濱江國貿(mào)中心謀劃建議書

常熟濱江國貿(mào)中心可行性研究報告目錄一、市場部分二、項目分析三、營銷策略四、利潤測算五、秀稿展示第一部分市場部分一、常熟市場1、常熟市概況常熟市位于江蘇省東南部長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)。東鄰太倉，距上海80公里；南接昆山、蘇州；西連無錫、江陰；北瀕長江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線距離49公里，南北間最長距離37公里，總面積1264平方公里（含長江界屬水面）。地勢低平，海拔大都在3～7米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最，海拔261米，長常熟市現(xiàn)有土地總面積1094平方千米，耕地面積58531公傾，其中水田面積44359公頃，旱地面積14172公頃。境內(nèi)水網(wǎng)交織，各河流湖蕩均屬太湖水系，其分布呈以城區(qū)為軸心向四鄉(xiāng)輻射狀，東南較密，西北較疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、鹽鐵塘、常滸河、張家港、耿涇塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。交通區(qū)位方面，常熟距上海虹橋國際機場80公里，距上海浦東國際機場140公里，距離蘇州約35公里。整體區(qū)位可謂名城簇?fù)恚鴵韮?yōu)越。優(yōu)越的區(qū)位給常熟的經(jīng)濟、城市地位、房地產(chǎn)發(fā)展都帶來了很大的提升。常熟市區(qū)位圖2、常熟宏觀經(jīng)濟分析常熟GDP年年保持較快增長，其以服裝業(yè)為龍頭的發(fā)展模式獲得巨大成功。社會固定資產(chǎn)投資額每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。國際權(quán)威機構(gòu)研究證明：城市GDP的增速超過5%，該城市即適合房產(chǎn)開發(fā)。3、常熟樓市截止到09年度，常熟房地產(chǎn)開發(fā)投資額78.06億元，是2006年的近2倍。自從2007年起，常熟市的房屋施工面積逐年增長，可以預(yù)計2010年的將達(dá)歷史新高。自2007年起至2009年，常熟市房屋竣工面積每年均有增長。但從第一季度來看，2010年度的竣工面積極有可能創(chuàng)下新低。尊天認(rèn)為：2010年，竣工數(shù)量可能創(chuàng)下新低，主要是因為新“國十條”的頒布，政策嚴(yán)壓，購房者觀望，開發(fā)商放慢開發(fā)節(jié)奏。4、政策分析隨著國務(wù)院總理溫家寶在兩會記者采訪關(guān)于高房價的發(fā)言，三、四月有關(guān)房地產(chǎn)的政策相繼出臺。本輪調(diào)控目的：政府意圖通過本輪調(diào)控，讓地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康的發(fā)展模式，而不是摧毀地產(chǎn)行業(yè)。抑制房地產(chǎn)價格過快的上漲速度減少房價對社會穩(wěn)定的政治影響尋求房產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟增長之間的平衡尋求經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)型其中房價的調(diào)控是重中之重尊天觀點：本次調(diào)控雖有部分央企退出房地產(chǎn)，但主業(yè)房地產(chǎn)央企大鱷不受影響，而對于土地財政問題則根本無涉及。這2個問題不解決，不能根本上解決房地產(chǎn)熱潮問題。本輪調(diào)控新政主要針對消費渠道之中的投資、投機,而其他的影響因素此次調(diào)控未涉及。保障性住房、梯級住房體制成為本次政府工作報告的重點，但還存在執(zhí)行力度、資金、投放數(shù)量的問題，短期內(nèi)這一供需矛盾短期內(nèi)也無法改變。雖然受本次調(diào)控，但其投資房產(chǎn)的意圖只是被壓制而非消除,在有合適的時機仍會再次進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。新政力度力度之強為近年來少有。新政影響：暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款提高外地購房者入市門檻嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)穩(wěn)定房價和住房保證工作實行工作責(zé)任制度和問責(zé)制度銷售項目一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價對外銷售首套自住房建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍增加房地產(chǎn)投資成本控制投機、投資控制投機、投資減少央企參與減少地王落實調(diào)控責(zé)任規(guī)范銷售行為調(diào)控影響根本性問題未大幅度涉及根本性問題未大幅度涉及市場供需矛盾仍然存在有效調(diào)控方式還未使用只控制投資過于片面、單一心理預(yù)期大于實際作用新聞媒體加速利空心理短期調(diào)控作用明顯長期調(diào)控缺乏實際手法短期影響長期影響下輪波動能量積累新政對常熟房產(chǎn)市場影響：目前，常熟住宅市場以大戶型為主。市場主力是住宅產(chǎn)品，適合投資的酒店公寓、商辦性質(zhì)小戶型產(chǎn)品不多，顯示購房主力為剛性和投資需求。本次調(diào)控針對投資性購房，對于以剛性需求為主的常熟市場影響有限。此次調(diào)控對外來購房的壓制，是會有一定的不利影響。我司認(rèn)為此政策在未來不會長期堅持，外來購房需求壓制后一旦釋放將會帶來強勁的需求反彈新政對本項目影響對于本項目，雖然剛性需求不減，但由于投資客源、非常熟戶籍購房、普通改善型購房受新政壓制，還是對購房客源的來源產(chǎn)生影響。影響后的空缺需待填補影響后的空缺需待填補增加剛性需求客源數(shù)量開發(fā)規(guī)模房型設(shè)計景觀綠化包裝推廣營銷方式尊天預(yù)判：后續(xù)政策出臺視政府調(diào)控決心和調(diào)控效果；2010年的政策年中，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格會有一減速過程，包括部分回調(diào)的可能，而且這種調(diào)整會持續(xù)全年；但在整體經(jīng)濟向好影響和本質(zhì)性問題不解決下，未來幾年仍是房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮期；甚至大膽預(yù)測后續(xù)有一較強的反彈行情。新政下，常熟購房者需求產(chǎn)生了那些變化？尊天觀點：受新政調(diào)控影響，購房意愿有一定的影響，購房時間有往后延伸趨勢；除價格外，對外來政策及房產(chǎn)市場變動的關(guān)注度加深；房型需求上，對于較小房型的購買意愿略微增加，而大房型的關(guān)注度減少；調(diào)查問卷特別顯示，對于常熟流行送面積房型的設(shè)計方式受市場追捧；同時調(diào)查顯示，常熟當(dāng)?shù)?、及在常熟?jīng)商的客戶，仍是未來購房主力客源；東南開發(fā)區(qū)東南開發(fā)區(qū)城南板塊虞山別墅區(qū)新世紀(jì)大道?a行政區(qū)板塊城北板塊山水桃源聯(lián)排188萬-340萬美墅館聯(lián)排450-526萬尚湖山莊疊加286萬尚湖中央花園7200元/m2老街常熟老街5300-5500元/m2中南世紀(jì)城9500元/m2世茂世紀(jì)中心7500-9300元/m2東湖京華5200元/m2森蘭公寓4800元/m2市中心區(qū)域清楓和院：高層9500-12000元/m2電梯洋房10000元/m2起疊加別墅12500-13800元/m2城市區(qū)位分析樓市板塊分析樓市政策分析尊天觀點：市中心板塊房價最高，均價已經(jīng)破萬，但是供應(yīng)量極少；城市向西遇虞山阻擋，南部招商城阻礙了進(jìn)一步發(fā)展；城北商圈受益于城市北展的城市規(guī)劃，出現(xiàn)了常熟老街這樣的大型社區(qū)；從現(xiàn)在發(fā)展態(tài)勢，新的行政區(qū)的變化使得城市向東發(fā)展態(tài)勢明顯，特別是以大盤為代表的新世紀(jì)大道板塊；板塊特征是項目體量巨大、自身發(fā)展配套商業(yè)中心、項目定位高端、入住客戶客層購買力強勁；濱江新城目前在建在售項目不多,還沒有形成規(guī)模,生活配套還不完善,因此發(fā)展還需要一個過程。二、濱江新城市場1、濱江新城簡介常熟市濱江新市區(qū)規(guī)劃用地21.02平方公里（其中中心啟動區(qū)面積為4.3平方公里），規(guī)劃人口30萬人，她既是常熟市的城市副中心，又是常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的國際產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套區(qū)，規(guī)劃建立以港口和沿江工業(yè)為依托，集金融、貿(mào)易、科研、信息、居住、教育旅游綜合發(fā)展的現(xiàn)代化新市區(qū)，成為常熟經(jīng)濟和社會新的發(fā)展極。濱江新城各項配套設(shè)施齊全，目前已建成投用的設(shè)施包括濱江國際大廈、碧溪鎮(zhèn)行政辦公樓、濱江職業(yè)技術(shù)學(xué)校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、濱江易居、濱江花園、常熟邊檢監(jiān)護營房、國地稅辦公大樓、長江堤岸管理處綜合用房、濱江體育公園等；在建項目包括京國大酒店、常熟濱江貿(mào)易中心、同湖路商業(yè)街、金灣廣場、滸浦高級中學(xué)等；常熟第一人民醫(yī)院濱江分院、科技生態(tài)園等項目即將開工建設(shè)。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，優(yōu)美的環(huán)境和成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是濱江新城發(fā)展的最佳原動力。濱江中央商務(wù)區(qū)位于新城北部區(qū)域，其功能包括商務(wù)、辦公等。做到掌控濱江，輻射常熟、南通，成為外界了解常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的窗口輻射長三角的橋頭堡。區(qū)內(nèi)已落成濱江國際大廈、濱江金融中心、新世紀(jì)廣場、行政中心一期、國地稅辦公大樓；京國大酒店、濱江國貿(mào)中心、郵政、公安、電信、法庭等將于2010年竣工投入。隨著項目建設(shè)的不斷推進(jìn)，日漸成熟的濱江新城正吸引著各方矚目。區(qū)內(nèi)重點引進(jìn)商務(wù)寫字樓、企業(yè)總部、采購中心和銷售中心等辦公設(shè)施項目，著力發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、展覽展示、商務(wù)中介等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。常熟科創(chuàng)園位于濱江新城的東北角，頻臨長江，坐擁新城，環(huán)境優(yōu)美。企業(yè)會館，商務(wù)休閑一應(yīng)俱全，獨棟企業(yè)商務(wù)會館、中央休閑會所、特色餐飲區(qū)、同湖路商業(yè)街、金港路商業(yè)街、龍溪路商業(yè)街等成就濱江新城核心上去。濱江新城按照最新的生態(tài)理念打造國際化城區(qū)環(huán)境，已完成給類綠化近30萬平方米，濱江易居、濱江花園等中高檔住宅小區(qū)已全部交付使用，常熟第一人民醫(yī)院濱江院區(qū)全面啟動建設(shè)，新城生活設(shè)施齊全，功能配套到位。濱江職業(yè)技術(shù)學(xué)校已經(jīng)落成招生，江蘇省三星級中學(xué)滸浦中學(xué)正在建設(shè)中。濱江小學(xué)及幼兒園即將啟動建設(shè)。濱江涂于公元已全部竣工對外開放，總面積160畝，投資3500萬元，是一個環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備豐富、具有休閑體育特色的主題公園。濱江新城將著力引進(jìn)大型房地產(chǎn)項目以及文化體育設(shè)施建設(shè)。濱江新城將以件事可靠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、科學(xué)合理的城市規(guī)劃、日漸完善的功能配套、靈活多樣的開發(fā)模式、誠信高效的政府服務(wù)、穩(wěn)健有力的政策扶持成為江海交匯處、財富聚集地。濱江新城瀕江臨港，位于常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心位置，是常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重要組成部分，她是常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和常熟港為國際產(chǎn)業(yè)服務(wù)的城市功能配套區(qū)、以碧溪鎮(zhèn)為主體的沿江地區(qū)的區(qū)域中心，她是一個面向國際化、現(xiàn)代化，具有獨特城市功能的、全新開發(fā)建設(shè)的城市新中心。交通區(qū)位：

常熟濱江新城，距離上海85公里，與常熟主城區(qū)以一條18公里的通港路相連，擁有僅有的一段生活性長江岸線，中國沿海高速連接蘇通大橋、沿江高等級公路在區(qū)內(nèi)縱橫穿越，即將建設(shè)的滬通鐵路和長江鐵路橋在蘇通大橋下游三公里處跨區(qū)而過；區(qū)域內(nèi)濱江新城與40平方公里的常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿江工業(yè)區(qū)、滸浦、碧溪、吳市、東張4個集鎮(zhèn)有機結(jié)合成一個綜合發(fā)展區(qū)域，區(qū)域內(nèi)已構(gòu)建成較為完善的道路和公共交通體系。規(guī)劃展示：

濱江新城規(guī)劃面積21平方公里，規(guī)劃人口30萬人，由中心區(qū)和兩翼的碧溪集鎮(zhèn)、滸浦集鎮(zhèn)組成。其中中心區(qū)面積為4.3平方公里，是目前重點開發(fā)的區(qū)域。中心區(qū)規(guī)劃起點較高，分成商務(wù)辦公、科技創(chuàng)業(yè)、教育醫(yī)療、休閑娛樂、生活居住、商業(yè)購物等若干功能板塊。其中居住占地約89公頃；商業(yè)占地約56.3公頃；科研占地約14.6公頃；綠化占地約148.8公頃。整個區(qū)域在全部動遷原有建筑物的基礎(chǔ)上全新建設(shè)，以充分滿足常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和本區(qū)域各類人群生活、工作相關(guān)需求，全面提升生活品質(zhì)為目標(biāo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，部分功能輻射周邊地區(qū)（如醫(yī)院、職校、高中、商貿(mào)、休閑旅游、批發(fā)市場等）。著力打造一流功能、構(gòu)建城市精品、創(chuàng)新生活方式。

綜述：第二部分項目分析項目概況項目地塊位置圖項目位于常熟市濱江開發(fā)區(qū)的中心位置，望江大道與龍溪北路的交界處，占地面積21400平方米，總建筑面積65375平方米，建筑面積主樓（住宅）41381平方米，輔樓（商業(yè)）13504平方米，其中地上建筑面積55802平方米，地下室建筑面積9573平方米（不可售），容積率2.61，建筑密度37.7%，地塊的具體技術(shù)參數(shù)如下：序號項目參數(shù)1用地面積21400㎡2容積率2.613建筑面積65375㎡4建筑密度37.7%5綠地率≥16%6建筑形式1-3號主樓20層，4號樓商業(yè)裙樓目前工程在建,根據(jù)現(xiàn)場查看及對照施工圖紙,我們建議:1-2號樓一層(一層結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜,不適合商業(yè)經(jīng)營)至五層做為辦公用房，與4號樓通過聯(lián)防形成貫通。1號樓6-20層為住宅，2號樓6-20樓為小戶型公寓。3號樓1-20層為商務(wù)酒店。（一樓為酒店大堂，二樓為商務(wù)中心，三，四樓為酒店餐廳，五樓為酒店辦公用房，六樓以上為客房）4號樓底層為行政服務(wù)中心及銀金融服務(wù)中心，2層引進(jìn)政務(wù)配套餐飲業(yè)，3樓為多功能會議中心。一,二,三號樓及四號樓作為開發(fā)區(qū)管委會的功能性配套，服務(wù)于濱江新城政務(wù)需求。二、項目SWOT分析優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大；交通便利，出行便捷；劣勢：新城處于建設(shè)初期，人氣不足；項目設(shè)計存在缺陷；機會：政府對于新城開發(fā)的決心及管委會的支持；威脅：鎮(zhèn)區(qū)、濱江新區(qū)即將上馬項目眾多；房地產(chǎn)行業(yè)正處于宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房產(chǎn)投資受限制。相應(yīng)對策精確鎖定目標(biāo)客群，規(guī)避政策風(fēng)險；加快開發(fā)推廣步伐，推出市場能快速消化的差異化產(chǎn)品，強占市場先機；二、項目周邊樓盤分析項目名稱項目地址類型建筑面積均價濱江陽光佳苑常熟市新港鎮(zhèn)碧溪迎賓路8號普通住宅191603800元/平方米常熟濱江花園虹橋路以南、同濟路以北、永嘉路以西、龍溪北路以東普通住宅商業(yè)934794400元/平方米8000元/平方米京國大酒店望江大道南側(cè)，虹橋路北側(cè)，永嘉路以西，龍溪北路以東五星級酒店73787自己持有濱江易居濱江新市區(qū)緯三路以南、南二路以北、中心路以東、東二路以西住宅537004200元/平方米清華園常熟市新港鎮(zhèn)碧溪新溪中路以南，花園新村以北商住樓10466.3903850元/平方米海城花苑常熟市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿江工業(yè)區(qū)興港路“鄰里中心”住宅31萬其中2.5萬為濱江商業(yè)街已售完濱江新天地同湖路以北，虹橋路以南，龍溪北路西側(cè)，江南大道東側(cè)商業(yè)60-300平米價格8000—9000元/平方米濱江匯豐世紀(jì)碧溪鎮(zhèn)碧溪中路338號住宅、公寓60-65平米3500元/平方米目前的樓盤主要還是以中高檔為主，多層、小高層占大部分三、項目定位1、項目功能定位濱江新城政務(wù)配套服務(wù)。2、項目形象定位本案處于開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的核心地段，濱江新城中心世界的常熟，世界的濱江，世界的國貿(mào)中心！推廣語：新城中心傲立天下3、客戶目標(biāo)定位常熟地區(qū)投資群體；濱江新城地區(qū)原居民；濱江新城駐地政務(wù)機構(gòu)人員；濱江新城駐地企業(yè)職員；4、價格定位價格定位建議正常的價格定位原理一般有：1、成本導(dǎo)向法；2、市場導(dǎo)向法；3、消費群體計算法等。由于項目的量體規(guī)模比較大，產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)多元化，故我們主要是根據(jù)現(xiàn)有市場的同質(zhì)異質(zhì)產(chǎn)品的綜合比較，結(jié)合市場發(fā)展的延展性等因素來確定項目的市場推案價格。定位依據(jù)：對價格的評估，主要還基于以下兩點:項目前期的價格不宜過高，考慮到區(qū)域目前的現(xiàn)狀，過高價格的出現(xiàn)會給客戶的心理帶來抵抗的情緒。另外區(qū)域和項目剛開始發(fā)展，需要以適當(dāng)?shù)膬r格引起區(qū)域受到關(guān)注。只有符合市場需求的理性價位才能使項目很快的達(dá)到銷售。項目所在區(qū)域潛在的升值潛力和項目本身逐漸的成熟必定會帶動價格的上漲，我們可以在銷售策劃過程中適當(dāng)?shù)膶r格進(jìn)行調(diào)整，把區(qū)域和產(chǎn)品的價值逐漸體現(xiàn)在房價中，以增加銷售利潤。由于本案物業(yè)種類復(fù)雜,價格需根據(jù)最終確定方案制定。第四部分營銷策略以大搏小，增強減弱，低開高走做大市場面，鎖定有限的目標(biāo)客戶。放大項目強勢賣點，削弱項目缺陷，以低價入市探底，逐步提升價值。預(yù)計營銷推廣時間2年，分四個階段1、第一階段引導(dǎo)蓄水期執(zhí)行時間：2010年10月—2011年2月主要任務(wù)：樹立濱江國貿(mào)中心的認(rèn)知度和品牌度，達(dá)到人人皆知的目的。進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，有效鎖定客戶。2、第二階段開盤強銷期執(zhí)行時間：2011年3月—2011年8月主要任務(wù)：總結(jié)第一階段廣告效果，去化1-3號樓辦公及1號樓的5-20層。3、第三階段持續(xù)期執(zhí)行時間：2011年9月—2012年5月主要任務(wù)：持續(xù)拉動市場熱度，積累客戶（現(xiàn)有客戶及準(zhǔn)客戶），去化2-3號樓6-20層精裝小戶型公寓及剩余房源。4．第四階段尾盤期執(zhí)行時間：（2012年6月—2012年10月）主要任務(wù)：采取打折優(yōu)惠銷售的方式，爭取最大限度消化剩余單位。第四章經(jīng)濟效益評估一、投資估算項目投資成本包括以下幾個方面：1、土地成本本項目土地成本的總額約7004000元。項目地塊用地面積21400㎡，總建筑面積65375㎡。2、建筑成本本項目建安工程造價總額為166563661.3元。包含前期費用、開發(fā)費用、建安費用、市政工程費用等，不含精裝修。3、管理費用本項目管理費用為4930960元。按銷售收入的2%計算。4、銷售及營銷推廣費用本項目銷售費用為9861920元。按銷售收入的4%計算。（不含樣板房及銷售現(xiàn)場的裝修）5、營業(yè)稅及附加本項目營業(yè)稅及附加為13560140元。按銷售收入的5.55%計算。其中：營業(yè)稅：按營業(yè)額5%計算，城建稅：按營業(yè)稅7%計算，教育附加：按營業(yè)稅3%計算，印花稅：按交易額的0.05%計算。6、財務(wù)費用（利息）本項目的利息為1109433.6元。土地費用7004000元，利率為1年銀行貸款利率的1.1倍，即7.2%×1.1=7.92%，貸款年限2年,得：利息=7004000元×7.92%×2年=1109433.6元。7、不可預(yù)見費本項目的不可預(yù)見費用為4996909.8元。按建筑成本的3%計算?？偝杀荆?+2+3+4+5+6+7=208027024.7元二、收入估算以下價格是根據(jù)市場情況的概算本項目的銷售收入為246548000元。序號項目銷售量價格銷售收入1住宅41381㎡4000元/㎡165524000元2商業(yè)13504㎡6000元/㎡81024000元總收入246548000元三、財務(wù)效益分析項目凈利潤為14245952.3元，稅后銷售利潤率為5.78%（即凈利潤÷銷售收入）。效益估算表單位：元總成本A銷售收入B毛利潤C=B-A投資回報率D=C÷A土地增值稅E所得稅F=(C－E)×33%凈利潤G=C-E-F208027024.724654800038520975.318.52%17258360701666314245952.3從上述（靜態(tài)）分析可得：整個項目盈利還可以，投資回報率為18.52%。四、盈虧平衡分析經(jīng)過測算，本項目物業(yè)銷售率達(dá)到84.38%能夠使項目盈虧平衡。銷售平衡點=總成本÷總收入×100%=208027024.7÷246548000×100%=84.38%。由此可見，在地下室及裙樓一樓與三樓都沒有計入銷售的情況下，本項目銷售平衡點84.38%，抗市場風(fēng)險的能力還可以。說明價格定位可行。第五部分秀稿展示目錄第1章總論 31.1.項目背景與概況 31.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 71.3.問題與建議 8第2章項目投資環(huán)境與市場研究 92.1. 投資環(huán)境分析 92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 112.3. 銷售預(yù)測 152.4. 營銷策略 19第3章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 213.1. 建設(shè)規(guī)模 213.2. 項目概況現(xiàn)狀 213.3. 項目建設(shè)條件 22第4章 建筑方案 264.1. 設(shè)計依據(jù) 264.2. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 264.3. 項目總體規(guī)劃方案 274.4. 建筑設(shè)計 284.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 294.6. 給排水設(shè)計 30第5章 節(jié)能節(jié)水措施 325.1. 設(shè)計依據(jù) 325.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 32第6章 環(huán)境影響評價 336.1. 編制依據(jù) 336.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 336.3. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 346.4. 環(huán)境保護措施 34第7章 勞動衛(wèi)生與消防 357.1. 指導(dǎo)思想 357.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 357.3. 消防設(shè)計 36第8章 組織機構(gòu)與人力資源配置 388.1. 組織機構(gòu) 388.2. 人力資源配置 38第9章 項目實施進(jìn)度 399.1. 項目開發(fā)期 399.2. 項目實施進(jìn)度安排 399.3. 項目實施過程控制措施 39第10章 項目招投標(biāo) 4110.1. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述 4110.2. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 4210.3. 招標(biāo)依據(jù) 4410.4. 招標(biāo)范圍 4410.5. 招標(biāo)方式 44第11章 投資估算與資金籌措 4511.1. 投資估算 4511.2. 資金籌措 45第12章 財務(wù)評價 4712.1. 項目評估依據(jù) 4712.2. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 4712.3. 財務(wù)評價 4712.4. 不確定性分析 48第13章 社會評價 4913.1. 項目對社會的影響分析 4913.2. 風(fēng)險分析 5013.3. 社會評價結(jié)論 51第14章 研究結(jié)論與建議 5214.1. 可行性研究結(jié)論 5214.2. 建議 52目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 PAG