知名地產(chǎn)某別墅產(chǎn)品及營(yíng)銷報(bào)告

別墅產(chǎn)品及營(yíng)銷分析報(bào)告

之萬科·***目錄***產(chǎn)品解析***營(yíng)銷解析規(guī)劃分析及借鑒園林分析及借鑒戶型分析及借鑒營(yíng)銷階段推廣活動(dòng)客戶構(gòu)成客戶關(guān)注***展示解析細(xì)節(jié)分析及借鑒路牌導(dǎo)示現(xiàn)場(chǎng)包裝賣場(chǎng)氛圍產(chǎn)品展示***區(qū)位解析地理位置/項(xiàng)目概況交通分析區(qū)位SWOT分析環(huán)境景觀***區(qū)置解析——地理位置/項(xiàng)目概況生地建豪宅濱海升明珠位置偏遠(yuǎn)缺乏配套景觀優(yōu)越****位于深圳東部龍崗區(qū)溪涌海岸，取名自美國加州著名觀光勝地17miledrive。項(xiàng)目地北面為綿延500余米的的山丘，東西南三面臨海，項(xiàng)目地內(nèi)海岸線長(zhǎng)600余米，南面的大鵬灣是其主要的景觀資源。項(xiàng)目用地面積67571平方米，總建面50000余平方米，其中住宅48678平方米，一期為107套聯(lián)排別墅。***區(qū)位解析——環(huán)境景觀大鵬灣浩瀚海景億年礁石青山綿延山海相襯原生景觀海闊天藍(lán)植被蔥郁空氣清新景色怡人靠海臨山貼近自然景觀的價(jià)值體現(xiàn)：生命個(gè)體間的距離并不在于你擁有多少，而在于你擁有多少別人沒有的?！獏^(qū)分階級(jí)的另一種可視符合***區(qū)位解析——交通解析路程遙遠(yuǎn)交通一般車流量大容易塞車壓力明顯有望改善從羅湖地王大廈到***，在不塞車的情況下，歷時(shí)50分鐘左右。沙頭角貨柜車流量較大，道路交通壓力明顯，容易造成塞車。鹽壩高速路（紅色線路）是通往***的最佳路線，另外從大小梅沙出關(guān)（蘭色線路）也可到達(dá)項(xiàng)目地，但山路曲折婉蜒，危險(xiǎn)性高，且途經(jīng)一大片陵園，所以此路線實(shí)用性低，一般不可取。隨著政府對(duì)東部增設(shè)隧道，道路通暢程度將會(huì)提高，前往***的交通狀況有望得到改善。***區(qū)位解析——SWOT分析四季花城、東海岸的成功開發(fā)，使萬科在偏遠(yuǎn)生地上的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)更趨成熟，使其能夠充分放大項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)、化解劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)（S）：山海景觀資源優(yōu)越地塊獨(dú)立自成一體較大高差立體布局原生無污純凈社區(qū)劣勢(shì)（W）：位置偏僻荒無人煙交通不便出行勞神完全生地缺乏配套規(guī)模較小人丁不旺機(jī)會(huì)（O）：藍(lán)色鹽田振興東部度假物業(yè)成為時(shí)尚政府投資改善交通東海岸已奠定基礎(chǔ)威脅（T）：梅沙景區(qū)位置更優(yōu)出入關(guān)口略有障礙***區(qū)位解析小結(jié)豐富的山景、海景資源是項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)（具備必要條件）景觀雖然得天獨(dú)厚，但較為生僻缺乏公眾認(rèn)知（不具備充分條件）配套嚴(yán)重缺乏完全依賴自身建設(shè)（不具備充分條件）環(huán)境為必要條件，但非充分條件，因而對(duì)發(fā)展商的操作要求極高建筑——凝固的音樂

一種信仰或精神符號(hào)

藝術(shù)與生活結(jié)合的作品

產(chǎn)品解析***產(chǎn)品解析——規(guī)劃創(chuàng)新住宅組群的規(guī)劃并不追求形式主義的軸線及對(duì)稱，而是盡量利用基地本身海岸線迂回曲折的地形及由高而下的天然山勢(shì)，營(yíng)造建筑與自然的整體和諧感。在住宅平面圖設(shè)計(jì)及布局上，做到戶戶有海景。單位越大，其位置則越靠近海岸線，而又要做到不遮擋后面單位的景觀，體現(xiàn)真正的海邊住宅特色。值得借鑒的理念：規(guī)劃不宥于形式規(guī)整與地形結(jié)合完美縱向規(guī)劃充分利用高差優(yōu)勢(shì)樓王（1套）預(yù)計(jì)售價(jià)4000萬銷售面積約600平方米贈(zèng)送面積1000平方米贈(zèng)送率167%雙拼別墅（14套）戶數(shù)比13%銷售面積311-313贈(zèng)送泳池、露臺(tái)約110贈(zèng)送率35%多拼別墅（92套）戶數(shù)比86%銷售面積187-285贈(zèng)送面積14-57贈(zèng)送率7-25%二期二棟小高層離海遠(yuǎn)，景觀弱，距路近，噪音大。小高層戶數(shù)多，可增加社區(qū)人氣。***產(chǎn)品解析——價(jià)值分布借鑒理念：規(guī)劃中充分分析價(jià)值分布對(duì)營(yíng)銷定價(jià)極為重要海景資源成為影響價(jià)值分布的關(guān)鍵因素銷售價(jià)格與規(guī)劃中的價(jià)值分布力求一致，同時(shí)結(jié)合客戶對(duì)不同戶型的需求價(jià)值標(biāo)桿臨近海、景觀好、面積大、獨(dú)立性第一價(jià)值層次雙拼別墅臨近海、戶型優(yōu)面積大、贈(zèng)送多下層上層中層疊拼別墅第二價(jià)值層次SEAHOUSE217平方米臨近海、風(fēng)景優(yōu)、親地第四價(jià)值層次SELFHOUSE187/188/256面積小、無天地第三價(jià)值層次SUNHOUSE276/285位置高、視野闊送天臺(tái)***產(chǎn)品解析——道路規(guī)劃借鑒理念：大門出、入口嚴(yán)格分離，保障車輛出入安全的同時(shí)，便于安全管理。車行主干道沿地形鋪設(shè)聯(lián)系整個(gè)社區(qū)，道路上根據(jù)地形劃分露天車位。步行石階是到達(dá)沙灘的主要通道，同時(shí)也是主要的景觀路線、健身路線。沿海木棧道是整個(gè)路網(wǎng)中具有風(fēng)情的點(diǎn)晴之筆，及重要的景觀軸線。步行石階海灘木棧道車行主干道***產(chǎn)品解析——整體風(fēng)格借鑒理念：產(chǎn)品創(chuàng)新及差異化是提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的必要之舉BOX形式的產(chǎn)品創(chuàng)新以及與山體環(huán)境高度融合是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素之一創(chuàng)新：BOX——***建筑語言唯一獲得全球腦庫論壇組委會(huì)頒布的創(chuàng)新建筑獎(jiǎng)的別墅項(xiàng)目****在建筑風(fēng)格形態(tài)上與傳統(tǒng)別墅有著明顯的區(qū)別，風(fēng)格脫離了曾紅極一時(shí)的西方風(fēng)格，沒有典型的坡屋頂、羅馬柱、浮雕、壁爐、拱門等表現(xiàn)中世紀(jì)貴族的傳統(tǒng)建筑符號(hào)，但與山體坡地的整體融合度很高。風(fēng)格關(guān)鍵詞：層疊、方盒子、直線條、白色+黑色、透明、坡地退臺(tái)**期*產(chǎn)看品解掏析—巖—風(fēng)薦格表么現(xiàn)疊拼諒的方倉盒子橡，使鵲外立準(zhǔn)面錯(cuò)紅落有幫致，執(zhí)同時(shí)低增大疤了室鴿內(nèi)觀慕景面膠。面海括一側(cè)毫全落俊地玻稀璃，鋒增強(qiáng)恥了觀班賞海馳景的刻通透答性。側(cè)面銅為墻崗體，躍保障劑了相拿鄰別淺墅的碰私密沃性。退臺(tái)功式設(shè)冒計(jì)在揮保障妨每套肯別墅壩都有沫良好懲的景稅觀視培線的艷同時(shí)尾，上爪層僅瓦能看扒到下趁層的每屋頂境，上續(xù)下別居墅的咬私密笑性也完得到幫了充客分保象障。建筑無產(chǎn)品堡與地淡形地田勢(shì)、仁環(huán)境串景觀憑整體眨上的灰和諧轉(zhuǎn)統(tǒng)一言，建蝦筑規(guī)燥劃大檢環(huán)境冷的整大體美詞感是帆打動(dòng)宅客戶氣的核脖心動(dòng)漲力。**桐*產(chǎn)竄品解圖析—廈—功驚能規(guī)誼劃借鑒您理念忘：別墅杏作為岸頂級(jí)或居所慮已擺邊脫了吳單一揭居住難的功和能，兄強(qiáng)調(diào)買功能掘的復(fù)旋合性憶正體江現(xiàn)了誘其價(jià)右值的納延伸俊性。CL唐UB單HO猛US脅E—具—功典能語真言關(guān)鍵觸詞：商務(wù)羅+接經(jīng)待+誼度假仙+居板住含義錫：房子旁不僅溉僅是積用來可居家魔過日婆子的去！家不馳是一化個(gè)固誘定的呆場(chǎng)景吼，而瞞是一押個(gè)寫謙意自橋由自鑰我的畝多變旨舞臺(tái)未。別墅箏象會(huì)腥所一敗樣，究是一庭個(gè)讓秤心情祝放松度但又啟具備嬸相當(dāng)范品位建的地嗓方，昌HO譜US迎E與則CL普UB洽越來悉越模孤糊！規(guī)劃該分析懶小結(jié)一、毫充分難挖掘音項(xiàng)目孩地形顏特色粉，利腦用山源地高咐差，婦確保怕建筑仰與環(huán)震境高慚度融羽合。二、顆規(guī)劃消中的霧戶型予布局森充分不考慮狀價(jià)值怨分布側(cè)，以錢實(shí)現(xiàn)劉利潤(rùn)弊最大贏化。三、儀突破穩(wěn)產(chǎn)品誦風(fēng)格像局限奏，尋透找創(chuàng)沸新突蛙破點(diǎn)克，提冊(cè)升項(xiàng)裳目競(jìng)致爭(zhēng)力浙。四、大道路挨規(guī)劃圣結(jié)合途實(shí)用乏、安槳全、屑景觀盞、健潔身等套綜合習(xí)因素容。溪之垂谷可盜借鑒桂的地給方：一、盾降低情建筑臘密度貢、增陜大樓者棟距換離二、只社區(qū)稱內(nèi)道譜路充潮分考欠慮消捕防、屑急救巡壽等需保求。三、終入戶姜道路跳的設(shè)錘計(jì)盡槽量腳漏踏實(shí)逝地、粒安全晌寬敞哈。溪之債谷應(yīng)業(yè)注意刊的地筆方：**臥*產(chǎn)危品解重析—勿—戶律型分虎析及頂借鑒借鑒紹理念枝：高價(jià)平值戶切型景召觀占鴿優(yōu)，斷視野欣開闊壞；功能寶分區(qū)殖明確己，互輩不干沙擾；空間抖寬敞婦，贈(zèng)攝送面封積大鋤，性睜價(jià)比爽高；主人阿房、布客廳匙、次鎖臥的征朝向偵及景偵觀優(yōu)蘇勢(shì)；充分環(huán)照顧多主人漁及家奧人生增活起卸居的辭私密嗓性。雙拼保別墅泳池露臺(tái)露臺(tái)雙拼藍(lán)別墅彎位于應(yīng)臨海脹的第亡一層體面，粗景觀客非常墻優(yōu)越祖，戶撞型有芒天有扯地，獅建筑地面積斃與贈(zèng)宜送面驅(qū)積均東較大嫌，樓搖梯間北中空盲，室禁內(nèi)空謎間感列強(qiáng)，院價(jià)值仰感較耐突出記。入戶途層全毀部為票主人再房，甘能夠堡滿足里主人梯休息努的私哥密性酸。但曬入戶眉后要吵下樓糧梯才把能進(jìn)看入客辱廳，獎(jiǎng)行動(dòng)另起居烘較為金不便良。入戶郵下一轎層全造部為就客廳替、餐驅(qū)廳，躍起居老活動(dòng)共空間斃寬敞查。次臥賄全部膚位于段入戶仍下二生層，挽家人湯生活縣不受召干擾辦，同熟時(shí)與培泳池求接近釘，便外于享首受生侄活。**伸*產(chǎn)轎品解錦析—材—戶共型分舞析及健借鑒戶型拖亮點(diǎn)辣：南北賞通透漠式設(shè)必計(jì)，超大過觀景劍面（險(xiǎn)7.名5M刑)超大怪觀海扒景露壞臺(tái)（3雜2M2），濾海居帝休閑杜怡情唉的重貧要空告間。闊大蠻豪華框客廳（4瀉0M2），際交際睡聚會(huì)岸的私亞家場(chǎng)枯所。頂樓駐可日叛光浴神的眺海巨平臺(tái)私家迷入戶林棧道疊拼上層別墅1主晌臥3道次臥蠢+工扯人房建面欲：2央21絡(luò).0丙8平險(xiǎn)方米贈(zèng)送向面積語：露居臺(tái)及鬧屋頂饞天臺(tái)顫約5畝7平鞠方米約占拉25梁%疊拼中層別墅1主匠臥2忌次臥待+工困人房建面裁：1按88辦.8嫂8平道方米贈(zèng)送材面積痛：露球臺(tái)、避地下稻室約守50你平方獸米約占賺26抗%露臺(tái)觀景勒天臺(tái)觀景征天臺(tái)露臺(tái)贈(zèng)送該地下醋室層新高2剃.2盲米。**幸*產(chǎn)咳品解延析—斜—戶匆型內(nèi)奪部裝居飾室內(nèi)濤大范提圍使煎用玻冤璃，氧消除著了空暴間局軍促的恭感覺尚，有欺效增喘大空間亂感。注重室內(nèi)爪外景傍觀交麥流，生補(bǔ)活在含風(fēng)景攔之中揭。名貴例沙巖孫、高會(huì)檔木疲材的輕使用惡營(yíng)造擾出奢維華意膝境。藝術(shù)發(fā)品會(huì)潤(rùn)引發(fā)汗人對(duì)楊上流雕生活逗的向餃往。裝飾卸的理照念在壇于為垂客戶拋描繪測(cè)一個(gè)墓濱海前度假抖的閑語適而割優(yōu)雅處的未議來生落活意濫境！**慶*產(chǎn)嘴品解喊析—馬—交弟房標(biāo)屬準(zhǔn)借鑒茅理念侮：高檔杏物業(yè)翁，業(yè)如主通飯常喜喪歡自拆己裝弄修，尼以體棗現(xiàn)個(gè)沈性。理交房磨標(biāo)準(zhǔn)哈以毛羊坯房猜為宜毅，但追防水漢、安欲防、舊設(shè)備失等細(xì)裕節(jié)須胃安裝等處理排到位斃。從身細(xì)微惱處體峰現(xiàn)人握性化爛。交房惡標(biāo)準(zhǔn)守：毛丈坯房住宅浮內(nèi)部舟分：水泥夫砂漿暗找平盛，衛(wèi)刊生間辛廚房山等濕士水區(qū)釘采用章防水盡涂膜抱及水恒泥砂舅漿?？缱o(hù)層屋頂?shù)浩战仆ㄎ莳q面采諷用水滑泥砂榜漿地薪面找?guī)綄恿?、防扭水涂腫膜、幻玉隔熱儲(chǔ)層、鴉細(xì)石郊砼保稈護(hù)層火。種葵植屋飾面除結(jié)以上蓄保護(hù)次層外嗽，佛撞甲草梁種植殲屋面劑。外墻賠裝修嗎材料耀：采用言天然怠石材僅、“閥澳世蒙”彈障性質(zhì)粒感外反墻涂啟料，管局部游采用散原裝葬進(jìn)口狼德國旋太古否TE許CU雀古典叨銅板仿、原穗裝進(jìn)難口美趟國美化奧A賠LL掛TR特IS泉TA叼R鋅定板、通粉末耐噴涂注的鋁跑合金月百葉簽、防怒腐木魔百葉設(shè)施向設(shè)備江：保安擊系統(tǒng)騾：每蜻戶設(shè)飯?jiān)b陰進(jìn)口棄韓國友彩色可視樣保安櫻對(duì)講仗機(jī)。客佩廳設(shè)紅外纏防盜膠探測(cè)禾器，每飯戶設(shè)占一個(gè)緊急誓報(bào)警識(shí)按鈕，廚莊房設(shè)煤氣棉泄露時(shí)報(bào)警垃探測(cè)將器，入披門設(shè)磁探捕測(cè)報(bào)受警器。部分隊(duì)?wèi)粜图姡p鄭拼）慚配“姐大金公”牌險(xiǎn)中央壺空調(diào)授，部軟分由警業(yè)主羽自己儲(chǔ)配中咬央空漆調(diào)，籠不允狂許配炎分體噴空調(diào)只，以顏防室派外機(jī)雹影響螺外觀艘。私家水泳池膝：水齊泥砂聚漿保譜護(hù)層池，預(yù)過留給昨/排掘水管施道，捉預(yù)留追設(shè)備榮機(jī)位甚。電話認(rèn)、電恒視、如網(wǎng)絡(luò)棉、電懇源、彼煤氣超、供聰水等撈設(shè)施名預(yù)留武插口鞏或管布道口順。戶型懷分析嶼小結(jié)一、砌高價(jià)世值戶技型充何分照江顧景毫觀資唱源及憐視野寸；二、籌增大梯贈(zèng)送結(jié)面積歷比例疊，提考升戶劇型性殲價(jià)比虎；三、紗功能怖分區(qū)吼明確按，保寫障互繩不干珍擾；四、芒利用團(tuán)局部等上空臘設(shè)計(jì)師，增票強(qiáng)室店內(nèi)空選間感巨；五、滑主人候房、食客廳否等主蓬要功亭能房兼朝向共、景張觀、窮私密漆性需社兼顧芒；六、督室內(nèi)養(yǎng)裝飾失需充吧分利疏用戶齊型亮器點(diǎn)，鹽營(yíng)造紙美好壤生活虹氛圍搖。七、綢交房號(hào)標(biāo)準(zhǔn)暗為毛勺坯房買，但錄管線途設(shè)備取等細(xì)五節(jié)應(yīng)濟(jì)安裝給到位包。溪之拳谷可厲借鑒銳的地穗方：一、狡從入恨戶通酸道到紫室內(nèi)期上下挖層的擦交通張路線檔應(yīng)盡羞量方柄便、名直接筍。二、跡私家爆泳池才尺寸零不宜艙太小脾，以控樹立獨(dú)豪宅胃形象循。溪之嘗谷應(yīng)逝注意憐的地合方：**械*產(chǎn)句品解拴析—鉗—景查觀軸叛線布宏置借鑒甩理念瞎：深入劇挖掘奴核心尸景觀丹亮點(diǎn)掃，以薪主景伏觀軸魚線貫蘿穿全遲區(qū)，該主景舒觀面虛吸引驚客戶革目光加，次筑景觀典軸線徑呈網(wǎng)狐絡(luò)化社布置非，豐濤富視洽覺效猶果。主景濱觀軸眼線方貓向主景園觀面鋸沿海撕岸線蹲延伸次景貿(mào)觀軸詢線沿罰登山菜石徑宜層疊斑縱向菠延伸輔助勾景觀借軸線僑以人倘工園遙林為喪主，叛沿水舒平道司路延飲伸**卡*產(chǎn)好品解寇析—未—園咽林風(fēng)紹情塑卡造借鑒梯理念有：園林量與項(xiàng)祖目主做題相火吻合赤，突棕出“顛濱海帶休”錦風(fēng)情朽；與地灣形結(jié)客合緊撐密，守表現(xiàn)鏡手法踢多樣赴，如臟：疊希水、蜂山石炒、半續(xù)山休娘閑廣筑場(chǎng)、萬海島先風(fēng)情李樹木蟲等。立體莫美化刻、強(qiáng)助調(diào)整穩(wěn)體效糠果的談融洽占感與堂美感拋。濱海沸休閑陪小鎮(zhèn)章園林刻風(fēng)情**窮*產(chǎn)滾品解顧析—笑—園隱林景樸觀借鑒征理念銜：原生趴地貌瘡與人頂工景盆觀小濤品的說完美繞組合件，塑殖造觀熄賞性對(duì)與可悶參與秩性俱云佳的問園林狡，是敲人性亂化的林體現(xiàn)武也是排項(xiàng)目摘成功決的關(guān)選鍵因束素之肥一。1億聞3千脅萬年滋的礁錫石穿越待者雕達(dá)塑小翁品原生惕植被礦與人閘工園襖林的悼組合沙灘披風(fēng)情園林校分析神小結(jié)一、仁園林責(zé)主題氧明確城、特歇色鮮刃明；二、丘景觀墳軸線侍網(wǎng)絡(luò)基化布激置，序豐富估視覺霸效果悟；三、見與地兩形結(jié)怕合，地融洽甜度高酷；四、饞表現(xiàn)才手法也多樣啦；五、駐立體握美化女，整型體性岡強(qiáng)；六、郊觀賞衫性與失參與耽性俱狡佳。溪之輝谷可飲借鑒候的地漂方：一、壟在塑陽造人盆造景論觀時(shí)攏，保航留并謝充分罰利用倉原生察植被溪之挎谷應(yīng)順注意滔的地蕩方：**吉*產(chǎn)原品解體析—桑—細(xì)高節(jié)分桌析及損借鑒借鑒刷理念兄：精雕兼細(xì)琢隆、注幅重細(xì)源節(jié)處抬理，金是物撿業(yè)彰像顯高要檔次熱、體叼現(xiàn)高儀價(jià)值揭/高渴品位沾的必督要手侵段。客戶勝對(duì)高耀端物絮業(yè)細(xì)恨節(jié)的會(huì)關(guān)注傾程度技較高遮陽餅窗防公西曬照明鋒/監(jiān)悉控系粱統(tǒng)**飽*產(chǎn)酷品解之析—鄰—細(xì)僚節(jié)展接示細(xì)節(jié)泊成就版品質(zhì)萍。卵石快鋪就罷的水優(yōu)渠休憩父椅導(dǎo)示亮牌樣板傲房用鎮(zhèn)擺飾它品營(yíng)機(jī)造出號(hào)的逼奮真的魄生活狠場(chǎng)景**森*產(chǎn)笨品解犧析—毒—建浙筑材族質(zhì)高檔結(jié)豪宅翼并不謙一定金是用榨名貴峰的材仔料堆童砌而蔬成能夠鐮體現(xiàn)杰建筑訴的特粗質(zhì)、怪個(gè)性胡、視繼覺美卻感、盒與環(huán)斑境的認(rèn)融洽減性、頁天然鹽性、的環(huán)保旨性的淡材質(zhì)迫，更辟能夠革激發(fā)眾客戶軟的認(rèn)緩?fù)谢巍２牧仙疫x擇福方面桶，為植體現(xiàn)暴住宅秒?yún)^(qū)的拌海邊晴生活輝模式朽，外醒墻以顯白色鋸為主度，配州襯著估碧海薄、藍(lán)做天，樂顯得墊簡(jiǎn)潔診而閑惡適。貍當(dāng)中姨點(diǎn)綴燒著一棋些天旦然材怒料的嘗色彩六，包獸括木鋸材、南石材上、銅鎮(zhèn)板、漲鋅板屆。細(xì)節(jié)蘆分析筐小結(jié)一、春細(xì)節(jié)是物存業(yè)彰泊顯高詢檔次歡、體課現(xiàn)高柜價(jià)值海/高隆品位偶的必葡要手中段，挪因此哄應(yīng)注暖重細(xì)冊(cè)節(jié)；二、遭客戶份對(duì)高生端物宰業(yè)細(xì)儉節(jié)的擦關(guān)注喬程度檢較高腐；三、漠建筑奶材質(zhì)奴應(yīng)能言體現(xiàn)派個(gè)性備，展腎現(xiàn)美屢感。溪之散谷可濟(jì)借鑒銅的地涼方：營(yíng)銷技展示呆解析展示殃——倘人們松總是妖相信敢眼見搖為實(shí)疲所馳以須啟營(yíng)造始營(yíng)銷難氛圍卡目訴的是裹引起正客戶尿沖動(dòng)**銀*展模示解筒析—痛—路第牌導(dǎo)很示借鑒悠理念?。弘A段多性地驅(qū)增加奏或減趙少路歪牌，冒但長(zhǎng)執(zhí)期保終留路胳牌導(dǎo)率示的析做法指值得勵(lì)借鑒甩。路牌艦的公襪眾導(dǎo)忍示效睛果較兆為突仙出。項(xiàng)目肺啟動(dòng)喘期（券5月姜）及嗽選房校當(dāng)月黨（8布月）趁，使磁用萬促科在積新洲宵路以晶東，膝市內(nèi)問外各雅交通瞎主干謹(jǐn)?shù)馈⒎淼篮憧冢樔鐬I灣河路廊、羅士芳立小交、海北環(huán)就路、領(lǐng)華強(qiáng)勇北、默梧桐襯山隧東道口獅、鹽堅(jiān)壩高想速沿塞線等軟）的呀20很多塊有路牌育造勢(shì)繪，純溪粹、愉調(diào)性避獨(dú)特窩（灰顧黑色轉(zhuǎn)）、昆概念其性的貧宣傳迎策略早獲得舅了良燙好的熟導(dǎo)示袖效應(yīng)養(yǎng)。**貧*展闊示解聲析—叨—現(xiàn)集場(chǎng)導(dǎo)邀示及成包裝現(xiàn)場(chǎng)平包裝甲采用垂黑色啊背景街展板慌，銷偽售中刊心、什停車化場(chǎng)、返樣板憂房等細(xì)節(jié)刺導(dǎo)示載到位。對(duì)攏烘托麻項(xiàng)目縱的高靠端形防象及針銷售葉服務(wù)臟的體嚴(yán)貼入氣微有技良好居的昭鵝示性渣。入口躲處導(dǎo)摸示牌始，有驕效截賭流路撓過客陣戶工地辜圍墻對(duì)，保先障施青工現(xiàn)肆場(chǎng)不除影響買銷售西現(xiàn)場(chǎng)亭氣氛**便*展趴示解喬析—石—賣朵場(chǎng)氛民圍銷售賀中心慨作為草說服偶客戶著的主隊(duì)要場(chǎng)若所，兇營(yíng)造本氣氛陣，讓理客戶賞產(chǎn)生皇美好晚的體浴驗(yàn)感羅受十出分重嗎要。銷售晝中心飼入口陡處的漸告示搖牌，艦除指戶引客背戶購當(dāng)房事縱項(xiàng)外焰，還朽明示想“瑕眥輪說明”，家坦誠培的表戚達(dá)不絮僅不踩會(huì)嚇訓(xùn)退客禮戶，脈相反寒會(huì)使救客戶蓬產(chǎn)生相信任殘感。銷售石中心清設(shè)在彎別墅鹿內(nèi)，邀稱為宴“體驗(yàn)臨會(huì)館”，峰在銷施售過倦程中疼能夠動(dòng)很好綁的就扔地說擱法。利用扇房間咽格局幸分區(qū)院，效辰果較河好。制作拜精美惱的廣軌告片川，具由有較叮強(qiáng)感弓染力路。**妻*展排示解阻析—萍—展謊示范槳圍活動(dòng)勤是營(yíng)郵造熱承烈氣月氛的到重要爽手段**固*通畝過沙夾灘音姥樂會(huì)能、沙宣灘排昨球、計(jì)海上受游艇屠等活幫動(dòng)，川給人辟展示鋼了美型好的嗓濱海拳生活油。海邊我的原鄉(xiāng)豐石沙吹灘對(duì)黎所有糞到過惱**營(yíng)*的乞客戶伶均具倒有不廚可抗昆拒的混吸引愛力，孔沙灘圾音樂說和海煉上游雙艇能金夠勾釋起大時(shí)多數(shù)車人對(duì)瞧海的背情結(jié)烈。條幅鎮(zhèn)上“杏DI破ST葬AN釀CE貌距離點(diǎn)”表題達(dá)了要一種醋含糊晉而神焰秘的應(yīng)意境救，讓抗人費(fèi)痕解卻堤讓人飯記憶攝深刻文。**應(yīng)*展護(hù)示解繁析—資—產(chǎn)忙品展汁示借鑒焦理念沉：樣板命房以股海景榨或陽曾光為龜展示啟概念鋸（S置EA刮HO麗US閃E/未SU夏NH筆OU阿SE牛），端塑造市了一螞種讓擠人向報(bào)往的咸生活敲意境膽。營(yíng)銷潑展示呼小結(jié)一、障路牌家作為顫向公傻眾展昆示的兵媒介勺不可置或缺朽。二、胳現(xiàn)場(chǎng)川包裝寫注重裁細(xì)節(jié)釣和美隊(duì)感，脾有益嶄烘托爐銷售靠氛圍儉。三、想與環(huán)迎境景林觀相徑融洽睛的高天雅而致富有標(biāo)情調(diào)璃的活股動(dòng)，劍能有申效感言染客演戶。四、測(cè)樣板輔房的身概念店性展逼示，掀可以澤引起拆人們但對(duì)未活來生意活的寒憧憬雀。溪之鹿谷可雜借鑒濁的地義方：溪之羽谷應(yīng)釋注意榆的地拼方：一、涂參觀格人數(shù)泛較少軌時(shí)，掘項(xiàng)目考內(nèi)顯威得很火孤寂川，利彼用音餐樂等悠營(yíng)造猴氣氛葵、烘孝托人蓮氣很泥有必寧要。二、焰項(xiàng)目改景點(diǎn)盯處可考增設(shè)但說明搖牌，鐘增添解知識(shí)錫性、糊趣味撒性。體驗(yàn)探營(yíng)銷總——墊以可脆見的坦物質(zhì)鉛（建坦筑和熔資源穿）作訴為工宮具，系以激菌發(fā)客千戶追每逐名腸利的父欲望拾為手駐段，斧拔動(dòng)濃客戶澤心中渾占有習(xí)奢侈免的心匠弦！營(yíng)銷更解析**蘿*營(yíng)堤銷解預(yù)析—倒—項(xiàng)壟目定辰位/夫主打壁宣傳海濱萌度假漠村式牲高檔傍社區(qū)定位類理念圓：具有獨(dú)特阿個(gè)性能夠鄙吸引宏人營(yíng)造滋一種新的濱海網(wǎng)度假生活祝方式和氣氛距離聚——謝我能派與這影個(gè)世慮界保沃持的佩距離宣傳態(tài)理念針：可度磨量可照區(qū)分的稱漫為距鹽離這里傾“距聽離”衡量的是名利名利否以“俘別墅揚(yáng)”有益形之專本來靜區(qū)分財(cái)富勁擁有輝者和博思想擁城有者不同圍于蕓效蕓眾糖生**負(fù)*營(yíng)細(xì)銷解橫析—?jiǎng)獱I(yíng)海銷階越段較長(zhǎng)攔的預(yù)蛙熱鋪京墊期槽，為呢正式騙銷售正階段辣打下鴿了堅(jiān)易實(shí)的較基礎(chǔ)舅，加德速了看整個(gè)薄銷售榆節(jié)奏采！時(shí)段主要內(nèi)容營(yíng)銷手段籌備階段（2003年12月——2004年3月）制定調(diào)整推廣策略制定策略，達(dá)成共識(shí)市場(chǎng)啟動(dòng)期（2004年4月中旬——5月中旬制造“距離”懸念，樹立形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注20多塊路牌廣告同時(shí)啟用宣傳預(yù)熱期（2004年5月中旬——7月17日）主宣傳期，積累客戶路牌、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng)、巡展全方位啟動(dòng)派發(fā)籌碼期（2004年7月17日——8月27日）售300張VIP卡，鎖定誠意客戶路牌、拍賣、報(bào)紙、公關(guān)活動(dòng)、巡展選房開盤期（2004年8月28日）選房開盤，當(dāng)天勁銷47套，達(dá)44%海上游艇表演、音樂演奏熱銷期（2004年8月28日——9月）1個(gè)月勁銷近50套路牌、公關(guān)活動(dòng)、報(bào)紙尾盤期（2004年10月——）目前剩余約10多套**孝*營(yíng)裳銷解宜析—傭—宣描傳期垮營(yíng)銷翠舉措預(yù)熱蠅階段倡的充涼分展礦示起勁到了精良好恩的推錫廣效鵝果。主要舉措活動(dòng)內(nèi)容東海岸現(xiàn)場(chǎng)展示

東海岸的售樓處擺放***樓盤模型，并配有專人講解，相當(dāng)于一個(gè)臨時(shí)接待中心。春交會(huì)推介

春交會(huì)上***與萬科其它項(xiàng)目如東海岸、坂雪崗、金域藍(lán)灣一道參與展覽，***展臺(tái)設(shè)計(jì)較新穎，吸引不少眼球。登記客戶一百五十余名。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)營(yíng)銷百人會(huì)推介

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的營(yíng)銷創(chuàng)新百人會(huì)萬科深圳公司作為協(xié)辦單位，***項(xiàng)目的PP也在會(huì)議開始之前作為背景循環(huán)播放，在會(huì)議入口擺放了項(xiàng)目模型，由銷售人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解。社區(qū)巡展（俊園、麗景）

充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源，借助萬科的企業(yè)品牌積累客戶，截止到5月中旬俊園就已積累有效客戶二十余位，成效明顯。天安國際動(dòng)感名城展覽

天安國際位于人民南商圈，定位于高檔、時(shí)尚消費(fèi)品零售，消費(fèi)層次比較高，與此項(xiàng)目目標(biāo)客戶有重合。網(wǎng)上炒作中國建設(shè)報(bào)首席記者所撰寫的題為“***：萬科叛逆之花”在中國建設(shè)報(bào)網(wǎng)站上首次發(fā)布，引起了市場(chǎng)關(guān)注。**刺*營(yíng)即銷解阻析—畜—媒押介宣卸傳以小賠眾媒正體推奪廣為型主，伍保持茄較低館曝光將率，隊(duì)大眾刮傳媒申以旁律敲側(cè)劈燕擊的身方式株為主勝?？诒R宣播真效果展最佳飛，其匠次是鴨報(bào)紙圖廣告蟻，特醫(yī)報(bào)效荒果較爐好宣傳琴著力捎點(diǎn)在瞧于強(qiáng)翅調(diào)“鍛濱海竄景觀狼的稀食缺性鵲”認(rèn)籌乏解籌變二次色同時(shí)病征用樸萬科煎在市規(guī)內(nèi)外疲的2鼓0余甘塊戶希外廣使告牌患作形搏象宣宏傳，惰目前優(yōu)仍保性留3誕-4磨塊，辭位于沈鹽壩切高速盜沿線卸，昭冤示性潤(rùn)強(qiáng)(鴿圖略張)在特矛區(qū)報(bào)肝推出劉海居喬別墅備系列俱宣傳稠軟文辯，旁繳敲側(cè)要擊突狐出*青**倦稀缺救海景然別墅唉的優(yōu)預(yù)勢(shì)以《層經(jīng)濟(jì)薪觀察場(chǎng)報(bào)》炸作為績(jī)主打定報(bào)紙霜媒介宵，針柜對(duì)高桑階層勻人士泊進(jìn)行鋸小眾挺傳播以《仗深圳都特區(qū)跨報(bào)》刷作為溪主打債報(bào)紙拋媒介載，對(duì)悉深圳薄本地動(dòng)的主跡力客駱戶進(jìn)龜行強(qiáng)到力宣杜傳以《耳萬客綿會(huì)》零及《嶼萬科吐周刊拳》挖勞掘萬禾科長(zhǎng)爽期積堅(jiān)累的意客戶族資源除以羽上媒妨介外畝，選丹擇的士媒介問還有鍋：《新某地產(chǎn)籮》、嫩《鳳刪凰周雹刊》畜、《巷福布江斯》名信捷片深圳丑房地縫產(chǎn)信歉息網(wǎng)僵、搜瞇狐焦兩點(diǎn)網(wǎng)**碎*營(yíng)賓銷解軋析—白—公憶關(guān)活婦動(dòng)公關(guān)西活動(dòng)規(guī)格迷高、才規(guī)模當(dāng)小、似針對(duì)情性強(qiáng)，目轎標(biāo)客戶穗集中，可涂達(dá)以舌下目遠(yuǎn)標(biāo)：1、性提高縣項(xiàng)目廳在高傷端人華群中被的知名主度，奠須定口碑狼傳播的基熱礎(chǔ)；2、視項(xiàng)目證與公妄司品牌曬聯(lián)動(dòng)效果捆佳。活動(dòng)濟(jì)效果慕：每天次活砍動(dòng)能網(wǎng)積累昌到1復(fù)0-塑50桃名誠蘇意客抬戶。經(jīng)濟(jì)艦觀察典報(bào)——最受旁尊敬呆企業(yè)及頒獎(jiǎng)變典禮倡、營(yíng)妙銷百叨人會(huì)福布五斯——基金河論壇巡展——深圳泊萬科藏樓盤直的輪刮流巡努展以損及東駱海岸宋的定志點(diǎn)臨舟時(shí)接抵待中螞心與新拔華信魔托公布司聯(lián)佩合發(fā)諒行集嚷合資塊金信旦托，隙發(fā)行事基金謊在于儲(chǔ)積累今客戶幣，同財(cái)時(shí)也盞是一慚個(gè)銷燒售噱希頭?！叭蚰X璃庫論予壇”——邀請(qǐng)氏諾貝腥爾經(jīng)遣濟(jì)獎(jiǎng)甲得主陵及國麗內(nèi)知遷名經(jīng)澤濟(jì)學(xué)珍家出母場(chǎng)，礎(chǔ)吸引稀較多重業(yè)內(nèi)經(jīng)人士奸及企測(cè)業(yè)決紐奉策層蹤蝶參加球。宣傳拌推廣被活動(dòng)悟效果遞排序左：1、識(shí)口碑消（6易0%傳）示2、窮報(bào)紙?jiān)觯ㄌ仂枅?bào)）添（1花0%敢）3、護(hù)路過府4、贏活動(dòng)**哭*營(yíng)議銷解拐析—耍—拍明賣不同洋位置釀、不駝同概臥念的過四套謀房作憶為拍唯賣對(duì)奇象，紡主要熱目的席在于炸試探墓客戶志對(duì)產(chǎn)遍品及而價(jià)格績(jī)的接謹(jǐn)受度拍賣油方式欄，非擱公開榨投標(biāo)拍賣辦效果啊一般鏡，每胖套房行均有傻1-陶2人圖投標(biāo)鹽，成陣交價(jià)慶格略餓高于喘或等輪