可行性研究報(bào)告(含酒吧、餐飲、影院、購(gòu)物、室內(nèi)游樂(lè)等-超高層建筑(娛樂(lè)主題酒店)、高檔寫(xiě)字樓以及住宅)

成都城市活力之心·大魔方項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 城市活力之心·大魔方項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、現(xiàn)金流量表（全部投資）大魔方項(xiàng)目投資及現(xiàn)金流量測(cè)算表單位：萬(wàn)元編制說(shuō)明：本項(xiàng)目為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)期共五年，物業(yè)形態(tài)主要有觀演建筑、商業(yè)、酒店、高檔寫(xiě)字樓及住宅五種，凈用地面積178.11畝,容積率3.98，總建筑面積571705㎡,地上建筑面積473040㎡,地下建筑面積98665㎡。序號(hào)項(xiàng)目2009年開(kāi)發(fā)前期2010年2011年2012年2013年2013年以后合計(jì)備注一銷售收入（現(xiàn)金流入）341125311813609876079786033780101住宅收入117001350024480648014040702002寫(xiě)字樓收入5760033600288001200003集群商業(yè)2000036000504001600030600153000車位2412361836181799613120604整體轉(zhuǎn)讓酒店18200455022750二直接投資成本（現(xiàn)金流出）693743305147982656444325312025271329（一）土地成本(450萬(wàn)元/畝*130畝）5801858018現(xiàn)金流出只考慮3.2億(二)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)（152.5元/㎡)69436943(三)前期工程費(fèi)44131404553(四)建安費(fèi)用(進(jìn)度款按80%支付)2906442998586653926511469181461（五）配套費(fèi)用(按95%支付)264833104636264841613658(六)維修基金2503134382511252(七)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(按建安成本的3%計(jì)算)10891361190510895444三銷售費(fèi)用（按銷售收入3.5%計(jì)提）3001171185936902663275112434四管理費(fèi)用（按建安成本的2%計(jì)提）18560483612345851853629五稅金及附加(營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5.5%計(jì),所得稅按銷售收入5%預(yù)提,土地增值稅按銷售收入2%預(yù)提)42646640170128812768044408六累計(jì)支出698593909057317875805531322641331800七現(xiàn)金的多余或不足-43841-4978-419948518207665596246210八累計(jì)現(xiàn)金流量-43841-48819-53018-45001626672228折現(xiàn)現(xiàn)金流量-43841-4609-3600385151526438087累計(jì)折現(xiàn)相金流量-43841-48450-52050-13535172939815折現(xiàn)率1.001.081.171.261.361.47注:銷售收入測(cè)算見(jiàn)附表,年回款率按80%測(cè)算。目錄一．總論 61.1項(xiàng)目背景 61.1.1項(xiàng)目名稱 61.1.2承辦單位概況 61.1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 71.1.4項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 71.2項(xiàng)目概況 71.2.1擬建地點(diǎn) 71.2.2項(xiàng)目物業(yè)功能構(gòu)成 81.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 91.2.4項(xiàng)目投入總資金及效益情況 9二．投資資源分析與評(píng)價(jià) 102.1成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià) 102.2天府新城區(qū)域投資評(píng)價(jià) 152.3項(xiàng)目位置選擇 192.3.1地點(diǎn)與地理位置 192.3.2地塊開(kāi)發(fā)條件 202.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 22三．項(xiàng)目相關(guān)市場(chǎng)分析 243.1成都觀演建筑市場(chǎng)分析 243.2酒店市場(chǎng)分析 253.2.1成都市星級(jí)酒店整體概況 253.2.2成都市星級(jí)酒店的分布狀況 263.2.3成都市高星級(jí)酒店市場(chǎng)供需分析 283.2.4成都市高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 343.2.5天府新城區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 343.3寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 393.3.1成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成熟度分析 393.3.2天府新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 413.4休閑娛樂(lè)市場(chǎng)分析 493.4.1成都休閑娛樂(lè)市場(chǎng)整體狀況 493.4.2成都市電影院市場(chǎng)發(fā)展特征分析 503.4.3成都市夜總會(huì)及酒吧市場(chǎng)分析 573.4.4成都市電玩業(yè)市場(chǎng)分析 663.4.5城南區(qū)域休閑娛樂(lè)市場(chǎng)分析 723.5商業(yè)市場(chǎng)分析 773.5.1成都商業(yè)格局分析 783.5.2成都市商圈發(fā)展趨勢(shì) 833.5.3天府新城商圈發(fā)展?fàn)顩r 833.5.4天府新城商業(yè)規(guī)劃前景分析 843.5.5天府新城商圈商業(yè)供應(yīng)特征分析 853.5.6天府新城商圈商業(yè)需求特征分析 873.5.7項(xiàng)目區(qū)域商圈分析 893.6住宅市場(chǎng)分析 923.6.1成都住宅市場(chǎng)整體供需分析 923.6.2天府新城住宅供應(yīng)分析 953.6.3天府新城住宅需求分析 963.6.4天府新城住宅客群分析 973.6.5天府新城住宅市場(chǎng)前景分析 98四.項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 994.1項(xiàng)目各物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 994.1.1項(xiàng)目觀演建筑競(jìng)爭(zhēng)力分析 994.1.2項(xiàng)目酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 994.1.3項(xiàng)目寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 1024.1.4項(xiàng)目休閑娛樂(lè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 1044.1.5項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 1054.1.6項(xiàng)目住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 1064.2項(xiàng)目整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 108五．項(xiàng)目概念規(guī)劃方案及與開(kāi)發(fā)策略 1115.1項(xiàng)目主要功能板塊及規(guī)模 1115.2概念規(guī)劃的設(shè)計(jì)依據(jù)及理念 1115.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 119六．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1206.1總投資估算 1206.1.1投資估算依據(jù) 1206.1.2投資估算 1216.1.3項(xiàng)目投資付款進(jìn)度 1236.2項(xiàng)目收入估算 1236.2.1銷售進(jìn)度 1236.2.2銷售價(jià)格 1236.2.3銷售收入估算 1246.2.4持有資產(chǎn)價(jià)值估算 1256.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1256.3.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 125HYPERLINK\l"_