房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：昆明空港經(jīng)濟區(qū)500畝合作項目 立項分析報告

12 ㈤擬建項目規(guī)劃及經(jīng)濟指標 12 ㈠昆明市整體經(jīng)濟發(fā)展 13㈡昆明市住宅市場分析 14㈢空港經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 17㈣空港經(jīng)濟區(qū)土地市場分析 22㈤空港經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)市場分析 23 (一)投資成本估算(每平米單價) 27 ㈢資金來源與運用 28 3昆明位于亞洲中心，地處東亞與東南亞、南亞次大陸的結(jié)合部，全球化時代是臨空經(jīng)濟飛速發(fā)展的時代。擁有航空大港是內(nèi)陸城市搶占全球競爭制高點的先決條件。依托大型航空樞紐建設(shè)的臨空經(jīng)濟區(qū)，是國際產(chǎn)業(yè)垂直與水平分工的結(jié)合點，生產(chǎn)要素集聚的“吸力場”。發(fā)展航空物流業(yè)、空港配套服務(wù)業(yè)、臨空高科技產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)會展業(yè)、生態(tài)康體休閑業(yè)、現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，建成生態(tài)化、連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心，云南省重要的高端本項目的啟動使云南海航置業(yè)得以云南地產(chǎn)新銳力量的角4本項目的啟動有助于云南海航置業(yè)培養(yǎng)和鍛煉自己的開發(fā)年內(nèi)進入云南地產(chǎn)開發(fā)第一集團的宏大戰(zhàn)略目標積累實戰(zhàn)經(jīng)驗，奠定堅實的人力資源空港經(jīng)濟區(qū)位于昆明市官渡區(qū)，昆明主城區(qū)的東北方，距是城市十字發(fā)展軸中縱向發(fā)展主軸上的重要節(jié)點，向北聯(lián)系嵩(車程時間40分鐘)項目位于昆明空港經(jīng)濟區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)帶核心地段。項目用地5通規(guī)劃空港經(jīng)濟區(qū)總和運輸網(wǎng)絡(luò)布局上形成“一港兩鐵六路兩嵩高速路，機場高速路、昆曲高速路、東南繞城公路四條高速統(tǒng)6①東南繞城公路：是空港經(jīng)濟區(qū)聯(lián)系滇中、滇南城市群的重要②呈黃公路延長線：空港經(jīng)濟區(qū)——經(jīng)開區(qū)——呈貢。是空港①昆曲高速公路：是空港經(jīng)濟區(qū)聯(lián)系主城和滇東、滇東北及滇②新貴昆公路：是空港經(jīng)濟區(qū)聯(lián)系主城和滇東、滇東北及滇北①繞區(qū)快速環(huán)線：由三橫四縱中的昆曲高速公路——東南繞城公路——新貴昆公路——東連接線組成的空港經(jīng)濟區(qū)外公路系②內(nèi)部機場環(huán)線：由機場繞場道路，與新貴昆公路互相銜接，7新國際機場是空港經(jīng)濟區(qū)的重要對外交通，同時也是空港路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃①城市道路系統(tǒng)著重強化南北向的道路連接，聯(lián)系南北各產(chǎn)業(yè)②平行于新貴昆公路建設(shè)南北向空港大道，配合次級道路、支路構(gòu)成完整的空港經(jīng)濟區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。各組團內(nèi)形成格網(wǎng)加環(huán)的③路網(wǎng)系統(tǒng)分為主干道、次干道和支路三級。其中主干道路紅共交通規(guī)劃公交系統(tǒng)的建設(shè)以區(qū)內(nèi)主干道為估價，沿線布置站點，重點解快速專用道，集中開行公交線路，形成空港經(jīng)濟區(qū)公共交通的主干線，同時配合組團內(nèi)其他線路，形成公交路網(wǎng)。公交車擁8③根據(jù)昆明市及空港地區(qū)軌道交通發(fā)展的思路，客觀地區(qū)將沿機場高速和空港經(jīng)濟區(qū)主要道路開行軌道交通，設(shè)立軌道交通④規(guī)劃在昆明國際新機場航站樓前建設(shè)綜合交通換乘中心，形成以空港為中心，集空運、高速公路系統(tǒng)和快速軌道交通于一體，高效銜接、換乘邊界的現(xiàn)代立體化交通樞紐，結(jié)合城市軌道交通、城際軌道交通、公交線路等多種公共交通運輸手段，實現(xiàn)民航、鐵路、輕軌、公共汽車、出租車五大交通系統(tǒng)之間乘”。9(圖片來源：昆明市規(guī)劃局)(圖片來源：昆明市規(guī)劃局)昆明空港經(jīng)濟區(qū)作為昆明市城市發(fā)展的副中心，將圍繞城市化、工業(yè)化、信息化建設(shè)引進資金，完善水、電、路、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)配套酒店、物流中心、會展中心、商貿(mào)中心、花卉交易拍賣中心、生態(tài)修復(fù)等項目。開發(fā)工業(yè)園區(qū)、昆明空港經(jīng)濟區(qū)作為臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，依托中國第四大樞紐機場建設(shè)，以臨空產(chǎn)業(yè)為特色和導(dǎo)向，蘊藏著巨大的發(fā)通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施。新建的自來水廠建設(shè)已近尾聲，預(yù)計于路、云橋路、云瑞路等城市快速路已建成通車；空港大道、機環(huán)保型、科技型和人性化的現(xiàn)代化國際機場。昆明新機場將由過去國內(nèi)干線機場成為國家門戶機場和國際航線經(jīng)停地，昆明㈤擬建項目規(guī)劃及經(jīng)濟指標成后將成為昆明空港經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃設(shè)計理念先進的，以景觀洋房序號名稱單位數(shù)值1用地面積㎡3000002容積率3建筑密度25%4建筑限高m245總建筑面積㎡4500005.1住宅㎡3915005.2會所面積㎡135005.3商業(yè)面積㎡45000昆明市整體經(jīng)濟發(fā)展央經(jīng)濟工作會八屆四次全會和市委九屆四次全會精神，緊扣建展、和諧發(fā)展，強力推進工業(yè)化加速、城市化提及滇中區(qū)域發(fā)展一體化六大舉措。通過五到十年設(shè)成為以人為本、以民為主的現(xiàn)代新昆明，建設(shè)心，以生產(chǎn)方式和生活方式進步為標志，集湖光的環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城經(jīng)濟景氣指數(shù)高、文化特色濃、人居環(huán)境好、投資環(huán)0國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)1061.55946.142003年2004年2005年2006年2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值圖5昆明市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長示意圖昆明市住宅市場分析昆明房地產(chǎn)市場不僅與昆明的城市建設(shè)息息相關(guān)，而且與明樓市的成交量就在一路走高，不僅成交量上漲，房價也隨之月雙降后，首次出現(xiàn)了正增長，量價齊升使得昆明樓市正企穩(wěn)交量于樓市成交量的逐步釋放，開發(fā)商和購房者對市場預(yù)期也日趨面積和銷售額在連續(xù)升使得昆明樓市正情況仍呈弱勢，成交對比二季度的銷售數(shù)據(jù)(成交套數(shù)13599套，成交面積期，僅本地大量經(jīng)濟適用房的成交，就已經(jīng)在一定程度上拉低了總體來說還在逐漸上漲的房價，產(chǎn)生了均價有所下降的虛假現(xiàn)象。而如果拋開此部分特殊樓盤的數(shù)據(jù)，昆明市整體的均價元／m。㈢空港經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃西面南段以沾昆鐵路和機場西界為界，北段以烏西村、白漢場村和中對龍村部分及部分昆曲高速公路為界，北以對龍河、矣納村為界，東部北段以矣納村、小哨村和方旺林場為界，南段其中，北至繞城公路，西以新貴昆路為界，南至焦化制氣廠一域劃定為空港經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃期(2035年)的規(guī)劃建設(shè)用地范圍，包括螺螄灣和秧草凹兩大組團。同時確定該范圍中的螺螄灣組由空港經(jīng)濟區(qū)管委會履行市級規(guī)劃管理權(quán)限，嚴格控制土地使為實現(xiàn)對周邊整體生態(tài)的保護，協(xié)調(diào)好建設(shè)與環(huán)境之間的西沖村、大板橋村、李其村、新發(fā)村、復(fù)興村、長水村、烏西經(jīng)濟區(qū)是以航空物流業(yè)、航機維修業(yè)及制造業(yè)、臨空加工產(chǎn)業(yè)、高新輕型制造業(yè)、生物科技及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意及教育培訓(xùn)、生態(tài)型旅游休閑業(yè)、商貿(mào)會展及綜合服務(wù)業(yè)八大重點產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，同時要為未來不可預(yù)見臨的空間圖8空港經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局示意圖螺螄灣、秧草凹、國際包印刷城等組團，依托新320國道(城工包裝等園區(qū)開發(fā)為主，并適當配套居住與服務(wù)設(shè)施，形成空港經(jīng)濟區(qū)主要的產(chǎn)業(yè)聚焦帶，向南聯(lián)動經(jīng)開區(qū)，向北聯(lián)動楊林居住與商業(yè)開發(fā)為主，未來形成輻射區(qū)域的經(jīng)濟服務(wù)性樞紐和哨片區(qū)；以商務(wù)度假、休閑體育為主的生態(tài)康體休閑業(yè)、生物科技、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意開發(fā)、航空教育培訓(xùn)等為主，構(gòu)筑昆明特色的綠色產(chǎn)業(yè)與城市生態(tài)休閑基地；該片區(qū)開發(fā)要以低強度、生態(tài)化建設(shè)為主，不提倡大量的開發(fā)建設(shè)，形成政工空港經(jīng)濟建設(shè)新的經(jīng)濟增長極。編制完成空港經(jīng)濟規(guī)劃，先后與中船集團、中冶京誠、北京螺螄灣小商品加工基地、津橋?qū)W院等項目空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)空間主要沿新機場東側(cè)經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要緊緊依托昆明新機場區(qū)域性航空樞紐的未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點要強調(diào)產(chǎn)業(yè)類型的控制和選擇，入駐產(chǎn)業(yè)必須為臨空型相關(guān)產(chǎn)業(yè)，原則上禁止與臨空型無關(guān)的產(chǎn)業(yè)進入，鼓勵臨空型、高清新興產(chǎn)業(yè)入駐，限制過多的房地產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)，禁止高能耗、高耗水、高污染結(jié)合機場凈空要求、地形地勢以及城市設(shè)計的要求進行地塊建筑高度的控制與引導(dǎo)。國門空港區(qū)的核心區(qū)地塊一般控制圖9機場凈空分析及建筑高度控制示意圖㈣空港經(jīng)濟區(qū)土地市場分析前還未向市場投放建設(shè)用地。但根據(jù)昆明市委“五四三二一”最低控制標準估計，空港經(jīng)濟區(qū)的住宅用㈤空港經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)市場分析項目相毗鄰區(qū)域在售多層及小高層項目參考售價樓盤名稱裝修標準項目戶數(shù)容積率售價(元/m)果林金谷毛坯.20000毛坯000藍苑靜園毛坯00金林碧水毛坯00第三城丹槿園毛坯054.49000樓盤名稱裝修標準物業(yè)類型項目特色售價(元/m)邦盛水岸御園毛坯寫字樓小戶型順新時代毛坯寫字樓復(fù)合地產(chǎn)43000同德錦江嘉園毛坯住宅復(fù)合地00時尚假日毛坯住宅酒店式公寓0云大知城毛坯小戶型別墅特色別墅00然會對其周邊定位端產(chǎn)質(zhì)要低的容積率和建筑密度，致力于打造一個超用現(xiàn)代環(huán)?？萍迹缰醒胄嘛L(fēng)系系統(tǒng)、太陽能離、干濕分離、動線科適當增加層高、加大采光口面積、采辦理、勘測定界、編制概念性表單位(萬元)100%100%出1500015000100%100%32895.0032895000100%20%15%15%15%15%10%10%0%206977413953104731047310473104720698206980度100%0%0%7%10%10%13%15%18%13%15%用206451378199320922653302536802741308320%15%15%15%15%10%10%0%553811088318318318315545540費支出進度100%20%20%20%20%20%972919461946194619461946(一)投資成本估算(每平米單價)本估算表(元/㎡)合計(萬元)一畝00一50000㎡06500二0000㎡9969770000㎡50000㎡0000㎡5040000㎡0250000㎡三0000㎡538用6125%4591144款00053384托資金0四費用9729五0000㎡42828入估算根據(jù)與新空港經(jīng)濟區(qū)相鄰項目及昆明老空港區(qū)周邊在售項售，擁有較長的市場醞釀期，且為精裝修上市銷售。入市銷售元/m，具體銷售收入見下表：銷售收入估算表總計436500065808080301025度計(萬元)516125813049991銷售收入(萬元)00436508684968銷售價格(元／㎡)6124銷售面積(㎡)000659809809809809801025408490000022032銷售面積(㎡)45000000000銷售價格(元／㎡)金來源與運用p拿地后的后續(xù)建設(shè)開發(fā)費用將通過銀行貸款與銷售收入平1生的現(xiàn)金來源125008130499912500813049992生的現(xiàn)金來源0000000000000000000000000000000000二000000000100000000002302166620000000003本7039500400580440062900000700927870800900830借款本金償還00000000000000000000000008400000息0040000本費用008000000三007665四00796-159010量分析量表1638,675075,55044,45286,81352,30466,33075,63791,99968,51377,077516,1250034,45249,81352,30466,33075,63791,99968,51377,07790,000043,00010,00037,00000000032,550032,550000000002566,81015,00075,39845,40486,13748,43072,01676,22877,98511,64858,56615,00015,000000000000.132,895032,89500000000.2本206,977041,39531,04731,04731,04731,04720,69820,69800.320,645001,3781,9932,0922,6533,0253,6802,7413,083.45,53801,10883183183183155455400.59,72900001,9461,9461,9461,9461,9460.627,925001,8642,6952,8303,5894,0924,9783,7074,170.734,163001,2921,8681,9612,4872,8363,4502,56917,699.838,0040034549852366375692068533,614122,55000032,550020,00034,00036,0000053,384008,64814,6567,2008,8008,3205,76000371,865-15,000152-9526763,874-5,686-59114,01556,86518,5114量71,865-15,000-14,848-15,800-15,124-11,249-16,935-17,526-3,51153,35471,865531,627-15,000141-8165372,848-3,870-3728,17730,7229,260631,627-15,000-14,859-15,675-15,138-12,291-16,160-16,533-8,35522,36731,627潤情況潤表項目合計2011201220132014201520162017201820192020益及利潤表(單位：萬元)1516,1250034,45249,81352,30466,33075,63791,99968,51377,077215,00015,000000000000332,895032,89500000000本206,977041,39531,04731,04731,04731,04720,69820,6980020,645001,3781,9932,0922,6533,0253,6802,7413,0835,53801,108831831831831554554009,72900001,9461,9461,9461,9461,946027,925001,8642,6952,8303,5894,0924,9783,7074,17038,0040034549852366375692068533,6145信53,384008,64814,6567,2008,8008,3205,760007106,027-15,000-75,398-9,660-1,9065,83616,80236,24653,46559,43436,209815,00090,398100,058101,96496,12879,32643,081-10,384-69,8