陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)

世聯(lián)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)驗(yàn)分享謹(jǐn)呈：7/3/2023世聯(lián)對本項目的界定及經(jīng)驗(yàn)分享2根據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，本項目可界定為根據(jù)貴我前期溝通的信息了解，我司認(rèn)為本項目有條件、有能力成為XX地的明星項目；同時，XX公司也可以通過該項目的持續(xù)開發(fā)運(yùn)作，擔(dān)當(dāng)區(qū)域運(yùn)營商的角色，整合企業(yè)資源，打造基于未來的核心競爭力，建立市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌。公司背景：項目情況：客戶的戰(zhàn)略性思考：3客戶經(jīng)常會問：我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項目？周邊的項目品質(zhì)一般，價格便宜，賣得不錯，我們能不能也這樣做呢？項目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項目的銷售？如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？如何通過本項目建立企業(yè)品牌？。。。。。。我們?yōu)槭裁磿羞@樣的困惑？4根本原因在于我們沒有把握此類項目開發(fā)的基本規(guī)律這些的問題出現(xiàn)的根本原因是，我們把大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項目來操作了。而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)本身是有一些規(guī)律可循的，在幾個關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項目區(qū)別很大。5陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)

成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別到底在哪里？VS6七大關(guān)鍵問題比較之“定位”陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)面對未來的，基于區(qū)域發(fā)展趨勢的，城市價值角度的拔高定位直面市場競爭的精確定位VS關(guān)鍵詞：基于未來、城市價值成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，是直接面對競爭的，注重宣傳產(chǎn)品本身或者資源方面的競爭價值點(diǎn)。案例：水社區(qū)、黃埔雅苑、180度看景陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的整體定位一定是要和城市關(guān)聯(lián)的，站在城市層面，面向未來的拔高定位。案例：深圳四季花城、華僑城、星河灣、固安永定河7七大關(guān)鍵問題比較之“價值定義”陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)VS定義并詮釋新的生活方式，建立自身的評價體系和價值標(biāo)竿依托城市價值，展示成熟生活氛圍關(guān)鍵詞：定義生活方式、標(biāo)桿價值陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費(fèi)者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景，開發(fā)商要會當(dāng)導(dǎo)演。同時作為價值示范，這里面的物業(yè)類型要有價值標(biāo)桿，案例：萬科城、波托菲諾8七大關(guān)鍵問題比較之“開發(fā)節(jié)奏”陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)VS大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏，20％的土地實(shí)現(xiàn)80％的利潤短期開發(fā)，利潤來源于競爭優(yōu)勢關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、組團(tuán)價值（規(guī)劃價值）自己開發(fā)沒有賣地賺錢容易么？世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無數(shù)案例說明，大規(guī)模房地產(chǎn)項目的開發(fā)，利潤來源與開發(fā)節(jié)奏。前瞻性視野和市場的預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。案例：華僑城組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由案例：陽光棕櫚園9七大呼關(guān)鍵里問題男比較毫之“路配套朝開發(fā)左策略秒”陌生義區(qū)大驢規(guī)模射房地扔產(chǎn)開拋發(fā)成熟小區(qū)常將規(guī)房著地產(chǎn)勒開發(fā)VS利潤萍來自業(yè)于對住宅綿的價垃值提健升，開藏發(fā)次恒序及演開發(fā)灰節(jié)奏飛的控宿制降低美開發(fā)雅商風(fēng)松險價值匠最大狂化為軟導(dǎo)向乒，利列潤來帥自于捏商業(yè)壺配套榆本身關(guān)鍵創(chuàng)詞：配套巨價值艇定位挎、配宋套分躍級、期開發(fā)飄策略大規(guī)匆模開炕發(fā)的簽配套咳是用單來展喜示生說活方鐮式、進(jìn)用來嫌示范季品質(zhì)壓的，啦培育系期較論長；案例指：波托秤菲諾蹤蝶、萬猾科城大規(guī)吵模開什發(fā)的熱配套信一般危分為交三個嚼級次饅，不阻同級蜘次配群套與辛不同寫物業(yè)宵類型板之間龜?shù)募胬w容性蓄和價躺值拉步動也笑不同星；案例紡：華僑敏城、煙成都前中海在定配位階櫻段弄渠清楚茅配套齡的分誓級、胸價值頂點(diǎn)以商及和莖住宅澇的聯(lián)償動關(guān)著系，讀解決譽(yù)配套聲的開綢發(fā)次者序和誼開發(fā)味規(guī)模艘，也信就是芳開發(fā)藝策略等的問隙題，材這某疏種程扔度決累定著評項目有的成性敗10七大彎關(guān)鍵極問題董比較盟之“區(qū)規(guī)劃濱指標(biāo)匆分配探”陌生藝區(qū)大爬規(guī)模要房地自產(chǎn)開碰發(fā)成熟裕區(qū)?？恳?guī)房驕地產(chǎn)蕉開發(fā)VS充分弄利用功能燦資源甩和容紋積率面資源駕，解決蠻不同顛物業(yè)呀類型賢間的兼容侍性及互婆動關(guān)良系；舉不同犯物業(yè)瘋類型薪與資謀源及深配套喇的匹配關(guān)系最大嶼限度湖利用貍?cè)莘e免率關(guān)鍵惱詞：盈利方模式梨、容終積率恥資源痕、兼見容性大規(guī)管模地敵塊一永般都帖是綜咽合容伸積率饞，每惡期的籌容積撞率如散何確戒定就鋤很關(guān)均鍵，棋這里據(jù)也是升和企氣業(yè)目未標(biāo)以郵及盈翠利模鏟式是赤相關(guān)塑的，窮通盤獻(xiàn)考慮程功能耀指標(biāo)怨的分躬配，羽從而渠最大惑限度揉的利場用容頭積率勢資源扮，同亂時注聯(lián)意考辨慮不都同物壯業(yè)類何型之真間的秧兼容慣性11七大新關(guān)鍵狗問題胖比較摔之“烈啟動穩(wěn)模式脂”陌生兔區(qū)大轉(zhuǎn)規(guī)模伏房地成產(chǎn)開背發(fā)成熟票區(qū)常熟規(guī)房固地產(chǎn)才開發(fā)VS啟動牛區(qū)選歌擇的原則：規(guī)贈模取齊勢、樣定位燙示范打、品關(guān)質(zhì)展庫示、付資源騙利用昭示位性及勸進(jìn)入肢性好大規(guī)甘模項億目重菠在起政勢，促啟動聲區(qū)的駁規(guī)模責(zé)一定誓要夠閃大，證一般8-層10萬平逃米，懷通過另節(jié)點(diǎn)違的布生置詮哪釋生橡活方液式，眨示范藏項目膜定位商。同望時，棍要關(guān)旱注規(guī)眉模的菠感知錦價值牢。案例回：萬科強(qiáng)城、灘鳳凰級城啟動益區(qū)要蠻有標(biāo)觸桿物看業(yè)，君關(guān)注轉(zhuǎn)細(xì)節(jié)資，展鈴示項吸目品佩質(zhì)，距“超啞值感此”，槽通過業(yè)強(qiáng)強(qiáng)踐聯(lián)手緞及商衛(wèi)業(yè)聯(lián)討盟給為消費(fèi)覆者信魚心啟動棚區(qū)要數(shù)利用何部分托核心斃資源撲集中侮展示案例茅：萬科碎城、稠星河碗灣12七大北關(guān)鍵漆問題媽比較蜘之“憶企業(yè)用品牌畢”陌生螞區(qū)大熄規(guī)模不房地哪產(chǎn)開鳥發(fā)成熟滿區(qū)常洲規(guī)房川地產(chǎn)候開發(fā)VS企業(yè)摧品牌捎的社昆會營乓銷非幸常有百效：洲傳遞捧開發(fā)鐮理念良，給嘗消費(fèi)擔(dān)者信悠心，猶同時愿建立摧城市稱里規(guī)怎模開佛發(fā)的話語牌霸權(quán)及保蛛障體磨系消費(fèi)脈者更芹關(guān)注蹈項目派品牌幕，以薪及本責(zé)身的氧價值晨利益窮點(diǎn)關(guān)鍵爆詞：項目近品牌列與企巷業(yè)品物牌、鑄開發(fā)賓模式外、話控語霸沈權(quán)成熟略區(qū)的賄常規(guī)喊房地述產(chǎn)開掉發(fā)通溉常建繪立的鍬是項型目品斗牌，驢而大木規(guī)模撥開發(fā)樣是非鄭常有腐利于棉企業(yè)浙在城房誠市里賀建立讀品牌涂的。企業(yè)寄建立嬌品牌訂兩種膜主要巴途徑最：1、建酬標(biāo)準(zhǔn)惜，樹您立行借業(yè)的智一些臘新標(biāo)傾準(zhǔn)；2、建努立對約一種坑開發(fā)仇模式誕的話腫語霸割權(quán)案例嚷：振業(yè)籌城、科萬科走東海爆岸、紋星河·丹堤鬼、星忽河地透產(chǎn)13世聯(lián)座對于頸此類膠項目朽將進(jìn)跑行模溫式研芹究，天提出茂體系飾化的遠(yuǎn)、可段操作遣的解伯決方流案根據(jù)礦消費(fèi)木者購腎買的傾驅(qū)動劫因素潛不同睜，可揀以將曾遠(yuǎn)郊絨中大碼規(guī)模訪項目嫩分為肺四類公發(fā)展素模式一、掏資源討拉動傘型二、前經(jīng)濟(jì)諷體拉眨動型三、伯主動薪郊區(qū)煙化型四、浸主題肚人文杯型之箱產(chǎn)萬業(yè)推花動型區(qū)域柔規(guī)劃怪拉動艦型14世聯(lián)店的服古務(wù)模繪式及奧世聯(lián)篇操作即過的筋部分破案例15陌生割區(qū)大盤規(guī)模覽房地童產(chǎn)開情發(fā)的杠前期猾策劃婚是世馬聯(lián)非碧常成衡熟的紡服務(wù)霞線之諷一工作峽階段工作探內(nèi)容火要點(diǎn)解決贏的關(guān)天鍵問救題客戶炮限制兇條件標(biāo)及目皮標(biāo)梳喝理基礎(chǔ)尼資料沙研究花及案梅例借賽鑒項目孔定位項目敗發(fā)展尊戰(zhàn)略高及分挨期策輕略經(jīng)濟(jì)嶺測算規(guī)劃古設(shè)計結(jié)任務(wù)孟書項目獅定位開發(fā)免節(jié)奏價值眉展示配套標(biāo)開發(fā)販策略規(guī)劃杯指標(biāo)額分配資金聚運(yùn)用從市場闊與競漸爭角度攀指導(dǎo)誼規(guī)劃組設(shè)計脫，使秤規(guī)劃歷本身渾產(chǎn)生摧價值齊，契苦合項孟目后瓜期運(yùn)盲作和連營銷朋發(fā)力笑，并般預(yù)留董面對胳未來茅競爭晚的彈性項目村整體伐定位掘與發(fā)黨展戰(zhàn)玻略其價極值在敗于16陌生悉區(qū)大接規(guī)模把房地渣產(chǎn)開含發(fā)的砍前期假策劃罪是世刪聯(lián)非蟻常成約熟的津服務(wù)籮線之在一工作駱階段工作參內(nèi)容商要點(diǎn)解決京的關(guān)撤鍵問內(nèi)題指導(dǎo)單體援建筑漠及園導(dǎo)林設(shè)決計，使皇之符宴合項奮目定暈位及反發(fā)展親戰(zhàn)略啟動到區(qū)定重位與密物業(yè)鼓發(fā)展魯建議其價美值在張于項目申定位滿與發(fā)朱展戰(zhàn)兆略回辱顧啟動喝區(qū)位爛置、卸規(guī)模啟動絨區(qū)產(chǎn)被品定舊位客戶晝定位價格漸定位啟動坦模式價值剩展示啟動擺區(qū)物煮業(yè)發(fā)摟展建狠議17陌生北區(qū)大暮規(guī)模膨房地戰(zhàn)產(chǎn)開偽發(fā)的著前期慕策劃告是世朱聯(lián)非賭常成拉熟的頑服務(wù)忌線之暈一工作油階段工作拔內(nèi)容絹要點(diǎn)解決簡的關(guān)氧鍵問胃題項目炭營銷用戰(zhàn)略騰與策削略其價些值在驢于消費(fèi)慶者價示值取浮向研剪究項目希賣點(diǎn)勤整合案例扎借鑒營銷相總戰(zhàn)擠略啟動艦區(qū)營緊銷策父略營銷麥價值麗點(diǎn)整步合營銷雅模式賣場嶺規(guī)劃推廣達(dá)策略企業(yè)井品牌范的社深會營鹽銷樹立糖項目多形象建立口項目利知名刃度實(shí)現(xiàn)鄙項目起價值指導(dǎo)彼銷售銜執(zhí)行指導(dǎo)廣告謙策略18世聯(lián)析城市舍與區(qū)死域發(fā)舅展顧旨問的育部分鵲案例北京時溫榆深河綠每色生到態(tài)走活廊項鞏目（6.宗67平方理公里)廊坊略固安借項目臘發(fā)展僑顧問(2走2平方秘公里)深圳每大梅神沙旅稅游度禍假區(qū)板規(guī)劃應(yīng)定位妥研究蛙（2平方價公里仆）成都松中海毅國際是社區(qū)量（20李00畝）深圳闊市羅比湖區(qū)章水貝臨地區(qū)抽城市隆更新食規(guī)劃愚研究炎（50萬平昌方米向）天津赴地鐵涂1號遣線沿部線物絡(luò)業(yè)發(fā)綠展研災(zāi)究（比26時.7刊公里可）深圳按市福延田區(qū)愧委舊愁址改那造發(fā)復(fù)展建昂議（30萬平裳米）深圳龍華僑繡城·波托前菲諾嶼小鎮(zhèn)踐（10旬8萬平茶米）青島銷魯能瘡麥島