量。要回避技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面對(duì)市場(chǎng)要保持良好的觸覺(jué)，另一方面要加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理。國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生重要的影響，使本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，對(duì)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)的分析并及時(shí)調(diào)整監(jiān)控本項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下兩方面：處理危險(xiǎn)的能力對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性市場(chǎng)是變化萬(wàn)千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對(duì)各種市場(chǎng)的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場(chǎng)的變化調(diào)整即時(shí)決策，特別是營(yíng)銷決策。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案一預(yù)算前提條件：1、占地面積：33350平方米2、容積率：1.63、建筑面積56695平方米4、土地成本按3500元/平方米底價(jià)測(cè)算（約350萬(wàn)/畝計(jì)算）5、按1.5年建設(shè)周期6、銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬(wàn)元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開(kāi)發(fā)成本34107712060161土地成本19843250035001.1土地費(fèi)用19843250035002前期工程費(fèi)107720501902.1規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用2267800402.2規(guī)費(fèi)85042501503建安成本10205100018003.1建安成本10205100018004配套費(fèi)198432503504.1基礎(chǔ)設(shè)施配套、電、管網(wǎng)、智能化、公建等4.2居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)2834750504.3人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開(kāi)發(fā)費(fèi)用302184355331銷售費(fèi)售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用12644119300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3712955556549四銷售收入4422210007800五營(yíng)業(yè)稅24322155429總銷售收入的5.5%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤(rùn)44618965787八所得稅11154741197利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)33464224590十凈利潤(rùn)率9%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照400萬(wàn)/畝土地成本預(yù)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率僅僅只有9%，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響很大，開(kāi)發(fā)可行性比較嚴(yán)峻。6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案二預(yù)算前提條件：1、占地面積：33350