房屋租賃有關(guān)稅收政策解讀

房屋租賃有關(guān)稅收政策解讀

按照國家稅收法律法規(guī)和有關(guān)文件的規(guī)定，單位或者個人出租房屋應(yīng)繳納的稅種涉及到：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家稅務(wù)總局對住房租賃市場有關(guān)稅收政策出臺了一系列的減免稅優(yōu)惠政策。大幅度降底了房屋租賃的稅負(fù)。房屋租賃稅收的具體規(guī)定如下：

一、營業(yè)稅（一）概述根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)（包括出租房屋）的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照條例繳納營業(yè)稅。單位和個人出租房屋，適用“服務(wù)業(yè)”稅目，以租金收入為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅率計算應(yīng)納營業(yè)稅稅額。營業(yè)稅稅額=租金收入×5%

（二）個人出租房屋的優(yōu)惠政策1.稅率優(yōu)惠《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規(guī)定，從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定，從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。

即：營業(yè)稅稅額=個人租金收入×1.5%2.起征點的規(guī)定深圳市個人出租房屋起征點由原來5000元調(diào)整為20000元。即：月租金收入＜20000元的，不征營業(yè)稅；月租金收入≥20000元的，按1.5%稅率征收營業(yè)稅。（三）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.基本規(guī)定營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

2.特殊規(guī)定（預(yù)收租金的處理）

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3.注意事項（定金和免租期處理）定金：

對于收到的房租定金，會計和稅務(wù)上的處理基本上是一致的，在取得時不確認(rèn)收入，只有當(dāng)定金抵交房租時才按規(guī)定確認(rèn)收入繳納稅款。免租期：

會計處理：根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，出租人應(yīng)將租金總額在整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)租金收入。

稅務(wù)處理：免租期內(nèi)未產(chǎn)生納稅義務(wù)不繳營業(yè)稅。二、城市維護建設(shè)稅（一）納稅人：凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均是城市維護建設(shè)稅的納稅人。（二）稅率：以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，自2010年12月1日起，深圳市城市維護建設(shè)稅稅率由1％調(diào)整為7％。三、扒教育制費附繳加（一半）繳院費人副：凡膨繳納拜增值槽稅、蹤蝶消費導(dǎo)稅、咱營業(yè)被稅的漢單位猶和個恭人，渣均應(yīng)渠當(dāng)依歇照規(guī)堵定繳挺納教個育費圖附加輛。（二庭）繳約費比孝例：巨以繳甘納增間值稅子、消失費稅申、營辱業(yè)稅封稅額類為計繭算依船據(jù)，準(zhǔn)按3%繳納戶。四、戒地方馳教育詢附加（一甲）繳取費人層：從20萬11年1月1日起鐵，凡納繳納老增值殊稅、誼消費椒稅、瞧營業(yè)蹈稅的憑單位秧和個心人，源均應(yīng)含當(dāng)依爽照規(guī)你定繳棗納地央方教六育附暗加。（二饒）繳隙費比劉例：疼以繳猜納增服值稅慌、消珍費稅觸、營雖業(yè)稅碑稅額其為計尿算依良據(jù)，局按2%繳納絡(luò)。舉例烘：深疲圳王未某個饞人出堡租房資屋，20骨12年6月份斯租金黎收入礎(chǔ)為80抓00元，7月份踏租金鎖為21渴00順0元，樣請計鍵算王訓(xùn)某6、7月份拘應(yīng)繳膜納的份營業(yè)倡額、兆城市掌維護絡(luò)建設(shè)鮮稅、士教育著費附述加和質(zhì)地方鵝教育裕附加池。6月份遠(yuǎn)：不繳嚴(yán)營業(yè)甚稅、簡城市劣維護錦建設(shè)得稅、螞教育噴費附幅加和唯地方廁教育爆附加淺（不艘夠營另業(yè)稅科起征役點）買。7月份弱：營業(yè)別稅=2責(zé)10織00×1.柿5%駱=3索15（元只）城市慌維護蕩建設(shè)釣稅=3率15×7%誦=2臂2.妻05（元盤）教育伶費附禽加=3勒15×3%退=9屑.4沸5（元本）地方組教育筆附加=3貫15×2%臥=6獵.3（元霸）五、楊印花輕稅根據(jù)《中華春人民晉共和曲國印廈花稅纏暫行惑條例》的規(guī)孝定，果簽訂壟房屋年租賃靜合同殃的單片位和尖個人割均為名印花育稅的諷納稅狹義務(wù)折人，位合同杏各方威當(dāng)事釣人應(yīng)瀉各自構(gòu)繳納害印花例稅。納稅向人簽棵訂房屬屋租滴賃合框同的瘦，適剩用“往財產(chǎn)聞租賃定合同向”稅刃目，轟按租話賃金瘋額的1‰計算扒繳納衫印花技稅。印花繞稅=租賃讀金額×1屆‰。特殊應(yīng)規(guī)定卡：稅額紡不足銜一元隨的按瞎一元再計稅舞貼花丘。對于帶一些鄙只規(guī)筒定了倒月（忽天）裁租金擴標(biāo)準(zhǔn)昆而沒則有有嶺租賃矮期限已的，辦年內(nèi)亡繼續(xù)誼租用補的，豈可按敞當(dāng)年朝租賃顫之日詠至年吼未的案租金梳總額柿計算劍貼花份，以腎后年修度使襖用的噸，按盟當(dāng)年專度的棉租賃紗總額只計算青貼花紗，直桶到合既同結(jié)華束為詠止。稅收抖優(yōu)惠匠：根據(jù)《財政籠部棉國家菠稅務(wù)汪總局社關(guān)于拾廉租保住房截經(jīng)扎濟適踢用住胞房和雄住房安租賃桑有關(guān)丟稅收蹲政策君的通禾知》（財市稅〔2玻00福8〕博24號）盜的規(guī)悲定，席從20問08年3月1日起云，對秩個人魄出租滴、承胡租住獸房簽籌訂的斜租賃領(lǐng)合同苦，免疊征印香花稅立。六、膨房產(chǎn)港稅房產(chǎn)牧稅是氣以房恐產(chǎn)為掀征稅淺對象塑，依液照房參產(chǎn)的僑計稅薪余值另或房下產(chǎn)租許金收誓入向覺房產(chǎn)怠稅納槐稅義用務(wù)人叼征收議的一黎種財扒產(chǎn)稅固。（一張）基理本計獎稅方豈法1.依照斃房產(chǎn)木原值70襲%為計搞稅依芹據(jù)的個房產(chǎn)騰，適加用稅枯率為1.鄙2%即：景房產(chǎn)畜稅=房產(chǎn)毫原值×（1-知30韻%）×1.旅2%2.依照屬房產(chǎn)乘租金迫收入袖為計粉稅依追據(jù)的材房產(chǎn)用，適慨用稅獲率為12滾%即：岔房產(chǎn)畫稅=租金壓收入×12搖%（二販）特歉殊規(guī)績定對深偽圳企秋業(yè)的狗房產(chǎn)罰，不和論是脂自用佛還是砍出租峽，都屢按房已產(chǎn)原料值的矛計稅濃方法扎計算甩繳納信房產(chǎn)歌稅。（三剃）個唉人出比租居泳民住咱房的臉優(yōu)惠中規(guī)定《財政賄部翼國家順稅務(wù)克總局向關(guān)于撇調(diào)整釣住房沿租賃階市場步稅收秧政策縱的通價知》（財繁稅〔2宗00胖0〕商12知5號）麗規(guī)定成，從20豪01年1月1日起懼，對就個人兇按市朝場價幕格出棒租的或居民撿住房婚，可謹(jǐn)暫減船按4%的稅英率征妹收房守產(chǎn)稅紹。（四約）具貸備房棋屋功翻能的知地下膠建筑雙，深跌圳市逆按以英下方瘡式計暖稅1.工業(yè)秘用途嫂房產(chǎn)繪，以斜房屋止原價霸的50油%作為開應(yīng)稅氣房產(chǎn)柴原值即：頁房產(chǎn)臂稅=房屋中原價×50謹(jǐn)%×（1-踏30霜%）×1.露2%2.商業(yè)倡和其燒它用萍途房槐產(chǎn)，問以房展屋原含價的70火%作為委應(yīng)稅耀房產(chǎn)恥原值即：間房產(chǎn)句稅=房屋誰原價×70我%×（1-拿30殃%）×1.那2%（五搭）對辭居民堪住宅俯區(qū)內(nèi)疫業(yè)主架共有羞的經(jīng)恭營性但房產(chǎn)舌的計橡稅規(guī)尾定1.納稅縫人：踢由實時際經(jīng)磁營的餅代管松人或阿使用紐奉人繳尊納房塞產(chǎn)稅2.計稅浮方法巨：自營號的：捆房產(chǎn)聯(lián)稅=房產(chǎn)轎原值×（1-沾30夜%）×1.構(gòu)2%出租堡的：內(nèi)房產(chǎn)勇稅=租金汪收入×12墨%舉例撫：深倘圳某切企業(yè)襲由經(jīng)覆營用柄房產(chǎn)夠原值50低00萬元華，其課中地螺上建鑰筑40妨00萬元跡，地名下建胖筑（那工業(yè)園用）10雙00萬元杠，地黨上建顯筑中剛有原擁值10掌00萬元附的房津產(chǎn)用購于出劃租每夕月收倦租金1萬元置，請誼計算寄該企忍業(yè)全滔年應(yīng)憲納的列房產(chǎn)閱稅。全年吧應(yīng)納滅房產(chǎn)則稅=4龍00躺0×（1-頭30允%）×1.遍2%惹+1員00愉0×50圣%×（1-鳥30擺%）×1.鏈2%=3詠3.駛6+腎4.滅2=3急7.悔8（萬愿元）七、院城鎮(zhèn)羨土地苦使用爸稅城鎮(zhèn)悲土地版使用餡稅是大由擁煎有土紛地使趣用權(quán)煉的單袍位和翠個人鼓，按執(zhí)其實宣際占酷用的鉆土地兩面積顏繳納篇的一排種稅蘋。（一油）細(xì)計稅喜方法甲：城鎮(zhèn)航土地革使用板稅=實際線占用甘的土懼地面絕積×單位舞稅額（二銜）實襪際占巡壽用土漫地面逐積的拳確定霜（按痕以下欠順序順核定表）1.土地筑使用緣瑞權(quán)證舌書、北房地敵產(chǎn)證弦上記正載的廈用地壯面積帶；2.土地核使用斬費登厘記證捆（或畝通知波書）流上記勉載的胃征收恒面積淚；3.相關(guān)補房地款產(chǎn)權(quán)堪屬資盲料、竊合同氏記載鍵的用賓地面卸積；4.建筑喚面積/樓房倉總層形數(shù)；5.建筑秧面積/容積跌率。（三滅）稅媽收優(yōu)貸惠《財政食部至國家最稅務(wù)來總局察關(guān)于餡廉租法住房牢經(jīng)誕濟適鐵用住榮房和仍住房遭租賃題有關(guān)爽稅收扇政策童的通花知》（財陪稅〔2己00驅(qū)8〕分24號）竟規(guī)定聯(lián)，從20川08年3月1日起用，對命個人唇出租鄉(xiāng)豐住房花免征弱城鎮(zhèn)松土地征使用泛稅。八、繩企業(yè)鐵所得祝稅（一傍）企爛業(yè)所臥得稅昆的計馳稅依厚據(jù)：裕應(yīng)納酸稅所論得額法。企業(yè)樸出租鞭房屋晃取得肆的收杠入，少應(yīng)并聯(lián)入企超業(yè)收率入總欺額，兄再按酷稅法據(jù)規(guī)定國確定紅應(yīng)納旨稅所伯得額么計算筐繳納反企業(yè)旁所得桐稅。（二批）一膊次收語取多鳴年租淘金會計省上的支處理雄：對光經(jīng)營西租賃心的租千金，瓣出租稻人應(yīng)背當(dāng)在牧租賃吐期內(nèi)暢各個運期間居按照的直線房誠法確疤認(rèn)為憶當(dāng)期蒜經(jīng)營禁租賃繞收入護；其拘他方鼠法更漫為系干統(tǒng)合尿理的非，也撒可以啦采用黃。稅務(wù)懼上的吉處理掩：出恰租人執(zhí)可對隆已確詢認(rèn)的辜提前皺一次旨性支變付且夫租賃瘦期跨瞞年度癢的租窮賃收積入，汪在租飄賃期派內(nèi)，把分期吵均勻屯計入洽相關(guān)千年度畫收入毀。九、櫻個人爬所得飽稅依照《中華棵人民咱共和追國個炸人所寒得稅源法》及其理實施較條例礙的規(guī)亭定，肚屬于野“財謝產(chǎn)租證賃所態(tài)得”逢項目京個人聞所得哪稅的拜應(yīng)稅資范圍禾。財鬧產(chǎn)租虛賃所河得以獄一個康月內(nèi)具取得槍的收詳入為漁一次題，依學(xué)照稅糕法規(guī)來定計揉征個局人所盯得稅鋪。其第征收喝方式辟有兩窄種：（一首）核廁定征勇收方舅式對月牙租金＜50段00元的揉，核余定征量收0.均1%；對月偷租金棒≥50更00元的剖，核友定征舟收0.盯44腰%如果羞納稅批人對穗核定后征收剛由異膛議的合，管色理機渡關(guān)可凳采用例據(jù)實蒸計征辨方式云征收而。（二賺）據(jù)快實征詢收方竊式1.應(yīng)納獸稅所夏得額摧的費鎖用扣敬除A.納稅午租賃川過程太中繳蠢納的蒜稅費仇；B.向出探租方加支付緒的租吹金；C.由納良稅人刊負(fù)擔(dān)緒的租芬賃財長產(chǎn)實壁際開銜支的障修繕尚費用銀（以湖每次80猜0元為改限，貢一次研扣除磁不完架的，址準(zhǔn)予階下次真繼續(xù)短扣除婚）；D.稅法漠規(guī)定夸的費盾用扣料除標(biāo)淋準(zhǔn)。每次叔收入熱不超暮過40芬00元，拴定額瓣減除割費用80激0元；每次條收入速在40喂00元以露上，澇定率犬減除20居%的費納用。注：犬以上狼費用薦扣除灑項目社按順頌序扣舉除2.兩個悔或兩甜個以格上的烤個人斷共同愈取得子應(yīng)稅蓋收入出的應(yīng)當(dāng)萬對每蘆個人略取得曠的收喘入分邊別計匯算納將稅3.稅率夕：減貿(mào)按10貨%稅率捆征收十、府對私欄房租汗賃稅猶收的霉征管匯方法（一穗）委選托代捕征目前迎深圳撐市地導(dǎo)方稅大務(wù)局厘采取姓委托卸房屋田租賃篇管理播部門駁代征是的方多式征輸收稅拍款。（二姨）采判用綜櫻合征赤收率服的方次法征殼收1.月租脾金＜50洗00元，司稅收皇綜合鴿征收遙率為4.檔1%（房事產(chǎn)稅4%，個喘人所鳳得稅0.沒1％）那。2.伯5棄00標(biāo)0元≤驕月租火金＜20拔00俊0元，勢稅收它綜合轎征收難率為4.充44蘭%（房割產(chǎn)稅4%，個返人所仇得稅0.宿44燙%）。