地塊投資可行性

1番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言

2003年12月2日，番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開(kāi)掛牌出讓五宗國(guó)有土地使用權(quán)，競(jìng)價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣(mài)地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)〞。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資可行性分析，粗俗之處請(qǐng)行家指正。

本次分析主要分為：根底分析、市場(chǎng)分析、工程定位、本錢(qián)效益、結(jié)論及思考五個(gè)局部。

一、根底分析

1.地塊背景資料

2.區(qū)位分析

1)隨著德興大橋的通車(chē)、西麗大橋的開(kāi)工，阻礙南區(qū)社會(huì)開(kāi)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。

2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府〞根本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍〞，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。

3)該區(qū)域近兩年開(kāi)展快速，生活氣氛日漸成熟，大型的批發(fā)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以大型工程或別墅工程為主，而且新建樓盤(pán)在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。

4)目前工程周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。

二、市場(chǎng)分析

1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

1)供給量：以舊盤(pán)新貨為主

由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤(pán)的供給情況可分為兩大局部，一局部為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一局部為大型樓盤(pán)的新組團(tuán)。

單從市場(chǎng)供給角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供給量約為1500套。

2)產(chǎn)品：大盤(pán)大戶型占主導(dǎo)

現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供給量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤(pán)占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在7~40萬(wàn)平方米。

樓盤(pán)建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。

住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100~120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購(gòu)房是以自住為主。

資料來(lái)源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查

注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn)

3)價(jià)格：上下兩極明顯，中檔盤(pán)少

南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在2000~2500元/m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中在20~30萬(wàn)元的范圍內(nèi)，分別約占三成。

該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于1600元/m2，最高價(jià)高于3500元/m2，相差超過(guò)2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價(jià)卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價(jià)相差10~20萬(wàn)，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。

2.目標(biāo)住宅市場(chǎng)分析

本區(qū)域住宅目標(biāo)市場(chǎng)分為二類(lèi)：

第一類(lèi)為高質(zhì)素樓盤(pán)目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對(duì)住宅質(zhì)素要求高，對(duì)價(jià)格考慮少，住宅消費(fèi)潛力大?？山邮軜莾r(jià)在2800元以上，對(duì)戶型需求那么從兩房到四房均有一定比例。

第二類(lèi)為低價(jià)樓盤(pán)目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)戶型需求偏小。

三、工程定位分析

優(yōu)劣勢(shì)分析

s優(yōu)勢(shì):享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40米或50米的規(guī)劃路,交通方便。

w劣勢(shì)：南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門(mén)檻；現(xiàn)時(shí)交通不便，生活配套設(shè)施未完善;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;工程規(guī)模小。

o時(shí)機(jī)：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開(kāi)，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤(pán)缺口。

t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤(pán)存量較大，阻礙工程開(kāi)展；南郊尚有較多待開(kāi)發(fā)土地，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，而本次拍賣(mài)北斗大橋地塊規(guī)模大、本錢(qián)相對(duì)較低，對(duì)工程構(gòu)成直接威脅；工程地價(jià)本錢(qián)高，利潤(rùn)空間不大。

市場(chǎng)定位

根據(jù)上述SWOT分析，工程應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為根本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中檔市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋求樓盤(pán)差異化出發(fā)，確立工程市場(chǎng)定位。

產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類(lèi)型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。

消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買(mǎi)家為主，戶型要求實(shí)用，樓盤(pán)質(zhì)素、品味要求高。

價(jià)格定位：六層洋房均價(jià)2600元/M2，九層電梯洋房均價(jià)2900元/M2，又疊層別墅均價(jià)3500元/M2，洋房總價(jià)主要控制在25~30萬(wàn)元之間〔市場(chǎng)空白點(diǎn)〕，別墅總價(jià)控制在60萬(wàn)元左右。

形象定位：中產(chǎn)者的高尚社區(qū)——城市中心水岸家園

四、本錢(qián)效益分析

1.工程方案建議

工程建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065平方米，設(shè)置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會(huì)所面積〔含規(guī)劃指定的公建配套〕。車(chē)庫(kù)分別設(shè)在地下室和地面空地，共24300平方米。

工程由2004年1月〔假設(shè)時(shí)間〕開(kāi)始進(jìn)入籌建階段，2004年7月～2006年6月為工程建設(shè)階段，預(yù)計(jì)在2005年1月開(kāi)始預(yù)售。

注：1〕、利用河涌綠化帶建設(shè)小局部別墅，可增加工程經(jīng)濟(jì)效益；

2〕、考慮電梯洋房為大勢(shì)趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營(yíng)造綠化空間，提升樓盤(pán)檔次；

3〕、設(shè)置一定規(guī)模的主題會(huì)所，增加工程附加值。

2.工程本錢(qián)及效益分析

本錢(qián)估算：

根據(jù)初步估算，工程開(kāi)發(fā)所需投入本錢(qián)約為21871萬(wàn)元，其中競(jìng)買(mǎi)土地的支出占總本錢(qián)的32.87％以上，土地本錢(qián)明顯提高。為營(yíng)造工程質(zhì)素，園林綠化及廣場(chǎng)本錢(qián)應(yīng)適當(dāng)增加，因此紅線內(nèi)外工程費(fèi)適當(dāng)增加，但對(duì)工程總體本錢(qián)影響不大。

工程銷(xiāo)售總收入約3.1億〔不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位的租金收入〕。多層洋房均價(jià)為2600元/平方米，九層洋房均價(jià)為2900元/平方米，后者均價(jià)高300元，其一為電梯房，其二為后期銷(xiāo)售，因地價(jià)拍賣(mài)本錢(qián)提高，估計(jì)后期樓價(jià)會(huì)逐步提升。

剖效益非分析盤(pán)：

驗(yàn)胡工程體在前鞭述建創(chuàng)議的貞開(kāi)發(fā)梢方案佩與售哭價(jià)的沈前提亡下，健稅前摟、稅橡后的頑資本博收益愉率尚姿屬理切想，側(cè)在扣觀除所尿得稅從、貸傳款利榜息后傲利潤(rùn)楊約為頓33執(zhí)28云萬(wàn)元袋。

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工五、躺結(jié)論四及思梅考

弊惰結(jié)論臭

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