成全機構房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新計

中國房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新18計成全機構董事長全忠2011-04學習、借鑒、模仿，也是一種創(chuàng)新。調控之下，市場有點“冷”營銷創(chuàng)新，從“問題”突破壹正面問題與分解以開發(fā)商的角度房地產(chǎn)營銷的兩大思維框架企業(yè)戰(zhàn)略現(xiàn)金流利潤率價格&利潤廣告&活動費用&渠道開發(fā)策略營銷策略銷售策略企業(yè)戰(zhàn)略思維銷售目標推廣銷售市場產(chǎn)品客戶核心策略核心困難核心優(yōu)勢銷售目標思維房地產(chǎn)營銷的五大正面問題問題1：來人量如何增加？問題3：價格表如何制定？問題2：成交率如何提高？問題4：營銷費如何使用？問題5：品牌力如何增強？來人襖：地段拒、廣夠告、蒙活動成交錫：競品碎、渠籠道、策廣告真、現(xiàn)出場、真道具價格俗：競品驗、推肥盤費用再：渠道農(nóng)、廣侵告、哥現(xiàn)場氣、道運具、芹活動品牌祖：產(chǎn)品穿、物兵業(yè)管考理、嗓客戶意分析貝、客醬戶會慶、運遺營管偶理正面俯問題彎分解貳逆向蒼問題悠與分劃解以消躬費者柴的角課度房地圖產(chǎn)營掠銷的概五大逆向著問題地段絹、價顫格、舞產(chǎn)品<產(chǎn)咽品本借身與絞企業(yè)政品牌寫>、現(xiàn)燈場、蛋服務地段芒：坐標理系、歇廣告禾、道批具、寇現(xiàn)場決、活陽動價格起：競品讓、時陰機產(chǎn)品伴：區(qū)域奔坐標以、品冶牌現(xiàn)場露：現(xiàn)場續(xù)包裝服務萬：物業(yè)螺管理喬、客征戶會逆向鳥問題君分解成交價格費用品牌價格服務現(xiàn)場產(chǎn)品地段來人問題州匯總正面逆向叁解決手法取雙向問題的共同因素中國眠房地紗產(chǎn)營株銷創(chuàng)懲新1色8計定位吳篇NO泰.1沖建饅坐標NO僅.2倍觀福競品NO排.3裳樹鼓標桿推廣缸篇NO靠4.慨渠哀道NO棗5.擴道躲具NO猾6.牌廣篇告NO漫7.笨網(wǎng)遠絡N祖O8準.脈活動體驗輪篇NO拒9.休產(chǎn)品NO啦10劫.現(xiàn)桶場管理擇篇NO國11斃.客鬧戶研昨究NO宇12功.客迅戶管喜理NO鐮13鴉.銷川售管摧理NO孫14疤.案叼場管映理N稻O1菊5.污物業(yè)撇管理NO朽16迅.知例識管晨理NO幫17供.資南源管基理NO湖18俗.遠等程管遠理定位屋篇NO炮.1柄建珍坐標NO構.2黃觀怕競品NO遍.3叢樹舊標桿第1救計：觸建坐蠻標來人成交遷價稅格測費用勢品繁牌地段價格榮產(chǎn)旋品浩現(xiàn)場械服硬務坐標拍的“機雙重繡”原攀則重建每項目郵的業(yè)使界坐枯標重設慮項目避的區(qū)握域坐渠標坐標種系一藝旦改肅變，蟲價值料自然拼閃現(xiàn)案例叉：萬茂科1猛7英純里建立蔬業(yè)界恢坐標：同倒行參禽觀的朱必選懇項目萌。建立仔區(qū)域父坐標：將慣物理霜距離跌轉化燦為心鼻理距先離，臭將交虧通劣粗勢轉廊化為鏟客戶將的階邁層心露理優(yōu)百勢。競品得的“檔雙跟園”原昂則競爭寇手段吼的不之斷跟資進競爭果樓盤慚的全投面跟即蹤競爭庸對手閱的選飾擇標妥準、曲信息羅跟蹤餃手段第2泄計：妖觀競倉品來人成交價格學費罪用帳品牌地段價格產(chǎn)品艱現(xiàn)丈場贏服務重點洗競爭逮個案鬼分析形方法同區(qū)暫域或墊同價廈位或獨同類哨型樓賠盤實兄時監(jiān)挺測。主要朋考量堵指標鋒不少除于：工程擊進度，重棕點是芳售樓您處，盞示范嚴區(qū)，巧樣板承間，粥外立完面，警交房赤等。推廣哥進度，重叫點是潛主廣塑告語填，現(xiàn)橋場包深裝，笨營銷蠻活動當與媒暖體策賞略。銷售族進度，重梁點是柳推售芬產(chǎn)品壤，去棋化情襪況，獨蓄客古方式楊與開豆盤分綁析。廣告嚴表現(xiàn)，重疤點是勤戶外氧廣告園，網(wǎng)書絡廣府告，可報紙體雜志愁電臺稅等媒蘆體。第2縮慧計：炎觀競臟品基礎慈數(shù)據(jù)對比傳本案落圖表實景牢照片廣告億圖片個案庭匯總來人成交價格女費聯(lián)用奇品牌地段價格產(chǎn)品印現(xiàn)燙場賣服務案例錘：億壁城西授山華迫府V弦S唐額寧O銳NE軟肋策1塊入住悔時間茫晚西山沙華府漫：（診準）慘現(xiàn)房軟肋霧2竹得房琴率低西山止華府爛：同夾樣戶師型多壞十幾救個平耗米軟肋龜3位不粒送地乘下室西山勁華府忘：瓏麥園戶太戶送每地下掘室軟肋聚4督物直業(yè)費愁高西山之華府損：分刊類收塵費機會備1：沸住華暖府，師得雙問學籍產(chǎn)（小電學＋擔附中秘）！機會況4：繁純居抬住V汽S居佛住與樸投資辯混雜青！機會冤2：完華府幅情結良?。ㄓ|業(yè)主霞口碑儉）機會圾3：塑17員0㎡贏戶漫型大析PK饒！唐寧省ON倚E的宋5個琴軟肋軟肋田5繁容航積率什高西山葛華府例：別燭墅級起1.辨5西山碌華府歇的四活個機膀會來人成交價格微費材用方品牌地段價格產(chǎn)品尺現(xiàn)筍場脖服務項目繞標桿補的“陳雙學健”原汗則學習糖先進惹樓盤學習央名企歉項目大企游業(yè)，隸多從賴學習順開始茫。金猜科學扭習龍妖湖，軍龍湖畏學習蘇萬科蝦……第3棟計：齒樹標漂桿來人糖成氧交蝕價格壯費雕用品牌地段榨價梢格產(chǎn)品現(xiàn)場臨服誤務城市椒中心地脈榮人文建筑香風格產(chǎn)品薄類別地標藍屬性開發(fā)削商背畢景城市終級別項目更體量社區(qū)依配套項目析標桿莫的確獄定將夫受哪熄些因夢素影拾響？戶型第3堵計：住樹標勉桿來人機成謠交管價格樓費大用品牌地段僚價蘆格產(chǎn)品現(xiàn)場靈服讀務推廣串篇NO密4.語渠住道NO葬5.鄰廣肉告NO扁6.閥道區(qū)具NO存7.犬網(wǎng)絞絡NO村8.悄活悲動第4挎計：朗渠道來人成交釀價鴉格費用品牌地段當價宅格呀產(chǎn)品雙現(xiàn)墻場象服務傳統(tǒng)佛的渠屠道是軍否還工有效湖？新晴的精仍準渠罰道在剖哪里讓？傳統(tǒng)敘渠道樸的創(chuàng)腰造性訂使用精準批渠道范的創(chuàng)胸新性賴發(fā)現(xiàn)渠道夾的“磨雙創(chuàng)井”原頸則十大扁傳統(tǒng)姑渠道韻的創(chuàng)敲新使找用來人成交帆價擇格費用品牌地段鹿價勁格戴產(chǎn)品丹現(xiàn)貍場鳴服務案例厘1：穗億城墊西山丑華府內(nèi)部濾員工崗渠道病。合潛作單仇位渠悅道。成交滔業(yè)主補渠道窗。中鴿介代潮理渠呀道?？缃鐫献鞲矍琅K。意升見領慢袖渠從道。企業(yè)羅團購坑渠道脂。媒濁體團曉購渠辮道。特定請小區(qū)爛渠道御。各蕩類展張會渠捕道。來人成交滲價貸格費用品牌地段聰價蹲格犧產(chǎn)品漠現(xiàn)懼場叮服務精準摩渠道妖的創(chuàng)邁新：耳聯(lián)合瓣易居謝中國競搭惠建高燒端客例戶平欣臺明跨界可營銷恭客霞戶為仗王案例日2：饅浦東轎星河網(wǎng)灣“跨鍬界”倍升級籮“十員城十學”戰(zhàn)斜略“星輸河匯紫”高罩端資披源平差臺半山幫半島北京娛星河跨灣戰(zhàn)略殺合作兆伙伴精準預渠道分的創(chuàng)請新：逗開創(chuàng)房狀地產(chǎn)堪項目杜異地氏開盤衡先河長期樓駐扎勇山西利、內(nèi)姓蒙等餓地，晌開展付巡回倡推介胖會，票建立蹦“晉纏察冀安”革顏命根齡據(jù)地初，深臣入挖胃掘優(yōu)膛質的副地客稠戶資皆源。萌芽追階段眼：建凈外SO縱HO客戶裂統(tǒng)計遣結果瘡顯示銹，國熔內(nèi)異院地客銀戶占50僵.2便3%，初虹見異群地巡敘演的傘意義起步惹階段誤：06年，岔朝外SO澆HO在太艙原舉老行開粗盤儀獻式，推開創(chuàng)水房地敘產(chǎn)項掃目異感地開您盤、筋團購造先河發(fā)展構階段與：08年，貨大規(guī)健模深就入異墨地，桌潘石椒屹親菠自帶懸動宣景講，己并負冶責一歲些大罪單，惠發(fā)展伸團購SO麗HO蓋中國腦：客弄戶與釘營銷謊對位看的異解地推保廣操續(xù)作模齊式第一：選擇沈陽、太原等地作為重點推廣城市；第二：銷售員與異地客戶間的“一對一”對接；第三：潘石屹親自帶隊到異地組織推廣活動第四：銷售人員帶自己的異地客戶來京參觀。找準效客戶寬，摸顫清需絡求，型長期壤維系苗，精昏確制插導—蠢—S英OH業(yè)O中朋國異沖地推鋪廣模灰式精尾髓案例哄3：幣SO奪HO件中國來人成交貼價適格費用品牌地段桃價員格脂產(chǎn)品伶現(xiàn)灑場赤服務第5拳計：進廣告來人成交冷價兵格費用品牌地段魯價務格蒼產(chǎn)品偶現(xiàn)溪場嘆服務銷售無有效狡性潤品牌粱傳播泉性廣告確“雙躺性”陳原則廣告幅載體逗包括捏：戶筋外，卷網(wǎng)絡殊，報溜紙，蔑電視葵，雜循志，凡廣播笨，短擔信，芬直投越……訴求策略組合策略投放策略炒作策略廣告策略+++第6難計：簡道具來人成交價格費用品牌地段若價甜格所產(chǎn)品及現(xiàn)躍場呆服務道具簡“雙失特”輸原級則特殊申性，堅特色舟性精神言讀本客戶錄通訊實景禮畫冊銷售殘裝備增值楊道具從現(xiàn)橡場的案紙杯全、火嘗柴、渠煙缸吹等，竊都能財感受誰到其猴對細營節(jié)的貴重視燒，更廟加強罷調了趁“精動致了射無痕交”，映有些壯蘭喬零的做織法了反。從其擴企劃番宣傳醒片中嬸，及賄其渲逐染其資做每幅一步吼的過碌程，洽以體全現(xiàn)其念嚴謹觸的態(tài)卷度與狂精雕頂細逐掀的工為藝。銷售啟物料上海熊灘花莖園精致聲、多皇種多姜樣的漫銷售恢物料折加強草了客倒戶的紗認知來人成交價格費用品牌地段司價尤格競產(chǎn)品辮現(xiàn)托場舅服務精神羨讀本來人成交價格費用品牌地段結價瘡格閥產(chǎn)品目現(xiàn)程場愚服務開盤歷先開繩會恐賣樓項先賣稀書20偵01飯年，飛南海如天安賽鴻基握花園熟營銷糧推廣厭時，銷成全芒機構伏為項糞目出白書推直廣，濁書名謎為《縮慧別墅離手冊露》20娃04畝年，貞成全像機構臺為上月海萬鐮科城罩市花妖園十來年開返發(fā)模象式創(chuàng)魄作了光《魅稻力之賤城》浸一書……通過鳴出書拍的方版式，勁用泛艷學術障的手碰段，互使得叫項目闊的產(chǎn)截品特稿征和管主題裹定位證獲得俯商業(yè)珍推廣總效果括。異型環(huán)樓書概念料樓書媒體五樓書MO骨OK學術女樓書MA由GA蟻ZI欺NE蔬+B鉤OO線K萬科葬17擦英里上海側灘花興園碧桂伯園假眼日半賤島萬科贏東海萄岸運河嘗岸上向的院溪子新媒智體考新拌道具成本低效果好操作易戰(zhàn)線長杭州丑萬火科良畝渚文逆化村特色鋸道具麻——當紙巾為廣告來人成交價格費用品牌地段芝價鞋格闖產(chǎn)品葛現(xiàn)辟場考服務如果鳴餐巾言紙的住包裝碌設計天轉變棟一下競，不辣要走梅大眾塊化路壤線，博應是碼挺具奪有傳公播性斯的。愿相對疾應的暫，還痛有夏局天可成以做何到啤賀酒開衫啟器敏，牙市簽等燈。杭州棟萬科標人士萌對此乖推廣版的評擺說形式明還算固創(chuàng)新很，但語由于漲良渚貢文化柱村與惡餐巾綱紙氣購質不劑符，者形象陣錯位間，最搏終效僑果不顏佳，倉就未屑再繼幅續(xù)。最終冷效果事后披啟發(fā)大眾吐化小茄禮品瓦式物嗚品必須介與項蛙目形萌象相撲符包裝潤設計肢要吸耗引人總結吼關鍵杭州師萬畫科良旨渚文疏化村特色若道具棗——怕紙巾推廣告來人成交價格費用品牌地段襲價鼓格刮產(chǎn)品雕現(xiàn)油場爬服務有效岸鎖定會客戶賽的利條刃客戶壯無限破投訴舅的兵迷刃網(wǎng)絡畫營銷職的“姑雙刃野”現(xiàn)括象第7鎖計：痛網(wǎng)絡來人成交鏟價減格費用品牌地段效價耕格渣產(chǎn)品防現(xiàn)兼場妹服務網(wǎng)站須：搜房業(yè)網(wǎng)，滲新浪默網(wǎng)，售項目今官網(wǎng)暮；博客揮：項目官方嘩博客；明渾星業(yè)視主博團客；膨售樓冷小姐坐博客忘；微博圖：項目微博；明雖星業(yè)殲主微查博；份售樓蘋小姐閃微博量；論壇懂：項目抬業(yè)主籍論壇潛伏額計劃；專題聯(li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