無錫馬山項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

無錫馬山項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究致：無錫風(fēng)水隆（國際）置業(yè)有限公司7/2/2023我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景。現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動態(tài)變化的。我們的目標(biāo)通過本項(xiàng)目的一期開發(fā)，在一年內(nèi)回收地價(jià)和拆遷費(fèi)3.5億元開發(fā)商和政府均希望通過本項(xiàng)目成功開發(fā)提升馬山區(qū)域土地價(jià)值2項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素項(xiàng)目所在馬山鎮(zhèn)現(xiàn)階段除一獨(dú)棟別墅項(xiàng)目（金色水岸）外，無其他商品房項(xiàng)目推出總占地面積:35.3萬平米（約530畝）規(guī)劃容積率：A、B地塊<1.2，C地塊<0.8，取地成本：63萬/畝風(fēng)水隆資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目開發(fā)的啟動資金不受限制總的開發(fā)完成時(shí)間也不限。在第一年內(nèi)成功收回3.5億后，項(xiàng)目開發(fā)以市場和區(qū)域成熟為導(dǎo)向,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化所在區(qū)域市場供給匱乏地塊由三塊方正土地構(gòu)成無啟動資金約束總開發(fā)周期不限3項(xiàng)目研究工作的階段劃分第一階段（中期）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第一階段（終期）提交終稿2004/08/122004/09/15第二階段啟動區(qū)策略第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果區(qū)域（無錫及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究無錫市土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研對政府官員、專家及消費(fèi)者深度訪談目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和價(jià)值判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算無錫市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果項(xiàng)目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略（中稿）提交整體報(bào)告（終稿）根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告2004/09/21至今工作4項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析項(xiàng)目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場的集中分析假設(shè)和量化項(xiàng)目周邊及地塊勘察無錫市宏觀經(jīng)濟(jì)情況無錫城市發(fā)展現(xiàn)狀無錫城市總體規(guī)劃無錫市房地產(chǎn)市場狀況5位政府官員具體分屬機(jī)構(gòu)：市規(guī)劃局、國土局、房產(chǎn)交易中心及馬山鎮(zhèn)國土科、規(guī)劃科、馬山工行地塊解析和界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析各區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析消費(fèi)者支付能力分析消費(fèi)者投資趨勢分析44份目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查各區(qū)域住宅市場情況地產(chǎn)專業(yè)人士5位房產(chǎn)銷售主管4位目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談20位調(diào)查各區(qū)域重點(diǎn)樓盤30個(gè)目標(biāo)市場的競爭性供給分析終端消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)的機(jī)會點(diǎn)分析案例借鑒地塊價(jià)值分析的結(jié)果經(jīng)濟(jì)效益分析最優(yōu)容積率與物業(yè)配比定價(jià)的市場支撐條件發(fā)展戰(zhàn)略與定位5項(xiàng)目界定6項(xiàng)目所在地?zé)o錫，處在長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心，地理位置和市場環(huán)境十分優(yōu)越無錫，處于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在2小時(shí)車程范圍內(nèi)。蘇錫常都市圈位于長江三角洲北翼，是上海大都市圈的有機(jī)組成部分。發(fā)達(dá)的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，使得無錫與長三角其他城市圈緊密相連。南京都市圈蘇錫常都市圈杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)上海核心區(qū)資料來源：無錫市城市總體規(guī)劃概要資料來源：無錫國土規(guī)劃局7蘇錫常都市圈是江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新中心，在未來的快速發(fā)展中將更具外部開放性和內(nèi)部互動性蘇錫常都市圈的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)是，在以上海為中心的滬寧杭城市群中，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系和世界城市體系，實(shí)現(xiàn)蘇錫常三市共同發(fā)展。南京都市圈徐州都市圈蘇錫常都市圈資料來源：無錫國土規(guī)劃局8本項(xiàng)目位于無錫濱湖區(qū)馬山鎮(zhèn)太湖國家旅游度假區(qū)，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，但交通條件在快速改善馬山馬山：環(huán)太湖自然山水風(fēng)光帶的重要組成部分，是中心城重要的生態(tài)走廊本項(xiàng)目通過十八灣公路連接市區(qū)，距離無錫城中區(qū)約35公里（現(xiàn)時(shí)車程40分鐘，十八灣公路通車后預(yù)計(jì)車程會縮短到25分鐘）也即將于年底通車的陸馬快線公路連接錫宜高速和滬寧高速，將拉近馬山與長三角其他城市的聯(lián)系規(guī)劃中的太湖大橋、環(huán)太湖公路也可直接連接無錫市未來的主城區(qū)濱湖區(qū)，拉近與市區(qū)的距離。太湖資料來源：無錫市城市總體規(guī)劃概要、馬山鎮(zhèn)規(guī)劃科訪談十八灣公路“一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風(fēng)光帶太湖大橋環(huán)太湖公路陸馬快線資料來源：無錫國土規(guī)劃局9無錫傲未來猛城市仍發(fā)展非的主口方向巴是向適南開港發(fā)建飄設(shè)蠡癥湖新詞城和讓濱湖狀新城濱湖鄙新城秘：未畜來城移市副聰中心形。以控教育跨、科死研、持體育笨、旅籠游服阻務(wù)等踢公共遼服務(wù)犯設(shè)施隸和高倆品質(zhì)丸住區(qū)馳、高達(dá)新技酬術(shù)產(chǎn)隱業(yè)園淘為主失的綜憂合區(qū)蠡湖進(jìn)新城鴉是近羅年來女首先謀重點(diǎn)憲建設(shè)峽的區(qū)欣域，得基礎(chǔ)漁設(shè)施背和配次套齊上全。20喪04物年3就月底存，萬宴科和澡順馳瞎在濱姿湖新盛城分器別拿觀到了臣規(guī)劃灰建筑膠面積輸均超慢過1什00渠萬的滋土地邪，并潛在9待月底巨同時(shí)鏡一期管開盤佛。濱航湖新鑄城開安發(fā)提證速。馬山“一成帶”：指給環(huán)太虛湖、貞蠡湖何的自伍然山駐水風(fēng)更光帶資料脊來源女：無顧錫國扇土規(guī)笨劃局10訪談嗎顯示籃，無燙錫消索費(fèi)者鋒對馬律山的幕第一敬反應(yīng)追均為遣“無待錫自呈然環(huán)統(tǒng)境較搭好的庭旅游祝度假說區(qū)”逆（尤鏟指靈浴山大抬佛）財(cái)，其羊次才逗是一闖個(gè)落議后郊饅區(qū)無錫塵太湖班國家茄旅游禾度假味區(qū),吩是1葡99勞2年搞國務(wù)征院批創(chuàng)準(zhǔn)的辜全國莫12響個(gè)國叼家級禮旅游厲度假安區(qū)之牙一，亡年接示待游技客3蘋00誕萬人馬山境未來尖規(guī)劃級形成旅游攝度假陡區(qū)、旅游更配套泛及城槽鎮(zhèn)發(fā)旗展區(qū)和生態(tài)握環(huán)境冰保護(hù)絡(luò)區(qū)三大獄功能目區(qū)陸馬釘公路十八貸灣公益路梅梁童路靈山汪大佛旅游喜度假煉區(qū)生態(tài)剪環(huán)境驢保護(hù)容區(qū)旅游歲配套槐及城抱鎮(zhèn)發(fā)總展區(qū)市區(qū)錫宜序高速十見里爛明站珠譽(yù)堤無論器是從柄地理邪資源卻稟賦猜、政假府規(guī)餃劃還驅(qū)是無嚷錫人獎(jiǎng)心目章中,劫馬山世都是墳無錫比最主取要的譯旅游教度假推區(qū)資料忽來源嘉：無錫能市土慶地收由購儲帖備中僑心本項(xiàng)占目資料港來源遼：無創(chuàng)錫國賓土規(guī)在劃局11本項(xiàng)巡壽目處開于馬驚山鎮(zhèn)焰城鎮(zhèn)竹中心舒區(qū)，克進(jìn)入供性好翠、交搜通便睛捷，婆但項(xiàng)違目周第邊無混稀缺殃性自訂然景少觀資殿源梅復(fù)梁太路（等主干配道）樂蝕山椅路思源路峰千影雜路A地俘塊B地洗塊C地偷塊D地顯塊公共抹綠地國際蝴垂釣鄭中心十武里適明仆珠真堤50充0M太湖項(xiàng)目知地塊趴位于暈馬山此鎮(zhèn)城口鎮(zhèn)中愧心，譜緊臨乒鎮(zhèn)政嚷府（供暨太米湖國焰家旅季游度浪假區(qū)售政府護(hù)）和類鎮(zhèn)級扒商業(yè)勢區(qū)，匪配套欣檔次遣較低項(xiàng)目呼緊鄰重馬山鑰鎮(zhèn)東介西向哄主干賀道梅鐮梁路復(fù)，連粥接十旱里明輕珠堤間及十刷八灣素公路墻通往互市區(qū)衛(wèi)。A地含塊內(nèi)堅(jiān)有一返處泉浮眼，顯可開渴發(fā)為禾溫泉徐及直鳳飲水尾，水楚質(zhì)優(yōu)予良。峰茫影暈河泉眼商業(yè)欄及生今活配昨套區(qū)拆遷宮還建藝房鎮(zhèn)政搏府梅梁穿中學(xué)太湖輸水啤幻玉酒廠峰影蛇小學(xué)普通關(guān)居住嚼區(qū)正南樓向銀行醫(yī)院12地塊賀現(xiàn)狀叨及四堤至地塊搖現(xiàn)狀娘大部英分為輸平整逃的農(nóng)廉地，惑沿梅礦梁路幻玉一側(cè)褲有部帝分多柳層民朋用建免筑，幸C地愛塊東受南角圈有部圍分待趟拆的母廠房扇。東至北至鎮(zhèn)政數(shù)府梅梁域路樂山創(chuàng)路峰影椒河西至返建普房南至思源唱路地塊階現(xiàn)狀13地塊步規(guī)劃耗圖及抹其經(jīng)殊濟(jì)指過標(biāo)D塊踩為公嗓共綠薦化廣朽場用歌地。用地舞性質(zhì)：A絞、B考、C護(hù)三塊翅均為的商住聽用地成，可柄建筑婦面積規(guī)35殖.3掛萬平凈；容積不率：垃A、牛B塊冶＜1遍.2型；C受塊＜翠0.鍛8；建筑饅密度：A謎、B須塊＜丸25牽％；堡C塊諒＜2史0％什；綠地暈率：＞大35噸％出入角口：峰京影路網(wǎng)、樂鎖山路債、思愈源路梅釘梁鍵路樂項(xiàng)山鞭路思源路峰寬影境路A地期塊16工.8扣6萬陷平米D地糠塊公共璃綠地址5.西78龜萬平斬米C地亮塊13黎.4角6萬染平米B地害塊4.雅98滾萬平慨米鎮(zhèn)政覽府峰侍影圾河14區(qū)域堪屬性豎和項(xiàng)逗目屬它性的諸界定蒼，可框以幫蓬助我而們明叉確研數(shù)究方殃向和徒方法15問題融界定串和結(jié)隊(duì)構(gòu)化至分析制定欺戰(zhàn)略懷發(fā)展望方向案例岸借鑒煙和模勞式選怕?lián)耥?xiàng)目演定位客戶拜定位果和需憶求分輸析市場凍競爭欄分析經(jīng)濟(jì)位技術(shù)劉指標(biāo)獲分析一期燦經(jīng)濟(jì)制測算16我們恐通過裙S-圍C-努Q金駕字塔電基本霸結(jié)構(gòu)繡來界粥定和已分析猛問題資料奔來源貿(mào)：世筑聯(lián)模嶺型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R217S：爭情境奏（s發(fā)it柏ua滅ti曬on駁）莫——梨項(xiàng)目信背景揚(yáng)事實(shí)稈（項(xiàng)服目、題客戶愿、市抬場）規(guī)模跳較大地價(jià)多相對備較低處于領(lǐng)偏遠(yuǎn)禍的旅凳游度倚假區(qū)處于厘郊外秋城鎮(zhèn)體中心概區(qū)資源旬條件庸一般區(qū)域厭尚待廉開發(fā)項(xiàng)目俊總占艱地為53尾0畝，舒規(guī)劃裙建筑絮面積型近37萬平伸方米覆，規(guī)梁劃容唱積率廣分別羽為0.勒8、1.輔2、1.沈2的三載塊地葡塊組糟成取地隊(duì)成本修為每笑畝63萬元酬，樓炭面地確價(jià)90腐0－11忍00，在錢無錫闊處于獲最低僵水平植，但社在馬趁山處翅于市童場水轉(zhuǎn)平項(xiàng)目名處于快無錫饅市自燦然資踢源相浮對優(yōu)挺越地果區(qū)馬銹山鎮(zhèn)域，但隨距離拘城區(qū)味較遠(yuǎn)諷蠡湖這新城態(tài)和濱踏湖新裹城是煤城市匹未來濤發(fā)展親熱點(diǎn)拍和主登導(dǎo)方彼向地塊趙處于骨城鎮(zhèn)忠中心疏區(qū)、呀交通瞎便捷告，生氣活配津套檔洲次較扭低項(xiàng)目付周邊糧一般鏡性資蝦源條浴件較界多，牢但缺萌少稀牽缺性紫的自始然景嗎觀資累源本項(xiàng)覽目所饑在馬渾山區(qū)寧域現(xiàn)第階段殼除金醬色水貫岸一及期（骨獨(dú)棟推別墅攻）外僑無其怖他商窯品房拜項(xiàng)目品推出18R1委：非碑期望華結(jié)果癥—謊—按緊常規(guī)幼發(fā)展魂的可對能結(jié)冤果本項(xiàng)蟻目處演于市淡郊偏供遠(yuǎn)地絕區(qū)，收消費(fèi)助者心翼理距桂離較眉遠(yuǎn)，耽不是蹦無錫爪人置朱業(yè)首福選項(xiàng)目厭處于只經(jīng)濟(jì)碑相對掉落后然、區(qū)威域價(jià)卵值未映被挖柜掘的乞地塊終。按砌照常驢規(guī)發(fā)聚展，古商品熔房價(jià)還格只狗能從挎屬于本區(qū)撕域房應(yīng)地產(chǎn)帆價(jià)值渠體系，市賞場實(shí)根現(xiàn)不崇會有茄較大袋突破女；若陷碼入來土自蠡舒湖新慚區(qū)和奧濱湖速新區(qū)蹄的同臺質(zhì)競愉爭，膜將會筆給本魄項(xiàng)目慈的市珍場銷踢售和屬土地忽成本臣回收鵝帶來毫較大猜壓力矛，實(shí)蚊現(xiàn)項(xiàng)效目目金標(biāo)有假難度童；從置朵業(yè)選梯擇上從區(qū)耳域價(jià)塌值上從競劫爭上19R2省：期極望結(jié)吼果困——久我們半的期祝望目型標(biāo)從銷第售力妖上：帽使本埋項(xiàng)目名成為躺無錫小有創(chuàng)誰新亮億點(diǎn)的愿熱銷恢樓盤從價(jià)喘格體覺系上脆：突良破馬喇山現(xiàn)剪有價(jià)概格體崗系，甜在一擇年內(nèi)炊土地鬼成本勤回收3.雅5億從競痕爭上況：避膜免陷鍋入與木蠡湖撥新城益、濱功湖新段城的合同質(zhì)句競爭憑，實(shí)活現(xiàn)差書異化從銷逆售力頂上從價(jià)屯格體尤系上從競慮爭上20C：綠矛盾瘋或沖焦突燈（com腔pl鉗ic暫at案io汗n）蠅—雄—R覺1與祥R2益之間鳥存在熔著的導(dǎo)矛盾塌或沖簡突期望主突破勞原有較價(jià)格據(jù)體系R1R2塑造悄項(xiàng)目手自身仍競爭侵力，鈴實(shí)現(xiàn)涂與熱捏點(diǎn)區(qū)火域項(xiàng)既目的鐵差異邁化處于耳市郊劑偏遠(yuǎn)闖地區(qū)動，不哀是無齡錫人潔置業(yè)影首選從屬鋼于馬胖山區(qū)謠域房頂?shù)禺a(chǎn)甘價(jià)格社體系面臨皮來自瘡蠡湖螺、濱劃湖新殃城的胃競爭你壓力摟，市河場實(shí)估現(xiàn)難靠度大成為錦無錫嫁有創(chuàng)廣新亮僑點(diǎn)的糠熱銷攤樓盤21Q：艷提出花問題多（針qu戒es廣ti眨on涌）帥—?jiǎng)t—要躲實(shí)現(xiàn)流從R偵1到裝R2榮必須踏要回誓答的各核心充問題1.另本項(xiàng)師目需慘要怎障樣的爬定位歡，才橡能吸條引人姑氣，秒突破銹無錫壺人心斯理界偽限，有實(shí)現(xiàn)塔項(xiàng)目己熱銷輝？3.糟本胖項(xiàng)目皆資源比應(yīng)以茄怎樣迅的次兩序整散合，糧才能叔形成眉與蠡瓶湖新扭城、絡(luò)濱湖拜新城浙等城賢市發(fā)機(jī)展熱修點(diǎn)區(qū)棚域的咽差異掌化競殊爭？2.異本摔項(xiàng)目節(jié)如何包逼近匙價(jià)格林上限肅，實(shí)縮慧現(xiàn)馬賄山現(xiàn)煙有價(jià)矮格體筆系的玩突破紀(jì)？22問題序界定并和結(jié)若構(gòu)化漫分析制定翼戰(zhàn)略功發(fā)展冊方向案例近借鑒勢和模脆式選耽擇項(xiàng)目在定位客戶頃定位粘和需悄求分伯析市場喬競爭煌分析經(jīng)濟(jì)該技術(shù)邊指標(biāo)綢分析一期殃經(jīng)濟(jì)麗測算23利用疼常規(guī)乓地產(chǎn)蔽項(xiàng)目疤的“渣核心涌競爭槽力矩蓬陣”好來判渡斷本柱項(xiàng)目夜的戰(zhàn)武略發(fā)聰展方礎(chǔ)向環(huán)境拜：包嫂括區(qū)鎖域環(huán)寫境和眾自然肢環(huán)境士，體綢現(xiàn)了桿區(qū)位街價(jià)值釀和自曬然資鉛源稟壟賦人文鈴：需郵要長稠時(shí)間牧積累進(jìn)，為鞏領(lǐng)導(dǎo)懂者品友牌的鵝標(biāo)志服務(wù)剩：品硬牌的某力量休，屬瞎于真艦正主形流品揀牌開便發(fā)商嬸的競棵爭力浸要素產(chǎn)品佛：典伐型的堅(jiān)單一嶺項(xiàng)目他成功蔑要素污和高謠價(jià)樓槍盤的態(tài)充分辜條件『客觀羞性』主動僵式被動紐奉式『主觀混性』1揉42逼3產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進(jìn)絮者品牌寬和影預(yù)響力社會利資源編和氛朽圍區(qū)域句價(jià)值握自然箭資源CA法SE蠡湖湊新城跟：環(huán)稍境華僑冊城：出人文萬科起:人舌文＋虹服務(wù)水榭役花都撤，清代華坊唇：產(chǎn)斃品？24區(qū)域杯價(jià)值搭是否狠是本頁項(xiàng)目昂核心沾競爭狠力？我們團(tuán)從規(guī)痕劃和脫事實(shí)父的角薦度回淡答四擦個(gè)問叔題官方饒的城市劃規(guī)劃中是蜻否已構(gòu)明確糕本區(qū)貿(mào)域的塞價(jià)值休定位粒？政府險(xiǎn)的城鎮(zhèn)籍配套垂建設(shè)是否魚已促光成了津區(qū)域鵝價(jià)值聯(lián)的提雅升？民間飼的投醋資建沾設(shè)事實(shí)娛上是左否已輝確認(rèn)習(xí)了本刻區(qū)域僑的價(jià)印值定績位？在消費(fèi)血者的心并目中臉對本販區(qū)域供的價(jià)祥值認(rèn)問同感季又是戚怎樣領(lǐng)？25在無危錫“坐兩橫下一縱腰”的往城鎮(zhèn)挖體系蚊空間懲結(jié)構(gòu)醫(yī)中，靈馬山砌鎮(zhèn)不呢在其習(xí)城鎮(zhèn)剛發(fā)展紹主軸料上，坑也沒扣有明裂確的挖定義無錫既總面天積為齒47爺88夸平方鳴公里蛋，其泥中市燒區(qū)面駛積為塌51猛7.竊70滑平方訊公里本，下梅轄江肌陰、芳宜興止兩個(gè)辨市(檢縣)兆和崇享安區(qū)婚、北項(xiàng)塘區(qū)餃、南米長區(qū)固、濱螺湖區(qū)娃、惠襲山區(qū)壇、錫錦山區(qū)毒和新訓(xùn)區(qū)七遣個(gè)區(qū)緊。“兩筋軸”穴：沿長校江城椒鎮(zhèn)發(fā)鞭展軸和沿滬欄寧交純通走奏廊城增鎮(zhèn)發(fā)偏展軸。“一捷縱”創(chuàng)：即鑼沿澄錫縮慧宜交卸通走旱廊城鎮(zhèn)糞發(fā)展蛙軸以上除述三牽條城鹽鎮(zhèn)發(fā)紹展軸暈為主雷干，漸各級嫂城鎮(zhèn)祝間形蘿成縱喉橫交落織的調(diào)聯(lián)系發(fā)網(wǎng)絡(luò)顛，最值終形占成網(wǎng)欄絡(luò)型鞏城鎮(zhèn)劃體系著。資料郵來源受：無選錫國挨土規(guī)址劃局26而在神無錫憶市城薄區(qū)工“七灑片一只帶”蠶的總市體布貓局結(jié)睡構(gòu)中爭，本隊(duì)區(qū)域刮也不府在城暖市未狐來發(fā)盛展的盤主方旨向上余－開醬發(fā)建拐設(shè)濱編湖新慌城濱湖匠新城掌：未佛來城棋市副灣中心排。以旺教育島、科萄研、霜體育令、旅敗游服笨務(wù)等雕公共輔服務(wù)憲設(shè)施湊和高汪品質(zhì)熟住區(qū)芽、高快新技粒術(shù)產(chǎn)粱業(yè)園甜為主露的綜挨合區(qū)新區(qū)農(nóng)：以唇工業(yè)喘、居踩住、貞物流綁為主嬸的綜盛合區(qū)貸，其息工業(yè)北以外貞向型售經(jīng)濟(jì)罰和高士新技杰術(shù)產(chǎn)樣業(yè)為我主，末是無塵錫最董主要益的高紗新技屯術(shù)產(chǎn)肝業(yè)區(qū)城中穿區(qū):謀居住悠+商篩業(yè)商并務(wù)中禿心蠡溪篇區(qū)：溝居住過新區(qū)普+旅個(gè)游商龍貿(mào)東亭另區(qū)：框工業(yè)氧+居者住+且商貿(mào)山北乏區(qū)：骨居住弱+傳貌統(tǒng)工鼠業(yè)錫北鮮區(qū)：唯居住扣+物矛流+村生命仙科技著園區(qū)馬山“一厲帶”：指割環(huán)太奸湖、鴨蠡湖鍛的自蹤蝶然山謹(jǐn)水風(fēng)畢光帶資料拾來源歇：無貸錫市京規(guī)劃診局《搞無錫該市城窗市規(guī)特劃綱獅要》27從未休來各烏區(qū)域厘人口怨缺口窗看，吸馬山嶄不是粱城市跡發(fā)展痰的主段導(dǎo)方吳向，迎不會這形成策大規(guī)兵模居葉住區(qū)遠(yuǎn)景相規(guī)劃粘具有戰(zhàn)方向干性的主指導(dǎo)習(xí)意義患，表雪明了項(xiàng)政府殿的意溜愿和左對城揮市發(fā)迷展的羽理解在20中20年遠(yuǎn)怎景規(guī)乓劃中辮，馬炮山的懇規(guī)劃梢人口伙只有5.積4萬人侵，人角口缺益口僅瀉有2.腔5萬人牙，表仔明該番區(qū)域評并非何無錫給市政慎府未發(fā)來大祖力發(fā)奸展區(qū)鴨域資料章來源熔：無賊錫市叫規(guī)劃波局《無庭錫市蠻城市擁規(guī)劃埋綱要捉》28在馬使山地梯區(qū)的冷分區(qū)盤規(guī)劃粘中，境項(xiàng)目躁所在抖區(qū)域卻也存劑在著杯大量班未定宗義區(qū)垂域，日且規(guī)吳劃尚銹在修忌編過縮慧程中未定義區(qū)域未定義區(qū)域資料懲來源茄：馬杜山地贈區(qū)分師區(qū)規(guī)西劃（午20倒03持-2栽02擊0）維規(guī)劃誰文本馬山識地區(qū)邪分為睡馬跡荷山和紐奉馬圩睛兩部廉分，繩馬跡驅(qū)山主信要作糾為旅旋游度制假區(qū)滔，而姑馬圩甚成為咬旅游背度假檔區(qū)的祝配套流服務(wù)爭區(qū)本項(xiàng)且目所駁在的老馬圩格地區(qū)然尚存杯在大皺量未甚定義宇區(qū)域貫，區(qū)蛇域價(jià)窮值定軋位不械明晰觀，表饞明鎮(zhèn)嶄政府熊對本股區(qū)域舅規(guī)劃喊尚有恨思考財(cái)空間資料惱來源引：馬遇山鎮(zhèn)壞國土烈規(guī)劃曠科29主要翁依靠蛇區(qū)域闊競爭薦，能橫否形凡成本抽項(xiàng)目泰的價(jià)始值點(diǎn)喊和核傳心競酷爭力叼呢？官方苗的城塞市規(guī)亭劃中筒是否逗已明丟確本圓區(qū)域局的價(jià)退值定袋位？政府藝的城舉鎮(zhèn)配階套建鞠設(shè)是溪否已挽促成梳了區(qū)述域價(jià)服值的題提升?。棵耖g享的投酷資建蘿設(shè)事姜實(shí)上衣是否殃已形奸成本麥區(qū)域柱的價(jià)血值定炮位？在消葉費(fèi)者東的心滔目中碎對本父區(qū)域獸的價(jià)耐值認(rèn)加同感示又是甘怎樣仰？既廳成仇事險(xiǎn)實(shí)30在現(xiàn)曉階段釀馬山趙地區(qū)計(jì)還沒晝有任嚼何既已成事啦實(shí)能紫夠形距成對腸本區(qū)便域明吊確的描價(jià)值列定位區(qū)和價(jià)陸值提醒升配套需建設(shè)消費(fèi)往者態(tài)燈度投資牙建設(shè)馬山棗鎮(zhèn)除居北部久工業(yè)攤區(qū)部籮分工憲業(yè)項(xiàng)酷目投較資發(fā)采展較響快外臉，其宜他領(lǐng)真域的批投資濁建設(shè)膠相對逆貧乏揭。現(xiàn)階丸段除報(bào)金色蒙水岸材（一糾期）芒已建刻成銷姓售外綿，馬拾山地續(xù)區(qū)尚就無其傘他房吃地產(chǎn)志項(xiàng)目昆的開盜發(fā)建根設(shè)，址已經(jīng)壟取得錫土地化的開矮發(fā)商樓也尚賴在觀敘望和陪項(xiàng)目奔論證率階段驕，對把區(qū)域叉定位問認(rèn)識恰不清襲。馬山犬鎮(zhèn)因退遠(yuǎn)離毅市區(qū)劃，區(qū)夠域發(fā)稍展受伸到限展制，圣片區(qū)刑經(jīng)濟(jì)猜較為尖落后苦，城樣鎮(zhèn)配棄套建套設(shè)檔捷次低獵，與注國家內(nèi)級旅窗游度諷假區(qū)幸的地伶位不耍相稱糕。由于辮本區(qū)重域不流在無份錫城忙區(qū)發(fā)終展主秤方向串上，拋與濱記湖新琴城、喜蠡湖也新城東的城插市基害礎(chǔ)配程套建竊設(shè)相概比，辛區(qū)域替價(jià)值攜明顯鴨遜色活。無錫鞏人對端馬山諸的第拔一印英象是添“旅所游度莖假區(qū)音”，結(jié)去馬顯山最匯主要迅的原植因是要“靈亡山大救佛”諷；無錫視人去眨馬山飾的頻橡率很先低，遼而且凍由于鄰距離冒市區(qū)維遠(yuǎn)、惜生活陷配套團(tuán)不完假善，籠大部學(xué)分暫橡不考停慮在嘆馬山答置業(yè)夕，對徹于馬獨(dú)山區(qū)尤域價(jià)爪值的因認(rèn)知粥感很奏低；31結(jié)論虹：主蟻要依身靠區(qū)緒域競輪爭，牌很難滿實(shí)現(xiàn)辱本項(xiàng)元目目改標(biāo)馬山穗鎮(zhèn)和鼻蠡湖艷新城橋配套豎建設(shè)抹對比32區(qū)域慎大環(huán)摧境自短然資雪源條停件好沙，但似項(xiàng)目項(xiàng)周邊貝缺少版稀缺蒸性的夸自然嗽景觀侮資源顧，與妹資源貪擁有日型的搭其他博項(xiàng)目智相比村缺乏踢競爭睬力檀溪旗灣地忙塊項(xiàng)語目灣區(qū)獎(jiǎng)物業(yè)肯：綠描色、跨空氣蠅、偷山、偉水、汁湖景濤，真構(gòu)正的車湖光奸山色威尼兆斯花蹦園（捏二期丙）臨湖頃物業(yè)軟：內(nèi)哨湖私預(yù)有化膚（蠡宮湖）測、湖剝堤、詳碼頭敘、棧戰(zhàn)道本項(xiàng)吸目地雀塊鄰太趁湖卻鳴不親勢湖、蜘不看字湖在馬時(shí)山卻汪不親頂山、償不靠閉山峰影圖河也丈只能話隔路突而望33本項(xiàng)階目的男發(fā)展滴方向辜：產(chǎn)際品＋桑自身父資源資料庭來源挖：世弟聯(lián)模朱型『客觀掏性』主動莫式被動縫式『主觀撇性』3北14明2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進(jìn)怪者品牌社會透資源自然采資源區(qū)域李價(jià)值本項(xiàng)安目的棄選擇幣：“旱1+3”（產(chǎn)歐品+儀自身遵資源沒）——獨(dú)“新揪進(jìn)者淘”——馬客觀撓性/益主動拋式——秧體現(xiàn)“產(chǎn)氣品價(jià)竄值”34總結(jié)響：項(xiàng)紹目總鴉體的趣戰(zhàn)略陜發(fā)展抵方向有效盞利用途項(xiàng)目遷資源視，充罰分發(fā)躬掘產(chǎn)嫂品價(jià)桑值，慣打造鄉(xiāng)豐項(xiàng)目饑的核脖心競辮爭力35問題峰界定緒和結(jié)柏構(gòu)化憲分析制定藝戰(zhàn)略才發(fā)展畫方向案例貴借鑒贏和模邪式選粥擇項(xiàng)目滑定位客戶綱定位硬和需倆求分稈析市場造競爭紗分析經(jīng)濟(jì)躍技術(shù)以指標(biāo)觀分析一期萄經(jīng)濟(jì)竭測算36本部慎分將腎回答繁3個(gè)決主要逮問題1.孩本項(xiàng)縫目的似目標(biāo)決客戶府是誰購？2.拍目標(biāo)縱客戶仔的置塵業(yè)需丈求是洪怎樣儲的？3.最本項(xiàng)避目面食向需促求的放市場章機(jī)會法點(diǎn)在燃哪里示？37本項(xiàng)紗目的度市場社實(shí)現(xiàn)伏必須保依靠止吸引隸馬山岡之外犯的潛舟在客砌戶需辣求馬山滔鎮(zhèn)現(xiàn)狀鉗人口2.婆9萬,其中農(nóng)業(yè)島人口0.芝9萬。司未來在官方規(guī)劃瓜人口5.怎4萬人副，年濟(jì)人口糾增長禍不超宵過30份00人。馬山漲醫(yī)藥飛工業(yè)玩園和右科技臺工業(yè)業(yè)園主呈要功趴能是元生產(chǎn)渡加工臂，且皂處于顫起步義期，由依靠庸產(chǎn)業(yè)牽帶動介的住會宅市澡場在濫短期周內(nèi)不駐會形悔成規(guī)顫模太湖潤金色芽水岸敏一期擋銷售蔑情況加較好,但客曬戶中侄無馬光山本壁地人金色嶄水岸榜一期菜客戶概構(gòu)成資料拿來源壟：馬尾山工膏業(yè)園么資料38我們斯通過許不同駐的社靜區(qū)類滴型來流分析私本項(xiàng)皺目的槽目標(biāo)放客戶我們悄的目維標(biāo)客圓戶在鵲哪里綢？低密陰度豪呢宅社串區(qū)（純證別墅高）總價(jià)飲大于極20濫0萬中高湊檔復(fù)動合型策社區(qū)多層掙＋聯(lián)元排＋險(xiǎn)疊拼60慚萬<歷總價(jià)舍<2的00形萬普通喂住宅洲區(qū)多層債＋高啟層；析總價(jià)片小于唐60蜜萬財(cái)富核階層財(cái)富茶階層準(zhǔn)財(cái)擊富階哭層上層?jì)鹬挟a(chǎn)白領(lǐng)工薪薄階層39低密扔度豪局宅社脊區(qū)的重價(jià)值至體系桌模型不同蜂頂極欄豪宅桐的特贊征城市擦型：距燥離城櫻市級囑商業(yè)齒中心達(dá)<1搏0公紫里郊區(qū)省型：開距離蜓城市半級商便業(yè)(霜商務(wù)鍬區(qū))絡(luò)中心輛的距自離,嫩>1魚0公劣里自然礙資源駁型:與山里水、貿(mào)自然沙保護(hù)逃區(qū)、格高爾始夫等栗稀缺斥資源都緊密快融合攻，對膚資源集的獨(dú)悔享人文瘦資源旅型：歷勿史文濤化遺違產(chǎn)、拍使領(lǐng)律館區(qū)攪、花主題拾公園防、塊建筑望風(fēng)格惕等獨(dú)級特資飯?jiān)唇紖^(qū)文資源明型城市析資源鼓型郊區(qū)票人文插型城市律人文旁型本項(xiàng)凍目？40項(xiàng)目袍資源順條件糾難以曲構(gòu)建較低密咬度豪背宅社拼區(qū)的酷核心攀價(jià)值暮體系成（1辟）原因主一：無錫仰低密披度別蔬墅類孕產(chǎn)品門未來億市場俯競爭城將比述較激寇烈，加項(xiàng)目紀(jì)在景夾觀、炕人文惰資源增和技凍術(shù)經(jīng)蘋濟(jì)指磨標(biāo)上炸無明緣瑞顯優(yōu)憲勢或水處于東劣勢123441項(xiàng)目左資源忘條件紐奉難以帆構(gòu)建倦頂級駐豪宅割社區(qū)約的核惕心價(jià)歷值體護(hù)系（讀2）無法蒸觀賞墳到天鑄然太賓湖湖微景地塊閘南面先峰影策河僅懂3米燃寬盡管男項(xiàng)目崇地塊夸位于攏太湖很國家這級旅弊游度講假區(qū)掘內(nèi)，涌但地哄塊位逼于馬違山鎮(zhèn)丘城鎮(zhèn)匯配套卵中心膨區(qū)域原因士二：項(xiàng)目消所涵祥蓋景刃觀資餅源均予為外汗圍型攜“弱蠶”資憲源，龍缺乏監(jiān)稀缺杠性自雷然景筍觀資本源，摧難以乞體現(xiàn)劣豪宅竟型別結(jié)墅相琴對孤露立的踢“隱萍”和乓絕對腿自然怨的“召美”珍的特版征地塊太湖溫泉峰影幟河市民隔廣場垂釣扒中心核心餓景觀資源慮?太湖寬國家墨級旅游壩度假古區(qū)42太湖蔑國家孔級旅游努度假碑區(qū)消費(fèi)刻者訪統(tǒng)談和途調(diào)查而問卷旬顯示晚，促譯使無曠錫市貨民前膠往靈觀山大艘佛的串因素館：商務(wù)圍或社獄交陪朋唯友前梢往、世應(yīng)酬大約嘩每年湖一次怖的習(xí)線俗自身房誠觀光命需求扛游覽鋪或請消香項(xiàng)目累資源清條件緩難以胖構(gòu)建耽頂級歐豪宅高社區(qū)代的核俯心價(jià)鬧值體壁系（貫3）靈山講大佛惕在無酸錫本素地人睛心中宣的人研文氛女圍與掉影響位力尚遵未形號成馬山墓人文倉古跡質(zhì)距地沈塊較槳遠(yuǎn)，焦且無簡知名獻(xiàn)度及稍影響彼力原因適三：缺乏左有影需響力墾的人惑文資撇源靈山捕大佛價(jià)值孝性人創(chuàng)文資源佛?伍子炊胥試鞭劍石貢、清代閘“名毫醫(yī)進(jìn)廁士”領(lǐng)許叔為微之昂梅梁肯小隱鏟等43我們男的項(xiàng)扁目是修否適背于形爬成大廊規(guī)模至普通稿住宅眉社區(qū)督？低密填度豪寄宅社惡區(qū)（純棋別墅忽）總價(jià)祝大于翼20怪0萬中高飄檔復(fù)費(fèi)合型應(yīng)社區(qū)多層格＋聯(lián)替排＋積疊拼60耍萬<曠總價(jià)刊<2居00掀萬普通襲住宅婆區(qū)多層糖＋高乘層；簡總價(jià)扭小于益60萌萬財(cái)富法階層財(cái)富脈階層準(zhǔn)財(cái)爭富階貧層上層漆中產(chǎn)白領(lǐng)工薪份階層44我們令的目庫標(biāo)客榮戶不覽是普殺通工鼓薪階驅(qū)層或款一般叛白領(lǐng)睛，項(xiàng)透目不基適于詢打造殘大規(guī)放模普榆通社收區(qū)按1橡20雀平米胞的戶爹均面單積，網(wǎng)本項(xiàng)渴目可勵(lì)容納蕉30瘦00變戶，膀10野00毯0人其規(guī)模珠。馬挎山市莖場無糠法實(shí)疏現(xiàn)龐趣大吸損納量市場憑調(diào)查劉顯示徑，無戶錫中織高端守消費(fèi)恐者對求馬山今普通帶住宅壓的心魯理價(jià)吐位是息35挑00訴元/福平米原因妹一本地?fù)鲜袌鍪判枨缶胺α?xiàng)目妹開發(fā)祥規(guī)模腥大，彩馬山銅本地千市場泡無法落消化原因章二區(qū)域瓦陌生馬山謙距市交中心積30筑多公玩里，短公共騾交通基不便其，較串難形腰成中踐心城蒼第一妥居所原因盡三生活午圈無錫米人購叫買一勒居住旱房具鼓有區(qū)辨域性徒，不壩愿離邁開原沿有生蹲活圈原因策四經(jīng)濟(jì)能目標(biāo)按4叛50模0的沾普通稠住宅膊均價(jià)園，經(jīng)聾過測侍算，撐普通均多層盾住宅裁物業(yè)擴(kuò)無法陳實(shí)現(xiàn)謠客戶榴回收饒土地姥成本讀3.享5億構(gòu)的目地標(biāo)，廊并且援市場藝較難沉迅速山吸納45本項(xiàng)欣目的巾機(jī)會趕——咐致力流于滿勞足中逼高端嚼客戶巨的置販業(yè)需曉求低密紋度豪魚宅社旗區(qū)（純脊別墅遙）總價(jià)育大于友20辦0萬中高顯檔復(fù)供合型舌社區(qū)多層織＋聯(lián)房誠排＋開疊拼60圣萬<元總價(jià)壁<2剝00宵萬普通腦住宅酬區(qū)多層嘩＋高虜層；書總價(jià)仗小于錯(cuò)60磨萬財(cái)富陰階層財(cái)富退階層準(zhǔn)財(cái)黎富階鋼層上層談中產(chǎn)白領(lǐng)工薪尿階層46目標(biāo)胳客戶凝群描語述根據(jù)貧消費(fèi)泥者調(diào)明查和戴與無增錫本戴地房叼地產(chǎn)李專業(yè)黨人員跟進(jìn)行勤訪談鏈，同鋤時(shí)研陽究金肺色水綿岸、腸江南奪清華均坊等骨類似磁案例滔客戶嫁構(gòu)成惹，分商析得掉出項(xiàng)寶目目圣標(biāo)客笑戶構(gòu)凈成：47本部滴分將爭回答暴3個(gè)砍主要籌問題1.蜻本項(xiàng)判目的熱目標(biāo)協(xié)客戶漸是誰膨？2.筑目標(biāo)愉客戶躺的置爭業(yè)需涂求是賞怎樣潛的？3.椒本項(xiàng)語目面蹲對需蛾求的拾市場尋機(jī)會楊點(diǎn)在衛(wèi)哪里踏？48無錫膏中高徒端客決戶置臟業(yè)需害求分聚析1.蓄無錫取市中枯高端千客戶衛(wèi)購買訓(xùn)力和紐奉投資杏潛力沾分析2.科長三壞角目族標(biāo)客階戶投財(cái)資潛寄力分磨析3.綢無錫掘中高互端消誦費(fèi)者場置業(yè)偽需求六傾向予分析49無錫馳人均耳可支通配收觸入在蹄長三勉角處護(hù)于中巡壽等水塌平，靜但增呆長速朗度高凡于其科他地絕區(qū)官方翻統(tǒng)計(jì)鮮資料興顯示倚，無那錫20悲03年人澇均GD墾P5趙20別0美元班，在稈長三賊角僅誼次于番蘇州恰和上窩海無錫20惱04年人襖均可下支配燃收入享與蘇子州、掘杭州舒處于隆同一佳水平倘，17％的鈔增長恐速度狗居全共省第麗一位20睬03年，嚇居民提儲蓄賤存款忍余額99遞8億元寨，同館比增素長22勁.7劑9％，腳人均進(jìn)增長20％50無錫性近年或居民敬收入偶兩極悟化日訊益明拼顯，廊并且竟趨勢遷明顯伐加快收，中蹄高端童收入雄階層末占很歸大比痛重官方邁統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)數(shù)據(jù)孕表明盾，無劃錫從20聯(lián)01年開繡始，膚基尼場系數(shù)棉迅速垃拉高之，每凡年增豬長0.撒05，逼冬近0.猜4這一假聯(lián)合珍國不竟平等赴的國今際警漏戒線Gi蝴ni蛙系數(shù)Gi報(bào)ni刷系數(shù)慕增勢嶼3階府趨勢衣線汽車綿銷售衰額44掠.7開4億，移同比瘦增長28汪0％，歪出現(xiàn)逼爆發(fā)田式增商長資料毯來源哈：無丹錫統(tǒng)惕計(jì)年租鑒2喜00才451民營傭經(jīng)濟(jì)路迅猛軌發(fā)展池，私初營企崗業(yè)數(shù)倍和私啊人投夸資量幟增勢隙明顯也，對葉高端視住宅犬市場慶的支閘付能喚力增是強(qiáng)，爆同時(shí)對巨額譽(yù)民間控投資呆急于葵釋放20話03柄年新就增各侄類投焰資比率重20咱03年末恢，私院營企睜業(yè)數(shù)僑攀升秀至5.渾4萬家鋸，同里比增允長超緞過10％20知03年，冤無錫厘私人現(xiàn)投資河占新島增投豆資總夠量的55％，業(yè)民間錫資本覆在經(jīng)忙濟(jì)中密占有議絕對咽優(yōu)勢52私人歌房地慶產(chǎn)投獲資被特?zé)o錫側(cè)人認(rèn)載為是若一種飾目前縣較為穿理想五的投衰資理緊財(cái)方扣式有著區(qū)深厚傅文化級傳統(tǒng)午的無精錫，知在消決費(fèi)觀寇念上按保守螞而務(wù)鄉(xiāng)豐實(shí)。眼買房謙置地老被無雄錫人仰認(rèn)為釀是既港具有勤實(shí)用楚價(jià)值漲又符留合經(jīng)羅濟(jì)考僵慮的擦投資股市待和債卷市不棗景氣酒壓抑丘了私嫌人投午資，瘡無錫嚴(yán)民間怒資本慕急需梅穩(wěn)健父而高剛回報(bào)后的投夠資方鈔式中國暈人民嚼銀行扔政策驢委員反會官皮員近吵日在揀京表良示，拿近期楚央行啦不大關(guān)可能逐加息宗，因青為政另策制灑定者蘋需要紗時(shí)間怕評估貪宏觀貸經(jīng)濟(jì)削狀況訪談桌顯示他，與龍上海盯和深紋圳不肯同，槳無錫刷投資午者對咬美股滲和期腫匯市鐘場興斤趣不享大53結(jié)論串：無責(zé)錫中腰高端偽消費(fèi)僻者資糧金實(shí)咳力雄臨厚，柔對中銀高檔喇物業(yè)矩購買螺能力鳥強(qiáng)，世且投寇資需逗求巨枝大54無錫掌中高肌端客墨戶置鳥業(yè)需斯求分裂析1.關(guān)無錫闖市中握高端主客戶敞購買戒力和非投資飯力分錦析2.截長三靠角目原標(biāo)客經(jīng)戶投旦資潛量力分炎析3.序無錫箭中高超端消尾費(fèi)者佛置業(yè)啄需求付傾向繳分析55與長絞三角肥其他叮城市糾上海驢、杭是州、縱寧波順和南此京相灘比，濾無錫戲房價(jià)餐收入才比較趟低，調(diào)泡沫照成分染較少商業(yè)碌銀行斗對異羊地購兄房、勿購買饑第二臺套以賣上住趨房貸推款審添查不廢嚴(yán)國土爬資源謹(jǐn)部第45號令攜暫停酸別墅納用地勁出讓廊，上政海等指地經(jīng)壁濟(jì)的熟高速靈發(fā)展緊所帶腫來的庸大量隸有效驕別墅級需求猜的釋扶放，抓使得桶別墅公市場毒出現(xiàn)幕供不處應(yīng)求榴局面徑。以上覺海為震核心顧的長占三角掘地區(qū)舉，將味成為曬無錫賺中高僑端房耀地產(chǎn)覽需求西的另赴外一澇個(gè)重修要來墨源金色控水岸帽上海搬投資其比例清華隔坊上塘海投陽資比肯例56無錫役中高罵端客昨戶置膽業(yè)需啊求分鉛析1.元無錫喜市中摩高端者客戶奧購買離力和先投資震力分瞇析2.謎長三踏角目齒標(biāo)客借戶投腸資潛筍力分辮析3.掩無錫蘭中高社端消母費(fèi)者稿置業(yè)谷需求察傾向品分析57無錫歷中高姥端置俗業(yè)者鴿屬于誰典型獎(jiǎng)被引器導(dǎo)型無錫崗既是樓一座俱有千渴年歷惑史的士江南絹古鎮(zhèn)你，又關(guān)是長侵三角謝活躍窯的外恰向型塑經(jīng)濟(jì)角體在這侮里，齒傳統(tǒng)犁中式格建筑前和歐著式別吵墅都枕有龐澡大市畏場，距得到紙追捧在這睜里，儉人們很一方害面試消圖去稅延續(xù)旋幾乎飛被遺評忘的我傳統(tǒng)幻玉居住濱文化也，一速方面蠻又渴射望和疾期待束來自析異域嫁的生民活方少式在這豬里，英人們劇一方款面在補(bǔ)潛意斃識維蠅持市荒井的既俗文途化，校一方需面又籍對高港雅西吸洋文冠化和幕藝術(shù)編認(rèn)同區(qū)和向睬往在這中里，禁每個(gè)貪中產(chǎn)躺階級穿都對藥新鮮把的事?lián)锍浠蕽M好扁奇和自期待冷，價(jià)水值觀被和審由美不臨斷得碗到?jīng)_上擊和及影響在無轎錫，插消費(fèi)柿者更沿需要格的是引導(dǎo)，而惰不是模迎合蝦；更營需要對的是合理錫創(chuàng)新，而鼠不是鬧因循琴守舊民族琴的V良S國醉際的傳統(tǒng)碎VS厭革新市井估VS搖風(fēng)雅引導(dǎo)陽&創(chuàng)筐新58世聯(lián)扯“客子戶價(jià)爛值取趣向”印模型帶來眾的價(jià)蜻值比贈同類逝競爭錦產(chǎn)品命的大他們斃無意盟識地謊形成叫了一克定的閃消費(fèi)取習(xí)慣產(chǎn)品夠幫助蹦他們晨在自刪己和璃他人醫(yī)面前壤顯露殿出理逢想的凈身份產(chǎn)品推符合泳他們引的情腦感和帥追求價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感購買決定的五動機(jī)圈避免橫或消蹦除一沃種與肆其價(jià)果值觀驢相左阿的內(nèi)蘿心沖至突消費(fèi)查者之板所以濁選擇潛我們更的產(chǎn)笑品，嘗是因牽為以伏下五盲種原怠因資料筐來源課：世瓶聯(lián)模屬型59市場冤調(diào)查伶和深沖入訪真談顯如示的葛無錫抬中高下端客烘戶置嘉業(yè)價(jià)初值取統(tǒng)向情感價(jià)值規(guī)范習(xí)慣身份更安欣全、攻更健攻康、白環(huán)境松更舒因適希望警家是挪溫馨承和諧便的地害方而及非帶通來壓血力的帝“成占功居馳所”非常亡關(guān)注似下一職代的貪教育趁，除暫學(xué)校較教育能外，成對才淚藝、裕教養(yǎng)送、氣傲質(zhì)方院面的員培養(yǎng)洽有要雙求南北收通透震的方率正戶糞型小區(qū)鄙有足扔夠的催停車進(jìn)位認(rèn)為曲面積料小、糠低總糊價(jià)的僻物業(yè)鋒具有巷較大靜的升沉值空竊間不喜斷歡太尺張揚(yáng)濾、不液愿露宅富樂于豆接受聽新鮮瀉事務(wù)簡約祝，排鐘斥奢割侈和鄰鋪張對于貴聯(lián)排例和獨(dú)維棟別拾墅最茅為偏痕愛，臨總價(jià)父不超迷過20載0萬為嘆宜對生把活圈炮的依糊賴常住揪居所迅及所犧在社齒區(qū)凸酸顯精羊英身公份和案尊貴漢感60我們屆挖掘罵和總津結(jié)了便無錫似中高想端消道費(fèi)者講置業(yè)亦中的酬核心樓需求傻，并頓找出長了中披高端尿客戶建的三定個(gè)需紀(jì)求點(diǎn)無錫中高端客戶的消費(fèi)習(xí)慣方便感和便捷身份感和歸屬感注重財(cái)富積累和資產(chǎn)增值投資和消費(fèi)上的精細(xì)和理性對新事物和新生活方式的接受和期待在置業(yè)中的核心需求元素物業(yè)所體現(xiàn)的身份感和歸屬感便利的交通條件和物業(yè)配套方便子女教育更大的戶型和多的車位安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境較低的買入價(jià)格和增值潛力卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價(jià)值優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀精神的愉悅、閑適和放松創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式便利和舒適的日常居所物超所值的投資產(chǎn)品理想的度假、休閑空間潛在的置業(yè)需求點(diǎn)61本部米分將泥回答向3個(gè)途主要監(jiān)問題1.傾本項(xiàng)飲目的逝目標(biāo)廢客戶嗽是誰肚？2.尚目標(biāo)喘客戶謹(jǐn)?shù)闹每錁I(yè)需衣求是糾怎樣拘的？3.屠本項(xiàng)戲目面理對需待求的屋市場傾機(jī)會胸點(diǎn)在港哪里仍？62在這蘿三個(gè)閃需求嶼點(diǎn)中豪，哪俗些是秧我們裁項(xiàng)目士真正撿的機(jī)報(bào)會呢炎？便利甜和舒房誠適的賺日常哲居所物超凱所值懶的投宰資產(chǎn)給品理想基的度喪假和械休閑炒空間63從地停理位騰置、箱規(guī)劃飾、未鉛來發(fā)廟展空杏間、替消費(fèi)姨者市挖場角煙度，殿我們練對本永項(xiàng)目嗓與蠡泛湖新謀城、艷濱湖呆新城綱代表威項(xiàng)目其進(jìn)行獅了深宮入分址析山水稀湖濱萬科強(qiáng)魅恢力之窯城通過墊與蠡香湖新若城、額濱湖報(bào)新城詳項(xiàng)目馬的對毛標(biāo)分嚼析，廣我們微發(fā)現(xiàn)隨營造懶便利報(bào)和舒逝適的日常味居所并非敢本項(xiàng)形目目刻前的帽機(jī)會測點(diǎn)和運(yùn)優(yōu)勢神所在山水就湖濱所－滿逼足中答高端坊客戶謙高品耀質(zhì)常推住需診求的字代表位于字蠡湖永新城快蠡湖砌岸邊坐，區(qū)起域價(jià)孟值高三面陡環(huán)水碼，自塘然景錯(cuò)觀卓淡越蘇錫到路和艱金城雨路與陣市區(qū)惹相連臣，一業(yè)刻鐘東到達(dá)縮慧市區(qū)撓，3分鐘痰到達(dá)隙蠡湖遲之光鄭。交舍通極濟(jì)為便撫利泰德窄國際洞學(xué)校等教跌育、啄商業(yè)祖配套汽較為習(xí)齊全物業(yè)擊類型突為58獨(dú)棟石，31棟TH，疊祖拼和美花園蓄洋房8月28日以問疊拼環(huán)和花糖園洋己房作但為首棄期啟詳動，卷市場垃反映祥強(qiáng)烈啟動廢均價(jià)70倍00（多移層）從－80啊00（TH），卻尚有跌升值蜓空間64通過軌與蠡川湖新修城、漸濱湖鼻新城蝦項(xiàng)目朵的對聰標(biāo)分仍析，煌我們猜發(fā)現(xiàn)碗營造檢便利域和舒關(guān)適的日常抓居所并非米本項(xiàng)濟(jì)目目只前的脊機(jī)會傭點(diǎn)和潑優(yōu)勢皆所在萬科撞魅力融之城－－與教互育、伸就業(yè)明和旅噸游結(jié)圖合在臺一起改的高答品質(zhì)亭生活煩社區(qū)區(qū)位調(diào)優(yōu)勢甘明顯最：濱叼湖新影城北從部，肉距離果蠡湖抄新城殖約2K印M，距繪離中幕央商隔務(wù)區(qū)晉約8K頸M區(qū)域禍配套回齊全:無錫梅大學(xué)色城、術(shù)太湖卸高級蟲中學(xué)誰、醞遣釀中氣的市登新行毒政中叢心、件規(guī)劃漠中6條輕森規(guī)鐵鳴路、漆太湖耳山水汁城旅敏游區(qū)總用插地10尚9.凱8萬平蜜方米斑，規(guī)議劃容遙積率度低于1.敬4，項(xiàng)泰目總挖建筑題面積冬約13贊0萬平咳方米飽，規(guī)校模約匠為1.杠1萬戶物業(yè)魚形態(tài)閘：多揭層、席小高愈層、桿高層濱湖繼新城狂是無動錫規(guī)銀劃中腦的副蟻中心面區(qū)，林必將框發(fā)展吳成無恐錫市街未來南最適勺合居卸住的獻(xiàn)區(qū)域鑒之一65那么窩，本滴項(xiàng)目療能否霞通過切向其婆他兩凝種核珠心需咬求點(diǎn)絡(luò)來尋諷找項(xiàng)描目機(jī)籍會？便利獅和舒擴(kuò)適的帖日常防居所物超停所值精的投均資產(chǎn)咳品理想僑的度孔假和洞休閑豈空間661。敞馬山乞作為宗無錫魄乃至睛環(huán)太柄湖地耕區(qū)首犯屈一艙指的衛(wèi)旅游做度假癢區(qū)，肝其自干然資篇源稀秋缺性凱將日倍益凸巧現(xiàn)2。答基礎(chǔ)慢設(shè)施駛建設(shè)虧日新驕月異堵，與律市區(qū)爺聯(lián)系排更便野捷：機(jī)陸馬邀快速最路開晉通，膚十八不灣公錘路年戀底通駕車（塑25娛分鐘庸），持太湖隆大橋瘦的建慶設(shè)在物積極候論證栗中3。甲本項(xiàng)閥目取吃地成脹本6師3萬稀/畝堡，容素積率吹上限竹1.倡2，朱平均炭樓面煉地價(jià)別90鼓0元原，投銷資上蓄升空份間大4。匹馬山繁工業(yè)忠園加真快發(fā)柏展，沫03風(fēng)年稅扁后銷治售收誕入增牽長4憑0％帝。產(chǎn)母業(yè)發(fā)淺展必章然帶園動地自價(jià)提蛛升5。伙消費(fèi)瓦者訪軍談現(xiàn)效實(shí)，昂中高辜端消意費(fèi)者法對馬紫山投山資前鞏景普驢遍看蠻好，拐認(rèn)為柄馬山秋深具繪投資劈燕潛力首先咬，通晨過資墨源整巧合與盈整體料開發(fā)護(hù)，本麻項(xiàng)目姐將具銜有極殃大的炭升值貿(mào)空間許和投欲資價(jià)作值資源凈稀缺交通想和基留建低取郊地成棍本產(chǎn)業(yè)漫發(fā)展市場清看好67其次因，本汽項(xiàng)目響具有戴成為旺無錫礎(chǔ)面向州中高徐端市昆場的部休閑慰、度脾假社誰區(qū)的茫潛力作為由“旅拾游度年假區(qū)吵的”依區(qū)域隙第一哪形象區(qū)域傭的獨(dú)盾有資漸源訪談頂中，瓦絕大軌多數(shù)并被調(diào)衛(wèi)查者篩認(rèn)為嘩馬山騰首先勺是一增個(gè)旅外游度址假區(qū)馬山歸遠(yuǎn)離臥市區(qū)豆喧囂總，游土泳無退錫最調(diào)好的葡山水造，天鹿空和錫空氣裕，沿芳途風(fēng)鞏光秀屯美怡谷人，蘆區(qū)域籮內(nèi)靈扣山勝鹽境、持高爾迫夫球黃場、己月亮轎灣度勉假村鐘等68案例揮一：爸無錫僅江忘南·狐清華網(wǎng)坊本項(xiàng)餐目江南遣·清掙華坊無錫長市中駛心25鄰公里35歲公里郊區(qū)物業(yè)，距市區(qū)>10公里新發(fā)展片區(qū)地塊位于當(dāng)?shù)劓?zhèn)中心生活區(qū)二線自然資源/人文資源周邊配套一般案例適用性條件：我們稱通過嗽無錫弟現(xiàn)有超類似盼本項(xiàng)堪目成礎(chǔ)功案挽例的扛分析鉤，發(fā)縣現(xiàn)無葬錫中綱高端蓋消費(fèi)居者面轉(zhuǎn)向度逗假和扁投資舒的置欲業(yè)需專求旺筑盛，感市場遵機(jī)會醫(yī)很大69首層剃客廳內(nèi)院江南限·清益華坊升——刊江南廣古韻街坊后院清華然坊雖所然地齒處無比錫周雷邊地霧區(qū)，吉且無吊稀缺盡自然薄資源挪，單掙憑借特有加的產(chǎn)寬品風(fēng)屈格創(chuàng)掉新和對目何標(biāo)客漸戶的循深入題理解，實(shí)臺現(xiàn)了新一個(gè)鐘月銷由售9驢0％五的吸續(xù)納速鼻度。70江南負(fù)·清控華坊度技術(shù)哈經(jīng)濟(jì)男指標(biāo)總平儉面圖主力唐戶型主力介戶型忘剖面71目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確→

□瞄準(zhǔn)市內(nèi)中高端客戶投資需求、置業(yè)升值

居住舒適的進(jìn)一步需求

休閑度假、放松身心需求通過翁對清奶華坊筐成功攪要素凈的深僻入分潮析，柜印證濕了市蟻區(qū)外埋項(xiàng)目稠通過昌打造德產(chǎn)品割競爭寧力，蝕可以斗滿足險(xiǎn)中高賺端客休戶對胸高品僵質(zhì)投后資度膜假物冷業(yè)的衰需求戰(zhàn)略描定位越準(zhǔn)確→□用產(chǎn)菠品來孝打造刃核心映競爭運(yùn)力，醒中式示風(fēng)格請，產(chǎn)蒸品獨(dú)豎特機(jī)遇虧與價(jià)葡格優(yōu)這勢→□新發(fā)述展片階區(qū)，削該區(qū)嘗域無五別墅譜類產(chǎn)壇品□聯(lián)排潑別墅違總價(jià)詳?shù)汀醯叵滦淋噹熨u層做悄休閑蹄娛樂姜層，僑計(jì)入賢總面?zhèn)畏e，海有效砍降低額單價(jià)宣傳載、推世廣、兵展示蔥到位愿→□參加要房展□精心灰打造灶樣板決房的則視覺扛效果艘，實(shí)黑景體遵驗(yàn)式歉銷售□優(yōu)惠子活動吧：贈停送前途院和補(bǔ)露臺72案例咐二：抵無錫正太污湖·醉金色扔水岸暢一期同區(qū)夾域，魯遠(yuǎn)離情市中殼心，幼偏離得城市痛主導(dǎo)復(fù)發(fā)展容方向?yàn)I湖蛇物業(yè)善，二亮線湖蔬景周邊描配套御較差地塊歸所在其區(qū)域袋經(jīng)濟(jì)淺發(fā)展吉遠(yuǎn)滯朗后于同市區(qū)擇，無堡市場碑消化瓦能力案例紀(jì)與項(xiàng)胃目相敗似點(diǎn)樸：太湖·金色水岸不同沉點(diǎn)：取地錢成本蟲低，青產(chǎn)品饞價(jià)格掘低容積管率0.掘3一期偽推盤壯別墅冬市場飾空白圍期，衣機(jī)遇照好案例企的適襲用性腫分析趟：73金色氧水岸旁(一遭期)史客戶場購買雞驅(qū)動杠因素注分析升值度假養(yǎng)老升值升值灰色收入合法化養(yǎng)老升值提升身份居住、度假、養(yǎng)老一期開盤獨(dú)棟4500元/平米，雙拼3800/平米二期開盤獨(dú)棟預(yù)期價(jià)格7000元/平米購買仔群主獸要為友市區(qū)屯高端科客戶毒，主椅要購查買動宅因——投資座升值集，其袍次為寄度假悠休閑鬼或養(yǎng)暈老金色災(zāi)水岸貌產(chǎn)品桿極其煮一般醋，較熔高的唱吸納醋力反鐘映了醫(yī)投資備需求奧旺盛74總結(jié)致力停于滿糞足無耕錫中項(xiàng)高端習(xí)置業(yè)舒者投植資和術(shù)度假男需求舍，是混本項(xiàng)清目目饑前的晉市場材機(jī)會蜓所在75問題退界定慮和結(jié)伴構(gòu)化雕分析制定么戰(zhàn)略鎮(zhèn)發(fā)展紛方向案例臣借鑒愚和模月式選陶擇項(xiàng)目賞定位客戶柄定位鏈和需谷求分壤析市場繼競爭惡分析經(jīng)濟(jì)夫技術(shù)柳指標(biāo)轎分析一期柿經(jīng)濟(jì)內(nèi)測算761。符馬山搖鎮(zhèn)的雁競爭聯(lián)分析2。石市區(qū)類別早墅高我檔物賀業(yè)的競廣爭分彈析3。卻市區(qū)仆大規(guī)敢模新遵興住侵宅社橡區(qū)分永析77馬山完現(xiàn)有餓其他液項(xiàng)目劇分布害情況馬山墊競爭質(zhì)性項(xiàng)督目常青琴路北冰側(cè)地堆塊（箱規(guī)劃恐中）常青秋路南猾側(cè)地詢塊（盛規(guī)劃肌中）金色貓水岸還二期踢（已典開盤康）檀溪饒村項(xiàng)吼目（館規(guī)劃理中）常青渾路南臨側(cè)占地磨36碗萬，呈容積除率0在.2渴5常青霜路北敵側(cè)占地將78永萬，負(fù)容積統(tǒng)率0螞.2時(shí)5碧波翻路金估色水恭岸項(xiàng)赤目建筑臺面積術(shù)19里萬，霞容積叫率0乘.3夜，一尺期結(jié)役束，嚴(yán)二期貓年底灰開盤檀溪淹村地?fù)寜K占地10經(jīng)00蔬畝，容矛積率浸0.乳278馬山狹其他健項(xiàng)目默將建錢設(shè)成版為面舅向滿究足財(cái)損富階互層投冷資和腰度假貸需求增的低鞠密度潔別墅總項(xiàng)目欺，預(yù)士計(jì)有陰10與00免棟以努上獨(dú)咸棟別公墅供才應(yīng)量競爭通性地甘塊分誘析金色扭水岸紹二期為2幫00秒棟獨(dú)壞棟別莖墅，慘戶型旬28穗0－橫38濤0平萬，預(yù)鎖期均涉價(jià)7沈00畝0，怠典型引的豪離宅路水線其他陵未啟瘦動地休塊容管積率達(dá)均低參于0黎.2襲5，鼓樓面規(guī)地價(jià)啞接近伯30魔00順，預(yù)兇計(jì)以干獨(dú)棟喊別墅業(yè)為主1。濱0.羅8－形1.風(fēng)2的就容積除率，肉降低避了樓伶面地援價(jià)和屬單套垮總價(jià)竟，價(jià)活格更垮有競香爭力2。舒較高河的規(guī)利劃容拔積率茅增加床了不象同物忌業(yè)類柔型的符選擇耽空間撈，降敗低購第買門綱檻，狗拓寬睛客戶揉范圍3?？鞆慕鸾畵?dān)岸二關(guān)期產(chǎn)嫩品品攤質(zhì)和糾其他截開發(fā)稠商的殲開發(fā)稼實(shí)力移實(shí)力好看，其本項(xiàng)摔目產(chǎn)撿品品控質(zhì)會陰有更暑大的速提高孝和創(chuàng)扔新空附間本項(xiàng)塊目的尚競爭掙優(yōu)勢791。提馬山繭鎮(zhèn)的響競爭糠分析2。量市區(qū)腥類別溪墅高餡檔物剝業(yè)的漫競爭購分析3。滋市區(qū)冒大規(guī)握模新逗興住彎宅社師區(qū)分妖析80無錫遍市區(qū)睜近期恰推出類別占墅高宏端物趣業(yè)山水字湖濱太湖款威尼浙斯二制期吉祥鑰國際謎花園南泉蝦南園唐城編北項(xiàng)蘭目香梅流假日大花園81濱湖防新城殖類別聯(lián)墅高漂端物礦業(yè)：即面向奧財(cái)富建階層彼的低量密度戴豪宅游需求競爭拆項(xiàng)目控分析樓面牢地價(jià)收超過40掉00，獨(dú)甜棟預(yù)資期價(jià)攀格不朽低于10琴00寺0太湖知威尼與斯18謀00喂0差異耗化點(diǎn)不同度物業(yè)俯類型滔和需呢求滿消足點(diǎn)更寬分的客俗戶范隱圍不同猛社區(qū)推品質(zhì)較低本的單您價(jià)和騰總價(jià)82市區(qū)涼內(nèi)中讀高檔把類別傍墅項(xiàng)諷目屬毀于混準(zhǔn)合式恨社區(qū)征，滿湊足日釘常居時(shí)住需戀求831。燦馬山錦鎮(zhèn)的綠競爭廳分析2。戴市區(qū)微類別灣墅高綱檔物斤業(yè)的稍競爭堂分析3。攔熱點(diǎn)餅地區(qū)燦大規(guī)弦模新窯興住叢宅社辯區(qū)分扭析84位于咸濱湖添新城精的萬科?魅力吸之城和順馳?天鵝犯湖，是陰無錫銳大規(guī)蛾模住仁宅社語區(qū)的環(huán)代表順馳含?贏天陡鵝湖萬科丸?知魅從力之日城85萬科獸魅力腸之城庫的核嘴心特苗征：截融合臂城市做中心華，便尺利和損舒適塘居住衰，充安分營宋造城換市氛坡圍魅力柜之城照的三盆張牌區(qū)位工交通配牌：慨濱湖渾新城套將成辟為無掌錫未怪來的喝城市櫻副中素心和將新興街綜合唐區(qū)。收干道農(nóng)、6條輕瞇規(guī)復(fù)合憤社區(qū)壁牌：濟(jì)將居睜住、市教育費(fèi)、就脆業(yè)、車旅游愛等功波能復(fù)懶合在地一起太湖山?jīng)鏊翘糜芜~區(qū)醞釀劑中的涌市新闊行政庸中心文化鋤：保敏留銹一兩篇所百進(jìn)年民價(jià)居、