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文檔簡介
物業(yè)項目實施方案工程管理制度及規(guī)范工程管理制度及規(guī)范(一)機電設(shè)備統(tǒng)計制度1、工程部負責(zé)機電設(shè)備的統(tǒng)計工作,并堅持真實、準(zhǔn)確、帳物相符的原則。2、機電設(shè)備的統(tǒng)計主要是統(tǒng)計設(shè)備的基本情況,內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、設(shè)備型號、安裝地點、裝機容量、電壓等級、工作方式、出廠編號、出廠日期、生產(chǎn)單位、使用時間、設(shè)備原值、檢測周期、配套電機型號、主要部件、隨件資料、設(shè)備圖樣等。3、機電設(shè)備的臺帳與隨機資料圖冊、運行檢修記錄構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。4、機電設(shè)備使用狀態(tài)的統(tǒng)計以機電設(shè)備運行一覽表的形式反映設(shè)備的狀態(tài),內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、型號規(guī)格、電機容量、設(shè)備編號、使用情況等。5、設(shè)備的統(tǒng)計資料必須全部真實地反映實情,并交文檔管理員存檔備查。(二)智能信息調(diào)度室管理規(guī)定1、信息室實行專職人員全日24小時值班負責(zé)制。2、信息室值班員每天檢查各類信是否正常,如不正常應(yīng)立即查清原因,上報主管,遇到重大問迅速上報管理處主任。3、控制中心出現(xiàn)報警信號,立即核實信號真?zhèn)吻闆r,如報警屬實,按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理,如屬誤報應(yīng)進行復(fù)位,并記錄在《智能控制值班記錄表》中。4、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài),每半月進行一次自動、手動的操作檢查,以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài),并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。5、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時,值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報單》,并立即通知工程部維修人員進行維修。6、智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警、調(diào)度聯(lián)系電話,任何人不得占用而影響工作信息傳送。7、智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁存放易燃易爆危險品,中心內(nèi)按規(guī)定配備便攜式滅火器和常用滅火器械。8、阻止外人進入智能控制中心,如因工作需要必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。未經(jīng)管理處許可,中心工作人員不得接待任何來訪者。(三)配電房管理制度1、配電房的全部機電設(shè)備,由水電值班員負責(zé)管理及值班,值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)協(xié)管隊措施,無關(guān)人員禁止止進入配電室。2、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計,室溫控制在40度以下,配備滅火器材,各標(biāo)志牌清晰、醒目。3、實行24小時值班制度,并建立運行記錄,值班員每四小時巡查一次,并在《配電柜巡視記錄表》上做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時修理,不能解決的問題及時上報工程部部長。4、巡查內(nèi)容包括室內(nèi)有無異味、噪聲,并記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù),檢查屏上指示燈,補償柜運行情況等,發(fā)現(xiàn)異常及時維修,并上報工程主管。5、房內(nèi)禁止亂拉亂接電線,供電線路嚴(yán)禁超載供電,如確需要,書面上報管理處主任。6、配電房內(nèi)設(shè)備和線路改變須經(jīng)管理處主任同意,重大改變須報有關(guān)主管部門審批。7、嚴(yán)禁違章操作,操作及檢修時,必須按規(guī)定使用電工絕緣鞋、絕緣手套等。(四)消防控制中心管理制度1、消防控制中心實行專職人員全日值班負責(zé)制。2、值班員每天檢查各類信號是否正常,如不正常應(yīng)立即查清原因,上報工程部長,遇到重大問題迅速上報消防責(zé)任人。3、消防控制中心出現(xiàn)報警信號,立即核實信號真?zhèn)吻闆r,如屬火災(zāi)報警,按“消防應(yīng)急措施”處理,屬誤報應(yīng)進行復(fù)位,并記錄在《水電、消防值班記錄表》中。4、消防控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài),每半月進行一次自動、手動的操作檢查,以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài),并將檢查結(jié)果記錄在《水電、消防值班記錄表》中。5、消防設(shè)備出現(xiàn)故障時,值班員應(yīng)填寫《設(shè)備維修申報單》,立即通知工程部維修人員進維修。6、消防控制中心內(nèi)的電話屬專用報警聯(lián)系電話,任何人不得占用,影響消防聯(lián)絡(luò)。7、消防控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險品,消防控制中心應(yīng)備有便式滅火器和常用滅火器械。8、嚴(yán)禁外人進入消防控制中心,如因工作需要必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。(五)電梯的值班檢查制度1、電梯的值班巡視檢查由電梯值班員進行。2、電梯值班員經(jīng)市勞動局特種操作技能培訓(xùn)后,持證上崗。3、電梯值班員須每天對所轄電梯進行巡視檢查,巡視檢查內(nèi)容包括:(1)電梯運行過程與正常狀態(tài)有無差別;(2)電梯的配套設(shè)施是否齊全完好;(3)電梯減速箱是否正常;(4)電梯鋼絲繩外觀是否有斷絲斷股現(xiàn)象;(5)電梯制動器是否可靠制動、禁甸件是否松動;(6)電梯維修保養(yǎng)工作是否留有缺陷;(7)電梯機電設(shè)備運轉(zhuǎn)是否正常;(8)各呼梯、選層、指示裝置、對講電話是否正常;(9)減速箱油位、溫升是否正常;(10)有無異聲、異味現(xiàn)象和底坑水浸現(xiàn)象等。4、電梯巡視檢查后須認(rèn)真填寫《電梯值班巡視檢查記錄表》,包括下述內(nèi)容:(1)電梯維修保養(yǎng)人員的主要工作內(nèi)容簡述;(2)電梯維修保養(yǎng)人損的人數(shù)名單;(3)電梯維修保養(yǎng)更換的主要零部件;(4)故障處理跟蹤記錄;(5)困人解救情況;(6)電梯衛(wèi)生狀態(tài)等。5、電梯值班人員困人解救后,須填寫《困人統(tǒng)計表》。(六)電梯檢查及保養(yǎng)制度1、日常巡視檢查及保養(yǎng)(1)巡視機房內(nèi)各種儀表、配電柜、控制柜、曳引系統(tǒng)、限速裝置及照明系統(tǒng),清潔除塵,發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理或上報。(2)巡視操縱盤、照明、轎廂風(fēng)扇、通訊、壁板及地面等設(shè)備,檢查協(xié)管隊觸板及轎廂開關(guān)的工作情況。(3)檢查轎頂設(shè)備,并站在轎頂處,用慢車觀察全程運行情況一遍,發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。(4)檢查底坑限速張緊裝置,轎廂及對重的緩沖器,平衡鏈及固定裝置和照明系統(tǒng)。2、周檢及保養(yǎng)(1)詢問電梯運行情況,有無急修等情況。(2)觀察所有繼電器、接觸器和空氣開關(guān)的動作情況,檢查其觸頭是否有火花、燒焦等情況,繼電器、接觸器是否發(fā)熱,清潔接觸器銜鐵。(3)檢查制動器壓桿是否行動自如,制動盤與閘瓦間隙是否正常以及有無異常磨損。(4)檢查曳引機油位、油質(zhì)是否有化學(xué)沉淀和乳化現(xiàn)象。(5)檢查電梯平層的準(zhǔn)確度,轎廂門開關(guān)有無阻塞和異響情況。(6)檢查廳門鎖是否靈活,清潔調(diào)整廳門開關(guān),清潔門導(dǎo)機。(7)檢查轎廂、轎頂、轎底、井道及底坑的所有開關(guān)及按鈕,要求動作靈敏可靠。3、季度檢查及保養(yǎng)(1)拆檢逆變器,并徹底清潔。(2)轎頂清潔除塵,導(dǎo)軌清洗加油,清除導(dǎo)軌油壺內(nèi)已污的油棉線。(3)檢查曳引鋼絲繩張力是否均勻,當(dāng)張力差大于5%時,應(yīng)予調(diào)整,檢查曳引繩捻繩,直徑及磨損情況,并檢查各繩頭。(4)拆檢清潔轎門電機,檢查碳刷及整流子的磨損情況,并清潔轎門的控制箱。(5)檢查清潔轎門的聯(lián)動機構(gòu),使轉(zhuǎn)動桿各傳動關(guān)節(jié)轉(zhuǎn)動靈活,門開關(guān)自如,緊固各部螺母,必要時調(diào)整門速。(6)檢查門刀和門鎖、滾輪之間的間隙與垂直度。(7)檢查廳門鋼絲松緊及磨損情況,廳門懸掛滾輪及自動收繩輪。(8)檢查轎廂,對重導(dǎo)靴及其磨損情況和協(xié)管隊鉗與導(dǎo)軌的間隙,必要時予以調(diào)整。(9)檢測控制柜的對地絕緣電阻及主電機,門電機的相間和對地的絕緣電阻。4、年度檢查及修理(1)調(diào)整開關(guān)門繼電器,仔細檢查各種控制屏上所有接觸器、繼電器、空氣開關(guān)和按鈕,如有灼痕、拉毛等現(xiàn)象要予以修復(fù)或調(diào)換,并緊固接線端子。(2)檢查限速器的動作速度是否準(zhǔn)確,協(xié)管隊鉗是否可靠動作。(3)調(diào)換開、關(guān)門機構(gòu)的易損零件。(4)檢查協(xié)管隊回路觸點的工作情況及可靠性。(5)系統(tǒng)調(diào)整電梯的運行參數(shù)。(6)按勞動局電梯年檢要求檢測。(七)設(shè)備機房衛(wèi)生制度1、設(shè)備機房衛(wèi)生是搞好設(shè)備管理的前提。2、按規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行,每天對機房和機器設(shè)備進行一次衛(wèi)生工作,每月一次大掃除。3、維修隊地域及各設(shè)備機房不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。4、只允許在規(guī)定的場所吸煙,煙頭不得亂丟,不允許煙缸中堆滿煙頭,要提倡文明。5、技工著裝要清潔,領(lǐng)子、袖口均應(yīng)干凈,不得留長發(fā)留胡須。6、工作場要清潔、整齊、不允許亂堆雜物。7、講話語言要規(guī)范,不得滿口臟話和大聲喧嘩。(八)設(shè)備機房值班制度1、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),員工不得私自帶領(lǐng)外單位人員到機房內(nèi)參觀。2、經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)來機房參觀者,進出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù),原值班人員要密切注意設(shè)備運行狀態(tài),做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活,及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。3、要嚴(yán)格按照巡視規(guī)定,準(zhǔn)點抄錄設(shè)備各運行數(shù)據(jù),認(rèn)真做好記錄。4、值班人員必須嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律,不得將與工作無關(guān)的物品帶入機房,特別禁止的是食品。5、在機房內(nèi)不允許接用臨時電器設(shè)備,不允許隨意挪動消防器材,不允許未經(jīng)批準(zhǔn),使用電焊、氣焊,不允許在機房吸煙。6、保持機房清潔衛(wèi)生,搞好文明生產(chǎn)。(九)設(shè)備日常巡檢制度1、當(dāng)值人員與各系統(tǒng)技術(shù)人員根據(jù)系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況制定巡檢內(nèi)容、要求和巡檢線路,并落實到具體人員;2、巡檢人員嚴(yán)格按照時間和巡檢內(nèi)容進行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時解決或上報處理;3、保證各系統(tǒng)的正常運行和重點設(shè)備正常運轉(zhuǎn);4、月終將填寫的巡檢記錄表整理匯集報工程部經(jīng)理,由檔案管理人員收存,以備查證。(十)設(shè)備日常維修管理1、公司使用部門的設(shè)備發(fā)生故障,須填寫“維修通知單”經(jīng)部門主管簽字交工程部;2、工程部主管或當(dāng)值人員接到維修通知,應(yīng)隨即在“日常維修工作記錄簿”上登記接單時間,根據(jù)事故的輕重緩急及時安排有關(guān)人員處理,并在記錄簿中登記派工時間;3、維修工作完畢,主修人應(yīng)在“維修通知單”中填寫有關(guān)內(nèi)容,經(jīng)使用部門主管人員驗收簽字,并將通知單交回工程部;4、工程部在記錄簿中登記維修完工時間,并及時將維修內(nèi)容登記在維修卡片上,審核維修中記載的用料數(shù)量,計算出用料金額填入維修通知單內(nèi);5、緊急的設(shè)備維修由使用部門的主管電話通知維修隊,由當(dāng)值人員先派人員維修,同時使用部門補交“維修通知單”,當(dāng)值人員補填各項記錄,其他程序均同;6、工程部接單后兩日內(nèi)不能修復(fù)的,由當(dāng)值主管負責(zé)在登記簿上注明原因。若影響業(yè)主使用的,應(yīng)采取特別措施盡快修復(fù)。(十一)設(shè)備事故處理1、設(shè)備一旦發(fā)生事故,影響到業(yè)主的正常生活和活動時,必須馬上啟用應(yīng)急設(shè)備,采取應(yīng)急措施挽回損失和影響,并保護現(xiàn)場,及時上報。2、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即趕赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄及時做出處理。3、事故發(fā)生后,有關(guān)人員要將設(shè)備事故報告單送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后,由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決。4、對于事故責(zé)任者,公司要查明原因,根據(jù)規(guī)定,視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰和行政處分;如果已觸犯法律,則按國家法律程序處理。5、事故的事后處理要做到四不放過:(1)事故原因不查清不放過;(2)缺乏切實有效的防范措施不放過;(3)缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補措施不放過;(4)事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。(十二)維修報告1、下列情況報告領(lǐng)班:(1)主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況;(2)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修;(3)零部件更換及修理;(4)維修人員的去向,客戶維修材料的領(lǐng)用(5)運行人員暫時離崗;(6)對外及上級聯(lián)系。2、下列情況必須報告技術(shù)主管(工程師):(1)重點設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況;(2)采用新的運行方法;(3)重點設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修;(4)系統(tǒng)故障及檢修;(5)重要零部件更換及修理加工及改造;(6)工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用;(7)員工加班、調(diào)班、補休、請假。3、下列情況必須報告部門經(jīng)理:(1)重點設(shè)備出現(xiàn)故障或停機修理;(2)影響園區(qū)運行的設(shè)備故障或施工;(3)系統(tǒng)運行方式的重大改變;(4)重點設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工;(5)系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造;(6)系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工;(7)技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整;(8)員工一天以上的請假,領(lǐng)班以上員工的補休、換班。(十三)預(yù)防性維修1、物業(yè)區(qū)域設(shè)備管理最有成效的方法是:立足于預(yù)防,即“預(yù)防為主,防重于治”。2、無論什么設(shè)備均應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書規(guī)定的保養(yǎng)項目進行日常保養(yǎng)。3、維修隊必須制定有關(guān)分管設(shè)備的預(yù)防性維修計劃,作為技工全年的安排,是維修隊最具權(quán)威的指令性文件。4、員工要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修計劃執(zhí)行。5、辦公室要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修計劃檢查。(十四)工程檔案借閱制度1、工程技術(shù)檔案是物業(yè)區(qū)域的重要財富,人人都要愛惜。2、無關(guān)人員不得借閱檔案資料。3、未經(jīng)批準(zhǔn),不得將物業(yè)區(qū)域的有關(guān)檔案資料借出。4、物業(yè)區(qū)域重要的檔案資料應(yīng)保管原件,原件通常不予借閱,以復(fù)印件的版本外借。5、檔案資料借閱要履行借閱手續(xù)。6、每次限借一本,經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后才可變通。7、借期為一個月,到期應(yīng)辦續(xù)借手續(xù)。8、所借出檔案資料,借閱人不得畫畫涂涂,保持版面清潔。(十五)維修用品采購制度1、應(yīng)有所有設(shè)備的維護、操作、使用說明書。2、根據(jù)說明書內(nèi)所指定的易耗、易損配件清單,結(jié)合物業(yè)區(qū)域所配備的設(shè)備的數(shù)量,提出至少應(yīng)保證三至五日所需的備品備件清單。3、國內(nèi)可以采購到或能加工的,技術(shù)含量較低的備品備件,無須進口。4、國內(nèi)采購不到,技術(shù)含量較高必須進口的備品備件,應(yīng)考慮到資金的占壓,提出合理的最低限額。5、同型號、同品牌的備件應(yīng)控制在合理的最低限額。6、考慮到進口配件供貨周期長的因素,一些重要設(shè)備的備件必須有一定量的庫存。(十六)工具領(lǐng)用保管制度1、工具分個人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種;2、個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備,由員工申請,主管批準(zhǔn)后到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后個人負責(zé)使用、保管;3、班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備,由各班長申請,部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用,領(lǐng)用后由班長保管,班組交接班時,按交班制度交接公用工具;4、各種工具由倉庫列表登記。班組公用工具配備表一式兩份,一份倉庫存底,一份班組自存;5、工具發(fā)生丟失、毀損,由保管者寫明原因,向部門經(jīng)理報告。屬人為的丟失、毀損,由責(zé)任人按當(dāng)時工具的價值賠償;6、工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損壞的,經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可以辦理報廢,保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。(十七)維修工交接班制度1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得領(lǐng)班同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假。2、交接班雙方人員必須做好交接班記錄的準(zhǔn)備工作,準(zhǔn)時進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括:查看運行記錄;介紹運行狀況和方式;以及設(shè)備檢修、變更情況;清點儀表、工具;檢查設(shè)備狀況、公共區(qū)域和業(yè)主戶內(nèi)維修情況等等。交班時,雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。3、在下列情況下不得交接班:(1)在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時;(2)交接班準(zhǔn)備工作未完成時;(3)接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時;(4)領(lǐng)班或由主管指定的替代領(lǐng)班的人未到時;(5)接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。(十八)上門維修服務(wù)的規(guī)范要求1、敲門。有門鈴時,輕按門鈴,按鈴時間不要過長,無人應(yīng)答再次按鈴,按鈴時間加長。沒有門鈴時,則輕叩門三響,無人應(yīng)答再次叩門,叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應(yīng)答,等候十分鐘。若主人仍未返回,填寫歉意信留言欄,塞入用戶門內(nèi)。2、介紹。主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時,首先自我介紹:“對不起,打攪了,我是物業(yè)管理公司維修人員×××,前來為您服務(wù)。”3、致歉。雙手遞交歉意信,誠懇地說:“對不起,××設(shè)備出了故障,給您添麻煩了?!?、進門。如進入公寓、住室等十分整潔的房間,員工應(yīng)將鞋子脫在門外,赤腳進入、或穿好自備鞋套,經(jīng)主人許可后進門服務(wù)。在特殊情況下,如用戶家里沒有鋪地板;經(jīng)主人許可,進門可不必套鞋套,進入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中,則應(yīng)高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后,將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。5、維修。維修工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)生噪聲。實在無法避免時,應(yīng)事先向房間主人打招呼,并說一聲“非常對不起”。6、整理。修理完畢,用自備專用擦機布將設(shè)備擦拭干凈,收好維修工具,將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負責(zé)打掃干凈。7、試用。當(dāng)著主人的面試用設(shè)備,證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn),主請主人驗收。8、講解。向用戶講解故障原因,介紹維修保養(yǎng)知識,并告訴主人正確使用設(shè)備的注意事項。9、收費。按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費。10、填單。如實填寫維修服務(wù)工作單,并請用戶對修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名。11、辭別。向用戶告辭,走出房間,步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中,則就離開地面一定距離,至門口時,應(yīng)轉(zhuǎn)身面對房間主人說:“今后有問題,請隨時聯(lián)系,再見?!?2、整個工作期間不得收受房間主人送的物品,也不能借用主人家里的工具、抹布等。(十九)庫房管理工作流程1、目的確保物資得到協(xié)管隊貯存,以完好狀態(tài)交付使用部門或場所。2、適用范圍適用于管理處物料倉庫的管理。3、職責(zé)(1)庫管員負責(zé)對入庫物品的驗收、標(biāo)識和進出的記錄。(2)管理處主任不定期對倉庫進行抽查和指導(dǎo)。4、工作程序(1)物資盤存庫管員每月月底對庫房內(nèi)物資進行一次盤點,提出下月補充物資的采購計劃。(2)物資的驗證和入庫A采購人員根據(jù)《采購計劃》和《請購單》的要求對采購回來的物資,應(yīng)填寫《物品進庫單》,辦理入庫手續(xù)。B庫管員根據(jù)《物品進庫單》核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格,并進行外觀檢查、技術(shù)資料查驗等,具體驗證依照下表所列內(nèi)容進行。(3)如驗證中發(fā)現(xiàn)不合格品,應(yīng)按JK/QP8.3-01《不合格品控制程序》進行處理。(4)入庫物資由庫管員進行《物資收發(fā)登記卡》和賬薄登記,做到賬、物、卡相符。(5)標(biāo)識、儲存和防護A庫房內(nèi)設(shè)置:合格區(qū)、不合格區(qū)、待驗區(qū)等,并有相應(yīng)的標(biāo)識牌。B物資辦理完入庫后按區(qū)分類,將其放置于合適的環(huán)境。物資擺放應(yīng)便于拿取,物資存放應(yīng)與物資卡對應(yīng)。C庫管員應(yīng)經(jīng)常對庫房進行清掃,保持庫房內(nèi)干凈、整潔。(6)物資的出庫A領(lǐng)用物資應(yīng)由領(lǐng)用人填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)主管批準(zhǔn)后到庫房領(lǐng)料。B庫管員根據(jù)批準(zhǔn)后的《領(lǐng)料單》發(fā)放物資。緊急情況下可先行發(fā)放,但事后必須補辦出庫手續(xù)。C對存放時間太長的物品,在發(fā)放前應(yīng)進行檢查或性能檢測,如發(fā)現(xiàn)其不能使用,由庫管員填寫《不合格品處理報告》,經(jīng)批準(zhǔn)后進行報廢處理。D物料發(fā)放后,庫管員進行出庫登記。(7)工具的領(lǐng)用及歸還A工具領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》,并報主管批準(zhǔn)。B庫管員根據(jù)批準(zhǔn)的《工具領(lǐng)用登記表》進行發(fā)放。C工具歸還時由庫管員核對領(lǐng)用工具的規(guī)格、型號、數(shù)量,并做好登記。(二十)機電設(shè)備管理流程1、目的:規(guī)范機電設(shè)備管理的各項規(guī)定,確保機電設(shè)備的良好狀態(tài),滿足管理的需要。2、使用范圍:用于各管理處機電的設(shè)備的管理。3、機電設(shè)備管理的主要措施(1)樹立以預(yù)防為主,修理為輔,“維護與維修并重”的原則,大力加強設(shè)備的日常維護和保養(yǎng)工作,嚴(yán)格控制設(shè)備不正常的操作與事故責(zé)任,確保設(shè)備的使用期限,要求管理處必須建立、健全各種管理制度和各項管理措施。(2)配備與機電設(shè)備管理工作相適應(yīng)的人員、設(shè)備、儀器、儀表和作業(yè)環(huán)境。(3)制訂并貫徹執(zhí)行設(shè)備臺帳管理制度,健全設(shè)備及其附件的編號、統(tǒng)計、保管、更新、報廢等管理辦法。(4)制訂并貫徹各種設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)制度和運行操作流程及崗位職責(zé)。(5)編制并確定各類設(shè)備修理周期、類別、管理程序及設(shè)備修理的復(fù)雜系數(shù)。(6)制定各種機電設(shè)備的維修工期、材料損耗報表及備件定額。(7)建立健全設(shè)備技術(shù)檔案的管理制度,統(tǒng)計好設(shè)備運行和維修記錄。4、機電設(shè)備管理的規(guī)定(1)操作人員在使用不熟悉的設(shè)備前必須進行有關(guān)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作、維護及協(xié)管隊技術(shù)等方面的培訓(xùn)后,方可使用和操作設(shè)備。(2)機電設(shè)備應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班及巡視檢查制度。(3)各設(shè)備必須嚴(yán)格執(zhí)行其操作流程,嚴(yán)禁不按操作流程進行操作。(4)嚴(yán)肅處理設(shè)備事故,認(rèn)真分析事故原因,積極及時采取措施糾正預(yù)防同類事故的再次發(fā)生。(二十一)機電設(shè)備檢查流程1、目的:為規(guī)范設(shè)備協(xié)管隊管理,延長設(shè)備使用年限,確保系統(tǒng)的正常運行。2、適用范圍:適用于各管理處機電設(shè)備協(xié)管隊管理。3、職責(zé)(1)管理處主任負責(zé)機電設(shè)備協(xié)管隊管理指導(dǎo)及監(jiān)管。(2)工程主管負責(zé)對小區(qū)設(shè)備日常運行維護維修協(xié)管隊管理工作的安排和檢查。(3)維修人員負責(zé)設(shè)備房的具體協(xié)管隊管理。4、內(nèi)容(1)機電設(shè)備維修人員必須接受崗前協(xié)管隊操作培訓(xùn),經(jīng)考核合格方可上崗。(2)設(shè)備房必須符合消防要求,按規(guī)定配置相應(yīng)的消防設(shè)施及滅火裝置。(3)設(shè)備房嚴(yán)禁堆放易燃、易爆物品及任何與設(shè)備運行無關(guān)的材料或物品。(4)設(shè)備房不可以進行明火作業(yè),如無法避免,則必須由專人在現(xiàn)場看護,并備好滅火器。(5)供配電設(shè)施的維修應(yīng)在停電后進行,必須帶電作業(yè)時應(yīng)做好協(xié)管隊措施并有專人在現(xiàn)場監(jiān)護,禁止一人單獨作業(yè)。(6)機電設(shè)備房應(yīng)保持通風(fēng),照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用。(7)外來人員不得進入電梯機房、配電房、空調(diào)機房、水泵房等各要害部位,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)進入者,必須辦理登記手續(xù),并由工程主管陪同方可進入。(8)維修人員必須嚴(yán)格按照技術(shù)流程對所管轄的設(shè)備協(xié)管隊運行狀態(tài)及所屬機房范圍內(nèi)的協(xié)管隊狀況進行檢查,發(fā)現(xiàn)不協(xié)管隊因素及時報告,限期解決。(9)各機房不得隨意配備鑰匙,各機房鑰匙由值班人員專人負責(zé);無人時必須鎖好門窗,交接班時鑰匙必須一起交接。(二十二)供電設(shè)備運行管理流程1、目的:及時處理供配電設(shè)備故障,確保設(shè)備性能,保證供配電設(shè)備協(xié)管隊運行。2、適用范圍:適用于小區(qū)專用配電房高、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運行維護保養(yǎng)工作。3、職責(zé)(1)值班維修人員負責(zé)供配電設(shè)備的清潔、操作、巡視、檢查、記錄、異常情況報告及供配電設(shè)備的維修、保養(yǎng)。(2)工程主管負責(zé)設(shè)備的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督,以及外委維修的聯(lián)系工作。(3)管理處主任負責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督。(4)管理處負責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況。4、工作程序(1)值班維修人員A每班必須清潔配電房。B配電房每4小時進行一次巡視,并將檢查結(jié)果記錄于《值班記錄》,每4小時巡視低壓配電柜一次,記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)于《設(shè)備運行記錄表》內(nèi),同時檢查運行情況,嚴(yán)禁不合理的超負荷運行。C供配電設(shè)備發(fā)生異常應(yīng)情況及時報告工程主管,并在工程主管協(xié)同下排除。D市電停電應(yīng)急電源應(yīng)自動投入帶負荷運行中,對柴油發(fā)電機組進行監(jiān)視記錄。E按計劃進行供配電設(shè)備的維修保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備(設(shè)施)日常維護保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄表》。(2)工程主管A負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管、負責(zé)零星設(shè)備配件、材料計劃的編制,外委修理的聯(lián)系工作。B每年12月制定下一年度供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃,并按運行情況制定中修、大修計劃。C對供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。D負責(zé)編制供配電設(shè)備臺帳、設(shè)備卡。(3)水電值班協(xié)管隊操作工作程序。A值班維修人員應(yīng)嚴(yán)格按操作流程操作供電設(shè)備,保證設(shè)備正常運行。B進行配電柜檢修時,應(yīng)填寫《設(shè)備(設(shè)施)日常維護保養(yǎng)記錄表》,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可進行。C全部停電或部分停電作業(yè)時,應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸持“有人工作、禁止合閘”的指示牌。D嚴(yán)禁帶電作業(yè),緊急情況下需帶電作業(yè)時,應(yīng)有專人監(jiān)護和足夠的照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認(rèn)協(xié)管隊方可進行。E電流互感器不得斷路,電壓互感器不得短路。F不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。G操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套,穿絕緣鞋及戴工作帽。(二十三)配電房管理工作流程1、目的:規(guī)范配電房的管理秩序2、適用范圍:配電房管理3、工作內(nèi)容(1)配電房內(nèi)機電設(shè)備由值班維修人員進行操作、監(jiān)控、記錄、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。(2)按時填抄《低壓配電設(shè)備運行記錄》,監(jiān)視電氣設(shè)備運行情況,嚴(yán)禁不合理的超負荷運行。(3)非工作人員進入配電房,須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后,在值班維修人員陪同下方可進入。(4)保持設(shè)備房良好通風(fēng)及照明,門窗開啟靈活。(5)配備消防設(shè)施設(shè)備,配電室內(nèi)禁止吸煙。(6)保持配電房清潔衛(wèi)生,地板、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、無水漬、油漬。(7)不得擅自更改配電房內(nèi)機電設(shè)備線路或器材,若需更改須經(jīng)上級同意,方可更改。(二十四)用電管理流程1、目的:確保用電安全2、適用范圍:適用于管理處用電管理。3、內(nèi)容(1)凡屬管理處管轄范圍內(nèi)的供電系統(tǒng)一律由管理處管理,由供電局直接抄表到戶的,由供電局管理。(2)業(yè)主出門前應(yīng)關(guān)閉電器開關(guān),以免因電器短路而發(fā)生火災(zāi)等事故。(3)業(yè)主如需要增加用電容量,必須先向管理處提出書面申請,由管理處或供電部門審查并確認(rèn)符合增容要求的,經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。增容所需工程費(包括材料費)由業(yè)主負責(zé)。(4)住宅用電設(shè)計容量根據(jù)戶型的不同,分別20A(4.4KW)和40A(8.8KW),請業(yè)主累計電器容量不要超過設(shè)計容量,否則,不可同時使用所有家用電器。(5)以下現(xiàn)象均屬偷電行為,管理處將按下列規(guī)定處理:A私自增加電氣設(shè)備容量,且造成電氣線路故障的,必須賠償因此造成的損失,并重新申請增容手續(xù);B擅自改動電氣線路,除應(yīng)按實際情況糾正外,還將違約金500~1000元;業(yè)主違反協(xié)管隊用電規(guī)定,拒絕管理處維修人員檢查,不采納協(xié)管隊用電意見及措施而造成事故,影響供電系統(tǒng)或?qū)ζ渌麡I(yè)主造成損失的,除按實際損失賠償外還將按有關(guān)規(guī)定進行處罰。(二十五)臨時用電管理流程1、用電申請:業(yè)主應(yīng)事先向管理處以書面形式申請用電,填寫臨時用電申請單,注明用電單位、用電地點、負荷、電壓等級、相數(shù)及時間。2、審批:用電申請須經(jīng)工程主管主管審批。3、接線及送電:經(jīng)批準(zhǔn)后,業(yè)主需自己敷設(shè)好用電線路,經(jīng)檢查,符合用電協(xié)管隊要求后,方可送電。有電表計量的,雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)。4、停電及拆線:業(yè)主終止用電,應(yīng)事先通知工程主管,由值班維修人員斷電拆線,并確認(rèn)電表讀數(shù)。5、計量方式(1)電表計量,由業(yè)主自備并按指定位置接線,每月計費一次。不足一月,按表實用電量計費。(2)無表計量,按負荷量及用電時間事先估算。(二十六)柴油發(fā)電機保養(yǎng)流程1、柴油機250小時保養(yǎng)內(nèi)容(1)斷開操作屏主斷路器。(2)起動發(fā)電機組預(yù)熱半小時。(3)停機拆下蓄電池正極接線并用膠布包好。(4)趁熱放出機油盤機油。(5)更換機油濾清和柴油濾清器。(6)更換機油濾清器和柴油濾清器。(7)拆下空氣濾清器,用壓縮空氣反向除塵。(8)加注蓄電池比重液至極板上限2CM左右,保持比重1:28。(9)調(diào)整風(fēng)扇皮帶,用于指壓于2~5CM為正常。2、柴油機1500小時保養(yǎng)內(nèi)容(1)按250小時內(nèi)容完成。(2)調(diào)整柴油機點火時間。(3)調(diào)整氣門間隙和噴油氣推桿間隙。(4)用力矩扳手緊固機身松動螺絲。(二十七)給排水設(shè)備管理工作流程1、目的確保給排水設(shè)備(設(shè)施)處于良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。2、適用范圍給排水設(shè)備(設(shè)施)的運行管理。3、職責(zé)(1)水電維修工負責(zé)給排水設(shè)備的監(jiān)控、記錄及異常報告。(2)水電維修工負責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。(3)維修主管負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。(4)管理處主任負責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。(5)管理處負責(zé)向小區(qū)業(yè)主通知停水情況。4、工作程序(1)管理人員工作程序A水電維修工▲水電維修工負責(zé)給排水設(shè)備24小時運行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)該給排水設(shè)備(設(shè)施)啟動時觀察電流、電壓,并傾聽有無異響,并記錄于《值班記錄》。▲水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次,設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬?!丛O(shè)備檢查保養(yǎng)計劃及設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)表要求運行維修保養(yǎng)。B維修主管▲維修主管負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集保管,負責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制,外委修理的聯(lián)系工作?!鴮o排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。▲每年12月制訂下一年度設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)計劃、并按運行情況制定中修、大修計劃。C管理處主任▲進行周檢、月檢。每月月底組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備(設(shè)施)進行一次設(shè)備檢評?!鴮徍私o排水設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)計劃、《設(shè)備維修記錄表》、《設(shè)備(設(shè)施)日常維護保養(yǎng)記錄表》、中修、大修計劃。(2)水泵房管理工作程序A非工作人員進入水泵房須經(jīng)維修主管或管理處主任批準(zhǔn)后,由水電維修工陪同,方可進入。B水泵房內(nèi)機電設(shè)備由水電維修工負責(zé)操作,其他人不得擅自操作。C控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān),無特殊情況下應(yīng)打在“自動”位置。生活水泵每隔1天進行輪換。D保持泵房良好通風(fēng)及照明,門窗開啟靈活無破損。E不得擅自改動機房線路、器材、若需改動,須經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)同意后,方可進行。F消防設(shè)施完好,禁止吸煙。G保持機房干凈整潔無積塵,不得堆放雜物。(3)停水管理工作程序A因工作維修等原因停水,應(yīng)由給維修主管填寫《停水審批表》管理處主任批準(zhǔn)并提前24小時通知小區(qū)業(yè)主。因突發(fā)事件停機,應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并在恢復(fù)供水后24小時內(nèi)向業(yè)主作出解釋。(二十八)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)流程1、目的及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。2、適用范圍轄區(qū)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作。3、職責(zé)(1)水電維修工負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。(2)維修主管負責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。4、工作程序(1)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序A水電維修工負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。B維修主管每年12月制訂下年度的設(shè)備(設(shè)施)維護保養(yǎng)計劃,并按運行情況制訂中修、大修計劃。C水電維修工按給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表要求,并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備維修記錄表》、《設(shè)備(設(shè)施)日常維護保養(yǎng)記錄表》,零部件更換及大修同時記錄于《設(shè)備管理臺賬》。D給排水設(shè)備故障一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障,應(yīng)將故障、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。E凡是夜間發(fā)生的,不影響業(yè)主生活、工作的,不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,可以由早班水電維修工進行維修。F維修主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。G需停水進行維修保養(yǎng)時,遵守停水管理工作程序執(zhí)行。(2)給排水設(shè)備(設(shè)施)故障一般處理工作程序。A供水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟用備用泵,然后立即通知水電維修工及時維修。B排污泵出現(xiàn)故障時,首先檢查故障原因,如果控制回路出現(xiàn)故障,檢查排除,如果水泵故障,停泵維修。C供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障,發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班水電維修工立即關(guān)閉總閥,及時通知有關(guān)人員搶修,并做好受影響業(yè)主的解釋工作。D排污井、雨水溝等因堵塞而致下水不暢、浸水等,電話通知保潔班及時疏通。(3)給排水設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)表(二十九)水泵房管理工作流程1、非工作人員進入水泵房須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后,由值班維修人員陪同,方可進入。2、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由值班維修人員負責(zé)操作,其他人不得擅自操作。3、控制拒上轉(zhuǎn)換開關(guān),無特殊情況應(yīng)打在“自動”位置。4、保持機房內(nèi)通風(fēng)及照明良好,門窗開啟靈活無破損。5、配備的消防設(shè)施完好,禁止吸煙。6、保持機房干凈整潔無積塵,不得堆放雜物。7、不得擅自改動機房線路,器材、若需改動,須經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)同意后,方可進行。(三十)業(yè)主報修處理工作流程1、目的使業(yè)主減少報修的環(huán)節(jié),使報修及時得以解決2、適用范圍:物業(yè)管理小區(qū)3、流程圖4、流程圖說明(1)準(zhǔn)備工具中主要是帶齊工具包中的工具,如:維修工具、鞋套、臺布、抹布等。(2)到達業(yè)主家中的禮貌用語及規(guī)范,見維修上門服務(wù)規(guī)范。(三十一)有償維修服務(wù)工作流程1、目的明確水電維修人員的作業(yè)范圍,記錄要求。2、適用范圍適用于水電維修人員。3、職責(zé)(1)水電維修人員負責(zé)對業(yè)主水、電故障及設(shè)備的維修保養(yǎng)。(2)維修主管負責(zé)對維修項目安排、指導(dǎo)、抽查,并負責(zé)《維修報事處理記錄》的審核。4、工作程序(1)工作安排與接受A每日8:30參加晨會,接受維修主管的分工,如暫時沒有安排維修工作人員,應(yīng)對責(zé)任區(qū)內(nèi)機房設(shè)備進行清潔和維護工作,工作中隨時聽從維修主管的安排。(2)維修業(yè)主戶內(nèi)給排水設(shè)施A維修人員接到《報事處理單》后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋,其內(nèi)容包括兩種規(guī)格的管鉗、扳手各1把,鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把,水膠布2卷及針對維修項目備用配換零件若干,干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個。B身著干凈工裝、帶干凈工作手套、佩戴工作牌、持《報事處理單》15分鐘內(nèi)到達業(yè)主單元。按門鈴(或敲門),待業(yè)主開門后首先問“您好”,然后禮貌客氣地詢問是否有項目(水龍頭或某閥門)需要維修,在業(yè)主首肯后才進屋維修。C在維修時,應(yīng)盡量保持室內(nèi)環(huán)境雅靜,不擴散涉及太大范圍,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。D維修完畢,要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走,并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈。E最后請業(yè)主試用,驗收后請業(yè)主在《報事處理單》上簽名,交付“第一聯(lián)”與用戶。F維修人員將簽字的《報事處理單》“第二聯(lián)”交給管理部,“第三聯(lián)”給財務(wù)部。(3)維修業(yè)主室內(nèi)電器A維修人員接到維修指令后5分鐘后準(zhǔn)備好工具袋,帶上必備的工具及針對維修項目備用零配件若干、干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個。B身著工裝,帶干凈的工作手套,佩帶工作牌,持《報事處理單》按門鈴(敲門)。C待業(yè)主開門后首先問“您好”,然后禮貌客氣地詢問是否有電器(或某項目)需要維修,業(yè)主首肯后才進屋維修。D將毛巾鋪在待修電器的旁邊(屋頂、墻上作業(yè)除外),工具材料都放在毛巾上。E維修完畢,要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。附:有償維修服務(wù)工作流程圖(三十二)業(yè)主驗房工作流程1、目的業(yè)主對房屋進行驗收,明確對業(yè)主的驗收中存在的問題進行及時整改。2、適用范圍前期業(yè)主接房3、流程圖4、流程說明(1)驗房A物業(yè)管理人員持房屋鑰匙隨同業(yè)主(或業(yè)主代表)一起驗房。B對驗收時發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題,物業(yè)管理人員將其記錄在《物驗收清單》“驗收情況”一欄(無問題打“√”和《物業(yè)交付驗收表》),并請業(yè)主(或業(yè)主代表)簽字。(2)維修A物業(yè)管理人員將《物業(yè)清單》、《物業(yè)交付驗收表》復(fù)印件交工程主管,原件存入業(yè)主檔案,工程主管在接單后一個工作日內(nèi)開出《整改通知書》,送交維修單位,維修單位要簽收。B《整改通知書》應(yīng)清楚描述存在的問題,注明完成整改的具體時間。若屬重大工程質(zhì)量問題,應(yīng)發(fā)工作聯(lián)系函給集團公司工程主管,通報并要求協(xié)助解決。C工程主管負責(zé)檢查、配合督促維修單位進行維修并及時將維修結(jié)果記錄在《物業(yè)交付驗收表》“整改結(jié)果”欄內(nèi)。D因維修單位的原因而影響整改維修進度,工程主管督促無效,必須及時向管理處主任報告,由管理處主任負責(zé)督促。(3)反饋A工程主管在業(yè)主要求的維修項目完工后,及時通知業(yè)主再次驗房,并記錄在《物業(yè)交付驗收表》“業(yè)主復(fù)驗意見”欄內(nèi)。不屬于工程質(zhì)量問題,由工程主管負責(zé)解釋或協(xié)調(diào)相關(guān)部門拿出解釋口徑,在三個工作日內(nèi)向業(yè)主解釋。B工程主管將所有的業(yè)主對房屋質(zhì)量的意見進行歸納分析,列出具有普遍性的問題清單,經(jīng)管理處主任審閱后,交開發(fā)商以供參考。(三十三)房屋、設(shè)備養(yǎng)護和修繕工作流程1、目的定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕,保持或恢復(fù)其使用功能,開展有償服務(wù)工作,在為小區(qū)業(yè)主提供便捷服務(wù)的同時為管理公司增加收入。2、適用范圍房屋設(shè)施的養(yǎng)護和修繕。3、職責(zé)(1)物業(yè)管理處維修主管負責(zé)對房屋本體狀況進行巡查,并接受業(yè)主的投訴,對發(fā)現(xiàn)的異常情況及時向直接上級反映。(2)維修人員負責(zé)一般性的養(yǎng)護和維修工作。(3)維修主管負責(zé)外委養(yǎng)護和維修項目的聯(lián)絡(luò)、檢查和跟蹤。(4)管理處主任負責(zé)審批管理處房屋設(shè)施養(yǎng)護計劃。4、引用文件(1)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(2)《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》(3)《城市房屋修繕管理規(guī)定》5、工作程序(1)養(yǎng)護A維修主管于每年12月制訂本小區(qū)下年度房屋設(shè)施養(yǎng)護計劃并報管理處主任審批。B維修人員按房屋設(shè)施養(yǎng)護計劃的規(guī)定具體實施養(yǎng)護工作并記錄于《設(shè)施(設(shè)備)日常維護保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。C維修主管對養(yǎng)護工作進行監(jiān)督和檢查。(2)修繕A更換水表▲關(guān)上水表前第一個閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;▲安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;▲維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常;▲維修人員會同小區(qū)物業(yè)管理員做好業(yè)主新啟用水表底數(shù)記錄。B更換電表▲斷開電源拆下電表,表已經(jīng)失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確?!惭b結(jié)束后合閘試電,保證業(yè)主用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動正常?!S修人員會同小區(qū)管理員做好業(yè)主新啟用電表底數(shù)記錄。C維修開關(guān)▲分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因?!绻嵌搪饭收?,首先將空氣開關(guān)置于“OFF”位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除?!?jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時,必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進行調(diào)換安裝?!绻怯捎诰€路過載開關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應(yīng)提醒業(yè)主減少該線路用電負荷。D燈管、白熾燈的維修▲切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常?!鵁艄懿涣量上葯z查啟動器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮?xí)r,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明?!渌闆r造成的燈不亮情況,可根據(jù)原因參見上述流程執(zhí)行進行處理。E線路檢測▲線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶。▲進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固?!€路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理?!?dāng)確認(rèn)故障經(jīng)修復(fù)后方可送電。F門鈴維修▲無電情況時可更換新電池?!姌O板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理?!蚓€路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。G插座無電▲由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知業(yè)主。▲插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況。H水龍頭漏水▲關(guān)閉業(yè)主室內(nèi)供水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點?!鶕?jù)業(yè)主需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭?!蜷_水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。I馬桶不通▲檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。J洗臉(菜)盆堵塞、漏水▲檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹蔑、鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通?!鴻z查盆體與下水管接口,查出漏水處后用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現(xiàn)象。K浴缸堵塞、漏水▲如管道堵塞見洗臉盆、洗菜盆處理流程進行處理?!「赘左w漏水應(yīng)建議業(yè)主更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得業(yè)主同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現(xiàn)象。L部分樓層停水▲查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上?!姓蚱渌S修造成的停水應(yīng)通知業(yè)主,并作解釋。M疏通地漏▲同馬桶堵塞處理辦法。N檢修門窗▲檢查門窗附件有無損壞、不全、進行更換或補裝?!宄T角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道加注潤滑油。▲更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。O換鎖▲拆下壞鎖后先進行檢查,如能修理及時修理,如無法修理好的可通知業(yè)主更換新鎖。(3)非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進行修復(fù)。(4)時間要求A接到《報事處理單》后維修主和立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復(fù)雜的維修要求72小時內(nèi)完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時應(yīng)向業(yè)主解釋原因。B功能性維修,以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn),外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差,高低不平現(xiàn)象。C維修時應(yīng)盡量滿足業(yè)主的合理要求。D維修工作的檢查▲維修主管每周將《報事處理單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)主的反映,對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因,并采取糾正的措施。▲小區(qū)管理處管理員應(yīng)根據(jù)《報事處理單》對用戶進行回訪,收集業(yè)主對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處主任對維修工作進行相應(yīng)檢查。(三十四)業(yè)主室內(nèi)裝修工作流程1、目的:規(guī)范業(yè)主室內(nèi)裝修,確保房屋結(jié)構(gòu)及其配套設(shè)備設(shè)施協(xié)管隊,以及房屋外觀整潔、統(tǒng)一。2、適用范圍業(yè)主裝修管理3、工作流程圖4、流程圖說明(1)客戶服務(wù)中心A負責(zé)受理業(yè)主裝修申請和裝修竣工驗收申請。B檢查業(yè)主裝修申請報材料及竣工資料。C辦理施工人員出入證,收取業(yè)主裝修保證金、除渣費、出入證押金等裝修費用。(2)工程主管A負責(zé)審批業(yè)主裝修圖紙,核定裝修費用。B審批涉及較大工程改動的業(yè)主裝修項目。C負責(zé)對業(yè)主廚房、衛(wèi)生間作裝修前的關(guān)水試驗檢查。D負責(zé)定期巡檢裝修單位,確保按圖施工,并符合協(xié)管隊要求,若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)裝修,及時制止并處理,并核定收費。E審批施工單位的臨時用電申請,并核定收費。F負責(zé)配合業(yè)主室內(nèi)智能化設(shè)施、空調(diào)安裝以及其他裝修工作。G負責(zé)對業(yè)主裝修的竣工驗收或二次驗收,直至合格。H驗收合格,在業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗收申請書上簽批意見交財務(wù)部安排退裝修保證金等。(3)協(xié)管隊A負責(zé)檢查裝修現(xiàn)場是否存在火災(zāi)隱患。若有則必須予以糾正或責(zé)令整改。B負責(zé)審批業(yè)主裝修動火申請,并監(jiān)督動火作業(yè)。C負責(zé)監(jiān)督業(yè)主搬運大件裝修材料及物品,審批材料、工具的出場放行。D負責(zé)定期巡檢裝修單位,如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修,及時予以制止、處理,或向工程主管報告,提出處理意見。E責(zé)監(jiān)督河沙、水泥等裝修材料及裝修垃圾的搬運,預(yù)防、制止、糾正裝修對環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施的破壞。F協(xié)助工程主管、片區(qū)管理員巡檢裝修單位,若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修及時報告。G財務(wù)部:根據(jù)工程主管已簽批的業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗收申請書,在2個工作日內(nèi)為業(yè)主辦理裝修保證金退款手續(xù)。(三十五)裝修管理工作流程1、裝修申請受理(1)前臺受理業(yè)主裝修申請,在確認(rèn)業(yè)主身份后,提供裝修申請表給業(yè)主(或委托代理人)。(2)業(yè)主逐項填寫裝修申請表,填到“裝修期限”欄為止,業(yè)主簽字欄必須簽字。(3)業(yè)主向物管公司提供一份有詳細施工說明的裝修圖(平面布置圖按1:100比例)。裝修圖紙至少包括:原始平面圖、改動后的平面圖、給排水系統(tǒng)圖、照明系統(tǒng)圖;照明、插座平面布置圖;天花平面布置圖、電器系統(tǒng)負荷說明。(4)前臺向業(yè)主簡述裝修及裝修保證金收退的程序。2、裝修審批(1)前臺提交裝修申請表、裝修圖紙給工程主管審查。(2)審查符合規(guī)定,工程主管于12小時內(nèi)批復(fù)裝修申請,填裝修許可證,并將業(yè)主《裝修申請表》、《裝修許可證》交前臺。(3)前臺在6小時內(nèi)通知業(yè)主裝修申請已審批,請其繳納有關(guān)裝修費用。3、裝修收費及有關(guān)手續(xù)辦理。(1)前臺收取業(yè)主裝修保證金、除渣費、施工人員出入證押金等。(2)《裝修許可證》給業(yè)主,并將注明“已收費”字樣的裝修申請表交工程主管;存檔。(3)辦理施工人員出入證。4、裝修過程的監(jiān)管(1)工程主管負責(zé)監(jiān)督業(yè)主按圖施工,保證裝修單位在裝修過程中不違反裝修規(guī)定,并將日常檢查情況記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上。(2)管理處協(xié)助對裝修單位進行巡檢,確保裝修不損壞和污染公共設(shè)施和公共區(qū)域。(3)協(xié)管隊負責(zé)檢查裝修施工人員佩戴出入證情況,裝修施工是否違反消防安全條例,是否損壞和污染公共設(shè)施和公共地方,是否影響其他業(yè)主的正常生活等。并將日常檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》上。(4)工程主管、管理處、協(xié)管隊發(fā)現(xiàn)裝修單位違反裝修規(guī)定,應(yīng)及時制止并口頭警告要求其糾正。同時記錄違章情況,并要求施工人員簽名確認(rèn),并通報業(yè)主。對嚴(yán)重違章者,工程主管立即向裝修單位發(fā)整改通知,限期整改,逾期不整改,工程主管會同協(xié)管隊對裝修單位采取停電或清場措施,直至整改完成,方可讓其重新施工。(5)裝修過程中須動火作業(yè)的,業(yè)主應(yīng)到前臺申請,經(jīng)協(xié)管隊審批后方可動火。動火時須接受協(xié)管隊的監(jiān)督指導(dǎo),施工單位須有動火負責(zé)人在現(xiàn)場監(jiān)管,并配備必要的滅火器。(6)裝修中須臨時用電,業(yè)主應(yīng)到前臺申請,經(jīng)工程主管審核定價,業(yè)主交費后,由維修組提供臨時用電。5、裝修驗收(1)業(yè)主裝修完畢后,到前臺辦理驗收手續(xù),填寫《裝修工程竣工驗收申請》,并提供完整的竣工圖紙一份。(2)前臺將竣工驗收申請表交工程主管,工程主管于24小時內(nèi)到業(yè)主室內(nèi)驗收,驗收結(jié)果填寫在裝修驗收申請表內(nèi)。(3)驗收不合格,工程主管書面通知業(yè)主限期整改,驗收合格后,在《裝修完工驗收表》上簽字,財務(wù)部在2個工作日內(nèi)退還業(yè)主保證金。業(yè)主入住三個月后,工程主管組織進行二次驗收,驗收合格,財務(wù)部退裝修單位保證金。(4)前臺辦理業(yè)主施工人員出入證的退證退款手續(xù)。(三十六)配電房維修保養(yǎng)工作流程1.工作程序說明2.供配電維修保養(yǎng)工作程序(1)低壓配電設(shè)備由值班維修人員負責(zé)維修保養(yǎng)。(2)工程主管每年12月制訂下年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂中修、大修計劃.(3)維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守協(xié)管隊操作程序、停電管理工作程序.(4)值班維修人員按《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng),并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)施(設(shè)備)日常維護保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄表》,零部件更換及大修情況同時記錄于《設(shè)備管理臺帳》。(5)供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。(6)凡是夜發(fā)生的,不影響業(yè)主生活、工作的、不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障,可以由早班值班維修人員進行維修。(7)工程主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。(三十七)柴油發(fā)電機操作流程1、目的確保柴油發(fā)電機操作正確性。2、適用范圍適用于管理處柴油發(fā)電機操作。3、操作程序(1)開機前檢查。A確定燃油箱燃油充足,供、回油管無滲油。B檢查機油尺油位,機油盤油位應(yīng)處于機油尺上下刻度之間。C打開水箱蓋,水箱水位距加水口10CM為正常。D手壓風(fēng)扇皮帶,下沉2—5CM正常。E檢查機身有無漏油,燃油無滲漏。F檢查蓄電池電壓不低于24DV。(2)手動開機A合上發(fā)電機操屏斷路器開關(guān)(模擬調(diào)試開機時斷開)。B將點火鑰匙由左向右轉(zhuǎn)至“起動”位。C待發(fā)電機起動平穩(wěn)時松開,發(fā)電機啟動加速發(fā)電輸出。(3)自動開機A合上發(fā)電機操作屏斷路器。B將點火鑰匙由在轉(zhuǎn)至“AUTO”自動位時待命。C停市電時,信號繼電氣失電,觸點導(dǎo)通起動模塊,發(fā)電機起動加速,發(fā)電輸出。(4)手動停機A卸負荷B斷開發(fā)電機操作屏主斷路器。C將鑰匙轉(zhuǎn)至“停止”位置,發(fā)電機熄火停機。(5)自動停機A來市電時,信號繼電器通電,觸點斷開控制模塊,5分鐘后自動停機。B柴油發(fā)電機處于待命狀態(tài)。附一:柴油發(fā)電機操作流程圖(三十八)照明維修工作流程圖(三十九)二次供水管理流程1、目的保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn),保障用戶身體健康。2、適用范圍適用于小區(qū)二次供水的管理,二次供水是指用戶從一次市政配水管網(wǎng)引出用于蓄水或加壓的再次(或多次)的供水裝置。3、職責(zé)(1)維修主管負責(zé)制訂年度水池(箱)的清洗及消毒計劃,并監(jiān)督實施。(2)管理處主任負責(zé)審核和批準(zhǔn)年度水池(箱)的清洗及消毒計劃,并監(jiān)督實施。(3)維修人員負責(zé)水池(箱)的管理。(4)管理處負責(zé)發(fā)出停水告示、并通知業(yè)主。4、操作流程(1)二次供水管理的要求A二次供水由指定的維修人員負責(zé)管理。B維修人員負責(zé)水池(箱)的管理工作,要求每個水池(箱)包括:地下、樓頂,須加蓋、加鎖,保持蓋口干凈,并申請
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