駐馬店市商業(yè)市場可行性方案

PAGE駐馬店市商業(yè)市場可行性研究報告駐馬店市商業(yè)調(diào)查結(jié)論基本認(rèn)為在風(fēng)光路開發(fā)中檔商場是可行的。支撐因素：宏觀根據(jù)2004年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為0.36平方米，少于全國人均0.7—0.8平方米的面積。按人均增長0.1平方米計算，截至到2010年，五年中預(yù)計增長商業(yè)面積約100萬平方米，每年增長20萬平方米。具有一定的市場空白量。中檔目前駐馬店市區(qū)人口為56萬人，高端客戶約占了整體的10%，較為有限，且多有固定消費場所均收入。若定位為高端商場，消費群較窄，且為了改變消費群固有的消費習(xí)慣，在推廣上可能需要花費大量的時間和財力。駐馬店人均收入為500元左右，對高檔商品需求不大。如春天百貨，進駐品牌多為高檔品牌，價位過高，客戶對此認(rèn)可度不高，生意清淡。針對年輕消費群在駐馬店124萬的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù)67%。在商圈中心抽調(diào)的300份樣本中，20—35歲的消費者達到整體的65%，他們?yōu)槿粘ＯM的主體。以休閑服飾為主在20—35歲的消費群體，有70%的消費者選擇休閑品牌。20—35歲的消費群體，收入水平有所限制，但又追求時尚，對于真維斯、佐丹奴等休閑品牌更能滿足他們的要求及虛榮心理。風(fēng)光路臨街店鋪，以休閑運動為主題的商家達到68%。增加娛樂、餐飲等特色經(jīng)營在300份樣本中，有43%的消費者需求娛樂，34%的消費者需求餐飲。這一結(jié)果具有一定的代表性。周邊商場存在同質(zhì)化問題，增加特色經(jīng)營，吸引人流，延長消費者停留時間。開發(fā)地下超市在樣本中有38%的消費者經(jīng)常購買日用品以大賣場吸引人流，擴大消費群。準(zhǔn)確的市場定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時存在的問題：項目所處區(qū)域商業(yè)密集，競爭壓力大。在建的天方商城和北京商場、樂山商場、喜迎門購物廣場為本項目的主要競爭對手；項目原址的風(fēng)光市場讓消費者形成中低檔的思維定式，因而項目的提升需要付出較大努力；人均收入水平不高；政府開始加大對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1、國家宏觀經(jīng)濟分析2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟狀況良好，經(jīng)濟增長逐漸趨于理性和正常，主要表現(xiàn)為：投資大幅增長，其中主要增長是由民間資本和外資投入加大引起的；加入WTO帶動了出口的大幅增長；通貨緊縮狀況逐步緩和。我國勞動力豐富，市場巨大，在持續(xù)高速增長了20年的情況下，經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的潛力仍然十分可觀。自2004年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了部分過熱跡象，主要表現(xiàn)在糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費價格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹，貨幣信貸投放增長過快。針對宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題，中央政府果斷采取了一系列金融、土地和針對部分行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，保證了國民經(jīng)濟的良好運行。據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計結(jié)果顯示：2004年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到128390億元，比上年增長9.5%其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18168億元，增長6.3%第二產(chǎn)業(yè)增加值68259億元，增長11.1%第三產(chǎn)業(yè)增加值35615億元，增長8.3%社會消費品零售總額53950億元，增長13.3%進出口貿(mào)易總額11547億美元，增長35.7%在2004年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2005年，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。第一季度我國經(jīng)濟增長9.5%，國內(nèi)生產(chǎn)總值31355億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資9037億元，同比增長25.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同比增長26.7%。上半年固定資產(chǎn)投資增速基本上保持在25%左右的較高水平。國內(nèi)生產(chǎn)總值增加值年份生產(chǎn)總值2002年2003年2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)104790117251.9128390第一產(chǎn)業(yè)增加值(億元)16117.317092.118168第二產(chǎn)業(yè)增加值(億元)53540.761274.168259第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元)35132.632885.735615數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒2、駐馬店市宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析2.1駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的強力帶動下，駐馬店市總體經(jīng)濟狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)。2004年駐馬店市經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟指標(biāo)收益狀況（億元）增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）444.714.6%各產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)15728.4%第二產(chǎn)業(yè)173.210.1%第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)據(jù)來源：2004年駐馬店政府工作報告2.2經(jīng)濟增長率2004年駐馬店市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值444.7億元，經(jīng)濟增長率14.6%，處于較高的增長水平。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重為35.3%、38.9%和25.7%。結(jié)論：第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比重略低，僅25.7%，說明服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有待提高。2.3投資水平全市投資項目建設(shè)力度加大，年初確定的71個重點項目完成投資51.42億元，較上年增長31.98％。其中計劃竣工項目完成投資20.99億元，續(xù)建項目完成投資16.06億元，計劃新開工項目完成投資14.37億元。結(jié)論：項目投資額度增長速度較高，遠超過國民經(jīng)濟增長速度。固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展的重要動力之一。2.4地方財政全市地方財政一般預(yù)算收入完成12.8億元，增長20％，支出完成40億元，增長20.9％；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成４億元，增長30.4％；社會消費品零售總額完成146.9億元，增長15.1％；實現(xiàn)旅游收入235億元，增長28.7％；非公有制經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)增加值203億元，同比增長10.3％，占全市生產(chǎn)總值的45.7％。2.5對外貿(mào)易全年海關(guān)進出口總額3788萬美元，比上年增長22.5％；出口總額3226萬美元，增長16．5％；進口總額562萬美元，增長74．5%；2004年完成出口創(chuàng)匯4551萬美元，增長41.1％；實際利用外資2438萬美元，增長61％。三、駐馬店市宏觀政策現(xiàn)狀分析3.1利好因素的分析各種利好政策的實施，一方面將直接帶動未來駐馬店市經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面，對于本項目商業(yè)物業(yè)也會有較大的促進作用。社區(qū)商業(yè)的嚴(yán)重不足，已經(jīng)引起國家以及地方政府的重視。2005年5月初，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（簡稱《指導(dǎo)意見》），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。降息對商業(yè)物業(yè)的影響央行連續(xù)降低金融機構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴大消費。受此政策影響，不動產(chǎn)市場，尤其是房地產(chǎn)投資市場受到了間接的推動作用。住宅市場投資因國家打擊住宅市場投機的政策導(dǎo)向而驟然降溫，商業(yè)地產(chǎn)便被普遍看好，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場也因此迎來了投資契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向商鋪市場。

3.2、影響商業(yè)房地產(chǎn)之政策、趨勢國務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》（簡稱《條例》）《條例》對商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。其中規(guī)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行聽證，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。而建設(shè)1萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點，還必須到國務(wù)院有關(guān)部門進行聽證。加入WTO對駐馬店市商業(yè)物業(yè)的影響對于整個房地產(chǎn)市場，一方面入世將形成更為開放的市場氛圍，吸引眾多國外房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資；另一方面隨著外資企業(yè)和辦事機構(gòu)大量涌入，競爭也會加劇。七部委意見遏制房地產(chǎn)投機2005年5月11日，由建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合提出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，指出目前的調(diào)控要做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房。商務(wù)部開始商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查繼5月初向全國各省市下發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研通知之后，商務(wù)部將開始對部分城市商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)查。本次調(diào)查的重點將是商業(yè)地產(chǎn)的資金和空置問題。3.3未來宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測整體看來，3月以來密集出臺的抑制房價政策，除了使目前部分地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期以內(nèi)對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫影響。今年二季度國房指數(shù)除銷售價格指數(shù)外，與上季度和上年同期均出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于1998年以來的最低景氣水平，這標(biāo)志著全國房地產(chǎn)業(yè)的增長將進入3-5年的中期調(diào)整階段。房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地產(chǎn)和其他行業(yè)、購房者和開發(fā)商各個利益主體之間的利益，以達到局部和全局、公平和效率之間的動態(tài)平衡。本次國家針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的政策取向是穩(wěn)定房價，而不是市場打壓。本次宏觀調(diào)控與90年代初的調(diào)控相比具有更強的市場化特征，強調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點。應(yīng)該說，目前政策出臺的高峰期已經(jīng)過去，部分地區(qū)包括河南省的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。駐馬店市目前的房地產(chǎn)價格水平較低，因此下降的空間相對有限，商業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國家宏觀調(diào)控的重點區(qū)域。但是，在國家重點控制房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境下，開發(fā)商仍應(yīng)高度重視土地、信貸政策的負面影響，在項目開發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗風(fēng)險對策。四、駐馬店市宏觀經(jīng)濟概述4.1、駐馬店市概述駐馬店市位于河南省中南部,東與安徽省阜陽市接壤，西與南陽市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽市毗鄰。京廣鐵路、京深高速公路縱貫?zāi)媳?，處?長江"、"隴蘭"兩大橫向經(jīng)濟帶之間，洪河、汝河、泌陽河流經(jīng)其間，素有"豫州之腹地，天下之最中"之稱。全市共有確山、遂平、西平、上蔡、汝南、平輿、新蔡、正陽、泌陽九縣和驛城區(qū)，總面積1.5萬平方公里，總?cè)丝?20多萬。這里歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動力充足，開發(fā)潛力很大。建國以后，駐馬店所轄縣區(qū)曾一度分屬信陽和南陽，2000年設(shè)立地級市。經(jīng)過全區(qū)人民的努力奮斗，今日駐馬店的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟正在穩(wěn)步發(fā)展，并建成了以糧油食品、醫(yī)藥、機械、電子、輕紡、建材、礦產(chǎn)、電力等行業(yè)為支柱，布局合理、結(jié)構(gòu)配套的地方工業(yè)體系。常年糧食總產(chǎn)量40億公斤左右，占河南省的10%；油料總產(chǎn)7億公斤左右，占河南省的25%，其中芝麻居全國第一位。4.2、駐馬店市人口現(xiàn)狀2004年全市出生人口9.41萬人，出生率11．42‰；死亡人口5．27萬人，死亡率6．40‰；全年自然增加人口4．1萬人，自然增長率5．02‰。年末全市總?cè)丝?26．31萬人。其中，城鎮(zhèn)人口124．1萬人，占15．02%，市區(qū)人口56萬人，占城鎮(zhèn)人口45%；鄉(xiāng)村人口702．2萬人，占84．98%。結(jié)論：駐馬店市目前和將來的一段時期內(nèi)人口增長將仍然處于上升階段。駐馬店市的城市化率約為15%，遠遠低于全國36%的平均水平和河南全省27%的平均水平。消費市場是由人口、收入水平、消費習(xí)慣及心理共同決定的。124萬的城鎮(zhèn)人口決定了一定的市場容量。由于城市化過程直接與社會經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，駐馬店市較低的城市化率從側(cè)面反映了城市經(jīng)濟發(fā)展水平的有限。4.3、駐馬店市年齡構(gòu)成根據(jù)河南省第5次人口普查的結(jié)果顯示，全省平均每個家庭人數(shù)為3.7人；全省常住人口中，0-14歲的人口為2401萬人，占25.94%；15-64歲的人口為6211萬人，占67.10%；65歲以上的人口為644萬人，占6.96%。駐馬店市作為河南省人口大市，約占全省總?cè)丝诘?%，結(jié)論：由此我們可以推測出，其人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)與全省基本一致，年輕人群是人口的主體，也是消費群體的主體，整體消費潛力較高。4.4在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的強力帶動下，駐馬店市總體經(jīng)濟狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)。2004年駐馬店市經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟指標(biāo)收益狀況（億元）增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）444.714.6%各產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)15728.4%第二產(chǎn)業(yè)173.210.1%第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)據(jù)來源：2004年駐馬店政府工作報告2004年駐馬店市主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表：地區(qū)總?cè)丝?26.31萬人地區(qū)GDP444.7億元人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)50.14%居民儲蓄額279.5億元結(jié)論：第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中仍然占支配地位，農(nóng)業(yè)和工業(yè)比重較高；第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)還不發(fā)達，從側(cè)面反映了消費需求和層次有待提高；恩格爾系數(shù)（食品支出總額占家庭或個人消費支出總額的比例）達到50.14，略高于聯(lián)合國的小康生活標(biāo)準(zhǔn)40-50%的上限。表明駐馬店市居民平均生活水平基本接近小康。4.5城鄉(xiāng)居民生活水平數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計網(wǎng)2004年，駐馬店全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到6179元，同比增長8.9%；農(nóng)民人均純收入2226元，增長29％，農(nóng)民人均收入水平增長速度較快。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額279.5億元，增長19.5％。結(jié)論：商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展和居民消費水平的變化；當(dāng)?shù)鼐用竦脑氯司杖朐?00元左右，一方面說明目前多數(shù)消費者收入水平無法支撐高端消費；另一方面儲蓄存款的快速增長，又說明在人均收入持續(xù)增長，收入水平在今后兩年還有很大的發(fā)展空間。城市人均收入及可支配收入表中數(shù)據(jù)來源于河南統(tǒng)計網(wǎng)2005年上半年，駐馬店城鎮(zhèn)居民可支配收入16份分625.77、805.80、509.17、488.38、501.53、526.21元人民幣。結(jié)論：通過對比2003年—2005年人均收入和人均可支配收入可以發(fā)現(xiàn)，駐馬店市居民生活水平逐年穩(wěn)步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增長速度超過10%。經(jīng)濟良性發(fā)展，市場環(huán)境樂觀。4.7社會消費品市場消費品市場穩(wěn)步發(fā)展。全年社會消費品零售總額127.7億元，比上年增長10.5％。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額25億元，增長16.1％；縣及縣以下消費品零售額102.6億元，增長9.2％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額103.2億元，增長9.9％；餐飲業(yè)零售額16.9億元，增長16.9％；其他行業(yè)零售額7.4億元，增長4.8％。結(jié)論：社會消費品銷售增長與國民經(jīng)濟、居民收入水平的增長趨勢基本吻合，發(fā)展態(tài)勢比較合理；城區(qū)居民消費能力增長快于農(nóng)村地區(qū)；居民餐飲業(yè)消費的增長快于批發(fā)零售貿(mào)易和其他行業(yè)。4.82004年全年實現(xiàn)社會消費品零售額狀況如圖：結(jié)論：上述統(tǒng)計資料表明，2004年駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展顯示出強大活力，繼續(xù)保持快速增長的良好發(fā)展趨勢；國內(nèi)需求穩(wěn)步擴大，結(jié)構(gòu)調(diào)整得到了進一步推進，經(jīng)濟環(huán)境更加優(yōu)越和趨于完善。4.9、駐馬店市未來經(jīng)濟環(huán)境展望近年來駐馬店經(jīng)濟發(fā)展迅速，全市以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為基礎(chǔ)，逐步發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)，并不斷規(guī)范市場環(huán)境，充分合理利用自有、外來資金，作為一個新興的地級城市，發(fā)展空間相當(dāng)廣闊。在良好經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的推動下，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)的加快，“中部崛起”的高調(diào)提出，可以預(yù)見，在未來相當(dāng)時間內(nèi)，駐馬店市經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)增長狀態(tài)。根據(jù)國外商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市GDP變化關(guān)系的研究分析，二者的變化規(guī)律是趨于一致的，也就是說商業(yè)物業(yè)的租金是與城市GDP成正比例的。商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān)，商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展和居民消費水平的變化。目前駐馬店商業(yè)物業(yè)市場還處于初期階段，尚不具備成熟市場的發(fā)展條件，但是隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入的不斷提高，社會消費品銷售總額的快速增長，商業(yè)物業(yè)的需求必然會逐漸上升。在建商業(yè)房地產(chǎn)的增多、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)正是市場需求增加的有效反映。在未來商業(yè)物業(yè)市場上，地理位置好、品質(zhì)優(yōu)良、價格相對低廉的大型商鋪將是使用者和投資者的首選對象。但是由于本項目目前尚未開工、開發(fā)周期較長，商業(yè)市場變數(shù)較大，因此在未來開發(fā)過程中，左右項目的不確定因素（未預(yù)見因素）較多。我司將在后期研究中，針對項目進行跟蹤分析，根據(jù)具體情況及時調(diào)整開發(fā)策略，保證項目的順利運作。五.駐馬店市商業(yè)物業(yè)分析5.1、本項目商業(yè)物業(yè)的界定商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場的重要組成部分,主要是指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商場、商鋪、店鋪等物業(yè)。一般來說，按照商業(yè)建筑的規(guī)模可以把商業(yè)物業(yè)劃分成大型、中型和小型三種檔次。大型商鋪：一般是指建筑面積在10000平方米、甚至上十萬平方米以上的商業(yè)建筑，通常分布在城市一級或二級商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備都比較高檔,通常發(fā)展成為大型超市、百貨商場、購物中心等業(yè)態(tài)，目前駐馬店除了正在建設(shè)中的天方商城，基本沒有此類商業(yè)物業(yè)。中型商鋪一般是指建筑面積在5000-10000平方米的商業(yè)建筑，通常分布在城市二級或三級商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備為中檔水平，通常進行分割出售，也有可能成為超市或小型百貨商場。目前駐馬店房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的大量商業(yè)用房，多屬于此類商業(yè)物業(yè)，如愛家量販、樂山商場、春天百貨等。小型商鋪一般是指建筑面積在5000平方米以下，分布在城市各級商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑和道路兩旁的沿街店鋪，如風(fēng)光路商業(yè)形態(tài)便以此居多。本項目商業(yè)地塊面積近26000平方米，我司將按照大型商業(yè)物業(yè)對本項目進行分析研究。本報告涉及的中、小型商業(yè)物業(yè)，均為篩選后可比之參考對象。5.2、駐馬店市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然產(chǎn)物，從簡單的房地產(chǎn)項目配套，進化成為具有獨立經(jīng)濟形態(tài)的房地產(chǎn)主體。目前駐馬店市的商業(yè)物業(yè)主要集中在以下形態(tài)：臨街商鋪商住混合，在樓宇的群樓或下面幾層建商鋪純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，以商廈的形式誕生非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃為主駐馬店市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，目前正處于商業(yè)的初步發(fā)展階段，以自由經(jīng)營為主；商業(yè)物業(yè)開始進入發(fā)展階段，但目前仍不成熟，對于投資商鋪的營銷概念，如商鋪帶租約銷售等方式，還不能充分把握。從商鋪的發(fā)展歷程可以看出，開發(fā)商業(yè)物業(yè)的關(guān)鍵因素在于其投資價值的充分挖掘，這是貫穿于商業(yè)物業(yè)發(fā)展始終的主線。作為開發(fā)者，在保證自身利益的前提下，同時必須保證投資者的利益得以實現(xiàn)，這樣才能從根本上吸引投資者和開發(fā)者的目光。結(jié)合駐馬店目前的市場情況，中原認(rèn)為商業(yè)價值的關(guān)鍵因素主要體現(xiàn)在：準(zhǔn)確的市場定位較有吸引力的付款方式合理的招商策略完善的經(jīng)營管理5.3駐馬店市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢市場競爭與機會并存目前，駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一個商圈。在此區(qū)域內(nèi)幾個大型項目的共同存在，起到互相烘托的作用，吸引了本地區(qū)相當(dāng)程度的客流量，支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。但是在區(qū)域經(jīng)營中，一定要形成錯位經(jīng)營，達到互補，盡量減小同區(qū)域項目對于自身項目的沖擊。本項目周邊分布著樂山商場、北京商場、喜盈門購物廣場、新大新商場、商業(yè)大廈、春天百貨等商業(yè)物業(yè)，與本項目存在有一定的競爭。但同時，風(fēng)光路商圈是駐馬店市目前唯一的大型成熟商圈，良好的商業(yè)氣氛帶來了大量的人流，為本項目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)做了良好的鋪墊。此外，高檔商業(yè)項目的出現(xiàn)，將會迅速改變風(fēng)光路地段嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項目形象的提升和未來商業(yè)物業(yè)的運做。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化駐馬店市商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，天方商城、上海商城及本項目將陸續(xù)投放市場，商業(yè)市場體量的增大和競爭的加劇，將會使消費者和經(jīng)營者對商業(yè)需求變的更加理性。對于本項目，除了需考慮商鋪前期有良好的銷售情況績外，還要考慮商鋪后期布置哪些業(yè)態(tài)，保證商鋪的經(jīng)營品質(zhì)，才能令物業(yè)保值和增值。項目公共空間社會化未來發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，將會主動配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑的場所，使商業(yè)活動與公共活動互相促進，成為綜合性的城市廣場。實際上，把公共空間進行社會化，將會為商場帶來可觀的潛在消費人流，是一種非常有效的經(jīng)營方式。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動展示等問題，需結(jié)合項目定位進行細化。5.4、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化目前駐馬店市商業(yè)地產(chǎn)分布較為集中，隨著市場的成熟，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。目前駐馬店市商鋪的同質(zhì)化現(xiàn)象多是集中在產(chǎn)品設(shè)計和業(yè)態(tài)定位上。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要砝碼的低等競爭。不同的項目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場定位、經(jīng)營品種、經(jīng)營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的模仿是不能有效增加物業(yè)競爭力的，突出項目個性、提高項目自身品質(zhì)才是增加項目競爭力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力由于市場競爭強度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。但是對于目前本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，減弱了對目標(biāo)客戶的吸引力。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，具有著重要的意義。在商鋪經(jīng)營之前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍圖來增加投資信心，因此商業(yè)項目的形象對于后期銷售是至關(guān)重要的。營銷策略單一目前本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。目前商業(yè)物業(yè)的客戶仍以自用居多，但隨著市場的進一步發(fā)展，投資客戶的比例將有所增加，靈活多樣、具有利益吸引的營銷策略將會為項目的成功銷售提供保障。商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展目前本區(qū)域內(nèi)，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)。商業(yè)管理對于商業(yè)物業(yè)來說較為重要，強勢的經(jīng)營管理可以將好鋪做旺，實現(xiàn)持續(xù)的投資回報，這正是投資者和經(jīng)營者最關(guān)心的和最需要的。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機構(gòu)的支持金融機構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)相對普通住宅項目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個商業(yè)物業(yè)投資環(huán)境的發(fā)展和進一步興旺。針對目前的按揭形式，要想擴大本項目的市場容量，有效吸引客群，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買一成送一成），并以有效的促銷活動加以配合。六、商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系6.1、總體供求狀況根據(jù)2004年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為0.36平方米，少于全國人均0.7—0.8平方米的面積，也遠低于上海人均1平方米的商業(yè)面積。截至到2010年，按人均增長0.12平方米計算，五年中預(yù)計增長商業(yè)面積約100萬平方米，每年增長20萬平方米。由此可見，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。6.2、行業(yè)供應(yīng)狀況從業(yè)態(tài)需求來看，駐馬店市場對商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從購物中心、量販類超市、家具商場、電器商店等到各種中、小專業(yè)店都有不同需求。購物中心的數(shù)量增長有限，但所占面積比重較大，如樂山商場、春天百貨、風(fēng)光市場、天方商場、北京商場、上海商場等，消化了大量的商業(yè)物業(yè)面積，累計10萬平方米。相對而言，小型商場和中、小型店鋪的數(shù)量增長較快，年租賃成交量也較大，對商業(yè)物業(yè)的需求增長較快。6.3、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布駐馬店市的商業(yè)主要集中在風(fēng)光路、樂山路、解放路等主干道。風(fēng)光路西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例日雜20%餐飲10%服飾48%其它（通訊、家具等）22%風(fēng)光路東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例日雜15%餐飲3%服飾（運動休閑）67%其它（通訊、家具等）15%樂山大道西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例印刷18%餐飲11%服飾（運動休閑）18%通訊28%其它（文具、機關(guān)等）25%樂山大道東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例五金41%餐飲12%服飾（天方商場及步行街）5%通訊33%其它（超市、機關(guān)等）9%6.4、中型商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析駐馬店現(xiàn)有的和在建的大、中型商業(yè)項目主要包括：北京商場喜迎門購物廣場新大新商場商業(yè)大廈春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建打樁）溫州步行街駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目建筑參數(shù)統(tǒng)計：商場名稱總建筑面積建筑層數(shù)北京商場8000m22層喜迎門購物廣場12200m23層新大新商場4000m22層商業(yè)大廈5000m25層春天百貨8006層（負一層）樂山商場10000m24層上海商城（封頂）６２９８m（總占地面積）一期建筑面積：6000多m23層天方商城（在建）60000m26層（負一層）溫州步行街（商業(yè)街）30000m2一、二層結(jié)論：除現(xiàn)有的樂山商場、喜迎門購物廣場和在建的天方商城外，駐馬店現(xiàn)有商場面積均在4000—9000m2之間，屬于中型商場。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目位置分析統(tǒng)計：商場名稱位置北京商場風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口喜迎門購物廣場樂山路與交通路交叉口新大新商場風(fēng)光路（北京商場對面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂山商場解放大道與樂山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強路結(jié)論：駐馬店商場主要集中分布在樂山路、風(fēng)光路、解放路三處，取代了原來的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新形成以北京商場、樂山商場為中心的商業(yè)圈。隨著天方商城和上海商城的相繼建設(shè)和投放使用，駐馬店商業(yè)市場份額將重新進行劃分。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計：商場名稱商場業(yè)態(tài)組合北京商場一樓/電器、副食、服飾、化妝品、禮品、鐘表、首飾、鞋、皮具二樓/男女服飾喜迎門購物廣場一層/鐘表、服裝賣場、化妝品、餐飲、煙酒、鞋類二層、三層/大中型生活超市新大新商場一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運動裝、運動器械四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼五層/美食、特賣樂山商場一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝品、珠寶首飾、小商品二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價區(qū)及美食廣場、兒童娛樂區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書吧、網(wǎng)吧、娛樂城、健美俱樂部、兒童娛樂、保健桑拿、西餐結(jié)論：各商場業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等從業(yè)態(tài)設(shè)置情況可分析出，在建的天方商城和北京商場、樂山商場、喜迎門購物廣場，在未來的競爭當(dāng)中相對較有優(yōu)勢，是本項目主要的競爭對手。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計：商場名稱特色業(yè)態(tài)設(shè)置情況北京商場400m2，兩層（一層閑置），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門購物廣場商場一樓西邊，南、北分別中式快餐和美食店。一層與二層的樓梯平臺設(shè)置休息區(qū)（中空），面積約200m2。春天百貨頂層設(shè)置美食城、一層設(shè)置速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂天地結(jié)論：從表格統(tǒng)計分析可以看出，駐馬店現(xiàn)有各主要商場對特色業(yè)態(tài)的設(shè)置缺乏較深的認(rèn)識。只有喜盈門購物廣場、北京商城、春天百貨、天方商城（在建項目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場的餐飲部分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑置狀態(tài)。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目租售統(tǒng)計：商場名稱元/m2北京商場一層（家電）：350/m/月喜迎門購物廣場一層（服裝）：140—150元/m2/月春天百貨一樓：120/m2/月，二樓：90元/m2/月樂山商場一樓：110/m2/月，二樓：70元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月，二樓：100元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2/月，二、三樓：12000—3000/m2/月）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m2、50元/m2、60元/m2、70元/m2（價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計分析可以看出，商場一樓租金基本在120元/m2/月左右，按照8%的回報率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價基本上在19800元；二層租金基本在80元/m2/月左右，按照8%的回報率，售價基本上在13200元。駐馬店現(xiàn)有商業(yè)項目品牌統(tǒng)計6.5、典型商業(yè)個案分析正面案例：樂山商場概況：樂山商場位于駐馬店市樂山路和解放路交叉口,建筑面積1萬平米，原來是一家國有商場,2000年改制,2003年商場進行了整體裝修。經(jīng)營較成功：2002年銷售額為0.8億元,到2004年銷售額已達1.3億元，發(fā)展為三家分店。2003年被列入商務(wù)部公布的重點流通企業(yè)名單，駐馬店只有兩家。在短短的兩年時間里,樂山商場的銷售增長率達到了62%。成功原因：交通因素駐馬店城區(qū)的主要干道為縱向的富強路、風(fēng)光路、樂山路,橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂山路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道,而樂山商場就處在樂山路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之優(yōu)越就不言自重了。周邊環(huán)境分析商場周圍主要分布的家屬院有電焊機廠家屬院、柴油機廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一人民醫(yī)院家屬院,固定的消費群體相對較穩(wěn)定。自身規(guī)模:商場總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場?？偣矠樗膶?，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建的天方商城和喜迎門購物廣場，樂山商場二期擴建工程也正在醞釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂山商場在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢的。商場業(yè)態(tài)：商場業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。品牌：二層有老人頭、雅戈爾、貓人、恒源祥、培蒙、報喜鳥、森達等較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂山商場的商業(yè)定位是較高的，它較好的填補了2000年到2004年駐馬店市場中高檔商場的市場空白，吸引了中上層消費群體，為商場的優(yōu)秀業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。商場的項目背景：樂山商場是駐馬店市政府東西合作的招商項目。相對來說，政策上的優(yōu)勢也是顯而易見的。商場租售情況：開發(fā)商采用先培育市場，用只租不售的方式，等市場相對較成熟之后，再做進一步的調(diào)整。反面案例：駐馬店商業(yè)步行街（以下簡稱溫州街）概況：由溫州投資商同駐馬店驛城區(qū)人民政府合作開發(fā)的舊城改造重點工程，西起樂山路，東至風(fēng)光路，全長420米，總建面30000平米。租金水平：一層商業(yè)價格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米/月、40元/平米/月不等，價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低。售價在15000元—10000元之間。二層商業(yè)價格租金在25元/平米/月。售價在6000元左右。三層商業(yè)價格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在70平米——100平米。租售情況：自04年9月投放至今，空置率接近50%。反思：商業(yè)地產(chǎn)的成功最終是由經(jīng)營者的成功決定的，溫州街急于回收資金，不考慮針對經(jīng)營者的免租期，致使經(jīng)營者認(rèn)為在此經(jīng)營壓力過大，不愿進駐。在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%，女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的40%，違反了駐馬店市目前仍以女性消費者為主體的情況。在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得雅等，首先駐馬店人均收入水平在500元左右，市區(qū)人口56.2萬，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費場所，將他們重新吸引至此，需要花費大量的時間和推廣費用。其次，駐馬店市場認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。后期經(jīng)營管理存在問題，在商家入駐后，管理方未及時根據(jù)商家進行現(xiàn)場宣傳活動，配合推廣。位于風(fēng)光路北段，與消費者日常消費場所有一定距離。6.6、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點為中心，沿一定方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。商圈分析是新開商店合理選址的前提。通過分析掌握客流來源、類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進行市場定位，是商家制定市場拓展、營銷策略的基礎(chǔ)。商圈顧客來源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動人口。其中居住人口是商圈基本顧客的主要來源，后兩者是潛在顧客。駐馬店市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂山大道、解放大道和富強路與其相近的區(qū)域，形成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其輻射范圍是整個市區(qū)（市區(qū)56萬人口都可能成為本項目的潛在消費群）。居住人口駐馬店住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市范圍內(nèi)容量較大的典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的新家園和翡翠城、城新村等。單個住宅項目較多和市場整體開發(fā)體量較小是駐馬店市住宅市場的一個顯著特征。目前駐馬店市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成的家屬院為主，且相對陳舊，容量較小，大部分是由1—6棟樓構(gòu)成，以3—4棟居多，絕大部分是多層住宅，無高層住宅。家屬院/小區(qū)名稱位置容量（戶）萬博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院解放路和駿馬路交叉口144市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂山大道和健康路交叉口148市國稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機廠家屬院解放路282號240水利局家屬院解放路282號196市內(nèi)衣廠家屬院樂山大道、交通路120市物資局家屬院樂山大道144市輕紡局家屬院樂山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂山大道、健康路180市教育局家屬院樂山大道148第一人民醫(yī)院樂山路、健康路244機械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。按照河南省戶均人數(shù)3.7人的平均水平，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在13000人左右。。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求面積在9100-11830平方米同時，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職，收入穩(wěn)定且高于駐馬店市平均工資水平。可以預(yù)見，這部分商圈基本顧客群的消費能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費支撐。居住人口消費額占商圈總銷售額55%之間工作人口由于駐馬店市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商圈同時也是政府機構(gòu)和機關(guān)單位的主要聚集地。分布著駐馬店市委市政府、水利局、物價局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測繪工程局等大量機構(gòu)。這部分工作人口的消費額應(yīng)該占風(fēng)光路商圈總銷售額的15-25%之間。流動人口本次調(diào)研中的人流量是指地點人流量，即在一定時間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過某一特定地點的人數(shù)積累之和。人流量測試觀測地點：解放大道春天百貨正門，風(fēng)光路北京商城正門，樂山大道與解放大道交叉口樂山商場正門，樂山路喜盈門中心店正門。人流量有效測定時間段為：12:00—12:30和17:00—17:30兩個人流量高峰時間；16:00-16:30的非高峰時間段。以下是人流量測試的結(jié)果：觀測地點測定日期測定時間流量測試結(jié)果進入商場人數(shù)行人（包括自行車）大車（公交）小型車春天百貨2005.07.0917:00-17:3051123262223春天百貨2005.07.1117:00-17:3055017452195春天百貨2005.07.1217:50-18:2051321216195北京商場2005.07.0911:40-12:10818576279北京商場2005.07.1212:20-12:506628108213喜盈門2005.07.1017:40-18:1065339418246樂山商場2005.07.1116:20-16:5028623223147樂山商場2005.07.1217:10-17:4026321336155結(jié)論：由于觀測日期7月9日的天氣情況為陰雨，部分影響到周末人流量，因此周末的人流量與工作日人流量差別不大。同時，樂山商場觀測人流量為樂山路一側(cè)，由于其兩面臨路，實際人流量為觀測值與解放路春天百貨門前人流量之和。根據(jù)觀測數(shù)據(jù)計算出的人、車流量平均水平如下：主要商場每小時人流量主要商場每小時人流量0500100015002000行人1049148015981306大型車41138578小型車6201841179836進入商場409492302492春天百貨北京商場樂山商場喜盈門風(fēng)光路商圈周邊流動人口的特點是:樂山商場地處城市干道交叉口，人、車流量最大；風(fēng)光路路面狹窄，車流量最小，以行人為主；由于通勤的時間較小，公共交通不是流動人群的主要出行方式；單位時間內(nèi)進入北京商場和喜盈門的人流量最大。從業(yè)態(tài)原因考慮，超市賣場更容易吸引人流；從空間分布因素考慮，風(fēng)光路（解放大道至交通路段）為商圈的核心，是人流最集中的地段。七、消費者調(diào)研分析7.1駐馬店市消費者總體狀況調(diào)查通過對駐馬店市人口狀況、可支配收入、消費支出和消費習(xí)慣等狀況的調(diào)研，可以充分了解目前駐馬店市消費市場的總體水平，為后期的項目定位提供依據(jù)。駐馬店市人口狀況702.2702.2124.1826.310100200300400500600700800900市總?cè)丝诔擎?zhèn)人口農(nóng)村人口單位：萬人結(jié)論：駐馬店目前總?cè)丝跀?shù)量已經(jīng)達到826多萬人（包括城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口），而且隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，駐馬店市的人口數(shù)量將會以平均6%左右的速度逐年遞增。人口是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，商業(yè)物業(yè)的收益最終是通過消費來實現(xiàn)的，巨大的人口存量將為商業(yè)市場的發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間和穩(wěn)定的經(jīng)濟支持。城鎮(zhèn)居民可支配收入（2004年駐馬店政府公報）結(jié)論：城鎮(zhèn)居民的可支配收入，一方面反映出居民收入情況，另一方面反映出居民的潛在消費能力，可支配收入增加，消費能力將相應(yīng)的得到提高。駐馬店市居民可支配收入呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，以平均8%左右的速度逐年遞增，從而有效帶動居民消費需求，客觀上增加消費者的購買欲望。城鎮(zhèn)居民儲蓄余額（《天中晚報》）結(jié)論：駐馬店市居民儲蓄余額的不斷增加，一方面說明人民平均收入有所提高，生活水平得到了較大的改善，但另一方面也說明目前駐馬店市場投資渠道可能較為狹窄，投資意識不強，投資行為仍需加以引導(dǎo)。社會消費品總額結(jié)論：社會消費品的市場總額，是居民收入轉(zhuǎn)化成商業(yè)利益的實際體現(xiàn)，能最直觀的反映出區(qū)域市場的總體消費能力。駐馬店市社會消費品總額逐年增加，且增幅較大，消費市場總體狀況表現(xiàn)良好。駐馬店消費市場目前表現(xiàn)十分活躍，一方面經(jīng)濟的快速發(fā)展為商業(yè)市場提供了良好的市場環(huán)境，另一方面消費者經(jīng)濟實力增加，消費需求提升，客觀上也推動了商業(yè)市場的發(fā)展。駐馬店整體經(jīng)濟環(huán)境較為優(yōu)越，消費能力不斷提升將保障商業(yè)市場繼續(xù)維持較為穩(wěn)定的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的需求也將得到進一步的擴充。7.2、消費者主體特征為充分了解消費者的市場需求、消費習(xí)慣等特征，配合本項目后期策劃制定合理的項目定位，我司對駐馬店市城區(qū)消費者進行了有針對性的問卷調(diào)查。消費者是商業(yè)物業(yè)的最終消費人群，一個商業(yè)物業(yè)經(jīng)營是否成功，將取決于消費者對其的取舍程度。站在消費者的角度考慮問題，就等于完全的站在市場的角度上考慮問題，消費者對于本項目的意見是非常珍貴和有建設(shè)性的。調(diào)查目的：了解市場、了解消費者、項目前期推廣樣本數(shù)量：300份調(diào)查方式：實地調(diào)查調(diào)查地點：駐馬店各商場及步行街抽樣方法：配額抽樣法。解放大道100份，風(fēng)光路100份，樂山路100份。性別結(jié)論：在所有被調(diào)查消費者中，63%為女性消費者，37%為男性消費者，符合女多男少的傳統(tǒng)消費慣例。男女購物得比例差距已經(jīng)開始縮小，為9：16，差距明顯減小。一方面說明女性仍然是主要目標(biāo)客戶，但同時應(yīng)該看到，隨著時代的發(fā)展，男性也開始逐漸注意修飾自己。因此在商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營管理中應(yīng)適當(dāng)增加對男性需求的重視程度。年齡結(jié)論：在所有被調(diào)查消費者中，年齡在25-35歲之間的消費者最多，占了總調(diào)查人數(shù)的45%，35-45歲以上的消費者占33%。目前市場上主流消費群體應(yīng)該是年齡在35歲以下的年輕人，而年齡在45歲以上的中、老年人消費群體就相對較弱。一方面是消費是一種較為時尚的活動，對于年輕人的吸引力要遠遠大于中老年消費者；另一方面也應(yīng)該看到，商品的定位大多數(shù)是圍繞著年輕人，以休閑服飾品牌為主，這也是影響年紀(jì)較大的消費者不經(jīng)常進行消費的主要原因之一。家庭年收入結(jié)論：從家庭年收入來看，低于5萬元的消費者占了總?cè)藬?shù)的80%，被調(diào)查的消費者總體收入水平處于一般檔次。接受調(diào)查的消費者收入水平偏低，我司認(rèn)為有三種可能性：1）接受調(diào)查的消費者中有75%年齡小于35歲，其中有20%年齡小于25歲，可以推測有部分消費者尚未成家，家庭收入只能算是個人收入。2）駐馬店市整體收入水平本身不高，平均工資約在500元。調(diào)研場所的設(shè)立多以商業(yè)步行街、臨街店鋪及中檔商場為主，高檔購物場所涉及不多，造成調(diào)查問卷中，高檔消費人群比例不足。3）涉及到個人隱私，不便填寫真實收入。此次調(diào)查中，以35歲以下的消費者為主力消費群，收入水平及消費理念是決定消費者選擇購物場所的關(guān)鍵因素，大部分消費者購物場所為風(fēng)光路等商業(yè)街。日常交通工具結(jié)論：從表中可以看出，40%的消費者均采用公交車作為日常的交通工具，37%的消費者以電動車作為日常交通工具，擁有私家車的消費者只占12%。7.3消費者消費習(xí)慣調(diào)研分析駐馬店主要購物場所

結(jié)論：樂山商場和風(fēng)光路臨街店鋪認(rèn)可度差別不大，分別45%、35%。風(fēng)光路具有45%的認(rèn)可度，主要是因為：1）風(fēng)光路作為商業(yè)的集中地，存在將近20年的時間，消費者對此地域已形成購物習(xí)慣。2）風(fēng)光路的臨街店鋪以休閑服飾品牌為主，約占整體店鋪（235家）的25%，基本符合35歲以下的消費群體的購物需求。3）風(fēng)光路同時存在北京商場、風(fēng)光市場、風(fēng)光二巷、專賣店等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，價格從30元到上萬元，能夠滿足不同消費群體的需要。樂山路具有40%的認(rèn)可度，主要是因為：1）整體環(huán)境良好2）產(chǎn)品種類較為齊全，質(zhì)量有保證3）經(jīng)營時間較長，購物者形成購物習(xí)慣，對品牌也較有信任感在同類商業(yè)業(yè)態(tài)中，有價格優(yōu)勢購買產(chǎn)品所占的比重結(jié)論：目前消費群體的購買產(chǎn)品中，以日用品購買最多，達到整體支出的38%，其次是服裝，達到整體支出的35%。本區(qū)域消費群體目前處于溫飽階段向小康階段的過渡期，消費品仍以日常消費品為主。本區(qū)域消費群體購物習(xí)慣在兩年的時間內(nèi)沒有大的變化，仍以目標(biāo)式購物為主。消費水平及能力很大程度上決定了本項目的業(yè)態(tài)及價格，建議在項目定位時，加大日用品所占比重，適當(dāng)控制服裝價格，以150-200元左右的服裝為主。您認(rèn)為目前在風(fēng)光路商圈內(nèi)是否還適合建立商場結(jié)論：本項目可以建成中型商場的消費者幾乎占了調(diào)查者的半數(shù)，達到43%，有30%的消費者認(rèn)為風(fēng)光路地段可以建成高檔的商場物業(yè)，而認(rèn)為在此區(qū)域不適合再經(jīng)營商場的也達到了10%。風(fēng)光路區(qū)域長期以來作為商業(yè)的密集地，同時存在著北京商場、風(fēng)光二巷、商業(yè)大廈、溫州步行街、樂山商場、春天百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且各業(yè)態(tài)在經(jīng)營產(chǎn)品、針對客戶、業(yè)態(tài)分布上沒有較強的針對性，在此區(qū)域內(nèi)形成同質(zhì)化競爭。因此部分客戶認(rèn)為在此區(qū)域內(nèi)商業(yè)過于密集，不適合再開發(fā)同類產(chǎn)品。在本區(qū)域消費者的心中，一方面認(rèn)為風(fēng)光路區(qū)域過于擁擠嘈雜，對該區(qū)未來商業(yè)發(fā)展信心不足；另一方面，由于整體收入在500元左右，所以認(rèn)為大型商場的商品價位可能過高。在風(fēng)光路地區(qū)，就目前現(xiàn)狀而言，開發(fā)中檔商場較為合適，從需求的角度出發(fā)，未來兩三年中駐馬店地區(qū)的收入不會有明顯的提高（從2001—2004年平均收入水平得出），開發(fā)主要面對25—35歲客戶的，以休閑時尚為主的中高檔商場來填補市場的空白。哪些類型的服裝是您較感興趣？結(jié)論：對廣州服飾較感興趣的客戶占了整體客戶的57%，日本和歐洲的服飾認(rèn)可度相當(dāng)?shù)?，在抽調(diào)的樣本中無人感興趣。溫州和廣州服飾占據(jù)市場較大份額，主要是因為消費者普遍認(rèn)為，兩地的服飾款式新穎，且價格較為低廉，除休閑品牌，其它服飾基本可控制在100元以下。說明目前本區(qū)域的市場消費水平不是很高，對款式等流行因素較為敏感，但對價格因素抗性較大，較高檔次的商場市場空間不大。您認(rèn)為目前駐馬店地區(qū)哪些產(chǎn)品較為需要？結(jié)論：有43%的消費者選擇了娛樂項目，主要是調(diào)研對象以年輕人居多，35歲以下的消費者達到整體的60%。這部分消費者認(rèn)為目前本區(qū)域娛樂場所較為缺乏，周末或其它想進行娛樂休閑時，無處可去。34%的消費者選擇了餐飲業(yè)，主要是目前該區(qū)域餐飲業(yè)兩極分化較為嚴(yán)重，普通消費者如果外出就餐，可供選擇的空間范圍較小，基本是地攤；高消費群體則會選擇大型酒店進行消費。而中型及特色小吃在該區(qū)域較少。18%的消費者選擇商場時，不約而同的表示缺少集餐飲、娛樂于一體的購物中心。結(jié)合對本區(qū)域周邊商場的調(diào)研，中原認(rèn)為在該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的需求尚未達到飽和，周邊商場數(shù)量較多，但多是同質(zhì)化產(chǎn)品，未形成自己的特色經(jīng)營。一方面競爭過于集中，經(jīng)營壓力大，另一方面，消費者需求達不到滿足。因此，本項目建議尋求差異點，抓住25—35這一主力消費群的消費特征，將休閑娛樂和餐飲引入商場，作為特色經(jīng)營，充分滿足消費者的需求，填補目前市場上的相對空白。您經(jīng)常購物、消費的場所是哪里結(jié)論：從表上可以看出，消費者經(jīng)常去的購物場所一般會選擇離家附近或自己想去的地方，分別為41%和44%，工作單位附近所占百分比最少，只有15%。主要有三方面的原因，一是現(xiàn)代都市人們的生活節(jié)奏較快，人們更愿意把休閑的時間放在周末，或選擇自己家附近，圖個方便，或選擇自己喜歡的商場逛街休閑。二是工作壓力較大，無瑕逛街。三是提貨回家，路上感到不方便。但是當(dāng)消費者被問到，如果你的工作單位附近有一家你非常喜歡的商場你會不會經(jīng)常去購物、消費時，大部分的回答是肯定的，并且風(fēng)光路本身就是消費者購物的集中地，因此關(guān)于人流方面的壓力較小。您的購物行為屬于結(jié)論：目前駐馬店市休閑型購物行為的比例達到36%，說明近兩年駐馬店由于經(jīng)濟的相對發(fā)展，生活水平和方式逐漸改變，居民的消費觀念和消費習(xí)慣也相對發(fā)生改變。消費者在商場停留消費的時間結(jié)論：從表中可以看出，一般消費者平均在商場停留1.5個小時左右，這也是一個消費者在商場購物的一個平均疲勞期。適當(dāng)增加餐飲及休閑項目，延長消費者在商場的停留時間，相當(dāng)于增加商場的營業(yè)時間，而且比增加營業(yè)時間更有收益。八、結(jié)論駐馬店市在未來兩年內(nèi)仍具有商業(yè)機會8.1利好因素宏觀政策:地區(qū)項目 項目人均GDP人均年消費支出人均平均商業(yè)面積全國1087美元826美元0.7—0.8平方米河南1000美元782美元0.5—0.7平方米駐馬店652美元485美元0.36平方米以上為2004年政府統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)根據(jù)表格可分析得出：目前駐馬店的人均商業(yè)面積較河南省和全國平均水平來說,有相當(dāng)大的差距。駐馬店市政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃顯示,到2010年人均商業(yè)面積要達到0.45平方米,也就是說到2010年,駐馬店的新增商業(yè)面積有42.6萬平方米，平均每年增長商業(yè)面積8.5萬平米。在未來5年中，市場仍有一定的容量。駐馬店商業(yè)飽和度分析:商業(yè)飽和度=(人均消費額X人數(shù))÷商業(yè)用房面積=消費觀念的關(guān)鍵作用針對特定產(chǎn)品、特定時間，消費觀念、消費習(xí)慣在一定程度上會超越收入水平對消費能力的影響。目前的消費群體以25—40歲的青年消費群為主，這部分消費群在購物習(xí)慣上有很強的可引導(dǎo)性。通過電視、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒介,駐馬店消費群體可以接收到各種時尚信息和方式，對青年消費群來說，這部分信息很可能就是他們?nèi)粘Ｙ徫锘蛐蓍e得風(fēng)向標(biāo)。在一定程度上，只要引導(dǎo)得當(dāng)，很大一部分消費群會出現(xiàn)超前消費得現(xiàn)象。商業(yè)經(jīng)營者的人均收入水平普遍高于駐馬店市人均收入水平。目前駐馬店人均GDP為5384元，也就月平均收入為448元；而商業(yè)的經(jīng)營者在深度訪談中得知，月平均利潤可以保持在1500—2500左右，遠高于本區(qū)域的平均水平。市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，表明了商業(yè)目前還處于上升或發(fā)展得趨勢。市場機制的作用，也必然會導(dǎo)致市場資源的重新分配。在目前商業(yè)的供方市場為達到飽和的時候，會有部分市民希望進入商業(yè)市場，從消費者轉(zhuǎn)為經(jīng)營者，將有相當(dāng)一部分資金、群體轉(zhuǎn)向該市場,對本項目也是一個很好的市場機會點。投資渠道單一地區(qū)總?cè)丝?26.31萬人地區(qū)GDP444.7億元人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)50.14%居民儲蓄額279.5億元從上表中可以看出，人均GDP只有5384元，儲蓄額卻達到了279.5億元，間接說明投資途徑單一，期貨、股票市場目前空白，銀行成為消費者流動資金的主要去處。目前商業(yè)的投資概念基本也是空白，基本上購買者就是經(jīng)營者，中原建議利用市場空白點，采用返租、回購、買一成送一成等營銷手段，擴大購買群體，吸引潛在投資消費者。8.2不利因素人均購買力低雖然城市人均收入和可支配收入持續(xù)上漲，但人均月收入仍基本控制在600元左右，無法支撐高端消費。市場競爭激烈商場名稱位置北京商場風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口喜迎門購物廣場樂山路與交通路交叉口新大新商場風(fēng)光路（北京商場對面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂山商場解放大道與樂山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強路在風(fēng)光路從解放路到雪松大道500米得距離內(nèi)，分布了北京商場、上海商城、溫州步行街、新大新商場等4家商場，總投放面積在45000平米，本項目面臨著一定得競爭壓力。片區(qū)形象有待提高目前風(fēng)光市場主要是露天經(jīng)營得形式，經(jīng)營產(chǎn)品價格多在20—50元之間，屬于低端產(chǎn)品，且存在時間較長，消費者對此區(qū)域形成固定印象。對本項目形象的提升有一定影響。8.4、業(yè)態(tài)定位：根據(jù)市場機會及需求，根據(jù)項目的實際情況：方案一：主題類百貨商場建筑面積：15000平米/層*2.5層主題：休閑、運動針對群體：25歲—40歲青年消費群一層：量販超市、化妝品、鞋超市示意圖護膚品展示圖二層：休閑服飾及專業(yè)店服飾示意圖專業(yè)店二層半：特色小吃、娛樂示意圖方案二：專業(yè)市場建筑面積：15000平米/層*2.5層經(jīng)營方式：只售不租，將單層面積分割成20—50平米的單間，便于投資和經(jīng)營。一層：鞋、箱包類示意圖二層：服飾店鋪示意圖二層半：餐飲、娛樂娛樂九、關(guān)于物業(yè)價格的建議9.1定價的影響因素宏觀政策影響整體市場供求情況及片區(qū)市場物業(yè)價格項目地塊使用年限地理位置及交通狀況周邊環(huán)境服務(wù)配套設(shè)施規(guī)模內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)發(fā)展商品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理發(fā)展商銷售策略9.2參考均價評定房地產(chǎn)成本定價法基本有三種：市場定價法：通過比較市場上多個有可比性的同類物業(yè)的價格，再根據(jù)項目本身的質(zhì)素定出物業(yè)的售價。收益還原法：通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價。成本定價法：在核算出物業(yè)成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤，就得出物業(yè)將來的均價。本項目，中原將以市場定價法和收益還原法來共同確定。收益還原法:通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價?？蛻粼L談統(tǒng)計結(jié)論:通過對駐馬店60位經(jīng)營戶的調(diào)研統(tǒng)計,有60%的經(jīng)營者對項目的租金認(rèn)可度在60-80元/平方米元之間,按照8%的回報率，售價可接受范圍在9000元—12000元。有26%的經(jīng)營者對項目的租金認(rèn)可度在50元/平方米以下,有14%經(jīng)營者完全可以接受120元/平方米左右的價位。商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)常性接觸市場，對租金及售價較為敏感，很大程度上可以反映出消費群的心理價位。60-80元/平方米的租金，也就是售價在9000—12000應(yīng)該是是普遍可以接受的價格水平。本案周邊競爭項目租金統(tǒng)計:商場名稱元/m2北京商場一層（家電）：350/m/月喜迎門購物廣場一層（服裝）：90—110元/m2/月春天百貨一樓：110/m2/月，二樓：90元/m2/月樂山商場一樓：100/m2/月，二樓：60元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月，二樓：80元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2，二、三樓：12000—3000/m2）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m2、50元/m2、60元/m2、70元/m2（價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）結(jié)論:根據(jù)項目周邊商場的租售情況可以看出,駐馬店現(xiàn)有商場一樓租金價格在100-130元/平方米/月之間，按照8%的回報率，售價控制在15000元—20000元/平米。駐馬店現(xiàn)有商場二樓租金價格在70—100元/平方米/月之間，按照8%的回報率，售價控制在7000元—10000元/平米。三層價格在3000元/平米—4000元/平米。結(jié)合周邊項目租售情況及經(jīng)營者的回饋：商業(yè)一層租金控制在90—120元/平方米/月之間商業(yè)二層租金控制在60—80元/平方米/月之間商業(yè)三層售價控制在3500—4500元/平方米按照8%的年回報率，一層售價在13500——15000元之間二層售價在9000—12000元之間市場定價法一層：本案北京商場喜迎門購物廣場春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實收均價（元／平方米）PxPA=14000PB=14000Pc=13750PD=12000PE=14250PF=15000PG=8500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場比較法對各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗性數(shù)字。修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為實收均價PA’=(QX/QA)×PA=(82/79)×14000=14531PB’=(QX/QB)×PB=(82/87)×14000=13195PC’=(QX/QC)×PC=(82/80)×13750=14093PD’=(QX/QD)×PD=(82/83)×12000=11855PE’=(QX/QE)×PE=(82/80)×14250=14606PF’=(QX/QF)×PF=(82/84)×15000=14642PG’=(QX/QG)×PG=(82/77)×8500=9051各相關(guān)樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA=16%WB=14%WC=13%WD=14%WE=16%WF=16%WG=11%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+PF’WF+PG’WG=14531*16%+13195*14%+14093*13%+11855*14%+14606*16%+14642*16%+9051*11%=2324+1847+1832+1659+2336+2342+995=13335元二層：本案北京商場喜迎門購物廣場春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實收均價（元／平方米）PxPA=9000PB=8000Pc=11000PD=8000PE=8000PF=8000PG=4500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場比較法對各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗性數(shù)字。修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為實收均價PA’=(QX/QA)×PA=(82/79)×9000=9341PB’=(QX/QB)×PB=(82/87)×8000=7540PC’=(QX/QC)×PC=(82/80)×11000=11275PD’=(QX/QD)×PD=(82/83)×8000=7903PE’=(QX/QE)×PE=(82/80)×8000=8200PF’=(QX/QF)×PF=(82/84)×8000=7809PG’=(QX/QG)×PG=(82/77)×4500=4792各相關(guān)樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA=16%WB=14%WC=13%WD=14%WE=16%WF=16%WG=11%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+PF’WF+PG’WG=9341*16%+7540*14%+11275*13%+7903*14%+8200*16%+7809*16%+4792*11%=1494+1055+1465+1106+1312+1249+527=7028元收益還原法結(jié)合市場比較法，中原建議本項目商業(yè)相對參考均價為：一層均價：13000元/㎡二層：7000元/㎡三層：3500元/㎡注：此價格為根據(jù)市場比較法得出的項目綜合均價。將根據(jù)市場及項目所在片區(qū)的變化，以及項目自身的變化而進行相應(yīng)的調(diào)整。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1、項目背景 31.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 51.3可行性研究結(jié)論 6第二章

項目背景和發(fā)展概況 62.1項目提出的背景 62.2項目發(fā)展概況 72.3投資的必要性 8第三章市場分析與建設(shè)規(guī)模 103.1市場調(diào)查與預(yù)測 103.2技術(shù)改造方案和建設(shè)規(guī)模 133.3項目節(jié)能經(jīng)濟效益預(yù)測 22第四章

項目建設(shè)方案 254.1原材料供應(yīng)與消耗 254.2生產(chǎn)技術(shù)方案 26第五章

環(huán)境保護與勞動安全 305.1環(huán)境保護 305.2勞動保護與安全衛(wèi)生 31第六章企業(yè)組織和勞動定員 326.1企業(yè)組織形式與工作制度 326.2勞動定員和人員培訓(xùn) 35第七章

項目實施進度安排 367.1項目實施進度表 36HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\D盤%20可行性研究報告\\注塑機電機節(jié)能技術(shù)改造項目可