國資委評估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)

國務(wù)院國資委評估報(bào)告審核中的常見問題中和資產(chǎn)評估有限公司鄭鋒2014年4月26日前言

一、本課件所有內(nèi)容均為個(gè)人觀點(diǎn)，并非國資委官方觀點(diǎn)。 二、國資委目前對評估項(xiàng)目的審核不僅包括評估報(bào)告，還包括對經(jīng)濟(jì)行為本身、企業(yè)、法律、審計(jì)及礦權(quán)等方面的審核。由于時(shí)間關(guān)系，本課件主要針對資產(chǎn)評估方面的問題進(jìn)行探討。

三、評估報(bào)告審核中出現(xiàn)的問題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對其中一些常見的問題做些歸納總結(jié)。

四、評估準(zhǔn)則、方法、技術(shù)不斷在發(fā)展，本課件內(nèi)容具有很強(qiáng)的時(shí)效性。

目 錄

一、國務(wù)院國資委備案流程及程序 二、報(bào)告審核中的常見問題

一、國務(wù)院國資委備案流程及程序

（一）國務(wù)院國資委主要批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為

1、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)

不分級次，集團(tuán)內(nèi)部除外。

2、股份有限公司國有股權(quán)設(shè)置、轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)

一、國務(wù)院國資委備案流程及程序（續(xù)）

（二）國務(wù)院國資委評估備案流程企業(yè)提出備案申請初審審核報(bào)告并提出反饋意見企業(yè)答復(fù)出具復(fù)審表副處長審核處長審核副局長審核局長批準(zhǔn)備案對答復(fù)意見進(jìn)行審核合規(guī)不合規(guī)審核意見未涉及的問題不允許評估機(jī)構(gòu)自行修改，若要修改需明確說明。一、國務(wù)院國資委備案流程及程序

（三）專家評審會程序

國資委有核準(zhǔn)、備案評估報(bào)告的職責(zé)，但沒有要求注冊評估師改變評估報(bào)告的權(quán)利

企業(yè)、機(jī)構(gòu)匯報(bào)專家審核質(zhì)詢宣讀意見二、報(bào)告審核中的常見問題（一）評估報(bào)告1、未按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》要求撰寫2、只采用一種評估方法3、評估目的的描述不明確4、經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)的評估范圍與評估報(bào)告中的評估范圍不一致二、報(bào)告審核中的常見問題（一）評估報(bào)告（續(xù)）5、基準(zhǔn)日選擇不合理

《國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》

（令第十九號）第三十六條：國有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日一致。國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對該國有股東產(chǎn)權(quán)變動決議的日期相差不得超過一個(gè)月。二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報(bào)告（續(xù)）

6、評估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。 7、評估假設(shè)不合理，審核中特別關(guān)注有限年期的假設(shè)。 8、評估結(jié)論：評估結(jié)論選擇理由模板化同一報(bào)告下同類型公司評估結(jié)論選擇理由互相矛盾涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)評估結(jié)論選擇低值二、困報(bào)告雨審核秋中的臨常見湖問題毀（續(xù)黑）（一暖）評動估報(bào)膛告（胖續(xù)）9、股權(quán)繞收益促法評尺估中臘主要囑參數(shù)冶與礦港業(yè)權(quán)袋評估汗中主校要參加數(shù)不摧一致10、對評估拾基準(zhǔn)繞日大聽量期悲后事悶項(xiàng)，辭甚至瀉一些才重大蛋事項(xiàng)價(jià)不做爐披露污或調(diào)整11、報(bào)窄告附賺件—附件中相頃關(guān)文紡件簽炕署日支期在拳評估后報(bào)告爪出具物日之趕后—需要豪簽字擁的部晌分未閘手簽支而是鼻使用賊簽名指章二、孫報(bào)告葉審核胳中的督常見奔問題屈（續(xù)膜）（二紫）評譯估技沖術(shù)?評估拋方法帥的合吃理性?參數(shù)薪的選攀擇?邏輯助錯(cuò)誤?公式杠錯(cuò)誤?描述需太過亮簡單劈燕缺少逆必要烈的說軍明及懶披露?低級犯錯(cuò)誤注意嶼：審番核時(shí)老，對結(jié)產(chǎn)果的項(xiàng)關(guān)注話大于牽對過秤程的腥關(guān)注二、巡壽報(bào)告?zhèn)徍私y(tǒng)中的睬常見更問題渾（續(xù)徐）▲成本罷法1、往叼來款預(yù)付賬款壞中部追分費(fèi)篇用性昂質(zhì)款項(xiàng)基準(zhǔn)日前已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，評廚估值雞仍按妙賬面抬值確之認(rèn)對職奸工、造關(guān)聯(lián)方的往頸來款翁考慮雕風(fēng)險(xiǎn)漢損失預(yù)提基珍準(zhǔn)日仗后的費(fèi)用評估爽值按謙賬面燭值確鐮認(rèn)預(yù)付裳款評估膝中的犁特殊冠項(xiàng)目盾按賬封面值咽確認(rèn)燒，例列如預(yù)笛付造情船款二、押報(bào)告徹審核銳中的貧常見臥問題區(qū)（續(xù)猾）2、存國貨原材賤料中俯的大鑼宗商品按賬令面值缺確認(rèn)在產(chǎn)品屋評估從值簡叔單按咸賬面嚴(yán)值確霉認(rèn)在用若低值曬易耗摸品評罩估值蠻按賬敗面值妨確認(rèn)產(chǎn)成騰品評捉估參躍數(shù)的浙選擇治不合姥理二、崖報(bào)告宵審核笨中的介常見收問題宋（續(xù)肅）3、長良期股視權(quán)投役資只采用館一種永評估捧的方濟(jì)法評估知結(jié)論棵的選逃擇母公墨司說殺明中付缺少米對長商投評豬估方椅法、輛評估賄結(jié)論散選取芬等事竄項(xiàng)的凈介紹二、櫻報(bào)告銹審核撈中的仇常見識問題桂（續(xù)央）4、機(jī)莖器設(shè)嘴備企業(yè)廟不是嫩增值奮稅一糊般納莖稅人視卻按拆不含冊稅價(jià)總評估合理像工期守與房仿屋合促理工綢期的添關(guān)系增減值原浮因描護(hù)述模培板化低級輝錯(cuò)誤二、讓報(bào)告密審核赴中的紹常見維問題趁（續(xù)崖）5、房突屋建惡筑物前期霸費(fèi)用同的取黨值不腐區(qū)分確是否快經(jīng)過牌報(bào)建房屋陸經(jīng)濟(jì)搬壽命袋的確抄定與閉大多彼數(shù)機(jī)荷構(gòu)不稅一致合理廢工期拔與設(shè)禽備合懼理工刪期的狡關(guān)系勘察程成新艙率與丑理論語成新識率差甘異較肉大，除勘察辮成新鎖率各鋪部分寇比重桶與造椒價(jià)中幻玉各部逮分比刊重不固一致增減值原蝕因描澡述模叨板化房地合一糟的房擺產(chǎn)采斧用收宴益法沙評估低級仰錯(cuò)誤二、否報(bào)告你審核涂中的循常見跳問題悟（續(xù)晃）6、在隱建工永程評估絡(luò)值按醒賬面擠值確損認(rèn)或賢在賬縣面值令的基肉礎(chǔ)上根考慮解資金留成本末，而叔未考采慮在鹿建工柜程開詠工日任期距劈燕離評汁估基債準(zhǔn)日刊的時(shí)趁間造獸成的樣人工毒、材蒸料、童機(jī)械媽價(jià)格鑄的變襯化。7、土微地基準(zhǔn)表地價(jià)忠基準(zhǔn)存日距鎖評估考基準(zhǔn)蔑日超濫過3年期日貢修正怎系數(shù)缺少計(jì)算卸過程開發(fā)程度進(jìn)行楚了剩余飛使用樓年期修未進(jìn)兄行區(qū)域初因素守及個(gè)描別因紋素修送正，或與成賴本法糧土地辦評估簡中相毅應(yīng)修躁正系盾數(shù)不一致二、悲報(bào)告協(xié)審核放中的臣常見賞問題奇（續(xù)煉）7、土沾地（氧續(xù)）成本帆法評筒估中投資利潤飛、土驅(qū)地增她值收支益率兵取值撒的合理性市場法評盯估中惕，修咱正因奧素描至述模限糊，臟修正鑰系數(shù)土的合復(fù)理性可比案刮例修邪正后腿價(jià)格屈差異埋比修店正前拒還大不同肌方法倒評估坊結(jié)果敘差異拴較大土地?fù)P評估系結(jié)論覆的確歲定缺頸少合對理的截理由二、量報(bào)告膠審核屑中的齊常見勒問題歇（續(xù)測）8、其畫他無識形資暮產(chǎn)通用蝴類無柜形資祝產(chǎn)按此攤余脆后賬撕面值枝確定衰減榴率確肥定的光邏輯怖問題成本法評谷估專踩利時(shí)竄未考走慮利易潤9、專北項(xiàng)應(yīng)滲付款虹（其非他非玻流動湖負(fù)債篩）是否構(gòu)為企事業(yè)實(shí)奴際需楚要承偵擔(dān)的智負(fù)債二、留報(bào)告際審核僵中的似常見為問題撫（續(xù)斯）▲收益掌法收入晌、成爹本預(yù)錦測缺首少依都據(jù)評估攔基準(zhǔn)胖日出億現(xiàn)大仰拐點(diǎn)收入政預(yù)測側(cè)趨勢橋與利橋潤預(yù)花測趨明勢相字反管理樣費(fèi)用始按收歐入比普例進(jìn)換行預(yù)尸測預(yù)測印了不綿合理斥的利助息收牽入所得界稅預(yù)揪測中指未考褲慮歷桶史年敵度虧積損的杯彌補(bǔ)二、虜報(bào)告哥審核嫁中的絕常見因問題拋（續(xù)途）▲收益盆法（秒續(xù)）從預(yù)搜測期稍開始引，資中本性蠶支出弓就等佩于折北舊攤割銷基準(zhǔn)日的錢營運(yùn)嗎資金慰和非團(tuán)經(jīng)營蠶性資借產(chǎn)計(jì)男算出羊現(xiàn)重道項(xiàng)或位漏項(xiàng)在計(jì)鳴算CA卻PM及WA要CC時(shí)采篇用的DE比必須一致部分膛非流隆動資霉產(chǎn)考脅慮了犯折舊額攤銷扒，又渡作為黨非經(jīng)練營性統(tǒng)資產(chǎn)占加回二、劣報(bào)告馳審核設(shè)中的下常見堅(jiān)問題牛（續(xù)沉）▲市場押法可比公批司選猴擇的被合理醫(yī)性價(jià)值憑比率授選擇悠的合西理性比較陸調(diào)整稀因素貓的合吸理性二、狗報(bào)告慶審核耳中的價(jià)常見熟問題朱（續(xù)難）在國義資委陪審核痛中的壟常見月案例頂：A公司孝評估便基準(zhǔn)囑日擁增有房選地合錄一的嶄辦公早樓4萬平倆方米吳，A公司卸自身訊正常就經(jīng)營念使用都其中墻的40壯00平米當(dāng)，剩卻余房柜屋均幅出租鹿，租怪期不帝長。認(rèn)本次純收益扣法評喘估中恰，將寧溢余擋的房技屋在頭其他良業(yè)務(wù)唯收入疏中考烈慮了識租賃注收入聲。收漆益法吃評估堡對溢蒜余房宴屋的券這種直處理直方式習(xí)是否蓄合理瞞。結(jié)束蘆語國資疑委對刑評估底報(bào)告進(jìn)的審征核并膽不會到過多決糾結(jié)今于評在估界孟的爭裳議問飄題，掉主要進(jìn)還是劈燕從評撇估準(zhǔn)止則、友政