2020年-2021保利房地產(chǎn)行業(yè)白皮書-PDF密碼解除

保利2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書卷首語于無色處見繁花茍日新，日日新，又日新。過去的一年，如果用一個(gè)年度漢字來高度概括行業(yè)的特征，那就是“新”！宏觀出現(xiàn)新的形勢。中國成功抗擊新冠疫情，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，凸顯了制度的優(yōu)勢和卓越的治理能力。十九屆五中全會(huì)、“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)擘畫出中國未來宏偉的發(fā)展藍(lán)圖。政策形成新的邏輯。房地產(chǎn)行業(yè)要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，既要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器、促進(jìn)住房消費(fèi)的作用，又要防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。隨著房企端的“三道紅線”，銀行端的“兩個(gè)集中度”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地，房地產(chǎn)長效機(jī)制的輪廓已經(jīng)基本勾勒清晰，“房住不炒”的總基調(diào)得以切實(shí)的貫徹執(zhí)行。市場呈現(xiàn)新的規(guī)律。周期正變穩(wěn)，呈現(xiàn)“窄幅箱體運(yùn)行”，城市輪動(dòng)的序列正由“雁行模式”轉(zhuǎn)向超級分化。“雁行模式”時(shí)期，絕大部分城市的房地產(chǎn)市場走的都是大的S型曲線，領(lǐng)頭雁與尾雁之間存在一定的時(shí)滯，但曲線圖是比較相似的?，F(xiàn)如今，由于基本面、政策和市場本身的差異加劇，使得不同城市走出了不同的周期和曲線圖，主要有“階梯式上升”、小的S型曲線，大的S型曲線（也有斜率上升、平穩(wěn)、下行之分）等。試想，如果在一張白紙上，將此三類曲線、若干個(gè)城市疊加上去，看到的是不是一張看似雜亂無章的超級分化圖？超級分化對房地產(chǎn)的投資和操盤帶來了重大影響，特別是對投資的精準(zhǔn)度以及節(jié)奏提出了更高的要求?！肮┑貎杉小钡氖┬?，又將房企在不同城市之間的1/23保利2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書投資倉位管理提上日程。這共同使得投資決策不僅僅是微觀層面的經(jīng)濟(jì)測算和商務(wù)談判問題，而越來越多地成為中觀層面的城市研判與市場研判問題。房企踏上新的征程。升級轉(zhuǎn)型的步伐明顯加快，預(yù)計(jì)將由“爬行式”轉(zhuǎn)向“蛙跳式”發(fā)展。開發(fā)主業(yè)的升級如上所述，但轉(zhuǎn)型之路任重道遠(yuǎn)?；赝^去，房企的轉(zhuǎn)型鮮有特別成功的案例。究竟是相關(guān)多元化還是跨行業(yè)多元化？什么行業(yè)能承接這么大的資產(chǎn)（標(biāo)桿房企已達(dá)萬億以上）和投資（標(biāo)桿房企已達(dá)數(shù)千億）？什么行業(yè)能有相當(dāng)?shù)氖袌鋈萘?、營收、利潤、利潤率以及人均效能？誰能率先跑出第二增長曲線？十四五破題在即，我們期待行業(yè)能有精彩的實(shí)踐案例呈現(xiàn)。專業(yè)的品牌房企將不再是開發(fā)商、發(fā)展商，而是升級轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)組織的整合服務(wù)商，反哺實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這是一個(gè)復(fù)合的角色：美麗中國的建設(shè)者、城市發(fā)展的推動(dòng)者、美好生活的內(nèi)容供應(yīng)商、產(chǎn)業(yè)的投資與組織者等。外有增量機(jī)會(huì)，內(nèi)有比較優(yōu)勢，以不動(dòng)產(chǎn)載體為基礎(chǔ)和連接的平臺型企業(yè)，似乎是一個(gè)確定性的發(fā)展方向。房地產(chǎn)服務(wù)時(shí)代已經(jīng)到來，這是可以看到的行業(yè)新賽道！相較于部分人的悲觀，我們對行業(yè)的未來和企業(yè)的升級轉(zhuǎn)型持樂觀態(tài)度。只有直面挑戰(zhàn)，積極應(yīng)對，才能看到繁花似錦！2/23保利2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書目 錄第一章專業(yè)驅(qū)動(dòng)啟幕 4? 提高站位，從全局的思維和高度來看待房地產(chǎn)行業(yè) 4Ⅰ政策新邏輯——房住不炒、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，長效機(jī)制勾勒清晰 4? 市場新規(guī)律牽引，超級分化交織，樓市周期窄幅箱體運(yùn)行 7Ⅰ回首2020：波瀾壯闊顯韌性，先抑后揚(yáng)保峰值 7Ⅱ大象跑得比兔子快，市場與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成共振、周期性回暖 9Ⅲ市場新規(guī)律：“被平均”下的窄幅箱體，超級分化的行情 10Ⅳ2021年展望：調(diào)控大年，但經(jīng)濟(jì)周期向好，整體市場向好發(fā)展 11Ⅴ十四五期間：峰值時(shí)代延續(xù)，十四五市場容量預(yù)計(jì)80-90萬億以上 12Ⅵ中長期展望：中國城市新格局重塑，市場容量南移 12第二章服務(wù)時(shí)代來臨 14? 發(fā)展驅(qū)動(dòng)力：服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)空間與信息載體深刻變革 14? 服務(wù)時(shí)代≠存量時(shí)代或經(jīng)營時(shí)代，與新房峰值時(shí)代并肩同行 15? 交易服務(wù)變革：互聯(lián)網(wǎng)工具重造生態(tài)，全面提升交易效率 16Ⅰ市場容量：交易邊界模糊化，未來5年傭金規(guī)模達(dá)1.5萬億 17Ⅱ市場格局：“一超多強(qiáng)“，各方力量持續(xù)入場博弈 17Ⅲ發(fā)展趨勢：數(shù)字化、平臺化，線上精準(zhǔn)匹配+線下專業(yè)配套 18? 物業(yè)服務(wù)變革：戰(zhàn)略紅利凸顯，全域服務(wù)打破行業(yè)邊界 19Ⅰ全域發(fā)展，邊界不斷擴(kuò)展成長空間 19Ⅱ重新定義“大物業(yè)”行業(yè)，“軟基建”助力城鄉(xiāng)現(xiàn)代治理 20Ⅲ 萬億行業(yè)“長坡厚雪”，資本加速行業(yè)集中度提升 21Ⅳ 占據(jù)“最后一公里”，物業(yè)服務(wù)變現(xiàn)邏輯出現(xiàn)變化 213/23保利2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書第一章專業(yè)驅(qū)動(dòng)啟幕今年是保利發(fā)展控股連續(xù)第5年發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)白皮書。2020年是房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性的一年，房地產(chǎn)長效機(jī)制的輪廓逐步勾勒清晰，新的游戲規(guī)則已經(jīng)產(chǎn)生。如果說房地產(chǎn)行業(yè)的上半場主要由杠桿驅(qū)動(dòng)，我們認(rèn)為下半場的關(guān)鍵詞將是專業(yè)驅(qū)動(dòng)。提高站位，從全局的思維和高度來看待房地產(chǎn)行業(yè)政策新邏輯——房住不炒、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，長效機(jī)制勾勒清晰2016年，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的“，明確房地產(chǎn)長效機(jī)制的根本定位。2020年，房地產(chǎn)長效機(jī)制的輪廓逐步勾勒清晰，即以房住不炒為根本定位，以因城施策與三穩(wěn)為調(diào)控思路，涵蓋行政調(diào)控、金融、土地、住房、財(cái)稅等