國(guó)際花園項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分項(xiàng)目總論 21.1項(xiàng)目背景 21.2項(xiàng)目概況 31.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 71.4可行性研究結(jié)論及建議 7第二部分市場(chǎng)研究 92.1宏觀環(huán)境分析 92.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展分析 92.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 92.4板塊市場(chǎng)分析 112.5項(xiàng)目擬定位方案 13第三部分項(xiàng)目開發(fā)方案 153.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 153.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 163.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 173.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 213.5營(yíng)銷方案 223.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 233.7合作方式及條件 24第四部分投資估算與融資方案 254.1投資估算 254.2融資方案 33第五部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 365.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 365.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1） 365.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2） 385.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 38第六部分不確定性分析 406.1盈虧平衡分析 406.2敏感性分析 416.3風(fēng)險(xiǎn)分析 42第七部分綜合評(píng)價(jià) 447.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 447.2環(huán)境評(píng)價(jià)（阻礙及對(duì)策） 447.3公司資源匹配分析 44第八部分研究結(jié)論與建議 458.1結(jié)論 458.2建議 45第九部分附錄 469.1附表 469.2附圖： 47項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱：武漢當(dāng)代國(guó)際花園1.1.2承辦單位概況承辦單位是武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份，注冊(cè)資本1億元，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：高科技產(chǎn)業(yè)投資，投資治理，企業(yè)治理咨詢;生物、化工、化學(xué)、醫(yī)學(xué)、計(jì)算機(jī)軟硬件技術(shù)咨詢;房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司成立十幾年來(lái)，飛速進(jìn)展，已成為具有較大阻礙的高科技企業(yè)集團(tuán)，并成功地向外擴(kuò)張，闖出了一條高科技產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化、國(guó)際化的進(jìn)展道路，并力爭(zhēng)成為全國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。1.2項(xiàng)目概況：當(dāng)代國(guó)際花園——中國(guó)·光谷60萬(wàn)平方米復(fù)合型國(guó)際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬(wàn)㎡，由東向西分為兩大地塊，分不為總部基地辦公區(qū)及國(guó)際花園住宅區(qū)，是目前國(guó)際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。項(xiàng)目定位于“融入自然的都市生活”，差不多設(shè)計(jì)原則采納“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場(chǎng)；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過(guò)以上原則我們力求制造具有都市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。當(dāng)代集團(tuán)，通過(guò)10年嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)考量武漢中產(chǎn)家庭實(shí)際住宅需求，綜合國(guó)際人文居住標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代建筑工藝品質(zhì)，以及花園洋房等人性化住宅產(chǎn)品，引領(lǐng)光谷以后品質(zhì)生活！1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展“十五”打算和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2001、2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市都市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)公布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的托付合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料1.4可行性研究結(jié)論及建議房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)進(jìn)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，能夠拉動(dòng)一系列行業(yè)進(jìn)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足寬敞人民群眾的住房需求，提倡大力進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)當(dāng)代國(guó)際花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的要緊基地。近兩年來(lái)，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展進(jìn)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境分析2009年以來(lái)，在政府推出的系列經(jīng)濟(jì)刺激打算的推動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在年內(nèi)出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，成功實(shí)現(xiàn)?！?”任務(wù)。展望2010年，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車增速將出現(xiàn)“兩升一降”的趨勢(shì)。首先，投資增速會(huì)有所放緩，但可不能大幅回落。2009年新開工項(xiàng)目的大幅增長(zhǎng)確保2010年投資增速保持較快增長(zhǎng)；2010年政府投資增速將放慢，而民間投資增速將加快；2010年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速將下降，而房地產(chǎn)投資會(huì)適度加快；信貸增速放緩并可不能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資的增速大幅回落?？赡?010年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速為25%。其次，2010年消費(fèi)啟動(dòng)面臨“天時(shí)”、“地利”、“人和”的有利條件。所謂“天時(shí)”是指全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的沖擊，使我國(guó)政府將擴(kuò)大消費(fèi)、改善民生作為一攬子刺激經(jīng)濟(jì)打算的政策重點(diǎn)，消費(fèi)增長(zhǎng)面臨難得的歷史機(jī)遇。所謂“地利”是指我國(guó)都市化進(jìn)展進(jìn)程的加快將釋放出巨大不小的消費(fèi)潛力。所謂“人和”是指我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化將有利于推動(dòng)消費(fèi)需求的快速增長(zhǎng)?？赡?010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)將達(dá)到21%左右。初步可能2010年國(guó)內(nèi)GDP增速有望進(jìn)一步回升，全年將達(dá)到10.4%左右，其中最終消費(fèi)、物資和服務(wù)凈出口以及資本形成對(duì)GDP的貢獻(xiàn)分不為5、0.2和5.2個(gè)百分點(diǎn)。從季度增長(zhǎng)率來(lái)看，2010年經(jīng)濟(jì)專門可能呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，初步以大數(shù)可能四個(gè)季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分不為11%、10%、10%、11%。2010年將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)又一輪上升周期的開始。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)差不多得到遏制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回上升軌道，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動(dòng)力差不多足夠維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政策的進(jìn)一步刺激反而有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出。而以后經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、通貨膨脹預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)以及外資加速流入等問(wèn)題，可能成為2010年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的三大不確定性，這三個(gè)問(wèn)題的進(jìn)展將直接阻礙甚至在一定程度上決定了2010年中國(guó)刺激性政策退出的時(shí)刻和力度。在國(guó)際金融危機(jī)接著深化和政府經(jīng)濟(jì)刺激政策取得顯著成效的背景下，2009年物價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)全年下降、年底回升的起伏過(guò)程。2010年物價(jià)上行因素遠(yuǎn)多于下拉因素?？偣┣蟛畈欢嗝媾c貨幣供應(yīng)是共同決定2010年物價(jià)上漲方向和幅度的兩大基礎(chǔ)性要素。中國(guó)經(jīng)濟(jì)差不多面長(zhǎng)期向好、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于加速?gòu)?fù)蘇周期以及產(chǎn)出缺口逐步修復(fù)將主導(dǎo)物價(jià)上漲趨勢(shì)，整體流淌性依舊較為寬裕支撐物價(jià)滯后上揚(yáng)，而貨幣流通速度的不斷加快則是聯(lián)接“貨幣”和“供求”兩大通脹生成機(jī)制的紐帶。2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展分析2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低開高走，大起大落。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將保持平穩(wěn)運(yùn)行。一、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)低開高走總體來(lái)講，2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r能夠分為兩個(gè)時(shí)期：第一時(shí)期，2008年底到2009年初，在中央政府出臺(tái)的一系列旨在恢復(fù)市場(chǎng)信心、刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的宏觀調(diào)控措施阻礙下，交易量開始出現(xiàn)回升，消費(fèi)者預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等均有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯。第二時(shí)期，進(jìn)入2009年下半年以后，受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活力恢復(fù)阻礙，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不管從開發(fā)量、交易量和成交價(jià)格上看，都呈較大幅度的加速增長(zhǎng)，其中有些地點(diǎn)的房?jī)r(jià)甚至達(dá)到了金融危機(jī)來(lái)臨前水平，市場(chǎng)回暖已成定局。二、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步深化2009年末以來(lái)，政府密集出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控將進(jìn)一步深化。首先，中央政府接著加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2009年末以來(lái)一個(gè)月內(nèi)五次中央政府高級(jí)不關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的表態(tài)能夠看出，房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題差不多引起中央關(guān)注，下一步通過(guò)密集調(diào)研和政策醞釀，將會(huì)有新的動(dòng)作出臺(tái)。其次，漸進(jìn)式和氣調(diào)控將成為調(diào)控政策出臺(tái)的要緊方式。借鑒2004年中央政府抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，本輪針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施在盡量保持市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，也將以漸進(jìn)式的和氣調(diào)控出現(xiàn)。再次，“抑制投機(jī)和維持穩(wěn)定”將成為2010年市場(chǎng)調(diào)控的兩個(gè)主旋律。抑制投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，確保平穩(wěn)進(jìn)展是一切政策出臺(tái)的前提。三、2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在調(diào)控中保持平穩(wěn)運(yùn)行依照對(duì)房地產(chǎn)周期的研究和推斷，2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在新一輪進(jìn)展周期中的上升時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將接著保持平穩(wěn)運(yùn)行。具體而言，我們預(yù)測(cè)2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資將接著增長(zhǎng)。從2009年3月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月增長(zhǎng)，緩慢復(fù)蘇，目前也正處在接著復(fù)蘇時(shí)期?；趯?duì)我國(guó)房地產(chǎn)所處周期的定位與推斷，并結(jié)合從1998年以來(lái)的近10年房地產(chǎn)的進(jìn)展情況，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資有望接著保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。二是房地產(chǎn)開發(fā)施工面積低位緩慢增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積最能反應(yīng)市場(chǎng)供給的變化。進(jìn)入2008年以來(lái)，由于受金融危機(jī)阻礙，開發(fā)企業(yè)普遍施工動(dòng)力不足，開發(fā)增長(zhǎng)率陷入近幾年來(lái)的最低值。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積處于低位緩慢增長(zhǎng)時(shí)期，還有較大上升空間。三是房地產(chǎn)價(jià)格與成交量將出現(xiàn)震蕩盤升。自2009年3月起，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)觸底和氣回升，到6月份之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升。2010年，隨著市場(chǎng)預(yù)期接著好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)價(jià)格與成交量將呈溫中略升的局面，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加強(qiáng)，以后房地產(chǎn)價(jià)格和交易量有可能出現(xiàn)震蕩調(diào)整。四是一線都市住宅供給需求比例將進(jìn)一步調(diào)整。這要緊表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是一線都市住宅供應(yīng)類型逐漸中、高端化；二是需求受供給阻礙成兩級(jí)分化狀態(tài)，市場(chǎng)上中、低價(jià)位的住房供給偏少；三是一線都市的高房?jī)r(jià)將在一定程度上進(jìn)一步被打壓。五是大企業(yè)會(huì)接著引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)走勢(shì)。在整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的大企業(yè)接著引領(lǐng)市場(chǎng)投資趨勢(shì)，受銷售面積、收益及股價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)，大企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會(huì)帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度。綜上所述，2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整將接著保持平穩(wěn)運(yùn)行。然而需要注意的是，一旦以后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，銀行無(wú)疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。假如2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)整，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價(jià)值、個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款等資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個(gè)銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析據(jù)2009年武房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為2017.31元/m2寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)同意程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)懷的問(wèn)題,依照我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在21--30萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31--40萬(wàn)的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是要緊購(gòu)買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的要緊樓盤銷售狀況。在2009年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度

洪山區(qū)指數(shù)2008第四季度1145.392009第一季度1273.522009第二季度1327.122009第三季度1451.752009第四季度1488.67據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目不管在質(zhì)量，依舊在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)接著走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速進(jìn)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從緣故上看，要緊有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采納了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采納公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念差不多開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積存的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。3.購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上許多“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)治理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)進(jìn)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。項(xiàng)目開發(fā)方案3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)分析自有資金為3000萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)差不多進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感受，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米550000總建筑面積平方米594000居住建筑面積平方米536000公共建筑面積平方米58000居住居數(shù)戶3030平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.6容積率1.5綠化率%35停車位個(gè)326產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：項(xiàng)目定位于“融入自然的都市生活”，差不多設(shè)計(jì)原則采納“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場(chǎng)；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過(guò)以上原則我們力求制造具有都市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：為了爭(zhēng)取時(shí)刻，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。時(shí)間任務(wù)2010年1月——2011年10月可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程3.3機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)治理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人組成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng).高級(jí)職員由董事會(huì)商量任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖： 辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔治理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類治理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部職員治理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行治理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和治理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和治理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)治理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用打算。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資愛(ài)護(hù)、停車場(chǎng)治理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。工程部：一.工程前期預(yù)備1.技術(shù)預(yù)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍艘o材料、半成品、設(shè)計(jì)打算。5)對(duì)專門項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資預(yù)備3.現(xiàn)場(chǎng)預(yù)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。4.其它預(yù)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)托付。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程治理1.前期時(shí)期的部分工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)時(shí)期的工作A施工前的各項(xiàng)預(yù)備工作，施工建設(shè)時(shí)期的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)治理B做好質(zhì)量操縱與治理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的治理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯合、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和治理;作好銷售打算的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)治理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采納直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握治理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理的要求，項(xiàng)目法人代表及要緊治理人員的素養(yǎng)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。勞動(dòng)定員部門治理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政治理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部376376運(yùn)營(yíng)治理其中：保安部采購(gòu)部工程部51020210271032銷售治理其中：營(yíng)銷部售后服務(wù)部物業(yè)治理部21711361047合計(jì)327213090投資估算與融資方案4.1投資估算一．依照擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積接近13萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)0.7萬(wàn)平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)要緊分為：a.居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)2600萬(wàn)人民幣。b.房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。c.其他費(fèi)用：要緊指拆遷安置治理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)65.36萬(wàn)人民幣。（2）土地批租費(fèi)：要緊包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬(wàn)人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采納雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目可能需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：打算小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項(xiàng)目的要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.3綠化率%45要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．依照概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)依照開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開發(fā)費(fèi)4082.562建筑工程費(fèi)5361.703安裝工程費(fèi)2056.484其他投資費(fèi)2070.865項(xiàng)目治理費(fèi)124.206不可遇見(jiàn)費(fèi)186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開發(fā)費(fèi)4082.562建設(shè)工程費(fèi)7418.18建筑工程費(fèi)5361.70安裝工程費(fèi)2056.483其他投資費(fèi)2070.864項(xiàng)目治理費(fèi)124.205不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)186.316建設(shè)期利息946.567項(xiàng)目投資總額14828.674.2融資方案現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞確實(shí)是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特不是關(guān)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流淌資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流淌資金要緊用于購(gòu)買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所制造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和治理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而阻礙信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可依照收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。要緊包括現(xiàn)金和流淌資產(chǎn)，以及能夠在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借鈔票賺鈔票的一種方法。本公司能夠向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還能夠向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及老實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。阻礙抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提早將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，可能將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，可能銷售情況會(huì)較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金?？赡芊课蓊A(yù)售金可達(dá)5879.50萬(wàn)元。二．編制資金流淌打算，確定資金的需求額序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期2003200420052006小計(jì)1投資1.1分年打算35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計(jì)14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金的任用和治理隨著施工預(yù)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題：要緊包括以下幾個(gè)方面a．由于資金的時(shí)刻價(jià)值形成的利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的阻礙，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮到里面去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度災(zāi)難性嚴(yán)峻性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。b.將工程初期預(yù)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，能夠緩和資金矛盾。c.依照工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，能夠方法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期20032004200520062007銷售（營(yíng)業(yè)）收入23185.92402090.883788.62154251881.084A房型銷售收入1719.586801.96917.63單價(jià)（含稅）25.70426.73226.98925.704銷售量（套）3034B房型銷售收入1755.724818.82936.9單價(jià)（含稅）26.24427.29427.55626.244銷售量（套）3034C房型銷售收入1472.781292.6180.16單價(jià)（含稅）18.01618.46618.46618.016銷售量（套）7010D房型銷售收入2812.922476336.88單價(jià)（含稅）33.68835.03635.37233.688銷售量（套）7010E房型銷售收入3572.69781.3797.541993.9單價(jià)（含稅）39.06539.87739.87737.702銷售量（套）202050F房型銷售收入3250.04696.44729.61824單價(jià)（含稅）34.82236.4836.4834.491銷售量（套）202050G房型銷售收入4419.668323.22337.743039.7719.048單價(jià)（含稅）16.16116.88716.88716.342銷售量（套）202018044H房型銷售收入3964.516289.92302.962726.6644.996單價(jià)（含稅）14.49615.14815.14814.659銷售量（套）202018044入口商店門面88單價(jià)（含稅）0.22銷售量（㎡）400集貿(mào)市場(chǎng)130單價(jià)（含稅）0.13銷售量（㎡）1000銷售稅金及附加1247.5379113.953206.48826.34100.7697營(yíng)業(yè)稅1159.2962104.544189.431771.2794.0542消費(fèi)稅（不考慮）都市維護(hù)建設(shè)稅81.1507347.3180813.260253.9896.583794教育費(fèi)附加7.09094972.090883.788621.07980.1316762.損益和利潤(rùn)分配表（新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）依照項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%通過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率投資回收期借款償還期項(xiàng)目總投資額為14828.67萬(wàn)元，總銷售收入為23185.92萬(wàn)元，總銷售利潤(rùn)額為7109.72萬(wàn)元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（依照現(xiàn)金流量表）3）流淌資金流淌資金估算表序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流淌資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.085795.61925.521.2.2在產(chǎn)品164.03462.7264113.659154.2531.2.3產(chǎn)成品109.356125.453227.317462.761.3現(xiàn)金572.98209.088757.7247712.672流淌負(fù)債148.7370.13768.153368.542.1應(yīng)付賬款148.7370.13768.153368.543流淌資金（1-2）971.061720.753020.4712056.85.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.編制敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)差不多方案27.50392591產(chǎn)品價(jià)格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設(shè)投資10%8-19.5039259-1.950392592.繪制敏感性分析圖5.3財(cái)務(wù)分析結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。不確定分析6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)阻礙投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)阻礙方案的取舍。盈虧平衡分析的目的確實(shí)是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，推斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。6.2敏感性分析1.編制敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)差不多方案27.50392591產(chǎn)品價(jià)格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設(shè)投資10%8-19.5039259-1.950392592.繪制敏感性分析圖6.3風(fēng)險(xiǎn)分析1.自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的阻礙，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素要緊包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。2.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的阻礙是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的阻礙。因此，應(yīng)該緊密關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素要緊是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、治理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。5.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素要緊是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素要緊有都市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。6.內(nèi)部決策和治理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和治理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)治理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織治理風(fēng)險(xiǎn)等。綜合評(píng)價(jià)7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)阻礙分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)差不多的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)確實(shí)是要建筑適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但能夠?yàn)榇罅课錆h居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居住。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有專門大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。關(guān)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)懷的問(wèn)題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境依舊相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受專門好的學(xué)習(xí)環(huán)境。三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的講來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的進(jìn)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的進(jìn)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的阻礙及相關(guān)措施社會(huì)因素阻礙范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的阻礙項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民阻礙較大無(wú)嚴(yán)峻后果較為適應(yīng)能夠采納分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的阻礙阻礙到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的阻礙對(duì)武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)治理公司等產(chǎn)生積極的阻礙提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的阻礙項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、治理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的阻礙文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)進(jìn)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和都市化進(jìn)程的阻礙基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快都市化進(jìn)程持續(xù)進(jìn)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗適應(yīng)和宗教阻礙無(wú)無(wú)無(wú)7.2環(huán)境分析（阻礙及對(duì)策）一．環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采納噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采納有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化操縱，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼快，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境阻礙分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲要緊來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲要緊是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工時(shí)期的要緊噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曇o是各施工時(shí)期物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各時(shí)期的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。各施工時(shí)期要緊噪聲源狀況施工時(shí)期聲源聲級(jí)施工時(shí)期聲源聲級(jí)土石方時(shí)期挖土機(jī)78-96裝修、安裝時(shí)期電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)時(shí)期混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工時(shí)期運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方時(shí)期底板與結(jié)構(gòu)時(shí)期裝修時(shí)期土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及要緊設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵要緊來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水要緊包括土方時(shí)期降水井的排水，結(jié)構(gòu)時(shí)期混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物要緊為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境阻礙分析(1)施工噪聲阻礙依照噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源要緊為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工時(shí)期均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此專門難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，依照本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算時(shí)期其各施工時(shí)期的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。各施工時(shí)期晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工時(shí)期晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方時(shí)期75-857575-8555結(jié)構(gòu)時(shí)期70-857065-8055裝修時(shí)期80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的阻礙由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境阻礙的分析，施工期要緊污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平坦，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的阻礙；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境阻礙阻礙分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，差不多無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析要緊是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫(kù)廢氣現(xiàn)代花園建有240個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫(kù)面積4820，層高約3.9m。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采溫順炊事采納天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。2.水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源要緊是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施打算，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。7.3公司資源匹配分析一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)治理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人組成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng).高級(jí)職員由董事會(huì)商量任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì)監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專家委員會(huì) 行政副總運(yùn)營(yíng)副總銷售副總 辦人財(cái)保采工營(yíng)售物公事務(wù)安購(gòu)程后業(yè)室部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔治理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類治理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部職員治理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行治理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和治理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和治理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)治理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用打算。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資愛(ài)護(hù)、停車場(chǎng)治理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。工程部：一.工程前期預(yù)備1.技術(shù)預(yù)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍艘o材料、半成品、設(shè)計(jì)打算。5)對(duì)專門項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資預(yù)備3.現(xiàn)場(chǎng)預(yù)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。4.其它預(yù)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)托付。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程治理1.前期時(shí)期的部分工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)時(shí)期的工作A施工前的各項(xiàng)預(yù)備工作，施工建設(shè)時(shí)期的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)治理B做好質(zhì)量操縱與治理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的治理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯合、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和治理;作好銷售打算的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)治理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采納直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握治理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理的要求，項(xiàng)目法人代表及要緊治理人員的素養(yǎng)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。二．勞動(dòng)定員部門治理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政治理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部376376運(yùn)營(yíng)治理其中：保安部采購(gòu)部工程部51020210271032銷售治理其中：營(yíng)銷部售后服務(wù)部物業(yè)治理部21711361047合計(jì)327213090研究結(jié)論與建議8.1結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)講：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提早預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提早預(yù)售，分期付款等措施，能夠給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)，能夠提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司今后的進(jìn)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新奇血液，有力的推動(dòng)了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。從社會(huì)效益來(lái)講：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問(wèn)題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)進(jìn)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。從環(huán)境效益來(lái)講：該開發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，關(guān)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的阻礙?？v觀開發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開發(fā)方案是完全可行的。8.2建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度打算，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。（1）實(shí)行速度治理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以幸免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。（2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。（4）項(xiàng)目成本須合理操縱，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。（5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特不要預(yù)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。附錄9.1附圖附圖1《場(chǎng)址位置圖》附圖2《小區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷售情況圖》附圖5《敏感性分析圖》附圖3:各樓型單元平面圖①號(hào)樓單元平面圖（A、B型）②號(hào)樓單元平面圖（C、D型）③號(hào)樓單元平面圖（E、F型）④號(hào)樓單元平面圖（G、H型）附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖9.2附表附表2《國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表》附表3《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5《流淌資金估算表》附表6《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7《損益和利潤(rùn)分配表》附表8《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9《要緊單項(xiàng)工程投資估算表》附表10《資金來(lái)源與運(yùn)用表》附表11《分年資金投入打算表》附表12《借款償還打算表》附表13《敏感性分析表》附表2 國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)設(shè)備名稱設(shè)備購(gòu)置費(fèi)出廠價(jià)運(yùn)雜費(fèi)總價(jià)1人工天然氣9.830.786410.61642供電供熱系統(tǒng)483.9638.7168522.67683智能系統(tǒng)163.5813.0864176.66644合計(jì)657.3752.5896709.9596附表3安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)率）安裝費(fèi)用（萬(wàn)元）1人工天然氣0.01495352730.751629072供電供熱系統(tǒng)0.7362063981513.9937343智能系統(tǒng)0.248840075511.73463714合計(jì)2056.48附表4 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金的比例估算講明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資11413.8700.9869747951.1建設(shè)投資靜態(tài)部分10401.2100.8994087071.1.1建筑工程費(fèi)5443.703700.4707253231.1.2設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)709.959600.0613912851.1.3安裝工程費(fèi)2056.4800.1778269491.1.4工程建設(shè)其他費(fèi)用2070.8600.1790704091.1.5差不多預(yù)備費(fèi)120.2100.0103947411.2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分1012.65800.0875660881.2.1漲價(jià)預(yù)備費(fèi)66.100.0057157671.2.2建設(shè)期利息946.5581400.081850322流淌資金150.6300.0130252053項(xiàng)目投入總資金（1+2）11564.501附表5 流淌資金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流淌資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.085795.61925.521.2.2在產(chǎn)品164.03462.7264113.659154