天津市老年城建設(shè)項(xiàng)目謀劃建議書

“天津市老年城”可行性研究報(bào)告PAGEPAGE49天津市老年城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目引導(dǎo)：天津市民政局項(xiàng)目處所：略開發(fā)性質(zhì)：養(yǎng)老公寓建設(shè)與城鎮(zhèn)改造兼融投資開發(fā)：略建設(shè)規(guī)模：近期40萬平方/遠(yuǎn)期60萬平方投資規(guī)模：近期10億人民幣/遠(yuǎn)期15億人民幣天津市老年城項(xiàng)目籌備處目錄

一、總論…………………………4

（一）老年公寓的市場(chǎng)需求……………………4（二）國內(nèi)老年公寓的發(fā)展與現(xiàn)狀……………5（三）天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展歷程回顧…………7（四）天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀…………………7

二、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件……………………10

三、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃………………11

（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求………………………11

（二）園區(qū)規(guī)劃特征……………12

（三）園區(qū)構(gòu)架…………………13

（四）總體平面布置……………14

（五）產(chǎn)品功能組合……………14

（六）園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置……………………14

（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)……………………15

（八）單體建筑設(shè)計(jì)和風(fēng)格……………………16

（九）戶型及戶型面積控制……………………16

（十）車位、區(qū)間內(nèi)商業(yè)配套的設(shè)置…………16

四、項(xiàng)目投資成本核算…………17

（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算………………17

（二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息………24

（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)……………………25

五、項(xiàng)目投資方案………………26

（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想………26

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析…………26

（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計(jì)劃………28

（四）項(xiàng)目經(jīng)營期投資分析……………………29

六、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析…………30

（一）資金規(guī)劃…………………30

（二）基準(zhǔn)折現(xiàn)率i0的計(jì)算…………………30

（三）投資財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)………………………30

七、項(xiàng)目不確定性分析…………33

（一）銷售價(jià)格的敏感性分析…………………33

（二）成本變化的敏感性分析…………………34

（三）容積率敏感性分析………………………34

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析………………36

九、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施………………………38

十、結(jié)論與建議…………………39附件：《天津關(guān)于加快我市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》…………………40一、總論一個(gè)時(shí)期以來，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是風(fēng)起云涌，所謂一個(gè)個(gè)超大規(guī)模的“商業(yè)地產(chǎn)”以及一片片名負(fù)其實(shí)的“工業(yè)地產(chǎn)”乃至投其所好的“高教地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”皆是蒸蒸日上，一片繁榮，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)一時(shí)間成了只要有錢就可以搖身一變進(jìn)入角色的開發(fā)商。但惟獨(dú)作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年棲身之地（養(yǎng)老、或公寓）”卻成為了“被遺忘的角落”。如今，針對(duì)國家一再出臺(tái)的打壓地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策；面臨世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)引發(fā)的地產(chǎn)冷潮，我們將作何思考呢？

中國自1999年以來就已進(jìn)入了老年型國家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。

目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是“老年公寓”呢？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的集約化住宅。那么，什么又是“老年城”呢？在傳統(tǒng)的老年公寓基礎(chǔ)上，增加了對(duì)產(chǎn)業(yè)文化的投入和商業(yè)化的運(yùn)營模式，使其原來由社會(huì)負(fù)擔(dān)性養(yǎng)老逐步向企業(yè)化養(yǎng)老轉(zhuǎn)變，通過商業(yè)運(yùn)作手段，增強(qiáng)機(jī)構(gòu)造血功能，從而進(jìn)入“自足自給”良性的層面上來。商貿(mào)區(qū)開發(fā)、福利廠構(gòu)建、培訓(xùn)和旅游等元素衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，都將成為“自足”的有力保障。本案的策劃和實(shí)施，即是對(duì)此進(jìn)行的一種探索與嘗試。一、老年公寓的市場(chǎng)需求

1．中國人口老齡化的發(fā)展。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1億（占總?cè)丝诘?.3％），到2050年將增加到3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“四世同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。

3．社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。

4．現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。

5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)無限商機(jī)。

二、國內(nèi)老年公寓的發(fā)展與現(xiàn)狀老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。

l.老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為600－800元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5．政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。三、天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷程回顧第一階段，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式。上世紀(jì)80年代中期以前，由于人們的收入普遍不高，家庭結(jié)構(gòu)也相對(duì)年輕化。加之傳統(tǒng)的子女贍養(yǎng)老人的觀念占據(jù)主導(dǎo)地位，使這一階段養(yǎng)老方式基本是居家養(yǎng)老。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅承擔(dān)社會(huì)“三無”老人的養(yǎng)老工作。受養(yǎng)老方式的影響，天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形式也只是單一的養(yǎng)老公寓模式，規(guī)模也不大。據(jù)調(diào)查，80年代中期以前天津市只有國辦養(yǎng)老院2家，床位數(shù)基本維持200－300張左右。第二階段，社會(huì)集中養(yǎng)老方式逐漸被接受，養(yǎng)老公寓迅速增加。80年代中期以后，天津市已開始接近人口老齡化的門檻。1987年天津市60歲以上的人口比重上升至10.25%，65歲以上的人口比重為6.5%。到1991年60歲以上的人口和65歲以上的人口比重分別為11％和7.1％，這表明天津市較早地進(jìn)入老齡社會(huì)。到目前為止，天津市已發(fā)展到有市級(jí)國辦老年公寓3家，區(qū)級(jí)國辦老年公寓8家，社會(huì)辦老年公寓132家，總床位數(shù)近18000張。第三階段，養(yǎng)老觀念發(fā)生變化，必須發(fā)展養(yǎng)老社會(huì)化。從“住家養(yǎng)老”到“入托養(yǎng)老”，天津人的養(yǎng)老觀念正悄然變化，更多的家庭也愿意將家中的老人送到養(yǎng)老院去養(yǎng)老。目前家庭成員在人數(shù)構(gòu)成上出現(xiàn)越來越少的趨勢(shì)，專家將這種狀況稱為“家庭構(gòu)成方式的核心化、小型化”、正是這種趨勢(shì)使傳統(tǒng)家庭的養(yǎng)老功能逐步弱化，而弱化帶來的最終結(jié)果是使家庭養(yǎng)老功能外移。再加上計(jì)劃生育政策的實(shí)施，家庭子女?dāng)?shù)量的減少，導(dǎo)致潛在家庭供養(yǎng)資源的減少，更加劇了養(yǎng)老功能社會(huì)化的過程。因此，養(yǎng)老社會(huì)化將成為越來越多的老年人度過晚年的一種選擇。過去，受傳統(tǒng)觀念的影響，天津人大多不愿意到養(yǎng)老院去養(yǎng)老，認(rèn)為那里是孤寡老人、五保戶才去的地方，很多人在家養(yǎng)老的觀念根深蒂固。近幾年來，隨著人們生活水平的提高與城市生活節(jié)奏的加快，天津人逐步擺脫了原來落后的觀念，很多人因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，無法也無暇照顧老人，于是把老人送到養(yǎng)老院入托頤養(yǎng)天年，還有很多家庭表示要把老人送去托養(yǎng)的意向。四、天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀1、養(yǎng)老公寓床位使用率超過九成，國辦好于民辦近年來，養(yǎng)老公寓收住老人數(shù)量增加，床位使用率明顯上升。據(jù)對(duì)部分老年公寓調(diào)查，老年公寓床位使用率達(dá)92.3％。國辦老年公寓以環(huán)境設(shè)施好、管理規(guī)范而深受老人喜愛，床位使用率明顯高于民辦。在被調(diào)查的老年公寓中，國辦老年公寓床位使用率基本達(dá)100%，有的還出現(xiàn)加床現(xiàn)象。而民辦老年公寓床位使用率相對(duì)較低，但也達(dá)到75％。2、入住老人不能自理的占近七成從入住老年公寓的老人構(gòu)成看，以不能自理和半自理居多。據(jù)對(duì)部分老年公寓調(diào)查，入住公寓的老人完全不能自理和半自理的占69.1％，完全自理的占30.9％。3、完全自理老人多選擇設(shè)施條件好的老年公寓由于居民生活水平的提高，完全自理老人選擇老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)也在提高，除注重吃好照顧好以外，更注重環(huán)境和文化娛樂方面的完善。另外，受觀念的影響，選擇老年公寓養(yǎng)老的自理老人以知識(shí)分子和機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休人員為主，這部分人員相對(duì)收入較高，有能力支付相對(duì)較高的養(yǎng)老費(fèi)用。因此，擁有裝修帶獨(dú)立衛(wèi)生間的房間、健身娛樂設(shè)施齊全且外部環(huán)境好的老年公寓頗受青睞。如天津市養(yǎng)老院收住完全自理老人190人，占全部老人的比重為36.3％。陽光老人院為滿足入住自理老人的需要還提供單間服務(wù)，更受老人歡迎，收住自理老人比重達(dá)45.9％。4、辦醫(yī)形式多樣，養(yǎng)老公寓簡(jiǎn)單醫(yī)療不出門由于養(yǎng)老公寓服務(wù)對(duì)象是老人，醫(yī)療機(jī)構(gòu)是必不可少的。經(jīng)過多年的探索，天津市老年公寓通過自己設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)或與社區(qū)醫(yī)療站聯(lián)系建立業(yè)務(wù)關(guān)系等形式，解決了養(yǎng)老公寓醫(yī)療職能薄弱的難題。據(jù)對(duì)部分老年公寓調(diào)查，養(yǎng)老公寓均能做到定期為老人體檢，打針輸液等簡(jiǎn)單的醫(yī)療也能在公寓內(nèi)得到解決。老年公寓需求方面：現(xiàn)代老年公寓的需求不斷增加社會(huì)福利機(jī)構(gòu)提供的老年人床位數(shù)嚴(yán)重不足。隨著人口老齡化、家庭小型化、農(nóng)村城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)的發(fā)展，傳統(tǒng)家庭的養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化，老年人特別是高齡老人對(duì)社會(huì)福利和服務(wù)的需求不斷增加，對(duì)社會(huì)福利事業(yè)造成巨大的壓力。從人口結(jié)構(gòu)看，天津市是全國率先進(jìn)入老齡社會(huì)的城市之一。人口統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年天津市60歲以上的老人總數(shù)已達(dá)142.42萬人，占全部人口總數(shù)的15.16％，比全國高4.16個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)對(duì)部分老人進(jìn)行的調(diào)查，在60歲以上的老人中，在未來養(yǎng)老方式上選擇去老年公寓養(yǎng)老的占16.7％，依此推算，天津市公寓養(yǎng)老的老人將達(dá)23.78萬人，而目前天津市養(yǎng)老公寓擁有床位大約在18000張左右，不足未來需求的10％。社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在的各種問題，使許多老年人想入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望被極大的抑制，致使到2000年時(shí)僅有不足0.7%的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此，加強(qiáng)養(yǎng)老公寓建設(shè)將成為未來養(yǎng)老事業(yè)的一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。目前天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在的問題★分布零散進(jìn)駐不便天津郊縣及市內(nèi)各區(qū)老年公寓分布相對(duì)零散，導(dǎo)致配套簡(jiǎn)化。即便如此，仍然出現(xiàn)想進(jìn)住的老人排隊(duì)等床位的現(xiàn)象。★規(guī)模不足品種不全現(xiàn)有的老年公寓通常僅服務(wù)于本地區(qū)的老人，且規(guī)模相當(dāng)有限；加之入住老人的習(xí)慣、健康水平存在級(jí)差無法滿足，從而導(dǎo)致服務(wù)跟不上?！锶狈σ?guī)劃布局落后現(xiàn)有的老年公寓多半是各區(qū)縣民辦自發(fā)形成或半自發(fā)加后期改造形成。對(duì)老年公寓選址、整體布局、發(fā)展方向等缺乏宏觀規(guī)劃?！锬Ｊ疥惻f功能單一現(xiàn)有的老年公寓在經(jīng)營管理理念上還停留在原始階段，即認(rèn)為老人能吃飽、能睡好、有人看護(hù)就已滿足。忽略了老人需要情感溝通、需要娛樂、需要切實(shí)有效的醫(yī)療保障。總結(jié)：如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年人住宅開發(fā)的市場(chǎng)條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年地產(chǎn)開發(fā)的希望，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場(chǎng)開發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機(jī)，誰就開拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項(xiàng)目以萬人老年公寓為主，專業(yè)老年用品大市場(chǎng)為輔，集商購、醫(yī)療保健、休閑娛樂、度假會(huì)務(wù)、職業(yè)培訓(xùn)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求：地塊中間或周邊應(yīng)該具有丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小則300～500畝，大則500～1000畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離中心城區(qū)10～15km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來，老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。根據(jù)以上基本要求，結(jié)合北方區(qū)域特點(diǎn)，我們通過實(shí)地考察后認(rèn)為：北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)小街村較為適合本項(xiàng)目的開發(fā)。一則，將本村居民通過城鎮(zhèn)改造遷移到待規(guī)劃區(qū)域，除去70畝回遷用地后，可以空出400畝開發(fā)面積；二則，西南方向流經(jīng)運(yùn)河，地貌呈現(xiàn)起伏，周邊地域開闊，無污染源，河灘內(nèi)儲(chǔ)近300畝灘涂，沿堤與項(xiàng)目意向地塊之間，尚有700畝基本農(nóng)田，這些自然儲(chǔ)備空間，可以規(guī)劃作為后期系列福利性工廠開發(fā)、旅游景點(diǎn)用地，依照國家新頒布“土地流轉(zhuǎn)”政策，地方以土地入股方式，完全可以實(shí)現(xiàn)這一遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)。三、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合我們的開發(fā)設(shè)想，在此提出產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開發(fā)分析提供依據(jù)。（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。設(shè)計(jì)要人性化平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍，要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手，各種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽光花園、陽臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)程親情視話系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。雖然現(xiàn)地塊缺水無山，但可以開挖人工水系給予彌補(bǔ)，尤其是沿東西向開挖一條西至運(yùn)河腳下的軸水系和風(fēng)光帶。利用運(yùn)河自然水系，打造水景公園和天然垂釣中心。戶型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，每戶面積控制在25～60㎡左右。即戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施和綜合行政管理中心。附加配套依托萬人老年城的規(guī)模影響力，沿京津公路規(guī)劃一座占地不少于100畝的“老年用品市場(chǎng)”和一所占地50畝的“老年護(hù)理職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)?！?，通過業(yè)態(tài)整合和商業(yè)化運(yùn)營，一方面為后期運(yùn)營提供了源源不斷經(jīng)費(fèi)保障及職業(yè)化人才輸出，同時(shí)又起到“交通噪音隔離”的作用。建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng)要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之成為產(chǎn)品的亮點(diǎn)和可復(fù)制樣板。統(tǒng)一的VI設(shè)計(jì)，有利于成功模式的再復(fù)制。滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。（二）園區(qū)規(guī)劃特征根據(jù)前期考察論證，項(xiàng)目可規(guī)劃占地約400畝左右，（若計(jì)回遷和福利工廠用地約為1200畝）近期規(guī)劃建筑面積約40萬平方米，可售面積35萬平方米；（綜合土地，暫無行政劃撥計(jì)劃）低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量單體或聯(lián)排別墅；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光。（三）園區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路、人工水系為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為“四塊四層次”，即醫(yī)療保健品商業(yè)集群、職業(yè)培訓(xùn)和產(chǎn)業(yè)交流基地、智能化公寓群、公建設(shè)施和園林景觀四塊。其中住宅又分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每100畝為一個(gè)區(qū)段，每個(gè)區(qū)規(guī)劃總建筑面積10萬㎡；我們通過分析不同年齡階段的人、不同生理和心理需求以及人數(shù)的眾寡，認(rèn)為：70歲以下年齡段的老年人是老年住宅市場(chǎng)的主流客戶，其他年齡段（70～100歲）為非主流客戶，而且從70歲開始，隨著年齡增長(zhǎng)，其客戶群呈遞減的趨勢(shì)，基于這種認(rèn)識(shí)和分析，我們?cè)诿總€(gè)住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)3個(gè)組團(tuán)，具體為：1號(hào)組團(tuán)：居住主體為70歲以下老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約6.5萬㎡，9～10棟，其中鰥寡老人樓約1～2棟，規(guī)劃建筑總面積約1.8萬㎡；2號(hào)組團(tuán)：居住主體為70歲～80歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約2.5萬㎡，3～4棟，其中鰥寡老人樓1～2棟，規(guī)劃建筑總面積約0.8萬㎡；3號(hào)組團(tuán)：居住主體為80歲以上老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約1萬㎡，2棟，其中鰥寡老人樓1～2棟，規(guī)劃建筑總面積約0.8萬㎡；每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。當(dāng)然，最好做到人車分流。（四）總體平面布置所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿河（主題公園、水系走勢(shì)）呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū)內(nèi)既有多層，又有小高層，要正確處理好多層和小高層的平面布置關(guān)系。在回遷組團(tuán)內(nèi)，分配相應(yīng)的小高層建筑，針對(duì)項(xiàng)目特性，冠以“孝心園”“親情園”等少量住宅樓，以此滿足部分離不開老人的子女和社會(huì)普通人群需要。臨京津公路邊的100畝商業(yè)區(qū)，即“老年用品市場(chǎng)”，在完成“交通噪音隔離帶”作用的同時(shí)，應(yīng)避免造成對(duì)住宅區(qū)的干擾，因此，兩者之間，用景觀區(qū)予以距離上的再隔離處理。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。（六）園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場(chǎng)所。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；建議由區(qū)內(nèi)至沿運(yùn)河設(shè)置長(zhǎng)距離蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離200m為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，建議修建體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的，以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個(gè)社區(qū)規(guī)劃應(yīng)形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計(jì)和風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)；樓層：多層為5層（6-1），小高層為11層（12-1），底層架空（底層建筑面積的30%不架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂活動(dòng)中心），保證視野通透，架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3.6米，有利于提升物業(yè)檔次。商業(yè)區(qū)塊為小三層結(jié)構(gòu)的聯(lián)排別墅，青磚灰瓦，通街仿古建筑風(fēng)格，上住下鋪。象征著安祥的青灰色彩抵償商貿(mào)產(chǎn)生的繁雜。并在今后，加強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)營管理，細(xì)節(jié)上，小到一塊招牌（木刻或燈籠等）。合理的規(guī)劃，力求形成整個(gè)項(xiàng)目不可分割的集旅游、休閑、商購為一體的功能配套區(qū)。采用中央空調(diào)集中供暖和地?zé)岵膳７謶粲?jì)費(fèi)，分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，盡量做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽光花房。公共護(hù)理區(qū)，或稱病危集中護(hù)理區(qū)，門、窗設(shè)置要便利通暢，甚至，窗簾都要外置式設(shè)計(jì)，便于家人、工作人員由甬道內(nèi)觀察探視。（九）戶型及戶型面積控制戶型主要是一房即單間“直筒房”和二房即套間，有衛(wèi)生間，部分帶廚；套型面積要合理，一房面積控制在25-40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房各占總套數(shù)的50%。（十）車位、區(qū)間內(nèi)商業(yè)配套的設(shè)置在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位（模仿項(xiàng)目區(qū)域?qū)γ娴沫h(huán)球度鋅廠的植物車庫），按每千平方米4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。區(qū)間內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)置是主商業(yè)區(qū)的一種補(bǔ)充，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，業(yè)態(tài)多為少污染、無噪音的服務(wù)業(yè)進(jìn)駐，如：洗衣、裁縫、理發(fā)、針灸、按摩、足療等。四、項(xiàng)目投資成本核算（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算1、地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件近期規(guī)劃用地面積：400畝，266800㎡，（回遷樓、商貿(mào)街可替換指標(biāo)、灘涂水景主題公園和福利工廠等規(guī)劃暫不計(jì)入）土地用途：綜合用地（商、??；爭(zhēng)取部分行政劃撥）使用功能：居住養(yǎng)老建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)建筑高度：控制（多層）18.6m—（小高層）36.6m綜合容積率：1.5綠化面積：40%總戶數(shù)：按50㎡/戶計(jì)算約為6317戶總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計(jì)算約為11281人室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)：按600元/平方米計(jì)算（根據(jù)土地出讓情況，暫設(shè)為可變值）商品房假設(shè)售價(jià)：其中小高層3200元/㎡，多層3000元/㎡，商鋪3800元/㎡2、項(xiàng)目面積規(guī)劃表4—1經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積住宅面積公建面積商業(yè)面積可售面積多層小高層區(qū)間商業(yè)多層小高層數(shù)量400000㎡257600㎡110400㎡20000㎡12000㎡214667㎡101200㎡12000㎡備注含架空層面積總建筑面積64.4%總建筑面積27.6%總建筑面積5%總建筑面積3%總建筑面積53.7%總建筑面積25.3%3、建設(shè)開發(fā)成本估算前期費(fèi)用表4—2序號(hào)費(fèi)用科目金額1土地使用費(fèi)（劃撥）2假設(shè)土地出讓金14400萬元3拆遷管理費(fèi)200萬元4三通一平（地方）5城市基礎(chǔ)配套費(fèi)3200萬元6總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖（詳規(guī)）32萬元7施工圖設(shè)計(jì)400萬元8園林景觀設(shè)計(jì)26.7萬元9人防費(fèi)960萬10消防建審費(fèi)200萬元11抗震費(fèi)2萬12白蟻費(fèi)（部分省份）48萬元合計(jì)19468.7萬元中期費(fèi)用表4—3序號(hào)費(fèi)用科目金額1建管費(fèi)78萬元2地質(zhì)勘探費(fèi)32萬3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)46.8萬元4施工監(jiān)理費(fèi)260萬元5樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）2400萬元6招標(biāo)費(fèi)36.4萬元7土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）26000萬元8水電、消防安裝施工1400萬元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）1000萬元10室外道路工程1200萬元12綠化景觀工程533.6萬元13水增容640萬元14電增容800萬元15易地綠化費(fèi)32萬元16噪音防治費(fèi)20萬元17房屋精裝修（帶家私、家電）15792.5萬元18公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備1000萬元19組團(tuán)休閑場(chǎng)所裝修及設(shè)施設(shè)備625.6萬元20電梯費(fèi)用3200萬元21智能化系統(tǒng)1895.1萬元22直飲水系統(tǒng)（分戶計(jì)費(fèi)）23中央空調(diào)、地暖（分戶計(jì)費(fèi)）合計(jì)56992萬住宅建筑安裝標(biāo)準(zhǔn)表4—4序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)1樁形鉆孔灌注樁（小高層）粉噴樁或夯擴(kuò)樁（多層）14樓板現(xiàn)澆板2基礎(chǔ)條形基礎(chǔ)15供水水安裝到入戶水表3結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)16安裝消防系統(tǒng)按規(guī)范4層高317電梯間公共部位（走道）吊頂，鋪彩色地磚5墻體加氣混凝土塊18供電電安裝到入戶空開6外墻高級(jí)墻轉(zhuǎn)飾面19地坪毛面沙漿砼7內(nèi)墻抹灰刮泥子20上下水PVP管材8電梯前室精裝修21電線銅芯線9內(nèi)墻（廚衛(wèi)）抹灰刮泥子22屋面坡面屋頂做防水層、保溫層10分戶門高級(jí)防盜門23樓梯間墻面（消防通道）乳膠漆刷白11戶內(nèi)門夾板門24樓梯（消防通道）鐵花欄桿、硬木扶手12陽臺(tái)鐵花護(hù)欄25電梯OTIS電梯（能自由出入輪椅、擔(dān)架）13窗門推拉塑鋼窗（帶紗）26智能化系統(tǒng)安裝到戶戶內(nèi)精裝修表4—5功能空間裝修配置事項(xiàng)臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽臺(tái)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)地面木地板地磚防滑地磚防滑地磚地磚墻面乳膠漆乳膠漆衛(wèi)生墻墻面磚乳膠漆頂乳膠漆乳膠漆吊頂?shù)蹴斎槟z漆頂與地面交匯處踢角線踢角線瓷磚墻面磚——頂與墻面交匯處角線角線——————窗戶塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗——門包門包門包門包門——線路隱線隱線隱線隱線隱線壁柜大衣柜鞋柜壁櫥柜儲(chǔ)衣柜——五金、衛(wèi)生器具配置白熾燈1盞2盞1盞1盞1盞插座2個(gè)4個(gè)3個(gè)1個(gè)——扳把暗開關(guān)2個(gè)2個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)開關(guān)箱——1個(gè)——————緊急求救器1個(gè)1個(gè)——————CVTA雙聯(lián)插座1個(gè)1個(gè)——————電話插座1個(gè)1個(gè)——————淋浴罩——————1個(gè)——浴池——————1個(gè)——角閥1個(gè)1個(gè)2個(gè)1個(gè)——紙盅——————1個(gè)——皂盒————1個(gè)1個(gè)——大便器——————1個(gè)——鏡子1個(gè)————1個(gè)——洗面盆——————1個(gè)——排風(fēng)扇——————1個(gè)——抽油煙機(jī)————1臺(tái)————電飯?！?個(gè)————煤氣灶————1個(gè)————生活必備品茶水杯2個(gè)4個(gè)——————煙灰缸1個(gè)1個(gè)——————服務(wù)指南1本1本——————“請(qǐng)勿打擾”的指示牌1個(gè)1個(gè)——————垃圾桶1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)——開水瓶1個(gè)1個(gè)——————枕芯2只————————枕套2只————————床單2條————————床罩2條————————毛毯1條————————家具配備沙發(fā)2個(gè)單人沙發(fā)組合沙發(fā)1套——————行李架1個(gè)————————茶幾——1個(gè)——————床1個(gè)————————床頭板1個(gè)————————電器程控床頭柜1個(gè)————————燈具床頭燈————鏡燈——彩色電視機(jī)（21英寸）1臺(tái)1臺(tái)——————電話機(jī)1個(gè)1個(gè)——————寬帶入戶1個(gè)————————餐桌——1套——————靠背椅————————2把后期費(fèi)用表4—6序號(hào)費(fèi)用科目金額1辦理商品房銷（預(yù)）售許可證40萬元2房屋測(cè)丈費(fèi)40萬元3營銷代理費(fèi)2533.6萬元4廣告、宣傳費(fèi)2533.6萬元5銀行利息806.4萬元6垃圾處理費(fèi)480萬元7營業(yè)稅5067.2萬元8城建稅（營業(yè)稅附加）354.7萬元9教育稅（營業(yè)稅附加）152萬元10商品房維修基金（綜合）855.2萬元11辦理權(quán)證50.5萬元合計(jì)12913.2萬元開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）×2%=（19468.7萬+56992萬+12913.2萬）×2%=1787萬開發(fā)總成本估算開發(fā)總成本估算表表4—7項(xiàng)目名稱前期費(fèi)用（萬元）中期費(fèi)用（萬元）后期費(fèi)用（萬元）開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)（萬元）合計(jì)（萬元）項(xiàng)目金額19468.75699212913.2178791160.9注：依照一次性貨幣出讓和100%公寓化開發(fā)估算。投資開發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）19468.7萬+（中期費(fèi)用）56992萬+（后期費(fèi)12913.2萬+（開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）1787萬=91160.9.7萬單方造價(jià)測(cè)算=投資開發(fā)總成本（91160.9萬）÷項(xiàng)目建筑總面積（400000㎡）=2279元/㎡（二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息1、資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷售房屋收入用于投資部分。項(xiàng)目總投資約91160.9萬元，本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金8000萬元作為前期啟動(dòng)資金，另計(jì)劃向銀行借款8000萬用于后續(xù)投入，施工單位墊資8000萬元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。擬將開發(fā)的400000㎡分四期進(jìn)行，每期10萬平方米。在開發(fā)時(shí)間上拉開一定距離，實(shí)施分期開發(fā)建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展的經(jīng)營戰(zhàn)略。為盡量減少開發(fā)商一次性投入資金量，為既保證項(xiàng)目建設(shè)持續(xù)進(jìn)行，又可試探市場(chǎng)反映。此外，特?cái)M幾種方案供參考：資金充足的情況下，按部就班執(zhí)行本案；時(shí)間差消化：先按1500畝概念性規(guī)劃布局，（其中回遷70畝+留空400畝+可流轉(zhuǎn)農(nóng)田700畝+300畝灘涂水景主題公園）分割式全額掛取京津公路旁100畝（400畝的1/4，屬于凈地）做“老年用品市場(chǎng)”，同期，辦理回遷住宅前期事宜；整掛整摘470畝（回遷70+留空400畝），與地方協(xié)商資金、現(xiàn)房交付的兌現(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)`1、銷售價(jià)格確定由于本案具體地理位置尚未明確，無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及天津市類似項(xiàng)目來確定保守銷售價(jià)格。另外，處于地產(chǎn)低潮形勢(shì)下未來3年樓價(jià)預(yù)測(cè)指數(shù)。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅3000元/平方米，小高層住宅3200元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)）2、銷售總收入住宅銷售收入3000元/㎡×214667㎡+3200元/㎡×101200㎡=96784萬元商鋪銷售收入：3800元/㎡×12000㎡=4560萬元銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=96784萬+4560萬=101344萬元3、單方售價(jià)銷售總收入/總建筑面積=101344萬元÷400000㎡=2533.6元/㎡4、項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)=總銷售收入101344萬元－項(xiàng)目總成本91160.9萬元=10183.1萬元5、項(xiàng)目投資單方利潤(rùn)單方售價(jià)-單方造價(jià)=2533.6元/㎡-2279元/㎡=254.6元/㎡6、成本利潤(rùn)率項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=10183.1萬元/91160.9萬元=11.17%7、自有資金投資回報(bào)率項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/自有資金=10183.1萬元/8000萬元=127.29%五、項(xiàng)目投資方案（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研與分析，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想是：總體規(guī)劃，分期實(shí)施；爭(zhēng)取劃撥，形式多樣；隨行就市，循序漸進(jìn)；把握市場(chǎng)，適量投放；在開發(fā)建設(shè)順序上，商建先行，回遷緊跟；環(huán)境景觀先行，住宅和配套隨后；在投資策略方面，利用商建產(chǎn)權(quán)回籠再生產(chǎn)，利用概念規(guī)劃的預(yù)期值贏得市場(chǎng)信譽(yù)資金進(jìn)入；在開發(fā)建設(shè)時(shí)間上，分期多批，梯次滾動(dòng)。這樣，既聚集了人氣，又保證了資金供應(yīng)，減少了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地近400畝，計(jì)劃建筑面積400000㎡，其中住宅建筑面積368000㎡，公共建筑面積20000㎡；區(qū)間商業(yè)面積12000㎡，出于對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目資金的考慮，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)擬分四期進(jìn)行，擬將第一期開發(fā)建設(shè)總面積的100000㎡，轉(zhuǎn)換成獨(dú)立的純商業(yè)區(qū)塊；根據(jù)市場(chǎng)推廣的回饋情況，著手回遷和后續(xù)地塊的取得。然后，在實(shí)施后續(xù)開發(fā)的同時(shí)，應(yīng)該注重產(chǎn)品景觀環(huán)境的營造和公建配套設(shè)施的主題修建，使主題景觀和配套公建在第一期就能基本形成，發(fā)揮其作用。這樣計(jì)劃安排好處是：第一期商建開發(fā)建設(shè)中，主要是為了了解項(xiàng)目特定的目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度和該建筑形式的反應(yīng)，從而根據(jù)反饋信息調(diào)整后續(xù)項(xiàng)目的部分規(guī)劃，更好的迎合目標(biāo)消費(fèi)群。2、第一期商建建成時(shí)，實(shí)施主題景觀環(huán)境和公建配套設(shè)施，在客觀上起到了宣傳作用，營造了項(xiàng)目品牌預(yù)期形象和想象空間，營銷學(xué)上稱之為：“先聲奪人”，提高了客戶認(rèn)知度，項(xiàng)目的知名度，社會(huì)的美譽(yù)度。為后續(xù)開發(fā)品牌延伸、“人氣”聚集創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。從而有利于第一期商建入駐（投資、經(jīng)營）增強(qiáng)信心，有利于資金回籠，周轉(zhuǎn)，以便在資金上支持后續(xù)滾動(dòng)式地建設(shè)開發(fā)。3、第一期商建投放市場(chǎng)后，根據(jù)市場(chǎng)反映，可及時(shí)總結(jié)和調(diào)整后續(xù)開發(fā)的營銷思路，投資計(jì)劃，市場(chǎng)策略，穩(wěn)中求勝。關(guān)于部分商建或是清一色養(yǎng)老公寓式的開發(fā)模式制訂問題，同時(shí)，要看政府對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度而決定，政府出臺(tái)的“平衡利益”政策無疑將是決定本方案性質(zhì)的重要因素之一。（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計(jì)劃依據(jù)本章“項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想”本著需要和可能，投入和產(chǎn)出，市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)等諸多因素，提出本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營（施工）計(jì)劃：1、第一期建設(shè)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃籌備期項(xiàng)目選址：2008年10月；開發(fā)模式確定：2008年11月國有土地儲(chǔ)備中心辦理土地使用或掛拍手續(xù)：2008年12月辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和土地批租手續(xù):2009年1-2月辦理項(xiàng)目前期規(guī)劃手續(xù):2009年2—3月方案圖,施工圖、園林景觀設(shè)計(jì):2009年3—4月籌措前期資金:2008年12月完成項(xiàng)目小面積拆遷及場(chǎng)地“三通一平”:2009年4-6月施工前期準(zhǔn)備工作:2009年6月施工期樁基施工:2009年6-8月結(jié)構(gòu)施工：2009年8—12月室內(nèi)外裝修,水電安裝工程:2010年1—4月室外排水工程：2010年4—5月室外道路工程：2010年5—7月綠化景觀工程：2010年7-8月配套設(shè)施設(shè)備：2010年8月爭(zhēng)取2010年的金秋9月試運(yùn)營，并接受整體項(xiàng)目來詢。房屋銷售：同步進(jìn)行2、第二期建設(shè)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃根據(jù)協(xié)商情況，決定回遷房和項(xiàng)目?jī)?nèi)工程建設(shè)先后，或者同步進(jìn)行。（詳略）3、第三期、第四期建設(shè)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃根據(jù)推廣過程吸納意向資源，調(diào)整詳規(guī)和工程批次。若前期工作進(jìn)展順利，基本可以做到一年零一季度一期，并完全實(shí)現(xiàn)交一批，入住一批，經(jīng)營一批。（詳略）（四）項(xiàng)目經(jīng)營期投資分析制定一套科學(xué)的管理運(yùn)營體系，是保證有效投資和增效減投的重要措施之一，商業(yè)化運(yùn)營模式固有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)就在于其項(xiàng)目多元性和靈活性，采用分項(xiàng)聯(lián)合經(jīng)營，拓寬融資渠道和受益群面，構(gòu)建并形成由若干集體融匯的經(jīng)營主體，以此化解單方投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。（詳細(xì)另見《天津市老年城整體運(yùn)營策略策劃案——投資與管理一章》，本案重點(diǎn)研究開發(fā)前期直接涉及的若干問題和建設(shè)階段的可變因素。暫略）六、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析資金規(guī)劃投資總額為：91160.9萬元，其中發(fā)展商自有資金為8000萬元，銀行貸款8000萬元，銀行貸款應(yīng)支付利息為806.4萬元，房售資金再投入為：67160.9萬元?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率i0的計(jì)算（注：依100%公寓化開發(fā)、預(yù)訂開發(fā)周期可兌現(xiàn)為前提）i0=（1+r1）（1+r2）（1+r3）－11、r1為自有資金費(fèi)用率，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)一般的自有資金年最低回報(bào)率為10%，則：r1=[（8000+67160.9）×10%+806.4]÷91160.9×100%=9.13%2、r2為資金年風(fēng)險(xiǎn)貼水率，參考銀行一年期存款利率，則r2=2.8%3、r3為通貨膨脹率，由于今年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)遭受國際金融市場(chǎng)影響，通貨膨脹現(xiàn)象不明顯，暫定=0.5%代入公式i0年=（1+r1）（1+r2）（1+r3）－1=（1+9.13%）（1+2.8%）（1+0.5%）－1=12.747%則季度基準(zhǔn)折現(xiàn)率約為：i0季度=12.747%÷4=3.187%投資財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)注：依照100%公寓化開發(fā)評(píng)估項(xiàng)目投資回收期（靜態(tài)）表6—1單位：萬元季度成本投資支出銷售收入支出收入凈值支出收入凈值累計(jì)17200-7200-720021951.5-1951.5-9151.533394-3394-12545.545104.8-5104.8-17650.356082.35630-452.3-18102.667225.65630-1595.6-19698.275869.65630-239.6-19937.883199.856302430.2-17507.693297.856302332.2-15175.4104099.456301530.6-13644.8115261.85630368.2-13276.6123665.456301964.6-1131213126956304361-695114316856302462-4489153886.656301743.4-2745.6165261.85630368.2-2377.417394156301689-688.4181275563043553666.6193148563124836149.6204025.956311605.17754.7215185.85631445.28199.9223647.856311983.210183.1靜態(tài)投資指標(biāo)計(jì)算及分析靜態(tài)投資回收期TT=18+688.4/4355=18.16季度靜態(tài)投資凈利潤(rùn)為：10183.1萬元靜態(tài)投資凈利潤(rùn)RR=10183.1萬元/91160.9萬元×100%=11.17%自有資金投資回報(bào)率R自R自=10183.1萬元/8000萬元×100%=127.29%動(dòng)態(tài)投資指標(biāo)計(jì)算及分析投資收益現(xiàn)金流量及現(xiàn)金現(xiàn)值動(dòng)態(tài)計(jì)算表表6—2單位：萬元年度現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流i0=13%i0=17%i0=18%折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值拆現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值19151.5-9151.5-9151.50.885-8099.10.855-7824.50.847-7751.3221806.720268.8-1537.9-10689.40.783-1204.20.731-1124.20.718-1104.2316466.620268.83802.2-6887.20.6932634.90.6242372.60.6092315.5413364.220268.86904.617.40.6134232.50.5343687.10.5163562.7514364.420268.85904.45921.80.5433215.50.4562692.40.4372580.2616007.520268.84261.310183.10.4802045.40.3901661.90.3701576.7合計(jì)28251465.31179.6項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算凈現(xiàn)值NPV（i0=13%）NPV=2825萬元，表明本方案從經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。內(nèi)部收益率IRRIRR=17%+[1465.3÷（1465.3+1179.6）]×（18%－17%）=17.55%當(dāng)i0=IRR時(shí)，項(xiàng)目投資收益凈現(xiàn)值為0，而折現(xiàn)率為12.747%,低于17.55%，故具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，從投資收益現(xiàn)金流量及現(xiàn)金現(xiàn)值動(dòng)態(tài)計(jì)算可看出，內(nèi)部收益率偏高的關(guān)鍵在于銷售資金的快速回籠；反而言之，本項(xiàng)目開發(fā)的最大風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)鍵就在于一期的預(yù)售情況，如能確保預(yù)期的銷售收入用于再投資，就能增強(qiáng)項(xiàng)目的盈利水平和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在現(xiàn)有資金和理論投入有相當(dāng)差異的狀況下，兌現(xiàn)回遷和有可能轉(zhuǎn)換成不可銷售物業(yè)的先后實(shí)施與工程批次上，必須做相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)首期商建對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的重要性。七、項(xiàng)目不確定性分析（一）銷售價(jià)格的敏感性分析銷售價(jià)格的敏感性分析是假定其它因素不變，當(dāng)售價(jià)變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)的影響。售價(jià)的變化對(duì)投資總額，最大融資額等指標(biāo)影響不大，但對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)較為敏感。銷售價(jià)格變動(dòng)敏感性分析表表7—1單方售價(jià)變動(dòng)幅度單方成本單方售價(jià)單方利潤(rùn)投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率變化幅度+022792533.6254.61018311.17%05%227926603811524016.72%49.69%10%227927875082032022.29%99.55%－5%2279240712851205.62%49.69%10.063%22792279000100%分析：當(dāng)售價(jià)變化為+5%時(shí)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率變化約為+50%，當(dāng)售價(jià)下降幅度為10.063%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)率為0（售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)）。（二）成本變化的敏感性分析成本變化的敏感性分析是假定其它因素不變，成本發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)的影響。成本變化對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響略小于售價(jià)的影響。但當(dāng)成本變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目投資總額、自有資金籌備、融資渠道、最大融資額等指標(biāo)影響較大。成本變動(dòng)敏感性分析表表7—2單位：萬元單方成本變動(dòng)幅度單方成本單方售價(jià)單方利潤(rùn)投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率變化幅度+022792533.6254.61018311.17%05%23932533.614156405.89%47.27%10%25072533.62710801.08%90.33%－5%21652533.63691476017.04%52.55%11.17%2533.62533.6000100%分析：當(dāng)成本上升5%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降5.28%；當(dāng)成本上升10%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降10.09%；當(dāng)成本下降5%時(shí)，投資利潤(rùn)率上升5.87%；當(dāng)成本上升達(dá)到11.17%時(shí)，投資利潤(rùn)率為0。（盈虧平衡點(diǎn)）（三）容積率敏感性分析容積率變化的敏感性分析是假定項(xiàng)目單方利潤(rùn)不變，容積率發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)的影響。當(dāng)容積率變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目總建筑面積、投資總額、銷售收入等指標(biāo)影響較大。容積率敏感性分析表表7—3單位：萬元容積率變動(dòng)幅度容積率建筑面積單方利潤(rùn)投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)變化值投資利潤(rùn)率變化幅度+01.5400000254.610183萬005%1.58421544254.610733萬550萬5.4%10%1.65440220254.611208萬1025萬10.07%－5%1.425380910254.69698萬-485萬-4.76%－10%1.35360180254.69170萬-1013萬-9.94%分析：當(dāng)容積率上升+5%時(shí)，投資利潤(rùn)率變化幅度為5%左右；當(dāng)容積率上升+10%時(shí)，投資利潤(rùn)率變化幅度為10%左右；八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間天津市約有1200萬常住人口，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短。尤其當(dāng)前整個(gè)地產(chǎn)遭遇冷潮形勢(shì)影響，部分開發(fā)商為了尋求生存引發(fā)行業(yè)擁擠，導(dǎo)致本業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間優(yōu)勢(shì)削弱。另從天津市民政局獲悉，近幾年各區(qū)縣相繼會(huì)出現(xiàn)不同模式的養(yǎng)生館、社區(qū)養(yǎng)老站等特殊照料體系，從工作人員的談話和案頭各區(qū)申報(bào)的報(bào)告書可以看出，養(yǎng)老工作已經(jīng)成為政府當(dāng)前重要的工作議題。因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)這種商業(yè)化綜合養(yǎng)老方式和未來品牌化運(yùn)營模式的認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)品歸屬（產(chǎn)權(quán)）的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是60歲以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì)60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨(dú)資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多本項(xiàng)目土地使用面積400畝，總建筑面積達(dá)40萬平方米（福利性質(zhì)項(xiàng)目、回遷折現(xiàn)工程未計(jì)），開發(fā)周期約5年半（66個(gè)月）時(shí)間，這將給本項(xiàng)目帶來二方面風(fēng)險(xiǎn)：第一方面：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，它受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口因素、政策因素、物價(jià)因素、人均收入、市政建設(shè)、城市化進(jìn)程、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理、地域文化等諸多因素的影響，具有不確定性，如何把握市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)走勢(shì)最終如何發(fā)展，將給本項(xiàng)目帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。第二方面：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購進(jìn)土地到產(chǎn)品售罄以及物業(yè)管理、綜合經(jīng)營的全過程，時(shí)間周期長(zhǎng)，程序復(fù)雜，環(huán)節(jié)多，工序多，相關(guān)聯(lián)部門多，既要有精兵強(qiáng)將，又需要掛帥領(lǐng)軍人物，既要發(fā)揮個(gè)人聰明才智，又需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。本項(xiàng)目分四期滾動(dòng)開發(fā)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)66個(gè)月，必須嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍的實(shí)行全過程的控制管理，即加強(qiáng)資金管理、成本管理、施工管理、營銷管理、人力資源管理、否則無論在哪個(gè)方面管理出現(xiàn)失誤，都將給本項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。九、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。2、本項(xiàng)目土地使用面積400畝，總建筑面積40萬平方米，分四期滾動(dòng)開發(fā)，總建設(shè)開發(fā)周期66個(gè)月，因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、個(gè)性、特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。3、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在調(diào)查過程中，對(duì)天津老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)細(xì)分作出準(zhǔn)確判斷。5、本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人住宅項(xiàng)目提出了三個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)一步評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性，并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。6、充分整合地方政策資源，結(jié)合同質(zhì)或接近本項(xiàng)目的社會(huì)公益、公建項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)，在此基礎(chǔ)上靈活嫁接，在土地使用的性質(zhì)方面力求多樣化，降低土地成本和獨(dú)立配套單項(xiàng)成本，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。如：前期考察虹橋區(qū)塊時(shí)，其中一塊約200畝的地塊即是規(guī)劃建設(shè)公園用地。若是嫁接成功，可謂各得其所，兩全其美。（該地塊稍小了些）十、結(jié)論與建議天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更是到了白熱化程度。于是精明而富有遠(yuǎn)見的投資開發(fā)商，根據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng)細(xì)分，紛紛避開激烈競(jìng)爭(zhēng)的住宅市場(chǎng)，另辟蹊徑，投資于教育地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、渡假休閑地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)，本案項(xiàng)目就是其中一例。本項(xiàng)目土地使用面積400畝，總建筑面積約40萬㎡，可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目離中心城區(qū)約5-8公里，離塵不離城，鬧中取靜?；A(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通方便，充分具備了老年公寓集養(yǎng)老、休閑、渡假于一體地產(chǎn)元素，是在激烈的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下睿智的選擇。綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，尤其京津快速路的貫通和京津公路整治，以及項(xiàng)目臨界待建的多線交通網(wǎng)，為本項(xiàng)目增添了無限潛在商機(jī)，西南部緊臨運(yùn)河，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨(dú)辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏?，?jīng)濟(jì)效益可觀，社會(huì)效益良好，是一個(gè)充滿商機(jī)、充滿市場(chǎng)活力、充滿希望、可行度較高的項(xiàng)目。本項(xiàng)目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險(xiǎn)，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競(jìng)爭(zhēng)，但已避開了競(jìng)爭(zhēng)，并具備了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，必須響應(yīng)和借勢(shì)國家政策，以期實(shí)現(xiàn)“為社會(huì)分憂，替兒女敬孝”的德、利雙收的夙愿。2010年10月/天津（草案）附件：天津關(guān)于加快我市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是指為老年人提供生活照顧和護(hù)理服務(wù)，滿足老年人特殊需求的服務(wù)行業(yè)。加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。我市是一個(gè)人口老齡化程度較高的城市,截至2006年底,全市60歲以上戶籍老年人口148.81萬人,占總?cè)丝诘?5.68%，預(yù)計(jì)到2010年戶籍老年人口將達(dá)169萬人，占總?cè)丝诘?6.8%。隨著人口老齡化程度的不斷加深，給我市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了新的要求。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號(hào)）等有關(guān)文件精神和天津市老齡事業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃要求，為進(jìn)一步加快推進(jìn)我市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：一、加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，認(rèn)真貫徹黨政主導(dǎo)、社會(huì)參與、全民關(guān)懷的方針，從我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，投資主體多元化、服務(wù)內(nèi)容多樣化、監(jiān)督管理規(guī)范化、適宜老年人需求的養(yǎng)老服務(wù)體系。（二）主要目標(biāo)：進(jìn)一步建立和完善發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策法規(guī)，落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策；大力發(fā)展各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，到2010年，全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增床位12400張，總床位數(shù)發(fā)展到3萬張，平均每年新增3100張，實(shí)現(xiàn)平均每1000名老年人18張床位；社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步健全，老年人的生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、應(yīng)急救助等居家養(yǎng)老環(huán)境和條件明顯改善；老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)等有效開展，老年用品市場(chǎng)逐步開發(fā)，使全市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)初步形成規(guī)模，滿足老年人的不同需求，老年人生活質(zhì)量不斷提高。二、加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要任務(wù)：（一）發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指為老年人提供住養(yǎng)、生活護(hù)理等綜合性服務(wù)的機(jī)構(gòu)。到2010年，由政府投資興建的國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增床位7400張，其中：市級(jí)國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新（擴(kuò)）建床位400張；區(qū)縣國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新建、改擴(kuò)建新增床位3000張，實(shí)現(xiàn)每個(gè)區(qū)縣建有一所200張以上床位的示范性、綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；農(nóng)村國辦“五保”供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)新建、改擴(kuò)建30所，新增床位4000張。通過政策引導(dǎo)扶持，社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增床位達(dá)到5000張。（二）建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是指建在社區(qū)，為老年人提供生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂等服務(wù)的設(shè)施。到2010年，全市每個(gè)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都應(yīng)建有一個(gè)包括為老年人服務(wù)的綜合性社區(qū)服務(wù)中心，使街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合性社區(qū)服務(wù)中心由現(xiàn)在的79個(gè)增加到241個(gè)。全市新建示范性社區(qū)老年日間照料服務(wù)中心20個(gè)。完善現(xiàn)有社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)“星光老年之家”等為老年人服務(wù)的功能，不斷拓展服務(wù)項(xiàng)目。各部門、各單位設(shè)在街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)的各類生活服務(wù)和文化體育設(shè)施要向老年人開放，滿足老年人需求。（三）拓展居家養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老是指在社會(huì)保障制度下，老年人仍然生活在自己的家中，由社區(qū)向老年人家庭提供必要的、專業(yè)化的服務(wù)。根據(jù)我市實(shí)際，要把做好生活照料、家政服務(wù)、精神慰藉、醫(yī)療保健、應(yīng)急救助等作為居家養(yǎng)老服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容，以社會(huì)孤老、企業(yè)孤老、空巢老年人、80歲以上高齡老年人、不能自理或半自理老年人和經(jīng)濟(jì)困難老年人作為居家養(yǎng)老服務(wù)重點(diǎn)。要充分利用社區(qū)老年生活服務(wù)設(shè)施，為老年人提供便利、優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)；充分發(fā)揮志愿者隊(duì)伍和老年人協(xié)會(huì)等群眾組織的作用，為老年人提供鄰里關(guān)照、協(xié)議包戶、親情陪伴、自助互助等服務(wù)；積極實(shí)踐政府為特困老人購買服務(wù)、服務(wù)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)、老年群眾組織或中介組織監(jiān)督評(píng)估的新型服務(wù)模式。逐步建立志愿者公益服務(wù)、政府購買服務(wù)和市場(chǎng)化有償服務(wù)相結(jié)合的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。（四）培育老年服務(wù)組織和隊(duì)伍。組織開展養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn),提高職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)技能水平,加強(qiáng)管理。到2010年，全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)院長(zhǎng)持證上崗率和養(yǎng)老護(hù)理員持證上崗率均達(dá)到100%。制定和完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的行業(yè)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立資質(zhì)評(píng)估、認(rèn)證、管理體系，加強(qiáng)監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。在市屬高等院校和中等職業(yè)學(xué)校增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)專業(yè)和課程，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)專門人才。（五）創(chuàng)新養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理體制。國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要以保障“三無”、“五保”、低收入老年人和優(yōu)撫對(duì)象的集中供養(yǎng)為主，機(jī)構(gòu)管理人員經(jīng)費(fèi)由同級(jí)財(cái)政給予補(bǔ)貼。按照管辦分離的原則，積極探索養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營或其他社會(huì)化方式運(yùn)營模式，引入社會(huì)力量參與管理運(yùn)營。到2010年，全市新建國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要有40%以上實(shí)現(xiàn)公建民營。三、加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的扶持措施（一）加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)資金投入。國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)所需資金，列入市和區(qū)縣財(cái)政預(yù)算。市級(jí)新增國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位所需資金，分別由市財(cái)政預(yù)算、福利彩票公益金、市發(fā)展改革委財(cái)政預(yù)算資金安排落實(shí)。區(qū)縣按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、依規(guī)定運(yùn)營的新增國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，凡收養(yǎng)“三無”和困難老年人占床位總數(shù)50%以上的,由市發(fā)展改革委財(cái)政預(yù)算資金給予每張新增床位3000元的一次性補(bǔ)貼。對(duì)規(guī)模較小、房屋破舊、布局不合理的農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行拆、改、并。凡收養(yǎng)“五保”和困難老年人占床位總數(shù)70%以上并按規(guī)定運(yùn)營的敬老院,由市福利彩票公益金給予每張新增床位2000元的一次性補(bǔ)貼。（二）加大對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策支持。采取積極措施，大力支持發(fā)展各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等形式，興建、擴(kuò)建或在原有其他設(shè)施基礎(chǔ)上改建適宜老年人集中居住、生活、護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。本市行政區(qū)域內(nèi)，經(jīng)民政部門批準(zhǔn)和社會(huì)團(tuán)體管理部門認(rèn)定，符合國家民政部頒發(fā)的《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》（MZ008-2001）的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可申請(qǐng)享受以下相應(yīng)扶持政策：1．床位運(yùn)營補(bǔ)貼。對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、依規(guī)定運(yùn)營的新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位，由市財(cái)政預(yù)算和市福利彩票公益金各給予每張床位1000元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼，區(qū)縣財(cái)力與市配比一般不少于1？1，有條件的區(qū)縣應(yīng)增加配比。對(duì)已開業(yè)的社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和公建民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，按入住老年人實(shí)際占有床位數(shù)，由市福利彩票公益金給予每年每張床位600元補(bǔ)貼。2．用工補(bǔ)貼。具有本市戶籍的下崗失業(yè)人員及農(nóng)村富余轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂1年以上勞動(dòng)合同并從事養(yǎng)老護(hù)理工作的，按實(shí)際招用人數(shù)，可以享受城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼期限按勞動(dòng)合同期限最長(zhǎng)不超過3年。具有本市戶籍的就業(yè)困難群體，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂1年以上勞動(dòng)合同并從事養(yǎng)老護(hù)理工作的人員，可以按照本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)30%享受工資補(bǔ)貼，補(bǔ)貼期限最長(zhǎng)不超過3年。對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)招用我市三類退出企業(yè)解除勞動(dòng)關(guān)系職工，從事養(yǎng)老護(hù)理工作并簽訂3年以上勞動(dòng)合同的，按照每人5000元標(biāo)準(zhǔn)，給予養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一次性招用補(bǔ)貼。上述所需資金從市再就業(yè)資金中列支。3．培訓(xùn)補(bǔ)貼。從事養(yǎng)老護(hù)理和養(yǎng)老服務(wù)的人員，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公益性公司簽訂1年以上勞動(dòng)合同，參加由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公益性公司統(tǒng)一組織的職業(yè)技能培訓(xùn)并取得初級(jí)職業(yè)技能證書的，由區(qū)縣民政部門給予每人200元的一次性培訓(xùn)補(bǔ)貼；取得中級(jí)職業(yè)技能證書的，再給予每人100元的一次性培訓(xùn)補(bǔ)貼，所需補(bǔ)貼資金由市福利彩票公益金解決。對(duì)準(zhǔn)備從事養(yǎng)老護(hù)理工作的人員，凡屬再就業(yè)培