三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)

提供最具銷售力的品牌服務(wù)提供最具銷售力的品牌服務(wù)--#-I地產(chǎn)商業(yè)品牌營銷機(jī)構(gòu)I詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營第一部分：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性一二線城市商業(yè)高負(fù)荷的現(xiàn)狀，以及三四線城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費(fèi)潛力，讓許多開發(fā)商將觸角延伸至三四線。開發(fā)商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場(chǎng)前景，較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，但無論是從一二線轉(zhuǎn)投到三四線，還是直奔三四線的開發(fā)商，都要認(rèn)識(shí)到三四線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性。特殊性一：業(yè)態(tài)組合要偏向“生活“、平價(jià)一二線城市的商場(chǎng)、購物中心一般追求的是時(shí)尚、新潮、快節(jié)奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線城市由于經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低，城市年輕人多外流現(xiàn)象，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向“生活“、平價(jià)。特殊性二：全品類、一站式的購物中心市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小消費(fèi)特征不同，也意味著三四線城市購物中心的定位會(huì)和一二線城市有所區(qū)別。一二線城市的城市空間大，購物中心需要細(xì)分消費(fèi)者，才能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。而三四線城市的購物中心很少走高大上路線，又由于人口基數(shù)有限，主題、特色購物中心開發(fā)也需謹(jǐn)慎。總而言之，三四線購物中心開發(fā)講究“全”和“一站式”，全品類、一站式的購物中心相對(duì)而言市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。特殊性三：前期做好財(cái)務(wù)預(yù)算，并確定銷售模式國內(nèi)除極少數(shù)實(shí)力雄厚的開發(fā)商全部自持外，大部分都采用租售并舉的方式回籠資金。通常售后返租項(xiàng)目的返租比例在8%-，1而0三%四線城市實(shí)際市場(chǎng)租金回報(bào)僅在3%-。4%所以，在前期需要做好財(cái)務(wù)測(cè)算，確定好銷售模式，是售后返租還是直接銷售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金補(bǔ)貼準(zhǔn)備。同時(shí)在定位時(shí)就要考慮銷售與持有商業(yè)之間的關(guān)系，可以將持有部分的商業(yè)與銷售的商業(yè)街在空間上區(qū)隔開來，以確保持有部分商業(yè)經(jīng)營不會(huì)受到影響。詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司XINIJAIH'S1XESS（YJNS1l/ri4<'（>..I/Fl）第二部分：三四線城市商業(yè)之開發(fā)現(xiàn)狀與基本思路1、存在的問題與基本準(zhǔn)則存在的問題：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)為何屢敗屢戰(zhàn)？而又在接連不斷地開發(fā)呢？這也許和三四線城市商業(yè)地產(chǎn)起步的“原罪”有關(guān)：①誤讀商業(yè)地產(chǎn)需求缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃藍(lán)圖；②往往以本土的開發(fā)企業(yè)為主，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既缺乏雄厚的資金實(shí)力，又缺乏必要的專業(yè)人才士與商業(yè)理念；③政府規(guī)劃部門統(tǒng)籌不到位規(guī)劃、把關(guān)不嚴(yán)格；④商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)伙伴不專業(yè)。操盤基本準(zhǔn)則：①重視項(xiàng)目地段商脈；②產(chǎn)權(quán)商鋪合理定價(jià)；③嚴(yán)格把控商業(yè)規(guī)模；④先定位再商業(yè)規(guī)劃；⑤業(yè)態(tài)定位及比例因地制宜；⑥提前和潛在商家接觸；⑦合理配置租售節(jié)奏；⑧品牌搭配協(xié)調(diào)平衡。2、業(yè)態(tài)分布、組合與開發(fā)模式一般三四線城市商業(yè)綜合體開發(fā)基本原則：高形象、中檔次、可售性定位。1）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：地級(jí)市購物中心主要由主力店、店中店、主題商城、餐飲休閑娛樂四大板塊構(gòu)成，基本上滿足了城市居民的一站式購物、餐飲、休閑、娛樂的需求。2）一般業(yè)態(tài)分布特征①黃金珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在層；②品牌服裝一般分布在層；③休閑娛樂類一般分布在層；④超市主要分布在、層或負(fù)層。3）業(yè)態(tài)組合模式①主力店（超市百貨電器家居）店中店主題商城餐飲休閑娛樂配套②超市+店中店+餐飲休閑娛樂配套詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司）三大開發(fā)模式5“「①購物中心街區(qū)；②單體購物中心；③小型購物廣場(chǎng)。第三部分：三四線城市商業(yè)之——開發(fā)模式研究1、選址1）老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制：拆遷風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。2）在城市新區(qū)選址新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造；周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對(duì)開發(fā)和經(jīng)營水平提出較高要求；地級(jí)市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為所在地，不要多個(gè)重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。2、物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)1）發(fā)達(dá)地級(jí)城市綜合體物業(yè)模型五星級(jí)酒店（萬成），購物中心（萬Itf），商業(yè)街區(qū)（萬Itf），公寓（萬Itf），寫字樓（萬成）。例如蘇州圓融星座。2）中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體四星級(jí)酒店（萬成），購物中心（萬Itf），商業(yè)街區(qū)（萬Itf），公寓（萬Itf），寫字樓（萬^）3、全國成功案例解讀選取標(biāo)準(zhǔn)：三四線城市、城市規(guī)劃新區(qū)、大型綜合體項(xiàng)目、品牌開發(fā)商研究要點(diǎn)：區(qū)域背景、物業(yè)配比、發(fā)展模式、商業(yè)定位、開發(fā)時(shí)序、租售模式。借鑒點(diǎn)：①三四線城市新區(qū)大型綜合體項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)，以及各物業(yè)間的內(nèi)在關(guān)系；②開發(fā)節(jié)奏如何控制。4、開發(fā)模式借鑒借鑒1：核心驅(qū)動(dòng)力，以商業(yè)作為核心功能，弱化區(qū)域陌生性，快速催熟區(qū)域；借鑒2：各物業(yè)功能關(guān)系，以商業(yè)為核心，住宅、酒店、寫字樓、公寓為次要核心，通過商業(yè)的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)住宅等可售物業(yè)的溢價(jià)；提供最具銷售力的品牌服務(wù)提供最具銷售力的品牌服務(wù)提供最具銷售力的品牌服務(wù)提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司借鑒3：開發(fā)強(qiáng)度及開發(fā)時(shí)序。開發(fā)強(qiáng)度：容積率總體偏高；開發(fā)時(shí)序：形象標(biāo)簽或價(jià)值標(biāo)簽中前期啟動(dòng)，帶動(dòng)其它可售物業(yè)類型價(jià)值，持有型和銷售型物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流。一張圖看清商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全過程藍(lán)線：商業(yè)策劃和招商線紅線：規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑線紫線：運(yùn)營管理線報(bào)批報(bào)建線說明線八司發(fā)展戰(zhàn)略及資金情況公城市政策風(fēng)險(xiǎn)和整體規(guī)劃國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)地塊信息初步市場(chǎng)調(diào)研：城市、區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)指標(biāo)I初步市場(chǎng)調(diào)研：城市、區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)指標(biāo)決策過程：是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要城、成本：1、土地成本（地價(jià)款及市場(chǎng)配套費(fèi)等）2、政府行政事業(yè)性收費(fèi)3、建安成本：建筑和安裝4、物業(yè)啟動(dòng)及招商費(fèi)用5、管理費(fèi)用6、財(cái)務(wù)費(fèi)用7、稅金及附加區(qū)域市場(chǎng)客戶分析及意向收集消費(fèi)者分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析swo4-析I地產(chǎn)商業(yè)品牌營銷機(jī)構(gòu)I未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/NDA]tl'SEN1'：SS(XJXSI'J511X<i,1711)提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/NDA]tl'SEN1'：SS(XJXSI'J511X<i,1711)用地規(guī)劃地形圖道路紅線，市政條件，地質(zhì)水文，相關(guān)規(guī)劃文件和策劃報(bào)告申規(guī)劃建議等建筑：平面，面積規(guī)劃扽，立-5-面風(fēng)格、園林概念基本落實(shí)交通：交通流線和車位布置基本落實(shí)結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)體系及選型，墻厚板基本落實(shí)、難點(diǎn)做方案比較機(jī)電：機(jī)電系統(tǒng)，機(jī)電位置，重點(diǎn)部位管線排布基本落實(shí)交通設(shè)計(jì)顧問結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)顧問I地產(chǎn)商業(yè)品牌營銷機(jī)構(gòu)I提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/NDAHlSINJCSS(>NK1I/riN<S17(>.B1/11)提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務(wù)詢達(dá)商務(wù)咨詢有限公司Xl/NDAHlSINJCSS(>NK1I/riN<S17(>.B1/11)II地產(chǎn)商業(yè)品牌營銷機(jī)構(gòu)III地產(chǎn)商業(yè)品牌營銷機(jī)構(gòu)I擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段機(jī)電設(shè)計(jì)顧問幕墻設(shè)計(jì)顧問景觀園林設(shè)計(jì)顧問標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問照片設(shè)計(jì)顧問施工圖設(shè)計(jì)施工圖報(bào)批施工圖設(shè)