物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓教學大綱

物業(yè)治理師職業(yè)技能培訓教學大綱一、物業(yè)治理方案的制訂〔一〕學習要求把握物業(yè)治理對物業(yè)的根本要求，了解并做好物業(yè)治理早期介人的預備工；把握制訂物業(yè)治理方案的主要內(nèi)容、根本架構(gòu)和方法?！捕硨W習重點物業(yè)治理的早期介入〔l〕物業(yè)治理對物業(yè)的根本要求〔包括物業(yè)四周的環(huán)境〕的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)全部人和使用人供給全方位的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。物業(yè)治理對物業(yè)的根本要求是：①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要便利修理和養(yǎng)護。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，削減使用本錢。③配套設(shè)施齊全，能為使用人供給多種效勞。④環(huán)境美麗、安全、舒適。⑤為物業(yè)治理供給必要的設(shè)施。物業(yè)治理的根本內(nèi)容①根本業(yè)務(wù)更；相關(guān)場地的維護與治理；消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更。②專項業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛治理等。③特約業(yè)務(wù)包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。④經(jīng)營業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)等。人員預備資料預備資金預備房地產(chǎn)開發(fā)的根本程序我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：①決策、立項階段申請立項。②前期階段行性爭論報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。工程的規(guī)劃設(shè)計工作。規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進展工程勘探，制定開發(fā)工程的建設(shè)方案。征用土地，開展拆遷安置工作。通路、通信、平坦土地。辦理開工手續(xù)。③建設(shè)階段竣工驗收，交付使用。④營銷階段使用治理〔物業(yè)治理〕和售后效勞等。上述四個階段的實施不肯定按部就班，有時可交替進展。建筑工程根本學問①建筑工程分類可分為：一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種構(gòu)造工程和裝飾工程等。管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣自然氣等管道工程。敷設(shè)工程等。安裝工程等。③建筑工程治理低本錢、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：2〕編制施工組織設(shè)計或施工打算；做好施工前的預備工作，保障順當開工；覺察問題準時調(diào)整，使各項施工活動處于最正確狀態(tài)；做好工程施工資料分析與整理。③建筑工程涉及的主要工作；理環(huán)境和施工條件；了解當?shù)厥谴笞谫Y料供給狀況。質(zhì)量及價格；工技術(shù)力氣需要的材料、預制構(gòu)件、機具等進場打算；抓好施工技術(shù)及技術(shù)治理工作；抓好質(zhì)量治理；抓好安全生產(chǎn)治理；抓好材料與工具治理；抓好班組治理；抓好勞動定額與勞動酬勞等。物業(yè)治理早期介入的實施〔l〕工作內(nèi)容依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)治理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：①參與規(guī)劃設(shè)計階段交設(shè)計單位，并促其訂正。物業(yè)治理公司應(yīng)留意反映以下問題：配套設(shè)施的完善問題；水電供給容量的問題；安全保衛(wèi)系統(tǒng)；垃圾的處理方式；高層建筑物外觀的清潔問題；消防設(shè)施問題；物業(yè)治理所需設(shè)備問題；對建筑材料的意見；其他問題。②參與建設(shè)階段通過參與施工治理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：監(jiān)視工程質(zhì)量并提出意見；〔是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求〕并提出意見：監(jiān)視物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；監(jiān)視物業(yè)治理所需的特別附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。〔2〕早期介入應(yīng)留意的問題①必需從思想上格外重視早期介入的預備工作②必需明確物業(yè)治理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營治理中的地位③抓好人員預備這個關(guān)鍵④細心預備，細致周到，力求全面、充分擬管工程、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查通過對擬管工程全面狀況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)治理方案做信息預備?！瞝〕工程狀況調(diào)查①調(diào)查內(nèi)容工程位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。工程面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。配套及四周交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。工程性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度周邊壞境狀況②調(diào)查方法包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。使用人需求調(diào)查①調(diào)查內(nèi)容族以及經(jīng)濟收人等。住區(qū)人員需求分析：設(shè)施；按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小建設(shè)，并更多留意面對社會效勞與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。與定性結(jié)合，幫助制訂有針對性的方案。②調(diào)查方法詢問法方式有訪問調(diào)查、調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。觀看法觀看法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀看或利用各種儀器間接觀看被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀看法和比較觀看法。試驗法試驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求狀況。抽樣調(diào)查法抽樣三種。競爭企業(yè)調(diào)查對手比較。制訂物業(yè)治理方案的其他預備工作〔l〕組建制訂物業(yè)治理方案的工作班子：對方案制訂人員進展必要的業(yè)務(wù)培訓：預備經(jīng)費；預備設(shè)備；預備相關(guān)資料。制訂物業(yè)治理方案〔l〕物業(yè)治理方案的內(nèi)容①物業(yè)治理檔次治理檔次不同打算了治理與效勞的工程、標準及費用的不同。②物業(yè)治理效勞的標準物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將打算物業(yè)治理效勞的工程和質(zhì)量標準。③物業(yè)治理財務(wù)收支預算效勞標準和收費標準是物業(yè)治理方案的核心。物業(yè)治理方案的根本架構(gòu)①工程治理的整體設(shè)想與籌劃包括工程狀況分析、物業(yè)治理檔次及目標、物業(yè)治理特點。治理效勞措施。②治理模式理機制等。③公司人力資源治理包括治理效勞人員配備。治理效勞人員培訓、治理效勞人員治理。④規(guī)章制度建設(shè)包括治理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與治理、辦公自動化與治理。⑤經(jīng)營治理指標包括經(jīng)營指標承諾及實行的措施、治理指標承諾及實行的措施。⑥社區(qū)文化建設(shè)與效勞包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)效勞與特約效勞。⑦財務(wù)治理及經(jīng)費收入測算包括財務(wù)治理、日常物業(yè)治理收支推測、修理基金的建立和使用打算。⑧日常治理防治理、環(huán)境保護與治理、采暖系統(tǒng)維護治理、商業(yè)用房的規(guī)劃與治理等。⑨物業(yè)修理養(yǎng)護打算和實施護。第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)其次步：培訓工作人員第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料預備第五步：爭論分析調(diào)查資料第七步：經(jīng)費預算第八步：草擬方案文本第十二步：可行性爭論第十三步：定稿第十四步：實施、反響⑷制訂物業(yè)治理方案的主要方法①經(jīng)理意見法意見的根底上確定。②內(nèi)部征詢法納制訂出物業(yè)治理方案。③學習借鑒法主要是學習借鑒國內(nèi)外對相像物業(yè)治理的思路和做法來制訂方案。④專家意見法制訂物業(yè)治理方案。⑤綜合制訂法可行性爭論學問〔l〕可行性爭論的根本概念的分析，即進展全面的調(diào)查爭論和綜合論證?？尚行誀幷摰某绦蚋嫠膫€階段。①投資時機爭論可能。投資時機爭論主要從工程進展的背景、根底、條件等方面進展爭論。②初步可行性爭論估算準確度一般要求到達±20%左右。③具體可行性爭論±10％。④評價報告重點進展工程評定和投資決策。提出正式的可行性爭論報告?？尚行誀幷摰膬?nèi)容①市場需求推測；②物質(zhì)資源推測；③工程方案爭論；④人力資源爭論；⑤工程實施過程爭論；⑥工程投資的本錢分析及資金籌措爭論；⑦工程經(jīng)濟效益爭論。編寫可行性報告①總論；②工程分析；③需求推測；④物資資源及公用設(shè)施條件分析；⑤人力資源分析；⑥實施進度分析；⑦投資估算、資金籌措或本錢估算；⑧社會及經(jīng)濟效益評價；⑨附件。二、物業(yè)治理制度〔一〕學習要求界定管區(qū)內(nèi)違反〔公約〕的行為，生疏房屋裝修程序?！捕硨W習重點1．物業(yè)治理制度體系的內(nèi)容物業(yè)治理企業(yè)的外部制度。〔l〕物業(yè)治理企業(yè)內(nèi)部制度工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。①物業(yè)治理公司員工治理條例度、員工行為標準、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。②物業(yè)治理企業(yè)各部門的職責范圍效勞部門的職責范圍。③物業(yè)治理企業(yè)員工崗位責任制責任制?！?〕物業(yè)治理企業(yè)外部制度中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：①物業(yè)接收驗收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。③物業(yè)治理公約或使用人以及物業(yè)治理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責任明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利明確物業(yè)治理者的權(quán)利與義務(wù)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的治理對物業(yè)全部損壞或局部損壞無法正常使用的規(guī)定治理費用的規(guī)定法律責任其他事項④住戶手冊是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：l〕居住區(qū)概況；業(yè)主或住戶須知；購日燈治理與修理；物業(yè)治理條例；綜合效勞；其他應(yīng)留意的事項。⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接收標準、接代管程序的規(guī)定。對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。⑥房屋治理效勞制度房屋修理養(yǎng)護治理規(guī)定。房屋裝修治理規(guī)定。⑦住宅區(qū)治理制度⑧業(yè)主公約⑨業(yè)主委員會章程2〕業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)；成立業(yè)主委員會的程序；勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；業(yè)主委員會的任務(wù)；有關(guān)補充說明。2、制訂物業(yè)治理制度的程序和方法⑴程序第一步：爭論所管物業(yè)的實際狀況。第三步：正確評價本企業(yè)狀況。。第六步：分頭草擬制度。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。〔2〕方法訂規(guī)章制度的根本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂〔業(yè)主公約〔業(yè)主委員會章程》等。③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門治理范圍內(nèi)相關(guān)制度。④學習借鑒法：主要是學習借鑒國內(nèi)外對相像物業(yè)進展治理的規(guī)章制度。⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容〔l〕法律依據(jù)其治理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：83規(guī)定。特點①公約的主體是全體業(yè)主。生的客觀行為。中既有法律標準的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。業(yè)主公約的主要內(nèi)容〔代表大會通過后上報行政主管部門備案。4．業(yè)主公約的訂立訂立的原則包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。訂立的程序首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進展：法規(guī)，尤其是爭論建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！敝朴喅鏊芄こ痰臉I(yè)主公約〔草案?！膊莅浮程峤淮髸幷?。修改。第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。5、訂正違反業(yè)主公約的行為⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為和物業(yè)治理經(jīng)營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：②非業(yè)主違反《公約》③物業(yè)治理公司違反《公約》約》的行為。⑵準時覺察違反《公約》的行為物業(yè)治理人員應(yīng)努力做到準時覺察各種違約行為，需做到：①加強工作責任心，認真履行崗位責任。覺察并處理使用人違約行為。認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。⑶正確處理違反《公約》的行為不同。、制止、批判、警告、按物業(yè)治理制度處理、提起民事訴訟。6、房屋裝修治理⑴住用戶裝修申報出申請。②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進展確認，并供給裝修指南及有關(guān)資料。15⑵物業(yè)治理公司審批審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。②裝修方案最終由物業(yè)治理公司批準前方可實施。③方案批準后，與物業(yè)治理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。⑶裝修單位施工⑷物業(yè)治理公司驗收。①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進展驗收。②隱蔽工程必需在隱蔽前進展驗收。③竣工驗收合格后，由工