產(chǎn)品糾正和預(yù)防措施單

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔糾正和預(yù)防措施單Corrective&PreventiveActionReport(CPAR)發(fā)出部門：接收部門：PARNo.：(潛在)不合格類型：（潛在）不合格描述：不符合要素或文件：不符合類型：嚴(yán)重不符合輕微不符合觀察項(xiàng)目標(biāo)統(tǒng)計(jì)客戶驗(yàn)貨管理評(píng)審SPC/PPK/CPK體系審核數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品審核環(huán)境績效產(chǎn)品終檢其它發(fā)出人/日期：發(fā)出部門負(fù)責(zé)人/日期：接收部門確認(rèn)/日期：不合格原因分析(注此欄由接收部門(或技術(shù)部門)負(fù)責(zé)填寫):分析人/日期:是否需要實(shí)施糾正(注此欄由責(zé)任部門負(fù)責(zé)填寫):需要（注：如需實(shí)施糾正時(shí)，請(qǐng)?jiān)斒觯┎恍枰块T負(fù)責(zé)人/日期：預(yù)計(jì)完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間是否需要采取糾正措施(注:此欄由責(zé)任部門負(fù)責(zé)填寫)：需要（注：如需采取糾正措施時(shí)，請(qǐng)?jiān)斒觯┎恍枰块T負(fù)責(zé)人/日期：預(yù)計(jì)完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間是否需要采取預(yù)防措施(注:此欄由責(zé)任部門負(fù)責(zé)填寫):需要（注：如需采取預(yù)防措施時(shí)，請(qǐng)?jiān)斒觯┎恍枰块T負(fù)責(zé)人/日期：預(yù)計(jì)完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間此欄由發(fā)出部門負(fù)責(zé)填寫原因分析：完整不完整備注：驗(yàn)證人/日期：糾正行動(dòng)：已完成未完成糾正措施：有效無效預(yù)防措施：有效無效發(fā)出部門負(fù)責(zé)人審核/日期總(副總)經(jīng)理確認(rèn)/日期附件：無有：共頁格式版本：QRPch8.5-001（D）美固電子（深圳）有公司精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)分析及投資研究報(bào)告第一章

產(chǎn)權(quán)式酒店的定義及分時(shí)度假概述1.1

產(chǎn)權(quán)式酒店概念及分類1.1.1產(chǎn)權(quán)式酒店的定義是指將酒店的住宿單位的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，同時(shí)投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。1.1.2產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)其屬于旅游房地產(chǎn)類，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。1.1.3產(chǎn)權(quán)式酒店的分類時(shí)權(quán)酒店：是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。示例項(xiàng)目名稱昆明滇池溫泉花園酒店分時(shí)俱樂部項(xiàng)目地址昆明滇池路海埂公園旁產(chǎn)品類型三房二廳二衛(wèi)一廚銷售價(jià)格86,000元(30年)52,000元(15年)26,000元(5年)銷售模式1）、每年免費(fèi)7天物業(yè)住宿權(quán)限；2）、通過度假交換組織RCI（世界頂級(jí)的分時(shí)度假交換公司）,交換使用世界其他度假酒店；純產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。產(chǎn)權(quán)酒店銷售的一般只是酒店房間及相關(guān)的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設(shè)施。產(chǎn)權(quán)酒店一般由業(yè)主委員會(huì)決定委托經(jīng)營的酒店管理公司經(jīng)營管理，扣除管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后，按戶取得回報(bào)。在開始銷售時(shí)，一般發(fā)展商承諾3-5年的經(jīng)營回報(bào)，同時(shí)簽定3-5年的委托管理合同?；貓?bào)有的是固定的，有的是浮動(dòng)的。但很少有更長時(shí)間的委托經(jīng)營合同。產(chǎn)權(quán)酒店在中國已經(jīng)發(fā)展了多年，在海南等地相對(duì)比較成熟。從經(jīng)營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報(bào)。示例項(xiàng)目名稱海南三亞香水灣五星級(jí)大酒店項(xiàng)目地址海南三亞產(chǎn)品類型36-110平米銷售價(jià)格8500元/平米(五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn))6500元/平米(四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn))銷售模式1）、全裝修、含家具；2）、五年包租，年回報(bào)率6.6%（稅后）；3）、每年免費(fèi)30天物業(yè)住宿權(quán)限；養(yǎng)老型酒店:是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)，在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用，委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)，一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。時(shí)值度假型酒店：指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣，他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施，消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利優(yōu)惠和更多選擇，“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。國外最大的分時(shí)度假交換公司是RCI,國內(nèi)首批成立的交換公司是華夏之旅。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與信息處理技術(shù)為分時(shí)度假的可交換提供了技術(shù)基礎(chǔ)，RCI能夠?yàn)槭f以上會(huì)員提供服務(wù)，兩者對(duì)比分析如下：國內(nèi)外典型分式度假交換公司經(jīng)營比較比較項(xiàng)目RCI公司華夏之旅股東及創(chuàng)辦人美國christel與johnDehaan于1974年組建2000碾月由海南第一投資集團(tuán)投資華夏之旅公司總經(jīng)理雷馳主要優(yōu)勢創(chuàng)新優(yōu)勢。它在世界上率先提出分時(shí)度假交換的概念，其創(chuàng)新設(shè)計(jì)的交換機(jī)制滿足了度假地和會(huì)員的需要。RCI的品牌優(yōu)勢。先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。遍布各地的分支機(jī)構(gòu)。亞太區(qū)總部設(shè)置在新加坡。中國第一家本土分時(shí)度假公司。以海南省為基礎(chǔ)在全國建立廣泛的酒店網(wǎng)絡(luò)。創(chuàng)辦《分時(shí)度假業(yè)者導(dǎo)報(bào)》擴(kuò)大宣傳和影響。網(wǎng)站sinovel中國市場競爭策略2001年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處，已經(jīng)有17家加入RCI.RCI在中國的市場戰(zhàn)略為“以謀求政府支持為指導(dǎo)思想，通過介紹分時(shí)度假概念宣傳經(jīng)營方式，通過吸引度假飯店加盟擴(kuò)大影響，通過媒體宣傳樹立品牌形象，以非利潤的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為未來獲得利潤創(chuàng)造機(jī)會(huì)”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。華夏之旅針對(duì)休閑度假和商務(wù)旅行，設(shè)計(jì)創(chuàng)建了一個(gè)全國范圍內(nèi)能夠自由住宿選擇的系統(tǒng)，其核心是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的住宿產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級(jí)酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。對(duì)加盟度假地和酒店服務(wù)內(nèi)容新的度假地想加盟TCI時(shí)候，必須通過公司執(zhí)行委員會(huì)：首先考慮RCI首先考慮RCI會(huì)員對(duì)于交換度假地的需求，檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中，考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到RCI的最低要求。RCI開發(fā)經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理充當(dāng)顧問角色與度假地開發(fā)商達(dá)到RCI標(biāo)準(zhǔn)。RCI律師與開發(fā)商律師共同完成保證開發(fā)商符合開發(fā)規(guī)劃。確認(rèn)保證會(huì)員權(quán)利方面的制度安排，既使開發(fā)商破產(chǎn)或失敗時(shí)也能保證會(huì)員權(quán)利。通過網(wǎng)絡(luò)傳播加盟酒店訂房信息，為加盟商提供：會(huì)員手冊(cè)、宣傳冊(cè)、招貼畫、音像制品和雜志宣傳。對(duì)加盟酒店的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。建立對(duì)比加盟酒店的激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)選擇加盟酒店。根據(jù)對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型：1、

退休住宅型這是一種為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)。到退休的時(shí)候增加使用時(shí)間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。2、有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵銷分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。3、公司自用型集團(tuán)購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會(huì)使用。1.2

分時(shí)度假概述1.2.1

分時(shí)度假的定義分時(shí)度假（Timeshare，又稱Vacationownership或Holidayownership），國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20年－40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。這種居住權(quán)的單一性不能滿足市場需求，于是就有了“分時(shí)度假的交換系統(tǒng)”，所有分時(shí)度假的產(chǎn)品，經(jīng)交換公司認(rèn)可后，可以進(jìn)入交換系統(tǒng)進(jìn)行交換。目前國際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI。為了方便交換，發(fā)展到后來就有了點(diǎn)數(shù)制的分時(shí)度假產(chǎn)品。一般標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是20年期限，每年平季7天的入住權(quán)益，銷售價(jià)格一般為4-5萬元/人。由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費(fèi)權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費(fèi)用高昂，通常的交換費(fèi)用都在1000元/周以上。分時(shí)度假產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時(shí)間產(chǎn)權(quán)，因此，房間需要更新設(shè)施和維護(hù)，甚至需要大修或翻新。這個(gè)費(fèi)用來自于購買者的年費(fèi)，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。1.2.2

分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營機(jī)制開發(fā)商:開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時(shí)度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時(shí)度假產(chǎn)品。銷售商:負(fù)責(zé)宣傳促銷分時(shí)度假產(chǎn)品。度假房產(chǎn)管理公司:負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn),既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨(dú)立于開發(fā)商。分時(shí)度假交換公司:主要是向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會(huì)員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。信托公司:通過一定的法律程序來保護(hù)購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。最常見的是英國式的“俱樂部信托”體系。業(yè)主聯(lián)合會(huì):指購買了同一處分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。再銷售商:指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。它們有些獨(dú)立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)。分時(shí)度假業(yè)協(xié)會(huì):由某個(gè)區(qū)域內(nèi)從事分時(shí)度假經(jīng)營業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會(huì)。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會(huì)（AmericanResortsDevelopmentAssociation，簡稱ARDA）和歐洲分時(shí)度假組織（TheOrganizationforTimeshareinEurope，簡稱OTE）。相關(guān)其它群體還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時(shí)度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。1.2.3中國分時(shí)度假企業(yè)的主要類別1）、加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司在國內(nèi)比較有知名度的國際交換網(wǎng)絡(luò)公司有RCI和II兩家，目前中國加入國際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系的度假村或飯店不到100家（其中云南省有3家，分別位于昆明市郊和石林縣，其中云南昆明溫泉度假俱樂部還被RCI命名為金冠級(jí)度假村）。其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售20－40年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，產(chǎn)品售價(jià)一般在4萬－6萬元之間。2）、單體開發(fā)的俱樂部產(chǎn)品單體開發(fā)的分時(shí)度假俱樂部如泰達(dá)度假交換公司，依靠自有的單體度假飯店開發(fā)俱樂部產(chǎn)品。隨著分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展，目標(biāo)市場明確、有明顯市場區(qū)分、專業(yè)性較強(qiáng)的如高爾夫分時(shí)度假俱樂部、野營分時(shí)度假俱樂部、沙灘分時(shí)度假俱樂部、老年分時(shí)度假俱樂部、情侶分時(shí)度假俱樂部等適合消費(fèi)市場個(gè)性化發(fā)展的分時(shí)度假俱樂部是完全可以在未來的市場競爭中獲得生存資格的。3）、分時(shí)度假銷售公司國內(nèi)現(xiàn)有的分時(shí)度假銷售公司全都是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品的公司。如廣東愛特樂度假服務(wù)有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)有限公司（也稱自由假期公司）等，他們多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，未形成全國經(jīng)營，多采用了國外最普遍的分時(shí)度假銷售形式－銷售推介會(huì)。4）、自主開發(fā)的國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化公司是致力于將分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行改革，設(shè)計(jì)出能為中國市場所接受的新型運(yùn)作模式，構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時(shí)度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。目前在國內(nèi)進(jìn)入運(yùn)作階段的本土化度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司數(shù)量不多，形成一定規(guī)模的不超過10家，集中在北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等度假目的地。2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司宣告成立。天倫度假計(jì)劃用2－3年的時(shí)間，利用現(xiàn)有的資源結(jié)合收購兼并、租賃經(jīng)營等方式建立起具有中國特色的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，它將是集分時(shí)度假地開發(fā)、分時(shí)度假交換、分時(shí)度假交換卡銷售、分時(shí)度假相關(guān)服務(wù)為一體的專業(yè)公司。5）、分時(shí)度假交換公司海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司（：//sinovel）是中國唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。其根據(jù)RCI和II公司的模式和體制，建立符合中國國情的模式（如將擔(dān)保公司改為保險(xiǎn)公司，“三權(quán)分離”的模式，華廈之旅并不進(jìn)行分時(shí)度假權(quán)益銷售，而是由飯店和各類銷售商進(jìn)行分時(shí)度假權(quán)益銷售）。6）、相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)還有一批借用分時(shí)度假概念，開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)有限公司（：//syneon）是國內(nèi)一家利用分時(shí)度假概念再創(chuàng)新形成的分時(shí)營銷公司，他們將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場，成為一家較為獨(dú)特的分時(shí)度假企業(yè)。新旅網(wǎng)公司的操作方式是首先與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對(duì)外銷售，他們稱為房東卡，實(shí)際上是含一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。房東卡的銷售收入再通過協(xié)議銀行和新旅網(wǎng)的結(jié)算中心，根據(jù)消費(fèi)者在各加盟飯店的實(shí)際使用數(shù)撥付給飯店。他們的贏利主要來源于銷售收入中與飯店擬定的分配比例。1.2.4

分時(shí)度假在中國的發(fā)展情況：“分時(shí)度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認(rèn)為中國是分時(shí)度假最大的潛在市場。在中國發(fā)展“分時(shí)度假”對(duì)買房人和開發(fā)商來說，將會(huì)是一個(gè)雙贏的結(jié)局。1)、“分時(shí)度假”對(duì)于購買者的利益點(diǎn)：第一、可以用低廉的價(jià)格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費(fèi)用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。2）、“分時(shí)度假”對(duì)于開發(fā)者的利益點(diǎn)：第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價(jià)格，在美國一般都相當(dāng)于原來賣價(jià)的四倍，如一套原來只能賣25萬美元的連體別墅，按時(shí)間分割以后的賣價(jià)一般要高達(dá)100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個(gè)星期時(shí)段的賣價(jià)才兩萬美元。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià)3－4萬美元，差的時(shí)段只賣1萬美元，加上銀行還可以對(duì)此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二，它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要措施；第三，大的分時(shí)度假集團(tuán)公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽(yù)度和交換前景，而這些集團(tuán)則靠管理和銷售獲取超額利潤。3）、“分時(shí)度假”在中國發(fā)展的問題點(diǎn)：第一，度假酒店資源缺失：中國目前的絕大部分酒店都是城市型酒店、商務(wù)型酒店。真正按照度假酒店規(guī)范設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營的酒店還為數(shù)不多。雖然在風(fēng)景優(yōu)美的濱海城市已經(jīng)有了一些度假酒店，但比較雷同。度假酒店資源的缺失，就等于貧瘠的土地很難長出茂盛的植物。

第二，度假區(qū)資源匱乏：國內(nèi)目前的假期仍然還以觀光旅游為主，主題度假區(qū)為數(shù)甚少，度假區(qū)除風(fēng)景優(yōu)美外，更多的是能夠?yàn)榭腿颂峁┪逄煲陨系膴蕵坊顒?dòng)，如高爾夫、滑雪、水上運(yùn)動(dòng)、攀巖、搏彩等，度假需求是多種多樣的，單一類型、單一區(qū)域的度假產(chǎn)品滿足不了20年的度假需求。第三，商務(wù)酒店移植困難：商務(wù)酒店不宜采用分時(shí)度假的方式，各種靈活、便利的旅行社預(yù)定可能更有效。商務(wù)酒店面對(duì)的主要客人是商務(wù)客人，基本上是公款消費(fèi)，分時(shí)度假這樣長時(shí)間的產(chǎn)品不會(huì)在企業(yè)的考慮之內(nèi)。第四，消費(fèi)者認(rèn)可尚需時(shí)日：分時(shí)度假的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在于它的度假專業(yè)性、酒店的豐富性和靈活的可交換性，還有長時(shí)間提前預(yù)訂所蘊(yùn)涵的誘人的價(jià)格優(yōu)惠。然而，現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)內(nèi)資源的匱乏又使得酒店的價(jià)格優(yōu)勢不明顯，加上時(shí)間周期長和產(chǎn)品的抽象性，獲得消費(fèi)者認(rèn)可很困難。從更深層面看，中國的度假業(yè)發(fā)展也還需要時(shí)間。在我國，目前家庭經(jīng)濟(jì)中最重要的三個(gè)問題是：養(yǎng)老、醫(yī)療和教育。社會(huì)保障體系還未健全，孩子的教育長且開支龐大，國內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣與國外還存在差距。

第五，資產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵：消費(fèi)者購買的實(shí)際是使用權(quán)，資產(chǎn)所有權(quán)仍然還控制在售賣者手中，一旦售賣者（通常是經(jīng)營者）出現(xiàn)法律糾紛或經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者就會(huì)遭受服務(wù)承諾無法兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至資產(chǎn)滅失。第六，交換費(fèi)用高昂：由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費(fèi)權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費(fèi)用高昂，通常的交換費(fèi)用都在1000元以上。折合下來，每間客房的單日交換成本都在150元以上。即使當(dāng)初購買的房間價(jià)格很便宜，加上交換費(fèi)用、會(huì)員年費(fèi)（通常也在1000元以上）等，所增加的成本竟高達(dá)300多元/天·間。降低交換費(fèi)用的主要途徑是：售賣者自己的酒店資源十分豐富（售賣者系統(tǒng)內(nèi)交換比較便宜，有的甚至免費(fèi)），中國擁有自己的交換系統(tǒng)，可以在國內(nèi)方便交換；或者售賣者的網(wǎng)絡(luò)還遍及世界上主要的度假地。否則，只要交換在別人的系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行，高昂的交換費(fèi)用只會(huì)讓消費(fèi)者止步。

第七，行業(yè)經(jīng)營不規(guī)范：目前存在時(shí)權(quán)、時(shí)值類（即無產(chǎn)權(quán)類）“分時(shí)度假”銷售(代理)公司在推銷時(shí)或多或少涉嫌虛假宣傳、超范圍經(jīng)營，提供霸王合同等現(xiàn)象；“分時(shí)度假”是一個(gè)新事物，消費(fèi)者知之甚少、法律知識(shí)欠缺，很多重要權(quán)益和對(duì)方承諾沒有落實(shí)到合同或補(bǔ)充合同中，最后不了了之，給分時(shí)度假帶來了諸多負(fù)面影響。第二章產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展概況2.1

中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀2.1.1、發(fā)展條件1）、西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三是一個(gè)重要因素就是國外分時(shí)度假消費(fèi)的配套。分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個(gè)國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的發(fā)展與興起：約于1995年，海南省三亞市最先引入，從2001年起在國內(nèi)迅速發(fā)展，從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢。3）、發(fā)展現(xiàn)狀條件：早期開發(fā)產(chǎn)品遭遇敗績：以海南為代表究其原因有三，一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。目前大環(huán)境已經(jīng)成熟：—是旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；二是近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī)；三是旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；四是國際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。4）、客戶分析：產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％左右是企業(yè)集團(tuán)購買。具體分析為三類消費(fèi)群體：類別購買動(dòng)機(jī)關(guān)注點(diǎn)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人投資主要是為了增值和分紅，順帶度假前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)用于員工福利或會(huì)議酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等分時(shí)度假公司業(yè)務(wù)需要可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)2.2產(chǎn)權(quán)酒店成功的因素：2.2.1擁有良好自然環(huán)境和區(qū)域成熟度（包括投資環(huán)境和交通環(huán)境）：是項(xiàng)目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個(gè)因素，區(qū)域成熟度越高，銷售和經(jīng)營的難度就越小。2.2.2具有品牌經(jīng)營管理：擁有成熟酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌管理的酒店集團(tuán)更能獲得投資者的信賴。2.2.3準(zhǔn)確的市場定位：酒店的房間面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具與家電配置、管理公司等構(gòu)成開發(fā)與管理成本，而對(duì)市場接受能力與價(jià)格預(yù)期的準(zhǔn)確把握，才能獲得成功。為形成自身的核心競爭力，需要形成有自身特色的酒店主題（如：文化主題，娛樂主題、健康主題等）以對(duì)消費(fèi)者形成持久吸引力；2.2.4分時(shí)度假的可交換性：業(yè)主購買某一物業(yè)后享受每年免費(fèi)入住的權(quán)利，能過在多家酒店交換住宿，另外附加增值服務(wù)對(duì)消費(fèi)者更有吸引力，例如也是最好能有多家酒店可以交換住宿。花開四季除連鎖經(jīng)營酒店外還成立了21自駕租車系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。海航酒店集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)酒店可以在三亞、?？凇⑴d隆的酒店內(nèi)任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優(yōu)惠。2.2.5投資回報(bào)方式：主要有三種：固定回報(bào)方式、營業(yè)額比例回報(bào)方式和凈利潤比例回報(bào)方式。后兩種回報(bào)方式涉及到財(cái)務(wù)審計(jì)和信息公開，不便于操作。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報(bào)的方式。2.3產(chǎn)權(quán)酒店面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)2.3.1對(duì)開發(fā)企業(yè)而言：1）、開發(fā)定位比較困難，主要表現(xiàn)在星級(jí)定位與客房出租價(jià)格、建造成本與銷售價(jià)格、管理成本與投資回報(bào)、短期開發(fā)收益與長期經(jīng)營回報(bào)之間的平衡。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)類型很難取得銀行的開發(fā)貸款；3）、國際酒店管理公司不接受產(chǎn)權(quán)酒店管理委托。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店管理幾乎都是發(fā)展商自己組建的管理公司，少量是同城的酒店負(fù)責(zé)管理。4）、按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)將對(duì)物業(yè)的經(jīng)營管理擁有最終的決策權(quán)。當(dāng)酒店經(jīng)營回報(bào)不理想時(shí)，業(yè)主可能回收自住，當(dāng)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，酒店將無法正常營業(yè)。5）、委托管理合同期滿后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘管理公司、不續(xù)簽管理合同。如果經(jīng)營業(yè)績不好，會(huì)解聘管理公司；如果經(jīng)營業(yè)績不錯(cuò)，業(yè)主會(huì)提出增加回報(bào)的要求。2.3.2對(duì)購買者而言：1）、價(jià)格偏高，投資回報(bào)率的宣傳也有點(diǎn)虛高加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，一般完整單一產(chǎn)權(quán)的酒店投資回收期為8-12年。由于房產(chǎn)銷售的溢價(jià)和實(shí)際客房出租收益的下降，投資回收期更長。2）、投資回報(bào)是根據(jù)房間合同價(jià)值支付的，可能出現(xiàn)同樣的房間，實(shí)際投資回報(bào)相差甚遠(yuǎn)的情況，這將引起法律糾紛。3）、分時(shí)度假受限很多，業(yè)主使用時(shí)間段受限，國際化交換受限，交換費(fèi)用昂貴等，以上因素造成購買者一般只能在自身購買的物業(yè)享受分時(shí)度假。4）、市場無序，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展商大多盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上，購買者投資回報(bào)得不到保障。5）、購買者購買的是酒店的客房，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施，離開這些配套設(shè)施，客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)在法律上又存在著模糊性。6）、租賃經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，但一般委托酒店管理公司與購房者簽訂委托管理合同，其三方權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)移，容易產(chǎn)生法律糾紛。2.4規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議1）、確實(shí)做好產(chǎn)權(quán)酒店的研究，尤其是財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)控制研究，處理好“星級(jí)定位與客房出租價(jià)格”、“建造成本與銷售價(jià)格”、“管理成本與投資回報(bào)”、“短期開發(fā)收益與長期經(jīng)營回報(bào)”四大矛盾，否則，就有可能出出現(xiàn)定位方面的錯(cuò)誤。一旦前期研究不足，日后的糾錯(cuò)成本可能會(huì)很高。2）、慎重開工建設(shè)。由于產(chǎn)權(quán)酒店的定價(jià)和銷售業(yè)績與“區(qū)域成熟度”、“成功案例”密切相關(guān)，在開工建設(shè)前，應(yīng)對(duì)市場進(jìn)行深度試探，控制風(fēng)險(xiǎn)。3）、盡量避免法律漏洞。業(yè)主大會(huì)、回報(bào)與支付方式、免費(fèi)住宿天數(shù)與定義、財(cái)務(wù)賬目的公開與審計(jì)、維修與更新、管理期滿的續(xù)約等是容易出現(xiàn)法律漏洞的地方，應(yīng)加強(qiáng)研究。4）、管理公司的盡早確定。不管是否貼牌，發(fā)展商一定要成立自己的管理公司。5）、盡早成立旅行社。由于產(chǎn)權(quán)酒店需要發(fā)展商（或附屬的酒店管理公司）進(jìn)行管理，客源是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，專門的旅行社長期運(yùn)營，是客源的基本保障。2.5制約中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的因素1）、其真正價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是在土地升值的空間，就是品牌價(jià)值、無形資產(chǎn)的升值，是長遠(yuǎn)的投資前景和回報(bào)，而非短期對(duì)業(yè)主的直接投資回報(bào)；2）、從整個(gè)中國酒店業(yè)和旅游業(yè)的角度來說，產(chǎn)權(quán)酒店將成為中國酒店業(yè)的重要組成部分，但是不會(huì)成為主流形態(tài)，市場消化能力受限；3）、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的關(guān)鍵是能否組合關(guān)系，能否在內(nèi)部形成一個(gè)資源的整合。需要先整合，再構(gòu)筑大的平臺(tái)，大家共同發(fā)展，中國人傳統(tǒng)經(jīng)營思想給公共化帶來困難。4）、市場環(huán)境的營造：開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)和品牌建設(shè)，酒店缺乏主題，銷售缺乏誠信；5）、酒店業(yè)高中低檔形成垂直分工，產(chǎn)權(quán)式酒店在這個(gè)市場分工中的定位模糊；2.6中國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)發(fā)展的思路1）、酒店一方面要積極加入分時(shí)度假交換體系，另一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢。2）、開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強(qiáng)其投資的信心。3）、開發(fā)商在代理商的輔助下應(yīng)綜合自身和社會(huì)各種資源優(yōu)勢，為消費(fèi)者提供額外的利益和優(yōu)惠，增加產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的附加價(jià)值。4）、開發(fā)商和代理商應(yīng)積極運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的一些運(yùn)作模式，為消費(fèi)者提供銀行按揭投資計(jì)劃。5）、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。6）、降低勞動(dòng)力成本。一般地處風(fēng)景旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，淡旺季很明顯，，因此酒店管理人員除了應(yīng)該是本地化外，還不妨采取“季節(jié)工”。當(dāng)然，加強(qiáng)企業(yè)凝聚力和人員素質(zhì)的培訓(xùn)也很重要。7）、多多增添開放式娛樂設(shè)施。產(chǎn)權(quán)式酒店的公建配套設(shè)施不僅僅是為酒店投資業(yè)主服務(wù)，更應(yīng)該面向整個(gè)旅游市場、面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調(diào)動(dòng)人氣。8）、開展多元化經(jīng)營，盡一切可能滿足客人需要。與商務(wù)型的酒店相比，面向旅游休閑業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店，除了在價(jià)格和服務(wù)上有自己的鮮明定位外，還應(yīng)該圍繞旅游業(yè)，展開多種服務(wù)或經(jīng)營。9）、強(qiáng)化政府的管理職能。首先，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，要實(shí)行政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防止盲目開發(fā)，在道路、交通、市政建設(shè)方面要做好基本投入。其次，要加緊對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假消費(fèi)市場的規(guī)范和管理，相關(guān)法律法規(guī)的盡快頒布實(shí)施，使消費(fèi)者心里更踏實(shí)，被更多的消費(fèi)者接受。第三，一些具體的工作也需要依靠政府主管部門提供支持，如建立帶薪休假制度，減少出境旅游的限制，明確產(chǎn)品的使用、繼承、轉(zhuǎn)讓的合法性等等。第三章

全產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利模式分析3.1產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系（委托經(jīng)營期間）3.2產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式1）、開發(fā)商開發(fā)酒店項(xiàng)目，將酒店客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，產(chǎn)權(quán)為40年，可按揭和一次性付款購買；2）、業(yè)主購買客房產(chǎn)權(quán)后委托第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)經(jīng)營酒店獲取租金收益；收益形式有2種：第1種：租賃年限3-10年（合同一般為3年一簽），業(yè)主獲得每年相當(dāng)于購房款5-8%（稅前）的固定投資回報(bào)，第一年的投資回報(bào)可沖抵購房款，其他年出租收益可以按照季度或年度結(jié)算給業(yè)主；第2種：租賃年限3-5年（合同一般為3年一簽），業(yè)主每年可獲得一年中相當(dāng)于房屋4-6個(gè)月的旺季租賃金，比如一套房屋月租金為1.2萬元*4個(gè)月=4.8萬元，剩余6-8個(gè)月該房屋的租賃收益有酒店管理公司和業(yè)主3:7分成；3）、業(yè)主購買房酒店房屋后還可享有該酒店每年7-30天的免費(fèi)入住權(quán)，部分酒店還可以讓購買其物業(yè)的業(yè)主將每年的免費(fèi)入住權(quán)在其集團(tuán)旗下其他地區(qū)酒店使用；4）、合同租賃期滿后，業(yè)主可以選擇繼續(xù)委托租賃或自用，部分酒店還可以按照業(yè)主原購買價(jià)格回購該物業(yè)。3.3投資產(chǎn)權(quán)式酒店投資可行性案例研究：以麗江一產(chǎn)權(quán)五星級(jí)酒店為例3.3.1項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)※開發(fā)面積：80畝（約5.3萬㎡）※容積率：0.63※建筑面積：3.3萬㎡※可銷售房屋面積：1.8萬㎡※可銷售商業(yè)面積：0.13萬㎡※持有經(jīng)營餐飲商業(yè)面積：0.57萬㎡※持有經(jīng)營會(huì)所面積：0.2萬㎡※持有經(jīng)營SPA酒店面積：0.17萬㎡3.3.1開發(fā)建設(shè)成本估算（未含貸款利息各項(xiàng)稅費(fèi)、未計(jì)商鋪收益）：※旅游景區(qū)土地價(jià)格在：100萬/畝，酒店用地80畝，土地價(jià)格0.8億元；※土建成本：容積率0.63，建筑面積3.3萬平米*1500元/平米=0.5億元；※綠化、全裝修、酒店配套建設(shè)：綠化率26.4%*占地5.3萬平米*2500元/平米=0.35億，※全裝修帶家具家電1.8萬平米*3000元/平米=0.54億，※酒店配套（含2000平米酒店會(huì)所）0.3億，※其他（包括：市政費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等）3.3萬平米*950元/㎡=0.3億，估計(jì)開發(fā)投入：2.79億元；3.3.2可銷售金額（按100%銷售率）※商品房：1.8萬平米*2萬元/平米=3.6億元；※商鋪：0.13萬平米*2.5萬元/平米=0.325億元；估計(jì)銷售金額：3.925億元；（其中未計(jì)自營商業(yè)年收益）收益金額：3.925-2.79億元=1.135億，收益率：（3.925-2.79）/2.79億元*100%=40%3.3.2：酒店管理機(jī)構(gòu)年管理費(fèi)用：國際酒店品牌委托管理費(fèi)一般由基本管理費(fèi)(約占營業(yè)額的2%至5%)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)(約占毛利潤的3%至6%)構(gòu)成。預(yù)留物業(yè)維修和更新基金占年?duì)I業(yè)額的2%-5%；3.3.3業(yè)主委托經(jīng)營年回報(bào)取得：以一套房85平米*2萬/平米=170萬，年回報(bào)6%（稅前）=10.2萬預(yù)算；五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店客房收入統(tǒng)計(jì)普通日（剔除免費(fèi)入住21天）普通雙休日黃金周天數(shù)224天

96天24天房費(fèi)600元900元1200元入住率

30%

70%

90%客房收益（元）403206048025920凈收益70%（元）282244233618144合計(jì)年收益88704根據(jù)上表數(shù)據(jù)，客房預(yù)計(jì)年收益率為8.87萬/170萬*100%=5.22%，與承諾年回報(bào)相差6%-5.22%=0.78%；開發(fā)商每年需補(bǔ)貼業(yè)主返租回報(bào)3.6億*0.78%=280萬；如果酒店經(jīng)營狀況良好可滿足返租回報(bào)率；另酒店托管年費(fèi)、維修風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金可以通過自持商業(yè)部分經(jīng)營收入所得進(jìn)行支付。第四章

投資產(chǎn)權(quán)式酒店常見法律問題國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注的問題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。4.1房屋買賣合同法律關(guān)系1）、國家命令禁止返本商品房的銷售和宣傳，不得出現(xiàn)融資宣傳內(nèi)容，開發(fā)商通常采用委托第三方酒店管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主形成租賃關(guān)系的形式規(guī)避以上政策。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店具有綜合服務(wù)功能，包括客房、餐飲、娛樂等配套設(shè)施，其中公共用房的產(chǎn)權(quán)歸屬與經(jīng)營收益歸屬在法律上存在模糊。需要通過簽訂房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、付款、辦理按揭貸款、房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修、辦理產(chǎn)權(quán)、公共部分歸屬等問題。3）、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況不佳或合同租賃期滿后，需要明確推出機(jī)制，需要考慮續(xù)簽、回購、自用情況。4.2房屋租賃合同法律關(guān)系1）、投資者和酒店管理公司的合同大多以委托經(jīng)營合同的名義出現(xiàn)，就其實(shí)質(zhì)而言仍是租賃合同。需要就租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定；租金計(jì)算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報(bào)的不利情況。2）、明確酒店投入使用后的抵押、查封問題、消防安全的問題、物業(yè)管理問題、酒店分割可能所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、相鄰關(guān)系的處理問題，可能對(duì)酒店用房的整體規(guī)劃、設(shè)用功能產(chǎn)生負(fù)面影響等等。3）、進(jìn)行購房者免費(fèi)入住權(quán)的詳細(xì)約定，包括預(yù)約使用方式、免費(fèi)使用時(shí)間、使用范圍、使用是否產(chǎn)生其他費(fèi)用、使用可否轉(zhuǎn)讓、業(yè)主申請(qǐng)時(shí)間沒有客房如何處理等；4）、要明確投資者對(duì)酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。如果投資者的收益采用利潤共享或保底分成的形式，那么投資者必須確保自己對(duì)酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。因此，在租賃合同中對(duì)此加以明確，最好能引入審計(jì)機(jī)構(gòu)定期出具審計(jì)報(bào)告作為投資者了解及評(píng)價(jià)酒店經(jīng)營狀況的依據(jù)。5）、業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。4.3擔(dān)保法律關(guān)系

引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時(shí)的代付賠償。4.4回購法律關(guān)系回購涉及到時(shí)間、條件、價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需要通過合同加以明確約定。4.5房屋轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系房屋轉(zhuǎn)讓后租賃關(guān)系的轉(zhuǎn)移應(yīng)在合同中明確4.6物業(yè)管理法律關(guān)系1）、在與酒店管理公司簽訂委托管理合同時(shí)需要詳細(xì)約定物業(yè)管理的擔(dān)保和退出機(jī)制；2）、需要明確在物業(yè)交由酒店管理公司管理期間，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本由誰來承擔(dān)；第五章

云南產(chǎn)權(quán)式物業(yè)基本情況云南省的產(chǎn)權(quán)式別墅、酒店目前處于快速增長期，在省市政府的引導(dǎo)下，各地（特別是旅游風(fēng)景區(qū)）都在加快此類型別墅或酒店的建設(shè)。下面是部分地區(qū)的一些產(chǎn)權(quán)式別墅或酒店的相關(guān)情況。一、麗江1、麗江官房大酒店花園別墅2003年9月,麗江官房大酒店花園別墅項(xiàng)目破土動(dòng)工,耗時(shí)7個(gè)月,完成了20公頃土地開發(fā)的大部分工作量。按既建規(guī)模,花園別墅項(xiàng)目將擁有庭院式五星級(jí)客房332間(套),別墅型五星級(jí)客房607間,商務(wù)別墅122棟。加上早已建成的麗江官房大酒店,將以1228間(套)的客房規(guī)模,構(gòu)成目前中國客房數(shù)量最多的五星級(jí)酒店.麗江官房“花園別墅”、“酒店別墅”產(chǎn)權(quán)式酒店是官房集團(tuán)引入新的投資理念，由各業(yè)主投資，而由集團(tuán)自行設(shè)計(jì)、建造的。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上融入了非常濃郁的納西文化，以納西民居風(fēng)格小院組成聯(lián)排別墅及單體院落。整個(gè)小區(qū)綠化面積達(dá)50%，同時(shí)具備完善的水環(huán)境工程系統(tǒng)，充分體現(xiàn)麗江古城的靈魂——小橋流水，天人合一的人文環(huán)境和不凡的文化精髓，成為繼麗江28個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)之后的第29個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店位于香格里拉大道中段，北靠玉龍雪山，南依麗江古城，距麗江官房大酒店旗店三公里，距麗江古城五分鐘車程，依托麗江官房大酒店國際五星級(jí)酒店管理平臺(tái)，采用國內(nèi)首創(chuàng)的“五星級(jí)管家式”服務(wù)模式與流程，成為云南省乃至國內(nèi)首家獨(dú)樹一幟的個(gè)性化酒店?！盎▓@別墅”、“酒店別墅”占地320余畝，總建筑面積93428.77平方米。其中，“花園別墅”“酒店別墅”由A、B兩大經(jīng)營功能區(qū)構(gòu)成。A區(qū)即“花園別墅”，由三大高級(jí)接待院（分別為泊夢(mèng)居、麗江苑、閑云閣）及各組群標(biāo)準(zhǔn)客房院落組成，擁有12間套間（重要集中于三大高級(jí)接待院），28間單人間及其余標(biāo)準(zhǔn)雙人間共322間標(biāo)套。B區(qū)即“酒店別墅”，為納西民居風(fēng)格的聯(lián)排別墅共147棟組成，每幢別墅設(shè)計(jì)三個(gè)雙人標(biāo)間。整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店還有西餐廳、醫(yī)務(wù)室及吸氧吧、男女賓美容健身房、桑拿室、多功能商務(wù)廳及會(huì)議室等配套服務(wù)設(shè)施，并在A區(qū)內(nèi)附設(shè)一大型停車場。圖：麗江官房大酒店花園別墅照片別墅區(qū)相關(guān)概況——面積：280平方米；產(chǎn)權(quán)：70年酒店式別墅產(chǎn)權(quán)；售價(jià)：150萬人民幣（可首付40%十年按揭）；現(xiàn)由云南官房集團(tuán)經(jīng)營管理，每年出租收益不低于6萬元人民幣，同時(shí)享有28天官房集團(tuán)下屬所有酒店免費(fèi)入住權(quán)（如未入住可再收益1000元/天人民幣）。2、麗江的“滇西明珠”度假別墅酒店麗江的“滇西明珠”項(xiàng)目總建設(shè)面積9.4萬平方米，酒店客房318間，高檔別墅274幢，綠化率55%。酒店將設(shè)計(jì)成庭院式，每個(gè)院落有標(biāo)準(zhǔn)間、單間、商務(wù)套房及活動(dòng)空間等綜合性服務(wù)設(shè)施。別墅組合則采取錯(cuò)位和連排方式，形成街坊式院落，其中又有麗江古城四方街的特色。由于具備各種資源，占盡天時(shí)地利人和，“滇西明珠”有望成為國內(nèi)全產(chǎn)權(quán)式分時(shí)度假酒店和別墅的樣板。圖：麗江“滇西明珠”度假別墅酒店照片二、大理1、大理蒼海高爾夫別墅大理蒼海高爾夫別墅位于“大麗”公路西側(cè)，背靠蒼山，前瞻洱海，南鄰大理崇圣寺三塔，距大理古城僅兩公里。此外，別墅的交通也很便利，出門即上“大麗”高速公路。根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，蒼海高爾夫項(xiàng)目總占地4000余畝，包括了兩個(gè)18洞的國際錦標(biāo)賽級(jí)標(biāo)準(zhǔn)球場，前18洞球場已投入使用。其中，項(xiàng)目可建設(shè)用地1000畝左右，包含酒店、會(huì)所、住宅及商業(yè)等多種物業(yè)。將開發(fā)建設(shè)：產(chǎn)權(quán)式酒店、小獨(dú)棟別墅、合居別墅、豪宅等產(chǎn)品，將成為云南旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)國際化代表之作。從城市運(yùn)營的高度來看，大理蒼海高爾夫別墅所帶來的價(jià)值，已決不僅僅是云南旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)國際化的一個(gè)代表之作而已。項(xiàng)目在溶于大理文化和自然景觀特色的基礎(chǔ)上，一方面更深地積淀了蒼山洱海間白族人民的文化傳統(tǒng)，另一方面也使城市在建筑的升級(jí)中更加開放。2、大理東海岸國際生態(tài)花園項(xiàng)目總占地面積832.5畝。產(chǎn)權(quán)式酒店戶型分為2類，1類戶型單體占地面積333.5平米，建筑面積260平米，售價(jià)108萬；另1類戶型單體占地面積1333平米，建筑面積450平米，售價(jià)128萬。圖：大理東海岸國際生態(tài)花園規(guī)劃圖3、大理感通國際別墅整個(gè)感通別墅占地約500畝，規(guī)劃戶數(shù)為300多戶，容積率0.3，綠化率66%。項(xiàng)目背靠蒼山、面向洱海的感通國際別墅就位于蒼山18溪之一的莫?dú)埾?，距離大理古城5公里。每戶都有180平方米到400平方米不等的大花園，整個(gè)社區(qū)綠樹成蔭，層次分明。12%的坡地，讓人們可以打造出錯(cuò)落有致的景觀和別墅，每一戶都可以看到蒼山洱海的美麗景觀。感通別墅的外立面是白族民居典型的青瓦白墻，點(diǎn)綴在青山綠水間，藍(lán)天白云下，格外清新明快與和諧。精致但個(gè)性十足的獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)，讓蒼山的神韻和洱海的秀美一覽無余。為了讓感通國際別墅更加名副其實(shí)，通過招商引資的形式，開發(fā)商與奧地利客戶沙姆斯先生合作，組建占地30畝的中外合資大理感通國際網(wǎng)球俱樂部。不久的將來，一個(gè)中國西部一流、云南最大、國際水準(zhǔn)的網(wǎng)球俱樂部將在感通國際別墅內(nèi)落成。圖：大理感通國際別墅實(shí)景照片另外，依據(jù)將昆明大理打造成國際性會(huì)都的總體思想，開發(fā)商獨(dú)秀地產(chǎn)抓住機(jī)遇，大力發(fā)展會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)，為別墅的潛在增值創(chuàng)造良機(jī)，將在感通別墅北區(qū)設(shè)立國際會(huì)都和產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，為旅游者提供度假休閑的勝地。對(duì)感通別墅情有獨(dú)鐘的不僅是中國人。在大理州市政府直接推薦下，世界500強(qiáng)駐中國區(qū)代表集體購房團(tuán)20幢單體別墅在州市人民政府的直接指導(dǎo)下，已在具體的辦理之中。為此，開發(fā)商將專門單獨(dú)組成“世界500強(qiáng)名企苑”，進(jìn)一步提升別墅的居住層次。項(xiàng)目名稱：大理感通高級(jí)休閑度假別墅項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模：項(xiàng)目擬建成低層、獨(dú)立或聯(lián)排式別墅以及產(chǎn)權(quán)酒店。項(xiàng)目選址位于洱海西岸，總占地面積約600畝。投資總額及構(gòu)成：項(xiàng)目總投資4億元人民幣。4、大理鳳凰溫泉度假村下關(guān)溫泉將由杭州千島湖鳳凰度假村投資興建成大理·鳳凰溫泉度假村。下關(guān)溫泉位于下關(guān)鎮(zhèn)溫泉村委會(huì)塘子埔村，大保高速公路南側(cè)，距大理市約3公里。據(jù)測，下關(guān)溫泉水質(zhì)優(yōu)良，水溫在75℃左右，水量豐富。溫泉度假村總用地面積55514.2平方米,總建筑面積21864.1平方米。度假村占地90畝，綠化面積達(dá)65%，14幢純歐式的高級(jí)別墅，300多間客房。村內(nèi)各項(xiàng)硬件設(shè)施齊全，設(shè)有大堂吧、商務(wù)中心、娛樂室、中西特色餐廳、購物超市、大型會(huì)議中心及KTV包房和夜總會(huì)，以滿足客人的不同需求。圖：大理鳳凰溫泉度假村項(xiàng)目位置圖杭州千島湖鳳凰度假村于2003年3月17日向大理市專家組提交了大理·鳳凰溫泉度假村的建設(shè)設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)方案中，大理·鳳凰溫泉度假村以歐式作為主體建筑風(fēng)格，內(nèi)設(shè)停車場、商鋪、會(huì)館、酒店別墅、大型溫泉區(qū)、娛樂場所等。充分保持和利用地塊周邊的自然和人文資源，建立兼具休閑、景觀、文化、自然特征與生態(tài)環(huán)境于一體的現(xiàn)代溫泉度假村是度假村建設(shè)規(guī)劃的思想宗旨和建設(shè)理念。為了保護(hù)當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，在度假村的建設(shè)設(shè)計(jì)方案里，設(shè)計(jì)方保存了溫泉村村民的本主廟——諸葛祠，并將其視為度假村的重要人文資源。三、昆明陽宗海國際休閑康體度假旅游區(qū)陽宗海開發(fā)始于1991年，1993年被省政府批準(zhǔn)為全省第一家省級(jí)旅游度假區(qū)。經(jīng)過10多年來的努力，目前度假區(qū)開發(fā)面積16平方公里，引進(jìn)企業(yè)及項(xiàng)目28個(gè)，項(xiàng)目總投資近20億元。其中,引進(jìn)三資企業(yè)7戶，協(xié)議總投資8000多萬美元，實(shí)際利用外資近1億美元。主要項(xiàng)目有：1、新加坡吉寶置業(yè)有限公司與我縣合作新建的高爾夫球場及其配套產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資近9億美元，用地7563畝，建設(shè)兩塊18孔國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及俱樂部、酒店、度假別墅、娛樂設(shè)施、水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。整個(gè)項(xiàng)目投資建設(shè)期限為10至15年，現(xiàn)已完成投資9800萬美元。2、昆明柏聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資近3億元人民幣，用地70畝，建成陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場。3、韓國錦湖集團(tuán)投資2700萬元人民幣，用地200畝，在草甸建成錦湖花卉基地。陽宗海省級(jí)旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，對(duì)于擴(kuò)大我縣在國際、國內(nèi)的知名度，帶動(dòng)我縣旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。春城湖畔高爾夫度假村和陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場2004年接待游客4.2萬人次，提供就業(yè)崗位1380個(gè)，納稅1014.9萬元。圖：陽宗海實(shí)景照片圖目前已完成的工作（1）在陽宗海西北岸規(guī)劃新建1個(gè)生態(tài)休閑公園（主題公園），項(xiàng)目已確定，現(xiàn)正進(jìn)行地表建筑物的拆遷、接洽選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方；聘請(qǐng)英國專家規(guī)劃設(shè)計(jì)，成片開發(fā)建設(shè)世界級(jí)SPA溫泉度假項(xiàng)目。預(yù)計(jì)12月可以動(dòng)工，明年完成；（2）海濱大道兩側(cè)建筑物拆遷已經(jīng)完成，春節(jié)前可完成海濱大道的建設(shè)及綠化美化工作；計(jì)劃開發(fā)水上游艇俱樂部，改型工作與生態(tài)休閑公園建設(shè)同步進(jìn)行；（3）接待設(shè)施改造方面，主樓五星級(jí)改造已經(jīng)完畢，明年進(jìn)行度假別墅三星改五星工作。建設(shè)重點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)式別墅、酒店。據(jù)悉，未來的陽宗海將建成國際會(huì)議、休閑、康體、旅游、度假勝地。目前陽宗海湖區(qū)西北岸一期拆遷工作海濱大道拆遷已經(jīng)結(jié)束，海濱大道建設(shè)需拆除的兩萬多平方米的建筑物已全部完成，涉及搬遷人員已全部完成妥善過渡安置。依托目前已形成的春城湖畔高爾夫球場和柏聯(lián)集團(tuán)ＳＰＡ溫泉，陽宗海旅游度假高端客源市場正逐步形成，以此進(jìn)行高水平規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)，未來陽宗海旅游度假區(qū)將形成投資者開發(fā)和休閑度假旅游的熱土。陽宗海國際度假旅游區(qū)將按照整體規(guī)劃開發(fā)的思路，引入民間資本盤活閑置資產(chǎn)，開發(fā)湖濱休閑度假旅游產(chǎn)品；同時(shí)利用高爾夫運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目增加片區(qū)旅游附加值，加大中高端旅游市場開拓力度，把陽宗海旅游度假區(qū)建成具有世界品位的特色休閑、會(huì)議、康體旅游勝地。四、保山(騰沖)騰沖5星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店溫泉花園落戶騰沖的云南官房騰沖開發(fā)有限公司是云南官房企業(yè)集團(tuán)獨(dú)資成立的一家涉及酒店、房地產(chǎn)開發(fā)及旅游開發(fā)和管理為主業(yè)的大型綜合性公司。公司投資2.5億元進(jìn)行“騰沖溫泉花園”項(xiàng)目一期開發(fā)，一期工程開發(fā)用地165畝，建筑面積達(dá)6萬多平方米，工程預(yù)計(jì)2004年10月1日全面交付使用，這將是騰沖乃至保山有史以來最大的房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目。即將全面開工建設(shè)的“騰沖溫泉花園”一期開發(fā)項(xiàng)目主要包括：騰沖溫泉花園酒店、騰沖溫泉花園翡翠居、騰沖溫泉花園翡翠公寓、騰沖溫泉花園翡翠商業(yè)廣場。投資超過2億元的五星級(jí)商務(wù)度假酒店，酒店占地近100畝，由43座隱于樹影花叢中依山傍水而居的獨(dú)立花園別墅，享有萬年地下火山熱海溫泉滋潤的休閑雅宅組成。酒店擁有一座“翡翠宮”總統(tǒng)級(jí)別墅，5個(gè)豪華套房，15個(gè)普通套房，278個(gè)單（標(biāo)）間，能容納586人入住。有五個(gè)相擁成群，水面達(dá)3500多平方米的大型戶外溫泉游泳池，“spa”水療康體中心，擁有各式水運(yùn)動(dòng)康體器械及專業(yè)中醫(yī)按摩理療技師，充分感受騰沖的“泡澡文化”；可容納600人的大型現(xiàn)代化、多組合會(huì)務(wù)中心，可供舉行各種商務(wù)活動(dòng)；“翡翠閣”餐飲中心、“翡翠年代”夜總會(huì)、陽光網(wǎng)球場等，多種豪華娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，增添旅游生活情趣。“騰沖溫泉花園酒店”已被專家評(píng)價(jià)為云南省未來最具特色和吸引力的五星級(jí)商務(wù)度假酒店。圖：騰沖溫泉花園酒店相關(guān)圖片騰沖溫泉花園翡翠居由105幢連排別墅組成，它是一座前院是五星級(jí)酒店，依山、傍水、俯瞰騰沖城的花園臺(tái)地式山居別墅區(qū)。“翡翠居”將以其山勢、靈水、看城、佳景、民居、傍五星級(jí)酒店的特色而獨(dú)步云南房地產(chǎn)界的浪尖。騰沖溫泉花園翡翠公寓由25幢別墅組成，是目前國際流行的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)型酒店，由五星級(jí)酒店管理經(jīng)營，是投資者的理想樂園。騰沖溫泉花園翡翠商業(yè)廣場是騰沖新時(shí)代的“百寶街”，它集旅游購物、翡翠博物館、保稅庫和加工廠、騰越小吃、康體娛樂為一體，是重現(xiàn)“騰越文化”和“翡翠城”的樣板工程，是騰沖城市建設(shè)的“亮點(diǎn)”和“光彩工程”。據(jù)悉，騰沖溫泉花園項(xiàng)目僅是官房集團(tuán)在騰沖投資的項(xiàng)目之一，公司負(fù)責(zé)人透露，下一步官房集團(tuán)會(huì)加大對(duì)騰沖投資的力度，進(jìn)行多元化發(fā)展，涉及旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)。五、昆明1、奔騰年代奔騰年代，處于永平路與永勝路交匯處，在昆明交通樞紐核心位置，獨(dú)享火車站成熟的商務(wù)圈、商業(yè)圈、酒店圈、會(huì)展圈等集約輻射。500米范圍內(nèi)商鋪高檔酒店云集，超強(qiáng)商氣保障龐大的消費(fèi)客群，火車站核心黃金地段，便利交通，日均16萬車潮人流，消費(fèi)有保障。頻繁的人流帶來大量的財(cái)富流、信息流和資訊流。

奔騰年代，昆明首家產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，一種新興的特色酒店或特色房產(chǎn)模式，與傳統(tǒng)酒店相比，擁有極富個(gè)性的居家格局和良好的居住功能，客房有全套酒店完備服務(wù)。擁有獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢：超五星精致裝修，全套的家具電器一應(yīng)俱全?？蛷d、臥室、廚房、餐廳和衛(wèi)生間，值得一提的是，奔騰年代的客房擁有居家格局和良好的居住功能，能為大量的酒店居住消費(fèi)者提供更為舒適的空間。與其他物業(yè)產(chǎn)品最大的區(qū)別之一是：這是一個(gè)完全投資性產(chǎn)品。投資奔騰年代，可以通過擁有對(duì)酒店客房的完整產(chǎn)權(quán)獲得地產(chǎn)豐厚的利潤回報(bào)。

首付一萬元，奔騰年代的投資門檻是超低的。在做產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，開發(fā)商就考慮從根本上降低投資門檻，采取了一次支付2年保底返還的措施，還主動(dòng)免去了業(yè)主的維修金，配套費(fèi)，15年的物業(yè)管理費(fèi)，從而真正降低投資門檻。（最低）只需要1萬元，就能擁有昆明高檔酒店核心區(qū)超五星配置的產(chǎn)權(quán)式酒店。這是奔騰年代的承諾。

而奔騰年代的保底返還，讓投資者不需要再去應(yīng)付銀行的月供，高額的保底返還足以支付銀行月供，掃除投資風(fēng)險(xiǎn)，解決賺錢顧慮。15年高額保底返還，酒店利潤共享，精裝修家庭式酒店客房......奔騰年代，以高回報(bào)率精準(zhǔn)保障。

11月26日，奔騰年代開盤火爆熱銷。早在開盤前兩天就開始有投資者在奔騰年代售樓中心排隊(duì)等候，11月底的夜晚，寒風(fēng)刺骨，簡易躺椅、軍大衣、小凳子，投資者生怕買不到自己滿意的戶型，早早趕來排隊(duì)。這天，奔騰年代接待了400多名客戶，落定377套?；鸨某潭?，是昆明樓市半年以來所少有的。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店給昆明樓市帶來了一股新的投資熱潮。投資門檻低，并且有保底返還作保障，給許多投資者吃了“定心丸”。目前，投資渠道不外乎三種：存款、一些理財(cái)品種、房地產(chǎn)投資。其中，用銀行貸款來投資的，投資不動(dòng)產(chǎn)占大多數(shù)。這說明不動(dòng)產(chǎn)投資增值相對(duì)有保障。實(shí)際上，金融界最愛兩種客戶，第一種是不動(dòng)產(chǎn)自用的客戶，第二種是不動(dòng)產(chǎn)長線投資客。從20年前購買國債，引發(fā)全民第一次投資浪潮；到10年前，投身"股海"，少量暴富；到5年前，住宅、商鋪、公寓等收益性房。今天，奔騰年代產(chǎn)權(quán)式公寓酒店因其保值、增值的固有屬性，受到了投資者的青睞2、溫泉心景

項(xiàng)目位于安寧昆明安寧市溫泉旅游度假區(qū)中心腹地，戶戶擁有私人溫泉景觀泡池，精裝修配備家俱家電，同時(shí)擁有約5000平米完善配套設(shè)施：頂級(jí)自然溫泉SPA生活館——“心景駐顏SPA”、星級(jí)休閑度假酒店——“心景酒店”、浪漫風(fēng)情酒廊——“心景走廊”一應(yīng)俱全，會(huì)議、餐飲、娛樂、健身、休閑一樣不少，將浪漫與休閑文化演繹得淋漓盡致。并由香港環(huán)島國際酒店管理有限公司提供專業(yè)酒店管理服務(wù)，讓您身心全情釋放，從容自在地享受輕松休閑、浪漫寫意的休閑度假情調(diào)。

該樓盤榮獲“中國西部生態(tài)景觀示范樓盤”和“昆明?2004最值得期待的十大樓盤”獎(jiǎng)項(xiàng).

溫泉心景1期500多套“小戶型溫泉休閑公寓”已基本售罄并交房入住，獨(dú)具風(fēng)情的溫泉心景花園酒店也已投入運(yùn)營。 云南新項(xiàng)目公司 11.11.25附件1：酒店委托經(jīng)營管理合同第1條定義第2條酒店計(jì)劃、建筑及設(shè)備第3條酒店開業(yè)前事項(xiàng)第4條技術(shù)顧問服務(wù)第5條管理公司的責(zé)任第6條酒店業(yè)主責(zé)任第7條保險(xiǎn)第8條財(cái)務(wù)項(xiàng)目第9條合同期限第10條一般期限第11條雜項(xiàng)本合同雙方為：1、____________（以下簡稱“酒店業(yè)主”），是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國____________市____________路______號(hào)。2、____________（以下簡稱“管理公司”），是根據(jù)法律注冊(cè)及存在的公司，法定地址：______________________。鑒于：雙方同意訂立合同如下：第1條定義經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關(guān)之附加或更改文件時(shí)，有以下之定義。1.1酒店－－應(yīng)解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝置設(shè)置及營業(yè)設(shè)備，其細(xì)則詳列在后，酒店又應(yīng)解釋為依據(jù)本合同而產(chǎn)生之營業(yè)運(yùn)作。1.2工程地址--應(yīng)解釋為大約有＿＿＿平方米之工地，位于＿＿＿＿市＿＿＿路＿＿＿號(hào)及＿＿＿部分房屋，如附表（一）之地圖所示，在其上將會(huì)建成“酒店以及所有主動(dòng)或被動(dòng)之附屬建筑物”。1.3建筑物--應(yīng)解釋為所有在性質(zhì)上或指定上視為地產(chǎn)物業(yè)的樓房及設(shè)施，以及包括所有為該等樓房及設(shè)施所設(shè)之設(shè)備，例如：熱力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，所有水管類裝置和電器設(shè)備，戶外及戶內(nèi)之標(biāo)志，升降機(jī)等等。1.4家私，裝置和設(shè)備或簡稱F.F.E--應(yīng)解釋為所有家私、裝置、辦公室設(shè)備、裝飾（無論固定或可移動(dòng)、包括地毯和墻身裝修），廚房、酒吧、洗燙設(shè)備、電話設(shè)備、浴室水設(shè)備、物料運(yùn)送設(shè)備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設(shè)備和物資（指使用年限一年以上，單位價(jià)值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn)）。1.5營業(yè)設(shè)備或簡稱O.E--應(yīng)解釋為一般用于酒店?duì)I業(yè)運(yùn)作之小件，例如：銀器、被單、臺(tái)布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內(nèi)，單件價(jià)值人民幣八百元以下的低值易耗品購置，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)按酒店統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度及中外合資會(huì)計(jì)法規(guī)定處理。1.6統(tǒng)一制度--應(yīng)解釋為管理公司集團(tuán)所采用之最新一期由美國酒店和酒店業(yè)公會(huì)所出版之“酒店統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度”。此統(tǒng)一制度不得違反中華人民共和國財(cái)政部頒發(fā)的“中外合資經(jīng)營企業(yè)會(huì)計(jì)制度”和其他規(guī)定。1.7會(huì)計(jì)年度--應(yīng)解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個(gè)月期間，第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止。1.8獨(dú)立公共會(huì)計(jì)師--應(yīng)解釋為按中華人民共和國法律規(guī)定在中國注冊(cè)的中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師。1.9總收入--應(yīng)解釋為營業(yè)收入減去工商統(tǒng)一稅后之營業(yè)收入。任何直接或間接發(fā)生于“酒店”經(jīng)營之全部收入，包括所有房間總銷售、寫字樓公寓收入、食物或飲料銷售、洗衣、電話、電報(bào)和電傳的收入，服務(wù)費(fèi)等其他酒店操作及其設(shè)備使用費(fèi)及租賃費(fèi)等等。也包括商場營業(yè)收入或商場出租收入及業(yè)主對(duì)外投資收入，固定資產(chǎn)收入，存款利息，各種賠償收入除7.1（D）或（E）條外，其他按7.3條處理]和在顧客帳單上所加的任何小帳以及用人民幣代替外幣結(jié)算時(shí)，所產(chǎn)生的差額。1.10營業(yè)毛利或簡釋G.O.P--營業(yè)毛利應(yīng)解釋為每一會(huì)計(jì)年度（或其一部分）之總收入額與酒店?duì)I業(yè)支出之差額。1.11營業(yè)支出--應(yīng)依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項(xiàng)目（A）薪俸，費(fèi)用和工資，以及其他常規(guī)的或時(shí)有的，為酒店?duì)I業(yè)員工派發(fā)之其它款項(xiàng)，包括總經(jīng)理，以及任何員工福利和糧款費(fèi)用，起居住所、交通、員工膳食、其它雜項(xiàng)福利，因上述薪俸之有關(guān)法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應(yīng)付款項(xiàng)或稅項(xiàng)。（B）為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。（C）依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的實(shí)際發(fā)生的呆帳。（D）因酒店?duì)I業(yè)有關(guān)雇用之獨(dú)立公共會(huì)計(jì)師以及用酒店之需要而聘請(qǐng)的法律顧問費(fèi)用。（E）第8.2條所指定付于管理公司之基本管理費(fèi)。（F）第7.1條所指定付于管理公司之基本管理費(fèi)。（G）所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設(shè)備，購入和更換之開支，包括1.5所列開支條。（H）所有廣告、業(yè)務(wù)推廣和公共關(guān)系開支。（I）第5.3.3條所指定由管理公司集團(tuán)提供之廣告和業(yè)務(wù)推廣支出內(nèi)之酒店應(yīng)承擔(dān)的份額。（J）因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設(shè)施費(fèi)用支出。（K）付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費(fèi)用及開支和預(yù)定費(fèi)用。（L）為維持酒店之良好操作狀況而產(chǎn)生之修葺、保養(yǎng)及更換費(fèi)用，除第6.1條和第6.2條屬業(yè)主責(zé)任范圍的費(fèi)用外，均列入營業(yè)支出。（M）一般情況下由酒店或由管理公司在酒店所產(chǎn)生之營業(yè)費(fèi)用。（N）為酒店?duì)I業(yè)任何直接稅項(xiàng)、關(guān)稅、牌照費(fèi)的繳付，但不包括第1.12條注明的費(fèi)用。1.12獨(dú)立費(fèi)用--下列項(xiàng)目應(yīng)解釋為“獨(dú)立費(fèi)用”，不應(yīng)包括在“營業(yè)支出”之內(nèi)。（A）酒店裝飾、固定附屬裝置和設(shè)備的折舊。（B）本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項(xiàng)。（C）本酒店土地使用費(fèi)。（D）開業(yè)前支出的攤銷。（E）第6.1條重置儲(chǔ)備金的開支。（F）由業(yè)主委任的審計(jì)師、律師和其他專業(yè)顧問費(fèi)和任何特別費(fèi)用。（G）獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)。（H）本酒店業(yè)主所得稅，固定資產(chǎn)稅和利得稅。1.13開房率--應(yīng)解釋為酒店實(shí)際出租了的客房數(shù)除以酒店可供出租的客房數(shù)（不包括從香港地區(qū)及外國聘請(qǐng)來的人員的宿舍）的百分比。1.14不可抗力--下述情況均構(gòu)成不可抗力之事件。（A）戰(zhàn)爭、侵略、反叛、革命、暴動(dòng)及內(nèi)戰(zhàn)。（B）政府以統(tǒng)治者身份所作出的措施、政府條例和命令。（C）地震或任何因自然力量發(fā)生而被影響及不可合理預(yù)測或抗拒的事故。（D）勞工糾紛。（E）其他非管理公司可合理控制的而嚴(yán)重地影響管理公司經(jīng)營酒店的能力的事故。第2條酒店計(jì)劃、建筑及設(shè)備2.1工程地址財(cái)產(chǎn)所有權(quán)將建酒店之工地圖列于本合同的附錄（一）。2.2酒店規(guī)模酒店將擁有下列：套房間及有關(guān)配套設(shè)備，在中國政策許可范圍內(nèi)，包括但不限于：中西餐廳酒吧（廊）咖啡座多用途禮堂歌舞廳運(yùn)動(dòng)/健康設(shè)備商店2.3建筑進(jìn)行程序?yàn)檫M(jìn)行酒店的建筑、布置、配備及裝飾，酒店業(yè)主將對(duì)自行聘請(qǐng)及保留所有有關(guān)及需要的建筑師、承包商、室內(nèi)設(shè)計(jì)師及其它專家和顧問的費(fèi)用負(fù)責(zé)。酒店業(yè)主應(yīng)于六十天內(nèi)給與管理公司一份酒店設(shè)計(jì)、建筑及配備總時(shí)間計(jì)劃，而由管理公司提出意見。2.4酒店驗(yàn)收管理公司將協(xié)助酒店業(yè)主在酒店建筑設(shè)備安裝及完成時(shí)之接收程序，酒店業(yè)主答應(yīng)在一段合理時(shí)間內(nèi)執(zhí)行所有必要措施彌補(bǔ)管理公司向其提出之合理建議。第3條酒店開業(yè)前事項(xiàng)3.1酒店開業(yè)前管理公司所提供的服務(wù)在“酒店”開業(yè)之前，管理公司或管理公司集團(tuán)受業(yè)主之委托，從事下列活動(dòng)：設(shè)立開業(yè)前之預(yù)算案，呈交酒店業(yè)主批準(zhǔn)后執(zhí)行。確立酒店之總體組織和計(jì)劃開業(yè)前之各項(xiàng)活動(dòng)。為酒店設(shè)立管理控制和會(huì)計(jì)制度。按照中華人民共和國適用法規(guī)，挑選和招募來自各階層之酒店員工，需要時(shí)，履行培訓(xùn)計(jì)劃。協(xié)助組織和成立酒店內(nèi)之各不同部門。承擔(dān)分析各項(xiàng)應(yīng)保項(xiàng)目，和協(xié)商保險(xiǎn)計(jì)劃，在中國保險(xiǎn)公司投保。采購開業(yè)所需的物品。制訂并執(zhí)行酒店之市場營銷策略。承擔(dān)廣告和公共關(guān)系計(jì)劃（確定宣傳媒介，擬定宣傳材料，傳送文件予旅行社，以及介入管理公司集團(tuán)的廣告和公開宣傳等）。承擔(dān)業(yè)務(wù)推廣和訂房運(yùn)作。組織開業(yè)典禮。酒店業(yè)主應(yīng)以本身費(fèi)用開支使管理公司有適合之辦公地方充分完成其在此段之責(zé)任。管理公司應(yīng)聯(lián)同酒店業(yè)主采取必要措施，獲得因酒店供應(yīng)、管理和經(jīng)營而需要之牌照和準(zhǔn)許證。3.2酒店開業(yè)前之預(yù)算（A）開業(yè)前預(yù)算表應(yīng)如以下第3.5條之規(guī)定由管理公司于不遲于開業(yè)前六個(gè)月呈交酒店業(yè)主批準(zhǔn)。（B）預(yù)算應(yīng)包含所有開業(yè)前活動(dòng)之成本和支出。（C）其應(yīng)再包含：開業(yè)前酒店總經(jīng)理、營業(yè)經(jīng)理和按人員編制在開業(yè)前委派給酒店的所需人員的工資。招募和培訓(xùn)酒店委任員工成本包括有需要時(shí)在本集團(tuán)內(nèi)其它酒店之培訓(xùn)費(fèi)用。開業(yè)前廣告和業(yè)務(wù)推廣之成本。開幕典禮之成本。一切關(guān)于所有需要之經(jīng)營和行政成本，包括領(lǐng)取所有需要之執(zhí)照和準(zhǔn)許證成本、律師和顧問費(fèi)用。酒店部分開業(yè)時(shí)，部分經(jīng)營所需之資金。酒店業(yè)主應(yīng)依據(jù)下列時(shí)間表存放包含本預(yù)表之資金于8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運(yùn)用。酒店業(yè)主應(yīng)依據(jù)下列時(shí)間表存放包含本預(yù)算表之資金于第8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運(yùn)用。百分之伍拾（50％）開業(yè)前九個(gè)月。百分之伍拾（50％）開業(yè)前六個(gè)月。非管理公司可控制而發(fā)生:(a)開業(yè)延誤酒店業(yè)主應(yīng)將根據(jù)因延遲而修訂之預(yù)算表所需增加之資金，存入上述提及之帳戶，使管理公司得以運(yùn)用。由開業(yè)日起壹百貳拾（120）天內(nèi)，管理公司應(yīng)送與酒店業(yè)主一份說明所有發(fā)生于開業(yè)前之開支和交回過渡之款項(xiàng)于酒店業(yè)主，該份記錄將以會(huì)計(jì)記錄為基礎(chǔ)，酒店業(yè)主或其代表人將有權(quán)在酒店辦事處視察及稽核全部帳薄。如本合同于開業(yè)日前因酒店業(yè)主原因終止，酒店業(yè)主應(yīng)賠償管理公司于開業(yè)前服務(wù)所招致的合理損失，(b)酒店業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)向管理公司賠償。3．流動(dòng)資金及開業(yè)所需的物品酒店業(yè)主應(yīng)在本合同的有效期內(nèi)提供足夠之作業(yè)流動(dòng)資金，使酒店保證得以無間斷和有效的運(yùn)作。特別提出的是，酒店業(yè)主同意在開業(yè)前六個(gè)月提供予管理公司足夠資金，以采購足夠應(yīng)付初步所需物品（食品、食料和其他消費(fèi)品）酒店開業(yè)后不超過六十天，管理公司應(yīng)呈交一份確實(shí)支出表予酒店業(yè)主。4．部分開業(yè)時(shí)間由雙方同意，酒店將有一段部分開業(yè)期，由酒店確實(shí)完成和獲得入伙紙后以供第一個(gè)付款客人入住享用酒店設(shè)施，至酒店開業(yè)日前立即終止，開業(yè)日明確列在第3.5條。部分開業(yè)期間于經(jīng)營期內(nèi)的營業(yè)支出，應(yīng)列入開業(yè)前預(yù)算內(nèi)。5．酒店開業(yè)日開業(yè)日應(yīng)經(jīng)雙方同意后決定，并應(yīng)在：（A）家私、裝置和設(shè)備已實(shí)質(zhì)上裝配完畢以后。（B）已取得酒店經(jīng)營所需之執(zhí)照和許可證以后。（C）雙方認(rèn)為該酒店已能在完整的營業(yè)基礎(chǔ)上提供豪華服務(wù)予客人以后。酒店之開業(yè)將不會(huì)解除酒店業(yè)主遵守本合同條款的責(zé)任，特別是參照第2.4條有關(guān)更正酒店建筑及設(shè)備之任何缺點(diǎn)或不足。酒店開業(yè)日，預(yù)計(jì)為＿＿年＿＿月＿＿日。第4條技術(shù)顧問服務(wù)4.1專業(yè)技術(shù)及經(jīng)驗(yàn)管理公司應(yīng)以其專門經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技術(shù)提供現(xiàn)代化的酒店設(shè)計(jì)及部署工作，并適當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)酒店業(yè)主及其代理人。4.2技術(shù)顧問概要（A）酒店設(shè)備（I）管理公司將協(xié)助酒店業(yè)主選擇及訂立酒店里應(yīng)有的各種設(shè)備，諸如客房的種類與數(shù)量，以及餐飲、宴會(huì)、會(huì)議廳的形式，酒店后勤等區(qū)域。（II）管理公司將預(yù)備一份設(shè)備計(jì)劃，推薦及詳細(xì)說明各設(shè)備的主要特征。（III）酒店業(yè)主將需提供包括以下幾點(diǎn)的最終設(shè)計(jì)圖及詳細(xì)規(guī)格給“管理公司”。（1）最終施工圖及詳細(xì)規(guī)格，必須具備可用以呈報(bào)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)所需的資料，（適用于呈報(bào)及申請(qǐng)有關(guān)建筑許可證、規(guī)劃、消防局準(zhǔn)證、旅游局準(zhǔn)證等等）招標(biāo)、施工用途之有關(guān)文件。（2）規(guī)范客房的詳圖。（3）燈光與園藝布置詳圖。（4）最終設(shè)備的布置圖與詳細(xì)規(guī)格。（5）適用于市場地銷和廣告宣傳有關(guān)客房，各餐飲設(shè)備及公共場所的圖片或模型照片。管理公司將會(huì)檢討最終設(shè)計(jì)圖及詳細(xì)規(guī)格，并給予必要的建議，以便設(shè)計(jì)達(dá)到要求。（B）室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修（I）管理公司將會(huì)給予酒店業(yè)主就室內(nèi)設(shè)計(jì)和針對(duì)客房、走廊、公共場所、餐飲設(shè)施、宴會(huì)廳、會(huì)議廳功能上的布局提供意見，以及技術(shù)上的建議。（II）酒店業(yè)主將會(huì)提供包括以下幾點(diǎn)的最終設(shè)計(jì)給管理公司。（1）客房、家私和附屬裝置性質(zhì)的客房布局圖。（2）側(cè)面與天花板示意圖。（3）燈光圖。（4）將要采用所有材料的樣本和詳細(xì)規(guī)格，包括地毯的樣本，墻與天花的處理以及家私和附屬裝置的材料。（5）特別設(shè)計(jì)家私、燈光配件及零件的詳細(xì)圖則。（6）選定物件的相片。（7）模范客房的圖紙與詳細(xì)規(guī)格（8）制服的美術(shù)設(shè)計(jì)、美術(shù)稿。管理公司將會(huì)檢討最終設(shè)計(jì)，并給予必要的建議，以便設(shè)計(jì)達(dá)到要求。（C）酒店后勤的供給、營業(yè)設(shè)備、營業(yè)所需的供應(yīng)，管理公司將會(huì)：（I）預(yù)備一份完整的貨單，包括營業(yè)設(shè)備以及后勤的供給（這份貨單應(yīng)包含物品、數(shù)量、詳細(xì)規(guī)格等等），若酒店業(yè)主另有要求，也必須提供一家或多家供應(yīng)商的地址。（II）籌備初步財(cái)政預(yù)算，以便采購初期所有的營業(yè)設(shè)備，后勤和營業(yè)所需的供應(yīng)。（III）為以上（I）項(xiàng)所列的物品，做好最終財(cái)政預(yù)算。（IV）因通貨膨脹因素，財(cái)政預(yù)算應(yīng)經(jīng)常地加以檢討與調(diào)查。4.3報(bào)酬（A）上述技術(shù)顧問及酒店開業(yè)后的服務(wù)（參見第3.1條、4.1條及4.2條）所引起的經(jīng)費(fèi)，包括其人員的薪俸、旅差費(fèi)、食宿、辦公費(fèi)等，由酒店業(yè)主支付。（B）津貼、報(bào)銷費(fèi)用：在酒店業(yè)主的要求下，管理公司將委派專家，針對(duì)項(xiàng)目的某一階段來提供專門的意見，指導(dǎo)或其他方面的服務(wù)，酒店業(yè)主應(yīng)承擔(dān)這些專家的津貼及所引起的費(fèi)用，包括了來回機(jī)票、住宿酒店費(fèi)、交通費(fèi)等等。4.4付款方式（A）酒店業(yè)主對(duì)4.3（A）項(xiàng)費(fèi)用的支出，應(yīng)與提供服務(wù)者另行協(xié)商。（B）津貼、報(bào)銷費(fèi)用，每個(gè)月管理公司會(huì)提出清單給酒店業(yè)主，酒店業(yè)主須于30日之內(nèi)付清。第5條管理公司的責(zé)任。5.1管理公司的服務(wù)在本合同有效期內(nèi)，管理公司應(yīng)遵守中華人民共和國法律，代表酒店業(yè)主執(zhí)行所有在酒店管理及市場推廣范圍內(nèi)之一切任務(wù)，管理公司只許用酒店作為以管理公司集團(tuán)酒店時(shí)下高效能管理為標(biāo)準(zhǔn)的酒店經(jīng)營，管理公司除與國際經(jīng)營行業(yè)正常有關(guān)或因標(biāo)準(zhǔn)改變而產(chǎn)生的輔助及附加活動(dòng)外將不能在酒店內(nèi)從事其它活動(dòng)。5.2商號(hào)、商標(biāo)、服務(wù)稱號(hào)及服務(wù)標(biāo)志酒店根據(jù)中國法律程序注冊(cè)使用名為“××酒店”。在合同有效期內(nèi)，管理公司許可酒店業(yè)主在酒店公共宣傳以及有關(guān)酒店經(jīng)營有關(guān)之使用＿＿＿商號(hào)、服務(wù)稱號(hào)、服務(wù)標(biāo)志及商標(biāo)。所有“酒店”經(jīng)營的一般用具應(yīng)注明＿＿＿之服務(wù)標(biāo)志以便確認(rèn)酒店為管理公司集團(tuán)成員之一。合同期滿或解約后，酒店將繼續(xù)使用＿＿＿商號(hào)，至于服務(wù)稱號(hào)，服務(wù)標(biāo)志及商標(biāo)則在解約時(shí)另行協(xié)商。5.3廣告5.3.1集團(tuán)廣告，推廣及公共關(guān)系管理公司將會(huì)由合同批準(zhǔn)之日起準(zhǔn)備酒店之所有公開宣傳、廣告、公共關(guān)系及努力促銷本酒店業(yè)務(wù)節(jié)目和運(yùn)動(dòng)。5.3.2酒店間之相互廣告及宣傳管理公司集團(tuán)之酒店將會(huì)向它們之顧客推薦酒店業(yè)主之酒店，同樣酒店亦應(yīng)向其顧客推薦集團(tuán)之其他酒店。5.3.3集團(tuán)廣告和業(yè)務(wù)推進(jìn)之分?jǐn)偩频陸?yīng)共同負(fù)擔(dān)管理公司集團(tuán)為屬下酒店之共同利益而推行如本段敘述之廣告及業(yè)務(wù)推進(jìn)活動(dòng)，其應(yīng)承擔(dān)款項(xiàng)相等于酒店每月總收入百分之一。管理公司將按月收取該款項(xiàng)，該款項(xiàng)將于計(jì)算營業(yè)毛利時(shí)當(dāng)作營業(yè)支出處理（由管理公司自行完稅）管理公司應(yīng)提供給與酒店業(yè)主所有已進(jìn)行廣告及業(yè)務(wù)推進(jìn)活動(dòng)的證明資料。5.4在酒店層面的協(xié)助管理公司將會(huì)輔助酒店之業(yè)務(wù)推廣工作，以令酒店達(dá)到履行集團(tuán)之業(yè)務(wù)推廣政策，酒店層面的營業(yè)推廣，應(yīng)在酒店所在地的市場和其它管理公司認(rèn)為適當(dāng)市場進(jìn)行。管理公司將定出每年之營業(yè)推廣計(jì)劃，并將其呈與酒店業(yè)主審查，此外，管理公司還將提供一切必要的輔助及指引，特別有關(guān)以下：確定酒店?duì)I業(yè)政策。決定每年及長遠(yuǎn)之有關(guān)住客率、收入、顧客對(duì)象等等之目標(biāo)。定出及發(fā)布所有酒店價(jià)目（客房、餐廳、酒吧、會(huì)議設(shè)施等等）。確定特別的營業(yè)條件。定出賒銷信用方針。設(shè)立對(duì)各方不同顧客之營業(yè)方式及程序。分析經(jīng)營業(yè)績和常設(shè)控制系統(tǒng)。管理公司將在酒店層面進(jìn)行適當(dāng)廣告及業(yè)務(wù)推廣事務(wù)，包括：確定酒店廣告及業(yè)務(wù)推廣政策。按管理公司之標(biāo)準(zhǔn)樣本，準(zhǔn)備廣告文件及小冊(cè)。派發(fā)這些文件給集團(tuán)酒店，管理公司各營業(yè)代理辦事處。當(dāng)酒店進(jìn)行專門地區(qū)業(yè)務(wù)推廣活動(dòng)時(shí)，管理公司將會(huì)為其安排