20102013年中國三聚氰胺行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)建設(shè)可行性研究報(bào)告

目錄總論……………1項(xiàng)目建設(shè)條件…………………2項(xiàng)目內(nèi)容及成本估算…………6項(xiàng)目的市場(chǎng)分析………………8項(xiàng)目的SWTO分析…………18項(xiàng)目的利潤估算及資金籌措………………19項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析…………………23項(xiàng)目實(shí)施的敏感性分析……25項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析………27結(jié)論…………28附表………29

“書香花苑“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司PAGE41總論南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。國土總面積1800平方公里，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2個(gè)街道辦事處，總?cè)丝诮?0萬人。城區(qū)面積達(dá)14平方公里，城市人口13萬。公元280年（晉太康元年）置縣，1995年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。2005年以來，南康大力實(shí)施“對(duì)接長珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個(gè)特色功能區(qū)來規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。運(yùn)用經(jīng)營城市理念，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆推進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)，城市面貌日新月異，被命名為贛州市衛(wèi)生城、省級(jí)園林城市和省級(jí)文明城市。面對(duì)南康城市發(fā)展的大好形勢(shì)，贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司積極投入到南康的城市建設(shè)大潮中，于2007年用6000余萬元通過競(jìng)拍方式取得南康市南水新區(qū)中心地段一宗土地使用權(quán)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)。該開發(fā)項(xiàng)目名為“書香花苑”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果。“書香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地30717平方米（約46.08畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔5米規(guī)劃路。規(guī)劃用地較為方整，東西向長188米，南北向長179米。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，以5棟高層電梯住宅組成，并設(shè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商鋪、幼兒園、會(huì)所、地下停車場(chǎng)等配套公建；預(yù)計(jì)總投資18311萬元?！皶慊ㄔ贰苯ǔ珊螅^(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。第二章項(xiàng)目建設(shè)條件南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng)貿(mào)繁榮。自古以來，南康就是溝通中原和南粵的要衢，商賈去集，名人輩出。明代“大隱居士”田辟、清代方志學(xué)家謝啟昆、工人運(yùn)動(dòng)先驅(qū)陳贊賢、抗日名將賴傳湘，以及首次將《資本論》譯成中文版的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭大力皆為南康人。改革開放以后，南康市委、市政府積極實(shí)施“個(gè)私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營經(jīng)濟(jì)起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生來康考察后，概括南康經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象為“無中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。2005年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值38.8億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入3.1億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額11.4億元，是贛州市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一個(gè)縣級(jí)市。南康交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距廣州市434公里，距深圳市524公里，距廈門市520公里，距南昌市400公里，距贛州市中心城區(qū)28公里。項(xiàng)目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點(diǎn)，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。南康市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年—2007年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）38.846.257.75社會(huì)商品零售總額（億元）11.414.8220.2財(cái)政總收入（億元）3.14.497.01地方財(cái)政收入（億元）22.42.91城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元）33.343.359.5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）2861315035592005年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值38.8億元。2005年全市零售總額達(dá)11.4億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入3.1億元，城市居民可支配收入7084元，農(nóng)民人均收入2861元，2005年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額33.3億元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為4161元。2006年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值46.2億元，比上年增長19.1%，2006年全市零售總額達(dá)14.82億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入4.49億元，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，農(nóng)民人均收入3150元，增加289元，2006年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額43.3億元，比上年增加10億元，居民人均存款5326元，貸款余額21.9億元，比上年增加4億元，存差繼續(xù)擴(kuò)大。2007年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值57.75億元，比上年增長25.0%，2007年全市零售總額達(dá)20.2億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入7.01億元，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，農(nóng)民人均收入3559元，增加409元，2007年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額59.5億元，比上年增加16.2億元，居民人均存款7030元，貸款余額26.2億元，比上年增加4.3億元，存差繼續(xù)擴(kuò)大。結(jié)合南康市近三年特別是2007年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長，城市化程度將大幅度提高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的日益提高和購買力的增強(qiáng)，作為日常生活所必需的住宅將成為其重要的置業(yè)和投資目標(biāo)。而在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)，居民更加看中周邊的商業(yè)設(shè)施及其發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，改善居住及其生活消費(fèi)環(huán)境，提高城市品位日顯重要。日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施南康交境內(nèi)有京九鐵路、105國道、323國道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過南康；贛州黃金機(jī)場(chǎng)遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)施階段，2008年將建成通航。不久的將來，南康將形成由兩條鐵路、兩條國道、三條高速、一個(gè)機(jī)場(chǎng)組成的“三縱四橫一空”的立體大交通網(wǎng)絡(luò)。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為南康市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)鼐用裢獬龉ぷ鳌⒙糜翁峁┝耸址奖?、快捷的交通條件。另外，南康市的能源、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。電力供應(yīng)網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，裝機(jī)容量2.1萬KW，有220KV變電站1座、110KV變電站2座，供電能力達(dá)8萬KVA。通訊網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，光纜、數(shù)字微波、國際互聯(lián)寬帶網(wǎng)已開通，移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋城鄉(xiāng)。數(shù)字電視信號(hào)已覆蓋城區(qū)和大部分鄉(xiāng)村。2005年，全市有程控電話8.77萬門、移動(dòng)用戶9.9萬戶?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會(huì)極大的促進(jìn)城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府的產(chǎn)業(yè)政策南康市工業(yè)發(fā)展較快，全市工業(yè)已形成服裝、家具、礦產(chǎn)品、食品、化工、電子六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。服裝加工企業(yè)已有近500家，從業(yè)人員4萬多人，溢豐織造等一批知名企業(yè)相繼落戶南康；家具加工及配套企業(yè)500多家，其中家具配套生產(chǎn)企業(yè)200多家，從業(yè)人員近3萬人；有數(shù)十家年納稅超過百萬元的鎢、錫、鉛、鋅、鉍等有色金屬加工企業(yè)；食品加工業(yè)以生產(chǎn)卷煙和花生巴、南瓜系列產(chǎn)品、板鴨等客家風(fēng)味食品為主，產(chǎn)品多次獲得國際、國內(nèi)大獎(jiǎng)，有多個(gè)商標(biāo)榮獲省著名商標(biāo)稱號(hào)；化工及電子業(yè)在大澳涂料、華億化工等骨干企業(yè)的帶動(dòng)下迅速崛起壯大。南康市建有各類綜合、專業(yè)市場(chǎng)40多個(gè)，總面積68萬平方米。其中國際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場(chǎng)，占地150畝；國際服裝城占地158畝，建筑面積達(dá)10平方米；南康成衣市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額4億余元；建設(shè)中的家具配套市場(chǎng)占地400畝，汽車配套市場(chǎng)占地80畝。此外，建材大市場(chǎng)、竹木大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)等一批專業(yè)市場(chǎng)正在加快建設(shè)之中。南康市礦產(chǎn)資源種類繁多，品位較高。主要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水4大類。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有27種，已開采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。南康市森林資源豐富，活立木蓄積量達(dá)94.50萬立方米，森林覆蓋率達(dá)57.6%，果園面積達(dá)16萬畝，被國家命名為“中國甜柚之鄉(xiāng)”。南康是歷史上的商業(yè)重鎮(zhèn)，境內(nèi)自然、人文旅游資源豐富，全市有古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、圩下客家民居、大坪南良鄧氏宗祠、隆木黃石花廳、鳳崗大塘村董屋九井十八廳建筑群、幸屋村等歷史文化名勝古跡，還有南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、大山腦旅游區(qū)等人文景觀。依托南康市的自然資源、自然景觀及人文環(huán)境，南康市政府明確提出：“大力實(shí)施大開放戰(zhàn)略、主攻工業(yè)戰(zhàn)略、體制機(jī)制創(chuàng)新戰(zhàn)略、全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)互動(dòng)戰(zhàn)略、和諧平安戰(zhàn)略和能力建設(shè)戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)追趕型、跨越式發(fā)展，打造創(chuàng)業(yè)南康、誠信南康、生態(tài)南康、和諧南康?！薄敖?jīng)過五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口大市相適應(yīng)的發(fā)展格局，把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊。中心城區(qū)面積達(dá)到20平方公里、人口達(dá)到20萬人以上，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到42%?！边@一系列的政策實(shí)施，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民生活水平多樣化的極大提高，因此，滿足其對(duì)住房及其相應(yīng)的生活、消費(fèi)環(huán)境等方面的要求顯得尤為重要。政府的總體規(guī)劃在南康市政府制定的“對(duì)接長珠閩，融入主城區(qū)，爭當(dāng)排頭兵，建設(shè)新南康”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。該市以點(diǎn)帶面，全面推進(jìn)，努力拓展城區(qū)規(guī)模，增強(qiáng)中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競(jìng)爭力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊?！北卷?xiàng)目地處南康市政府規(guī)劃建設(shè)中的新城區(qū)沿章江地段，新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，園內(nèi)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其明顯，投資環(huán)境非常廣闊。

項(xiàng)目內(nèi)容及成本估算“書香花苑”商住小區(qū)位于南康市迎賓大道西側(cè)。規(guī)劃總的總面積為30717平方米，為商住用地，土地使用年限為50年。本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑于一體的重要地段。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表：項(xiàng)目單位指標(biāo)規(guī)劃總用地面積平方米30717建筑總占地面積平方米7587規(guī)劃總建筑面積平方米112237其中地上建筑面積平方米103823商鋪建筑面積平方米5776會(huì)所幼兒園建筑面積平方米2356農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)平方米6600住宅平方米89091地下建筑面積（地下車庫）平方米8414（280個(gè)車位）建筑容積率3.38建筑密度%24.7綠地率%35.9總戶數(shù)戶955主力戶型四室二廳、三室二廳投資成本估算表：項(xiàng)目金額（萬元）備注（一）土地費(fèi)用6004本項(xiàng)折合樓面價(jià)578元/m2其中：土地出讓金566430717m2,1844元/m2(合同)契稅及辦證費(fèi)340契稅及辦證費(fèi)用（按出讓金6%計(jì)算）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本11295本項(xiàng)折合樓面價(jià)1088元/m2（1）前期工程費(fèi)577本項(xiàng)折合樓面價(jià)56元/m2其中：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)112建筑面積（含地下建筑）112237m2，10元/m2可行性研究費(fèi)三通一平費(fèi)154按50元/m2計(jì)算,30717㎡，包括施工用水電接入，場(chǎng)地平整規(guī)劃報(bào)建費(fèi)311按照有關(guān)規(guī)定估算30元/m2，103823㎡（2）房屋開發(fā)費(fèi)10718本項(xiàng)折合樓面價(jià)1032元/m2建筑安裝工程費(fèi)（含無償提供給政府的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）10101建筑面積112237m2，土建及安裝工程按900元/m2計(jì)算（根據(jù)施工意向合同估算）室外配套費(fèi)415包括道路、下水道、綠化、路燈等，103823㎡，按40元/m2估算其他費(fèi)用202質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)，按建安費(fèi)的2%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1012本項(xiàng)折合樓面價(jià)97元/m2其中：管理費(fèi)用173按（一）、（二）項(xiàng)之和的1%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）財(cái)務(wù)費(fèi)用691借款5000萬元，每季末付息，年利率7.47%，貸款后第1年末還款40%，第2年末還款40%，第3年末還余款銷售費(fèi)用148按銷售收入29653萬元的0.5%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）合計(jì)18311折合樓面價(jià)1764元/m2由上表可知，本項(xiàng)目總投資為18311萬元。項(xiàng)目的市場(chǎng)分析宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)在一定周期內(nèi)波動(dòng)時(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)不可避免的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)范疇，必然存在其自身運(yùn)行規(guī)律。從1992年鄧小平南巡講話開始，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，但在1997、1998年受亞洲金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)再度陷入困境。1998年底，國家提出要以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升，2003年國家把房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)。2004年國家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱別是2005年5月份的七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》的調(diào)控措施，使市民持幣觀望氣氛更加濃厚。因此，就全國房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)周期應(yīng)該為7年一周期，1999年至2005年是一個(gè)周期，2006年至2012年又是一個(gè)周期。從贛州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，也能尋覓到其中的規(guī)律。投資的多少，實(shí)際上就是反映信心的多少，形勢(shì)好投資大。1984年～1991年為第一周期，1992年～1998年為第二周期。第二周期與全國房地產(chǎn)周期基本一致。凡是，2003年～2004年，由于贛州城市總體規(guī)劃修編等原因，贛州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前調(diào)整、提前見底，即：1999年～2004年為第三周期（下圖），2005年已經(jīng)開始回升，比全國提前1年回升。第四周期應(yīng)該是2005年～2011年，其中2007年底、2008初為快速發(fā)展時(shí)期。宏觀調(diào)控對(duì)南康市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2007年下半年以來，黨中央、國務(wù)院針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的突出問題，做出了一系列加強(qiáng)宏觀調(diào)控的決策，并就強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，提高住房按揭貸款門檻、加強(qiáng)土地管理，整頓土地市場(chǎng)，清理囤積土地、提高房地產(chǎn)行業(yè)及建設(shè)項(xiàng)目資本金比例等問題連續(xù)下發(fā)了一系列文件。對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控做出了部署。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)南康市房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生了較大的影響。（1）中央的宏觀調(diào)控是基于穩(wěn)定政策即堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針來制定的，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策基礎(chǔ)上考慮的；另一方面國家明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，號(hào)召加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，這些政策的實(shí)施都將使南康市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向更加理性的一面，開發(fā)建設(shè)也更加符合市場(chǎng)的需求。（2）政府對(duì)土地和金融的調(diào)控，對(duì)南康市的房地產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，暫停建設(shè)用地審批，提高項(xiàng)目貸款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，將使房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)緊張，開發(fā)資金貸款收緊將會(huì)減少房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)新開項(xiàng)目數(shù)量，從而影響市場(chǎng)的有效供給，促使房價(jià)進(jìn)一步上漲，這對(duì)書香花苑住宅小區(qū)的市場(chǎng)前景來說無疑是占據(jù)了一個(gè)有利的市場(chǎng)位置。加息對(duì)南康市樓市的影響從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。直接觸動(dòng)了房地產(chǎn)最敏感的神經(jīng)——資金鏈。此舉將有利于抑制一些與其投資回報(bào)率低的項(xiàng)目和缺乏實(shí)際需求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)也有利于預(yù)期投資回報(bào)率較高的一些項(xiàng)目配置到更多的資金?？傊酉⒑筚J款利率的提高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本增加，增加購房戶按揭貸款利息的支出，理論上會(huì)擠掉一部分投資性購房者，減少投機(jī)性購房數(shù)量，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響。但經(jīng)市場(chǎng)實(shí)際論證，這對(duì)南康市的房地產(chǎn)業(yè)影響不大，其一，該市99%的購房戶為自住型，其二，加息后，個(gè)人住房公積金貸款利率5年（含以下）從4.59%提高到4.77%，上升了0.18%，5年以上由5.04%提高到5.22%，上升了0.18%；商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款5年（含以下）的利率從7.65%提高到7.83%，上升了0.18%，5年以上保持7.83%，所以說對(duì)于那些有實(shí)際購房需求的根來說不會(huì)是個(gè)障礙。相反。樓價(jià)的上漲勢(shì)頭反而會(huì)刺激他們的購買需求。南康市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)及供求狀況1、南康市住房供求狀況根據(jù)南康市人民政府“康發(fā)[2003]02號(hào)”文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再審批私人建房。據(jù)調(diào)查了解，該城區(qū)前幾年（2003年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象，2003年后較少，據(jù)南康市房地產(chǎn)交易管理所介紹，2003年后自建房主要是政府拆遷安置自建，2003年以來該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)累計(jì)自建房約115戶，面積約為3.45萬平方米，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。從該市近年來房地產(chǎn)供求發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)組年增長，其中2006年呈快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從商品房銷售面積與竣工面積外，2004年-2005年兩者基本一致，表明2005年商品房供給和需求基本處于平衡狀態(tài)，而2006年銷售面積則已是竣工面積的3倍，表明自2006年起南康房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，不但原空置房已銷售完畢，且已銷售期房13.5萬平方米，考慮到銷售相對(duì)于房屋開工的滯后期，隨著2008年施工面積的釋放，將對(duì)南康市2008年之后商品房銷售市場(chǎng)帶來一定的壓力,競(jìng)爭亦將更為激烈.2004年以來南康市商品房銷售、竣工面積情況表2004年2005年2006年2007年銷售面積（萬平方米）17.5612.7037.2455.86竣工面積（萬平方米20.2616.5512.5015.75施工面積（萬平方米）55.0057.3490.50138.722、南康市商品房銷售情況2007年南康市商品房銷售面積55.86萬㎡，其中住宅銷售面積39.52㎡，住宅銷售面積占銷售總量的70.75%，表明南康市房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本合理。南康市商品房銷售情況單位：萬元、萬㎡項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年商品房銷售面積17.5612.7037.2455.86住宅銷售面積13.619.3027.9539.52占比77.51%73.23%75.05%70.75%3、南康市商品房價(jià)格情況南康市商品住宅價(jià)格總體講還比較低，2003年以前，南康市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，檔次低，品位上不去，商品住宅價(jià)格一直在800元左右徘徊，且低價(jià)位與開發(fā)建設(shè)水平相互信牽制。2003年以來，在新世紀(jì)購物中心、中聯(lián)芙蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項(xiàng)目的帶動(dòng)下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費(fèi)理念上了一個(gè)新的層面，價(jià)格才有上升的趨勢(shì)。2005年在文化廣場(chǎng)、藝術(shù)中心的呼應(yīng)下，加上城市規(guī)劃修編，以及政府投資城市道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市品位、價(jià)值得到迅速提升，價(jià)格才真正上一個(gè)新臺(tái)階。價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)，房價(jià)是城市價(jià)值的體現(xiàn)。當(dāng)城市品位、項(xiàng)目品質(zhì)提高時(shí)，必然會(huì)帶動(dòng)房價(jià)、地價(jià)的提高，促進(jìn)購房者的購房消費(fèi)。2007年下半年城區(qū)商品住宅均價(jià)為2000元/平方米，最高價(jià)位已達(dá)3000元/平方米。這個(gè)價(jià)格水平與南康城市品位、城市價(jià)值相適應(yīng)，是市場(chǎng)實(shí)際需求的真實(shí)反映，應(yīng)該說目前南康的房價(jià)沒有虛高跡象。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品房價(jià)格的主要原因：一是需求拉動(dòng)；二是成本推動(dòng)。從南康市的實(shí)際情況看，由于南康市商品住宅一直處于較低水平，加上諸多因素的影響，南康市商品住宅價(jià)格走勢(shì)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。其理由除城市化進(jìn)程、城市總體規(guī)劃的修編等因素外，還包括：一是隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變；二是城市建設(shè)的不斷加快，城市品位得到提高；三是隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房需求的品質(zhì)也越來越高；四是銀行存款利率較低，社會(huì)資金缺乏其它投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資熱情不減；五是房地產(chǎn)成本的增加，包括土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格上揚(yáng)、收費(fèi)項(xiàng)目的增加等將引起商品房價(jià)格上漲。據(jù)調(diào)查，2005年到2007年南康市城區(qū)商品住宅均價(jià)分別為1110元/平方米、1520元/平方米、2000元/平方米，年均增長33.33%。近年來上升的幅度稍大一點(diǎn)，原因是各方面的，包括地價(jià)的大幅度上升、建材價(jià)格上漲、項(xiàng)目品位、城市品位的提高等，但不存在經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。截止2008年2月底，南康市小高層住宅均價(jià)已突破2800元/平方米，最高價(jià)已接近3000元/平方米（新南康中學(xué)周邊樓盤）。以現(xiàn)均價(jià)為基價(jià)，按住宅19.19%年均增長幅度推算，預(yù)計(jì)2009年本項(xiàng)目上半年產(chǎn)品上市階段，小高層均價(jià)將在3300元/平方米以上。4、南康房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ治瞿峡捣康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展后勁十足、潛力巨大。理由有二：一是隨著城市化進(jìn)程的加速，為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。2004年，南康市的城市化率為32%，城鎮(zhèn)人口12萬人，到2007年全市城市化率達(dá)到35%以上，城鎮(zhèn)人口達(dá)到20萬人以上，三年時(shí)間要增中8萬以上城鎮(zhèn)人口，按照人均住房25平方米，需要增加200萬平方米住宅，每年在66萬平方米以上，等于2004年竣工驗(yàn)收面積的3.3倍，這還沒有計(jì)算危舊房改造以及城市居民改善居住條件需要新增住房面積。二是城市總體規(guī)劃的修編，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。隨著新編城市總體規(guī)劃的實(shí)施，特別是一江兩岸、一城三區(qū)的規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量土地，僅南水新區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地面積8614畝，尚未確定項(xiàng)目用地5575畝，規(guī)劃總建筑面積372萬平方米。2004年新開工面積為18.27萬平方米,如果按照每年20%的增長比例計(jì)算,需要16年以上才能完成.5.南康市土地交易價(jià)格分析2004年由于當(dāng)?shù)卣哟罅藢?duì)土地供應(yīng)的控制,土地供應(yīng)量大幅減少,土地價(jià)格大幅上漲,當(dāng)年達(dá)到40萬元/畝,2005年均價(jià)達(dá)到60萬元/畝,2006年均價(jià)達(dá)到100萬元/畝,2007年均價(jià)達(dá)到120萬元/畝,預(yù)計(jì)2008年、2009年交易均價(jià)在130萬元—200萬元/畝之間。南康市經(jīng)營性土地供用情況表單位:萬元/畝年度土地平均交易價(jià)格2004年402005年602006年1002007年1202008年預(yù)計(jì)130-1602009年預(yù)計(jì)160-200另外，據(jù)對(duì)南康市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，還呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)特點(diǎn)：住宅小區(qū)規(guī)模偏小，容積率高，密度高，環(huán)境差，配套不齊全；物業(yè)管理嚴(yán)重滯后；二手房市場(chǎng)有待完善，居民投資意愿薄弱等。(三)南康市居民收入結(jié)余情況對(duì)市場(chǎng)的影響南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元77929.99%8627元10.71%居民儲(chǔ)蓄存款余額33.3億元43.3億元30.00%59.5億元37.41%人均儲(chǔ)蓄存款4161元5326元28.00%7030元31.99%從上表可看出1、南康市居民生活水平不斷提高，可支配收入指標(biāo)值持續(xù)增長。2007年，南康市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8627，最近三年平均增速10.35%,按平均每戶4.5人計(jì)算,年家庭可支配收入39000元左右.根據(jù)此指標(biāo)分析得出,南康市居民在2008年(本項(xiàng)目產(chǎn)品大部分推廣年度)家庭年均可支配收入43000元左右,以家庭可支配年收入7~9倍作為購房款計(jì)算,則家庭可以承受購房總價(jià)在30萬至34萬.以125平方米三房兩廳的家庭標(biāo)準(zhǔn)居住面積計(jì)算,可承受單價(jià)為2100~3000元.2、居民儲(chǔ)蓄增幅較大,住房及商鋪消費(fèi)潛力巨大.2005年年南康市每年的民間儲(chǔ)蓄存款余額及人均儲(chǔ)蓄平均增幅相當(dāng),約在28%-30%.該增幅高于同樣年度的人均可支配收入的增長幅度.并且2008年度,兩項(xiàng)指標(biāo)的增幅均超過31%.儲(chǔ)蓄成為民間資金的主要流向,居民有較強(qiáng)的危機(jī)感,同時(shí)南康居民可投資渠道缺乏,投資意識(shí)較弱.從另一側(cè)面反映出住宅及商鋪?zhàn)鳛橥顿Y渠道的潛力。（四）“書香花苑”周邊樓盤分析樓盤名稱恒輝大景城陽光康城開發(fā)商南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西豐凱置業(yè)有限公司地理位置坪嶺轉(zhuǎn)盤東側(cè)藍(lán)田大道規(guī)劃用途商住商住占地32948㎡80畝建筑面積115300㎡117392㎡其中：（商業(yè)用房面積）（住宅面積）建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開盤時(shí)間竣工時(shí)間多層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡高層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價(jià)（近期）“書香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地30717平方米（約46.08畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔5米規(guī)劃路，規(guī)劃用地較為方整。東西向長188米，南北向長179米。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，通過與上述樓盤價(jià)格對(duì)比分析，結(jié)合項(xiàng)目所處的位置特點(diǎn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的獨(dú)特之處，考慮南康未來房價(jià)的增長趨勢(shì)，本項(xiàng)目2008年銷售價(jià)格定位為：高層住宅平均2800元/㎡，商鋪平均5000元/㎡，車位65000元/個(gè)。（五）南康市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)分析1、住宅消費(fèi)調(diào)查分析（1）消費(fèi)者研究1）目標(biāo)群體特征分析（以下結(jié)論來自對(duì)南康市城區(qū)近年已購房者和兩年內(nèi)準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者的抽樣調(diào)查結(jié)果，樣本量500個(gè)，實(shí)際完成樣本量502個(gè)。）a)2-5人的小型家庭為主，其中以3口之家最多。b)家庭月收入在3000元以上。c)首次置業(yè)為主，占2/3。d)主要是公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、管理人員、個(gè)體商戶、私企老板等。e)購房決策者以男性，個(gè)人月收入在1500元以上者為多。2）目前居住狀況分析a)已購買者在購房前和潛在購買者多數(shù)擁有家族房產(chǎn)，租住商品房或單位房的不多。買房前和家人一起居住。b)多數(shù)潛在的購房家庭對(duì)目前所居住的房屋態(tài)度一般或不滿，表示滿意的人不多。c)多數(shù)潛在的購者房對(duì)目前居住地的環(huán)境不是很滿意，同時(shí)目前居住地的住房面積和配套設(shè)施不能滿足潛在購房者。（2）購買動(dòng)機(jī)及選擇心理1）多數(shù)人對(duì)目前樓市持樂觀態(tài)度，認(rèn)為樓價(jià)會(huì)逐漸上漲，同時(shí)認(rèn)為目前是購買住宅的好時(shí)機(jī)。2）改善居住環(huán)境是多數(shù)家庭購房的主要目的。影響潛在消費(fèi)者選擇樓盤的因素較多，主要有環(huán)境、交通、地理位置、價(jià)格、配套設(shè)施、治安及樓宇質(zhì)量等。3）房價(jià)影響消費(fèi)者購買商品房的重要因素，小區(qū)內(nèi)部及周邊的環(huán)境越來越受到潛在消費(fèi)者的關(guān)注。（3）住宅需求狀況分析1）六層左右的多層住宅小區(qū)需求量較大。2）150㎡以上的大戶型，三房兩廳及兩房兩廳的套間較受歡迎，潛在消費(fèi)者打算購買的住宅面積以120-170㎡為主。3）30%以上的消費(fèi)者對(duì)小高層比較向往，表示了強(qiáng)烈的購買欲望。4）消費(fèi)者對(duì)目前小高層住宅的單價(jià)承受力平均為2400-3000元/㎡。5）潛在消費(fèi)者對(duì)園林綠化、休閑設(shè)施的需求很關(guān)注；對(duì)智能化管理設(shè)施的需求較大，主要集中在治安方面的設(shè)施。（4）購房付款方式購房者已經(jīng)完全接受銀行按揭貸款購房付款方式。目前南康較為普遍的按揭方式是5-10年和10-20年按揭，如果市場(chǎng)可以接受30年按揭，則市場(chǎng)對(duì)于住宅價(jià)格的承受能力還有較大的空間。（5）消費(fèi)者購房決策因素統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目評(píng)價(jià)均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理4.42小區(qū)綠化與景觀4.33小區(qū)內(nèi)的安全巡邏4.14住宅空氣環(huán)境4.45小區(qū)交通設(shè)施4.06住宅聲音環(huán)境（噪音）3.97物業(yè)管理3.98方便的公交配套3.99價(jià)格因素3.810服務(wù)設(shè)施3.611小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設(shè)施3.612住宅面積3.513住宅戶型3.514小區(qū)周圍的配套商店3.415小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè)3.316水、電、氣自動(dòng)收費(fèi)3.317社區(qū)文化建設(shè)3.218住宅層高3.119小區(qū)位置3.120住宅外觀3.121住宅交付入住時(shí)間3.022小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理3.023小區(qū)周圍商店配套2.9本表以評(píng)價(jià)均值5分為滿分，分值越高對(duì)于購房者決策的影響越大。（6）小結(jié)（1）從以上結(jié)果分析，書香花苑住宅小區(qū)的開發(fā)和規(guī)劃等各項(xiàng)指標(biāo)非常符合潛在消費(fèi)群體的需求特征，這為書香花苑的暢銷提供了市場(chǎng)保證。（2）消費(fèi)者對(duì)商品房的價(jià)格承受能力有逐漸增強(qiáng)趨勢(shì)，總價(jià)在30萬元以下的商品房較受消費(fèi)者歡迎。（3）處于改善居住環(huán)境為目的，二次置業(yè)者會(huì)有所增加。2、商鋪消費(fèi)調(diào)查分析（1）現(xiàn)狀目前南康市在經(jīng)營的商鋪以60平方米的小商鋪為主，以目前市場(chǎng)上在售的商鋪均價(jià)5200元計(jì)算，總價(jià)在31.2萬元左右。在購買商鋪的置業(yè)者中以出租獲取租金回報(bào)為目的的投資型為主，年回報(bào)率在6%-12%之間。（2）商鋪的購買需求商鋪面積需求以40～60平方米為主，該類商鋪的總價(jià)以南水新區(qū)5200元平方米的均價(jià)計(jì)，總價(jià)均為20.8萬元～31.2萬元，家庭處收入25000元以上的均有能力投資。據(jù)調(diào)查南水新區(qū)沿江及省重點(diǎn)中學(xué)南康中學(xué)周邊是目前購買商鋪人氣最旺的區(qū)域，并認(rèn)為該區(qū)域商鋪價(jià)格將有一定幅度的上升，這說明大多數(shù)商鋪投資者看好該兩個(gè)區(qū)域的未來價(jià)值。（3）影響商鋪購買決策的因素分析根據(jù)市場(chǎng)均值，商鋪購買者決策因素排序見下表。商鋪購買者決策因素排序表序號(hào)因素評(píng)價(jià)均值1來往客商比較集中，生意機(jī)會(huì)多，人氣旺4.52交能方便，有利于貨物流通4.03周圍配套設(shè)施好，辦事方便3.84有優(yōu)惠政策3.85消息快、供求信息集中3.86保值增值3.77價(jià)格因素3.68營業(yè)場(chǎng)所的門面與裝修3.59對(duì)行業(yè)流行趨勢(shì)了解及時(shí)3.410周圍是否有同樣類型的商家3.211貨物的類型2.9商鋪購買決策因素以評(píng)價(jià)均值5分為滿分，分值越高，對(duì)于購房者決策與影響越大。、第五章項(xiàng)目的SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析地理位置優(yōu)越：項(xiàng)目位于南水新區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，南水新區(qū)帶表著南康未來城區(qū)發(fā)展方向，項(xiàng)目所處地段極具升值空間。交通便利優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在迎賓大道西側(cè)，北靠藍(lán)田大道，南臨30米的規(guī)劃路，交通四通八達(dá)，出入方便快捷。周邊配套豐富，教育資源突出：項(xiàng)目緊臨新南康中學(xué)、第一小學(xué)，文化公園、博物館等，人文資源豐富。項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)10余萬平米，小區(qū)規(guī)模較大，具有較好的規(guī)模效益。項(xiàng)目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、時(shí)尚、簡約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實(shí)行人車分流，小區(qū)安全、舒適。開發(fā)商品牌與實(shí)力：開發(fā)商來自贛州當(dāng)?shù)?，已成功地開發(fā)了“紫竹苑”、“天樂花園”、“文錦商城”等一批優(yōu)質(zhì)工程，有豐富的本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擁有一批專業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售人員，具有較高的經(jīng)營管理素質(zhì)，是確保本項(xiàng)目成功開發(fā)的基石。2、劣勢(shì)分析項(xiàng)目所處的地塊周邊環(huán)境較凌亂，多為居民自建房，在一定程度上影響了該地塊的居住環(huán)境的提升。離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊銀行、醫(yī)院、超市等生活配套欠缺，會(huì)給生活上造成不便。南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時(shí)期，市政基礎(chǔ)設(shè)施、居民生活配套等不全，會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來影響。3、機(jī)會(huì)分析南水新區(qū)成為南康城區(qū)向外擴(kuò)張的主方向，城市建設(shè)的步伐有望進(jìn)一步加快。南水新區(qū)將成為消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)。城市化進(jìn)程的加快，大量的人口涌入南康市區(qū)，根據(jù)南康市城市總體規(guī)劃，該市未來5-15年內(nèi)城區(qū)人口增長幅度較大，到2020年左右，城區(qū)面積達(dá)到50平方公里，人口達(dá)到50萬，住房仍然有比較穩(wěn)定的需求，且隨著今后土地供給量的逐年減少，商品房投放量將受到一定的控制。南康經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動(dòng)了南康個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，置業(yè)升級(jí)換代會(huì)產(chǎn)生更多的住房需求。4、風(fēng)險(xiǎn)分析直接競(jìng)爭對(duì)手帶來的威脅：目前南康市商品房的開發(fā)主要集中在南水新區(qū)，項(xiàng)目周邊有陽光康城、恒輝大景城等大型項(xiàng)目，隨著周邊項(xiàng)目的開發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭會(huì)進(jìn)一步加劇。宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，信貸規(guī)模的收縮將導(dǎo)致開發(fā)商融資難度的加大，同時(shí)“第二套房貸新政”在打壓投資需求的同時(shí)也抑制了部分有效需求，市場(chǎng)預(yù)期不明朗，這都將為項(xiàng)目的操作帶來一定的難度。第六章項(xiàng)目利潤估算及資金籌措（一）項(xiàng)目銷售收入的估算1、銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度的確定根據(jù)南康市的實(shí)際狀況及本項(xiàng)目一期銷售情況，在成本估算的基礎(chǔ)上，確定銷售價(jià)格如下：高層住宅均價(jià)2800元/㎡；商鋪均價(jià)5000元/㎡；地下車庫均價(jià)65000元/個(gè)。結(jié)合周邊樓盤的銷售情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度情況為第一年末售出40%，第二年末售出30%，第三年末售出30%。住宅、商鋪、地下車庫的銷售情況相同。“書香花苑”銷售預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目名稱總面積（㎡）合計(jì)銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅89091249459978748474832商鋪5776288811558678663農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)6600--4地下車庫280個(gè)18207285465465幼兒園、會(huì)所2356--6合計(jì)296531186188978895銷售收入的估算項(xiàng)目可銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912800100%24945商鋪57765000100%2888農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)6600-地下車庫280個(gè)65000元/個(gè)100%1820幼兒園、會(huì)所2356--合計(jì)29653銷售稅費(fèi)的估算銷售稅金及附加按銷售收入的5.5%計(jì)算,即：29653萬元×5.5%=1630元（二）投資進(jìn)度估算根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)售相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合工程施工的進(jìn)度，估算項(xiàng)目的投資進(jìn)度：第一年初：支付購地費(fèi)用6004萬元第一年末：支付前期費(fèi)用577萬元，建安成本4040萬元，開發(fā)費(fèi)405萬元，合計(jì)5022萬元第二年末：支付建安成本4040萬元，開發(fā)費(fèi)304萬元，合計(jì)4344萬元第三年末：支付剩余投資2941萬元以上合計(jì)：18311萬元（三）資金來源分析項(xiàng)目資金來源分析表（萬元）項(xiàng)目金額比例自有資金投入964953%銀行借款500027%預(yù)售收入366220%合計(jì)18311100%（四）利潤總額估算利潤總額估算表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末1銷售收入2965311861889788952總成本費(fèi)用1831160045022434429413銷售稅及附加5.5%16300652489489土地增值稅44801791351344利潤總額/年度所得稅前凈現(xiàn)金流量9264-60046008392953315所得稅2316059344512786凈利潤6948-6004541534844053注：1、根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的征稅慣例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前3年所得稅費(fèi)用計(jì)算方法為：按當(dāng)期預(yù)售收入的5%確認(rèn)為應(yīng)納稅率，第3年末項(xiàng)目全部結(jié)束時(shí)匯算清繳，根據(jù)規(guī)定，從2008年4月1日起按25%的所得稅征收。另外，銷售稅費(fèi)按收入的6%計(jì)算。2、土地增值稅計(jì)費(fèi)以房地產(chǎn)銷售收入為基數(shù)，費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)為：住宅（144㎡以內(nèi)）1%，車庫3%，商鋪5%。由此可知：本項(xiàng)目總投資18311萬元銷售收入29653萬元所得稅前利潤總額9264萬元所得稅前投資利潤率為9264÷18311=51%所得稅后投資利潤總額6948萬元所得稅后投資利潤率為6948÷18311=38%資金來源與運(yùn)用分析表序號(hào)資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計(jì)資金來源1經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源1186188978895296531.1其中：預(yù)售收入1186188978895296531.2銷售收入2籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源2.1其中：自有資金964996492.2預(yù)收收入2.3銀行借款500050002.4其他負(fù)債3其他來源4資金來源合計(jì)14649118618897889544302資金運(yùn)用5建設(shè)投資支出6004502243442941183116經(jīng)營期經(jīng)營成本6.1銷售稅及附加5.5%065248948916306.26.37土地增值稅1791351344488所得稅593445127823169盈余公積10應(yīng)付利潤11歸還其他負(fù)債12償還借款余額200020001000500013資金運(yùn)用合計(jì)60048446741359542781714盈余資金864534151484294116485從上述分析可以看出本項(xiàng)目能合理安排資金，盈余資金十分充足，能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析由于該項(xiàng)目實(shí)施周期為三年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。折現(xiàn)率的確定：一般以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定。現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報(bào)酬率，確定本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)折現(xiàn)率為15%。（1）計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末1現(xiàn)金流入29653011861889788951.1銷售收入29653011861889788952現(xiàn)金流出2270560046446541348422.1成本費(fèi)用1831160045022434429412.2稅金及附加163006524894892.3土地增值稅44801791351342.4所得稅2316059344512783凈現(xiàn)金流量6948-60045415348440534折現(xiàn)率（15%）--1.00000.86960.75610.65755凈現(xiàn)值（15%）-60044709263426656累計(jì)凈現(xiàn)值（15%）-6004-1295133940047折現(xiàn)率（55%）1.00000.64520.41620.26858凈現(xiàn)值（55%）-60043494145010889累計(jì)凈現(xiàn)值（55%）-6004-2510-10602810折現(xiàn)率（58%）1.00000.63290.40060.253511凈現(xiàn)值（58%）-600434271396102712累計(jì)凈現(xiàn)值（58%）-6004-2577-1181-154由上表可知，“書香花苑”財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4004萬元。（2）計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)用內(nèi)插法計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率I=55%+28/(28+154)×（58%-55%）=55.46%通過以上計(jì)算可知，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為55.46%，高于南康市同行業(yè)20%的平均內(nèi)部收益率。（3）計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期P=1+1295/2634=1.49年由此可知，該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為1.49年。（4）計(jì)算靜態(tài)投資回收期P=1+(6004-5415)/3484=1.17年由此可知，該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為1.17年。項(xiàng)目實(shí)施的敏感性分析由于該項(xiàng)目投資周期短，投資額不大，故采用單因素敏感分析。本項(xiàng)目敏感度分析指標(biāo)選用內(nèi)部收益率，不確定因素有銷售價(jià)格、開發(fā)成本、房屋空置率、開發(fā)周期等，銷售價(jià)格與房屋空置率對(duì)內(nèi)部收益率的影響相同，現(xiàn)取銷售價(jià)格、開發(fā)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感度分析。以下是對(duì)銷售價(jià)格、開發(fā)成本等因素變化影響結(jié)果變化匯總表。項(xiàng)目敏感因素變化幅度%敏感因素分析結(jié)果方案銷售價(jià)格開發(fā)成本財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期基本方案400455.46%1.491+5%385040.74%2.182-5%217426.64%2.543-10%133620.17%2.714+10%163621.27%2.685+5%232529.15%2.536-5%369942.20%2.17銷售價(jià)格和開發(fā)成本變動(dòng)敏感分析各項(xiàng)目變化銷售價(jià)格變動(dòng)開發(fā)成本變動(dòng)備注+5%-5%-10%+10%+5%-5%凈現(xiàn)值27%-28%-56%-46%-13%23%內(nèi)部收益率22%-35%-40%-36%-13%26%投資回收期-8%+8%+13%+14%+7%-8%從上表可知：1、房價(jià)降低或建成后房屋空置對(duì)內(nèi)部收益率是最為敏感的，售價(jià)在不理想時(shí)，即在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低10%、或空置率為10%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值將減少56%，內(nèi)部收益率下降40%，投資回收期延長13%。如售價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低5%，即商鋪價(jià)格為4750元㎡、電梯住宅價(jià)格為2803元/㎡、地下車位價(jià)格為61750元/個(gè)時(shí)，該項(xiàng)目凈現(xiàn)值減少28%，內(nèi)部收益率下降35%，投資回收期延長8%。2、建設(shè)成本及費(fèi)用的變化對(duì)內(nèi)部收益率也是比較敏感的，從計(jì)算結(jié)果得出，成本及費(fèi)用在現(xiàn)有基礎(chǔ)上升5%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值將減少13%，內(nèi)部收益率下降13%，投資回收期延長7%。如項(xiàng)目廳本及費(fèi)用在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減少5%，則項(xiàng)目凈現(xiàn)值增加23%，內(nèi)部收益率提高26%，投資回收期縮短8%，成效十分明顯。第九章項(xiàng)目的盈虧平衡分析由于進(jìn)入2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)正大加大，消費(fèi)者也開始出現(xiàn)觀望情緒，這對(duì)于書香花苑項(xiàng)目的推出，將帶來不利的影響。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了波動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，主要的影響體現(xiàn)在銷售進(jìn)度不能按計(jì)劃完成，銷售款不能正常回流，導(dǎo)致建設(shè)費(fèi)用難以為繼。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，是一個(gè)事關(guān)項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)，現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析。從上述的資金來源與運(yùn)用表中可知，項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)等，其中中營業(yè)稅占銷售收入5.5%，土地增值稅占1.5%，所得稅占7.8%。項(xiàng)目的資金來源主要是房地產(chǎn)銷售收入。其中，最容易變化的就是房屋預(yù)售收入，設(shè)銷售率為P，進(jìn)行分析。P×29653÷（1+5.5%+1.5%+7.8%）=18311P=18311×1.148/29653P=71%由上可知，在銷售率達(dá)到71%的時(shí)候，項(xiàng)目即達(dá)到了盈虧平衡點(diǎn)，可以確保土地費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)），營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等各頂開支的支付。第十章項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析（一）社會(huì)效益評(píng)價(jià)“書香花苑”項(xiàng)目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。成為新城區(qū)的一大亮點(diǎn)。同時(shí)，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是實(shí)施南康市委、市政府“對(duì)接長珠閩，融入主城區(qū)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及“一江兩岸”和“一城三區(qū)”城市總體規(guī)劃的重要組成部分，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)有很大的促進(jìn)作用。（二）環(huán)境效益評(píng)價(jià)可持續(xù)發(fā)展思想是本羨慕追求的生態(tài)理念。建筑是“生命的有機(jī)體”，項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)整體概念的重要性，建筑必須同所在的場(chǎng)所、地方建筑材料以及使用者的生活有機(jī)融為一體。項(xiàng)目建成后將是大自然的一部分，水、空氣、青草與人居環(huán)境緊密結(jié)合，盡可能降低人造環(huán)境的非自然性。整體項(xiàng)目規(guī)劃符合城市規(guī)劃，營造時(shí)代氣息，承傳地域文脈，再現(xiàn)地方傳統(tǒng)建筑文化，更加體現(xiàn)了“以人為本”居住理念，創(chuàng)造了一個(gè)富有特色的、安靜的、平和的人居、商住環(huán)境，使城市空間進(jìn)一步美化，將會(huì)更加展示南水新區(qū)作為現(xiàn)代化城市的魅力。第十一章結(jié)論通過以上分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá)33.48%，超過當(dāng)?shù)赝愴?xiàng)目的社會(huì)平均內(nèi)部收益率，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益，盈利能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜前所述，該項(xiàng)目的實(shí)施具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，是可行的。

第十一章附表表一：2005年—2007年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）38.846.257.75社會(huì)商品零售總額（億元）11.414.8220.2財(cái)政總收入（億元）3.14.497.01地方財(cái)政收入（億元）22.42.91城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元）33.343.359.5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）286131503559表二：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表項(xiàng)目單位指標(biāo)規(guī)劃總用地面積平方米30717建筑總占地面積平方米7587規(guī)劃總建筑面積平方米112237其中地上建筑面積平方米103823其中商鋪建筑面積平方米5776會(huì)所幼兒園建筑面積平方米2356農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)平方米6600住宅平方米89091地下建筑面積（地下車庫）平方米8414（280個(gè)車位）建筑容積率3.38建筑密度%24.7綠地率%35.9總戶數(shù)戶955主力戶型四室二廳、三室二廳表三：投資成本估算表項(xiàng)目金額（萬元）備注（一）土地費(fèi)用6004本項(xiàng)折合樓面價(jià)578元/m2其中：土地出讓金566430717m2,1844元/m2(合同)契稅及辦證費(fèi)340契稅及辦證費(fèi)用（按出讓金6%計(jì)算）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本11295本項(xiàng)折合樓面價(jià)1088元/m2（1）前期工程費(fèi)577本項(xiàng)折合樓面價(jià)56元/m2其中：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)112建筑面積（含地下建筑）112237m2，10元/m2可行性研究費(fèi)三通一平費(fèi)154按50元/m2計(jì)算,30717㎡，包括施工用水電接入，場(chǎng)地平整規(guī)劃報(bào)建費(fèi)311按照有關(guān)規(guī)定估算30元/m2，103823㎡（2）房屋開發(fā)費(fèi)10718本項(xiàng)折合樓面價(jià)1032元/m2建筑安裝工程費(fèi)（含無償提供給政府的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）10101建筑面積112237m2，土建及安裝工程按900元/m2計(jì)算（根據(jù)施工意向合同估算）室外配套費(fèi)415包括道路、下水道、綠化、路燈等，103823㎡，按40元/m2估算其他費(fèi)用202質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)，按建安費(fèi)的2%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1012本項(xiàng)折合樓面價(jià)97元/m2其中：管理費(fèi)用173按（一）、（二）項(xiàng)之和的1%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）財(cái)務(wù)費(fèi)用691借款5000萬元，每季末付息，年利率7.47%，貸款后第1年末還款40%，第2年末還款40%，第3年末還余款銷售費(fèi)用148按銷售收入29653萬元的0.5%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）合計(jì)18311折合樓面價(jià)1764元/m2由上表可知，本項(xiàng)目總投資為18311萬元。表四：2004年以來南康市商品房銷售、竣工、施工面積情況表2004年2005年2006年2007年銷售面積（萬平方米）17.5612.7037.2455.86竣工面積（萬平方米20.2616.5512.5015.75施工面積（萬平方米）55.0057.3490.50138.72表五：南康市商品房銷售情況單位：萬元、萬㎡項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年商品房銷售面積17.5612.7037.2455.86住宅銷售面積13.619.3027.9539.52占比77.51%73.23%75.05%70.75%表六：南康市經(jīng)營性土地供用情況表單位：萬元/畝年度土地平均交易價(jià)格2004年402005年602006年1002007年1202008年預(yù)計(jì)130-1602009年預(yù)計(jì)160-200表七：南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元77929.99%8627元10.71%居民儲(chǔ)蓄存款余額33.3億元43.3億元30.00%59.5億元37.41%人均儲(chǔ)蓄存款4161元5326元28.00%7030元31.99%表八：“書香花苑”周邊樓盤分析樓盤名稱恒輝大景城陽光康城開發(fā)商南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西豐凱置業(yè)有限公司地理位置坪嶺轉(zhuǎn)盤動(dòng)側(cè)藍(lán)田大道規(guī)劃用途商住商住占地32948㎡80畝建筑面積115300㎡其中：（商業(yè)用房面積）（住宅面積）建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開盤時(shí)間竣工時(shí)間多層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡高層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價(jià)（近期）表九:消費(fèi)者購房決策因素統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目評(píng)價(jià)均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理4.42小區(qū)綠化與景觀4.33小區(qū)內(nèi)的安全巡邏4.14住宅空氣環(huán)境4.15小區(qū)交通設(shè)施4.06小區(qū)聲音環(huán)境3.97物業(yè)管理3.98方便的公交配套3.99價(jià)格因素3.810服務(wù)設(shè)施3.611小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設(shè)施3.612住宅面積3.513住宅戶型3.514小區(qū)周圍的配套商店3.415小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè)3.316水、電、氣自動(dòng)收費(fèi)3.317社區(qū)文化建設(shè)3.218住宅層高3.119小區(qū)位置3.120住宅外觀3.121住宅付入出時(shí)間3.022小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理3.023小區(qū)周圍商店配套2.9本表以評(píng)價(jià)均值5分為滿分，分值越高對(duì)于購房者決策的影響越大。表十:商鋪購買者決策因素排序表序號(hào)因素評(píng)價(jià)均值1來往客商比較集中，生意機(jī)會(huì)多、人氣旺4.52交通方便，有利于貨物流通4.03周圍配套設(shè)置好、辦事方便3.84有優(yōu)惠政策3.85消息快、供求信息集中3.86保值增值3.77價(jià)格因素3.68營業(yè)場(chǎng)所的門面與裝修3.59對(duì)行業(yè)流行趨勢(shì)了解及時(shí)3.410周圍是否有同樣類型的商家3.211貨物的類型2.9商鋪購買決策因素以評(píng)價(jià)均值5分為滿分，分值越高,對(duì)于購房者決策的影響越大。表十一:書香花苑銷售分期按比例預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目名稱總面積（㎡）合計(jì)銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅890912628210513788478852商鋪5776288811558668673農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)6600--4地下車庫280個(gè)18207285465465幼兒園、會(huì)所2356--表十二:書香花苑銷售收入估算表項(xiàng)目可銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912950100%26282商鋪57765000100%2888農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)6600-地下車庫280個(gè)65000元/個(gè)100%1820幼兒園、會(huì)所2356--注:農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積6600㎡及會(huì)所、幼兒園建筑面積2356㎡不對(duì)外銷售.表十三:項(xiàng)目資金來源分析表(萬元)項(xiàng)目金額比例自有資金投入600429%銀行借款600029%預(yù)售收入899343%合計(jì)18311100.00%表十四:利潤總額估算表(萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末1銷售收入2965312396929792972總成本費(fèi)用183116004749766058913銷售稅金及附加232409306976974利潤總額/年度所得稅前凈現(xiàn)金流量7669-60043969199577095所得稅2531061446014576凈利潤5138-6004335515356252表十五:資金來源與運(yùn)用分析表序號(hào)資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計(jì)資金來源1經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源1239692969298296531.1其中：預(yù)售收入1239692969298296531.2銷售收入2籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源2.1其中：自有資金600460042.2預(yù)收收入2.3銀行借款600060002.4其他負(fù)債3其他來源4資金來源合計(jì)12004123969296929842994資金運(yùn)用5建設(shè)投資支出600474976605891183116經(jīng)營期經(jīng)營成本5528856389718036.1銷售費(fèi)用01741311314366.2管理費(fèi)用55696081926.3財(cái)務(wù)費(fèi)用04537275811757經(jīng)營稅金及附加93069769723248所得稅614460145725319盈余公積10應(yīng)付利潤11歸還其他負(fù)債12償還借款余額60024003000600013資金運(yùn)用合計(jì)605999291072569423365514盈余資金59452467-142923569339表十六:項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末1現(xiàn)金流入29653012396929692981.1銷售收入29653012396929692982現(xiàn)金流出2585260049041776230452.1成本費(fèi)用183116004749766058912.2稅金及附加232409306976972.3所得稅2531061446014573凈現(xiàn)金流量5138-60043355153462534折現(xiàn)率（10%）--1.00000.90910.82640.75135凈現(xiàn)值（10%）-60043050126846986累計(jì)凈現(xiàn)值（10%）-60042954-168630127折現(xiàn)率（33%）--1.00000.75190.56530.42518凈現(xiàn)值（33%）-6004252286726589累計(jì)凈現(xiàn)值（33%）-6004-3482-26154310折現(xiàn)率（35%）1.00000.74070.54870.406411凈現(xiàn)值（35%）-60042485842254112累計(jì)凈現(xiàn)值（35%）-6004-3519-2677-136表十七：敏感因素變化匯總表項(xiàng)目敏感因素變化幅度%敏感因素分析結(jié)果方案銷售價(jià)格開發(fā)成本方案銷售價(jià)格開發(fā)成本基本方案基本方案1+5%1+5%2-5%2-5%3-10%3-10%4+10%4+10%5+5%5+5%6-5%6-5%表十八：銷售價(jià)格和開發(fā)成本變動(dòng)敏感分析各項(xiàng)目變化銷售價(jià)格變動(dòng)開發(fā)成本變動(dòng)備注+5%-5%-10%+10%+5%-5%凈現(xiàn)值27%-28%-56%-46%-13%23%內(nèi)部收益率22%-35%-40%-36%-13%26%投資回收期-8%+8%+13%+14%+7%-8%目錄TOC\o"1-2"\u第一章項(xiàng)目總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2編制依據(jù)和原則 21.3項(xiàng)目投資單位介紹 31.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41.5可行性研究結(jié)論 4第二章項(xiàng)目背景及必要性分析 52.1項(xiàng)目建設(shè)背景