淺析專(zhuān)項(xiàng)維修資金

淺析專(zhuān)項(xiàng)維修資金

【摘要】住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,確保物業(yè)的保值增值,維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益理應(yīng)起到重要作用。但目前我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金普遍存在歸集、資金使用及監(jiān)管困難等多方面的問(wèn)題,影響物業(yè)的保值增值,損害業(yè)主的利益。運(yùn)用系統(tǒng)理論分析問(wèn)題原因,明確維修資金主體的職責(zé)分工,完善相關(guān)制度,以期解決維修資金存在的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金主要問(wèn)題建議

住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，是專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金，其繳存、歸集、管理、使用和監(jiān)督直接面向千家萬(wàn)戶(hù)，是關(guān)系到人民群眾切身利益和社會(huì)公共利益的一件大事。以前這項(xiàng)資金基本上都由物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接控制和使用管理，后來(lái)這項(xiàng)資金在我國(guó)大部分地區(qū)開(kāi)始由政府監(jiān)管，并實(shí)行財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)存。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒發(fā)后，明確了三項(xiàng)法規(guī)內(nèi)容：一、明確專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主大會(huì)履行使用職責(zé)；二、明確專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案須由業(yè)主大會(huì)會(huì)議三分之二以上投票權(quán)數(shù)通過(guò)；三、有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理辦法由建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部共同制定。由于目前兩部關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理辦法尚未出臺(tái)，相關(guān)法規(guī)不健全，因而引發(fā)諸多亟待解決的問(wèn)題。近年來(lái)，隨著我國(guó)商品住房市場(chǎng)大規(guī)?？焖侔l(fā)展，大量商品住房和已購(gòu)公有住房已開(kāi)始步入大中維修期，住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金潛藏的隱患和問(wèn)題已逐漸暴露出來(lái)，各地因住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金引發(fā)的糾紛頻頻發(fā)生。住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金已面臨"集中爆發(fā)"的危機(jī)。

一、存在的主要問(wèn)題是：

1、政府監(jiān)管問(wèn)題

目前，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理上出現(xiàn)多頭管理問(wèn)題。有政府物業(yè)主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)共同管理的，有物業(yè)主管部門(mén)單獨(dú)管理的，有業(yè)主委員會(huì)直接管理的，也有物業(yè)管理協(xié)會(huì)管理的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)該由誰(shuí)管理更為適宜，更合乎實(shí)際，便于化解各種糾紛和矛盾。我個(gè)人認(rèn)為，政府監(jiān)管是必要的。如果離開(kāi)政府監(jiān)管，就難以確保維修資金的正確使用，以及維修資金不被非法挪用和流失。因此，實(shí)行業(yè)主大會(huì)決策與政府主管部門(mén)監(jiān)管相結(jié)合的管理形式較為切合實(shí)際，易于化解維修資金使用過(guò)程中出現(xiàn)的各種糾紛和矛盾。

2、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集嚴(yán)重缺口，巨額住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金被挪用

一是住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理混亂，各地在繳存主體、繳存標(biāo)準(zhǔn)、管理模式等方面規(guī)定不一致，歸集量小，缺口大；二是部分城市只對(duì)商品住房或只對(duì)已購(gòu)公有住房建立了住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，歸集面較小、歸集率較低；三是業(yè)主首次繳存的商品住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按購(gòu)房款2%-3%的比例代收、繳存，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自挪用、滯留該項(xiàng)資金制造了契機(jī)，從而產(chǎn)生住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金無(wú)法追繳等問(wèn)題，出現(xiàn)了"不繳不給房，交房后不知去向"的局面。

3、前期物業(yè)管理期間維修資金的使用管理問(wèn)題

目前，國(guó)家對(duì)于前期物業(yè)管理期間維修資金應(yīng)如何使用管理，沒(méi)有明確的法規(guī)依據(jù)。但有一點(diǎn)是明確的，維修資金是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。在這個(gè)問(wèn)題上，現(xiàn)在往往出現(xiàn)兩個(gè)極端。一、凡是業(yè)主大會(huì)未成立的，所有的維修項(xiàng)目都要由物業(yè)管理公司去征求小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，才能動(dòng)用維修資金，否則政府主管部門(mén)一律不予劃撥維修資金。二、凡是業(yè)主大會(huì)未成立的，維修資金一律暫停使用。這種做法顯然也是無(wú)法可依的，實(shí)際上已侵犯了業(yè)主享有使用維修資金的權(quán)力。

前期物業(yè)管理期間維修資金應(yīng)如何有效正確使用，是目前亟待解決的難題。我個(gè)人認(rèn)為，目前有兩種辦法可以一試。第一、前期物業(yè)管理期間，可由政府主管部門(mén)代為履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。第二，可由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代為履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

上述前一種辦法較為實(shí)際，簡(jiǎn)單易行，不會(huì)出現(xiàn)大的糾紛和矛盾；后一種辦法較為復(fù)雜，同時(shí)涉及到已交付使用的物業(yè)小區(qū)如何操作問(wèn)題，

4、法定決策程序難以落實(shí)，住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用決定，必須經(jīng)物業(yè)管理域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。這充分體現(xiàn)了業(yè)主的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但在具體的實(shí)施中，決策主體的缺位，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)不完善，造成了法定決策程序難以落實(shí)，依法通過(guò)該項(xiàng)資金的使用決定幾乎不可能。

二、為從根源上解決住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金所面臨的諸多問(wèn)題，保障住房的維修和正常使用，維護(hù)群眾合法權(quán)益，我們特提出以下幾點(diǎn)建議：

1、加快住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金立法工作，規(guī)范住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理模式

立法部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)《住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，以規(guī)范住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、歸集、管理、使用和監(jiān)督，建立健全住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。一是明確住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理模式，實(shí)行商品住房和已購(gòu)公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理并軌。二是理順住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體制，在業(yè)主大會(huì)制度尚未完全建立的情況下，明確各地房地產(chǎn)主管部門(mén)和同級(jí)財(cái)政部門(mén)對(duì)住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金的監(jiān)管責(zé)任，辦公經(jīng)費(fèi)由財(cái)政保障；三是明確住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用，不得挪作它用；四是制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則，明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理中的法律地位

2、維修資金信息公開(kāi)

在明確維修資金運(yùn)行管理主體職責(zé)分工的基礎(chǔ)上,業(yè)主自治組織、建設(shè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)等應(yīng)定期對(duì)維修資金相關(guān)信息進(jìn)行公開(kāi)。首先,對(duì)維修資金制度有關(guān)規(guī)定的信息進(jìn)行公開(kāi)。其次,對(duì)建筑造價(jià)信息、住宅品質(zhì)信息、維修周期信息以及交納標(biāo)準(zhǔn)信息進(jìn)行公開(kāi)。

3、完善業(yè)主大會(huì)制度

(1)成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的規(guī)定,在政府部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生委員會(huì),政府進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)向業(yè)主傳達(dá)有效的信息,減少信息的不對(duì)稱(chēng),業(yè)主們可以相互溝通,消除隔閡,化解矛盾,有利于維修資金的交納、使用與管理。

(2)明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律地位

業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的團(tuán)體,不僅是全體業(yè)主的一個(gè)議事機(jī)關(guān),而且還應(yīng)具有一定的權(quán)利能力,業(yè)主委員會(huì)做為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),簽訂物業(yè)服務(wù)合同,審核維修資金的使用方案,應(yīng)賦予業(yè)主大會(huì)民事權(quán)利主體資格及業(yè)主委員會(huì)的法律訴訟資格,一旦出現(xiàn)維修資金在使用過(guò)程中被侵占、挪用等問(wèn)題,業(yè)主委員會(huì)可以運(yùn)用法律武器來(lái)捍衛(wèi)業(yè)主的權(quán)利不受侵犯。建立健全業(yè)主大會(huì)制度,既有利于維修資金的交納,也有利于維修資金的使用與管理,提高維修資金的使用效率。

4、制定住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌、補(bǔ)建辦法，確保住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的可持續(xù)性

隨著住房使用年限增加，住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用將出現(xiàn)高峰。為確保住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的可持續(xù)性，各有關(guān)部門(mén)要盡快研究制定相關(guān)的法規(guī)政策。一是應(yīng)盡快制定住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌辦法；二是對(duì)未建立住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的住房，根據(jù)實(shí)際情況制定補(bǔ)建辦法；三是建立二手房交易的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，凡是二手房進(jìn)行交易，原業(yè)主未繳存首次住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者所繳存的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由交易當(dāng)事人協(xié)商足額繳存后，方能辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

參考文獻(xiàn)

[1]方濤.密