山東省某縣片區(qū)拆遷改造工程項(xiàng)目可行性策劃書

××縣××片區(qū)拆遷改造工程項(xiàng)目可行性研究報告PAGEPAGE52成功案例，最新歸檔。授權(quán)本站，請勿外傳！成功案例，最新歸檔。授權(quán)本站，請勿外傳！目錄第一章總論 2第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 10第三章市場分析 14第四章項(xiàng)目建設(shè)地址及條件 27第五章建設(shè)方案 30第六章環(huán)境保護(hù)與安全防護(hù) 37第七章消防與節(jié)能 40第八章項(xiàng)目組織管理與進(jìn)度計劃 45第九章投資估算與資金籌措 47第十章效益分析 49第十一章結(jié)論與建議 52第一章總論××片區(qū)拆遷改造工程項(xiàng)目1.2項(xiàng)目承辦單位：××縣永泰經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資有限公司1.3項(xiàng)目建設(shè)地址：位于××縣六五河（碧水繞城）和中山南路交叉口東南角，交通便利，位置優(yōu)越。1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：該項(xiàng)目為舊住宅棚戶區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目占地45.75畝，主要建設(shè)樓房11F:2棟；17F+1：4棟，其中：住宅建筑面積41800㎡；車庫儲藏室建筑面積8000㎡1.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度:建議該項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期為2年，自2010年6月至2012年5月。1.6總投資及資金來源：該項(xiàng)目投資7500萬元。該項(xiàng)目投資7500萬元，資金來源：其中拆遷補(bǔ)償2500萬元，企業(yè)自籌5000萬。1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳見下表）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝45.752總建筑面積㎡498002.1住宅㎡418002.2車庫儲藏室㎡80003容積率%1.634綠化率%615總投資萬元75005.1工程費(fèi)用萬元60005.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元11255.3預(yù)備費(fèi)萬元3756利潤總額萬元20917所得稅萬元5238凈利潤萬元15689投資利潤率%27.8810投資凈利率%20.9011銷售利潤率%14.5412銷售凈利率%10.902××縣及承辦單位概況2.1××縣概況××縣位于北緯36°55’—37°10′、東經(jīng)115°45’—116°16′，地處魯西北平原，北依德州，南鄰聊城、臨清，東連濟(jì)南，西隔古老的京杭大運(yùn)河與河北省相望?！痢量h歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。古縣志曰：左環(huán)馬頰、右?guī)l(wèi)河、古堤繞乎東南、沙河縱貫全境。唐、虞、夏、商、周屬兗州，春秋戰(zhàn)國為趙、齊、晉會盟之要津。西漢初設(shè)隃城，

西漢末王莽改隃為善陸，唐天寶元年（公元742年）改為××。自設(shè)隃縣至今有近2000多年的歷史。全縣東西長39公里，南北寬32公里，轄銀城辦、北城辦、南城鎮(zhèn)、東李鎮(zhèn)、蘇留莊鎮(zhèn)、新盛店鎮(zhèn)、鄭保屯鎮(zhèn)、白馬湖鎮(zhèn)、

雷集鎮(zhèn)、宋樓鎮(zhèn)`、香趙莊鎮(zhèn)、雙廟鎮(zhèn)、田莊鄉(xiāng)、渡口驛鄉(xiāng)10鎮(zhèn)2鄉(xiāng)2街道辦事處507個行政村，總面積871.9平方公里，人口50萬，其中農(nóng)業(yè)人口44萬，占總?cè)丝诘?1.7%，以漢族為主，占99.9%，另外有回、蒙、朝鮮、滿等少數(shù)民族。××歷史上文物古跡較多，著名古跡有：竇建德兵站遺址、三山井、玉石井、琉璃井、栗祁墓、白龍王廟漢墓、城隍廟、孔廟、地藏寺、岳廟等。黃河故道生態(tài)園，萬木蔥蘢，鳶飛草長，勝景迷人。“將臺雄風(fēng)”、“梨園曉月”等名勝景點(diǎn)，更是讓游人流連忘返，嘆為觀止。常

見的民間藝術(shù)形式有龍燈、彩車、旱船、高蹺、架鼓、秧歌等。地方戲曲有哈哈腔、××小調(diào)；新民歌和剪紙藝術(shù)聞名省內(nèi)外?！痢林饕N有山東大鼓、河西大鼓等，吹打東是××民間娛樂形式之一。全縣有影劇院兩處，××地處黃河沖擊平原，地勢自西南向東北緩慢傾斜，坡降在1/5000-1/8000之間，最高點(diǎn)與最低點(diǎn)海拔差10.5m。土地肥沃，光照充足，物產(chǎn)豐富。××縣屬暖濕帶半濕潤大陸氣候，四季變化明顯。年平均氣濕12.7℃，年極高氣溫41.7℃，極低氣溫零下22.5℃冷熱、干濕明顯。晚秋經(jīng)常出現(xiàn)干旱，干旱對于喜溫好光的棉花影響比其他作物小，這是××種植棉花歷史悠久的氣候原因。盛產(chǎn)棉花、雜果、地瓜、蔬菜等作物。棉花是××的特色作物，植棉歷史悠久，素有“銀××”之稱。棉花產(chǎn)量曾兩度突破百萬擔(dān)大關(guān)，是全國優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣和棉花出口基礎(chǔ)縣，列全國棉花百強(qiáng)縣第54位?！痢量h境內(nèi)栽培以棉花、小麥、玉米、谷子為主。林果業(yè)是××縣又一支柱產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)蘋果、梨、桃、杏、葡萄等十幾個品種。老鴰枕頭杏，馥郁醇美，世之珍品；××大桑葚，汁濃味甘，聲名遠(yuǎn)馨，“雜果之鄉(xiāng)”名副其實(shí)。近年來，以三倍體毛白楊為主的工業(yè)用材林發(fā)展迅猛，是全國平原綠化先進(jìn)單位和全國造林綠化先進(jìn)單位。蔬菜種植有4個品種榮獲全國綠色食品稱號，被評為國家級三綠”工程示范縣。畜牧改良和規(guī)模飼養(yǎng)成績顯著，大牲畜存欄量達(dá)到31萬頭，是全國秸桿養(yǎng)牛示范縣，蘇留莊黃牛市場是魯西北最大的黃牛專業(yè)市場，日交易量3000多頭。青銀高速、308國道、315省道和德商公路穿境而過，京九和京滬鐵路距縣城僅有20公里和30公里，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。植棉歷史悠久，是全國優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)和出口基地，常年植棉65萬畝，總產(chǎn)120萬擔(dān)，穩(wěn)居全國棉花生產(chǎn)縣十強(qiáng)，素有“銀××”之美譽(yù)，被評為國家級優(yōu)質(zhì)棉標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地。林果業(yè)發(fā)達(dá)，擁有長江以北最大的黃河故道生態(tài)森林公園，素有“小雜果之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。近年來，大力實(shí)施“（1）綜合實(shí)力持續(xù)攀升。2007年，全縣綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)“四個大幅增長”和“三個顯著提高”?！八膫€大幅增長”，即：GDP大幅增長，全年實(shí)現(xiàn)88億元，同比增長15%；財政收入大幅增長，實(shí)現(xiàn)總收入3.5億元，增長13%，其中地方財政收入1.3億元，增長16%；銷售收入大幅增長，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加到302處，實(shí)現(xiàn)銷售收入154億元，增長31.7%；城鄉(xiāng)居民收入大幅增長，全縣農(nóng)民人均純收入達(dá)到4800元，增長12%，城鎮(zhèn)在崗職工年平均可支配收入1.3萬元，增長14%?！叭齻€顯著提高”，即：經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量顯著提高，財政收入占GDP的比重由2003年的1.8%提高到4%；稅收占財政收入的比重顯著提高，增加了20個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)外向度顯著提高，出口創(chuàng)匯和利用外資均翻了一番。（2）“工業(yè)翻番”工程卓有成效。累計引進(jìn)縣外資金76億元，華芳、泉林等大型企業(yè)的入駐與壯大，帶動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹，年銷售收入過10億元的企業(yè)達(dá)到1家，過5億元的4家，過億元的13家。重點(diǎn)項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)，2007年，全縣新建擴(kuò)建500萬元以上項(xiàng)目70個，總投資29.4億元，其中過5000萬元的23個、過億元的7個。泉林紙業(yè)投資3.5億元新上生活用紙、污水處理、特種紙、廢紙脫墨漿生產(chǎn)線已陸續(xù)投產(chǎn)，華芳公司投資1億元的技改項(xiàng)目已全部完成，恒華紡織投資1億元新上5萬紗錠高檔紡紗項(xiàng)目正在抓緊運(yùn)作。招商引資工作成效明顯，深入開展“千名干部集中招商”活動，成功舉辦百名紡織企業(yè)家××行、××與央企高校合作簽約儀式等大型投資說明會，積極推進(jìn)“南融北接”戰(zhàn)略，先后到北京、天津、上海、濟(jì)南、江蘇、浙江等地招商推介，一批“大高外”項(xiàng)目相繼落戶××。濟(jì)南三融集團(tuán)投資8.2億元的生物柴油、秸稈發(fā)電項(xiàng)目，投資11億元的北京飛天印染整體搬遷項(xiàng)目進(jìn)展順利，張家港錦花集團(tuán)投資6億元的粘膠纖維、棉漿粕項(xiàng)目已達(dá)成合作協(xié)議。民營經(jīng)濟(jì)膨脹提升，民營經(jīng)濟(jì)對全縣經(jīng)濟(jì)總量、財政收入、新增就業(yè)的貢獻(xiàn)率均超過80%?！啊痢撩藜徔棶a(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研討會”和“中國紡織產(chǎn)業(yè)高層科技論壇”成功召開。棉紡織業(yè)發(fā)展到200萬紗錠，面粉加工能力達(dá)到160萬噸，植物油加工能力150萬噸，先后獲得“山東省棉紡織名城”、“中國食品工業(yè)強(qiáng)縣”、“中國植物油加工示范基地縣”、“中國紡織產(chǎn)品質(zhì)量放心縣”等多項(xiàng)殊榮，同時還爭取到發(fā)達(dá)、永樂、鑫秋三個中國名牌，一個中國馳名商標(biāo)。（3）生態(tài)城市建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)。全面啟動“森林城”和“碧水繞城”兩大工程，城市森林覆蓋率提高了8個百分點(diǎn)。開工建設(shè)人民公園、龍湖公園、植物園三個居民休閑場所。黃河故道森林公園“一帶兩區(qū)十園”規(guī)劃全部完成，道路、橋涵等基礎(chǔ)建設(shè)正在快速推進(jìn)，國家AA級景區(qū)驗(yàn)收順利通過，成功舉辦了首屆黃河故道森林公園梨花節(jié)和椹果文化采摘節(jié)?！吧藤Q(mào)城”建設(shè)卓有成效，投資2.4億元的捷瑞達(dá)物流項(xiàng)目現(xiàn)已開工，投資1.2億元的銀都商業(yè)廣場正式啟用，棉紡織制品、食品加工、汽車零部件物流園區(qū)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。“萬村千鄉(xiāng)工程”進(jìn)展順利，首批農(nóng)資、農(nóng)家店投入運(yùn)營。雙鴻酒店被評為國家四星級旅游飯店。新一輪城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、村莊布局規(guī)劃相繼編制完成?？h城建成面積達(dá)到15.3平方公里，青銀高速、德商路、北外環(huán)、東外環(huán)、雙渡路、雷集至105國道等交通設(shè)施建設(shè)順利完成，新汽車站已正式投入運(yùn)營，新建改造縣鄉(xiāng)村公路及省市縣際接頭路1322公里，全縣形成了城鄉(xiāng)“半小時生活圈”，交通環(huán)境明顯改善。（4）新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。廣泛開展“雙帶雙促一滿意”活動，新建56個村組織活動場所，全縣41％的村建設(shè)了文化大院或活動場所，80%的農(nóng)戶看上了有線電視，80%的農(nóng)戶通上了自來水，76%的村實(shí)現(xiàn)了村內(nèi)主干道硬化，5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被命名為市級優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，棉花、糧食豐產(chǎn)豐收。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖初見成效，被評為“全市肉?；亟ㄔO(shè)先進(jìn)縣”、“全市生豬基地建設(shè)先進(jìn)縣”。林業(yè)生產(chǎn)健康發(fā)展，全年植樹420萬株，新建林網(wǎng)20萬畝，林木覆蓋率30%?！靶钏惫こ坛尚э@著，投資6500萬元，完成了水庫建設(shè)；采取BOT的辦法，引資1500萬美元啟動了水廠建設(shè)，投資1003萬元完成了津期店至水庫28公里的河道及引水泵站的清淤和整修，成功調(diào)水8800萬立方米。各項(xiàng)惠農(nóng)補(bǔ)貼及時發(fā)放到位，發(fā)放糧食直補(bǔ)、農(nóng)資補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具補(bǔ)貼、良種補(bǔ)貼等資金2161萬元。新增住房面積180萬平方米，居民居住條件明顯改善。城鄉(xiāng)教育資源配置更加合理，辦學(xué)條件不斷改善，教育教學(xué)質(zhì)量逐步提升。公共衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，投資1300萬元完成了11處鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的建設(shè)改造。社會保障及救助體系逐步完善，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險運(yùn)行良好，“兩個確保”得到較好落實(shí)；投資360萬元，完成了14處敬老院的新建和改擴(kuò)建，弱勢群體得到及時救助。（5）各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。全面落實(shí)了義務(wù)教育“兩免一補(bǔ)”政策，全額救助貧困大學(xué)生100名；投資900萬元新建12處農(nóng)村小學(xué)教學(xué)樓，投資6600萬元的縣一中改擴(kuò)建工程和投資5000萬元的縣醫(yī)院病房樓已經(jīng)動工；第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)和第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)建設(shè)即將啟動；籌集新農(nóng)合醫(yī)療基金1672萬元，農(nóng)民參合率達(dá)90%以上；城鄉(xiāng)低保范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，全縣1.3萬戶農(nóng)村困難戶享受最低生活保障。全年發(fā)放各類救助福利金8000多萬元，其中企業(yè)職工養(yǎng)老金3400多萬元，新農(nóng)合醫(yī)療支出1200萬元，免費(fèi)教育補(bǔ)貼及中小學(xué)危房改造支出2070萬元，優(yōu)撫低保及敬老院建設(shè)、供養(yǎng)支出1100萬元。2.2承辦單位概況永泰經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資有限公司成立于2007年8月，是由××縣國有資產(chǎn)管理局注資，有××縣工商行政管理局登記注冊的國有獨(dú)資公司，注冊資本金5000萬元。公司地址位于××縣城區(qū)中學(xué)街35號。目前，公司總資產(chǎn)14420萬元，法人代表董永波,公司類型為有限責(zé)任公司（國有獨(dú)資）。主營范圍:政府性投資、融資；公用事業(yè)及企業(yè)貸款：公用事業(yè)及企業(yè)貸款擔(dān)保；項(xiàng)目資金管理；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。注冊資本金真實(shí)。公司注冊資本5000萬元，實(shí)收資本5000萬元，全部由××縣國有資產(chǎn)管理局以貨幣資金出資。公司實(shí)收資本情況已經(jīng)山東國鼎會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司審驗(yàn)，并出具“魯國鼎驗(yàn)字【2007】第408號”驗(yàn)資報告。法人治理結(jié)構(gòu)完善。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證和貸款卡等手續(xù)齊全,年檢有效。公司組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)有董事會、監(jiān)事會，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。目前，公司共有員工19人，其中：設(shè)綜合部3人、工程部8人（其中造價師3人、工程師4人）、財務(wù)部3人、業(yè)務(wù)部3人。各組成部分分工明確，各行其職，相互協(xié)調(diào)，相互制衡。運(yùn)營狀況良好。自2007年8月以來，投資6000萬元興建日處理污水4萬噸的××縣污水處理廠，到2008年6月底按預(yù)計工期全部建成完工，整個建設(shè)期間沒出現(xiàn)任何質(zhì)量事故、安全事故，無經(jīng)濟(jì)糾紛，無任何訴訟。公司實(shí)行自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧的經(jīng)營模式。目前，公司經(jīng)營管理××縣賓館、××縣污水處理廠年可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約600萬元，利潤約90萬元。具有固定的辦公場所。公司辦公地點(diǎn)位于××縣城區(qū)中學(xué)街35號，占地面積7畝，建筑面積1150平方，辦公環(huán)境整潔。公司作為國有企業(yè)參與建設(shè)、經(jīng)營的項(xiàng)目都是政府主導(dǎo)的項(xiàng)目，公司本著對政府負(fù)責(zé)、為民眾服務(wù)的原則，公司把守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營作為公司的宗旨和經(jīng)營理念，與任何單位之間發(fā)生業(yè)務(wù)往來都嚴(yán)格、認(rèn)真的履行合同從未發(fā)生過任何糾紛，在信用機(jī)構(gòu)無任何不良記錄。公司法人代表、總經(jīng)理董永波，51歲，大學(xué)學(xué)歷，會計師。工作簡歷：1984年11月——1987年9月任××縣面粉廠副廠長;1987年9月——1989年7月在山東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院讀書;1989年7月——1996年5月任××縣財政局控辦主任；1996年5月——2007年7月任××縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資公司副經(jīng)理、經(jīng)理；2007年7月至今任××縣永泰經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資有限公司法定代表人、總經(jīng)理。該同志政治素質(zhì)高、政策觀念強(qiáng)、精通業(yè)務(wù)、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)公司員工積極工作較好的完成了各項(xiàng)工作，沒有出現(xiàn)過任何的工作失誤。3可行性研究報告編制依據(jù)3.1國家、省有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定要求3.2國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)3.3國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定要求3.4德州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要3.5××縣十一五規(guī)劃3.6承辦單位提供的基礎(chǔ)資料4可行性研究范圍4.1項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性4.2市場分析4.3項(xiàng)目建設(shè)地址及條件4.4建設(shè)方案4.5環(huán)境保護(hù)4.6消防及節(jié)能4.7項(xiàng)目組織管理與進(jìn)度計劃4.8投資估算與資金籌措4.9效益分析4.10結(jié)論與建議

第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性1項(xiàng)目提出背景該項(xiàng)目為舊住宅棚戶區(qū)建設(shè)工程，主要是提高居民生活條件，項(xiàng)目提出的背景主要基于以下兩個方面：（1）加快縣城舊住宅區(qū)改造，是加快城市建設(shè)的重要舉措。（2）提高人民居住生活條件，增加房源供應(yīng)，進(jìn)一步滿足日益增長的住房消費(fèi)需求的重要舉措。居民居住條件較差，絕大部分為平房，有的甚至為危房，居民居住條件亟待提高。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的增加和生活水平的提高，加之國家貨幣化分房政策的實(shí)施，居民個人購房熱潮正在興起，現(xiàn)正居民和城市居民購房需求也越來越高，然而由于受土地面積的限制，樓房開發(fā)數(shù)量有限，樓價不斷升高，城中居民購房難度加大。本項(xiàng)目的實(shí)施是提高人民居住生活條件，增加房源供應(yīng)，進(jìn)一步滿足日益增長的住房消費(fèi)需求的重要舉措。近幾年，××房地產(chǎn)業(yè)保持了健康發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢，投資增勢平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售市場日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大的改善了居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。近幾年以來，國家陸續(xù)出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控措施，××縣房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資快速增長、規(guī)模不斷擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的運(yùn)行特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)雖然在××縣興起于90年代，但真正形成一定規(guī)模卻是近幾年的事。2001年××縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額只有3億元，占全社會固定資產(chǎn)投資比重僅為2.8%，從2002年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額以每年平均高于30%的速度持續(xù)增長，到2007年達(dá)到11.14億元，為2001年的3.7倍；08年1-5月份完成開發(fā)工作量5.31億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資成為××縣固定投資構(gòu)成中較活躍的因素之一，有力地加快了××縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了建筑業(yè)、裝修材料、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近幾年，國家連續(xù)出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施對××縣產(chǎn)生積極影響，房屋銷售價格漲幅明顯回落，商品房銷售旺盛。08年1-5月份，××縣商品房銷售延續(xù)了2006年的旺盛態(tài)勢，銷售面積達(dá)到8.36萬平方米，同比增長34.8%，比去年同期高出6.2個百分點(diǎn)。從銷售方式看，期房銷售量快于現(xiàn)房的銷售。地理位置好、樓盤好的房價上漲，但總體房屋銷售價格呈平穩(wěn)趨勢。房屋銷售平均價格在全市處于偏低位，升幅也是偏低。5月份房屋銷售平均價格為1400元/平方米（加權(quán)平均），比全市房屋銷售平均價格低478元/平方米?！痢量h房地產(chǎn)業(yè)堅持高水平人性化設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的建設(shè)戰(zhàn)略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活質(zhì)量。在目前測舊城改造和新區(qū)開發(fā)中，小區(qū)成片開發(fā)以其優(yōu)良的設(shè)計方案、規(guī)模優(yōu)勢和良好的物業(yè)管理成為有實(shí)力的開發(fā)商的首選并得到消費(fèi)者的青睞。目前，規(guī)劃城區(qū)內(nèi)5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)已達(dá)10多個。近兩年，××縣通過招商引資吸納外地客商落戶，鼓勵本地農(nóng)民進(jìn)城，外地人一樣當(dāng)選先進(jìn)等，積聚了人氣財氣，先后有2000多本地經(jīng)商業(yè)戶、近4000家外商進(jìn)駐城區(qū)，城區(qū)人口每年以近萬人的速度增長。蜂擁而至的人流給房管工作帶來了壓力，也給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的需求。天津、日照、德州等地的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼投資××，商住樓、住宅小區(qū)等相繼破土動工。短短幾年時間，就有近20多家開發(fā)商在××投資約15多億元建設(shè)住宅樓、商住樓、市場房?！痢量h永泰經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資有限公司為改善居民居住條件，提升城市形象，已經(jīng)取得了位于××縣六五河（碧水繞城）和中山南路交叉口東南角運(yùn)輸片區(qū)的國有土地使用權(quán)，占地45.75畝，用于××片區(qū)拆遷改造工程項(xiàng)目的建設(shè)。2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策該項(xiàng)目符合由山東省建設(shè)廳、山東省發(fā)展和改革委員會、山東省財政廳、山東省國土資源廳、山東省物價局等五部門制定的《山東省安康居住工程實(shí)施方案》。2.2是××縣進(jìn)一步完善城市建設(shè)的需要預(yù)計到“十一五”末，××縣城區(qū)人口將達(dá)到15萬人，人民生活達(dá)到小康水平，跨入全市中等發(fā)達(dá)行列。近幾年，××縣城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，××縣城區(qū)的建設(shè)更是日新月異，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項(xiàng)目的建設(shè)正是推進(jìn)城市建設(shè)步伐，完善城區(qū)建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展的需要。2.3加大城區(qū)的建設(shè)力度，建設(shè)普通住宅小區(qū)，提高市民居住水平××縣正處于大發(fā)展的起步階段，老城部分小區(qū)建設(shè)相對落后，居民居住水平相對較低。隨著××縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到了相應(yīng)的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈，加之城市化進(jìn)程的加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入縣城，隨之而來對××縣城的居住、教育、衛(wèi)生等各項(xiàng)關(guān)系民生問題的設(shè)施提出了更高的要求。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對實(shí)現(xiàn)××縣城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。2.4為公司培植新的利稅增長點(diǎn)需要項(xiàng)目的建設(shè)可以通過資金、技術(shù)、資源、人才的優(yōu)勢，盡快地獲取項(xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)效益，同時也為公司培植新的利潤增長點(diǎn)，為公司的后續(xù)發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。綜上所述，該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會效益，其建設(shè)是非常必要的。

第三章市場分析12009年全國房地產(chǎn)市場市場分析與2010年展望2009年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈。特別是二季度以來，市場消費(fèi)信心逐漸增強(qiáng)，商品住房成交量快速增長，住房價格穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步減緩，部分區(qū)域土地購置競爭激烈。2010年房地產(chǎn)市場仍有一定的不確定性，市場運(yùn)行自身要求市場做出一定的回調(diào)，而調(diào)控政策也更加注重保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場會在整體平穩(wěn)中將出現(xiàn)小幅回落。1.12009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況從2009年房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看，隨著2008年年底出臺的各項(xiàng)政策措施的逐步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策效果逐步得到體現(xiàn)。2009年市場總體保持著持續(xù)回升的態(tài)勢，整體表現(xiàn)好于預(yù)期。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快2009年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資36231.7億元，同比增長16.1%，增幅同比回落7.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為18.7%。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長。1-12月，90平方米以下住房完成投資8351億元，同比增長24.1%，增速較上年同期回落26.6個百分點(diǎn)。分類型看，商品住宅完成投資25618.7億元，同比增長14.2%，增幅比上年同期下降10.4個百分點(diǎn)，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資1138.6億元，同比增長17.3%；辦公樓完成投資1378億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資4171.6億元，同比分別增長18.1%、24.4%，增幅同比分別上升了5.3、4.0個百分點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，個人按揭貸款資金規(guī)模增速加快2009年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計57127.6億元，同比增長44.2%，增幅比上年同期上升42.4個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款11292.7億元，增長48.5%，利用外資469.7億元，下降35.5%，自籌資金17906億元，增長16.9%，其他資金來源27459.2億元，同比增長71.9%，其中個人按揭貸款增長116.2%。與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了8.6個百分點(diǎn)，其中個人按揭貸款比重上升了5.3個百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款比重同比上升了0.8個百分點(diǎn)。自籌資金比重有所回落，比上年下降了8.2個百分點(diǎn)，其中自有資金比重下降5.6個百分點(diǎn)。利用外資比重下降1.1個百分點(diǎn)。（3）土地購置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長從完成開發(fā)土地面積看，1-12月，全國完成開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9%，比上年同期回落24個百分點(diǎn)。從購置土地面積看，1-12月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積31906.1萬平方米，同比下降18.9%，比上年同期回落16.7個百分點(diǎn)。全國土地購置費(fèi)用為6039.3億元，同比增長0.7%，與上年同期相比下降22.3（4）商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正后繼續(xù)加快2009年1-12月，全國商品房建設(shè)速度保持平穩(wěn)，新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正后繼續(xù)加快。分地區(qū)看，中、西部地區(qū)施工、新開工及竣工面積增速均快于東部地區(qū)；東部地區(qū)竣工面積同比出現(xiàn)下降。從施工面積上看，1-12月全國房屋施工面積為31.96億平方米，同比增長12.8%，增幅比上年同期下降7.1個百分點(diǎn)；其中，住宅施工25.1億平方米，增長12.5%，比上年同期低6.8個百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積11.54億平方米，增長12.5%，增幅同比上升5個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積9.2億平方米，增長10.5%，同比上升從竣工面積上看，1-12月全國商品房竣工面積7.02億平方米，同比增長5.5%，增幅同比回落4.3個百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積5.8億平方米，同比增長6.2%，比上年同期下降（5）市場銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額增速加快2009年1-12月，全國商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)93713萬平方米，同比增長42.1%，比上年同期上升56.8個百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)85294.4萬平方米，同比增長43.9%，辦公樓1513.3萬平米，同比增長30.8%，商業(yè)營業(yè)用房5222.3萬平米，同比增長24.2%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)43995億元，同比增長75.5%，與上年同期相比上升91.6個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為38157.2億元，同比增長80%。從各城市運(yùn)行情況上看，部分城市商品房交易量呈高速增長態(tài)勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場銷售面積均大幅增長。（6）房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲2009年1-12月，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態(tài)勢，12月，全國房屋銷售價格指數(shù)為107.8，比11月上升2.1個百分點(diǎn)，比上年同期上升8.2個百分點(diǎn)。新建房銷售價格指數(shù)為108.2，比11月上升2.4個百分點(diǎn)；二手房銷售價格指數(shù)為106.5，比11月上升1.2個百分點(diǎn)。分城市看，12月份，70個大中城市中有54個城市房屋銷售價格漲幅高于3%，深圳漲幅最高為18.9%，僅唐山市房屋銷售價格同比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價格情況看，有67個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，錦州、洛陽、平頂山市房價環(huán)比與上年持平。1.2房地產(chǎn)市場回暖的因素分析2009年房地產(chǎn)市場快速回暖，出現(xiàn)銷售旺盛、市場成交活躍、房價水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素：第一，經(jīng)過房地產(chǎn)市場2008年持續(xù)一年的觀望期，市場累積了一批具有購房要求和能力的需求，房價的回調(diào)為他們進(jìn)入市場提供較好時機(jī)；第二，隨著2008年年底全球各國救市政策的出臺，人們對未來通脹的預(yù)期加強(qiáng)，為避免通脹帶來了的資產(chǎn)損失，人們將轉(zhuǎn)向一些實(shí)現(xiàn)投資保值的資產(chǎn)和商品，住房成為社會閑散資金投資保值的重要對象；第三，2008年年底，中央政府出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康的若干意見，對住房消費(fèi)給予了相應(yīng)的政策優(yōu)惠，降低了住房消費(fèi)和交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激了人們的住房消費(fèi)；第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金增長較快，截至2009年年末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元，同比增長38.1%，增速比上年同期高27.7個百分點(diǎn)，比2009年6月末高19.3個百分點(diǎn)。其中，購房貸款余額為4.76萬億元，同比增長43.1%，增速比上年末高33.3個百分點(diǎn)，其中新建房貸款和二手房貸款增速分別達(dá)40和79%。6月末高12.3個百分點(diǎn)。1.32010年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測2009年，全國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)“V”形走勢，一季度延續(xù)上一年的回落調(diào)整態(tài)勢，二季度起，銷售市場迅速復(fù)蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價格指數(shù)不斷上升。預(yù)計2010年，全國房地產(chǎn)市場整體保持基本平穩(wěn)，投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。通過對1998年1月-2009年12月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2010年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)預(yù)測如下：2010年全年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況

單位：億元、萬平方米、%（資料來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)）（1）投資增幅保持平穩(wěn)增長，全年增長22.6%預(yù)計2010年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資小幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成24.44萬億，增長25.9%，與2009年同期小幅回落4.6個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.44萬億，增長22.6%，與2009年相比增幅加快6.5個百分點(diǎn)；商品住宅投資完成3.26萬億，增長27.4%，增幅較2009年相比加快13.2個百分點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策適度微調(diào)的影響，預(yù)計2010年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)小幅回落。預(yù)計全年資金來源達(dá)7.46萬億元，增長30.5%，增速較2009年回落13.7個百分點(diǎn)。（3）房屋建設(shè)增長保持穩(wěn)定增長預(yù)計2010年全年，全國商品房施工面積為37.27萬億平方米，同比增長16.6%；商品住宅施工面積為29.58萬億平方米，增長17.9%。與2009年相比略有增長，商品房和商品住宅施工面積分別加快3.8和5.4個百分點(diǎn)。在竣工面積上，預(yù)計商品房竣工73280萬平方米，同比增長4.4%；商品住宅竣工60683萬平方米，同比增長5.2%。與2009年相比，竣工面積增長平穩(wěn)，分別回落1.1和1.0個百分點(diǎn)。（4）銷售面積和銷售額增速出現(xiàn)明顯回落2009年，全國商品房銷售出現(xiàn)超高速增長，增幅均超過40%。2010年，受基數(shù)增加和政策調(diào)整的影響，市場銷售增幅將出現(xiàn)回落。預(yù)計2010年商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積10.93億平方米，增長16.6%；其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積9.97億平方米，增長16.9%。與2009年相比，增速分別回落25.5和27.0個百分點(diǎn)。從銷售額上看，這種回落的趨勢更為明顯。預(yù)計2010年商品房實(shí)現(xiàn)銷售額52681億元，增長19.7%；商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售額43022億元，增長12.8%。與2009年相比，增速分別回落55.8和67.2個百分點(diǎn)。（5）房屋銷售價格上半年保持慣性上漲，下半年出現(xiàn)回落從房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)上看，預(yù)計2010年上半年，房屋銷售價格指數(shù)將保持慣性上漲，在上半年達(dá)到最高點(diǎn)，隨后出現(xiàn)盤整和小幅回落。預(yù)計2010年12月當(dāng)月，房屋銷售價格上漲7.7%，其中，新建商品房價格上漲7.3%，新建商品住宅價格上漲7.3%。2項(xiàng)目市場前景分析09年，針對部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國務(wù)院下發(fā)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》通知，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。通知要求，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。政策的出臺對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用?！痢量h委縣府積極采取各種有效措施，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)?！痢量h將房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)現(xiàn)代化城市，加快住宅小區(qū)建設(shè)，完善和提高配套設(shè)施，在加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的同時，有規(guī)劃的發(fā)展中高檔住宅區(qū)，使房地產(chǎn)開發(fā)和交易成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要新興產(chǎn)業(yè)。按市場化運(yùn)作，規(guī)范化發(fā)展，推進(jìn)房產(chǎn)交易，活躍房產(chǎn)二級市場，使其成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和配套建設(shè)步伐，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。3需求預(yù)測近年來,國家為了抑制過高的房價,出臺了多項(xiàng)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著政策措施的落實(shí)與實(shí)施，××縣房地產(chǎn)市場呈積極發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)中有升。據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示,與2007年同期相比，上半年××房屋銷售價格上漲2.8%，房屋租賃價格上漲2.5%物業(yè)管理價格上漲4.1%，土地交易價格上漲3%。據(jù)有關(guān)資料預(yù)測，未來2到3年內(nèi)，××縣區(qū)總體住宅需求量可能會超過150萬平方米。2.1人口增長帶來的自然需求隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人口總量呈加速度增長，住房標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，對住房的需求日益擴(kuò)大。預(yù)計到2012年，尚需新增住房150萬平方米。2.2房改公房的換房需求隨著住房改革的逐步完成，原先陳舊的房改公房的產(chǎn)權(quán)已陸續(xù)過度到個人全部產(chǎn)權(quán)。這些房產(chǎn)的所有權(quán)人大都是各行政、企事業(yè)單位的具有正式工作和穩(wěn)定收入的人員。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，新房新社區(qū)的不斷涌現(xiàn)，使這部分人群產(chǎn)生了對新型住房的消費(fèi)需求。由于該部分人群具有較好的消費(fèi)能力，因此成為新型住宅小區(qū)的主力消費(fèi)群體。2.3以舊換新、以小換大的推動需求近兩年，××縣二手房交易市場的逐步建立，二手房交易數(shù)量明顯增加，加之國家對購房貸款支持力度的進(jìn)一步加大，普通百姓貸款買房已成時尚。通過貸款改善居住條件，完成以舊換新、以小換大的住房需求，對房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展也起到了較大的推動作用。2.4購房投資的市場需求隨著人們投資意識的不斷增強(qiáng)，部分人把購買房產(chǎn)作為閑置資金的投資渠道，這也在一定程度上擴(kuò)大了社會對房地產(chǎn)的需求。4價格預(yù)測據(jù)市場資料顯示，××縣城區(qū)中心房價自去年至今上漲近300元／㎡。德州市政府從2003年起實(shí)行經(jīng)營性土地掛牌拍賣政策，××縣區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少，相應(yīng)的土地價格也日益趨高，城市建設(shè)用地的日益緊張，進(jìn)一步顯示了土地的升值潛力，勢必從根本上促進(jìn)房價的上漲；再加上最近鋼鐵、水泥等基本建筑材料的價格上揚(yáng)，也導(dǎo)致建筑安裝工程成本攀升，這些因素是房地產(chǎn)價位上漲的有力支撐。5市場定位5.1市場調(diào)研為充分了解××縣房地產(chǎn)市場供需和價格趨勢，確定目標(biāo)客戶群，明確項(xiàng)目定位，開發(fā)出被市場所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)日投資效益最大化，根據(jù)業(yè)主意向以及項(xiàng)目前期立項(xiàng)建議、批準(zhǔn)規(guī)劃等條件，做了相應(yīng)的市場調(diào)研和論證。采用電話預(yù)約、隨機(jī)取樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式，重點(diǎn)對縣城內(nèi)居民、企業(yè)職工以及政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及居民、公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十幾個層面。5.1.1在對居民購買動機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2％，其次是購買婚用的占25.5％，用于投資和本地拆遷僅占5.1％。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá)54.1％，第一次置業(yè)的占39.8％，多次置業(yè)的占到6.1％。5.1.2調(diào)查數(shù)據(jù)分析，購房者最可能購買的房價平均值范圍在1800元／㎡至2800元／㎡之間，買房者的最高能力均值在2900元／㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線均值1500元／㎡，所能承受買房范圍最小值1500元，最大值3400元。購房者愿意花費(fèi)的總房款均值在20萬元—26萬元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于14萬元／套。能夠承擔(dān)最高房款金額均值為25萬元／套。據(jù)此分析，××縣居民所能承擔(dān)的總購房款在15萬—30萬元／套之間。5.1.3被調(diào)查者中需求面積在70㎡以下的占19.8％，70—80㎡之間的占38.3％，80—90㎡之間的占34.4％，90㎡平方米以上的7.5％。由此可知，在70—90㎡之間的戶型總份額占到72.7％，最為廣大消費(fèi)者所青睞。5.1.4在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的占60.2％，其次是小高層為25.5％，別墅占9.2％，高層僅占5.1％。因?yàn)椤痢量h經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣的影響，尤其是小高層居住成本高，而相對高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，所以對多層依然偏愛，同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。5.1.5對戶型性質(zhì)來說，選擇傳統(tǒng)平層的居多，占55％，錯層、復(fù)式占33.7％。人們比較接受傳統(tǒng)的平層設(shè)計，同時，新的錯層戶型也得到很多人垂青。5.1.6人們期望的臥室數(shù)量中，選擇三室的最多，占總量的61.2％，選擇二室的占35.7％，選擇四室的僅占3.1％。對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52％的人希望在15-20㎡，30.6％的人希望在20㎡以上。人們對廳的面積要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3％，選擇兩廳的份額占84.7％。在廳的面積選擇中，人們對廳的面積要求差異不大，除選擇小戶型者外，80％多的消費(fèi)者希望客廳的面積在25-32㎡。在廳的朝向選擇中，要求差異很大。消費(fèi)者對衛(wèi)生間的需求調(diào)查看，選擇三室的消費(fèi)者中62％選擇二衛(wèi)，選擇一衛(wèi)的占38％。對陽臺面積的需求，同衛(wèi)生間的選擇相似，選擇三室的消費(fèi)者中58％選擇兩個南向陽臺，選擇一個南向陽臺的為42％。由以上分析可見，目前總房款接受度集中在20—30萬元，房價接受度集中在1850-2500元／㎡之間，三室兩廳兩衛(wèi)房型最受青睞。5.1.7通過調(diào)查分析，消費(fèi)者購房時所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋航ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。在對社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施要求上，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60％，運(yùn)動器機(jī)械占40％，大樹、座椅占27％，花壇占22％，街燈、噴泉各占21％，兒童樂園占19％，特色地面鋪裝占17％，水池占15％，特色路燈、背景音樂各占13％，涼亭占12％，城市雕塑占10％，瀑布占6％。這充分說明消費(fèi)者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，入住樓盤的問題點(diǎn)，主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上。因此，我們應(yīng)在這些調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目合理設(shè)計，以滿足消費(fèi)者需求，提升項(xiàng)目形象制買點(diǎn)。5.2相關(guān)因素分析5.2.1被調(diào)查者中，不同年齡段對臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺的要求也不同，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，35—45歲中三室兩廳兩衛(wèi)戶型最受歡迎。5.2.2從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，三室二廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜歡的戶型，希望有兩個衛(wèi)生間，兩個南向陽臺的占大多數(shù)。老人多喜歡臥室全部南向陽面，年輕人則希望可以有一間北向臥室，較多喜歡南向客廳。綜上分析，三室二廳二衛(wèi)是最為廣泛接受的戶型。購房者會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實(shí)家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。5.3市場定位5.3.1根據(jù)市場分析，結(jié)合該項(xiàng)目規(guī)模、購房者需求和價格承受能力，除回遷安置戶外，客戶群體定位于以下幾個層面：A、市行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員；B、個體工商戶與私營企業(yè)主；C、企業(yè)工作人員；D、舊城改造后需改善居住條件人員；E、新城市化人員。5.3.2A、品質(zhì)定位：園林化住宅小區(qū)根據(jù)對市場調(diào)研分析和三個不同層次目標(biāo)客戶群的定位分析，該項(xiàng)目定位如下：該項(xiàng)目采用多元化布局方式，總建筑面積49800m住宅面積：41800車庫儲藏室：8000B、結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計簡述：主要戶型為128平方米（三室兩廳兩衛(wèi)），116平方米（三室兩廳一衛(wèi)），96平方米（兩室兩廳）。6綜合分析6.1有利因素6.1.1從大的方面看，近兩年××縣6.1.2當(dāng)前房地產(chǎn)價格受政府土地、金融等政策影響不斷攀升，××縣6.1.36.2不利因素：目前有效需求不足。由于房價增長較快，房價攀升和居民購買力存在較大的差距，使得居民購房心理和行為承受雙重壓力。7銷售推廣策略建議以直銷行銷與關(guān)系行銷為核心的組合營銷策略7.1人員推廣7.1.1培訓(xùn)一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）7.1.27.1.37.2廣告推廣7.2.1有效控制宣傳的推進(jìn)節(jié)奏，引導(dǎo)從“關(guān)注——了解——認(rèn)可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點(diǎn)，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項(xiàng)目文化特色強(qiáng)勢賣點(diǎn)。7.2.27.3媒體選擇分析及媒體組合7.3.17.3.27.3.37.3.47.4廣告媒體投放比例綜合考慮平面部分、報紙投放、戶外廣告、車體廣告、公共促銷活動等方面所占比例。7.5營業(yè)推廣：開盤活動、節(jié)慶活動、公益活動等7.6價格策略：價格低開高走，針對市場現(xiàn)狀，率先推出相對較低的起價，占領(lǐng)市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團(tuán)8個階段逐步抬升價位。

第四章項(xiàng)目建設(shè)地址及條件1項(xiàng)目選址1.1建設(shè)地址位于××縣城六五河（碧水繞城）和中山南路交叉口東南角，交通便利，位置優(yōu)越。1.2建設(shè)地址現(xiàn)狀擬建設(shè)用地區(qū)內(nèi)地勢較為平坦，地勢呈西南高，東北低，供水、供電、交通等配套條件較為完善。1.3選址原則1.3.1符合××縣規(guī)劃要求。1.3.2屬規(guī)劃居住區(qū)的一部分。建成后區(qū)域人文環(huán)境將得到較大改善。1.3.3區(qū)位適宜，屬××縣房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一。1.3.4緊鄰道路，工程機(jī)械和材料出入口設(shè)置限制不大，建設(shè)施工便利。1.3.5水、電煤氣供應(yīng)均有保障。1.3.6交通方便。擬建小區(qū)周邊的交通條件良好。2建設(shè)條件2.1自然條件2.1.1地形、地質(zhì)、地貌條件××縣地處魯西北黃泛沖積平原。地勢自西南向東北緩慢傾斜，坡降為1/5000—1/8000之間，最高海拔34米，最低海拔23.5米，差10.5米。境內(nèi)中部有一條西南東北走向的古堤—陳公堤，將全縣分成堤上、堤下兩大部分。堤上多為河灘高地、沖積扇形地、沙質(zhì)河槽地組成；堤下由平坡地、洼地、淺平洼地、沙質(zhì)河槽地組成。因此，根據(jù)地質(zhì)資料表明，該區(qū)位于黃河平原，地形平坦、場地以軟土層為主，建筑場地類別為Ⅱ類，地震裂度為七度?？碧浇Y(jié)果表明，場區(qū)內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地面穩(wěn)定性良好。2.1.2氣象條件××縣處于中緯度地帶，屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，冷熱、干濕界限分明。春季干旱多風(fēng)，回暖快；夏季炎熱多雨；秋季涼爽多晴天；冬季寒冷多干燥，具有顯著的大陸性氣候特征。其主要?dú)庀筚Y料如下：2.1.2.1氣溫極端最低氣溫：—22.5極端最高氣溫：41.7年平均溫度：12.72.1.2.2風(fēng)速年平均風(fēng)速：3.7M/s2.1.2.3風(fēng)向夏季主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)2.1.2.4降水量最下年降水量：300mm2.1.3水文水利、水源條件××西有衛(wèi)運(yùn)河，東有馬頰河兩條干流，境內(nèi)六五河縱觀全境；青年河、七一河、六馬河、大沙河、城東干溝等14條主要支流縱橫交錯，大小相通，各河互濟(jì)，形成了抗旱灌溉和行洪排澇的骨干水利系統(tǒng)。衛(wèi)運(yùn)河在城西20公里處，南從臨清市的二十里口子進(jìn)入××境內(nèi)，從管辛莊出境入武城，流長21.2公里。馬頰河南從高唐入境，境內(nèi)流域面積25.3平方公里?！痢量h降水經(jīng)流大部分產(chǎn)生在7/8月份，其他月份基本不產(chǎn)生經(jīng)流，或只產(chǎn)生微量經(jīng)流。多年平均流量為2720.3萬立方米。衛(wèi)運(yùn)河多年平均經(jīng)流量25.8億立方米，馬頰河多年平均經(jīng)流量1.717億立方米，全縣經(jīng)流量為27.8億立方米。另外，××縣地表水自產(chǎn)經(jīng)流量年平均1189萬立方米，引進(jìn)客水年平均1.85億立方米，地下水總蓄水量13億立方米，平均年可利用5715萬立方米。2.2交通條件擬建小區(qū)周邊的交通條件良好，相鄰的有中山路和元豐街。小區(qū)道路規(guī)劃，按居民的出行軌跡沿小區(qū)東西兩側(cè)各設(shè)一機(jī)動車主要出入口。小區(qū)主路網(wǎng)形式為“一縱一橫”?！耙豢v”即南北向道路；“一橫”指東西向道路，呈“十”字形，將小區(qū)劃分為四個小區(qū)。2.2.3建筑材料來源山東、河北均為是全國著名的建材基地，有著豐富的建材資源，各種沙石料儲備豐富且運(yùn)輸便利，運(yùn)程較短，水泥鋼材就近采購，供應(yīng)木材也可在當(dāng)?shù)厥袌鲑彽茫蓾M足工程需要。因此項(xiàng)目建設(shè)所需材料有保障。2.2.4施工隊伍狀況該項(xiàng)目承建公司具有豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)、雄厚的技術(shù)力量、良好的企業(yè)信譽(yù)，為按時、優(yōu)質(zhì)完成該項(xiàng)目的建設(shè)提供了有力的保證。2.2.5該項(xiàng)目地址周圍無重工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好。項(xiàng)目主要污染源為小區(qū)建成后的生活垃圾和廢水。生活垃圾處理采用集小式垃圾中轉(zhuǎn)站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場。廢水主要是雨水，可通過設(shè)置完善的排水系統(tǒng)，直接排入市政排水管。

第五章建設(shè)方案1規(guī)劃設(shè)想及設(shè)計指導(dǎo)思想1.1充分利用周圍地理環(huán)境等資源優(yōu)勢，建設(shè)一個布局合理、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明、設(shè)計先進(jìn)的現(xiàn)代化生活社區(qū)，力求成為××縣示范性小區(qū)。1.2設(shè)計指導(dǎo)思想把握住宅建筑的設(shè)計要求，考慮社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益三豐收，用簡潔、流暢的形式，純潔的色彩，營造豐富的建筑效果，做到形式與內(nèi)容的統(tǒng)一，即體現(xiàn)其鮮明的個性，又與周圍環(huán)境相融合。1.3規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思1.3.1總體規(guī)劃小區(qū)整體布局由小區(qū)主路和小區(qū)綠地劃分為五個部分，即四個居住組團(tuán)和一片公共綠地。區(qū)內(nèi)道路合理的組織人流、車流，步行車行各成系統(tǒng)，東西兩側(cè)各設(shè)有一個主要出入口，根據(jù)需要設(shè)置幾個次出入口，實(shí)行封閉管理；廣場設(shè)于小區(qū)中部，廣場上設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑，結(jié)合綠化帶形成一條有動有靜、有收有放的空間系列景觀軸線。居住建筑均為小高層住宅和高層住宅。居住建筑通過樓層錯落、立面裝修色彩搭配及多種風(fēng)格的坡屋頂造型，形成豐富的群落景觀。四個居住組團(tuán)通過道路、綠化、景觀軸線連成一個整體，使整個小區(qū)戶戶有綠地，家家有對景，形成一個連環(huán)式花園小區(qū)。每兩棟居住建筑南北間距都大于或等于南宅有效高度的1.5倍，東西間距均大于或等于8.0米。住宅建筑退后居住區(qū)級道路紅線大于或等于4.0米，退后小區(qū)路、組團(tuán)路緣石大于或等于4.0米。小區(qū)公建布置在小區(qū)東南部，東南部結(jié)合中心綠地布置便民服務(wù)社，滿足合理的服務(wù)半徑及建筑退讓。要求其外部色彩及造型均結(jié)合各自功能，有所創(chuàng)新，形成良好景觀，并應(yīng)與住宅同步建設(shè)、同時投入使用。1.3.2道路系統(tǒng)按居民的出行軌跡在小區(qū)東西兩側(cè)各設(shè)一機(jī)動車主要出入口，根據(jù)需要設(shè)置幾個次出入口。小區(qū)主路網(wǎng)形式為“一縱一橫”，“一縱”即南北向道路，與機(jī)動車主要出入口相通；“一橫”指東西向道路，與機(jī)動車主要出入口相聯(lián)。小區(qū)內(nèi)道路共分小區(qū)路、組團(tuán)路及宅前路三級。小區(qū)路紅線寬12米，路面寬7米，組團(tuán)路路面寬5米，宅前小路寬3.0米。另外，園路寬1米到2.5米。小區(qū)路與組團(tuán)路有效平衡并方便居民交通出行，且適于消防車、救護(hù)車等的通行，并滿足了居住區(qū)的日照通風(fēng)和地下工程管線的埋設(shè)要求。步行路包括園路、宅前路，將庭院綠地、組團(tuán)綠地、小區(qū)綠地、居住區(qū)中心綠地貫穿起來，每位居民都能步行路到達(dá)小區(qū)公建、活動中心、開放空間，構(gòu)成完整的步行系統(tǒng)。考慮到今后進(jìn)入小區(qū)汽車要求，靜態(tài)交通規(guī)劃為地上機(jī)動車集中停車場。按功能分區(qū)每區(qū)建設(shè)兩個露天臨時停車場，停車場結(jié)合小區(qū)中心綠地和組團(tuán)綠地布置，為了保持組團(tuán)內(nèi)部安靜，除了緊急需要（如：救護(hù)、消防等）外，機(jī)動車一般不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，使小區(qū)內(nèi)部保持安靜。1.3.3公建布局小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置。在主入口道路與東西路交叉口西南角布置小區(qū)便民服務(wù)樓，內(nèi)設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、公廁、配電室、活動站及部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。公建總建筑面積0.48萬平方米。小區(qū)信報箱分兩類，一類為公建信報箱，集中設(shè)在物業(yè)管理處；另一類為居民信報箱，每個組團(tuán)結(jié)合步行開放空間各設(shè)一個。小區(qū)垃圾收集采用流動環(huán)衛(wèi)車定點(diǎn)、定時、分類統(tǒng)一收集運(yùn)出，小區(qū)內(nèi)只設(shè)小型果皮箱。小區(qū)東西兩側(cè)及北側(cè)公共建筑退后市區(qū)干道大于或等于10.0米、退后居住區(qū)級干道大于或等于6.0米，退后用地紅線大于或等于4.0米，結(jié)合道路、綠地布置，以創(chuàng)造良好景觀。1.3.4綠化環(huán)境環(huán)境的造就由兩部分組成，硬環(huán)境與軟環(huán)境。硬環(huán)境包括居住建筑、公共建筑，軟環(huán)境包括水體、草坪、硬質(zhì)鋪裝、樹木花卉、園燈地?zé)簟⑿】诘袼艿?。小區(qū)硬環(huán)境通過建筑外部設(shè)計予以實(shí)現(xiàn)，四個居住組團(tuán)分別采用淡綠、淡紅、淡黃、淡蘭色調(diào)，居住建筑屋頂采用坡頂為主結(jié)合平臺的方式。公共建筑設(shè)計以突出個性為主，造型別致，與軟環(huán)境相呼應(yīng)。小區(qū)軟環(huán)境由小區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、庭院綠地組成。綠化系統(tǒng)采用集中綠地將四個居住組團(tuán)相聯(lián)系，又通過組團(tuán)綠地與分散的庭院綠地相聯(lián)系，級級相系，半私密空間與開放空間層層過渡，創(chuàng)造出有主有次、起伏有致的宜人環(huán)境。小區(qū)中心綠地布置在小區(qū)中心，鋪地采用硬質(zhì)與軟質(zhì)、光滑與粗糙結(jié)合，坐凳、石桌、砂坑、鋪地等精心設(shè)計，以靜為主，造就親切宜人的生活氛圍。1.3.5豎向規(guī)劃小區(qū)內(nèi)地勢平緩，起伏不大，地勢為南高北低，東高西低，根據(jù)道路的現(xiàn)狀標(biāo)高，確定規(guī)劃標(biāo)高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地塊設(shè)計標(biāo)高，確定建筑底層地坪標(biāo)高。一般道路標(biāo)高比其周圍場地標(biāo)高低10—12厘米，半地下室住宅樓內(nèi)外高差為1.0—1.2米，分建室內(nèi)外高差為0.45—0.6米。土方量平衡方面，經(jīng)過綜合計算土方填量基本平衡。1.3.6人防規(guī)劃人群疏散路徑為組團(tuán)路、小區(qū)路，結(jié)合地下機(jī)動車停車庫存公共綠地做人防設(shè)計，內(nèi)設(shè)指揮所、通信工程及救護(hù)站、掩蔽室等，設(shè)兩個出入口，總寬度10米。2總體方案項(xiàng)目占地面積30469.5平方米（約合45.75畝），總建筑面積49800平方米（建筑面積90m2以下的小戶型占住宅總建筑面積的85%，滿足國家建筑面積90m2以下的小戶型占住宅總建筑面積80%以上的要求），其中：住宅建筑面積41800平方米建筑風(fēng)格及建筑形式建議：2.4.8控制樓體進(jìn)深，不宜超過11米；2.5公建布局小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置。在主入口道路與東西路交叉口西南角布置小區(qū)便民服務(wù)樓，內(nèi)設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、公廁、配電室、活動站及部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。小區(qū)信報箱分兩類，一類為公建信報箱，集中設(shè)在物業(yè)管理處；另一類為居民信報箱，每個組團(tuán)結(jié)合步行開放空間各設(shè)一個。小區(qū)垃圾收集采用流動環(huán)衛(wèi)車定點(diǎn)、定時、分類統(tǒng)一收集運(yùn)出，小區(qū)內(nèi)只設(shè)小型果皮箱。3公用工程3.1供電3.1.1強(qiáng)電部分該項(xiàng)目由××縣供電公司供電。3.1.2弱電部分①樓中敷設(shè)有線電視電路。②樓中敷設(shè)電話線路，住宅房間設(shè)有接線口。3.2給排水主要依據(jù)：《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》（CECS57：94）3.2.1給水項(xiàng)目用水取自城市給水管網(wǎng)，由市區(qū)進(jìn)水管接入,滿足住宅區(qū)給水需要。3.2.2排水該項(xiàng)目排水，通過市政規(guī)劃和園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的排水管道，排入城市污水管網(wǎng)。3.3管道燃?xì)庥墒姓艿烂簹夤芫W(wǎng)供氣，通過區(qū)域內(nèi)氣調(diào)壓站敷設(shè)煤氣管道，集中送到需要的住宅房間。3.4供熱采用集中供熱方式。4信息與通訊系統(tǒng)4.1信息系統(tǒng)4.1.1有線電視每戶按客廳和主臥室各設(shè)一個電視插座考慮，室內(nèi)布線均為穿PVC管暗敷。根據(jù)××縣有線電視臺的目前規(guī)定做法，在各樓單元樓層設(shè)分配器向戶內(nèi)分別引線，以便于管理。小區(qū)有線電視網(wǎng)亦采用電纜穿鋼管埋地敷設(shè)的方式布置。4.1.2計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)根據(jù)internet的發(fā)展，電話線撥號上網(wǎng)已明顯落后，××縣電信系統(tǒng)目前正推廣千兆到小區(qū)，10M進(jìn)戶的寬帶網(wǎng)絡(luò)工程。小區(qū)每戶均設(shè)一個五類信息插座，五類四對雙絞線進(jìn)戶，采用穿管暗敷的方式。每樓均設(shè)HUB箱，各樓HUB向樓內(nèi)各戶出線。小區(qū)內(nèi)設(shè)路由器、交換機(jī)，直接向各類HUB引入寬帶干線。小區(qū)內(nèi)寬帶網(wǎng)絡(luò)亦采用穿管埋地的敷設(shè)方式。4.2通訊系統(tǒng)每戶均設(shè)二個電話插座引入二對電話線，每單元設(shè)電話分線箱，接至小區(qū)內(nèi)電話電纜。電話系統(tǒng)配線，小區(qū)內(nèi)采用電話電纜埋地敷設(shè)方式，至各樓埋地引入各電話分線箱。樓內(nèi)采用電話線穿PVC管暗敷至各戶的方式。

第六章環(huán)境保護(hù)與安全防護(hù)1環(huán)境保護(hù)1.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀該項(xiàng)目建設(shè)場地選位于××縣城區(qū)，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量適合生活小區(qū)的建設(shè)。1.2污染分析及治理措施該項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。1.3主要污染源與污染物住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?.4環(huán)保治理措施該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要治理措施如下：1.4.1生活污水治理。該項(xiàng)目采用化糞池對生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入城市污水干管，送至污水廠。1.4.2廚房油煙治理。該項(xiàng)目廚房為屋頂垂直排放煙氣道，并采取相關(guān)措施防止煙氣回流和串煙，不在外墻或窗戶上開洞設(shè)置排油煙裝置。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。1.4.3生活垃圾治理。該項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理廠。1.5施工中的環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對粉塵擬采用噴水除塵?？傊陧?xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。2綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。2.1區(qū)內(nèi)綠化體系按照集中與分散相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合布置，形成疏密有致、層次分明、動靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。突出綠化設(shè)施，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化互相滲透。2.2建筑用地內(nèi)的組團(tuán)綠地、平臺綠地和深入建筑的小塊綠地相互連系貫通，創(chuàng)造社區(qū)規(guī)劃以突出生態(tài)為主題的健全而充滿活力的空間環(huán)境。2.3社區(qū)綠化以修建的常綠小葉黃楊球、圓柏球、孤植的高大樹種和草坪為主，形成高、低、中結(jié)合的立體綠化體系。3安全防護(hù)本項(xiàng)目建成后，居住區(qū)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的原則，積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采取部分防護(hù)措施：（1）各種公用電氣設(shè)備必須由專業(yè)人員按規(guī)定進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。（2）制定安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作。（3）用各種形勢宣傳，學(xué)習(xí)并掌握火災(zāi)隱患的防范措施。（4）設(shè)專業(yè)治安員，加強(qiáng)警衛(wèi)、巡邏等。（5）保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具。（6）消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量。（7）樓梯口設(shè)防盜門、對講機(jī)。一樓住戶的外窗加裝防盜安全裝置。

第七章消防與節(jié)能1消防該工程項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)，工程建筑標(biāo)準(zhǔn)為一等，耐火等級為一級。按建筑物使用性質(zhì)，要采取可造的防火措施，按照我國現(xiàn)行的防火規(guī)范要求進(jìn)行建設(shè)。1.1消防設(shè)計依據(jù)設(shè)計依據(jù)：《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16—871.2消防措施1.2.1建筑物結(jié)構(gòu)防火設(shè)計1.2.2建筑物周圍環(huán)形消防車道，車道寬度按規(guī)定不小于4米。1.2.3建筑物內(nèi)按“規(guī)范”要求設(shè)置。1.2.4住宅樓戶門，采用防火材料制造。1.3電氣防火低壓電氣安裝規(guī)程1.3.1電氣照明線路的安裝必須符合“低壓電氣安裝規(guī)程”的規(guī)定。1.3.2一切用電設(shè)備均應(yīng)符合“工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范”要求。1.4消防滅火系統(tǒng)1.4.1設(shè)置室外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給。均按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。1.4.2按規(guī)范在樓內(nèi)配備一定數(shù)量的常用滅火器材。2節(jié)能2.1執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)①住宅建筑規(guī)范(GB50368-2005)；②住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(GB／T50362-2005)；③民用建筑設(shè)計通則(GB50352-2005)；④公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB50189-2005)；⑤民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第143號)；⑥關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的通知(建科[2005]55號)；⑦山東省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。2.2節(jié)能措施建筑節(jié)能包含兩部分內(nèi)容，一部分是加強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實(shí)現(xiàn)方式來節(jié)約能源。一般的房子，30％的熱量從窗戶跑掉。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)。35％熱量從墻體散發(fā)，如采用隔熱材料，增加保溫層，節(jié)能效果就很明顯。本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189－2005）和山東省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，必須達(dá)到公共建筑的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)為50％，居住建筑的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)為65％。應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案,應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案，并采用新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品，以降低造價，減少能耗。應(yīng)采取以下節(jié)能措施。⑴墻體節(jié)能技術(shù)措施的采用在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，墻體所占比重最大，通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱耗熱量約占75%~80%。因而外墻體的保溫設(shè)計相當(dāng)重要，必須改變以往老的外圍護(hù)設(shè)計，改為采用新的節(jié)能墻體材料。實(shí)施國標(biāo)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26－95新標(biāo)準(zhǔn)。增加保溫效果，將承重粘土磚改為承重空心磚，增加了磚的空隙率，對保溫起到了一定的作用，墻體改革，推動了新型墻體材料的發(fā)展，多種節(jié)能型墻體應(yīng)運(yùn)而生，主要有以下幾種：①承重空心砌塊。它由混凝土和多孔材料組成，具有高強(qiáng)、承重、保溫、節(jié)能、導(dǎo)熱系數(shù)低等特點(diǎn)。②加氣混凝土外墻。加氣混凝土產(chǎn)品有粉煤灰加氣和砂加氣2種，有砌塊、條板狀，該類產(chǎn)品本身導(dǎo)熱系數(shù)小，是建筑熱工性能較好的一種新型墻體材料。③內(nèi)保溫復(fù)合外墻。構(gòu)造特點(diǎn)與單一材料墻相比，構(gòu)造組合合理，有較高的熱絕緣系數(shù)，能較好地發(fā)揮保溫材料的作用，在滿足承重要求的前提下，磚墻可適當(dāng)減薄。④夾心復(fù)合外墻。將墻體分為承重和保護(hù)部分，中間留有20~50mm空隙，內(nèi)填無機(jī)松散或塊狀保溫材料如爐渣、膨脹珍珠巖等，也可不填材料做空氣層。除此之外，其它類型還有：粘土多孔內(nèi)保溫外墻，外保溫復(fù)合墻體，EP保溫飾面墻體等等。所有保溫材料主要為：巖棉、玻璃棉氈、聚苯乙烯泡沫塑料，水泥膨脹珍珠巖板等，其保溫方法大致有以下幾種：a外保溫：將絕熱材料復(fù)合于承重墻外側(cè)，使墻或屋頂?shù)闹饕糠质艿奖Ｗo(hù)，大大降低了溫度應(yīng)力的起伏，提高結(jié)構(gòu)耐久性。b中間保溫：將絕熱材料設(shè)在磚墻體中間，可取得良好的保溫效果。c內(nèi)保溫：將絕熱材料復(fù)合在承重墻內(nèi)側(cè)，該方法簡便易行。⑵門窗節(jié)能技術(shù)措施的采用

在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，通過門窗縫隙空氣滲透耗熱量約占20%-25%。所以改善門窗的絕熱性能是節(jié)能工作的重點(diǎn)。窗戶（包括陽臺門上部）是引起輻射熱的有利方面，但又是傳熱損失冷風(fēng)滲透損失都比較大的不利方面，即窗縫透氣，玻璃和窗框的熱阻太小，在符合窗墻面積比條件下其節(jié)能主要措施：①采用傳熱系數(shù)小的窗體材料，就目前來講，采用塑鋼門窗，盡量減小開窗面積，以及夜間用保溫窗簾、窗板等節(jié)能措施。②減少冷風(fēng)滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。③加強(qiáng)戶門保溫，戶門采用填有聚苯板或巖棉板的保溫防盜門。⑶屋面節(jié)能技術(shù)措施為了滿足節(jié)能要求，高效保溫材料已廣泛應(yīng)用于屋面，如水泥聚苯板等，采用該材料保溫性能大大提高一般采用內(nèi)保溫。目前正在研究外保溫，即倒置式屋面，它是將防水層設(shè)在保溫層之下，防止防水層直接暴露在大氣中受日曬交替凍融等作用老化，使防水層得到保護(hù)，從而大大提高其耐久性。目前所有保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫隔熱板，它具有閉孔型結(jié)構(gòu)，使得材料吸水率和透濕率均很小，壓縮強(qiáng)度大，具有出色的保溫隔熱性能，優(yōu)越的抗?jié)裥院秃芨叩目箟簭?qiáng)度。符合建筑節(jié)能技術(shù)發(fā)展方向。⑷供暖系統(tǒng)的技術(shù)措施

①對住宅小區(qū)內(nèi)同一供暖系統(tǒng)中各住戶冬季室溫不一致，導(dǎo)致能源浪費(fèi)，應(yīng)通過對供暖系數(shù)進(jìn)行全面的水力熱力平衡計算，實(shí)現(xiàn)管網(wǎng)流量的合理分配，使供熱質(zhì)量大為改善，又節(jié)約能源。②由于供暖管道保溫不良，輸送熱能損失過多，造成能源浪費(fèi)。必須對管網(wǎng)采用新型保溫材料進(jìn)行保溫，以達(dá)到節(jié)能目的。③按用熱計量收費(fèi)，改變以往按戶或按面積的收費(fèi)方式，這樣大大調(diào)動了廣大住戶參與建筑節(jié)能的積極性，建筑節(jié)能改造后采暖能耗減少了，相應(yīng)節(jié)約了開支。④防止管道、閥門的跑冒滴漏，以防止能源損失。⑸建筑平面設(shè)計的節(jié)能要求

①在建筑設(shè)計中建筑體形盡量簡潔，減少體形系數(shù)，使體型系數(shù)控制在0.3以下。②正確選擇房屋最佳方位，充分利用太陽能，保持良好自然通風(fēng)。③樓梯間要封閉。④窗墻面積比不應(yīng)過大。⑤要注意門斗的設(shè)計，充分考慮建筑防寒、提高節(jié)能效率。⑹設(shè)備選型①所用設(shè)備必須采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計安裝。②供水器具采用節(jié)水型，特別住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。③選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。⑺加強(qiáng)管理總之，除以上措施外,小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理,完善各種規(guī)章制度,定期對各類設(shè)備、管道、器具進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。

第八章項(xiàng)目組織管理與進(jìn)度計劃1項(xiàng)目組織管理1.1公司組織機(jī)構(gòu)××縣永泰經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資有限公司組織機(jī)構(gòu)為董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事長在董事會閉會期間負(fù)責(zé)公司的全盤工作，總經(jīng)理在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)公司的日常工作與管理?？偣鞠略O(shè)辦公室、人力資源部、前期開發(fā)部、工程部、市場開發(fā)部、經(jīng)營部、售后服務(wù)部、財務(wù)部、審計部等部門。1.2小區(qū)智能化管理系統(tǒng)1.1.1.2.31.2.41.2.51.2.62項(xiàng)目進(jìn)度計劃建議該項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期為2年，自2010年6月至2012年5月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表12345678-1112-1516-1920-2324可研報告審批設(shè)計招標(biāo)初設(shè)編制與審批地質(zhì)勘探招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘察施工圖設(shè)計建筑工程、招標(biāo)土建施工裝修工程及驗(yàn)收

第九章投資估算與資金籌措1估算依據(jù)1.1山東省建筑工程綜合定額1.2山東省安裝工程綜合定額1.3山東省德州市材料預(yù)算定額1.4有關(guān)設(shè)備及當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r1.5現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定2投資估算該項(xiàng)目投資估算范圍主要包括：工程費(fèi)用（主要為建安工程費(fèi)）、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等，投資合計7500萬元。投資構(gòu)成如下：2.1建安工程費(fèi)參照其他類似項(xiàng)目及德州市建材價格實(shí)際，該項(xiàng)目建安工程費(fèi)為：6000萬元2.2工程建設(shè)其他費(fèi)用包括項(xiàng)目咨詢、勘察、設(shè)計費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等，參照同類工程確定合計為1125萬元。2.3預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，參照同類工程確定合計375萬元。2.4項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表如下：項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表序號項(xiàng)目投資額（萬元）總投資75001工程費(fèi)用60001.1建安工程費(fèi)60002工程建設(shè)其他費(fèi)用11253預(yù)備費(fèi)3753資金籌措該項(xiàng)目總投資7500萬元，其中拆遷補(bǔ)償2500萬元，企業(yè)自籌5000萬。

第十章效益分析1經(jīng)濟(jì)效益分析1.1評估說明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點(diǎn)與行業(yè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為成本費(fèi)用，由于該項(xiàng)目投入期較短、回收期較快的特點(diǎn)，所以對該項(xiàng)目不考慮貨幣的時間價值。1.2經(jīng)濟(jì)評價1.2.1項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際，建設(shè)經(jīng)營期擬定為1年。1.2.2總投資成本費(fèi)用7500萬元。1.2.3考慮到××縣房地產(chǎn)銷售的特點(diǎn)及該區(qū)域市場情況，經(jīng)測算，該項(xiàng)目總銷售收入為14382萬元。詳見下表：序號項(xiàng)目面積（㎡）單價（元/㎡）總額（萬元）備注1總建筑面積498002可出售面積498002.1住宅418002900121222.2車庫6000310018602.3儲藏室200020004003銷售收入合計143821.2.4該項(xiàng)目考慮了營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%）教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%）；企業(yè)所得稅率25%。利潤估算表序號項(xiàng)目合計（萬元）1銷售收入143822總成本費(fèi)用75003銷售費(fèi)用20004管理費(fèi)用20005營業(yè)稅金及附加7915.1營業(yè)稅719.15.2城市維護(hù)建設(shè)稅50.35.3教育費(fèi)附加21.66利潤總額20917所得稅5238凈利潤1568該項(xiàng)目利潤總額為：2091萬元。凈利潤為：1568萬元投資利潤率=利潤總額/總投資=2091/7500=27.88%投資凈利率=凈利潤/總投資=1568/7500=20.90%銷售利潤率=利潤總額/銷售收入=2091/14382=14.54%銷售凈利率=凈利潤/銷售收入=1568/14382=10.90%1.3評價結(jié)論綜合以上財務(wù)評價指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益顯著，投資利潤率、投資利稅率均高于行業(yè)平均水平，顯示出項(xiàng)目強(qiáng)大的市場競爭力和生命力，因此，該項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。2社會效益分析2.1該項(xiàng)目立足于××縣實(shí)際，符合國家2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合積極推進(jìn)住房制度改革，采取切實(shí)措施，促進(jìn)住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的有關(guān)會議精神。2.2該項(xiàng)目建設(shè)對保障××縣城區(qū)的改造拆遷安置工作順利實(shí)施，解決中低收入家庭的住房問題，促進(jìn)兩個文明建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會具有重要作用。2.3住宅建設(shè)可以帶動許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，培育和完善建設(shè)住宅市場體系，建立競爭有序的市場秩序，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。2.4該項(xiàng)目符合××縣新的城市發(fā)展規(guī)劃，新小區(qū)的建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境和諧搭配，有利于改善市容市貌。

第十一章結(jié)論與建議1結(jié)論1.1該項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對實(shí)現(xiàn)××縣城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重要作用。1.2外部配套條件良好，供電、集中供熱、通訊、給排水、交通、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。1.3項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、定位能滿足消費(fèi)者需求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場要求。1.4經(jīng)測算項(xiàng)目社會效益良好，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)效益可行。2建議2.1通過市場調(diào)研與分析，進(jìn)一步準(zhǔn)確細(xì)化市場定位，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。2.2設(shè)計突出特色，營造鮮明賣點(diǎn)，以吸引購買者。2.3采用科學(xué)的銷售手段，保證擬建項(xiàng)目按期銷售。目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc2873