年上海某開發(fā)地塊初步定位

****置業(yè)****地塊

初步定位研究前言根據(jù)貴司要求，針對(duì)****地塊進(jìn)行初步的項(xiàng)目定位研究，主要針對(duì)****目前的市場(chǎng)狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開展，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間的關(guān)系，定位工作只是對(duì)項(xiàng)目提出初步的認(rèn)識(shí)和意見。Dep1區(qū)域市場(chǎng)分析Dep2項(xiàng)目地塊分析Dep3項(xiàng)目開發(fā)策略研究Dep4項(xiàng)目初步定位提報(bào)結(jié)構(gòu)Dep1區(qū)域市場(chǎng)分析1、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)地圖2、近期片區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)3、重點(diǎn)個(gè)案介紹區(qū)域板塊劃分1、****以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。2、東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為****市場(chǎng)上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。板塊成熟度較高，配套齊全。3、西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價(jià)格水平較東區(qū)偏低。****新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心東區(qū)板塊西區(qū)板塊新城區(qū)老城區(qū)區(qū)域核心帶區(qū)域供應(yīng)區(qū)間1、東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶，9號(hào)線的開通是驅(qū)動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力來源。2、西區(qū)供應(yīng)量主要集中在****一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域樓盤集中且同時(shí)開發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過剩，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈5000～5500元/㎡5500～6000元/㎡本案6000元/㎡以上5000～6000元/㎡4000～5000元/㎡區(qū)域等價(jià)線分析1、價(jià)格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個(gè)案品質(zhì)等三大因素影響較大，****新城二級(jí)市場(chǎng)整體價(jià)格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。2、相對(duì)于區(qū)域地理中心，等價(jià)線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。3、未來9號(hào)線的開通將提高周邊樓盤價(jià)格，促使等價(jià)線向東北偏移，并且東北區(qū)域會(huì)成為等價(jià)線密集區(qū)。區(qū)域等價(jià)線分布均勻，價(jià)格層次、梯度明顯地鐵周邊項(xiàng)目分析1、軌道交通***號(hào)線一期工程西起****新城站，東至****站，連接****新城和徐家匯城市副中心，沿線設(shè)13座車站和1個(gè)車輛段。9號(hào)線一期工程計(jì)劃于2007年底通車試運(yùn)營。2、隨著**號(hào)線的即將運(yùn)營，地鐵物業(yè)的價(jià)值將不斷釋放。3、使****匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來人口成為可能。地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營極大的促進(jìn)****房地產(chǎn)市場(chǎng)近期區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)市場(chǎng)去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場(chǎng)需求正在逐步回暖中近期區(qū)域住宅市場(chǎng)需求走勢(shì)住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體；住宅走勢(shì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)走勢(shì)相吻合。近期區(qū)域住宅成交均價(jià)及平均面積從3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價(jià)位物業(yè)傾斜；片區(qū)平均成交面積在120—135㎡之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對(duì)較大。4月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少近期供應(yīng)狀況普通即住宅殺各戶綁型面覽積段襪供需脊求情器況一房元中6口0-霉80扶㎡神戶型校供應(yīng)卡比例洋低，鏟但去溪化情鄙況最寬好；二房堤戶型渾中，砌主力嶄供應(yīng)駕在8線0-雜10卷0駕㎡，衛(wèi)且去澇化情帝況一拌般,丸大兩牽房戶支型去導(dǎo)化更葵好；三房息戶型廁集中巧于1筒20耗-1磚50蓬㎡藝，但萍三房端戶型妻總體市去化爸情況滔不理毀想；四房衫戶型壞總量米較小枝，但犧總體枕去化栽情況康良好玩，特立別是豪15襯0-萌18耀0㎡面價(jià)積段眾物業(yè)糟。面積段一房二房三房四房五房復(fù)式供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交60㎡以下58064269094223640000016060-80㎡285477911447260000000184180-100㎡15086141384792126423000010424100-120㎡40660037085229850000011945120-150㎡22483188103933985127720031356150-180㎡0030131559978142311360136180-200㎡00101563431198721266200-300㎡000019186196156478143300㎡以上000017143116225026合計(jì)8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99%91.67%27.07%低密誰度住盼宅各妥類型端物業(yè)蟲供需歉求情貿(mào)況面積段獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅雙拼別墅疊加別墅供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交60㎡以下1100000060-80㎡0000000080-100㎡00000000100-120㎡00000000120-150㎡00000000150-180㎡002291420000180-200㎡005062100000200-300㎡3291337172030000300㎡以上467832430000合計(jì)7972171476558000027.23%37.80%0.00%0.00%獨(dú)立咱別墅等總體侄供應(yīng)卷量較物小，哪且主根要面覆積供顧應(yīng)集燙中在戶30愁0灘㎡以欲上；聯(lián)體渾別墅曲供應(yīng)維量較判大，碼但整撈體去漏化狀暢況好復(fù)于獨(dú)軌立別薪墅；雙拼滴別墅滅、疊集加別惑墅是律目前任市場(chǎng)游上的孩供應(yīng)指盲點(diǎn)臣！市場(chǎng)肺動(dòng)態(tài)版小結(jié)?。菏袌?chǎng)向較為艘穩(wěn)定絹，春付節(jié)過坊后，栗成交飛情況蛛日益火回暖誼，符垮合行息業(yè)規(guī)夢(mèng)律；從成衰交價(jià)饒格來貨看，科春節(jié)發(fā)前后物以高捏端物骨業(yè)成墓交為趴主，注春節(jié)漠過后奮，逐猶步以須中、值低端課物業(yè)倆成交熟為主蒜；區(qū)域湖內(nèi)更渴傾向蜜于大幸戶型群，普粗通住遼宅一陰房60～80暫㎡，二五房10槳0～12并0㎡，三衫房12丙0～15飛0㎡，四染房15迷0～18癥0㎡較受邊歡迎惕；而簽低密萄度物衛(wèi)業(yè)中15摘0～20太0㎡的聯(lián)傷排去史化情效況良香好；區(qū)域庫內(nèi)缺護(hù)乏雙艘拼及隊(duì)疊加速型別腳墅。由于殃五一替房展泰會(huì)的遮到來番，使損得四紛月份攀供應(yīng)鑄量猛沈增。片區(qū)警市場(chǎng)樣較為閉成熟纏，現(xiàn)斬階段稀以改棟善型鄭需求耳為市琴場(chǎng)主竹導(dǎo)！總建搏筑面使積1原8.稍4萬輛㎡，界占地仁13償.7假萬㎡碗;容積序率1銹.3眼4，查綠化攀率4尾0%腫;整個(gè)賞小區(qū)形分三阿期開英發(fā)，驗(yàn)共有欺1棟晚酒店魚式公朽寓、尊13晝棟小括高層允公寓梢、6巖8戶等聯(lián)體溜別墅組、4奔4戶株獨(dú)棟棒別墅泳及商梯業(yè)街喚組成欠，總現(xiàn)戶數(shù)胳達(dá)1日35屬7戶偶,車抵位8悄55市個(gè)。均價(jià)搏：公父寓6綿50懷0元也/㎡聯(lián)排券別墅服80肺00踩元/孟㎡獨(dú)棟余別墅牧12千00虜0元齒/㎡物業(yè)畫費(fèi)：概1.披2元蟻/㎡紹/月銜。重點(diǎn)葵個(gè)案元分析魂——走**薦**杠園賣點(diǎn)胖簡(jiǎn)述悶：1、柔距軌窗道9星號(hào)線役大學(xué)繳城站秋約1伴50煙米，棒緊鄰師新城看主干至道—疑嘉松栗公路水。2、灰社區(qū)限圍墻匪與公彩路之光間相歌隔的橋50師米綠棕化帶餅。3、率南臨莖10女0米砌寬天桿然河迎道張磁家浜蛋，隔說河與監(jiān)上海送外國福語大辰學(xué)相本望，槍北面爬是興餓建中暑的文喬化休酷閑廣種場(chǎng)，珠通過曉天橋奏與4緞7萬懶㎡的修新城尸交通效樞紐觸暨購衡物中刪心相蕩連接釀。4、甩房型貌較為糕齊全敵，從管一房熔到三儀房，營面積缺62落—1盯24農(nóng)㎡，睛緊湊革經(jīng)濟(jì)淹，總盯價(jià)3睜0萬病元起你。其刺特點(diǎn)史為多簽種房帳型臥定室均訂朝南誤，且需通過促大面該積的送陽臺(tái)慘將其威連接夢(mèng)。5、圾公共暗配套葡：4歡7萬貌㎡M廢AL折L、論上海蜂市第朋一人遞民醫(yī)額院*土**曉*新織院、默西外功國語旦學(xué)校背（十槽二年掛制雙掏語寄算宿學(xué)挑校）經(jīng)等設(shè)脆施正躬在興意建中扮。上疑海銀本行、紐奉建行防。營銷午推廣完：SL勝OG忙AN念：捷統(tǒng)運(yùn)時(shí)較代撥新技貴領(lǐng)咱地推廣同主題合：*且**喂*大睡學(xué)城壘旁步純輪翠地聚鐵社邊區(qū)18被萬㎡冤罕貴什西班讀牙別良墅級(jí)薦風(fēng)情任社區(qū)小區(qū)嫌總建茄面高艷達(dá)5短2萬千平方輛米,陽是目串前*指**惜*新烏城最志大的悅社區(qū)僻;純小淹高層鍵和高城層住修宅項(xiàng)暗目；建筑情風(fēng)格愈為新腸古典興主義真，大乘中庭蘭、大大幢距子、英利式建沖筑風(fēng)喜格；生活富配套勾：劫社區(qū)昨商業(yè)檢、室攤內(nèi)溫籌水游攪泳池武、壁廢球館作、彩亞虹飛張橋（蓋連接嘆社區(qū)流與輕蒸軌站泛）；均價(jià)加：6揮30算0元滅/㎡黎。重點(diǎn)頸個(gè)案疼分析由——抽**雷**噴花城賣點(diǎn)冠簡(jiǎn)述跟：1、義52住萬㎡大盤朗，建美成后徹將是暴**尺**琴新城男最大扮型的績(jī)社區(qū)丘；2、值核心歸地段達(dá)。享個(gè)受*嶼**種*新零城核編心生怨活圈柳：上屠海市反第一噴人民泉醫(yī)院譜、*亮**某*行譯政中司心、梁大學(xué)徑城、吵占地靈3公備頃的交市民跳廣場(chǎng)冊(cè)、高衰爾夫鄭球場(chǎng)不、度瞎假村階重重訴環(huán)繞緣瑞。3、死在*遵**豈*花鑼城路匹對(duì)面著，將火建成冠上海丟第一望MA用LL賴。這裁個(gè)超材大型湊商業(yè)喜購物駱中心蝴由政煉府投侮資建已設(shè)，家建成楚后將冶相當(dāng)勻于徐唱家匯門商業(yè)雞面積高總和或。4、踢與9們號(hào)輕各軌線礎(chǔ)大學(xué)避城站閃也只龍有一紐奉條馬幣路的愛距離額，由芒橫跨紋馬路魔的自驕動(dòng)扶玻梯天疊橋連隆接。息30解分鐘企就可談以到稅達(dá)徐盈家匯欠，無碗須轉(zhuǎn)澇乘。營銷利推廣緣瑞：項(xiàng)目賊定位埋：上械海百擺分百俊社區(qū)市場(chǎng)俱形象脹：區(qū)智域市魚場(chǎng)的窄領(lǐng)導(dǎo)待者、傘大盤立形象擱、中展檔綜居合品湖質(zhì)社醬區(qū)推廣倒主題量：百分堅(jiān)百生禽活、軍國際華花園辛社區(qū)市場(chǎng)疊動(dòng)態(tài)目小結(jié)舍：區(qū)域果房地侍產(chǎn)市鍛場(chǎng)總到體運(yùn)抖營情她況良蓬好，炒市場(chǎng)扒成熟閉度高都；**甩**蠻新城胳的規(guī)禁劃以脾及地候鐵9號(hào)線珍的即象將通復(fù)車，南片區(qū)抗市場(chǎng)唇價(jià)值章將迎雀來重往新評(píng)閃估的限機(jī)會(huì)笨；由于癥擁有飽較好濫的環(huán)稈境資供源和券交通計(jì)優(yōu)勢(shì)患，使笑得區(qū)誼域內(nèi)撿并不催缺乏凡高檔練物業(yè)洞，從您而提翅升了供整個(gè)濃區(qū)域徹的樓凈盤品矩質(zhì)；現(xiàn)階育段，故片區(qū)嗎以當(dāng)截地改滾善型詳需求訊為主雕，因創(chuàng)為*餃**寧*新呈城的版整體芝高規(guī)團(tuán)格建哥設(shè)，炕擁有放一定時(shí)量的恭投資左需求錢，特愈別是劃地鐵盡通車遍后，災(zāi)投資史需求訂可能銅會(huì)被質(zhì)激發(fā);區(qū)域扛?jìng)€(gè)案數(shù)規(guī)模腰較大回，以予異域緒風(fēng)情公為主飲要產(chǎn)譜品賣題點(diǎn)訴陡求。De月p漢2啄項(xiàng)目陶地塊襪分析1、掘地塊倒現(xiàn)狀獄分析2、盾地塊懼遠(yuǎn)景褲規(guī)劃3、島用地?fù)Q價(jià)值誕剖析4、豆用地伴開發(fā)喬策略新城核心區(qū)****大學(xué)城滬杭高速工業(yè)區(qū)街道辦地塊位置茸梅起路西知側(cè)、姑滬杭使高速洽以北誕，通招波塘啦東，面以*據(jù)**膛*為錦界分乒為南紡北兩綁塊。地處震新城疊“偏賀中心萌”，燃新老爭(zhēng)城區(qū)濫交界凝處。距離執(zhí)新城敘核心捎區(qū)5公里。距蟻離*革**歡*大臣學(xué)城10公里。在新磨城核處心區(qū)旁輻射心范圍季內(nèi)，墊但核鐘心區(qū)炊配套癢對(duì)項(xiàng)貴目產(chǎn)吼生的災(zāi)影響辰較弱麥！地塊秧現(xiàn)狀稻——稿地塊歡位置地塊靈周邊走配備般有社剪區(qū)醫(yī)狠院、粘學(xué)校陶、菜址場(chǎng)、遍商鋪冊(cè)等基卷本生嚴(yán)活設(shè)抹施。顏但總社體上爪均定撒位于筑本地吃居民雄，檔油次較評(píng)低。從地梢塊步脾行至丈中山衰廣場(chǎng)5分鐘，至**弊**新城磁商業(yè)顏廣場(chǎng)10分鐘，至襯老城設(shè)區(qū)商淚業(yè)廣雞場(chǎng)、嶼易初芒蓮花蘿大賣察場(chǎng)15分鐘。地塊筍周邊獲商服圍、教慢育、閥醫(yī)療游配套句成熟秋，但繞檔次卡偏低壟、規(guī)鴿模偏桂小；地塊氧15璃分鐘苦步行石范圍停內(nèi)，備有大惕型集胞中商灣業(yè)，紅檔次散參差侵不齊銹。中山廣場(chǎng)新城商業(yè)廣場(chǎng)易初蓮花中山地段醫(yī)院學(xué)校祥和菜場(chǎng)學(xué)校地塊虎現(xiàn)狀顧——粘商服犬配套緊鄰物公共酸汽車賀五里允塘站瓶，擁交有滬塔古專棚線等鞏5條丈線路吸，可塑到達(dá)芽**屑**氣區(qū)城琴區(qū)主搖要站走點(diǎn)及頁青浦黎區(qū)。雙向取四車鑄道*糊**喪*通星行能鹽力良念好。地塊察通達(dá)嫁性良隊(duì)好，熄城市喇公共撇交通蝕配套喂完善緊！地塊勾現(xiàn)狀陣——歪外部俯交通地塊釣現(xiàn)狀宿——晉外部喝環(huán)境A3厘地塊錢：與自然用水系相鄰社，有蓮一定轉(zhuǎn)的景浪觀資捐源**爹**將地倒塊硬嚼性分頑割為歐兩塊滬松煌公路傅、滬吃杭高芹速產(chǎn)生包嚴(yán)重世的噪別音、爬灰塵齡和車壓流。隔河真相望磚的低密姿度別蛋墅區(qū)對(duì)地龍塊有瓣提升晶作用地塊稼現(xiàn)狀度——錢內(nèi)部鐮環(huán)境泳（A糊2）地塊暖內(nèi)有插高壓狂線，決對(duì)項(xiàng)碰目開綢發(fā)有姨一定椅限制獨(dú)；地塊師南面鋤有少枯量植尾被和膝公路半綠化纖隔離丘帶；地塊賓內(nèi)現(xiàn)揉為農(nóng)距民居完住密拐集區(qū)宇，因波為拆純遷，可能凱影響狼到項(xiàng)縣目開錘發(fā)節(jié)資奏；地塊益南、耕西、肅北三跌個(gè)方編向都有辭較長羞的臨竄街面。綠化歸帶居住牙密集狗區(qū)高壓頭線地塊才現(xiàn)狀繡——芬內(nèi)部翅環(huán)境彼（A松3）廢棄瘋廠房從、學(xué)怨校制造舟企業(yè)多層尚宿舍地塊撓平整液，起寇伏較氧小。西逆?zhèn)染o燈臨水名系；地塊頭內(nèi)多委為廢壩棄廠散房、拼學(xué)校茫，拆遷澇難度拔相對(duì)江較低譽(yù)；沿街箏為制惑造企祝業(yè)，虧若需朋保留腹，則海形象仰上影耕響較勾大；拆遷付難度蚊相對(duì)群小，可能濁先期添交地墨開發(fā)；地塊犬與城劇市道第路的畏聯(lián)系帶較少怎，臨料街面僵非常廣小。A-東2號(hào)胞地塊盲:用地斑面積快:6縮慧48透64溪平方態(tài)米;容積文率:價(jià)≤1徑.6綠地罪率:景≥3佳0%其中合集中森綠地敬:申≥1鏟0%A-兵3號(hào)遺地塊賭:用地教面積粗:7浸44霜37走平方托米;容積凱率:襲≤1去.6綠地仰率:訴≥3悔0%其中內(nèi)集中魚綠地態(tài):媽≥1擁0%建筑崗面積憲:1拌03駛78質(zhì)2.中4平父方米建筑誕面積糊:1標(biāo)19餡09艇9.斃2平竹方米被市般政道談路分撈割為暈兩個(gè)批部分驗(yàn)的2替2萬陽平方捆米的繼大型法社區(qū)群；1.逆6容闊積率書擁有亂一定攀的產(chǎn)賽品組觀合空剩間。地塊新現(xiàn)狀顆——仙用地廈指標(biāo)地塊皮遠(yuǎn)景筒——島新城層規(guī)劃人與包自然鄉(xiāng)豐的最召佳和專諧、乒是最究適合頂人居廢住的耕城市繪。一城霧兩貌**唇**看新城老去驗(yàn)的城宿市長期鉆居住瞎人口涂的大廉量流暴失商業(yè)委和其己他行飯業(yè)的嶼逐漸異萎縮外來乘人口仰的臨均時(shí)聚弦居地新興茅的城銹市現(xiàn)代悶化的斬公共惰設(shè)施現(xiàn)代絮化的沙設(shè)計(jì)冬形態(tài)現(xiàn)代秀化的零處理肉手段改造打造地塊逃位處梳新老差城區(qū)匠交界嘩，爹“改舌造”泳與“僅打造遭”需處同時(shí)舌進(jìn)行磁！地塊價(jià)遠(yuǎn)景竊——帥區(qū)域紋規(guī)劃城市賀住區(qū)拜邊緣攪；東、需南向賭遠(yuǎn)景柿為工貧業(yè)用扯地；地塊匯周邊摘住區(qū)劫規(guī)劃怠已基跨本實(shí)妹現(xiàn)；地塊背周邊修沒有鞏大型義市政最綠地占、公魄園。地塊塔周邊陵規(guī)劃已已基發(fā)本實(shí)踢現(xiàn)，爐市政剛改造拖的環(huán)貞境提問升空縣間不衰大！地塊位置地塊駱遠(yuǎn)景國——刺地鐵落9號(hào)箱線與9爽號(hào)線休（一晝期）云終點(diǎn)取站—單—*閥**積*新酷城站步行岡15清分鐘；年底呼即將愁開通皇的地噸鐵將封使項(xiàng)大目市笛場(chǎng)價(jià)抹值和耗市場(chǎng)屬空間儉得到羽巨大抗的提么升！地塊確價(jià)值妨分析地塊倆整體文規(guī)模仙適中蹄，有鎖一定劇的景塘觀資翁源;茸梅屬片區(qū)檢相對(duì)毯居住霉環(huán)境斬成熟購，人頭氣較撒足;年底轟開通暖的9號(hào)線篩將進(jìn)株一步廚有效怨縮短驢交通阿距離膽，未推來片物區(qū)價(jià)蚊值將海大幅刮提升裙。地塊塑周邊澡住區(qū)泰成熟估，人誘流密里集，存在還一定族的商茫業(yè)價(jià)管值。**撿**致硬性銜割斷床南北屋地塊;地塊浪微環(huán)視境差孝異明串顯，黃難以候統(tǒng)一.在地銀塊微務(wù)環(huán)境泥價(jià)值稻分析寄上，活需要細(xì)將兩紀(jì)個(gè)地健塊區(qū)有別對(duì)疑待，艇個(gè)別基分析似。地塊亭價(jià)值東分析卸——趨A3廢棄廠房制造企業(yè)多層宿舍地塊撥西側(cè),臨通彎波塘反部分何開發(fā)畜價(jià)值車最高擊。地塊部沿*拐**波*東若側(cè)部鵝分，魚即近滔幼兒蜘園學(xué)奮校部題分，傭因人冰流相喂對(duì)聚兇集，筋開發(fā)燭價(jià)值憐也較槽高。**連**絡(luò)西側(cè)嚴(yán)橋下塞和北怕側(cè)五洲昆路征塊因吹橋體崗的遮韻擋和貼多層藍(lán)居民羅樓的筆保留棚，相洲對(duì)價(jià)巷值較弦低。多層樓居民貼樓幼兒筐園小學(xué)A3惑地塊芳的價(jià)拔值體現(xiàn)宿主要烤集中捏在西痕側(cè)自蝦然水鬼源的扁有效失利用毅。地塊奇價(jià)值漆分析割——馬A2綠化腹帶居住至密集房誠區(qū)高壓爭(zhēng)線地塊撇北側(cè)稼沿*戲**竹*延電伸至退茸梅泛路段胡受高株壓線肆的影困響，但對(duì)產(chǎn)岡品塑叉造有陷很大顏限制枯，但姥可以義考慮眾沿*逼**沿*街飲面開朗發(fā)商宿業(yè)。地塊皮南側(cè)盲受高昏速路勻干道誦的影撿響較晉大，麥灰塵它、噪葵音和蕩車流眼將成泡為地鈔塊最春大的逮硬傷成。地塊刺?hào)|、蛇西兩你側(cè)已幅有居彈民區(qū)支對(duì)項(xiàng)挎目形荒成一葛定的倒環(huán)境跑影響臘。A2岸地塊據(jù)總體區(qū)價(jià)值冰較低天，如言何規(guī)妄避地衫塊本微身的霉硬傷暮是關(guān)賺鍵！土地抖開發(fā)唐策略掩思考A2括、A嶺3不退同的次微環(huán)虎境，視形成燃了項(xiàng)侄目的劑性格核心著要素圣：一階河、確一路劫、一漢電線不利殼要素滿＞＞其有利返要素高速誼路沿照線的鄭心理電抗性刮＞項(xiàng)鉗目微敢環(huán)境嫁認(rèn)知建議鴿：A2四、A察3分而易治之習(xí)?。⊥恋仳唛_發(fā)霜策略尼思考A2早地塊惠內(nèi)密牢集的秘住宅顆將影君響到合項(xiàng)目襪開發(fā)輩進(jìn)度行；A3繞地塊并內(nèi)需蛇拆遷緞的主塘要是槍廠房畢及廢果棄建技筑，托拆遷少相對(duì)逮更為拍快速坦。A3租地塊疤開發(fā)欲進(jìn)度束可能國快于截A2謙地塊得！土地輔開發(fā)鑄策略財(cái)建議完全劫隔離辛，按照粘兩個(gè)纏項(xiàng)目操作電？隔離緩不利擱要素胞，共享旨資源？分項(xiàng)煩目公紀(jì)司隔俱離操浪作；社區(qū)箭相互響?yīng)毩Ⅱ?yàn)。公開筍同主私體操聯(lián)作；通過濕不同桂的項(xiàng)挪目主揉題形墨成錯(cuò)額位；共享鮮配套唱資源能。？地塊慨部分補(bǔ)總結(jié)地塊級(jí)南北華部分耽關(guān)聯(lián)姐割斷轉(zhuǎn)、差豎異明桿顯，兩個(gè)評(píng)地塊干的關(guān)館系處須理對(duì)項(xiàng)夏目具她有重血要意殘義，兩宗材地塊辟具備閃一定井的呼兆應(yīng)關(guān)同系，歡可以采建立恭一定插的內(nèi)盼在聯(lián)漲系；由于龜?shù)貕K項(xiàng)與9號(hào)線輸站點(diǎn)映距離想較近怖，地展鐵的銷帶動(dòng)診作用干需要陳重點(diǎn)波關(guān)注蛛；地塊插周邊稠的規(guī)辣劃已靈基本恒實(shí)現(xiàn)程，片鋸區(qū)環(huán)轟境一細(xì)般；A3地塊休西側(cè)適水系牙是該根地塊旗具備萬的先記天優(yōu)敵越條償件，以但該砌地塊喜臨街慮面小寺，將狂對(duì)地負(fù)塊開谷發(fā)形吧成一走定的寇制約扭；A2地塊什北側(cè)壯有高約壓線冬，南抱側(cè)為罷高速膽公路趙，發(fā)挨展限辰制較紅大；A3地塊惜可能閥先與A2地塊戴啟動(dòng)伙；地塊患存在士發(fā)展身商業(yè)愁的機(jī)役會(huì)。De釘p摘3鍵項(xiàng)目龍發(fā)展凡策略1、瓜項(xiàng)目扯的品跳牌策研略2、饞產(chǎn)品僚發(fā)展釘策略品牌搖現(xiàn)狀**楚**襯置業(yè)堪——字企業(yè)秤品牌識(shí)——夫片區(qū)遍具有良一定沈知名門度；項(xiàng)目賺品牌睜——區(qū)文薈帶峰景飛——暈區(qū)域傳明星李樓盤知；客戶逆平臺(tái)牛——販**鏟**蛇會(huì)—哄—已牛經(jīng)搭付建并房誠形成利一定草規(guī)模限的客秒戶平欣臺(tái)。品牌翼策略塔啟示**衛(wèi)**險(xiǎn)置業(yè)企業(yè)辱品牌**識(shí)*峰嘴景11購萬平撕方米潛國際棄花園尼社區(qū)A2挺地塊？A3拋地塊？項(xiàng)目品牌**算**會(huì)資源手整合堵平臺(tái)同一主片區(qū)畏內(nèi)的范三宗殖用地勉，運(yùn)族用”挎品牌游排它鋪”策燙略,畫各自娘塑造蜂不同條的產(chǎn)慈品訴奮求，沖形成呈差異腥，獲顆取競(jìng)燙爭(zhēng)中姑的優(yōu)摩勢(shì)地栗位的沉同時(shí)套提升躲品牌萌價(jià)值佳!產(chǎn)品史發(fā)展耐思考皆——梅商業(yè)下物業(yè)技價(jià)值因?yàn)槭幍囟位摇I(yè)嗽態(tài)等謹(jǐn)要素誼的不孕同，炮片區(qū)街商業(yè)被網(wǎng)點(diǎn)躁租金但差別巧較大牧！商業(yè)苦價(jià)格語的推殖算按照晨收益平還原塔法進(jìn)襪行計(jì)厚算；按照薄8%泰的年孫收益摔率，帖15勁—2離5年膝回收序?yàn)橐に赜?jì)靜算。商業(yè)掛物業(yè)孩與住駝?wù)瑢?duì)緣瑞比在同駱地段筋進(jìn)行園商業(yè)凳和住段宅物帥業(yè)的島價(jià)值局對(duì)比爬；商業(yè)枝物業(yè)初的價(jià)距值明貴顯高勞于住付宅類飯物業(yè)椒的價(jià)肉格；地段攤越成爬熟商崗業(yè)與絕住宅恐物業(yè)溜的差骨價(jià)幅滴度越小大。產(chǎn)品末發(fā)展被思考只——光商業(yè)淡物業(yè)媽與住尺宅物襯業(yè)的河對(duì)比產(chǎn)品王發(fā)展岸策略伯建議A3穴：地塊堆價(jià)值凝較高缺少滾沿街促面A2李：地塊陜條件隆較差沿*屬**其*有鵲操作箭可能商業(yè)支撐活作用人氣句注入使兩痕宗地?cái)貕K形班成一飼定的侮互動(dòng)尺關(guān)系忘，實(shí)攔現(xiàn)價(jià)面值、認(rèn)品牌勻的雙眨贏De故p普4鐵項(xiàng)目耽定位1、難A3泛地塊逼部分2、今A2嘴地塊迎部分3、載項(xiàng)目斬客戶霧定位項(xiàng)目照定位鋪概要基于打品牌冶:需要輝不同臨的項(xiàng)變目訴蠻求點(diǎn)火,形啞成錯(cuò)磨位;基于惕土地像:需要距規(guī)避泄不利門影響無,揚(yáng)吃長避旨短;基于的價(jià)值寧:不同飯的產(chǎn)捎品組譽(yù)合,驕需要粘形成材二者險(xiǎn)的區(qū)紹隔。兩宗直地塊忌分別擔(dān)定位炕，以須達(dá)到求品牌訴、價(jià)各值等煎多個(gè)搬方面透的共帽贏！不同孟的產(chǎn)注品訴貌求，豆覆蓋牙市場(chǎng)共需求借，形拆成一誼定的栗競(jìng)爭(zhēng)命優(yōu)勢(shì)君！A3座地塊斷先期貓開發(fā)妥，A魄2地純塊后蠶續(xù)跟螺進(jìn)開施發(fā)！Pa勵(lì)r環(huán)1輩A3兼地塊捏部分A3地塊怨總體耐定位水岸國景觀獵現(xiàn)代耐生活爸社區(qū)強(qiáng)調(diào)A3地塊佩西側(cè)設(shè)通波咱塘的傅景觀講資源鍵優(yōu)勢(shì)畜，內(nèi)寫外結(jié)沸合，賤形成袍項(xiàng)目奔景觀倆價(jià)值抵引擎承；現(xiàn)代貫風(fēng)格亂，展享現(xiàn)新襯城市書的新藏生活雕風(fēng)貌鉆；生活印社區(qū)左，強(qiáng)連調(diào)社陽區(qū)內(nèi)揉部的分生活飾氛圍抄，與果周邊頑建筑批形成舅一定親的區(qū)后隔；強(qiáng)調(diào)澤社區(qū)薄感，取與文瓦薈峰篇景項(xiàng)朗目形拋成一燙定暗眾合，模產(chǎn)生蜓一定武的形午象聯(lián)奮系。A3地塊卡規(guī)劃設(shè)建議乘——蘭交通添組織A3地塊座僅僅暖南側(cè)死與城洗市道算路形坡成聯(lián)攤系南側(cè)情因?yàn)楂@橋梁活的原蛇因，瞞路面悔與地椒面找原平部沃分臨全街面乞僅僅20匠0米；沿*純**己*，潑在A舒3地黎塊東是側(cè)設(shè)魯置小雷區(qū)入雜口；內(nèi)部巧以環(huán)畏形路煉耦合愚各內(nèi)汁部組螞團(tuán)。A3地塊嫩規(guī)劃匠建議素——漲產(chǎn)品繪品類爐建議A-門3號(hào)俗地塊拜:用地囑面積虧:7違44造37敬平方括米;容積舊率:卻≤1溝.6綠地姥率:科≥3充0%其中落集中徐綠地峰:護(hù)≥1錘0%總建煮筑面興積：脹11聾90日99襲平方防米市場(chǎng)滋沒有狀雙聯(lián)凡別墅的供應(yīng)合；洋房返類產(chǎn)叔品區(qū)疫域市偽場(chǎng)內(nèi)蓬供應(yīng)秘較少暗；高層籮住宅窯突出橫景觀流和生鎮(zhèn)活氛抬圍；項(xiàng)目用地面積容積率建筑面積高層47937.002.0095874.00多層洋房25000.000.9022500.00物業(yè)管理用房（會(huì)所）1500.000.671005.00合計(jì)74437.00119379.00A3地塊謙規(guī)劃鬼建議既——陰產(chǎn)品涂組合腔形式充分杜利用縱西側(cè)睬水景絞是營望造項(xiàng)豈目主接題的貸核心羞要素水系多層通住宅高層仆住宅水系多層陳住宅高層障住宅均好遼性使根用，爪但資暖源利險(xiǎn)用度精有限放大鴿景觀換資源鴿，使?jié)娰Y源渴能為乖更多襲人享旺受讓更激多的防產(chǎn)品嫁享受祝資源A3地塊襯規(guī)劃神建議面——不產(chǎn)品錦組合飾形式洋房圖例磁示意高層浩住宅通波塘施林賢爆路產(chǎn)品孔布局終上，蝴通過惰形成省一定榆傾斜羊、跌啞錯(cuò)手攻法，挪放大及西側(cè)宰外部廈景觀A3拉地塊酒產(chǎn)品連風(fēng)格勻建議值——群洋房玩部分簡(jiǎn)潔丙素雅維的立消面效蓮果，徹結(jié)合劫外部斥水體明景觀凍，營王造舒輸適宜看人的勇生活杯氛圍幅。A3解地塊查產(chǎn)品漸風(fēng)格嚴(yán)建議調(diào)——啦高層月部分立面督采用襲現(xiàn)代樓元素間，講載究細(xì)印部構(gòu)舟件的亭精美避和效嚷果的澡變化腸，提專升住顆宅的手整體齒品質(zhì)籮感。A3地塊趨規(guī)劃店建議仔——竿戶型條配比毯建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)高層2/2/2120150180003/2/2135280378003/2/214020028000頂層復(fù)樣式2405012000合計(jì)95800洋房4/2/21503857003/2/213576102604/2/2(頂層)170386460合計(jì)22420A3狹地塊誤戶型盾建議一層攜，4拖/2隊(duì)/2退，1駁50谷平方模米二層溉，3籌/2非/2惡，1凡35攔平方通米三層漆，3猾/2訴/2女，1如32盛平方雅米A3赴地塊呢戶型丙建議頂層虹復(fù)式辜，4井/2睡/2姜，1摘73俗平方供米A3拜地塊扒戶型月建議3/寨2/贏2，供13增3平展方米戶型見方正隙，功茫能齊瀉備；入戶彈花園給提升腎產(chǎn)品據(jù)檔次A3地塊體景觀劍建議利用患地塊瓶西側(cè)哀外部脈水景仆資源盆，內(nèi)雜部塑皮造精匙致且汗富有伏場(chǎng)景淹感的敗景觀戒效果貼。將生壁活化泥的元伴素充姨分的者融入直到景足觀要摔素中拐；以硬信地配或合草屋皮作穴為主環(huán)要景癢觀察杠元素?fù)酰m桑度搭扣配適惜宜本類地氣礙候條窮件的笑高大市喬木遲；注重仗景觀涌與建卵筑的草結(jié)合捧，建痰筑底蹈層塑謝造“槳零距鎖離”饒的景數(shù)觀體朱驗(yàn)。A3殊地塊綱景觀線建議和——稍濱水疊景觀通波塘施賢路現(xiàn)代臨感強(qiáng)倘烈和帆規(guī)則匠的河鼓道濱浸水景殺觀，抓搭配泥富有因藝術(shù)它感覺專和生賞活情瞇趣的抄小品與。A3檔地塊奇景觀找建議耕——鹽組團(tuán)伯公共堪空間富有猾藝術(shù)謙氣息盛的硬臨地景荷觀，養(yǎng)搭配銜休閑電小品禍，營肺造出竟舒適妙的公乎共活另動(dòng)空丙間。通波塘施賢路A3幟地塊笑景觀距建議壺——獄宅前旦景觀高層乒建筑影周邊犬布置課一些膜高植石，可蒸以在酬視覺戚上有旺效降貿(mào)低高辣層的殿建筑蘋密度托。通波塘施賢路錯(cuò)落巾的密到植、軋跌水惱等手仔法的沒運(yùn)營戒，打喊造出素精致判的水傲體景始觀。A3地塊極景觀毅建議商——櫻內(nèi)部約水景謀處理A3嘴地塊荒產(chǎn)品沾建議辱——挺公共循空間輔的生舞活氛昂圍營奔造利用輸?shù)讓哟芸疹I(lǐng)，將每底層約公共何部分亭景觀直化，幟同時(shí)騎設(shè)置敲一定樂的休迅閑娛吧樂功撈能，猶提供討富有液格調(diào)徐和實(shí)穴用功觀能的名生活圓空間棟。Pa免r腥2隙A2敞地塊糠部分A2紗地塊肝總體拍定位新技鍋術(shù)概尼念的采活力齒社區(qū)通過汽技術(shù)珠手段昏，消謝除高蕉速公催路帶苗來的翅不利御影響刷；新技謀術(shù)作毅為項(xiàng)乖目主臭題，呆需要必在多敲個(gè)方鬧面應(yīng)袖用；活力鄉(xiāng)豐社區(qū)抬，強(qiáng)燒調(diào)社坑區(qū)富兼有活甘力的罩生活扔氛圍枯和社郵區(qū)精喪神；進(jìn)行舊商業(yè)斤方面刺的突境破，石商、飛住功癥能的哲綜合繳處理嗓，形泥成社共區(qū)生股活的摟活力鼠。A2滲地塊微規(guī)劃如建議饑——矩功能留布局地塊茫西北澆側(cè)配秧制商川業(yè)功湯能；利用址地塊勤西北兵側(cè)交置通優(yōu)豬勢(shì)；能夠阻與A亭3地旦塊產(chǎn)色生一喇定的藝對(duì)應(yīng)洲；地塊嚇居住買功能想圍繞腳商業(yè)孩布局爐；A2直地塊螞規(guī)劃刻建議唉——候交通貓組織將城宇市道主路接邀入地港塊將人鮮流吸陵納入鳥社區(qū)節(jié)，促飾動(dòng)商貪業(yè)價(jià)沙值；進(jìn)行腫商業(yè)知功能摧與居義住功竿能的香適度炒隔離鞏。地塊塔內(nèi)部將人雖流吸委納入裂社區(qū)贈(zèng)，促氣動(dòng)商甲業(yè)價(jià)砌值；進(jìn)行臉商業(yè)脅功能夜與居南住功灘能的妹適度番隔離掌。60掉—8青0平縮慧方米印物業(yè)誤供應(yīng)郵量小誤，去喂化率渴高；10下0—猾12批0平盼方米陶三房皂戶型夸供應(yīng)護(hù)少；隨著陽地鐵爐的開沉通，乖區(qū)域鐘出租膜市場(chǎng)券將迎雹來契麗機(jī)；A2礙地塊丙規(guī)劃發(fā)建議嘩——濃產(chǎn)品釘品類熟建議A-絨2號(hào)丈地塊罷:用地挎面積佳:6艦48毒64音平方瓶米;容積饅率:瞎≤1蠢.6綠地徒率:榮≥3舞0%其中圣集中褲綠地蠶:樣≥1膽0%總建糾筑面齡積：科10鐘37咱82知.4打平方云米物業(yè)類型用地面積容積率建筑面積多層150001.1016500小高層386141.7768282.4soho8000.0特色商業(yè)街10000110000.0物業(yè)管理用房12500.801000.0合計(jì)64864.00103782.4A2路地塊奮產(chǎn)品羅建議柜——托產(chǎn)品艷分析北傳統(tǒng)動(dòng)居住域模式逃解析哥：通過借南北安向開回設(shè)門鏟窗，眠解決陸居住屈中的積采光者、通撕風(fēng)、夢(mèng)晾曬朋等活眾動(dòng)地塊畏南向邁高速耽公路尾氣屆、噪羽音、蝦視覺……高速止公路暑帶來奸的諸執(zhí)多不毫利因券素將昆對(duì)地君塊南怠側(cè)住創(chuàng)宅帶懼來銷售所阻力被。A2櫻地塊籮產(chǎn)品覺建議逆——郊改變蛛傳統(tǒng)北采光謠：依秘然南訂向，蝴但只傭完成蒼采光景觀愚功能除，通賊過密仍封窗隔離鐘噪音數(shù)尾氣。使用因密封泛窗，士隔離劈燕噪音尾氣A2兩地塊秋產(chǎn)品費(fèi)建議辰——領(lǐng)改變褲傳統(tǒng)北通風(fēng)晌：利臣用地虧形特跡征，勾建筑胞形成肅疊錯(cuò)猴，改假南北龍通風(fēng)弦為東僚西通南風(fēng)，形成示端頭浩陽臺(tái)橫，解萬決晾驚曬等句問題川。運(yùn)用長法國脖AL燒DE至S參（愛尿迪士券）自電平衡侄式通側(cè)風(fēng)系努統(tǒng)；室內(nèi)耕90昌％以言上的截空間況實(shí)現(xiàn)匯自然瞎通風(fēng)莫，“材會(huì)呼戰(zhàn)吸的渠窗”登。中叼央式波機(jī)械罷通風(fēng)謝系統(tǒng)仇原理麗：V辱MP盟K市系匹統(tǒng)能喬保證荷室內(nèi)辜高質(zhì)蓄量、食持續(xù)皂、無兇噪音石通風(fēng)膊，尤暮為適貌用新蔑建的獸住宅擠。風(fēng)廉機(jī)通里常安基裝于骨屋頂閑，用翠于排殖出污另濁空為氣，泊室外棋新鮮湊空氣角通過恢自平江衡式兩進(jìn)風(fēng)逝口進(jìn)撈入各易主要洽房間羽內(nèi)。梅異臭在味、房誠懸浮柴顆粒菊物、派水蒸件氣，恒引入痛室外釀自然兆新風(fēng)誰，防件止交鞋叉感景染疾誤病。A2膜地塊千產(chǎn)品罷技術(shù)奸使用滋——聾新風(fēng)寶系統(tǒng)戶均墾投入蜓約7售00茅0—畫—1歲00臺(tái)00敗元A2予地塊橡產(chǎn)品扒技術(shù)凍使用根——霧其他考設(shè)施隱設(shè)備降噪措施小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級(jí)的外門窗，雙層中空玻璃中央吸塵系統(tǒng)采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量太陽能照明技術(shù)廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號(hào)照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時(shí)鐘，有效節(jié)約能源雨水收集系統(tǒng)收集屋頂、露臺(tái)雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水有機(jī)垃圾生化處理實(shí)行有機(jī)垃圾生化處理，減少污染自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)采用愛迪士自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質(zhì)量A2顛地塊園產(chǎn)品土技術(shù)謊使用新技梯術(shù)使勿用訴灶求：改善蓬地塊捕南側(cè)剖道路翠帶來蠟的噪吼音、稱尾氣拿等不動(dòng)利影丈響；應(yīng)用科原則孫：以通亞風(fēng)、滋空氣氏凈化頂、環(huán)撥保等那生態(tài)庫概念拔打造燈，規(guī)沿避投慕入較悠大的監(jiān)保溫寄等訴答求點(diǎn)應(yīng)用美范圍挑：高旅投入娛部分酒針對(duì)性的肚使用勸，低料投入醒部分隸普及虛性使肺用。A2惱地塊繭產(chǎn)品腰風(fēng)格脫建議絢麗畢斑斕勸，富瘋有強(qiáng)萬烈現(xiàn)穴代感騾的外帶立面影形態(tài)季；充分發(fā)展現(xiàn)費(fèi)生活故“活而力”疤所帶步來的旅跳躍宅感。A2束地塊捐產(chǎn)品塌風(fēng)格托建議臨街舒面采永用凹沙凸的陵商業(yè)女形態(tài)仙，形買成小天型廣扒場(chǎng)，本增加柄商業(yè)垮的生殺活氛嫌圍；通過商特色搶小分峽割商涉業(yè)，包實(shí)現(xiàn)景商業(yè)糕的快娛速銷燦售。A2瀉地塊名規(guī)劃滅建議的——叛戶型粗配比慨建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)多層2/2/1852823802/2/2904843203/2/2110303300頂層復(fù)式150203000合計(jì)13000小高層2/1/185184156403/1/1105250262503/2/211513014950頂層復(fù)式180509000合計(jì)65840SOHO1/11/165956175合計(jì)15175A2換地塊騾戶型奴建議3房濱2廳哲10埋5—搶12肢5平懷方米大進(jìn)憐深陽猜臺(tái)，麥雙層扶挑高珍；大凸窗里，增哲加室訪內(nèi)使匹用空簡(jiǎn)間；大面莖積入侍戶陽抹臺(tái)。A2膛地塊蓄戶型矩建議2房模1廳套80工-1愈00協(xié)平方策米大進(jìn)糾深陽升臺(tái)，光雙層懂挑高貼；大凸窗銜，增蒜加室離內(nèi)使和用空伐間；壓縮午餐廳鄰、客償廳面罵積；適宜裂進(jìn)行赴出租勺使用座。A2恨地塊熊商業(yè)丈定位征——伴活力貢生活棒平臺(tái)睛構(gòu)筑醫(yī)療/健康藏系統(tǒng)(H衛(wèi)ea智lt釋h&捧Ca賊re杰S損ys柜te胃m)文化/教育北系統(tǒng)(C灣ul末tu址re雅&E崗du炊ca愛ti聞on竟S押ys徐te虎m)商業(yè)/餐飲雁系統(tǒng)(C抗om諒me復(fù)rc綢ia愿l&化Fo皇od鹽Sy勾st榴em溜)運(yùn)動(dòng)/休閑碌系統(tǒng)(S電po俊rt錦&L段ei智su樣re關(guān)Sy姑st猛em倡)社區(qū)血服務(wù)滲系統(tǒng)勝（Co畏mm標(biāo)un運(yùn)it脆y更Se拿rv箏ic開e盈Sy嘴st誰em）不設(shè)給置大與規(guī)?？萍形飞虡I(yè)塔，小腎分割仙可銷重售單段位業(yè)設(shè)態(tài)為掘主通過焰非線灣性的馬建筑慚形式賴，形容成人榜流節(jié)欄點(diǎn)，蒸形成革休閑耍生活布氛圍內(nèi)外掉結(jié)合擺，構(gòu)恰筑五誰大生狼活系夫統(tǒng)A2隱地塊毀活力蓋生活壩平臺(tái)闊構(gòu)筑上海鑒市第樓一人摧民醫(yī)搭院*鉗**援*分尚院地塊序東西排側(cè)社協(xié)區(qū)衛(wèi)俯生站商業(yè)虹街內(nèi)茫設(shè)置駁藥店文化根/教睛育系逢統(tǒng)地塊帥北側(cè)疏幼兒讀園、門小學(xué)茸北叢中學(xué)商業(yè)悠/餐糊飲系添統(tǒng)商業(yè)滅街配棉置特跪色中陜、高頌檔次瓶餐飲娛、娛階樂、禁休閑鵝商業(yè)個(gè)業(yè)種運(yùn)動(dòng)蛇/休童閑系免統(tǒng)商業(yè)鋤街內(nèi)犁設(shè)置精運(yùn)動(dòng)較、休絨閑類狐業(yè)種結(jié)合筋景觀憂，設(shè)傳置公封共運(yùn)獅動(dòng)設(shè)鳴施社區(qū)奸服務(wù)兩系統(tǒng)會(huì)所翼功能妹化商業(yè)氣街設(shè)付置豐特富的魔生活折類業(yè)蒜種，煉如：蹄洗衣傾、家憶政、測(cè)中介謎等醫(yī)療鬼/健燒康系況統(tǒng)A2瓦地塊牛景觀女建議以形斯體感壤強(qiáng)烈駝的硬講地景舌觀結(jié)藝合植種被形禮成豐囑富的虜圖案省組合闊；地塊浮南側(cè)緊密植迫高大筋喬木找，以吳降低枝高速舉公路膊帶來孔的不傲利影絞響；大量扁使用貍室外參休閑困類小做品，互提供咐豐富以多彩盲的室芝外休塔閑活平動(dòng)空劍間。Pa秘r并3聲項(xiàng)目撿客戶申定位物業(yè)昌價(jià)格物業(yè)站面積物業(yè)擋總價(jià)可承賠受家澇庭年守收入潛在奴客戶具類型（購初買力野類型友）產(chǎn)品翁功能肢偏好蛾過濾產(chǎn)品當(dāng)情感嘆偏好胞過濾目標(biāo)鵲客戶鎖耐定目標(biāo)倉客戶粘簡(jiǎn)述客戶迎定位所流程經(jīng)餡濟(jì)那型中蓄產(chǎn)浸型富張?jiān)Ｍ煨透恢e貴偽型富條豪影型功華能釋偏膊好情天感安偏線好擁有斧型商務(wù)深型文化濁型精神峽型投資刑型奢華株型健康披型休閑謙型教育兵型生活扯型贍養(yǎng)耕型運(yùn)動(dòng)呈型工作悼型購買勸力產(chǎn)滔品偏炸好模鬧型單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中學(xué)3口之家單身丁客三代同堂中大學(xué)3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢工作型教育型運(yùn)動(dòng)型休閑型生活型工作型贍養(yǎng)型生活型健康型工作型贍養(yǎng)型健康型生活型教育型健康養(yǎng)老（51-60歲以上）品質(zhì)家庭（41-50歲）都市新銳（26-40歲）新新人類（22-25歲）家庭蛙結(jié)構(gòu)魯產(chǎn)品姜偏好犁模型地鐵殊9號(hào)筐線**悅**叫地區(qū)旱客戶餓分布幟模型**撇**輪地區(qū)傾主力捐客戶秧為*濕**晝*本蛾地客腸群，根據(jù)與文薈文峰景塊的客渴戶來趁源分錯(cuò)析，奪結(jié)合習(xí)地鐵至9號(hào)仇線的獄影響拿作用踐，判稀斷*園**圖*地臟區(qū)客慮戶分身布以顆本地藍(lán)居民估為核叨心，澤輻射故至閔挖行和俗徐家夏匯地畏鐵沿抹線區(qū)櫻域人見群。項(xiàng)目在客戶板定位地塊產(chǎn)品類型面積（m2）總價(jià)（萬元）首付（萬元）商業(yè)貸款（公積金貸10萬）月供（20年）A3情景洋房135-170108-13632.4-40.865.6-85.24745-6163小高層公寓120-14078-9123.4-27.344.6-53.73226-3885多層公寓85-11062-80.318.6-2433.4-46.32416-3349A2小高層公寓85-11555-7516.5-22.528.5-42.52062-3074Soho（精裝）45-6537-5411.1-16.215.9-27.81150-2010購買緒力模益型定激位（景A3蓄）房屋總價(jià)（萬）首付30%公積金10年貸款月供1000商業(yè)貸款商貸月供（20年）家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬）基本客戶類型延伸客戶類型4012101814075.6經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)型5015102519557.860181032250210.080241046359714.4中產(chǎn)型富裕型經(jīng)濟(jì)型100301060469118.8120361074578623.1150451095742829.72006001401094743.8富裕型富貴型中產(chǎn)型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富貴型富豪型1000300070054734218.915004500105082101328.4富豪型購買為力模中型定吐位（池A3陜）小高架層公由寓目標(biāo)被客群：家庭某收入新：家唉庭年矛收入冒在14慮萬以上月還昌貸能仰力：35而00姥元以上主力扔客戶幼：中產(chǎn)女型家痛庭輔助漁客戶呈：經(jīng)棋濟(jì)型頂家庭情景起洋房疫目標(biāo)客叔群：家庭脅收入潛：家耍庭年位收入牲在18唯萬以上月還惠貸能程力：45透00參元以上主力深客戶班：中產(chǎn)讀型家騾庭輔助愛客戶相：富潛裕型投家庭產(chǎn)品舅功能克偏好量性過菊濾（皺A3飯）產(chǎn)品亦功能聲特征鏡：交通爬及區(qū)兄域：蹲**闖**謀、外慘環(huán)、贏新城溉東區(qū)小區(qū)示配套陳：教嬌育、昨醫(yī)療攤、商鏈業(yè)配揪套齊堪全，聲檔次矛一般房型社特點(diǎn)壘：情廚景洋趕房、捎舒適萄性公革寓社區(qū)茫規(guī)劃牛：基抬本成備型，格后期苦變化懇不大惹。地織鐵9號(hào)線奧。過濾生活俘型、碼贍養(yǎng)念型、獸休閑博型、緊健康俗型“品刑質(zhì)家雄庭”兼：中蘋大學(xué)糖三口朝、丁梯客家郊庭“都趕市新柏銳”纖：幼道小三業(yè)口“健豪康養(yǎng)紋老”咽：三諒代同抄堂產(chǎn)品億情感登偏好日性過喜濾（短A3蠟）產(chǎn)品漠情感稍特征龍：**源**覺新城誼“偏漁中心滴”，改新老刮城區(qū)隸邊界依的特爺殊位搭置，敗使產(chǎn)仁品在廣滿足望**頂**洲老城很居民幣居住記改善氣要求稻同時(shí)臺(tái)，也村滿足榮了該揮客群吩的地酷域歸降屬感休。過濾精神該型、歐擁有悄型目標(biāo)怠客戶雜分布央定位夜(A思3)料：地塊濕到徐陡家匯球車行固30欺分鐘餅，且旨9號(hào)倉線的歷年底風(fēng)開通躺將大酸大提漸升*煎**烘*區(qū)科域的財(cái)交通棍便捷激性，滲因此憶，我盈們?nèi)ω?zé)定的但目標(biāo)驚客戶志的居惹住區(qū)百域?yàn)辂}：核心熊目標(biāo)色區(qū)域友：**唯**棉本地淘中高朽端收嫩入人概群。輔助砍性客千戶：澆居住貴或工價(jià)作在筍徐匯獲、閔銹行等躺地區(qū)開，需叼要改量善居以住環(huán)患境的懲人群銹。其他類型動(dòng)拆遷家庭投資客中產(chǎn)及富裕三代同堂都會(huì)新銳富裕階層富裕二口之家中產(chǎn)及富裕三口之家****本地徐家匯閔行浦西中環(huán)沿線其他區(qū)域核心客戶輔助亭客戶游離客戶偶得曬客戶目標(biāo)朝客戶難描述庭(A3)：核心土客戶：*拉**任*本幫地的法有地喝區(qū)歸廳屬情鉆感的魂中產(chǎn)慨及富念裕型叢家庭平。輔助遞客戶：徐尸家匯屈和閔土行地憐區(qū)，幻玉有改頁善居再住條腫