投資項目研究工作存在問題及改進建議

投資項目研究工作存在問題及改進建議

編者按：本文主要從投資項目中的前期工作的重要內(nèi)容；可行性研究工作中存在的問題；可行性研究工作的改進建議進行講述。其中，主要包括：可行性研究是公司籌集資金的重要依據(jù)、可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)、可行性研究過程不規(guī)范、依據(jù)不充分、內(nèi)容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應有的作用、很多可行性研究的內(nèi)容不全面，經(jīng)常缺少風險分析，社會評價，建筑節(jié)能和環(huán)境評價等方面的內(nèi)容、制定的評價指標數(shù)目較少，而且不成系統(tǒng)、對項目投資的可行性分析工作，分層進行，層層推進、項目投資可行性分析必須具備兩個以上方案、認真研究和預測項目的現(xiàn)金流量、組建可行性分析小組，進行相關(guān)業(yè)務方面的培訓，從而提高公司可行性研究報告對項目決策的支持力度等，具體材料請詳見：

依據(jù)公司運營發(fā)展部下發(fā)的評估報告要求，市場策劃部就項目可行性研究工作中存在的問題進行以下剖析：

可行性研究是決策科學在項目領(lǐng)域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段對一項建設工程進行技術(shù)經(jīng)濟論證的綜合科學，其基本任務是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。

作為投資項目中的前期工作的重要內(nèi)容，對項目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

可行性研究是公司進行項目投資決策和編制設計任務書的依據(jù)；可行性研究是公司籌集資金的重要依據(jù)；可行性研究是公司與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；可行性研究是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據(jù)；可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)；

一、可行性研究工作中存在的問題

作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序，并作為強制性方法:在項目決策中推行，但是，在現(xiàn)今公司的大多數(shù)項目當中，可行性研究并沒有起到如上所述的作用，或者進行的可行性研究并不符合要求。其中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.編制工作方面

編制一份高質(zhì)量的投資項目可行性研究報告，要成立由相關(guān)專業(yè)人員組成的可行性研究小組，需要較多的時間，做大量的基礎工作，針對項目搜集大量的、可靠的、及時的資料，作為可行性研究報告的依據(jù)和內(nèi)容。基礎工作是否認真細致，搜集的資料是否完整可靠，直接關(guān)系到可行性研究工作的質(zhì)量。然而公司在很多小型項目中由于主、客觀因素的限制并沒有這樣做，只是憑借現(xiàn)有的資料和主觀推斷，對項目的可行性進行了判斷。這樣的可行性研究過程不規(guī)范、依據(jù)不充分、內(nèi)容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應有的作用。

2.內(nèi)容方面

很多可行性研究的內(nèi)容不全面，經(jīng)常缺少風險分析，社會評價，建筑節(jié)能和環(huán)境評價等方面的內(nèi)容。如有些項目受不確定性因素影響很大，卻缺少或根本沒有風險分析的內(nèi)容；有些項目與周圍環(huán)境的關(guān)系很密切，卻沒有社會評價的內(nèi)容。除此之外，有些項目在設計、施工、融資等方面缺乏多方案的比選，這樣的項目進行評價和決策就有很大的局限性，決策工作也十分被動。

3.評價指標方面

在目前完成的可行性研究報告中，制定的評價指標數(shù)目較少，而且不成系統(tǒng)，如在財務評價當中，對于盈利能力、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、財務內(nèi)部收益率和投資利潤率等指標的分析不是很全面和系統(tǒng)。如財務評價中只有對盈利能力的分析，而沒有償債能力和生存能力的分析；對項目是否可行的判斷有相當大的影響。在指標使用時應對指標的有效性和預期性進行更新和分析，如一些計算期相對較長的項目，在財務評價中，運用一些靜態(tài)指標，計算出來的結(jié)果將會很不準確的，不能在現(xiàn)實條件下對項目是否可行作出有效判斷。沒有采用動態(tài)經(jīng)濟評價的方法:對可行性分析中的所有數(shù)據(jù)進行驗證。

二、可行性研究工作的改進建議

為了使項目的可行性分析真正能為公司的決策提供科學、全面、準確的決策依據(jù)，發(fā)揮其重要作用，應采取下列措施：

1．對項目投資的可行性分析工作，分層進行，層層推進。項目的可行性分析可分為三階段，即機會分析，初步可行性分析和詳細可行性分析。首先是投資機會分析，房地產(chǎn)投資時機的選擇應將銀川市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況放在首位分析，要預測銀川市國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，認真分析與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策及房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟總體發(fā)展狀況的關(guān)系，從項目投資的環(huán)境、背景、目的、基礎、條件等方面進行調(diào)查分析通過對投資初步設想的鑒別，若可行，就要進行初步可行性分析。初步可行性分析將對項目所在地區(qū)域市場的常規(guī)條件和項目特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟問題進行分析，若可行，再進行詳細可行性分析。詳細可行性分析將作進一步的市場調(diào)查，掌握足夠的資料，對投資項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證，這是可行性分析的關(guān)鍵。分析的結(jié)果將是投資決策的依據(jù)。

2．項目投資可行性分析必須具備兩個以上方案。有了可對比的方案，才能選擇最佳方案，可行性分析才能夠向公司決策層提供評價決策的依據(jù)。

3．認真研究和預測項目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)項目投資巨大，影響現(xiàn)金流入，流出的因素很多。項目的現(xiàn)金流量的準確性對可行性分析的結(jié)果具有決定性作用，因此認真研究和預測項目的現(xiàn)金流量，具有十分重要的意義。

4．在項目的財務評價時選擇合適的評價指標。項目的經(jīng)濟評價是可行性分析的重要組成部分，按國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法:與參數(shù)》規(guī)定，項目可行性分析既要進行靜態(tài)經(jīng)濟評價，還要進行動態(tài)經(jīng)濟評價；在完成基本方案的評價后，還必須進行不確定性分析，并提出應變措施，以減少市場或其它突變情況而發(fā)生的損失。

5.組建可行性分析小組，進行相