【保利投顧西安市場部】2021年西安樓市半年報及后勢預(yù)判

風(fēng)云莫測，樓市政策頻調(diào)控砥礪前行，格局重建迎挑戰(zhàn)——2021年上半年西安房地產(chǎn)市場報告及后勢預(yù)判保利投顧西安市場部出品板塊劃分及數(shù)據(jù)說明板塊劃分圖數(shù)據(jù)說明數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍?????西安主城區(qū)（含城內(nèi)、城西、城東、城南、城北、高新、曲江、長安、浐灞)西咸新區(qū)（含灃東、灃西、秦漢、涇河、空港）外圍區(qū)域（西咸新區(qū)、咸陽）近郊（高陵、臨潼、藍(lán)田、鄠邑、周至、閻良）大西安（西安主城區(qū)+西咸新區(qū)+近郊)數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑??商品房：包含普通住宅、別墅、公寓、商業(yè)、辦公商品住宅：包含普通住宅、別墅數(shù)據(jù)來源??土地、商品房數(shù)據(jù)：來源克而瑞、房管局市場監(jiān)測數(shù)據(jù)：保利投顧西安分公司統(tǒng)計核心動態(tài)回顧宏觀經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)政策環(huán)境城市土地層面樓市市場特征◆

經(jīng)濟增速較快，投資力度加大，全運紅利加速釋放，城市建設(shè)取得突破性成果◆

調(diào)控力度加大，集中供地、競自持等政策應(yīng)運而生◆

涉宅用地成交同比微縮，主城成交占比降至三成，西咸新區(qū)成交占比持續(xù)擴大，穩(wěn)踞半壁江山◆

土拍規(guī)則多樣化，熔斷、搖號、限地價+限房價+競自持◆

主城區(qū)商品房量跌價漲，住宅處于健康態(tài)勢，商業(yè)市場持續(xù)收縮◆

灃東、灃西、秦漢新城市場表現(xiàn)優(yōu)異，領(lǐng)跑西咸房企布局動態(tài)

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TOP10房企市場占有率依然下降，本土房企徹底淡出榜單?

品牌房企拿地謹(jǐn)慎，逐漸向外圍擴張；國企背景房企成為拿地主力軍后勢預(yù)測◆

經(jīng)濟層面-全運年助推經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟保持強勁勢頭取得高增長宏觀環(huán)境◆

城市建設(shè)層面-城市建設(shè)邁上新臺階，全方位打造國際化大都市面貌◆

政策層面-短期平穩(wěn)過渡，長期仍將維持較為嚴(yán)格的調(diào)控態(tài)勢，預(yù)計會進一步對現(xiàn)有政策打補丁土地市場供應(yīng)端更為規(guī)范，限房價+競地價+競自持成為常態(tài)，主城與西咸分化加劇◆◆樓市進入成本倒推價格時代，新盤集中入市緩解市場燃眉之急，置業(yè)門檻無形拔升商品房市場◆

下半年將合理引導(dǎo)二手房理性交易穩(wěn)市場預(yù)期◆

房企將拿出針對限價和自持的應(yīng)對策略，疊加補貨焦灼心態(tài)◆

預(yù)計房企拿地?zé)崆閷⒃谙掳肽甓喒┑刂凶吒叻科蠖薈ontents目錄01全國宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)02西安宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)0304西安樓市大事件匯總下半年市場走勢PARTONE全國宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)01全國宏觀環(huán)境篇01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——國外形勢全球經(jīng)濟邁入共振復(fù)蘇階段，通脹攀升下貨幣或?qū)⒅鸩酵顺鰧捤?，中國保持先行?fù)蘇經(jīng)濟優(yōu)勢在寬貨幣及疫苗逐漸普及下，全球經(jīng)濟復(fù)蘇共振分化。主要經(jīng)濟體PMI先行指標(biāo)處于景氣區(qū)間，部分國家如印度在疫情反撲下經(jīng)濟恢復(fù)滯后。寬政策溢出效應(yīng)明顯，原材料價格上漲帶動通脹水平攀升。部分國家已拉開加息序幕，美聯(lián)儲6月議息會議釋放提前加息信號或縮緊購債計劃，下半年對全球經(jīng)濟復(fù)蘇進程保持謹(jǐn)慎樂觀，中國的出口有支撐基礎(chǔ)、經(jīng)濟韌性延續(xù)。圖：主要經(jīng)濟體GDP增速走勢（%）圖：主要經(jīng)濟體CPI同比增速走勢（%）CPI漲幅顯著最新當(dāng)月CPI美國：5英國：2.1歐元區(qū)：2中國：1.3國家/區(qū)2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q164域中國美國6.12.21.31.3-6.80.32-2.08-0.33.24.9-2.85-8.48-4.16.5-2.39-7.34-4.118.30.41-6.06-1.3-9.03-21.46-14.8英國2歐元區(qū)0圖：主要經(jīng)濟體制造業(yè)PMI走勢（%)(2)70中國美國英國歐元區(qū)60504030國家央行操作預(yù)期加息時點提前至2023年，年內(nèi)可能有2次加息，將利率從零區(qū)間提升至0.5-0.75%美國土耳其巴西3月基準(zhǔn)利率上調(diào)2%3月上調(diào)75BP至2.75%美國歐元區(qū)英國中國俄羅斯加拿大3月上調(diào)25BP至4.5%，4月加50個BP至5%宣布縮減資產(chǎn)購買計劃資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——國內(nèi)形勢主要經(jīng)濟指標(biāo)現(xiàn)回落但不改向好勢頭，房地產(chǎn)高景氣延續(xù)，內(nèi)需偏弱、下半年有望穩(wěn)步釋國內(nèi)經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，一季度GDP受去年低基數(shù)影響累計增速18.3%，三駕馬車回升、當(dāng)前漲幅現(xiàn)收窄。出口邊際轉(zhuǎn)弱（5月增速回落至28%）但仍表現(xiàn)強勁；上半年政府專項債發(fā)行偏慢，固投增速處于負(fù)區(qū)間，三季度增速或?qū)⒒厣?；房地產(chǎn)投資維持高景氣，成為經(jīng)濟增長的主要支撐。社零緩步修復(fù)，工業(yè)生產(chǎn)保持旺盛態(tài)勢，預(yù)計下半年生產(chǎn)端將帶動消費穩(wěn)步釋放。圖：我國投資、出口、消費當(dāng)月同比走勢（%）圖：房地產(chǎn)、制造業(yè)、基建固定資產(chǎn)投資累計同比（%）50305040固投9-130-9-20社零5-13341812出口181553132282020-122021-022021-032021-042021-0530201010-10-30-50-700-10-20-30-40上半年專項債發(fā)行速度偏慢影響基建增速回落明顯房地產(chǎn)開發(fā)投資制造業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資固定資產(chǎn)投資完成額社會消費品零售總額出口金額資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——財政環(huán)境財政后置特征明顯，為逆周期調(diào)節(jié)預(yù)留充足的空間，后續(xù)基建有望提速去年疫情后財政表現(xiàn)積極、刺激經(jīng)濟恢復(fù)，2021年財政后置特征明顯，1-5月一般公共預(yù)算支出進度達全年預(yù)算的37%，低于正常年份2018、2019水平。專項債發(fā)行節(jié)奏偏慢，截至5月新增專項債規(guī)模為5726億元，發(fā)行進度僅為16.5%，顯著低于往年水平。預(yù)計下半年財政保持基本平穩(wěn)，后續(xù)專項債發(fā)行將有所提速，更關(guān)注投資增長和穩(wěn)定民生。圖：近年來我國一般公共預(yù)算支出走勢（億元）圖：地方政府新增專項債走勢（億元）960009400092000900008800086000840008200080000780007600040%40%39%39%38%38%37%37%36%36%35%12,00010,0008,0006,0004,0002,00002019年1-5月2020年1-5月2021年1-5月累計5726億元累計8600億元累計2.05萬億元39.40%38.94%發(fā)行進度40%發(fā)行進度57%發(fā)行進度16%37.22%36.76%2018201920202021一般公共預(yù)算支出全年預(yù)算占比資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——貨幣金融環(huán)境M2增速回落、社融增長放緩，貨幣政策靈活精準(zhǔn)、流動性合理充裕，逐漸回歸正?；拔逶律缛诳偭客热ツ晗陆?，M2增速自去年底以來持續(xù)回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例會上表示穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)，保持流動性合理充裕，言辭較溫和。上半年財政支出節(jié)奏較慢，銀行間流動性緊張并不明顯，定向收緊特征顯著、居民端信貸受限。預(yù)計下半年銀行流動性在地方債發(fā)行提速后、穩(wěn)中趨緊，央行靈活調(diào)整政策增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。寬財政寬信用以穩(wěn)為主貨幣邊際收緊回歸正?；o信用、穩(wěn)貨幣貨幣相對寬松穩(wěn)貨幣寬貨幣定向降準(zhǔn)50bp降息20bp保持流動性合理充裕創(chuàng)新工具寬信用劉鶴：更加靈活適度保持政策穩(wěn)定易綱：明年GDP增速回升后，宏觀杠桿率將會更穩(wěn)一些全面降準(zhǔn)50bp降息10bp貨幣政策更加靈活適度央行：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、保持流動性合理充裕、保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性未提降息降準(zhǔn)更加靈活適度精準(zhǔn)導(dǎo)向央行累計降準(zhǔn)150bp、降息5bp中美貿(mào)易摩擦反復(fù)，貨幣維持寬松，刪去“把好總閘門”提法60,00050,00040,00030,00020,00010,000012108M2增速達雙位數(shù)帶動新增融資規(guī)模擴大前5月新增社融17萬億6貨幣寬松利率走低貨幣穩(wěn)中邊際收緊利率爬升前5月新增社融14萬億420社會融資規(guī)模:當(dāng)月值M2:同比shibor:3個月資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——中央基調(diào)重申“房住不炒”基調(diào)，資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，保障性住房和舊改關(guān)注度提升2021年上半年中央延續(xù)偏緊基調(diào)。兩會重申“房住不炒”，首次關(guān)注大城市住房難，加速推進保障住房發(fā)展，提出增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，深圳、上海等陸續(xù)響應(yīng)。資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，全面排查違規(guī)信貸資金，首提“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價”。預(yù)計行業(yè)政策維持相對偏緊，資金端風(fēng)險監(jiān)管維持高壓，土地、樓市長效監(jiān)管體系持續(xù)完善。圖：2021年至今全國典型城市相關(guān)跟進動作圖：中央相關(guān)會議對房地產(chǎn)的表述與保障性租賃住房相關(guān)的政策2020Q1穩(wěn)預(yù)期3月兩會未提及?城市具體內(nèi)容?

4月政治局重提“房住不炒”深圳，上海，南京，寧波，成都，長春等北京，上海，南京，鄭州，西安等增加供應(yīng)，包括加強專項租金補助、公布年度供應(yīng)計劃等2020Q2-Q3資金、樓市監(jiān)管并行資金端：6月嚴(yán)查違規(guī)信貸資金，8月實行“三道紅線”，9月發(fā)文表示防止房地產(chǎn)過度金融化樓市端：7月中央座談會表示緊繃這根弦，12月政治局會議重提促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)濟工作會議提出解決好大城市住房突出問題??加強市場監(jiān)管，包括規(guī)范住房租賃房源發(fā)布、加強資格審核等石家莊，東莞等

完善公租房準(zhǔn)入條件，包括申請、保障、流程等細(xì)項合肥，威遠(yuǎn)等擴大公租房保障范圍，降低申請門檻與學(xué)區(qū)房相關(guān)的調(diào)控聯(lián)動機制集中供地信貸整治住房保障學(xué)區(qū)房?

1月提出住房與土地、金融聯(lián)動機制?2月實行22城宅地“兩集中”?

3月兩會重申“房住不炒”，首次關(guān)注大城市住房難；同月啟動全面排查違規(guī)信貸資金?

4月政治局會議首次點名“學(xué)區(qū)房”?

5月住建部召開保障性租賃住房專項座談會城市具體內(nèi)容2021上半年重申“房住不炒”北京、上海、西安、廈門、泉州等規(guī)范銷售秩序，不得以學(xué)區(qū)等炒作房價，禁止“學(xué)區(qū)房”不實宣傳學(xué)位政策調(diào)整，熱點學(xué)區(qū)同一套住宅，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位合肥寧波建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，先行發(fā)布寧波市實驗小學(xué)等9個熱點學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，112個小區(qū)的二手住房交易參考價格資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——城市調(diào)控今年以來調(diào)控呈現(xiàn)范圍廣、多維度等特征，資金、價格監(jiān)管為調(diào)控過熱城市主要發(fā)力點今年年后開啟調(diào)控序幕，2-4月為調(diào)控密集期，從一二線到三四線城市逐漸擴圍，調(diào)控城市覆蓋范圍廣，5-6月各城開始打補丁，封堵此前需求端政策漏洞；本輪政策呈現(xiàn)多維度、全覆蓋特征，從供給端（土拍、資金）實行監(jiān)管調(diào)控，同時從需求端進行調(diào)控，主要從嚴(yán)查樓市資金來源、土拍端房地價聯(lián)動、二手限價等方面升級，金融和行政手段相輔相成。圖：2020-2021年行業(yè)調(diào)控出臺數(shù)量及調(diào)控思路演變路徑252020上半年支持房企、刺激需求7-9月熱點城市補丁升級10-12月有松有緊2021年上半年調(diào)控維度多、頻次高2015105220111917171518115441612111311295977402241317333774812443333113420

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102200支持或放松類收緊或監(jiān)管類資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征一：嚴(yán)查違規(guī)信貸資金持續(xù)擴圍強化，房貸利率進入上升通道，銀行額度持續(xù)緊張與上一輪信貸調(diào)控不同，本輪主針對信貸資金進行審查、嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)、查首付資金來源，范圍和力度持續(xù)加強，深圳、廣州、杭州等多城市跟進，未來信貸資金流向監(jiān)測或?qū)⒊B(tài)化。全國居民房貸利率持續(xù)走高，當(dāng)前多城銀行額度受限，部分銀行停止新房、二手房房貸業(yè)務(wù)，下半年居民端信貸將持續(xù)受限，對市場需求端和房企資金回籠造成沖擊。圖：違規(guī)信貸資金監(jiān)管的歷程圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢10,0008,0006,0004,0002,00006.50%6.00%5.50%5.00%4.50%?

2020.04-09深圳銀行業(yè)自查房抵貸違規(guī)流入樓市?

2021.01-03北上廣深專項檢查，銀保監(jiān)核查組進駐銀行；杭州、南京、成都等熱點城市陸續(xù)加入核查范圍存量自查5.61%5.33%增量嚴(yán)打?

2021.03北上廣深通報核查情況，出臺相關(guān)要求嚴(yán)控增量?

2021.03北上廣深、杭州、西安等嚴(yán)查首付款來源?

2021.03各銀保監(jiān)局、地方住建部及央行分支機構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，包括①加強借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核等；②加強貸中貸后、機構(gòu)管理等居民中長期貸款（億元）首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率全面排查?排查機制：深圳建立房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行及資金流向季度排查機制圖：2021年3-5月一線城市首套利率情況（%）5.505.004.504.00?

嚴(yán)查首付款：深圳需查近一年銀行流水單，廣州半年內(nèi)轉(zhuǎn)入資金需核實為合理收入所得，上海首付款不得為非直系親屬、貸款等途徑借款，杭州拒貸首付流水及收入證明不匹配者2021-032021-042021-05+9BP+5BP+11BP范圍不斷擴大、監(jiān)管力度持續(xù)加強資料來源：保利投顧研究院整理北京上海廣州深圳02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征二：一手限價影響持續(xù)深化，二手價格機制逐步建立，或成為新一輪樓市調(diào)控的重要工具全國熱點城市限價逐步收緊，整體操作空間縮小、新房價格走穩(wěn)，其中上海、深圳等限價最嚴(yán)；廣州、成都等限價較嚴(yán)，保有一定政策空間，但房企普遍規(guī)范銷售；西安、武漢等限價程度中等，湖州等城市捆綁車位突破限價。價格調(diào)控蔓延至二手市場，深圳首發(fā)“二手房指導(dǎo)價”，后續(xù)東莞、寧波、成都等跟隨，后續(xù)要關(guān)注具體看落地執(zhí)行，尤其是銀行貸款層面。圖：全國主要典型城市限價程度/特征圖：二手價格調(diào)控機制發(fā)展歷程限價強度多城陸續(xù)建立二手房成交參考價格發(fā)布機制普遍特征典型城市上海政策內(nèi)容執(zhí)行表現(xiàn)土拍限房價，原則上一年內(nèi)續(xù)

板塊最高價不能突破，新取證銷項目不漲價格不得超上一年周邊新房網(wǎng)簽價；漲價需滿一年；限精裝?

土拍限房價2月

深圳首發(fā)，建立二手價格參考機制推行二手住宅成交價格參考機制；掛牌價不得高于指導(dǎo)價價格持平?

多環(huán)節(jié)限價（毛坯、精裝、車位等）強深圳價格穩(wěn)定，封堵捆綁高價精裝?

續(xù)推不漲或控漲幅杭州，南京

土拍限房價，限毛坯，限精裝價格平穩(wěn)3月

東莞跟隨建立，無錫、成都、西安等發(fā)文表態(tài)東莞發(fā)布公示了典型鎮(zhèn)街133個二手樓盤指導(dǎo)價，西安等表示逐步建立價格參考機制，規(guī)范房源信息發(fā)布未禁止疊加精裝包、捆綁車位成都土拍限房價，限精裝，限漲幅等，但目前無房企突破?

土拍限房價加強價格管控，全年漲幅不超

整體價格持平，部分項目精裝過5%，不得“雙合同”?

多環(huán)節(jié)限價（毛坯、精裝等）廣州較強改毛坯，客戶趨于觀望價格持平4月

寧波跟隨建立，南京表態(tài)寧波市六區(qū)試行同步匹配所在小區(qū)同類房源近6個月的網(wǎng)簽價格；南京將建立二手房指導(dǎo)價制度，逐月公布指導(dǎo)價合肥南通寧波西安武漢長沙?

保留一定政策空間土拍限房價，限精裝調(diào)控壓力大土拍限房價，限精裝，限車位土拍限房價可用精裝升級包突破備案毛坯價，疊加精裝包整體平穩(wěn)?

局部土拍限房價?

多環(huán)節(jié)限價（毛坯、精裝等）5月

成都跟隨建立價格機制每半年更新一次，已公布201個項目的參考價普遍低于市場價限毛坯，限精裝中弱部分區(qū)域價格上限有所提升熱點區(qū)域土拍限房價，續(xù)推不漲，限毛坯，限精裝新房價格年度漲幅不超過5%?

價格存在突破空間湖州重慶加推不漲價，可捆綁車位突破深圳后續(xù)政策影響：銀行按指導(dǎo)價進行放款，一般指導(dǎo)價低于實際掛牌及成交價，銀行放款少、買家購房門檻上升；目前二手市場出現(xiàn)明顯降溫，各二手項目指導(dǎo)價和掛牌價的差異會比較大，政策對投資客影響較大，會盡快止損賣掉，出現(xiàn)部分降價賣房的行為。價格溫和上漲?

備案價限價，參考新房參考周邊同類報價，加推漲價間隔需1年、漲幅最高5%周邊市場價格東莞價格平穩(wěn)資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征三：房企傳統(tǒng)融資渠道維持收緊，轉(zhuǎn)向非標(biāo)融資、助推土拍熱度，當(dāng)前監(jiān)管逐漸滲透非標(biāo)類融資在“三道紅線”、銀行“兩道紅線”強壓下，房企融資環(huán)境維持收緊態(tài)勢，整體發(fā)債總量穩(wěn)中有降。傳統(tǒng)融資渠道陸續(xù)關(guān)閘，資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，部分房企資金壓力較大；轉(zhuǎn)向加大土地款前融、土拍保證金資金池、明股實債等非標(biāo)渠道資金需求前置、表外融資渠道規(guī)模提升，因此首輪土拍整體熱度較高。5月份大批量涉房類ABS項目被終止，監(jiān)管逐漸滲透非標(biāo)類融資。圖：房企發(fā)債總量（億元）圖：中基協(xié)收緊對資管計劃投資購房尾款的備案2,5002,0001,5001,000500不得新設(shè)資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)，存量產(chǎn)品應(yīng)有序壓降購房尾款投資規(guī)模，到期后不得展期?政策細(xì)則?

開展專項抽查工作銀行“兩道紅線”房企“三道紅線”?

開發(fā)商與購房人簽署了房屋預(yù)售合同并備案。當(dāng)購房人已支付首付款購房尾款，銀行已受理按揭款申請后，剩余部分的購房款即購房尾款產(chǎn)品期限一般為6-12個月，是一種新型的盤活資產(chǎn)流動性的方式?圖：傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù)政策

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傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù)，主要是基金子公司的產(chǎn)品。細(xì)則供應(yīng)鏈ABS等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品暫時不受影響，但目前發(fā)行難度較大。0供應(yīng)

?

以施工單位、材料供應(yīng)商對開發(fā)商的應(yīng)收賬款融資為例，由于融資主鏈非標(biāo)體（指轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款的施工單位、材料供應(yīng)商）為非房主體，因此先前的這類融資基本都按非涉房的融資進行定性銀行貸款資料來源：保利投顧研究院整理信托境內(nèi)債券境外債券股權(quán)融資其他融資02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征四：宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，土拍高熱下多城加碼調(diào)控宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，預(yù)計特大城市、大城市供應(yīng)規(guī)模將提升，土地“非公開交易”空間縮小，對于房企資金實力、運營效率、研判能力等要求均提高。首輪兩集中整體熱度表現(xiàn)較高，多城出臺土拍加碼政策，涉及土拍規(guī)則調(diào)整、限馬甲、控風(fēng)險、限房價等，土拍隱性成本提升，預(yù)計市場熱度或?qū)②叿€(wěn)。圖：宅地“兩集中”的主要內(nèi)容與影響圖：上半年典型城市土地調(diào)控的內(nèi)容22城啟動宅地“兩集中”政策類別城市具體內(nèi)容西安、徐州、嘉興等主動加入宅地集中供應(yīng)①編制實施宅地供應(yīng)計劃；②做好信息公開；③組織集中掛牌、集中出讓；④加強監(jiān)測監(jiān)管和考核評價鄭州，成都等成都采取靈活的競價措施，包括“限地價+競自持/競配建”或熔斷后搖號等土拍規(guī)則調(diào)整“搖號地”新增提高預(yù)售條件，增設(shè)“定品對政府和開發(fā)房企均為考驗?zāi)暇戏?，紹興質(zhì)”要求等1.穩(wěn)定供地預(yù)期，要求制定供地計劃并強化執(zhí)行限馬甲控風(fēng)險南昌，南京，東莞等湖州土拍限馬甲地方政府2.劃定供應(yīng)下限，供應(yīng)有望提升，如上海、廣州、深圳、成都等3.完善保障類別供地，大城市的租賃用地供應(yīng)有望增加4.供應(yīng)節(jié)奏趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)趨于合理，

“饑餓營銷”

、“先次后好”等模式將受到挑戰(zhàn)嚴(yán)禁非自有資金購地，穿透審查購地資金成都南京，重慶上海限制“三道紅線”

均踩等房企參與競拍設(shè)定宅地容積率下限控密度完善房價地價聯(lián)動機制，實行限價競價“限房價、定品質(zhì)、競地價”5.土拍信息透明度提升，“非公開交易”空間縮小成都，西安等寧波，廣州黃埔&南限房價土拍限房價啟動/擴圍1.資金實力要求提升，參與門檻較高，前期資金占用量大2.運營要求提升，考驗“拿地-開發(fā)-拿地”的節(jié)奏和周轉(zhuǎn)效率3.研判重要性提升，需在不同城市間投資的決策判斷及資金鋪排房企沙，南昌等衢州開化，義烏等湖州考慮采用限房價、帶方案等出讓方式將建立房價地價聯(lián)動機制資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——長效機制特征五：財稅改革加速推進，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，房地產(chǎn)稅或由試點城市先試先行土地出讓金和房地產(chǎn)稅改革加速推進。2021年7月起上海等7省市將試點土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，將管理地方對土地財政依賴度，改變政府供地邏輯，倒逼政府增加土地供應(yīng)、豐富多業(yè)態(tài)住房。中央多次表態(tài)推進房地產(chǎn)稅改革試點工作，5月專項工作座談會召開，或意味著房地產(chǎn)稅改革試點的工作方案已經(jīng)形成，目前有專家建議深圳、海南先行試點。圖：土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收的主要內(nèi)容圖：2021年以來中央關(guān)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)上半年中央多次表態(tài)推進房地產(chǎn)稅改革試點工作試點省市

上海、浙江、安徽、青島、云南、河北、內(nèi)蒙古3月13日征收主體變更：由國土部門變更為稅務(wù)部門政策內(nèi)容

收入管理維持不變：依照現(xiàn)行政策，全額納入地方政府性基金預(yù)算管理，繳入地方國庫，支出通過地方政府性基金預(yù)算安排“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布，其中提到，要“推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)”。聚焦立法層面4月7日圖：上游長效機制構(gòu)建財政部稅政司司長王建凡在國新辦發(fā)布會上表示，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。市場上游嘗試發(fā)力，以理順土地出讓、資金管理等運行邏輯5月6日財政部部長劉昆提及積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

增加地方財政透明度聚焦試點層面?解決土地出讓金漏繳、虛增等問題，減少違規(guī)返還的發(fā)生地方政府財政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取相關(guān)部門及專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見，或意味著房地產(chǎn)稅改革試點的工作方案已經(jīng)形成

增加土地供應(yīng)，豐富多業(yè)態(tài)住房?

對地方財稅收支更明確，引導(dǎo)地方政府按中央要求，增加供應(yīng)量，擴大保障性住房、舊改的投入5月11日

推進房地產(chǎn)稅試點?

擴充稅源，減少土地依賴影響：房地產(chǎn)稅有望在部分城市開展試點，全國政治中心的北京、房價上漲壓力較大的深圳、貿(mào)易改革前沿的海南等或成為試點城市。資料來源：保利投顧研究院整理總結(jié)宏觀行業(yè)貨幣金融政策行業(yè)站位外圍全球經(jīng)濟恢復(fù)進程分化靈活精準(zhǔn)、流動性合理充裕，將逐漸回歸正?；呔皻庋永m(xù)通脹下政策或?qū)⑼顺鲋鸩綄捤山?jīng)濟穩(wěn)步運行主要支撐+行業(yè)政策財政政策國內(nèi)主要經(jīng)濟指標(biāo)現(xiàn)回落但不改向好勢頭銀行/房企/政府供給側(cè)調(diào)控后置特征明顯，下半年基建投資有望回升稅制改革風(fēng)聲再起調(diào)控大年、保持三穩(wěn)◆

筑牢房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”◆

延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)，過熱城市調(diào)控將緊隨◆

信貸、價格為調(diào)控手段核心點展望下半年：年內(nèi)開啟新一輪調(diào)控，經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力趨緩，對樓市調(diào)控態(tài)度難言放松預(yù)計后市行業(yè)政策將延續(xù)精準(zhǔn)調(diào)控，行政和金融手段雙管齊下，控制城市過熱現(xiàn)象資金監(jiān)管為調(diào)控敏感點，房企、居民信貸環(huán)境趨收斂02全國樓市表現(xiàn)篇03全國市場走勢——全國特征房地產(chǎn)維持高景氣，銷售投資增長延續(xù)韌性2021年上半年房地產(chǎn)投資和銷售整體維持增長態(tài)勢，目前增速逐步回落，主要由于去年基數(shù)較低，一季度同比漲幅較大。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)健增長；新開工基本持平19年水平、有所收縮，主要受兩集中影響開發(fā)節(jié)奏后移影響，下季度有望回升；銷售數(shù)據(jù)在調(diào)控和信貸收緊下，維持較高增長，預(yù)計三季度趨于平穩(wěn)。圖：我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工及商品住宅銷售累計增速（%）圖：我國商品住宅銷售額月度同比增速（%）時間3月4月5月2017年

2018年

2019年

2020年

2021年12010080開發(fā)投資額：18.3%，較2019年同期增長：18%新開工面積：9.1%，較2019年同期增長：-6%住宅銷售面積：39%，較2019年同期增長：

23%80%60%40%20%0%18%8%8%5%23%10%18%4%-12%-3%16%63%35%20%13%6040202月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月0-20%-40%-60%-20-40-602017年2018年2019年2020年2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額資料來源：保利投顧研究院整理房屋新開工面積:住宅商品住宅銷售面積03全國市場走勢——分線特征樓市熱度延續(xù)，一線引領(lǐng)高熱調(diào)控后回落，二線成交動能較強，三四線相對平穩(wěn)全國樓市整體延續(xù)去年年底熱度，今年年初成交維持相對高位，“小陽春”如期而至、供應(yīng)提升帶動成交放量，“五一”節(jié)后供需現(xiàn)回落。分線看，一線熱度高企，觸發(fā)調(diào)控后較去年下半年回落明顯；市場熱度輪動至二線，供應(yīng)充足下維持成交放量；三四線城市表現(xiàn)相對欠缺，處于輪動末端，成交增速低位平穩(wěn)運行。圖：30城分線月度商品房成交面積及同比變化（萬㎡；%）150100502017年月均一線：259萬㎡二線：806萬㎡三四線：450萬㎡2018年月均一線：252萬㎡二線：733萬㎡三四線：451萬㎡2019年月均一線：281萬㎡二線：732萬㎡三四線：487萬㎡2020年下半年月均

2021年1-5月月均一線：424萬㎡二線：784萬㎡三四線：566萬㎡一線：363萬㎡二線：789萬㎡三四線：465萬㎡0(50)(100)一線同比二線同比三線同比備注：30大中城市為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、南昌、成都、青島、蘇州、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春、無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、蘭州、江陰、佛山。數(shù)據(jù)來源：wind，保利投顧研究院整理03全國市場走勢——分區(qū)特征華東領(lǐng)跑、內(nèi)部熱度輪動，華南穩(wěn)中微降，華中改善明顯，華北、西部表現(xiàn)平穩(wěn)年初華東、華南熱度高位延續(xù)，率先觸發(fā)調(diào)控，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，華東核心城市需求強勁、熱度輪動至三四線；華南廣深穩(wěn)中微降，5月受疫情影響增速下降，內(nèi)部熱度表現(xiàn)分化；華北整體平穩(wěn)，核心城市受土拍熱度帶動；華中疫后市場改善明顯，當(dāng)前增速位列前位；西部核心城市熱度年后持續(xù)攀升后回落，當(dāng)前表現(xiàn)平穩(wěn)；東北市場整體疲軟。圖：分區(qū)域商品房成交單月同比表：分區(qū)域成交累計同比及市場特征較2020年與2019年

典型

與2019年區(qū)域華東下半年主要特征155%135%115%95%同期同比

城市

同期同比月均變化上海杭州南京廣州深圳東莞北京青島成都重慶武漢長沙大連長春13%90%148%66%58%17%30%31%24%3%87%市場熱度最高，核心城市需求保持強勁、42%22%160%

調(diào)控加碼下，輪動范圍擴大，熱度向三四線城市傳導(dǎo)，調(diào)控跟隨135%83%94%51%84%84%100%121%83%55%85%70%75%核心城市調(diào)控后分化，廣州穩(wěn)中微降，深圳新房表現(xiàn)平穩(wěn)、二手低迷，臨廣臨深板塊外溢持續(xù)勢能不足，回流核心55%華南35%15%市場整體平穩(wěn)，北京、青島土拍帶動熱度有所提升，石家莊量價齊穩(wěn)-5%華北西部華中東北30%16%13%0%-25%-45%核心城市熱度延續(xù)，成都、重慶成交維持高位，西安熱度向近郊外溢44%-10%20%-24%核心城市改善明顯，武漢供需兩旺，長沙熱度提升，鄭州結(jié)構(gòu)性回暖東北華北華東華南華中西部市場整體疲軟，客戶持續(xù)觀望備注：較2020年下半年月均變化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均資料來源：保利投顧研究院整理03全國市場走勢——土地市場多城宅地供應(yīng)多增下，土拍熱度結(jié)構(gòu)性分化加劇，華東、西部核心城市表現(xiàn)亮眼上半年多城供地量較去年均表現(xiàn)提速，在兩集中下各城熱度表現(xiàn)有所差異。長春、長沙供地上漲明顯（超1500萬㎡），熱度表現(xiàn)平穩(wěn)，南京、重慶、杭州等城供地有所上漲，優(yōu)質(zhì)地塊帶動城市熱度提升；蘇州、廣州供地量（超1000萬㎡）等城創(chuàng)近年來新高，土拍熱度分化；鄭州和青島供地量則相較于往年有所收縮，土拍表現(xiàn)較為平淡。圖：

兩集中首批宅地成交結(jié)構(gòu)情況（宗）圖：2018-2021上半年全國典型城市宅地供應(yīng)規(guī)模（萬㎡）30002500200015001000500整體熱度高100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%冷熱不均上漲明顯合理波動收縮明顯徐無廈合寧南杭重北福成上沈蘇廣天深長武濟長鄭青州錫門肥波京州慶京州都海陽州州津圳沙漢南春州島溢價成交底價成交觸頂成交0長

長

蘇

廣

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廈重

武

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濟

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深西

青

福

鄭城市流拍/終止掛牌宗數(shù)沈陽福州長沙廣州天津長春青島濟南春

沙

州

州

海

京

京

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漢

州

州

都

津

波

南

陽

肥

錫

圳安

島

州

州33361310162018201920202021資料來源：保利投顧研究院整理03全國市場走勢——土地市場地價漲幅過快、疊加土拍規(guī)則調(diào)整抬升房企拿地成本，房企投資利潤持續(xù)收窄上半年多城地價呈現(xiàn)上升態(tài)勢，推高房企拿地成本，與2020年平均成交樓面價相比，熱度城市如無錫、重慶平均地價水平漲幅顯著，多個熱點城市地貨比均在0.6以上。同時，隨著土拍出讓規(guī)則的調(diào)整加碼，加碼預(yù)售條件、提高保證金比例、競配建、競自持、競品質(zhì)等繁雜條件的實施進一步抬升企業(yè)拿地的隱性成本，房企利潤空間持續(xù)收窄。表：

典型城市首輪集中供地細(xì)則一覽主要內(nèi)容圖：2018-2021上半年兩集中22城成交土地均價走勢城市北京杭州南京嚴(yán)格程度200001800016000140001200010000800060004000200002018161412108??設(shè)定地價上限、引入房屋銷售價格指導(dǎo)機制綜合運用競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建人才公租房、競建高品質(zhì)住宅、套內(nèi)7090等出讓方式18.6118.71延續(xù)以往“限地價+限房價+競地價+競自持”規(guī)則?“限地價+限房價+搖號”搖號確定的地塊，預(yù)售需完成住宅部分投資額的50%競買保證金比例由20%提升至30-50%???14.0413.8311.89???新增“競自持”競拍規(guī)則將限房價區(qū)域擴大至市六區(qū)部分地塊實行現(xiàn)房銷售寧波蘇州“中止價+一次性報價+近均價者得”，通過提高起拍價、調(diào)低中止價方式將溢價率控制在15%以內(nèi)嚴(yán)格限制房價?7.5966.68?4廣州合肥鄭州???“限地價+競配建+搖號”，溢價率大多限定為45%“競地價+競自持+搖號”，并嚴(yán)禁馬甲參拍“限地價+競自持”，熔斷點為首次達到起始價130%2116601193113653128601569514274180280首次出現(xiàn)“雙限+競自持+搖號”地塊（部分地塊）首次提出配建第四代高品質(zhì)建筑要求??長沙重慶2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年成交土地均價(元/㎡)平均溢價率(%)?土地款支付條件與溢價率掛鉤資料來源：保利投顧研究院整理04全國市場走勢——后市展望行業(yè)韌性延續(xù)、核心城市虹吸輻射，周邊城市承接外溢推動樓市向好，關(guān)注都市圈結(jié)構(gòu)性機會在樓市峰值時代延續(xù)下，更加關(guān)注存量的結(jié)構(gòu)。人口流向價值高地為全國大趨勢，一二線城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期熱度仍將延續(xù)，核心城市的輻射力日益加強，將帶動周邊城市的發(fā)展。在人口不斷涌入下，都市圈內(nèi)部樓市需求旺盛，如廣佛人口增量828萬；深莞惠增量超千萬，其中佛惠泉年成交面積均超千萬㎡，規(guī)模反超核心城市。圖：廣佛、深莞惠、廈漳泉商品住宅成交面積對比（萬㎡）表：全國典型城市群/經(jīng)濟圈發(fā)展提速2500200015001000500時間省份/城市具體內(nèi)容突出福州市龍頭帶動作用，發(fā)揮相關(guān)城市比較優(yōu)勢，強化項目支撐，促進城市功能互補1.28福州及周邊5.196.17武漢及周邊杭州、嘉興深入推進武漢城市圈同城化，完善軌道交通1小時通勤圈致力于產(chǎn)業(yè)協(xié)同、互聯(lián)互通構(gòu)建“一帶兩軸，相向融合”的同城發(fā)展格局上海、江蘇、

到2025年基本建成軌道上的長三角，軌道交通總里程達到2.2浙江、安徽6.246.216.236.23萬公里以上到2025年基本建成“軌道上的雙城經(jīng)濟圈”，軌道交通總規(guī)模達到1萬公里以上0成都、重慶廣州佛山深圳東莞惠州廈門漳州泉州湖北、湖南、

三省科技部門將建立合作機制，推進區(qū)域創(chuàng)新聯(lián)動，加強技術(shù)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年江西協(xié)同攻關(guān)城市廣佛廣州佛山

深莞惠

深圳東莞惠州

廈漳泉

廈門漳州泉州87865以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新、公共服務(wù)等領(lǐng)域協(xié)同為重點，推動福州與周邊城市協(xié)調(diào)聯(lián)動，同城化管理七普人口

28181868

950

34071756

1047

604

190051650524福州及周邊七普增量

828598230

1089720225144253163人口相對42%47%

32%

47%70%

27%

31%

15%46%5%8%都市圈以同城化為導(dǎo)向，致力于建設(shè)1小時通勤圈減緩核心大城市問題，進一步推動周邊城市協(xié)同發(fā)展增量資料來源：保利投顧研究院整理04全國市場走勢——后市展望市場熱度高景氣延續(xù)；一線穩(wěn)步放量、二三線表現(xiàn)分化，華東、華南核心引領(lǐng)、中西部核心向好上半年全國看房熱度處于高景氣，下半年將在高位區(qū)間持續(xù)周期性波動。一線城市整體預(yù)期以穩(wěn)為主，在調(diào)控高壓下穩(wěn)步放量；當(dāng)前熱度輪動至二線、有望持續(xù)，且城市間表現(xiàn)分化；基本面較強、環(huán)核心一二線的三四線城市，需求得以支撐；華東、華南調(diào)控疊加疫情走低，三季度或?qū)⒎€(wěn)步回升；中西部核心預(yù)期向好、華北有望改善，東北維持低位運行。圖：全國看房熱度指數(shù)圖：2019年以來分區(qū)周度盤均來訪變化（組）小陽春熱度提升明顯基本持平去年四季度水平看房熱度較高資料來源：保利投顧研究院整理04全國市場走勢——后市展望限價回歸加劇區(qū)域分化，需求外溢下近郊表現(xiàn)理想，投資帶動明顯的區(qū)域，客戶觀望趨濃限價政策回歸加劇城市內(nèi)部分化。熱點一二線城市中心區(qū)域房價重新被壓制、一二手倒掛增加，取證受限、房企入市意愿降低等加劇供應(yīng)不足，市場持續(xù)火熱，部分需求外溢至基本面較好的近郊，疊加土拍熱度、進一步影響樓市，如合肥、西安、成都等。投資帶動明顯的城市或區(qū)域，漲價預(yù)期收窄，客戶趨于觀望，如東莞、南通、廣州南沙等。圖：限價回歸加劇城市內(nèi)部分化圖：上半年全國主要城市表現(xiàn)整體表現(xiàn)限價程度城市上海南京外圍區(qū)域需求支撐度有限，面臨向下調(diào)整壓力中心區(qū)：高價項目取證放緩，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，改善客戶趨于觀望外圍：整體供應(yīng)平穩(wěn)，近郊去化理想，部分客戶流向次級區(qū)域強整體供應(yīng)穩(wěn)，房企捂盤現(xiàn)象較少，客戶預(yù)期平穩(wěn)基本面較好近郊區(qū)承接部分外溢需求遠(yuǎn)郊區(qū)市區(qū)：天河等高價項目備案困難，加劇供應(yīng)不足外圍：部分高價項目延期開盤、精裝改毛坯，預(yù)計南沙第二批土拍限房價，客戶趨于觀望廣州合肥近郊區(qū)市區(qū)：整體供應(yīng)不足，主要由于前期土地出讓不足、限價嚴(yán)格近郊：去年下半年回暖，剛需客戶積極參與熱點項目搖號較強市區(qū)：供應(yīng)放緩，預(yù)售取證要同時搭配高低價項目，市場熱度高近郊：熱點板塊項目熱度高成都南通西安中心區(qū)漲價預(yù)期收窄，開發(fā)商預(yù)期有所平抑，近郊有所降溫市區(qū)：土拍限房價，房價趨于平穩(wěn)近郊：西咸新區(qū)土拍火熱，熱度傳導(dǎo)至樓市，部分項目漲價一二線中心區(qū)房價重新被壓制，一二手倒掛增加，供應(yīng)不足下持續(xù)火熱長沙南昌紹興東莞最高限價提高區(qū)域市場熱度平穩(wěn)，客戶信心有所增強熱點板塊熱度維持，剛需板塊以價換量促成交，客戶對價格敏感各盤首開備案價小幅上調(diào)，開盤去化表現(xiàn)一般中弱資料來源：保利投顧研究院整理房企表現(xiàn)“惜售”，五一推新有所降低，客戶觀望為主04全國市場走勢——后市展望樓地市關(guān)聯(lián)傳導(dǎo)度較高，樓市分化格局在土拍影響下將延續(xù)土地?zé)岫容唲又列路渴袌霰憩F(xiàn)明顯，首輪土拍后杭州、重慶等城市熱度傳導(dǎo)樓市帶動客戶預(yù)期向好。城市間分化態(tài)勢延續(xù)，從目前已出讓二輪的土拍情況來看，長春土拍熱度較此前回落，廈門二輪出讓地塊多位于島外，50%地塊溢價率超20%，熱度維持高位。展望下半年，二、三批次土地陸續(xù)出讓，需密切關(guān)注土拍調(diào)控加碼預(yù)期下，土拍熱度及對樓市的變化。表：

典型城市首輪集中供地后樓市表現(xiàn)樓市反應(yīng)表：

典型城市首二輪集中供地成交和預(yù)計掛牌地塊情況城市長春土地指標(biāo)第一輪第二輪土拍特征城市供地規(guī)模溢價率溢價成交底價成交供地規(guī)模溢價率觸頂成交底價成交8153.30%16%75%5329.3760%0%1226↑0.40%↓7%93%141↑25.40%9%供應(yīng)量提升，熱度有所下降，無觸頂?shù)貕K，流拍和底價是成交占比提升，溢價下降全市熱度提升：市區(qū)錢塘區(qū)豐收湖板塊部分業(yè)主反價漲價，新房項目來訪熱度提升；近郊蕭山項目觸發(fā)限售；遠(yuǎn)郊臨安部分新盤捆綁車位銷售等杭州廈門北京供應(yīng)量提升，熱度維持高位，僅一塊湖里區(qū)地塊位于島內(nèi)，觸頂成交，其余地塊均為島外地塊，50%地塊溢價率超過20%廈門全市多盤對外輸出周內(nèi)漲價口徑，部分項目折扣回收，漲幅

2%-7%，主流漲幅為

2%-3%0%近郊部分項目價格上調(diào)，通州上調(diào)盛世天璽部分樓棟價格；昌平奧森one奧海明月收緊折扣，金辰府漲價3-4%；大興區(qū)融創(chuàng)公園一號土拍前有漲價城市北京區(qū)域建面規(guī)模（萬㎡）土拍特征主城近郊主城遠(yuǎn)郊主城近郊遠(yuǎn)郊主城近郊5110114490地塊素質(zhì)略有降低部分主城地塊關(guān)注度高位置多在5-6環(huán)間近郊地塊長沙

客戶信心增強，多項目借土拍限價創(chuàng)新高宣傳自身性價比，來訪小幅上升多個項目去化提升、當(dāng)天收回全部折扣且價格有調(diào)漲，部分項目出現(xiàn)捂盤惜廣州杭州無錫供地素質(zhì)提升顯著，核心區(qū)的地塊多以近遠(yuǎn)郊地塊為主9325023714050重慶售的現(xiàn)象，大戶型日均去化較此前提升主城地塊居多，地塊素質(zhì)佳資料來源：保利投顧研究院整理全國下半年市場走勢研判二線跟隨城市向好，先行調(diào)控城市市場趨回落信貸收緊下、熱點城市調(diào)控跟隨，市場輪動行情延續(xù)◆

居民房貸額度將維持緊縮，年內(nèi)難有明顯改善，影響客戶需求釋放及房企資金回籠，理解政策執(zhí)行層面城市具體差異，把握對實際成交的抑制情況以及客戶心態(tài)變化限價預(yù)計維持高壓，各城執(zhí)行層◆◆展望下半年面亦有不同，注意政策執(zhí)行層面城市具體差異，對供應(yīng)端、及不同區(qū)域項目和客戶心態(tài)影響核心引領(lǐng)結(jié)構(gòu)深化理解兩集中對樓市預(yù)期的傳導(dǎo)，以及對市場節(jié)奏變化的影響PARTTWO西安宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)01西安宏觀環(huán)境篇?

城市宏觀環(huán)境?

樓市政策環(huán)境01城市經(jīng)濟-西安層面經(jīng)濟維穩(wěn)，持續(xù)向好發(fā)展，各項投資力度加大，固投及社消加速發(fā)力2021年一季度西安市經(jīng)濟取得“開門紅”，全市經(jīng)濟保持穩(wěn)定較快恢復(fù)態(tài)勢，經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展，實現(xiàn)GDP2460億元，同比增長16%，其中三產(chǎn)增速最快。今年來喜迎全運會，各項投資力度加大，固投持續(xù)加速發(fā)力，1-5月固投增速最高可達50.8%，社消增速最高為46.1%，消費層面回暖跡象明顯，展現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭。2016-2021年一季度西安市GDP及三產(chǎn)同比增速（%）近一年來西安市三駕馬車同比增速（%）10000900080007000600050004000300020001000040%35%30%25%20%15%10%5%60%50%40%30%20%10%0%三產(chǎn)同比35.6%固投同比房地產(chǎn)投資同比8.7%18.3%二產(chǎn)同比21.8%GDP同比-10%-20%-30%社消同比23.3%16%一產(chǎn)同比7%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-3月GDP總量（億元）GDP同比增幅（右軸）第一產(chǎn)業(yè)同比房地產(chǎn)投資額累計同比（%）社消累計值同比（%）固投投資累計值同比（%）第二產(chǎn)業(yè)同比第三產(chǎn)業(yè)同比數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局01城市經(jīng)濟-新一線城市對比西安經(jīng)濟總量位次上升，新一線城市排名進位，城市能級提升2021年一季度全國GDP總值為24.93萬億，同比增長18.3%，西安經(jīng)濟總量在各新一線城市中排名第13位，雖總量較低、增速上未有明顯亮點，但總量位次上較去年全年實現(xiàn)進位。對比新一線城市商業(yè)魅力排名，西安較去年再上升一名，排名新一線城市第四！其中城市樞紐能級排各城市第2位，商業(yè)資源聚集度排第5位。2021年新一線城市商業(yè)魅力排名2021年一季度新一線城市GDP及GDP增速對比分析1成都2杭州3重慶4西安5蘇州6武漢7南京8天津9鄭州10長沙11東莞12佛山13寧波14青島15沈陽7000600050004000300020001000060%50%40%30%20%10%76.8GDP增速同比16%2459.942021年新一線城市商業(yè)資源聚集度排名1成都2重慶3杭州4蘇州5西安6武漢7鄭州8長沙9南京10天津重慶

蘇州

成都

杭州

南京

武漢

天津

寧波

長沙

青島

鄭州

佛山

西安

東莞

沈陽GDP總值（億元）

GDP增速同比（%）數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局，保利投顧西安市場部整理68.1202城市人口-西安層面人口總量1295萬人，4區(qū)常住人口超百萬，西咸新區(qū)人口數(shù)量居首位“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底陜西省常住人口3952.9萬人，其中西安市人口總量1295.229萬人，占全省人口比重32.77%。分區(qū)域來看，西咸新區(qū)、雁塔區(qū)、長安區(qū)、蓮湖區(qū)四大區(qū)域人口超百萬，西咸新區(qū)以130.46萬人居首位，雁塔區(qū)以120.20萬人在區(qū)縣中位列第一，航空基地是人口最年輕、學(xué)歷最高的區(qū)域。大西安人口老齡化程度最低的前5名區(qū)域常住人口（萬人）130.46120.2109.06101.9195.83常住人口（萬人）55排名區(qū)域比重排名區(qū)域比重1航空基地2浐灞123456789西咸新區(qū)雁塔區(qū)長安區(qū)蓮湖區(qū)高新區(qū)碑林區(qū)未央?yún)^(qū)臨潼區(qū)新城區(qū)灞橋區(qū)經(jīng)開區(qū)10.07%9.28%8.42%7.87%7.40%5.84%5.66%5.22%4.98%4.59%4.25%12131415161718192021浐灞生態(tài)區(qū)周至縣4.25%3.89%3.80%3.55%3.22%3.09%2.17%1.25%1.05%0.17%50.4149.245.9441.739.9928.1516.1313.592.173經(jīng)開區(qū)4曲江藍(lán)田縣鄠邑區(qū)高陵區(qū)曲江新區(qū)閻良區(qū)航天基地國際港務(wù)區(qū)航空基地5高新0-14歲15-59歲60歲及以上75.6873.3467.664.4759.455.04大西安學(xué)歷最高的前5名區(qū)域1航空基地2曲江3經(jīng)開區(qū)4碑林區(qū)5雁塔區(qū)1011數(shù)據(jù)來源：保利投顧西安市場部整理大學(xué)（大專及以上）高中初中小學(xué)02城市人口-新一線城市對比西安在總量、增速及質(zhì)量三方兼具優(yōu)勢，人口“虹吸”能力表現(xiàn)搶眼從人口總量看，共11個新一線城市邁入“千萬級人口大城”，西安居第4位，人口基數(shù)較大；從人口增速看，近10年新一線城市中人口增長最快的4城均位于中西部，西安以52.97%的常住人口增速排名新一線城市首位，這與西安代管西咸新區(qū)、自2017年放開落戶政策密切相關(guān)，且西安大學(xué)學(xué)歷人口數(shù)量在新一線城市中排第三位，因教育實力強使得人口質(zhì)量得以提升。15個新一線城市人口數(shù)量及人口增速對比分析15個新一線城市10年人口增長率（%）35003000250020001500100050060%50%40%30%20%10%西安長沙杭州東莞寧波南京沈陽天津52.97%52.97%1295.29新一線城市大學(xué)學(xué)歷人口數(shù)量前3名0重慶

成都

天津

西安

蘇州

鄭州

武漢

杭州

東莞

青島

長沙

佛山

寧波

南京

沈陽人口總量（萬元）

人口增長率（%）南京武漢西安數(shù)據(jù)來源：保利投顧西安市場部整理03城市規(guī)劃-大西安層面優(yōu)化城市空間布局，加強交通建設(shè)，國家中心城市建設(shè)取得突破性進展“十四五”規(guī)劃核心目標(biāo)為“國家中心城市建設(shè)取得突破性進展”，大西安城市空間格局已由“西進”調(diào)整為“西融”，“西融”旨在加快推進西安主城區(qū)和西咸新區(qū)融合發(fā)展，同時提出培育建設(shè)西安都市圈，深入推進西安-咸陽一體化發(fā)展，并帶動關(guān)中平原城市群一體化發(fā)展。交通層面目標(biāo)是建設(shè)國際綜合交通樞紐，另外提出通過四大發(fā)展方向推動城市高質(zhì)量發(fā)展。西融“米”字型高鐵布局圖大西安空間格局關(guān)中城市群空間格局圖四大發(fā)展方向打造世界賽事名城建設(shè)國際消費中心城市打造絲路文化高地推進西安“一帶一路”綜合試驗區(qū)建設(shè)03城市規(guī)劃-區(qū)域?qū)用娼z路科學(xué)城：高新未來發(fā)展的主陣地，打造創(chuàng)新科技引領(lǐng)區(qū)+生態(tài)綠廊，現(xiàn)已全面開建“絲路科學(xué)城”是未來三十年引領(lǐng)高新區(qū)邁向新征程的主陣地，將原有規(guī)劃的CID、國際社區(qū)及草堂基地板塊均納入進來，以更高占位對高新外拓區(qū)域進行整體規(guī)劃，未來將打造為具有全球影響力的硬科技創(chuàng)新高地、一帶一路國際科學(xué)交流中心、秦創(chuàng)原科技成果轉(zhuǎn)化大平臺和西安建設(shè)綜合性國家科學(xué)中心的核心支點。西安主城區(qū)一城三區(qū)介紹中央創(chuàng)新區(qū)規(guī)劃面積50.5km2，建設(shè)科創(chuàng)城市形象門戶、科創(chuàng)生態(tài)的賦能中心、科技應(yīng)用的未來場景。絲路科學(xué)城區(qū)位圖規(guī)劃面積21.82km2，打造都市消費、休閑娛樂、生態(tài)文創(chuàng)為核心功能的休閑空間，成為科技綠色的文旅之地、創(chuàng)新精英的活力中心、理想城市的魅力磁場。生態(tài)文創(chuàng)區(qū)絲路科學(xué)城空間規(guī)劃圖絲路科學(xué)城效果圖規(guī)劃面積147.7km2，成為科創(chuàng)生態(tài)的核心區(qū)、原始創(chuàng)新的承載地、成果轉(zhuǎn)化的示范地和硬科技產(chǎn)業(yè)的聚集地。硬科技產(chǎn)業(yè)區(qū)?

區(qū)域面積：總規(guī)劃面積

220

km2。?

空間格局：形成“一核雙心、

一城三區(qū)十組團”總體空間結(jié)構(gòu)。?

發(fā)展目標(biāo)：2025年將達到50萬人口、1萬億經(jīng)濟規(guī)模。?

綠色建設(shè)：主動融入西安“三河一山”綠道系統(tǒng)，實現(xiàn)自然生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、城市生態(tài)的發(fā)展目標(biāo)。03城市規(guī)劃-區(qū)域?qū)用嫖魑紪|區(qū)：西渭一體化進程加快，西渭東區(qū)由曲江管委會托管，渭南將迎來高光時刻渭南作為陜西東大門、西安都市圈的重要組成部分，是西安東拓的重要戰(zhàn)場。西安都市圈的發(fā)展、西渭東區(qū)管委會的成立、渭南國際現(xiàn)代物流港的建設(shè)規(guī)劃都加快了西渭融合的步伐，未來渭南與西安將形成交通互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、生態(tài)共建、公共服務(wù)共享的新格局。?

西安都市圈將構(gòu)建“一核一軸、兩翼三區(qū)、多組團”?

渭南國際現(xiàn)代物流港區(qū)位于渭南經(jīng)開區(qū)關(guān)中環(huán)線西側(cè)，是西渭融合的重要推進項目，占地2500畝，按“立足渭南、借勢西安、輻射西北、融入全球”的功能定位，依托亞洲最大鐵路編組站新豐站優(yōu)勢，打造中歐班列西安集結(jié)中心疏解承接區(qū)。的發(fā)展格局，渭南是三區(qū)的重要組成部分。?

渭南將依托渭北產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承載區(qū)、西渭東區(qū)、富閻產(chǎn)業(yè)協(xié)作區(qū)積極參與西安都市圈功能布局。?

西渭東區(qū)位于華州，6月6日新區(qū)管委會正式成立，總規(guī)劃82平方公里，由曲江新區(qū)管委會主導(dǎo)建設(shè)，遵循“創(chuàng)新驅(qū)動、規(guī)劃引領(lǐng)、開放包容、示范帶動”發(fā)展思路，規(guī)劃打造集文化創(chuàng)意、綠色康養(yǎng)、休閑度假、文化旅游為一體的高品質(zhì)區(qū)域發(fā)展樣板區(qū)。圖片來源：悅西安04城市建設(shè)-重點項目建設(shè)全運年加大建設(shè)力度，聚焦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提前超額完成目標(biāo)任務(wù)2021年是西安全運年，西安聚力十四運，聚焦“6+5+6+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，2021年西安市共安排市級重點項目740個，年度計劃投資3950億元，是2020年的1.4倍。截至到5月，473個市級重點在建項目完成投資2360億元，達到年計劃的59.7%，同時新項目開工率達到了79%，提前超額完成目標(biāo)任務(wù)。西安“6+5+6+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系三星半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園西安電子谷項目區(qū)域重點項目建設(shè)計劃建設(shè)目標(biāo)開工情況建設(shè)完成情況重點項目?

2021年1-5月，473個市級重點在建項目完成投資2360億元，達到年計劃的59.7%，提前1個月實現(xiàn)了目標(biāo)任務(wù)雙過半。?

2021年一季度集中開工項目83個，總投資2580億元，年度計劃投資531.37億元。全年共安排市級重點項目740個，其中重點在建項目473個，總投資1.38萬億元，年度計劃投資3950億元，是2020年的1.4倍，預(yù)計將支撐全年實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資增長10%以上。?

三星（中國）半導(dǎo)體有限公司12英寸閃存芯片二期二階段項目?

西安電子谷核心區(qū)項目?

中南高科西安臨空產(chǎn)業(yè)港一季度開工率50%以上，上半年80%以上，10月1日前實現(xiàn)100%開工建設(shè)。西安?

2021年二季度83個項目集中開工，總投資795億元，

?

159個新開工項目中，已開工計劃兩年內(nèi)全部建成。126個，開工率達79%。04城市建設(shè)-十四運基建重點項目集中交付，全運“紅利”加速釋放，基建實現(xiàn)真正的“脫胎換骨”2021年7月前大批基建工程如期交付，主要包括交通及生態(tài)環(huán)境建設(shè)兩大方面，重點項目包括西安火車站/西安北站改造、地鐵14號線建成、“三河一山”綠道建成、幸福林帶等，全運”紅利“得以釋放，基建工程落地不僅服務(wù)于全運會，更是以此為契機彌補短板，使得城市面貌得以煥新。項目類型交通樞紐項目名稱項目內(nèi)容西安站北站房等竣工時間2021.6西安火車站改擴建西安北站樞紐（一期）

繞城立交、北三環(huán)道路等2021.6軌道交通地鐵14號線高架快速路立交北客站-賀韶，全長13.7公里昆明路、朱宏路、北辰大道等快速化西南二環(huán)立交、北三環(huán)-太華路立交等奧體隧道等2021.62020.7-2021.62020.4-2021.62021.4-2021.62021.2-2021.62020-2021交通層面城市道路隧道幸福林帶效果圖跨河橋灞河元朔大橋等斷頭路紅廟坡路東段等34條293公里渭河、灞河、灃河及秦嶺環(huán)山帶綠道全市層面“三河一山”綠道2021.4生態(tài)環(huán)境層面幸福林帶興慶宮公園小雁塔公園景觀綠化、地下空間等建筑修繕2021.7（已開放）2021.7（已開放）2021.4城東城南綠化提升“三河一山”灞河跨河人行橋效果圖04城市建設(shè)-十四運重點建設(shè)區(qū)域-國際港務(wù)區(qū)區(qū)域由快速建設(shè)期邁入加速兌現(xiàn)期，配套逐步落位，紅利集中釋放國際港務(wù)區(qū)作為十四運的主戰(zhàn)場，區(qū)域紅利集結(jié)、產(chǎn)業(yè)落地，隨著城市開發(fā)迭變，加上全運會的即將到來，區(qū)域價值進一步提升。為了搭配全運會的價值屬性，國際港務(wù)區(qū)內(nèi)多個文化、藝術(shù)和商務(wù)新地標(biāo)已經(jīng)逐步誕生，文旅、教育、醫(yī)療、交通等配套不斷落地，企業(yè)總部集群加快建設(shè)，將區(qū)域打造為展示西安國際化大都市形象的新窗口。配套類型配套內(nèi)容建設(shè)情況配套等級2020年6月已建成交付，奧體廣場大型噴泉秀2021年5月首開奧體中心-一場兩館城市體育賽事IP文旅配套“長安系”建筑群-長安云、長安預(yù)計2021年9月建成交付西安新文體中心五大名校分校三甲級醫(yī)院樂、長安賦、長安書院西安鐵一中陸港學(xué)校、陜師大陸港

鐵一中陸港學(xué)校小學(xué)去年小學(xué)教育配套醫(yī)療配套已建成在建中，2021年4月實現(xiàn)正負(fù)零交大一附院國際陸港醫(yī)院文旅配套地鐵14號線2021年6月已通車交大國際陸港醫(yī)院地鐵交通-地鐵14號線區(qū)域通達性良好，且可快速連接主城鐵一中陸港學(xué)電建總部交通配套商業(yè)配套企業(yè)總部公共交通-奧體大道等主干道鐵一

陸港小學(xué)區(qū)域主干道已通車長安云系列招商總部中鐵總部中冶總部萬象城在建，融創(chuàng)冰雪世界在建，已于2021年9月開工華潤萬象城、高科匯溪廣場、融創(chuàng)冰雪世界奧中心大型購物中心華潤總部融創(chuàng)冰雪世界地鐵14號線地鐵3號線十大總部項目-中國電建西北總部、招商局絲路中心、中鐵絲路總部、全運村酒店、華潤奧體酒店等華潤總部年底動工，中鐵

地標(biāo)建筑、世界500強總部4月已完成主體封頂

總部集群北三環(huán)04城市建設(shè)-招商引資招商引資發(fā)力，總投資超7千億，高新、西咸等熱點區(qū)域吸引能級強勁在十四運紅利帶動下，招商引資層面表現(xiàn)優(yōu)異，2021年上半年共有兩次大型重點招商引資簽約活動，其中絲博會作為西安招商引資的金字招牌，此次共簽約260余個項目，總投資4035億元。分區(qū)域看，航空基地、高新區(qū)及西咸新區(qū)等區(qū)域產(chǎn)業(yè)吸附能級較強，屬于招商引資方面的明星區(qū)域。高新區(qū)、西咸新區(qū)、雁塔區(qū)得益于區(qū)域發(fā)展速度，項目簽約數(shù)量領(lǐng)先；航空基地雖遠(yuǎn)離主城區(qū)，但產(chǎn)業(yè)集中，吸引眾多項目投資。投資情況產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域空港光電子產(chǎn)研基地西安市產(chǎn)業(yè)項目集中簽約會西安簽約215個項目，總投資3037.30億元新能源、新材料、航空零部件、智能制造、生物醫(yī)藥、電子信息、數(shù)字經(jīng)濟、文旅康養(yǎng)西安簽約260余個，總投資4035億元左右絲博會區(qū)域航空基地高新區(qū)西咸新區(qū)雁塔區(qū)經(jīng)開簽約數(shù)量（個）

投資額（億）代表項目57533629201817151110284.781569.28938.83288陶瓷基復(fù)合材料智能制造園區(qū)、航天新材料產(chǎn)業(yè)園碳基先進材料產(chǎn)研一體化集團總部基地、高端壓力傳感器項目空軍軍醫(yī)大學(xué)醫(yī)教研綜合園區(qū)、光電子學(xué)研究與創(chuàng)新中心項目六大片區(qū)城市更新項目、政府重點投資建設(shè)項目鋰離子電池生產(chǎn)項目、鋰離子電池生產(chǎn)項目、片區(qū)綜合改造、文旅融合清單項目碑林區(qū)文旅融合清單1026/碑林區(qū)未央?yún)^(qū)富閻新區(qū)灞橋區(qū)浐灞西農(nóng)大未來農(nóng)業(yè)研究院293團結(jié)片區(qū)數(shù)字港CBD、未央芯國際文化中心168民機總部研發(fā)區(qū)、高效光伏組件、汽車再制造中心紡織科學(xué)研究院產(chǎn)業(yè)合作項目、中建路橋總部經(jīng)濟體招商蛇口文商融合項目、萬達金融中心項目157.98/04城市建設(shè)-交通建設(shè)對外交通：“西延高鐵+西安外環(huán)高速南段”齊建設(shè)，西安北站樞紐一期工程已建成上半年對外交通建設(shè)圍繞高鐵/高速建設(shè)及交通樞紐改造展開，其中西延高鐵已開工建設(shè)，建成可實現(xiàn)直達西安、西南/中南等地區(qū)；西安外環(huán)高鐵南段迎來新進展，助推大西安五環(huán)時代的到來；同時西安北站樞紐一期工程已建成投入使用，實現(xiàn)便捷換乘。西延高鐵西安外環(huán)高速南段西安北站樞紐一期工程注：圖源“悅西安”2021年上半年西安對外交通建設(shè)情況類型高鐵名稱建設(shè)階段開工建設(shè)內(nèi)容意義?

總長300公里，總投資551.6億元，開工時間2021年5月，

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是陜西“米”字型高鐵重要構(gòu)成及全國“八縱八橫”包（銀）海通道的重西延高鐵建設(shè)周期4.5年，預(yù)計2025年竣工。要組成?？蓪崿F(xiàn)與西安、形成直達西南/中南等地區(qū)的便捷通道。?

西安外環(huán)高速公路全長270公里，南段全長70.16公里，線路起止為西安鄠邑區(qū)-藍(lán)田線，作為西安五環(huán)最后的“斷頭路”，南段計劃于2022年建成通車。??外環(huán)高速南段建成后將成為一條串聯(lián)大西安南部各組團的交通大動脈。將與外環(huán)北段在西安外圍形成總長270公里的大環(huán)線，極大緩解繞城高速交通壓力，對拉大西安發(fā)展骨架、優(yōu)化城市空間布局意義重大。西安外環(huán)高速南段高速在建中西安北站樞紐工程一期工程已建成?

總投資約48億元，項目一期工程已于2021年6月底全部

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實現(xiàn)地鐵+高鐵+繞城

“真正零換乘”，形成功能完善的快速進出站交通完成。

樞紐系統(tǒng)。交通樞紐04城市建設(shè)-交通建設(shè)軌道交通：實現(xiàn)“八線齊開”及“八線共建”的盛況，地鐵三期規(guī)劃項目已全面開工建設(shè)繼2020年年底西安地鐵三線齊發(fā)后，西安又迎來“全運線”地鐵14號線的通車運營，截至目前已實現(xiàn)“八線齊開”。從客運強度來看，西安客運強度位居全國第3，僅次于廣州、深圳。至此西安地鐵三期規(guī)劃項目已全面開工建設(shè)，計劃到2024年末，軌道交通運營里程再翻一番，形成12條運營線路，總長為422公里的運營網(wǎng)絡(luò)，拉大城市骨架，有效緩解交通擁堵。西安地鐵“八線共建”注：圖源“悅西安”西安軌道交通建設(shè)情況地鐵14號線：2021年6月開通，與機場線貫通運營，成為一條43公里橫貫西安城北的東西向道路，實現(xiàn)地鐵2、4、14號線三線同站換乘。新開通地鐵??目前已實現(xiàn)“八線齊開”。截至5月底，西安地鐵今年總客運量已達到4.59億人次，客運強度位居全國第3位，僅次于廣州、深圳。地鐵運營情況“八線共建”：地鐵1號線（三期）、地鐵2號線（二期）、地鐵6號線（二期）、地鐵8號線、地鐵10號線（一期）、地鐵14號線、地鐵15號線（一期）、地鐵16號線（一期）已開工建設(shè)地鐵04城市建設(shè)-教育建設(shè)推進教育建設(shè)，擴大優(yōu)質(zhì)學(xué)校比例，大力提升辦學(xué)質(zhì)量西安市2021上半年持續(xù)推進基礎(chǔ)教育建設(shè)，新增學(xué)校126所，新增學(xué)位10.8萬個，計劃今年9月投用；提出“新優(yōu)質(zhì)學(xué)校成長計劃”，建設(shè)高質(zhì)量的義務(wù)教育，促進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。西安各區(qū)公辦義務(wù)教育現(xiàn)狀及近期規(guī)劃分析2021年教育建設(shè)情況2022年教育建設(shè)規(guī)劃區(qū)域投入使用學(xué)校計劃新建和改新增學(xué)位數(shù)量新增學(xué)位數(shù)量2820個數(shù)量擴建學(xué)校數(shù)量雁塔區(qū)未央?yún)^(qū)經(jīng)開區(qū)4所3960個2070個6360個8820個4所蓮湖區(qū)第一學(xué)校灞橋區(qū)東城第二中學(xué)5所6所8所6所5所7980個9810個◆

2021年西安教育建設(shè)完成情況：今年西安將完成新建、改擴建中小學(xué)幼兒園126所，新增學(xué)位10.8萬個，其中幼兒園42所、小學(xué)61所、中學(xué)23所。曲江新區(qū)10所7080個浐灞生態(tài)區(qū)6所3所7所8610個3405個4410個6所4所6所9330個1710個6150個◆

新優(yōu)質(zhì)學(xué)校成長計劃：過去兩年西安市通過組建“名校+”將“弱?！毖a上來；今年開始聚焦大批量的“中間?！?，計劃用3年時間在全市范圍內(nèi)培育600所“新優(yōu)質(zhì)學(xué)?！?，擴大優(yōu)質(zhì)學(xué)校比例。蓮湖區(qū)灞橋區(qū)西安宏觀環(huán)境小結(jié)西安宏觀環(huán)境西安城市建設(shè)城市建設(shè)：全運會契機下城市建設(shè)取得突破性成果?

經(jīng)濟層面：經(jīng)濟贏得“開門紅”，各項投資力度加大，經(jīng)