北京房地產(chǎn)的月度分析報(bào)告

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔北京房地產(chǎn)月度分析報(bào)告（月刊）（月刊）目錄第一篇數(shù)據(jù)分析 1一、在全國市場(chǎng)的地位分析 1二、資金情況分析 21.開發(fā)投資情況 22.資金來源情況 3三、土地開發(fā)分析 51.完成開發(fā)面積情況 52.購置土地面積情況 6四、商品房分類分析 71.施工面積 72.新開工面積 93.竣工面積 114.銷售情況 13（1）銷售面積 13（2）銷售額 15（3）銷售率 17（4）銷售價(jià)格 18（5）個(gè)人購買比例 19第二篇市場(chǎng)情況 21一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 211.房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 21（1）總體形勢(shì)分析 21（2）價(jià)格變動(dòng)分析 222.房地產(chǎn)走勢(shì)分析 24（1）房價(jià)與地價(jià)關(guān)系分析 24（2）土地供需關(guān)系分析 25（3）房源供給預(yù)測(cè)分析 26（4）房價(jià)走勢(shì)綜合分析 26二、北京區(qū)域市場(chǎng)分析 271.北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 27（1）市場(chǎng)競爭格局分析 27（2）市場(chǎng)供需變動(dòng)分析 2827（3）市場(chǎng)準(zhǔn)入變動(dòng)分析 2827（4）市場(chǎng)預(yù)測(cè)思維分析 2927（5）市場(chǎng)細(xì)分競爭分析 2927（6）奧運(yùn)板塊房價(jià)預(yù)測(cè)分析 3027（7）供應(yīng)變動(dòng)情況分析 3027（8）客戶定位變動(dòng)分析 3127（9）交通網(wǎng)線效用分析 3227（10）08年后房價(jià)預(yù)測(cè)分析 32272.北京住宅開發(fā)趨勢(shì)分析 3227（1）小戶型開發(fā)前景分析 3327（2）多層住宅前景分析 3327（3）多功能居住區(qū)前景分析 3327（4）高層住宅前景分析 34273.北京商品房價(jià)格趨勢(shì)分析 3427（1）市場(chǎng)供需情況分析 3427（2）價(jià)格影響因素分析 3527（3）價(jià)格下調(diào)手段分析 3627（4）價(jià)格下調(diào)空間分析 36274.北京寫字樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 3727（1）區(qū)域化更加明顯 3727（2）環(huán)保概念深入人心 3727（3）市場(chǎng)總體租金下調(diào) 38275.北京地產(chǎn)新興區(qū)域前景分析 3827（1）新興區(qū)域熱點(diǎn)分析 3827（2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)影響分析 3927（3）產(chǎn)品升級(jí)影響分析 4027三、全國重要地區(qū)市場(chǎng)分析 41271.上海：未來樓市走勢(shì)預(yù)測(cè) 41272.深圳：樓價(jià)為何持續(xù)上漲 43273.廣州：樓市從容面對(duì)央行加息 4327四、金融市場(chǎng) 47271.子行業(yè)情況 4727（1）信托業(yè)將成為金融業(yè)支柱之一 4727（2）央行推動(dòng)中長期貸款證券化試點(diǎn) 47272.各地動(dòng)態(tài) 4827（1）北京：貼息貸款購房不再限定樓盤 4827（2）上海：地產(chǎn)企業(yè)貸款增速明顯下降 4827（3）濟(jì)南：住房公積金又創(chuàng)新紀(jì)錄 4827五、海外市場(chǎng) 49271.美國：9月舊房銷量增加 49272.德國：房地產(chǎn)信托投資前景分析 4927（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景分析 4927（2）不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司準(zhǔn)入障礙分析 5027（3）信托投資進(jìn)入德國市場(chǎng)前景分析 51273.英國：房價(jià)10月大跌 5127第三篇政策解讀 5227一、金融方面 52271.新利率政策對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響 52272.新利率政策對(duì)租賃市場(chǎng)的影響 5227二、土地方面 53271.“土地新政”的進(jìn)步性與局限性分析 53272.“招拍掛”對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 5727（1）“招拍掛”并非地價(jià)上漲根源 5727（2）“招拍掛”使土地市場(chǎng)更規(guī)范 5827（3）“招拍掛”給實(shí)力開發(fā)商機(jī)會(huì) 5827第四篇風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注 6027一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 60271.發(fā)改委拉響房價(jià)預(yù)警 60272.高檔地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 60273.地產(chǎn)市場(chǎng)存在五大風(fēng)險(xiǎn) 6127二、金融風(fēng)險(xiǎn) 62271.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 62272.銀行個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)分析 6227（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析 6327（2）違約前景分析 6427（3）操作風(fēng)險(xiǎn)分析 6427（4）加息風(fēng)險(xiǎn)分析 6527（5）停辦風(fēng)險(xiǎn)分析 65273.貸款政策風(fēng)險(xiǎn)分析 6527（1）假按揭形式分析 6627（2）假按揭原因分析 6627（3）銀行對(duì)策分析 6727

表格目錄表格1房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 2表格2北京市資金來源總計(jì)情況 3表格3北京市資金來源構(gòu)成 4表格4完成土地開發(fā)面積 5表格5土地購置情況 6表格6商品房施工面積 7表格7三類商品房施工面積 9表格8商品房新開工面積 9表格9三類商品房新開工面積 11表格10商品房竣工面積 11表格11三類商品房竣工面積 13表格12商品房銷售面積 13表格13三類商品房銷售面積 15表格14商品房銷售額 15表格15三類商品房銷售額 17表格16三類商品房銷售率 17表格17商品房平均銷售價(jià)格 18表格18商品房個(gè)人購買比例 19

圖表目錄圖表1北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國比重 1圖表2北京市商品房銷售額占全國比重 2圖表3按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－本期 4圖表4按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－同期 5圖表5三類商品房施工面積－本期 8圖表6三類商品房施工面積－同期 8圖表7三類商品房新開工面積－本期 10圖表8三類商品房新開工面積－同期 10圖表9三類商品房竣工面積－本期 12圖表10三類商品房竣工面積－同期 12圖表11三類商品房銷售面積－本期 14圖表12三類商品房銷售面積－同期 14圖表13三類商品房銷售額－本期 16圖表14三類商品房銷售額－同期 16圖表15商品房銷售率比較 18圖表16商品房銷售價(jià)格比較 19圖表17商品房個(gè)人購買比例比較 20（數(shù)據(jù)截止：2004年11月30日）第一篇數(shù)據(jù)分析2004年1-9月份，由于國家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭有所減緩。一、在全國市場(chǎng)的地位分析2004年1-9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為8.11％，較去年同期的11.14％有較大下降；同時(shí)，2004年1-9月，北京市商品房銷售額占比為8.75％，較同期的11.22％同樣有所上升；此外統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京市商品房銷售價(jià)格的增幅要低于全國的整體水平。這表明了在眾多因素的作用下，北京市的商品房銷售價(jià)格的增幅得到了有效的控制，將更有利于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期良性發(fā)展。圖表1北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國比重

圖表2北京市商品房銷售額占全國比重二、資金情況分析1.開發(fā)投資情況1-9月，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資870.56億元，同比增長20.27%，要高于同期固定資產(chǎn)12.5%的增幅，但與全國總體水平比較起來，北京市房地產(chǎn)投資居于中下水平，表明北京市房地產(chǎn)投資越趨理性。在開發(fā)投資中，商品住宅完成投資768.42億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資總額為41.21億元。數(shù)據(jù)表明，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快。表格1房地產(chǎn)開發(fā)投資總額單位：億元，％地區(qū)開發(fā)投資總額同比住宅投資總額經(jīng)濟(jì)適用房投資總額9月870.5620.27471.5749.028月733.95－397.1840.467月611.03－320.8432.796月490.15－261.4326.875月373.89－194.9319.874月265.81－131.211.843月165.9－76.575.272月71.75－30.911.311月-－--2.資金來源情況同全國其他地區(qū)基本一樣，北京市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一直是國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌及其他資金三分天下的格局，而利用外資的規(guī)模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金1511.23億元，同比增長16.8%，跟全國總體水平相比，增幅較為平穩(wěn)。表格2北京市資金來源總計(jì)情況單位：億元，％時(shí)間資金來源小計(jì)同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426月1001.575月778.14月613.733月460.272月271.021月--在資金來源中，國內(nèi)貸款到位360.99億元，同比下降6.14%；企業(yè)自籌資金到位272.94億元，同比增長10.27%；其他資金（主要是定金和預(yù)售收入）到位843.73億元，同比增長32.8%；利用外資33.546億元，同比增長26.45%，數(shù)據(jù)表明，由于國家已經(jīng)開始緊縮銀根，銀行提供的貸款資金出現(xiàn)了下降，在資金來源中的占比同比也大幅下降；但市場(chǎng)資金占比過大也給市場(chǎng)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

表格3北京市資金來源構(gòu)成單位：億元，％資金來源到位金額同比增長本期占比同期占比上月占比國內(nèi)貸款360.99-6.1423.8929.7224.22利用外資33.5626.452.222.052.37企業(yè)自籌272.9410.2718.0619.1318.80其他資金843.7332.8055.8349.1054.60如果從構(gòu)成比例來看的話，2004年1-9月，其他資金占比最高，達(dá)到55.8％，利用外資占比最小，僅僅為2.2％；對(duì)比同期的占比來看，可以發(fā)現(xiàn)利用外資和企業(yè)自籌資金的占比均有所下降；這一方面表明在國家緊縮銀根政策的作用下，北京市房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化；但另一方面，自籌資金的下降也帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。圖表3按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－本期

圖表4按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－同期三、土地開發(fā)分析1.完成開發(fā)面積情況2004年1-9月份，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積172.81萬平方米，同比下降66.95%，表明在國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投資商非理性投資得到了有效的控制。表格4完成土地開發(fā)面積單位：萬平方米，％時(shí)間完成開發(fā)土地面積自年初累計(jì)同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月--2.購置土地面積情況1-9月，北京市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積298.23萬平方米，同比下降63.71％。而在1-9月，北京市土地購置費(fèi)累計(jì)達(dá)到121.64億元，同比增長6.01%。表明在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，特別是土地政策的作用下，北京市土地供應(yīng)面積出現(xiàn)了明顯的下降。表格5土地購置情況單位：億元，萬平方米，％時(shí)間土地購置費(fèi)本年購置土地面積自年初累計(jì)同比自年初累計(jì)同比9月121.646.01298.23-63.718月97.03-268.65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.88-5月54.31-106.26-4月41.77-87.78-3月32.48-61.21-2月12.52-50.66-1月----四、商品房分類分析1.施工面積雖然有眾多宏觀調(diào)控政策的影響，北京市房地產(chǎn)施工面積仍保持了一定的增長。1-9月，北京市商品房施工面積達(dá)8299.69萬平方米中，同比增長11.86%，增幅運(yùn)行較為平穩(wěn)。表格6商品房施工面積單位：萬平方米，％時(shí)間施工面積自年初累計(jì)同比9月8299.6911.868月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月3887.31-1月--2004年1-9月，從三類商品房施工面積的占比來看，住宅自然占比最大，達(dá)到了80.1％，但較去年同期有所下降；辦公樓占比則有所提升；商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期同樣有所上升；不過從數(shù)據(jù)來看，北京市的辦公樓占比較大，這與全國總體情況有所差異。

圖表5三類商品房施工面積－本期圖表6三類商品房施工面積－同期2004年1-9月，北京市住宅施工面積達(dá)5734.33萬平方米，同比增長7.57%；辦公樓施工面積達(dá)938.14萬平方米，同比增長28.12％；商業(yè)營業(yè)用房施工面積達(dá)486.79萬平方米，增幅為31.76％。

表格7三類商品房施工面積單位：萬平方米，％2004年1－9月三類商品房施工面積自年初累計(jì)同比住宅5734.337.57辦公樓938.1428.12商業(yè)營業(yè)用房486.7931.762.新開工面積在國家相關(guān)政策的影響下，北京市房地產(chǎn)新開工面積要低于去年同期。在2004年1-9月份商品房施工面積8299.69萬平方米中，商品房新開工面積1971.43萬平方米，同比下降4.76%。表格8商品房新開工面積單位：萬平方米，％時(shí)間新開工面積自年初累計(jì)同比9月1971.43-4.768月1659.37-7月1483.02-6月1154.46-5月907.68-4月618.78-3月337.65-2月149.52-1月--2004年1-9月，從北京市三類商品房新開工面積的占比來看，住宅同樣是占據(jù)著頭把交椅，占比達(dá)到了86.2％，不過與去年同期相比，占比略有下降；辦公樓占比則有小幅上升；商業(yè)營業(yè)用房占比同樣有所下降。圖表7三類商品房新開工面積－本期圖表8三類商品房新開工面積－同期2004年1-9月，北京市住宅新開工面積達(dá)1499萬平方米，同比下降4.98%，是帶動(dòng)商品房新開工面積下降的主要原因；辦公樓新開工面積達(dá)154.34萬平方米，同比增長6.99％；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積達(dá)85.15萬平方米，降幅為16.54％。數(shù)據(jù)表明，北京市三類商品房中僅僅有辦公樓的開發(fā)仍有升溫的趨勢(shì)。

表格9三類商品房新開工面積單位：萬平方米，％2004年1－9月三類商品房新開工面積自年初累計(jì)同比住宅1499.00-4.98辦公樓154.346.99商業(yè)營業(yè)用房85.15-16.543.竣工面積2004年1-9月，北京市商品房竣工面積達(dá)1131.18萬平方米中，同比增長27.14%，增幅稍稍偏快。表格10商品房竣工面積單位：萬平方米，％時(shí)間竣工面積自年初累計(jì)同比9月1131.1827.148月998.31-7月797.77-6月712.80-5月485.17-4月321.88-3月228.36-2月113.60-1月--2004年1-9月，從北京市三類商品房竣工面積的占比來看，住宅同樣占比最大，達(dá)到了87.4％，不過與去年同期相比，占比下降了5個(gè)多百分點(diǎn)；辦公樓占比同比大幅上升；而商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期上升了1個(gè)多百分點(diǎn)。

圖表9三類商品房竣工面積－本期圖表10三類商品房竣工面積－同期2004年1-9月，北京市住宅竣工面積為896.34萬平方米，同比增長21.41%；辦公樓竣工面積達(dá)77.48萬平方米，同比增長199.15％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積達(dá)51.44萬平方米，增幅為67.45％。

表格11三類商品房竣工面積單位：萬平方米，％2004年1－9月三類商品房竣工面積自年初累計(jì)同比住宅896.8421.41辦公樓77.48199.15商業(yè)營業(yè)用房51.4467.454.銷售情況（1）銷售面積2004年1-9月，北京市累計(jì)銷售商品房面積1130.47萬平方米，同比增長29.18%；跟投資增長的情況相比，銷售面積的增長幅度更大。表格12商品房銷售面積單位：萬平方米，％時(shí)間銷售面積自年初累計(jì)同比9月1130.4729.188月987.87-7月839.83-6月724.69-5月531.80-4月376.69-3月268.63-2月152.51-1月--2004年1-9月，從北京市三類商品房銷售面積的占比來看，住宅同樣占比最大，達(dá)到了92.1％，較去年同期略有下降；辦公樓占比則大幅上升；而商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期有所上升。圖表11三類商品房銷售面積－本期圖表12三類商品房銷售面積－同期2004年1-9月，北京市住宅銷售面積達(dá)1034.32萬平方米，同比增長25.02%；辦公樓銷售面積達(dá)57.95萬平方米，同比增長260.39％；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)31.36萬平方米，增幅為119.61％。從銷售情況來看，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的銷售增長較快；而住宅銷售面積的增長則較為平穩(wěn)。

表格13三類商品房銷售面積單位：萬平方米，％2004年1－9月三類商品房銷售面積自年初累計(jì)同比住宅1034.3225.02辦公樓57.95260.39商業(yè)營業(yè)用房31.36119.61（2）銷售額在商品房銷售持續(xù)升溫的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)銷售額明顯多于上年同期。2004年1-9月，北京市商品房銷售額達(dá)572.95億元中，同比增長36.63%，增幅持續(xù)在高位運(yùn)行。表格14商品房銷售額單位：億元，％時(shí)間銷售額自年初累計(jì)同比9月572.9536.638月501.11-7月423.41-6月358.64-5月274.21-4月176.95-3月125.94-2月68.87-1月--2004年1-9月，從北京市三類商品房銷售額的占比來看，住宅自然占比最大，達(dá)到了84.3％，不過與去年同期相比，占比下降了7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓占比則大幅上升；而商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期上升了近2個(gè)百分點(diǎn)。圖表13三類商品房銷售額－本期圖表14三類商品房銷售額－同期2004年1-9月，北京市住宅銷售額達(dá)480.53億元，同比增長27.32%；辦公樓銷售額達(dá)61.47億元，同比增長174.05％；商業(yè)營業(yè)用房銷售額達(dá)28.23億元，增幅為112.1％。數(shù)據(jù)表明，雖然銷售面積同比增幅已經(jīng)較快，但銷售額的增長卻更快，表明北京市商品房平均售價(jià)又有所增長。

表格15三類商品房銷售額單位：億元，％2004年1－9月三類商品房銷售額自年初累計(jì)同比住宅480.5327.32辦公樓61.47174.05商業(yè)營業(yè)用房28.23112.10（3）銷售率從產(chǎn)銷比率來看，1-9月份北京市商品房平均銷售率為99.94%，同比略有上升，較前8個(gè)月同樣有所上升降。值得注意的是住宅銷售率仍然較高，為115.33％，較去年同期也有所上升，與上月相比也有所上升；而新開工面積增長較快的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售率并不太令人滿意，應(yīng)引起投資者的注意。分類來看的話，辦公樓的銷售比率在下降之中，應(yīng)引起投資者的注意；而商業(yè)營業(yè)用房銷售率的水平仍不很高，說明這類商品房的市場(chǎng)前景并不很理想，空置面積可能會(huì)越來越大，應(yīng)引起投資者的足夠重視，以便及時(shí)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。表格16三類商品房銷售率單位：％時(shí)間商品房住宅辦公樓商業(yè)用房9月99.94115.3374.7960.968月98.95113.0979.9754.817月105.27120.8282.4463.006月101.67116.7983.5954.885月109.61130.3470.5865.884月117.03138.8141.7379.763月117.63142.5638.67101.722月134.25145.0567.42163.641月----圖表15商品房銷售率比較（4）銷售價(jià)格2004年1-9月份，北京市三類商品房的銷售價(jià)格繼續(xù)快速增長。住宅平均銷售價(jià)格同比上漲了1.84%；而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的平均售價(jià)則分別下降了23.96%和3.42％；不過與前8個(gè)月平均銷售價(jià)格相比，三類商品房售價(jià)均略有下降。表格17商品房平均銷售價(jià)格單位：元/平方米，%時(shí)間商品房住宅辦公樓商業(yè)用房9月5068.24645.910607.49001.98月5072.64640.710544.48909.67月5041.64528.610500.78789.56月4948.94490.910137.29016.25月5156.34664.59815.89183.74月4697.54445.79870.48083.33月4688.24360.19825.28616.92月4515.84423.313033.77146.51月----圖表16商品房銷售價(jià)格比較（5）個(gè)人購買比例從消費(fèi)主體來看，2004年1-9月，北京市個(gè)人購買商品住宅的比例為98.8％，高于去年同期水平。1-9月，辦公樓的個(gè)人購買率為8.5％，較去年同期則有一定的上升。1-9月，個(gè)人購買商業(yè)營業(yè)用房的比例為53.9％，較去年同期水平也有所上升?？傮w來看，除辦公樓外，個(gè)人已成為北京市另兩類商品房的消費(fèi)主體（具體見下面的圖表）。表格18商品房個(gè)人購買比例單位：%時(shí)間住宅辦公樓商業(yè)用房9月98.88.553.98月98.98.263.67月98.87.363.16月98.59.156.15月98.28.461.24月97.631.859.53月97.230.554.42月96.99.555.81月---圖表17商品房個(gè)人購買比例比較第二篇市場(chǎng)情況一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（1）總體形勢(shì)分析（一）房地產(chǎn)投資的走勢(shì)說明宏觀調(diào)控已見成效當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”的觀點(diǎn)認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1－6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7％”。分析認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時(shí)間段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢(shì)，走勢(shì)比絕對(duì)量或相對(duì)量更加重要。國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。（二）根據(jù)是否存在真實(shí)需求來判斷泡沫存在的有無分析認(rèn)為，目前的住宅需求仍是真實(shí)需求，其依據(jù)如下：首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達(dá)到55－60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3－3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題.另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。初步測(cè)算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)35平方米。也就是說，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。其次，從有效需求測(cè)算，不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20％的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。（三）房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8％，比去年底減少3％。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)：一方面，房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價(jià)的作用。需要補(bǔ)充說明的是，對(duì)于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，其原因是國內(nèi)空置率的計(jì)算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。（2）價(jià)格變動(dòng)分析（一）關(guān)于房價(jià)上漲的兩個(gè)基本觀點(diǎn)1、房地產(chǎn)價(jià)格本身呈自然上漲趨勢(shì)，房價(jià)中長期趨勢(shì)總是看漲正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢(shì)的。另一方面，不能將房價(jià)上漲的長期趨勢(shì)與房價(jià)中短期的周期波動(dòng)趨勢(shì)混淆。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長；但對(duì)長期增長趨勢(shì)的分析，不能代替對(duì)中短期周期波動(dòng)的分析。長期增長趨勢(shì)是在中短期周期波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)，在這個(gè)實(shí)現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動(dòng)甚至是劇烈波動(dòng)。房價(jià)的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)是房價(jià)在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動(dòng)。但由于我們的主觀認(rèn)識(shí)具有一定的局限性，對(duì)事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學(xué)正確地把握，因此對(duì)調(diào)控時(shí)機(jī)、力度的把握不可能總是最憂，對(duì)調(diào)控效果的評(píng)價(jià)也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時(shí)對(duì)長期房價(jià)的合理調(diào)控反而會(huì)對(duì)短期房價(jià)起到加劇波動(dòng)的作用。2、現(xiàn)階段房價(jià)下跌不一定就是好事目前我國城鎮(zhèn)已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價(jià)，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)是否降低房價(jià)，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房價(jià)就是好事。現(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價(jià)位住房（不僅是經(jīng)濟(jì)適用住房，還應(yīng)包括中低價(jià)位的商品住房和）供給的措施，我們認(rèn)為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價(jià)不會(huì)傷害有房的居民。（二）房價(jià)上漲的原因分析1、地價(jià)上漲推動(dòng)隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會(huì)因“級(jí)差地租”變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。3、多種住房需求旺盛除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量投資需求。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價(jià)飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。（三）房地產(chǎn)價(jià)格上漲深層次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來分析房價(jià)。但實(shí)際上，房價(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。簡單按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識(shí)房價(jià)、調(diào)控房價(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房價(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價(jià)格為例，為亞洲金融危機(jī)以來，香港的房價(jià)6年間跌去了65％。在這個(gè)過程中，無論是房子、人口，還是社會(huì)收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。從當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。ＣＰＩ（消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計(jì)表明，2004年8月居民消費(fèi)物價(jià)與去年同期相比上漲5.3％，這已是連續(xù)第3個(gè)月居民消費(fèi)物價(jià)漲幅達(dá)到5％以上；從環(huán)比增長看，8月居民消費(fèi)物價(jià)上漲0.7％，改變了前兩個(gè)月同比上漲但環(huán)比下降的走勢(shì)。強(qiáng)勁的ＣＰＩ上漲說明當(dāng)前的房價(jià)上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。更重要的是，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實(shí)際上從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過熱采取的必要措施。但對(duì)普通消費(fèi)者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房價(jià)也要漲了”。在這個(gè)過程中，開發(fā)商利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚(yáng)“房價(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。2.房地產(chǎn)走勢(shì)分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)。受政策影響，今年以來土地供給大幅下降。據(jù)此，不少市場(chǎng)人士斷言，這意味著土地成本上升，未來房源供給減少，而老百姓的購房需求仍保持高速增長，房價(jià)反彈便不可避免。然而，這看似合乎邏輯的預(yù)測(cè)忽略了諸多真相。（1）房價(jià)與地價(jià)關(guān)系分析高房價(jià)是高地價(jià)惹的禍，這似乎毋庸置疑。因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)一次性繳納的費(fèi)用過高，導(dǎo)致地價(jià)乃至房價(jià)剛性上升。但事實(shí)并非如此簡單，現(xiàn)在的建設(shè)用地是兩年前獲得的，今天的高房價(jià)也是建立在以前的地價(jià)基礎(chǔ)上的，而以前的土地大多是劃撥和協(xié)議出讓的，相對(duì)于今天的高房價(jià)，地價(jià)不是太貴而是太便宜。即便以現(xiàn)今的地價(jià)計(jì)算，大多數(shù)城市的地價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅。國土資源部2004年3月發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，上海市2003年平均地價(jià)同比增長5.34％，而房價(jià)同比增長24.2％，其增幅為地價(jià)增幅的近5倍；北京的情況與上海相仿。就房地產(chǎn)利潤而言，大多數(shù)城市在10％以上，中高檔房產(chǎn)平均利潤率更是在30％以上，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)和國際上5％的平均利潤率?？梢姡辽僭诂F(xiàn)階段，與其說高房價(jià)是高地價(jià)惹的禍，不如說是制度漏洞下過分投機(jī)惹的禍。分析認(rèn)為，在一個(gè)充滿投機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)在商言商的房地產(chǎn)企業(yè)來說，降價(jià)是老百姓一廂情愿的‘單相思’；地方政府為了稅收、政績，也不愿意房價(jià)下跌過猛，但這并不等于房價(jià)本身不存在下跌空間，所謂高地價(jià)不過是個(gè)幌子。（2）土地供需關(guān)系分析國家宏觀調(diào)控政策決定，從5月份起，半年內(nèi)暫停土地轉(zhuǎn)用審批。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地供應(yīng)量的壓縮導(dǎo)致其日漸走俏，在土地難求的情況下，地價(jià)成本很難降低。而土地成本的提高最終會(huì)分?jǐn)偟椒績r(jià)上去，房價(jià)不高開發(fā)商就沒利潤，而開發(fā)商是不會(huì)做賠錢的買賣的。其實(shí)，這里又有一個(gè)誤區(qū)：控制用地規(guī)模的調(diào)控政策從來都是將普通商品房建設(shè)用地排除在外的，嚴(yán)控的對(duì)象只是別墅和高檔商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房用地。嚴(yán)格地說，即便是在宏觀調(diào)控下，住宅類土地供給也并沒有小于實(shí)際需求。譬如上海，截至上半年，尚未開發(fā)的閑置土地多達(dá)6000公頃。2003年，上海商品住宅供應(yīng)量是2800萬平方米，實(shí)際銷售面積為2255萬平方米。按此規(guī)模，如果真能盤活用好這些閑置地，即便不再新批一分地，也足夠上海兩年開發(fā)之用。（3）房源供給預(yù)測(cè)分析所謂土地緊縮導(dǎo)致房源減少同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有產(chǎn)者刻意透支的利好信息。房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般為2年-3年，今年土地、銀根雙縮，開工項(xiàng)目會(huì)有所減少，但這要到2006年至2007年才會(huì)體現(xiàn)，而一兩年前開工的商品房項(xiàng)目并沒有多少受調(diào)控影響而停工。所以，所謂宏觀調(diào)控降低房市供給只是遠(yuǎn)期的可能，而非近期的事實(shí)，倒是銀行提高按揭門檻、降低貸款比例后，普通購房人的購買力即刻受到了抑制。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年，全上海商品住宅供應(yīng)量將與2003年相仿，為2760萬平方米，預(yù)計(jì)年底實(shí)銷面積在1900萬到2000萬平方米之間，供略大于求的局面已然呈現(xiàn)，會(huì)有200萬到300萬平方米的剩余房源要延至明年才可能被消化掉。（4）房價(jià)走勢(shì)綜合分析眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不少人看來是處在反彈的前夜，一些專家的告誡似乎有點(diǎn)不合時(shí)宜。譬如上海，上半年房價(jià)一直在高位盤整，還小幅上揚(yáng)。但若仔細(xì)分析市場(chǎng)的決定性因素——真實(shí)購買力，便會(huì)發(fā)現(xiàn)這些告誡并非聳人聽聞，高房價(jià)與實(shí)際購買力之間的鴻溝非但沒有縮小，反而越拉越大。首先，銀行紛紛提高按揭貸款門檻，高價(jià)房市場(chǎng)購買力大幅縮水。自今年4月以來，銀行紛紛提高中高檔房貸款門檻：上海許多銀行將單價(jià)超過每平方米7000元或總價(jià)超過100萬元新房的按揭比例由原來的8成普遍降至7成。首付款陡增必將一大批潛在購房人擋在門外。對(duì)于購買第二套房的客戶，深圳發(fā)展銀行停止發(fā)放貸款，上海銀行原則上不予貸款，即使放貸也不得超過5成；農(nóng)行上海分行、民生銀行則規(guī)定提高房貸利率1個(gè)百分點(diǎn)不等。工行上海分行也已開始降低高價(jià)房的貸款成數(shù)，同時(shí)對(duì)買第二套以及更多房子者實(shí)行全新的“期限貸款利率”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通個(gè)人住房貸款的利率。在審貸方面，銀行從未有過如此之嚴(yán)，退單比例明顯上升。建行上海分行的一位人士說，以前，收入證明由購房人根據(jù)需要填寫，5月份以來，個(gè)人貸款越收越緊，審批手續(xù)愈來愈嚴(yán)，許多銀行不僅限制貸款總額，對(duì)一些額度較大的貸款，還要求貸款人提供稅單以證明收入。僅此一項(xiàng)，就使得許多人無法獲貸。他說，相比開發(fā)貸款，按揭貸款的收緊對(duì)市場(chǎng)需求的打擊更大，且即刻顯現(xiàn)。其次，市場(chǎng)直接購買力被嚴(yán)重透支，已是強(qiáng)弩之末。買房子不是買彩電，購買力客觀需要多年積累。上海的房地產(chǎn)專家分析說，上海市民積累的購買力在上一輪井噴行情中，特別是去年的房價(jià)“狂飆”中，已被消耗殆盡，許多家庭甚至已透支未來3年到5年的購買力。而市場(chǎng)消費(fèi)的主力始終是大眾階層，購買力需要一個(gè)再次囤積的過程。目前，上海人均收入年增長12％，遠(yuǎn)低于房價(jià)28％的增幅。房價(jià)愈漲，愈多的人會(huì)被拒之門外，只會(huì)有價(jià)無市。今年第一季度，“上海之春”房展會(huì)的主辦單位曾對(duì)參觀者進(jìn)行問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，有超過50％的人來看房是為了“二次置業(yè)”，且面積以80平方米到100平方米為多，其中的70％在2001年剛買了第一套房?？煞孔硬皇羌译?，不可能在2年內(nèi)立即更換，通常的換房周期是10年。這說明，4個(gè)月前，上海樓市多數(shù)人的購房目的還是轉(zhuǎn)手賺差價(jià)，或以租養(yǎng)房。在投資甚或投機(jī)如此濃烈的市場(chǎng)，購買力一旦下滑，樓市很自然地轉(zhuǎn)向觀望。由此觀之，所謂“土地高價(jià)”并不能必然支撐未來的房價(jià)高企，將高房價(jià)的責(zé)難指向土地緊縮政策是沒有道理的。二、北京區(qū)域市場(chǎng)分析1.北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析2002年房地產(chǎn)泡沫和過熱的持續(xù)升溫和蔓延，終于導(dǎo)致了央行121文件、國土部13號(hào)文件和國務(wù)院18號(hào)文件等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)。分析認(rèn)為，這將使中國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了相當(dāng)長時(shí)間的量變后，開始產(chǎn)生重大質(zhì)變，其效果將在未來3－5年逐步顯現(xiàn)。（1）市場(chǎng)競爭格局分析過去，批地貸款手續(xù)簡單，投入低，房地產(chǎn)建設(shè)收益較大，但是隨著今天陡現(xiàn)的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環(huán)推出，這種情況不復(fù)存在。8月31日，所有土地必須進(jìn)入招拍掛；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；開發(fā)區(qū)受到嚴(yán)查和停批；不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預(yù)售許可證都休想；銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和別墅的按揭貸款都暫停了……對(duì)此，各種觀點(diǎn)意見紛紛出現(xiàn)。但其實(shí)這不僅沒必要大驚小怪，反倒應(yīng)該慶幸和欣慰。經(jīng)過十年的滄桑歷練，終于可以與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全面接軌了，終于可以挺起腰桿與其它行業(yè)比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，逐步與WTO和海外資本游戲規(guī)則接軌。（2）市場(chǎng)供需變動(dòng)分析1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費(fèi)能力和龐大的市場(chǎng)需求，中國一夜之間進(jìn)入建筑年代和散戶時(shí)代。其強(qiáng)大的私有化動(dòng)力和慣性，足以令中國的房地產(chǎn)商美美地享受了5年的甲方強(qiáng)勢(shì)和賣方優(yōu)勢(shì)。但是，隨著這股提前了的消費(fèi)曲線和消費(fèi)節(jié)奏的慢慢恢復(fù)，客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)因素的了解和把握也越來越深入和練達(dá)，錯(cuò)誤、陷阱和維權(quán)游戲，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發(fā)達(dá)的一線城市，消費(fèi)者帶著律師甚至記者買房的現(xiàn)象已經(jīng)司空見慣。老百姓買房已經(jīng)可以象逛超市一樣左挑右選。產(chǎn)品的極大豐富，按揭貸款和預(yù)售條件的嚴(yán)控，無論是主觀和客觀上都會(huì)造成持幣待購現(xiàn)象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。（3）市場(chǎng)準(zhǔn)入變動(dòng)分析與其它行業(yè)相比，中國的房地產(chǎn)業(yè)歷來是杠桿經(jīng)濟(jì)原理運(yùn)用最充分的行業(yè)。由于以往土地、貸款、墊資、預(yù)售等一系列政策的寬松和傾斜，一個(gè)項(xiàng)目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運(yùn)做起來，而且大家也習(xí)慣了這種“四兩撥千斤”和“小車不倒只管推”的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關(guān)政策，項(xiàng)目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發(fā)貸款的緊縮，對(duì)期房轉(zhuǎn)讓和預(yù)售條件的高門檻和消費(fèi)者現(xiàn)房觀念的成熟等，一下子把中國的房地產(chǎn)逼到了高臺(tái)上，將由貿(mào)易型（定金式）的投資模式向產(chǎn)業(yè)型（實(shí)力型）投資模式轉(zhuǎn)化。既往資金鏈的任何一環(huán)投機(jī)取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成這致命的一跳，完成對(duì)中國傳統(tǒng)地產(chǎn)的超越，是中國房地產(chǎn)商面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在目前的資金鏈形態(tài)中，特別是非銀行資金進(jìn)入的管道和工具匱乏的情況下，一個(gè)企業(yè)的金融資源、資金潛力和市場(chǎng)前瞻性將是決定未來成敗的關(guān)鍵。規(guī)模和資本、項(xiàng)目與現(xiàn)金的對(duì)應(yīng)關(guān)系和整合思維注定是不同階段企業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的瓶頸。（4）市場(chǎng)預(yù)測(cè)思維分析中國房地產(chǎn)過去由于突然進(jìn)入商品房時(shí)代，個(gè)人住房私有化的迅猛需求和集中爆發(fā)的消費(fèi)能力和巨大慣性等三大原因，形成了獨(dú)特的大陸短期開發(fā)銷售模式。而且由于土地、資金和市場(chǎng)的三大先天優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)商們普遍養(yǎng)成了一種樂觀和習(xí)慣性的思維方式：只要拿到地，就能搞到錢開發(fā)，只要蓋起房子就有人買，不僅會(huì)賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場(chǎng)競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比的要求越來越高，平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經(jīng)營思維和短視眼光必將要付出沉重甚至是傾家蕩產(chǎn)的代價(jià)！靠激情、直覺、膽略、運(yùn)氣和經(jīng)驗(yàn)成功的第一代房地產(chǎn)企業(yè)（家）正面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)和危機(jī)。市場(chǎng)進(jìn)入到不是你有規(guī)模實(shí)力和你有成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)憔鸵欢ǔ晒Φ男聦?shí)驗(yàn)（創(chuàng)新）主義時(shí)期。特別是中國房地產(chǎn)僅僅十年的發(fā)展時(shí)間，嚴(yán)格意義上還沒有經(jīng)歷一個(gè)行業(yè)從創(chuàng)始、成長、興盛、成熟、平穩(wěn)和衰落的完整周期，該發(fā)生的問題還沒有全部發(fā)生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結(jié)中。專業(yè)化、市場(chǎng)細(xì)分化、職業(yè)化、周期性、公開性、團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等等西方流行和在其它行業(yè)已經(jīng)深入人心的管理學(xué)詞匯對(duì)中國的房地產(chǎn)行業(yè)來說都為時(shí)不晚?。?）市場(chǎng)細(xì)分競爭分析121系列文件出臺(tái)后，一些地產(chǎn)大腕都驚呼什么80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們?cè)诿襟w上一貫的領(lǐng)袖地位的話，就說明他們的自大、無知和偏狹。不過，這些“叱咤風(fēng)云”的大企業(yè)的活動(dòng)半徑大都局限于一、二線城市，對(duì)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和中小房地產(chǎn)開發(fā)商的生存方式幾乎一無所知。我們都知道中國房地產(chǎn)短期開發(fā)銷售（項(xiàng)目型）和區(qū)域化生存發(fā)展的兩大特點(diǎn)，決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是不能套用所謂香港和美國模式的，對(duì)于大多數(shù)中小房地產(chǎn)商來說，如何運(yùn)用好所在區(qū)域的綜合資源優(yōu)勢(shì)（人脈、關(guān)系、風(fēng)俗、市場(chǎng)和價(jià)格等），利用好中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態(tài)，抓住三、四線城市房地產(chǎn)剛剛啟動(dòng)和不發(fā)達(dá)的機(jī)遇，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的學(xué)習(xí)型特點(diǎn)，借助各種房地產(chǎn)專業(yè)力量和工具，必將成長為區(qū)域性的主導(dǎo)力量，并將在全國整體市場(chǎng)份額中與那些在一、二線城市鏖戰(zhàn)的大開發(fā)商們平分秋色?。?）奧運(yùn)板塊房價(jià)預(yù)測(cè)分析如火如荼的雅典奧運(yùn)會(huì)，讓國人自然聯(lián)想到2008年的北京奧運(yùn)會(huì)，不論是場(chǎng)館建設(shè)、商業(yè)開發(fā)還是奧運(yùn)地產(chǎn)，借助奧運(yùn)概念，這些得益于奧運(yùn)場(chǎng)館和奧林匹克森林公園便利的項(xiàng)目，其房產(chǎn)價(jià)格至少抬高了近10％，而最重要的是它們可以直接享受政府在其周圍正在建設(shè)和完善的配套設(shè)施。因此有些項(xiàng)目甚至遲遲沒有銷售，還在等待著漲價(jià)的時(shí)機(jī)。現(xiàn)在，環(huán)繞著奧運(yùn)場(chǎng)館和奧林匹克森林公園，亞北地區(qū)這幾年冒出了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，緊挨著森林公園的西側(cè)，就有倚林佳園、澳林春天、暢春園等在銷項(xiàng)目，倚林佳園的均價(jià)在7500元，而澳林春天的四期已全部賣完，即將銷售的五期600套、24層的高樓，其價(jià)位也在7000元以上。同時(shí)在澳林春天的西側(cè)，建工集團(tuán)正在建設(shè)一個(gè)占地12萬平方米、9層到12層板樓設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，據(jù)說還沒銷售，其均價(jià)7500元帶精裝修就受到追捧，而位于澳林春天南側(cè)則還有一個(gè)均價(jià)為7300元帶精裝修的新項(xiàng)目。奧運(yùn)板塊已經(jīng)基本定型，可以畫出一個(gè)清晰的輪廓——老的亞運(yùn)地產(chǎn)板塊（包括亞運(yùn)村、北苑路沿線亞北地區(qū)）加上新的奧運(yùn)板塊——規(guī)劃建設(shè)中的像一個(gè)巨大“火炬”的奧運(yùn)村及周邊的區(qū)域（從現(xiàn)在的奧林匹克體育中心和中華民族園向北，在北辰東路和北辰西路的中間地帶，直到五環(huán)沿線）。（7）供應(yīng)變動(dòng)情況分析從住宅新盤供應(yīng)總量上看，目前該地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量約在70萬平方米以上。從項(xiàng)目規(guī)模上說，除了“清河新城”可能是個(gè)大盤外，其余均為20萬平方米以內(nèi)的中小項(xiàng)目，樓盤數(shù)量多、規(guī)模小是一大特色；新增項(xiàng)目多集中于奧運(yùn)公園西側(cè)和五環(huán)路南北沿線，如倚林佳園東北側(cè)的暢清園、建工地產(chǎn)將在下半年推出的花虎溝住宅項(xiàng)目；勝利飯店附近的小戶型精裝修項(xiàng)目懿品閣；奧運(yùn)公園北側(cè)世茂集團(tuán)將推出的住宅項(xiàng)目等。從商住供應(yīng)看，目前該地區(qū)潛在供應(yīng)為20萬平方米以上，如嘉銘桐城林路3棟商住公園，北辰綠色家園媒體村高層商住樓等。從商務(wù)配套看，在北京奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，共計(jì)15個(gè)單體項(xiàng)目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場(chǎng)館等。從不同物業(yè)類型新盤的分布區(qū)域看，奧運(yùn)新舊板塊、中心板塊與周邊板塊功能出現(xiàn)差別的趨勢(shì)：舊板塊——以亞運(yùn)村為中心到紫玉山莊以南的區(qū)域主要顯現(xiàn)商住特色，這個(gè)區(qū)域安立路兩側(cè)的樓盤不管當(dāng)初定位是商還是住，實(shí)際上都已經(jīng)成為“商住”物業(yè)，如陽光新干線、天創(chuàng)世緣、新榮家園等；奧運(yùn)公園周邊區(qū)域和五環(huán)以外的北部區(qū)域目前顯現(xiàn)的則是“純居住”的概念，如倚林佳園以及其周邊未來要顯現(xiàn)的幾個(gè)新盤，還有目前正在銷售的上元、萬科星園、傲城等。而根據(jù)規(guī)劃，奧運(yùn)公園中心區(qū)未來將顯現(xiàn)的則是商務(wù)區(qū)。（8）客戶定位變動(dòng)分析樓盤的客戶定位呈現(xiàn)逐步下挫之勢(shì)，2001年以來，該區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目“倚林佳園”一、二期ＣｉｔｙＨｏｕｓｅ、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ兩類別墅產(chǎn)品，“風(fēng)林綠洲”以大戶型板樓產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，在一定程度上營造出區(qū)域市場(chǎng)以高端產(chǎn)品為主的整體形象，各樓盤的目標(biāo)客層基本上鎖定在金字塔高端人群。隨著新盤供應(yīng)的不斷放量，出于避開正面競爭，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品升級(jí)換代等目的，后續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目基本上以普通住宅為主，走中檔化路線，從銷售總價(jià)、戶型面積上均在不同程度上有所下降，大戶型、高總價(jià)的高檔項(xiàng)目逐步退出舞臺(tái)，取而代之的是面積適中、布局緊湊的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品大量擁入市場(chǎng)，并成為供應(yīng)主流，如陽光新干線、潤楓德尚、萬科水榭花都、傲城、翠堤春曉等。（9）交通網(wǎng)線效用分析雖然目前亞運(yùn)村往北、往西交通仍然不是很通暢，但與2001年相比，奧運(yùn)地區(qū)、亞北地區(qū)的交通已經(jīng)得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地鐵5號(hào)線等外，大屯路、辛店村路等東西向的路也在修建中。這些道路的修建不僅為奧運(yùn)會(huì)提供交通保障，還整體提升奧運(yùn)會(huì)后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。目前已經(jīng)通車的北辰西路緊鄰峻峰華亭，從四環(huán)路至辛店村路段，全長2400米，辛店村路將在現(xiàn)有的一條狹窄道路基礎(chǔ)上擴(kuò)建改造而成，位于奧運(yùn)公園中心場(chǎng)館北端，起始點(diǎn)分別為八達(dá)嶺高速路和北苑路段。除此之外，奧林匹克公園地區(qū)還規(guī)劃有兩條地下道路，分別是成府路和大屯路，它們將和奧運(yùn)地鐵支線一起從奧運(yùn)中心區(qū)的地下穿行，形成三條隧道。大屯路起于八達(dá)嶺高速路，止于京承高速路，從北辰西路東側(cè)鉆入奧運(yùn)中心區(qū)地下，至北辰東路西側(cè)再鉆出地面。再加上規(guī)劃全長1700米的景觀路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路6條道路相交。而全長1736米的中一路則自西向東連接起熏皮廠路、北辰西路、景觀西路、景觀路、湖邊西路、湖邊東路、北辰東路等7條道路。以上12條道路縱橫交錯(cuò)，共同構(gòu)成了未來奧運(yùn)村里“棋盤”狀交通網(wǎng)。（10）08年后房價(jià)預(yù)測(cè)分析只要奧運(yùn)公園中心區(qū)的規(guī)劃吸取亞運(yùn)村曾經(jīng)出現(xiàn)的教訓(xùn)，將該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)定性為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商廈、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場(chǎng)館等，總建筑面積約137萬平方米的15個(gè)單體項(xiàng)目如期建設(shè)，加上目前亞運(yùn)村核心地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的越來越旺的商住勢(shì)頭，商務(wù)物業(yè)會(huì)撐起亞奧商圈的發(fā)展，另一方面，隨著區(qū)域配套設(shè)施和交通條件的明顯改善，將會(huì)吸引中關(guān)村和ＣＢＤ的企業(yè)向亞奧地區(qū)轉(zhuǎn)移。而這些將支撐著2008年以后亞奧地區(qū)的房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。2.北京住宅開發(fā)趨勢(shì)分析隨著京城購房人的日趨理性和消費(fèi)水平的不斷提高，越來越多的開發(fā)商開發(fā)理念也日趨成熟，提升產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)。未來北京市住宅項(xiàng)目開發(fā)將呈現(xiàn)四大新趨勢(shì)。（1）小戶型開發(fā)前景分析小戶型本質(zhì)上仍以供人們居住為主，因此應(yīng)著重營造其“家”的感覺，更多的是以緊湊、功能健全的一居室?guī)d戶型出現(xiàn)。面積標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)有所放松。但由于小戶型的總面積偏小，又不可能有較大的空間變化，因此如何減少空間浪費(fèi)，合理進(jìn)行平面功能布局是制勝的關(guān)鍵因素之一。目前北京市一些小戶型由于居住功能的完善和居住環(huán)境質(zhì)量的提高，都有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。小戶型項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)還有相當(dāng)大的潛力可挖。有人擔(dān)心現(xiàn)在開發(fā)小戶型將會(huì)迅速被淘汰，但從目前的社會(huì)現(xiàn)狀來說，這不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。因此，小戶型作為一種住宅產(chǎn)品類型將會(huì)在國內(nèi)，特別是北京這種超大型城市存在相當(dāng)長一段時(shí)間，其生命力不容置疑。（2）多層住宅前景分析花園住宅就是將社區(qū)及庭院園林景觀和住宅緊密有機(jī)結(jié)合而產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品，通常為多層或低層，是花園和住宅的整體性設(shè)計(jì)，而不是二者的簡單疊加。其室內(nèi)空間、建筑造型、陽臺(tái)、露臺(tái)、室外庭院也是一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體?；▓@住宅的設(shè)計(jì)更需要規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀園林各方面設(shè)計(jì)力量的整合，而非各自為政。但由于開發(fā)商或設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)力量不足、不全的原因，這一點(diǎn)通常難于做到。這也必然影響到花園住宅的最終品質(zhì)。可喜的是近年來特別是今年，一批基本具備花園住宅特征的項(xiàng)目也在市場(chǎng)上開始出現(xiàn)。其在室內(nèi)外景觀及空間的融合方面有了明顯的進(jìn)步。這些花園住宅在創(chuàng)造了豐富的室內(nèi)外景觀的同時(shí)，更形成積極融洽的社區(qū)交流氛圍，在有限的條件下，給人們提供了更多親密接觸自然的機(jī)會(huì)。（3）多功能居住區(qū)前景分析國外新城市主義理論的思潮近年來也逐漸影響到了國內(nèi)，其核心內(nèi)容之一便是混合功能居住社區(qū)的建立。雖然在國外，其針對(duì)的是大量低密度的郊區(qū)住宅，而國內(nèi)卻是高密度的多層或高層城市住宅，但其共同的特點(diǎn)就是居住功能的單一性，況且由于國內(nèi)大型社區(qū)內(nèi)的居住人口動(dòng)輒兩三千人，甚至上萬人乃至數(shù)萬人，因而對(duì)購物娛樂等方面的需求更為強(qiáng)烈。另外國內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)速度遠(yuǎn)跟不上住宅開發(fā)的速度，如何更好地解決這一問題尤為迫切。所以一些大型混合式多功能居住區(qū)應(yīng)時(shí)而生，并在北京、上海等大城市初現(xiàn)端倪。由此可見，追求功能的混合性和豐富性，也必將成為大型居住社區(qū)的下一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向。（4）高層住宅前景分析由于土地供應(yīng)的緊張，高層住宅不論是塔式還是板式都將在北京、上海等大城市繼續(xù)存在。但由于高層住宅往往占據(jù)城市中的黃金地段，其各方面配套設(shè)施的完備仍是不可抹殺的優(yōu)勢(shì)，尤其對(duì)那些有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體，在市內(nèi)和城郊分別擁有一套住房是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。但高層住宅也不得不面對(duì)越來越大的競爭壓力，因此如何盡量克服其在采光、通風(fēng)、戶型布局等方面的劣勢(shì)是其保證競爭力的關(guān)鍵，特別是對(duì)塔式高層住宅而言。從目前高層住宅的發(fā)展趨勢(shì)來看，增加技術(shù)含量、提高設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)已成為開發(fā)設(shè)計(jì)界的共識(shí)，一場(chǎng)高層住宅的技術(shù)革命正在展開。由于高層住宅體型簡單、戶型集中，因此比其它住宅類型更適合采用集成化的高新技術(shù)及設(shè)備。在戶型和園林景觀方面可開發(fā)余地有限的情況下，以健康、生態(tài)、環(huán)保節(jié)能為出發(fā)點(diǎn)，走一條技術(shù)創(chuàng)新之路，將會(huì)成為越來越多高層住宅的必然選擇。3.北京商品房價(jià)格趨勢(shì)分析北京的房價(jià)居高不下一直是房地產(chǎn)業(yè)界爭論的話題。是什么原因造成北京房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)走高呢？如果按照房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)規(guī)律來說，市場(chǎng)的供需決定了房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌。如果按照資本理論經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壟斷格局后房價(jià)將會(huì)有很強(qiáng)的支撐。這種支撐在短時(shí)間內(nèi)是很難擊破的。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是哪種原因造成現(xiàn)在的價(jià)格格局呢？（1）市場(chǎng)供需情況分析市場(chǎng)需求會(huì)導(dǎo)致價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，但從一定時(shí)間來看，價(jià)格還是和價(jià)值相吻合的，價(jià)格會(huì)向價(jià)值回歸。需求過大和供應(yīng)過剩都會(huì)短期內(nèi)影響價(jià)格的波動(dòng)，但如果市場(chǎng)需求持續(xù)走高，那么市場(chǎng)上商品的銷售價(jià)格肯定會(huì)走高。但這種情況應(yīng)該不是北京市場(chǎng)價(jià)格走高的原因。因?yàn)橐坏┊?dāng)市場(chǎng)上某個(gè)行業(yè)比較火爆后，很多的投資商就開始向這個(gè)行業(yè)注入自己的資金，由于對(duì)將來市場(chǎng)的預(yù)期投資商紛紛投資到房地產(chǎn)行業(yè)。短時(shí)間后市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)馬上加大，導(dǎo)致供過于求，致使市場(chǎng)價(jià)格下降。供過于求后市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間的自我調(diào)節(jié)，價(jià)格會(huì)向價(jià)值回歸。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2002年的竣工面積增漲明顯大于2003年的竣工面積增漲，2001年和2002年銷售面積都有大幅提升，而2003的銷售面積增漲比往年同期增漲縮小50％。2001年北京市商品房均價(jià)保持上升態(tài)勢(shì)，但2002年和2003年商品房均價(jià)有明顯下滑。從供應(yīng)量的角度來看，市場(chǎng)上2003年的竣工面積都較往年明顯增漲較低。供應(yīng)量較低，那么在需求穩(wěn)定時(shí)應(yīng)該價(jià)格會(huì)上升，但事實(shí)上2003年商品房的價(jià)格還是基本和2002年均價(jià)基本持平甚至有0.57％萎縮?？梢钥吹焦┣箨P(guān)系的變化沒有能直接影響到商品房價(jià)格的持續(xù)上升，供求關(guān)系并非是主要影響因素。（2）價(jià)格影響因素分析供需關(guān)系只能單純地影響到房價(jià)暫時(shí)的漲跌，供應(yīng)量和需求量都是在變化的。市場(chǎng)并非像我們想象中那么理性，其中供應(yīng)量變化受需求影響很大，而供應(yīng)量的增減只能短時(shí)間的影響到房價(jià)價(jià)格的上下波動(dòng)，不能長期影響房價(jià)上升。而房地產(chǎn)成本的增漲也不能導(dǎo)致房價(jià)的持續(xù)上升，房地產(chǎn)成本也是有自己漲跌市場(chǎng)自我運(yùn)行的規(guī)律。建材成本的波動(dòng)只是導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)的一個(gè)原因。而壟斷對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格而言，有比較重的影響。但如果在壟斷市場(chǎng)上價(jià)格過于偏高，市場(chǎng)的需求被打壓很可能造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但北京作為中國的首都肯定不會(huì)出現(xiàn)這種情況。政府會(huì)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以市場(chǎng)還是基本保持壟斷格局，一直都沒有能從根本上打破。從上面幾方面我們可以綜合分析，影響價(jià)格的因素是多方面復(fù)雜的。壟斷雖然不一定可以直接導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)上升，但可以導(dǎo)致行業(yè)利潤和市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定。房價(jià)持續(xù)上漲不能推導(dǎo)出市場(chǎng)是由壟斷引起的，也不能推導(dǎo)出是由供需關(guān)系引起的。但可以分析出市場(chǎng)房價(jià)持續(xù)上升的原因是：市場(chǎng)壟斷的格局和市場(chǎng)供求關(guān)系共同影響所致。（3）價(jià)格下調(diào)手段分析找到問題的根源來自于市場(chǎng)壟斷和市場(chǎng)供需后，解決問題當(dāng)然就從這兩方面著手。1.加大供應(yīng)緩解需求壓力供應(yīng)量加大不僅僅是單純的加大產(chǎn)品的供應(yīng)數(shù)量，在品種和類別上都要擴(kuò)寬。加大需求較旺盛地區(qū)的供應(yīng)，適當(dāng)減少供應(yīng)過剩區(qū)域的供應(yīng)。加大經(jīng)濟(jì)適用房的適用性和投放量，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購買人群的檢驗(yàn)。通過經(jīng)濟(jì)適用房加大商品房間產(chǎn)品競爭，商品房間的競爭才能使價(jià)格向價(jià)值更加合理。2.放寬市場(chǎng)和加大市場(chǎng)合理競爭機(jī)制放寬土地市場(chǎng)的競爭，使開發(fā)商都在同一起跑線上開始競爭。土地是通過拍賣得到，而不是像以前沒有土地的開發(fā)商要通過找關(guān)系轉(zhuǎn)幾次手才得到高價(jià)土地。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律優(yōu)勝劣汰。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中更加合理，而不是單純的通過規(guī)章政策來規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。（4）價(jià)格下調(diào)空間分析短時(shí)間內(nèi)還很難同時(shí)做到這兩點(diǎn)，雖然政府也在向這些方面努力但效果都不太明顯。雖然下發(fā)4號(hào)文補(bǔ)上了33號(hào)文遺留的4個(gè)漏洞，但從33號(hào)文到4號(hào)文頒布之前據(jù)自官方統(tǒng)計(jì)已經(jīng)有近1億平方米土地被協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這個(gè)數(shù)字仍然還只是一個(gè)相當(dāng)保守的估計(jì)。按照住宅的平均容積率推算，在1億平方米土地上可以開發(fā)3-4億平方米的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面積為2080.8萬平方米，以此推算，3億平方米約相當(dāng)于北京市近15年的開發(fā)能力。北京城建投資發(fā)展股份有限公司有400萬平方米的儲(chǔ)備，是最大的地主，做不了的土地可以再轉(zhuǎn)手或者合作。4號(hào)文的出臺(tái)切斷了國有企業(yè)習(xí)慣的協(xié)議出讓方式，但是1200多個(gè)項(xiàng)目中至少有800個(gè)項(xiàng)目過線。這800個(gè)項(xiàng)目大多掌握在國有大型企業(yè)手中。果真如此，大型企業(yè)至少在2至3年內(nèi)不存在土地儲(chǔ)備不足的問題，他們有著成本相對(duì)低廉的土地資源。短期來看，開發(fā)商會(huì)用自己囤積的土地，但當(dāng)自己囤積土地用完時(shí)，市場(chǎng)就慢慢開始公平競爭。從長期來看市場(chǎng)一步步趨于市場(chǎng)化規(guī)范發(fā)展，將來的房價(jià)還有10％左右的理論下調(diào)空間。4.北京寫字樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析在剛剛過去的7、8、9三個(gè)月，本市寫字樓市場(chǎng)供需趨旺，租金持續(xù)微幅上揚(yáng)。但因短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)過大，造成優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率上升為17％。北京市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展將呈三大態(tài)勢(shì)。（1）區(qū)域化更加明顯近兩年來，寫字樓分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運(yùn)村、長安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來居上之勢(shì)。同時(shí)，南部商圈以總部基地為代表，上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動(dòng)力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。但是，CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場(chǎng)上的地位仍是不可動(dòng)搖的。2004年至2007年完工的甲級(jí)寫字樓，90％以上位于以上三個(gè)地區(qū)。是否坐落于這三大傳統(tǒng)商圈仍然是衡量甲級(jí)寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。其中尤以CBD最為重要。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓在北京高檔寫字樓市場(chǎng)上獨(dú)一無二的地位。而且從未來的發(fā)展趨勢(shì)看，大型會(huì)計(jì)律師事務(wù)所、咨詢顧問公司、廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)，越來越看重區(qū)域的國際化、商務(wù)化以及寫字樓的形象力。因此，商業(yè)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。（2）環(huán)保概念深入人心眾所周知的原因即SARS，令2003年的寫字樓市場(chǎng)陷入困境。也正是這一原因，讓“綠色辦公”的概念浮出水面。2003年，市場(chǎng)上一批以“綠色辦公”為主題的寫字樓紛紛出現(xiàn)在中關(guān)村核心區(qū)與上地，其特點(diǎn)是借助地段自然環(huán)境優(yōu)美、周邊景觀資源豐富、內(nèi)部綠色環(huán)境配套良好、采光通風(fēng)較好等優(yōu)勢(shì)。景觀、生態(tài)和配套是這些項(xiàng)目的共同賣點(diǎn)。而目前在商務(wù)集中區(qū)域，利用內(nèi)部硬件配套以及環(huán)保建筑材料，以環(huán)保概念設(shè)計(jì)為要點(diǎn)來營造綠色環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓正在悄然興起，為甲級(jí)寫字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)注入新的定義。辦公場(chǎng)所猶如人們的第二個(gè)家，很多人在辦公室的時(shí)間比在家里還要多。因此，辦公室的環(huán)保、健康就成為高檔寫字樓市場(chǎng)所面臨的重大挑戰(zhàn)。這一問題的突破，將成為寫字樓項(xiàng)目突破市場(chǎng)壓力的契機(jī)。此外，以住宅立項(xiàng)的商住辦公樓的低租售價(jià)格也給寫字樓市場(chǎng)帶來沖擊。尤其是對(duì)同等地區(qū)的中高檔寫字樓使用者，在租賃成本和前期購買壓力方面，形成競爭強(qiáng)勢(shì)。因此，高檔寫字樓要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)，必須重視自然采光、通風(fēng)，引景入室，內(nèi)部綠化以及功能配套等。只有這樣，項(xiàng)目才會(huì)有巨大的客戶市場(chǎng)。（3）市場(chǎng)總體租金下調(diào)租金下調(diào)是近些年以及未來幾年整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。雖然越來越多的外資企業(yè)進(jìn)入北京市場(chǎng)，少量高檔寫字樓租金有上升微調(diào)，但近幾年不斷增長的供應(yīng)量仍然促使大部分高檔寫字樓紛紛以下調(diào)租金等優(yōu)惠措施，吸引或挽留大中型外資企業(yè)機(jī)構(gòu)，以對(duì)抗市場(chǎng)供應(yīng)量的競爭。此問題預(yù)計(jì)將會(huì)在2008年奧運(yùn)會(huì)過后，隨著供應(yīng)量的減少而慢慢得以緩解。5.北京地產(chǎn)新興區(qū)域前景分析盡管金融和土地政策的調(diào)整為市場(chǎng)帶來了眾多不可預(yù)測(cè)因素，甚至是不利的猜測(cè)，然而從上半年的情況來看，京城樓市仍然呈現(xiàn)出一片供需兩旺的火熱場(chǎng)景。一個(gè)最突出的表現(xiàn)就是除了ＣＢＤ、亞奧、中關(guān)村等傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域熱度不減之外，一些新興區(qū)域勢(shì)頭強(qiáng)勁，顯示出極大的市場(chǎng)吸引力，為購房者提供了更多的置業(yè)機(jī)會(huì)和置業(yè)選擇。（1）新興區(qū)域熱點(diǎn)分析以望京和亦莊為例，時(shí)下，北京房地產(chǎn)內(nèi)流傳一句話“南亦莊，北望京”，作為住宅郊區(qū)化趨勢(shì)下最大兩塊居住熱土，亦莊和望京樓市的高速發(fā)展，已成為分別帶動(dòng)京城南、北樓市的火車頭。作為北京配套最齊全的低密度住宅區(qū)，亦莊完全顛覆了長期以來購房者對(duì)南城的偏見。以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，亦莊已形成頗具規(guī)模的居住區(qū)域。以小獨(dú)棟概念一舉成名的“親愛的Ｖｉｌｌａ”、具備多種Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ形態(tài)的“境界”、卡爾生活館、新康家園、上海沙龍二期、瀛海名居等一大批項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)亦莊。按照規(guī)劃，未來亦莊衛(wèi)星城人口將達(dá)到40萬－50萬，隨著交通等市政設(shè)施的進(jìn)一步健全，生活配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，可以預(yù)計(jì)，亦莊未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在的規(guī)模。如果說亦莊的崛起是憑借較低的置業(yè)和居住成本，在北部樓市，望京能夠從亞北、中關(guān)村、太陽宮等熱點(diǎn)區(qū)域的夾縫中脫穎而出，更顯示出其強(qiáng)大的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和投資潛力。與亦莊相比，望京是中產(chǎn)階級(jí)聚居之地，生活配套、居住文化更加完善，毗鄰亞奧、ＣＢＤ、麗都等商圈，其固有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和購買潛力隨著一直困擾發(fā)展的交通瓶頸在近期被徹底打破，而逐步獲得釋放。澳洲康都、ＣＬＡＳＳ、金隅麗港、鹿港、季景沁園、銀領(lǐng)國際、陽光板話、雅特住區(qū)等大量項(xiàng)目使望京成為北部樓市首屈一指的投資熱點(diǎn)。（2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)影響分析新興區(qū)域的不斷涌現(xiàn)，無疑為購房者提供了更多的置業(yè)選擇，尤其是對(duì)于投資型的購房者來說，更是千載難逢的置業(yè)機(jī)會(huì)。眾所周知，項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和成長潛力對(duì)投資性購房者至關(guān)重要，適合居住的區(qū)域未必適合投資，但適合投資的區(qū)域必須適合居住，只有具有投資和升值前景的區(qū)域，才是購房者的首選。以望京為例，作為亞洲最大的居住區(qū)，望京一直是北京高品質(zhì)住宅區(qū)的代名詞，在10多年的發(fā)展過程中，望京地區(qū)已經(jīng)形成了相當(dāng)國際化、都市化的特點(diǎn)，人文氣氛濃厚。此外，望京地區(qū)毗鄰亞奧、麗都、ＣＢＤ三大商圈，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。隨著望京地區(qū)有條不紊的開發(fā)、五環(huán)路的貫通、城鐵的開通、望京地區(qū)主要出入口的改造等硬件設(shè)施的完善，望京樓盤必將引發(fā)消費(fèi)者新的購買欲望。由于這些原因，投資性置業(yè)者，尤其是二次置業(yè)者對(duì)望京地區(qū)頗為青睞。望京目前居住人口已經(jīng)達(dá)到15萬左右，有超過一半的居民面臨著第二次置業(yè)。熱銷樓盤的購買人群構(gòu)成也印證了這一點(diǎn)，據(jù)澳洲康都開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目4號(hào)樓6月12日開盤以來，已銷售的100多套房屋中二次置業(yè)者的比例在50％—60％之間，二次置業(yè)者撐起了望京樓市的半壁江山。（3）產(chǎn)品升級(jí)影響分析在住宅品質(zhì)上，購房者尤其是二次置業(yè)者，希望通過二次置業(yè)提高居住和生活質(zhì)量，因此對(duì)戶型、裝修、配套、環(huán)境等極為挑剔，高品質(zhì)住宅無一例外地成為二次置業(yè)的首選。而樓市新興區(qū)域往往是住宅革命的發(fā)動(dòng)機(jī)。在京城房地產(chǎn)業(yè)，望京一向以產(chǎn)品創(chuàng)新著稱，從1996年以來，望京樓市總共經(jīng)歷了三次產(chǎn)品升級(jí)。第一次以望京Ａ5、惠谷根園和寶星園為代表，產(chǎn)生了一系列里程碑式的產(chǎn)品形態(tài)，大大豐富了京城住宅市場(chǎng)；第二次以ＣＬＡＳＳ和慧谷陽光為代表，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是營銷推廣，都對(duì)整個(gè)京城樓市產(chǎn)生了巨大影響；第三次則是以澳洲康都為代表，隨著該項(xiàng)目的熱銷，京城樓市正在形成新一輪以人性化為主題的住宅革命。澳洲康都在規(guī)劃方面有較大突破，在大社區(qū)劃分出一部分作為老人住宅，一部分青年公寓，絕大部分為康都公寓，開發(fā)商將之命名為親情社區(qū)，這樣的住宅提供了多個(gè)家庭居住方案。在環(huán)境上，社區(qū)周邊有高爾夫球場(chǎng)和五環(huán)綠化帶，社區(qū)內(nèi)有2.87萬平方米澳洲風(fēng)情主題的中心公園，可謂名副其實(shí)的“鬧市綠島”。更為突出的是，澳洲康都還精心打造了一系列軟件配套設(shè)施，像引進(jìn)社區(qū)健康全科醫(yī)療管理中心、至尊寶寶全透明幼兒園、兒童劇表演，與日壇小學(xué)、朝師附小等知名教育機(jī)構(gòu)簽約等，真正免除了業(yè)主的后顧之憂。此外，都充分考慮到價(jià)格因素，普通公寓價(jià)格在60萬元左右，青年公寓的總價(jià)在40萬元左右，最大戶型的房子總價(jià)控制也在100萬元以內(nèi)，而且全部戶型提供國際品牌精裝修，贈(zèng)送中央空調(diào)，在望京地區(qū)售價(jià)只相當(dāng)于毛坯房的價(jià)格，這樣的價(jià)格定位更適合二次置業(yè)者的胃口。產(chǎn)品創(chuàng)新，品質(zhì)升級(jí)帶來的直接影響更是催生了日益龐大的二次置業(yè)需求，澳洲康都等一批高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)，使望京這樣的新興區(qū)域備受購房者青睞。三、全國重要地區(qū)市場(chǎng)分析1.上海：未來樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)當(dāng)2004年已經(jīng)接近尾聲之時(shí)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒有出現(xiàn)傳說中的盤整，雖然房價(jià)漲幅帶有一絲調(diào)控后的羞澀，但一路高升的趨勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)。究竟是市場(chǎng)存在泡沫，還是發(fā)展并不過熱？針對(duì)泡沫爭論的喋喋不休，未來樓市發(fā)展將變得更為撲朔迷離。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了一年之后，此時(shí)加息的“雪上加霜”，究竟能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何，將拭目以待。本次加息，基準(zhǔn)貸款利率僅增加027％，對(duì)于大多數(shù)已購房者而言，充其量每月的負(fù)擔(dān)僅增加了2%，這不會(huì)增加其還貸壓力。而根據(jù)調(diào)查，有六成左右的欲購房者并沒有因?yàn)榧酉⒍淖兤湓镜馁彿坑?jì)劃。對(duì)少數(shù)房產(chǎn)投資者而言，只要房產(chǎn)升值的空間和投資收益率大于利率增幅，投資熱情會(huì)繼續(xù)高漲，需求并不會(huì)因此而降低。本次加息對(duì)需求的抑制作用不會(huì)太大，至少在短期內(nèi)或一段時(shí)間內(nèi)是不可能改變供求關(guān)系的。可見，利率的小幅增長，使本次加息的實(shí)質(zhì)影響并不大。這次加息雖然幅度不大，但這是中國近10年來首次上調(diào)銀行利率，因此，不管對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，還是購房者而言，加息對(duì)于心理的沖擊將大大超過實(shí)際影響。對(duì)廣大普通消費(fèi)者來說，加息無疑是一利空消息，提高利率，借貸成本增加會(huì)抑制居民購房的動(dòng)力，動(dòng)搖購房者對(duì)于房價(jià)未來預(yù)期的信心，使持幣觀望者增多，導(dǎo)致有效需求下降，房價(jià)下跌。對(duì)于市場(chǎng)信心的預(yù)期下降，才是加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的影響。顯然，本次加息的目的并非直奔房價(jià)而去，而是旨在加強(qiáng)政府對(duì)于宏觀調(diào)控的掌控能力，這不僅意味著宏觀調(diào)控手段將逐步從行政手段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化手段，同時(shí)也鞏固了這一系列宏觀調(diào)控的效果。從2003年開始，政府就針對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)增長過快，進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策。雖然受調(diào)控影響成效顯現(xiàn)，但上海樓市仍保持高位運(yùn)行?？梢?，加息政策的出臺(tái)，無論是作為本輪中國加息周期的前奏，還是為鞏固政策調(diào)控埋下伏筆，都將印證了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的期望和調(diào)控到底的堅(jiān)決態(tài)度，這才是加息背后更深層次的聲音。由于房地產(chǎn)業(yè)與銀行資金的高關(guān)聯(lián)度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖感受加息政策的洗禮。這次加息適逢近期“房地產(chǎn)泡沫論”甚囂塵上。房地產(chǎn)商和已購房者都希望房價(jià)仍能繼續(xù)走高，未購房者則希望房價(jià)下降，政府則希望房價(jià)能夠平穩(wěn)發(fā)展，面對(duì)多重利益下的上海樓市，未來走勢(shì)的懸念更將引人入勝。雖然加息對(duì)投資性需求有一定的抑制作用，但主要針對(duì)短期投機(jī)需求，導(dǎo)致投資房產(chǎn)成本增加，減少套利空間。而對(duì)于擁有資金實(shí)力的投資客，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強(qiáng)勁。未來投資性需求仍將成為推動(dòng)上海樓市的主要?jiǎng)右?。首先，從上海自身?xiàng)l件來看，上海國際化大都市的城市定位和中國經(jīng)濟(jì)中心的地位決定了上海正處于高速發(fā)展階段。上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)12年的兩位數(shù)增長，使人們對(duì)于上海長期發(fā)展均表示出普遍樂觀，但上海目前空住率較高已是不爭的事實(shí)，因此如何調(diào)控得當(dāng)，將投資率控制在正常范圍，將是未來市場(chǎng)多空雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。其次，今后上海外來人口的增加，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的繁榮，投資者可能購房動(dòng)機(jī)將從短期投機(jī)向長期投資轉(zhuǎn)變。第三，中國目前投資渠道的單一，迫使資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然加息可以將一部分資金轉(zhuǎn)向銀行儲(chǔ)蓄，但目前中國由于存在通貨膨脹，小幅加息并未改變當(dāng)前負(fù)利率的局面。在當(dāng)前股票市場(chǎng)不景氣、其他投資渠道如基金，債券等還不成熟的前提下，投資房產(chǎn)是讓資產(chǎn)保值增值的一個(gè)較好的手段。今年以來，上海落實(shí)國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“管緊土地、管好信貸”的調(diào)控措施以來，本市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲的勢(shì)頭已有所收斂。中房上海指數(shù)累計(jì)升幅已下降50％，但月均仍達(dá)128％，全年漲幅將達(dá)到15％，與原先所期望的理性回落仍有差距。導(dǎo)致今年房價(jià)仍快速上升的原因有：由于銀行利率的變化和程度會(huì)使房地產(chǎn)消費(fèi)資金的多寡發(fā)生轉(zhuǎn)換，因此本次加息給予上海房價(jià)顯然只是“溫柔的一刀”。如果說政府想立竿見影的調(diào)控房價(jià)，完全可以采取縮減貸款成數(shù)，減少貸款年限等更強(qiáng)硬的政策來平抑房價(jià)，但此次加息的“溫柔陷阱”，仍旨在給市場(chǎng)放出信號(hào)，實(shí)現(xiàn)房價(jià)的“軟著陸”將是任重道遠(yuǎn)。綜上所述，面對(duì)未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，有理由相信：上海樓市未來走勢(shì)將以“短期滯脹、長期攀升”為主導(dǎo)。未來一年左右時(shí)間，上海房產(chǎn)將呈現(xiàn)“滯”、“脹”并舉的市場(chǎng)特征。所謂“滯”，表現(xiàn)為消費(fèi)量停滯不前。而“脹”則意味著房價(jià)漲幅有所回落，但仍以10％以上的幅度攀升。從長期來看，房價(jià)總體攀升的發(fā)展景象在未來的三四年內(nèi)將不會(huì)改變。2.深圳：樓價(jià)為何持續(xù)上漲今年以來，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯火爆，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的樓盤。部分新開樓盤認(rèn)籌出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上，房價(jià)也不斷攀升。今年1~3季度，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，市場(chǎng)銷售持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格保持小幅上漲。2004年1~9月，全市住宅平均交易價(jià)格為每平方米5897元，與去年同期的5589元／平方米相比，上漲5.5％；商鋪平均交易價(jià)格為每平方米11995元，比去年同期下降了3.5％；