品牌折扣商城項(xiàng)目可行性策劃書

第29頁(yè)共29頁(yè)諸暨“品牌折扣商城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資人：略項(xiàng)目計(jì)劃投資額：50038.36萬(wàn)元人民幣（約5億元）2、項(xiàng)目公司與用資計(jì)劃略3、項(xiàng)目選址、占地面積項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東臨環(huán)城東路、氣象局；北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園住宅小區(qū)；南靠新安家園住宅小區(qū)、；西接37畝待開發(fā)商業(yè)宗地、東興路。東北方是規(guī)劃的行政中心，部分行政機(jī)關(guān)以在建設(shè)中。西北方向是祥生新世紀(jì)廣場(chǎng)（臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)）。項(xiàng)目占地面積：35畝（23500平方米）。東西長(zhǎng)180米，南北長(zhǎng)140米。項(xiàng)目建筑面積、建筑層數(shù)項(xiàng)目總建筑面積：97000平方米；項(xiàng)目主樓地上8層地下1層，附樓9-30層；地下停車場(chǎng)：200個(gè)車位，室外停車場(chǎng)：1200個(gè)車位。項(xiàng)目容積率、建筑密度、綠化率項(xiàng)目總建筑面積：9.7萬(wàn)平方米項(xiàng)目容積率：4.13項(xiàng)目建筑密度：46%項(xiàng)目綠化率：23%二、諸暨市商業(yè)地產(chǎn)研究1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通狀況諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽(yáng)，浦江等7個(gè)縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里（全省第8位），轄28個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬(wàn)人口(全省第7位)。諸暨城市建成區(qū)面積達(dá)32.9平方公里，城市綠化率達(dá)到56.4%，中等城市框架基本形成。諸暨交通便利，浙贛鐵路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過(guò)，諸永（諸暨至永嘉）高速、諸暨至紹興的高速公路正在興建中。諸暨距上海僅298公里，杭州98公里，距蕭山國(guó)際國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程。諸暨市轄3個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)：暨陽(yáng)街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有32個(gè)社區(qū)、34個(gè)居委會(huì)、467個(gè)行政村。市人民政府駐暨陽(yáng)街道紅旗路26號(hào)。自然條件及資源優(yōu)勢(shì)諸暨地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田”之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。錢塘江流域中段，介于東經(jīng)119°53′～120°32′，北緯29°21′～29°59′之間，屬上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會(huì)稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽(yáng)江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢(shì)由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會(huì)稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194．6米，為境內(nèi)最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015．2米，為境西部最高峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充沛。浦陽(yáng)江縱貫?zāi)媳保硟?nèi)干流長(zhǎng)67．6公里，東西8條支流呈葉脈形展開。市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。2001年年平均氣溫17.4°C，降水天數(shù)158天，總降水量1393毫米，蒸發(fā)量1235．3毫米，日照時(shí)間1666．7小時(shí)。歷史傳承與人文底蘊(yùn)諸暨，為我國(guó)古越民族聚居地之一。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為"諸暨"，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無(wú)余于越，諸暨屬越。至春秋時(shí)，越國(guó)先后建都于境內(nèi)埠中、大部、色乘等地。吳越之爭(zhēng)中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國(guó)之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置會(huì)稽郡，設(shè)諸暨縣。西漢時(shí)，屬揚(yáng)州刺史部會(huì)稽郡。新始建國(guó)年間，更名疏虜。東漢建武初，復(fù)原名。東漢興平二年(公元195年)，分部分地入豐安、漢寧二縣。三國(guó)吳時(shí)，改漢寧為吳寧。西晉屬會(huì)稽郡。東晉屬會(huì)稽國(guó)。南朝復(fù)屬會(huì)稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年(公元589年)，吳寧縣廢，原諸暨地復(fù)歸諸暨。大業(yè)中，仍屬會(huì)稽郡。唐時(shí)，屬會(huì)稽郡及越州。高宗儀鳳二年(公元677年)，劃諸暨、會(huì)稽部分地置永興縣。武后垂拱二年(公元686年)，復(fù)分諸暨縣之吳寧故地入東陽(yáng)縣。光啟三年(公元887年)，諸暨改稱暨陽(yáng)。五代屬吳越國(guó)越州東府。吳越王天寶三年(公元910年)，復(fù)名諸暨。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年(公元1131年)，屬紹興府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年(公元1174年)，廢義安，其地復(fù)入諸暨。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年(公元1295年)，升為諸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復(fù)舊名。明、清時(shí)，均屬紹興府。民國(guó)元年(公元1912年)廢府，直屬浙江省。民國(guó)3年省下設(shè)道，諸暨屬會(huì)稽道。16年廢道，直屬浙江省。民國(guó)24年9月至37年4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)；37年4月至38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。1949年5月6日諸暨解放，至6月22日，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時(shí)委員會(huì)管轄。6月13日～11月16日，歸第十專署管轄。其后，諸暨屬紹興專區(qū)。1952年1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。1964年9月，復(fù)屬紹興專區(qū)。1968年5月，屬紹興地區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。1989年9月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷諸暨縣，設(shè)立諸暨市。越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。諸暨歷來(lái)俊賢咸集，人才輩出，古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價(jià)等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當(dāng)代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學(xué)家。地方經(jīng)濟(jì)及市民收入改革開放以來(lái)，諸暨經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了巨大的成就，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢(shì)，2000-2005年分別位居全國(guó)最發(fā)達(dá)縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。農(nóng)業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、上海等國(guó)內(nèi)大中城市和國(guó)外市場(chǎng)，涌現(xiàn)了“綠劍”名茶、“楓橋”香榧等一批全國(guó)、省級(jí)名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國(guó)珍珠之鄉(xiāng)”和“中國(guó)香榧之鄉(xiāng)”。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級(jí)這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè)102家，上市公司4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的70%左右。目前，諸暨擁有國(guó)家級(jí)品牌16只，省級(jí)品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級(jí)市第一。諸暨有以服裝為主的五大類出口商品、145個(gè)品種，外貿(mào)出口連年增長(zhǎng)。諸暨連續(xù)兩次被評(píng)為浙江省“建筑之鄉(xiāng)”。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。隨著經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到20056元和9050元。商業(yè)發(fā)展環(huán)境與業(yè)態(tài)狀態(tài)調(diào)查近年來(lái)，諸暨市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場(chǎng)如雄城商貿(mào)、第一百貨等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂(lè)超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭；另一方面，國(guó)內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。2005年，諸暨市政府出臺(tái)了《諸暨市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，圍繞把諸暨市建設(shè)成為長(zhǎng)三角著名商旅名城的目標(biāo)，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點(diǎn)，力爭(zhēng)通過(guò)合理配置社會(huì)商業(yè)資源，建設(shè)空間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。2007年2月《諸暨市人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見》出臺(tái)?！兑庖姟穼?duì)達(dá)到條件的各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)制訂了不同的獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策。諸暨市商貿(mào)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)285個(gè)，計(jì)劃投資總額63.39億元，其中，2000萬(wàn)元以上重點(diǎn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目共有26個(gè)，分別分布在暨陽(yáng)、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投資5000萬(wàn)元以上的有20個(gè)，投資項(xiàng)目規(guī)模之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場(chǎng)75個(gè)，市場(chǎng)成交額283.6億元，同比增長(zhǎng)17.7%，其中超億元市場(chǎng)13個(gè)、超10億元市場(chǎng)3個(gè)，大唐襪業(yè)市場(chǎng)和山下湖珍珠市場(chǎng)為全國(guó)最大的專業(yè)市場(chǎng)。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)176個(gè)，遍布全市各個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、東湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大唐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成交額均超過(guò)億元。全市已初步形成大中小相結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結(jié)合、批發(fā)與零售相結(jié)合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)與工業(yè)品經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。

2007年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額104.08億元，同比增長(zhǎng)17.3%。其中批發(fā)貿(mào)易4.19億元，同比增長(zhǎng)8.1%；零售貿(mào)易92.28億元，同比增長(zhǎng)17.7%；住宿餐飲7.61億元，同比增長(zhǎng)18.1%。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。其中，富潤(rùn)控股集團(tuán)成為浙江省重點(diǎn)培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國(guó)500強(qiáng)服務(wù)企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。2007年10月《關(guān)于加快推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)品牌建設(shè)的意見》出臺(tái)，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視、保護(hù)、爭(zhēng)創(chuàng)、發(fā)展品牌的良好氛圍。積極實(shí)施“品牌興商”戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌基礎(chǔ)工作、加快培育自主品牌、實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭(zhēng)創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。2007年底，大潤(rùn)發(fā)超市開業(yè)。這個(gè)集購(gòu)物、休閑、美食于一體的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，使消費(fèi)者在單純的購(gòu)物之外，體驗(yàn)到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時(shí)還給周邊地段帶來(lái)繁榮。去年，諸暨市堅(jiān)持大商貿(mào)、大流通、大開放、大發(fā)展，立足市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化方向，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)總體水平進(jìn)一步提高。項(xiàng)目組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經(jīng)初步形成，未來(lái)幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。但是，諸暨目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購(gòu)物街區(qū)，缺乏具有號(hào)召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。商業(yè)配套設(shè)施亦相對(duì)缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過(guò)多，結(jié)果造成網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于分散，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽(yáng)路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。經(jīng)過(guò)近幾年諸暨市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，已建成及規(guī)劃中、建設(shè)中的適合中低端消費(fèi)群體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如大潤(rùn)發(fā)超市、銘仕廣場(chǎng)、宏城時(shí)代廣場(chǎng)等已經(jīng)初具規(guī)模，基本可以滿足城區(qū)普通居民日常消費(fèi)需求。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民人均可支配收入的大幅度提高，特別是企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，諸暨高消費(fèi)層次需求已經(jīng)逐步形成，這一點(diǎn)，從市區(qū)道路上行駛的高檔名牌轎車的數(shù)量和華燈初上時(shí)餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所的上座率就是有力的證明，諸暨人的富足和消費(fèi)習(xí)慣可見一斑。消費(fèi)群體是決定消費(fèi)市場(chǎng)的決定因素，諸暨現(xiàn)在缺乏的是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的高檔次綜合性品牌化的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，缺乏支撐高端消費(fèi)群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈。而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中缺少國(guó)際品牌和具國(guó)際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國(guó)際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)。因此，引入高檔次、全方位、國(guó)際化的品牌頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應(yīng)特殊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求注入新的活力。本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)將填補(bǔ)諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。響應(yīng)政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把諸暨市建設(shè)成為長(zhǎng)三角著名商旅名城的目標(biāo)”添加新的里程碑。城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1、區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃藍(lán)圖隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住了數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，大潤(rùn)發(fā)超市已經(jīng)開始正常營(yíng)業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在城市東區(qū)。一個(gè)布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。規(guī)劃中的諸暨城東，是諸暨的核心城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂(lè)等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國(guó)土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。未來(lái)十年，城東人口將增加到11.1萬(wàn)人，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。辦證中心（建設(shè)中）、耀江大酒店（建設(shè)中）、會(huì)展中心（規(guī)劃中）、諸暨大劇院（規(guī)劃中）、青少年宮（規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成。本項(xiàng)目的投資建設(shè)，將攜手城市廣場(chǎng)、五星級(jí)繞江大酒店、新世紀(jì)廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)超市）等商業(yè)項(xiàng)目共同打造諸暨核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽(yáng)，浦江等縣市。城東商圈飽和度分析商圈形態(tài)：商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，根據(jù)諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來(lái)商業(yè)集中區(qū)，其特色為商圈大，覆蓋人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。本項(xiàng)目組對(duì)城東商圈飽和度分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入；人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多元化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對(duì)上述內(nèi)容作具體分析。先看人口特征分析。商圈內(nèi)的人口規(guī)模隨著幾個(gè)成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設(shè)，城東未來(lái)將達(dá)到1.1萬(wàn)人的常住人口，大型商業(yè)項(xiàng)目較為集中，輻射范圍應(yīng)涵蓋整個(gè)城區(qū)及周邊郊縣，人口基數(shù)80-100萬(wàn)；家庭數(shù)目約30萬(wàn)、2007年居民年人均可支配收入達(dá)到20056元，購(gòu)買力較強(qiáng)。諸暨全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額104.08億元。全市建有各類專業(yè)市場(chǎng)75個(gè)，市場(chǎng)成交額283.6億元，其中超億元市場(chǎng)13個(gè)、超10億元市場(chǎng)3個(gè)。以上數(shù)據(jù)作為商圈未來(lái)消費(fèi)指數(shù)參考。再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)我們考慮了下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。由于本報(bào)告時(shí)間倉(cāng)促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計(jì)算，待項(xiàng)目立項(xiàng)后再進(jìn)行精確調(diào)研計(jì)算。IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。本項(xiàng)目建成后，未來(lái)在商圈輻射范圍內(nèi)（諸暨城區(qū)及近郊農(nóng)村）有超過(guò)30萬(wàn)個(gè)家庭，每月在日用消費(fèi)品中支出1000元人民幣，共有3個(gè)大型店鋪200個(gè)小型店鋪在商圈內(nèi)，共有500000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝800000×1000／500000＝1600從估算數(shù)據(jù)顯示，該商圈內(nèi)的飽和度較低。未來(lái)商圈發(fā)展?jié)摿薮?。前提是商圈覆蓋范圍在幾年內(nèi)達(dá)到覆蓋全城，輻射臨近縣市。差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)），與本項(xiàng)目隔街相望，互成犄角。作為國(guó)際著名的大型連鎖零售商，大潤(rùn)發(fā)的運(yùn)營(yíng)，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。由于大潤(rùn)發(fā)與本項(xiàng)目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)一站式服務(wù)的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不可避免。因此，本項(xiàng)目在主題和定位上應(yīng)注重與大潤(rùn)發(fā)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補(bǔ)性上周密考慮。首先，大潤(rùn)發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂(lè)休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目定位以文化娛樂(lè)餐飲為主，零售為輔，在側(cè)重點(diǎn)方面有著本質(zhì)的差別，極易形成相輔相成互為支撐的局面。其次，大潤(rùn)發(fā)消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，本項(xiàng)目立足于滿足高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，在消費(fèi)層次方面也有著差異化定位。再次，大潤(rùn)發(fā)主營(yíng)商品面向大眾，經(jīng)營(yíng)商品不注重產(chǎn)地、品牌，適合大眾商品即可，本項(xiàng)目主營(yíng)國(guó)際著名品牌專賣店形態(tài)，這點(diǎn)也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的定位考量。還有，本項(xiàng)目在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場(chǎng)，均填補(bǔ)了諸暨商業(yè)的空白。300家國(guó)際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨?？傊?，本項(xiàng)目融合了國(guó)際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂(lè)天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營(yíng)理念等方面均不同于原有的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購(gòu)物狀態(tài)與多樣性的游樂(lè)設(shè)施、樂(lè)趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元生活情趣。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快諸暨“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購(gòu)物消費(fèi)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手取得共贏的結(jié)果。商業(yè)主題與功能定位1、折扣銷品茂項(xiàng)目主題定位為娛樂(lè)型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中。“銷品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購(gòu)物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個(gè)非常具有浪漫色彩的詞匯。簡(jiǎn)單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。銷品茂的面積一般在10萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。目前歐美等西方國(guó)家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。1990年法國(guó)銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國(guó)全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)25·6039萬(wàn)億日元，占當(dāng)年其零售總額的17·3%;1996年，美國(guó)擁有銷品茂及購(gòu)物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。本項(xiàng)目的銷品茂類型為娛樂(lè)型摩爾購(gòu)物中心MALL。實(shí)行的是物業(yè)產(chǎn)權(quán)租賃制，項(xiàng)目面積在8.6萬(wàn)平米，其中摩爾營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)平米，由于面積還不夠大，故本項(xiàng)目定位面向一個(gè)特定消費(fèi)群體，亦即高端市場(chǎng)，以國(guó)際著名品牌為主，面向高端消費(fèi)目標(biāo)顧客群體，主營(yíng)高檔商品。同時(shí)突出項(xiàng)目的餐飲娛樂(lè)和文化功能。國(guó)際上與本項(xiàng)目類似的如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城等。品牌折扣店（OUTLETS）“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”。OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)——以低至1-6折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有275個(gè)大型奧特萊斯中心，銷售增長(zhǎng)率逐年大幅遞增。目前，在美國(guó)、歐洲、日本甚至東南亞國(guó)家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。目前，中國(guó)的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國(guó)在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。中國(guó)的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。本項(xiàng)目的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團(tuán)公司和上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司都具有多年經(jīng)營(yíng)大型零售市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司是香港零售商管理協(xié)會(huì)正式會(huì)員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)零售商場(chǎng)，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營(yíng)著多家高檔商廈，因此其和眾多國(guó)際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項(xiàng)目的品牌招商提供了便利，也是本項(xiàng)目定位于國(guó)際品牌專賣店的原因所在。業(yè)態(tài)組合與品牌組合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成確定為國(guó)際品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費(fèi)品為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目招商品牌的定位本著國(guó)際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。招商目標(biāo)品牌根據(jù)品牌的著名程度、國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類。Ａ類：國(guó)際著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGOBOSS等；Ｂ類：國(guó)際知名品牌，如：夢(mèng)特嬌、法國(guó)鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；Ｃ類：國(guó)內(nèi)具有國(guó)際影響力的著名和知名品牌，如：報(bào)喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)?、金利?lái)、美特斯邦威等；根據(jù)商圈消費(fèi)者對(duì)各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目組在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌30%；Ｂ類品牌40%；Ｃ類品牌30%。餐飲文化娛樂(lè)定位項(xiàng)目餐飲文化娛樂(lè)定位本著注重高端市場(chǎng)，滿足高消費(fèi)人群，面向中青年家庭，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的注重文化娛樂(lè)消費(fèi)特色。招商項(xiàng)目選擇國(guó)內(nèi)著名餐飲、娛樂(lè)品牌企業(yè)入住，引入2-3家品牌主力店，保證管理經(jīng)營(yíng)的成功率和影響力。同時(shí)，設(shè)立各國(guó)、各地風(fēng)味餐飲店，營(yíng)造包羅萬(wàn)象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本項(xiàng)目的知名度。文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項(xiàng)目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國(guó)際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。業(yè)態(tài)組合與樓層分布地下：停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)200個(gè)車位，室外停車場(chǎng)：1200個(gè)車位。1F-3F：300家國(guó)際品牌折扣店1F：首飾珠寶、化妝品、香水、名牌手表、修配店、銀行、美式快餐、咖啡廳、咨詢處。首飾珠寶化妝品的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)具有小巧明亮的特點(diǎn)，往往采取購(gòu)物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費(fèi)者一個(gè)賞心悅目、開闊舒適的第一印象。2F：男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、3F：品牌女裝、女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、品牌箱包、時(shí)尚飾品、品牌鞋帽。4F：數(shù)碼廣場(chǎng)招商引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營(yíng)企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國(guó)美、宏圖三胞等。5F：異國(guó)風(fēng)味美食城美食城設(shè)置在5樓，可引導(dǎo)客流向上移動(dòng)。在這里既能找到各種地方小吃、八大菜系，更能找到世界各民族的異國(guó)風(fēng)味菜。體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際化、全方位特色。6F：超大規(guī)模中餐酒樓引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，引領(lǐng)諸暨餐飲高消費(fèi)潮流，初步意向是紅子雞集團(tuán)。紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級(jí)大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營(yíng)酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個(gè)餐位，營(yíng)業(yè)面積1.2萬(wàn)平方米，可以停泊300輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無(wú)霸”。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽(yáng)區(qū)霄云路35號(hào)，營(yíng)業(yè)面積約1萬(wàn)平方米，擁有1500個(gè)餐位，KTV包房和多功能宴會(huì)廳，配套有200多輛車位的大型停車場(chǎng)。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。7F：KTV、SPA、大型浴場(chǎng)、咖啡廳、西餐廳時(shí)尚娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)，大型浴場(chǎng)、大型KTV作為主力店，設(shè)計(jì)、裝修應(yīng)具備現(xiàn)代感和華麗感，讓客戶享受貴賓級(jí)的超值服務(wù)。8F：電影城、藝術(shù)中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場(chǎng)，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場(chǎng)所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置四個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計(jì)，可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。各影廳全部采用杜比SR.D立體聲系統(tǒng)。觀眾來(lái)這里可以得到完美的視聽享受。藝術(shù)中心、書城：文化消費(fèi)的不可缺少的場(chǎng)所。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。整個(gè)文化廣場(chǎng)是諸暨青少年最理想的文化消費(fèi)的去處，也是本項(xiàng)目的人氣亮點(diǎn)。附樓：空中別墅（9-30層）項(xiàng)目9-30層建筑面積共計(jì)24000平米，功能為高檔次躍閣式住宅。每層6套，設(shè)置180平米、220平米兩種房型。躍閣居室的優(yōu)勢(shì)在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地享受到陽(yáng)光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅”。躍閣式住宅無(wú)論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu)，更主要的是在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動(dòng)區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會(huì)見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。此外，挑空的部分不計(jì)算面積，越來(lái)越為中青年人看好。躍閣居室在上海、深圳等城市發(fā)展起來(lái)的時(shí)間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購(gòu)房者的喜愛，市場(chǎng)反應(yīng)良好。建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃打造新城市區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語(yǔ)言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識(shí)一座城市的名副其實(shí)的城市地標(biāo)。本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識(shí)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無(wú)論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標(biāo)建筑。內(nèi)部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購(gòu)物休閑氛圍。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)物環(huán)境，使其留連忘返。以超豪華、明亮、自然作為主線來(lái)進(jìn)行場(chǎng)所布局，在娛樂(lè)、購(gòu)物、休憩的過(guò)程中體現(xiàn)富麗堂皇、心情愉悅、賞心悅目，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在項(xiàng)目?jī)?nèi)的活動(dòng)更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購(gòu)物的主題。其次，軟環(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營(yíng)業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語(yǔ)，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃：建筑自身的特點(diǎn)往往與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者要求最大化營(yíng)業(yè)面積相互沖突。滿足商業(yè)定位的要求，對(duì)寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲。給進(jìn)入商場(chǎng)的消費(fèi)者舒適的行走路線，有效的接受賣場(chǎng)的商業(yè)文化，消除購(gòu)物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購(gòu)買欲望，是動(dòng)線規(guī)劃的重要意義。塊型設(shè)計(jì)：業(yè)種分布是現(xiàn)代商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)常要推敲的問(wèn)題，在動(dòng)線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購(gòu)行為。能夠有效的促成購(gòu)物行為的最終實(shí)現(xiàn)。照明設(shè)計(jì)：商場(chǎng)設(shè)計(jì)中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場(chǎng)內(nèi)所有區(qū)域的基礎(chǔ)照明，使商品的基本展示照度得以控制。色溫的把握，功率的把握，都將使商場(chǎng)處于有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，其次合理的重點(diǎn)照明方案將有效的提升項(xiàng)目的整體氛圍。頂柵設(shè)計(jì)：追求簡(jiǎn)潔大方，突出重點(diǎn)，追隨動(dòng)線的變化，體現(xiàn)商場(chǎng)定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營(yíng)造出舒適的公共空間。地坪設(shè)計(jì)：在商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，選取恰當(dāng)?shù)仄翰牧?，在大格局中著重體現(xiàn)其功能性，在重點(diǎn)區(qū)域承擔(dān)氛圍烘托的重要性。對(duì)樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對(duì)動(dòng)線的實(shí)際體現(xiàn)和引導(dǎo)。都是地坪設(shè)計(jì)要著重解決的問(wèn)題共享空間：柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設(shè)計(jì)，著重體現(xiàn)商業(yè)定位和實(shí)際的功能使用，中庭設(shè)計(jì)適時(shí)的體現(xiàn)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設(shè)計(jì)是延續(xù)的、適時(shí)的、時(shí)尚的，柱面，墻面處理直接體現(xiàn)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。氛圍設(shè)計(jì)：在業(yè)種確立之后，氛圍設(shè)計(jì)將承擔(dān)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點(diǎn)照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。廣告標(biāo)牌：功能標(biāo)識(shí)牌，戶外業(yè)種介紹，戶內(nèi)樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設(shè)計(jì)，組成龐雜的面面俱到的，平面標(biāo)識(shí)誘導(dǎo)系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個(gè)重要規(guī)范，時(shí)尚的又一陣營(yíng)。品牌規(guī)劃：品牌入位裝修的全程現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問(wèn)題，時(shí)時(shí)的POP設(shè)計(jì)，讓商家保持時(shí)尚的前沿。定期的適時(shí)商業(yè)調(diào)整，讓商家在發(fā)展中不斷完善，與商家同守共進(jìn)。七、盈利模式與經(jīng)營(yíng)模式1、盈利模式本項(xiàng)目盈利模式采取長(zhǎng)期投資與短期投資相結(jié)合的盈利模式，即保證以最短的時(shí)間內(nèi)收回投資，又兼顧項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益。根據(jù)項(xiàng)目的功能、業(yè)態(tài)不同分為三種盈利模式：1）、空中樓閣，直接銷售，統(tǒng)一物業(yè)躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。住宅的出入通道獨(dú)立設(shè)置，與賣場(chǎng)互不干涉，便于獨(dú)立管理，方便住戶。物業(yè)管理聘請(qǐng)香港或上海的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，保證為住戶提供專業(yè)的服務(wù)。空中樓閣共21層樓面，總建筑面積25000平米，126戶，按一萬(wàn)元每平米估算，銷售額約2.5億元。2）、名品店鋪，產(chǎn)權(quán)出售，售后返租項(xiàng)目名牌專賣店部分和數(shù)碼廣場(chǎng)部分采取鋪位產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的經(jīng)營(yíng)模式。投資者購(gòu)買了鋪位的產(chǎn)權(quán)以后，成為鋪位的業(yè)主。同時(shí)，項(xiàng)目與業(yè)主簽訂“返租經(jīng)營(yíng)協(xié)議”，確保投資者穩(wěn)定地回報(bào)率，消除業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)，把業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率必然刺激鋪位投資者的投資信心。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體品牌招商工作。明確每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域、每個(gè)鋪位的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)品牌，整體經(jīng)營(yíng)，避免產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)上的混亂，招商結(jié)束后將經(jīng)營(yíng)權(quán)移交給香港任平企業(yè)零售商管理團(tuán)隊(duì)管理。這種經(jīng)營(yíng)模式，確保賣場(chǎng)的有序經(jīng)營(yíng)和業(yè)主的穩(wěn)定投資回報(bào)。商鋪單元的分割遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進(jìn)行分割的原則；同時(shí)，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。分割面積在20-200平方米之間，以60-100平方米為主。賣場(chǎng)部分共4層樓面，建筑面積36000平米。按平均三萬(wàn)元每平米估算，總銷售額約10.8億元。3）、文化餐飲，長(zhǎng)期持有，租賃經(jīng)營(yíng)文化、娛樂(lè)、餐飲部分時(shí)本項(xiàng)目的特色經(jīng)營(yíng)部分，采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期持有，租賃經(jīng)營(yíng)與自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方式。此部分共4層樓面，建筑面積36000平米。每年租金收入1.3億元，自主經(jīng)營(yíng)年收入約2000萬(wàn)元。管理模式及經(jīng)營(yíng)模式無(wú)論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質(zhì)量。以確保中央空調(diào)、電梯、照明、供水、供氣等設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)，保證項(xiàng)目物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。規(guī)范管理保安、保潔、維護(hù)、收發(fā)等物業(yè)服務(wù)人員，保證物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。無(wú)論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營(yíng)。分別由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，以保證項(xiàng)目的穩(wěn)定收入。八、營(yíng)銷策略與銷售計(jì)劃1、品牌招商與銷售策略本項(xiàng)目住宅部分的銷售和自主經(jīng)營(yíng)部分的租賃屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式，在這里不進(jìn)行累述。這里主要闡述項(xiàng)目的商鋪整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動(dòng)鋪位銷售工作的開展。本項(xiàng)目采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，一方面保證了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主題化和統(tǒng)一化。另一方面，也保證了產(chǎn)權(quán)投資人的利潤(rùn)回報(bào)率。投資人在投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，已經(jīng)明確的了解鋪位的未來(lái)經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)品牌，減小了投資風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。在項(xiàng)目的立項(xiàng)的同時(shí)，即組建好項(xiàng)目的招商管理團(tuán)隊(duì)，選擇具有多年商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，組成強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，提前介入品牌招商工作。并使未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)提前介入并參與項(xiàng)目的全過(guò)程，以加強(qiáng)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的連接，保證項(xiàng)目整體運(yùn)作的合理性和規(guī)范性。通過(guò)一系列切實(shí)可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的招商手段，吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)的著名和知名品牌和零售商、各種品牌特許經(jīng)營(yíng)的龍頭機(jī)構(gòu)落戶本項(xiàng)目，帶動(dòng)項(xiàng)目鋪位銷售工作的開展。2、入市時(shí)機(jī)與開盤計(jì)劃品牌招商要先于鋪位銷售工作，在積極展開大規(guī)模的招商活動(dòng)并取得令人滿意的成果后，適時(shí)拉開銷售開盤序幕，計(jì)劃在品牌招商完成所有鋪位的70％以后，展開鋪位銷售計(jì)劃。銷售開盤的標(biāo)志是召開具有相當(dāng)規(guī)模和廣大媒體參與的銷售展示會(huì)，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會(huì)召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動(dòng)，吸引人氣。大力宣傳，樹立品牌形象。在展銷會(huì)召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一周后展銷會(huì)正式對(duì)外公開發(fā)售時(shí)，已有相當(dāng)?shù)匿佄皇垠?，給公眾一個(gè)鋪位緊俏的消費(fèi)引導(dǎo)，增加投資者的購(gòu)買欲望。給予前10名購(gòu)買商鋪的投資人以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望。在展銷會(huì)期間，邀請(qǐng)一些影視、歌壇、體育明星參加現(xiàn)場(chǎng)表演，舉行服裝模特表演等活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和第一時(shí)間打出項(xiàng)目的知名度。設(shè)立鋪位樣板間，布置要規(guī)范別致，品牌形象突出，充分體現(xiàn)出項(xiàng)目“高檔次、大品牌、國(guó)際化”的業(yè)態(tài)定位。銷售接待中心布局及服務(wù)要體現(xiàn)人性化理念，銷售接待人員須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)后上崗，做到熱心周到的講解和服務(wù)。在接待中心不斷的播放項(xiàng)目廣告宣傳片；邀請(qǐng)公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭部門、律師事務(wù)所等有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造熱鬧、有序的銷售氛圍。3、廣告策略與媒體策略投入足夠的人力物力，通過(guò)各種媒體，集中宣傳項(xiàng)目的十大優(yōu)勢(shì)：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；國(guó)際化品牌專賣；豪華的外觀形象；完備的功能配套；靈活的鋪面分割；穩(wěn)定的投資回報(bào)；一站式消費(fèi)理念；巨大的升值潛力；豐富的管理經(jīng)驗(yàn)；高效的服務(wù)保障；總體的廣告運(yùn)作，要有統(tǒng)一的廣告和媒體策劃。項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程都要非常注重廣告包裝和項(xiàng)目造勢(shì)，品牌招商和鋪位銷售住宅銷售的關(guān)鍵和重要時(shí)期巧妙地通過(guò)一系列制造懸念的營(yíng)銷手段，達(dá)到出人意料的轟動(dòng)效應(yīng)，以達(dá)到事半功倍的宣傳目的。必要時(shí)可選擇名人擔(dān)任本項(xiàng)目的形象代言人，通過(guò)名人效應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目宣傳目的。通過(guò)贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀(jì)念活動(dòng)、主題活動(dòng)等方式為項(xiàng)目造勢(shì)。設(shè)計(jì)形象生動(dòng)的西部名品廣場(chǎng)項(xiàng)目的企業(yè)標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)的立意要簡(jiǎn)約、易記、醒目，體現(xiàn)出項(xiàng)目的主題。在中央電視臺(tái)等強(qiáng)勢(shì)媒體播出系列廣告、專訪。設(shè)計(jì)廣告語(yǔ)和廣告歌，重點(diǎn)是突出本項(xiàng)目“高檔、名牌、國(guó)際”的特色和項(xiàng)目主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡(jiǎn)約、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，反映項(xiàng)目的主題。建立項(xiàng)目網(wǎng)站，設(shè)計(jì)精美的網(wǎng)頁(yè)，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹項(xiàng)目信息的同時(shí)，通過(guò)各種網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和廣告發(fā)布的技巧運(yùn)用，如：設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評(píng)比活動(dòng)、建立品牌信息發(fā)布平臺(tái)等手段，提高網(wǎng)頁(yè)的點(diǎn)擊率，取得良好的宣傳效果。制作精美的摟書，平面設(shè)計(jì)要獨(dú)具匠心、完美，印刷精致，達(dá)到良好的宣傳效果。在展銷會(huì)期間，安排促銷人員在項(xiàng)目周邊主要道口派發(fā)項(xiàng)目廣告宣傳單。選擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報(bào)紙等平面媒體，在一段時(shí)間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動(dòng)，使人閱后難忘。制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標(biāo)語(yǔ)、美麗的圖案向公眾展示項(xiàng)目的主題。九、投資評(píng)估與財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目投資人與項(xiàng)目資金來(lái)源項(xiàng)目的投資人：由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司與諸暨市暨陽(yáng)街道辦事處城郊居民委員會(huì)聯(lián)合投資開發(fā)。項(xiàng)目資金來(lái)源：土地出讓金部分由城郊居民委員會(huì)投入；項(xiàng)目建設(shè)投資由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司投入，全部資金來(lái)源為自有資金。2、投資成本與費(fèi)用估算項(xiàng)目的投資評(píng)估和財(cái)務(wù)分析將站在投資人的角度進(jìn)行，以達(dá)到評(píng)估和分析的客觀性和準(zhǔn)確性。項(xiàng)目總建筑面積97000平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資人民幣2.8億元。其中主樓商場(chǎng)部分7200平米，按3000元每平米估算，投資2.16億元；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，投資0.38億元；土地出讓金300萬(wàn)元每畝，投資1.05億元。1）開發(fā)成本估算Ａ、土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費(fèi)。本項(xiàng)目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。土地使用權(quán)出讓金：35畝×300萬(wàn)元=10500萬(wàn)元Ｂ、前期工程費(fèi)：1520萬(wàn)元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表。前期工程費(fèi)估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%570可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%285水文、地質(zhì)勘查費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%285籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2%380合計(jì)1520Ｃ、建安工程費(fèi)：總開發(fā)面積×每平米造價(jià)=19060.5萬(wàn)元≈1.9億元建安工程費(fèi)平米造價(jià)項(xiàng)目造價(jià)（元／平米）項(xiàng)目造價(jià)（元／平米）樁基礎(chǔ)120土建工程1300電梯120消防30水電安裝200燃?xì)?0通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設(shè)施15普通裝修100閉路電視10合計(jì)1965Ｄ、基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)：1000萬(wàn)元供電、供水、排水、電信、通訊、燃?xì)?、供暖、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)估費(fèi)用：1000萬(wàn)元。Ｅ、開發(fā)期間稅費(fèi)：39943690.8元（3994.37萬(wàn)元）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表類別計(jì)算依據(jù)應(yīng)繳稅費(fèi)（元）城市綜合開發(fā)費(fèi)120元/平米11640000開發(fā)管理費(fèi)綜合開發(fā)費(fèi)×2%23280000人防工程異地建設(shè)費(fèi)建筑面積×25元/平米2425000養(yǎng)老金保險(xiǎn)建安費(fèi)×2%381.21圖紙審查費(fèi)建筑面積×2元/平米194000定額管理費(fèi)建安費(fèi)×0.7‰133.42質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)×1.4‰266.84墻體材料專項(xiàng)基金建筑面積×8元/平米776000監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)×2%381.21氣象局建筑面積×1.4元/平米135800建筑垃圾處理費(fèi)建筑面積×1元/平米97000消防管理費(fèi)住宅1元/平米商業(yè)2元/平米169000招標(biāo)代理費(fèi)建筑面積×1.6元/平米155200測(cè)繪費(fèi)11452元/宗地11452控規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)2500元/宗地2500規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用地面積×0.45元/平米10575用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)1200元/畝42000工程技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積×2.9元/平米281300拔地訂樁費(fèi)2594元/宗地2594放線費(fèi)2594元/宗地2594竣工圖測(cè)繪費(fèi)1600元/幢1600副食品調(diào)節(jié)基金建安費(fèi)×2‰38.12自來(lái)水城市配套費(fèi)16.9萬(wàn)元169000接頭材料安裝費(fèi)1.5萬(wàn)元15000電力增容費(fèi)100元/千瓦500000（約）污水處理費(fèi)375元/幢375有線電視接入費(fèi)250元/戶31500合計(jì)（萬(wàn)元）39943690.8Ｆ、不可預(yù)見費(fèi)（取以上四項(xiàng)之和的3%）：819.11萬(wàn)元（注：第一項(xiàng)土地出讓金不存在不可預(yù)見因素）Ｇ、開發(fā)成本（以上六項(xiàng)小計(jì)）：36893.98萬(wàn)元2）、開發(fā)費(fèi)用估算：Ａ、管理費(fèi)用（取以上1-5項(xiàng)之和的3%）：1082.25萬(wàn)元Ｂ、銷售費(fèi)用:5320萬(wàn)元銷售費(fèi)用估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）廣告及推廣費(fèi)銷售收入×1%1330銷售代理費(fèi)銷售收入×2%2660其他銷售費(fèi)用銷售收入×1%1330合計(jì)（萬(wàn)元）5320住宅銷售收入：住宅建筑面積×住宅平均售價(jià)25000×10000=25000萬(wàn)元商鋪銷售收入：商鋪面積×商鋪平均售價(jià)36000×30000=108000萬(wàn)元餐飲出租收入（年）：36000×（10×365）=13140萬(wàn)元總銷售收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=133000萬(wàn)元（13.3億元）Ｃ：財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）：開發(fā)成本×銀行平均貸款利息31843.24×5.76%=2125.09萬(wàn)元Ｄ：開發(fā)費(fèi)用（前三項(xiàng)之和）：8527.34萬(wàn)元（三）、總成本費(fèi)用匯總投資成本費(fèi)用估算匯總表成本項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1、開發(fā)成本36893.98（1）、土地成本10500（2）、前期工程費(fèi)1520（3）、建安工程費(fèi)19060.5（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1000（5）、開發(fā)期間稅費(fèi)3994.37（6）、不可預(yù)見費(fèi)819.112、開發(fā)費(fèi)用8527.34（1）、管理費(fèi)用1082.25（2）、銷售費(fèi)用5320（3）、財(cái)務(wù)費(fèi)用2125.34合計(jì)45421.32項(xiàng)目靜態(tài)投資分析1、銷售稅金計(jì)算銷售稅金及附加表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）銷售收入133000銷售不動(dòng)產(chǎn)稅2583.2895附加稅1549.9737土地增值稅469.689印花稅14.09067稅金合計(jì)4617.0432、損益表及靜態(tài)盈利分析損益表銷售收入總成本費(fèi)用稅金及附加利潤(rùn)總324617.04382961.64稅后利潤(rùn)所得稅盈余公積金可分配利潤(rùn)78344.61012.32494.248776838.0283投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額/總投資額）×１００％82961.64/50038.36×100%=165.8%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）×１００％76838.0283/50038.36×100%=153.6%項(xiàng)目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率165.8%，投資利稅率153.6%，兩者均滿足房地產(chǎn)投資的回報(bào)要求；除此之外，每年租金收入1.3億元，自主經(jīng)營(yíng)收入約2000萬(wàn)元；本項(xiàng)目可行。十一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，填補(bǔ)了諸暨市缺少高檔次品牌折扣店的空白，將眾多世界著名品牌引入諸暨，從某種意義上引領(lǐng)了諸暨高消費(fèi)的潮流；超大型餐飲、超豪華影城的興建為諸暨文化娛樂(lè)消費(fèi)增加了亮點(diǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)，將拉動(dòng)城東商圈的商業(yè)人氣，提高商圈對(duì)全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動(dòng)市政府品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。同時(shí)，建筑本身也將為諸暨市容形象的提升形成一道靚麗的風(fēng)景線。項(xiàng)目的運(yùn)作，創(chuàng)造出直接稅收超過(guò)四千萬(wàn)元，支援了地方財(cái)政稅收和地方建設(shè)。隨著項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，必然在項(xiàng)目周邊形成新的生活消費(fèi)需求，帶動(dòng)項(xiàng)目周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收。通過(guò)各方面綜合分析得出項(xiàng)目的社會(huì)效益良好的結(jié)論。報(bào)告說(shuō)明：本報(bào)告的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。由于項(xiàng)目目前還是策劃階段，市場(chǎng)調(diào)研并沒(méi)有真正實(shí)施，同時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研的深度和廣度受客觀因素所限，本項(xiàng)目總費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的和粗線條的，測(cè)算、估算、分析等手段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項(xiàng)目立項(xiàng)后在開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中進(jìn)一步完善。目錄1、項(xiàng)目法人基本情況 11.1項(xiàng)目法人基本情況 11.2主營(yíng)業(yè)務(wù) 11.3公司近三年來(lái)經(jīng)營(yíng)情況 21.4經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)能力 22、項(xiàng)目基本情況 42.1建設(shè)背景 42.2建設(shè)內(nèi)容 52.3技術(shù)工藝 52.4總投資及資金來(lái)源 62.5建設(shè)條件落實(shí)情況 63、項(xiàng)目的意義和必要性 103.1國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀和技術(shù)發(fā)展趨勢(shì) 103.2項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用與影響 113.3產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 133.4項(xiàng)目市場(chǎng)分析 134、項(xiàng)目建設(shè)方案 184.1項(xiàng)目規(guī)模 184.2建設(shè)的主要內(nèi)容 184.3工藝技術(shù)路線與技術(shù)特點(diǎn) 194.4設(shè)備選型及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 194.5建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)工期和進(jìn)度安排 214.6項(xiàng)目組織管理 235、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 255.1項(xiàng)目總投資規(guī)模 255.2投資使用方案 255.3資金籌措方案以及貸款償還計(jì)劃 256、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 276.1環(huán)境保護(hù) 276.2水電工程 286.3節(jié)能措施 307、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 317.1項(xiàng)目主要指標(biāo) 317.2項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)成本 327.3損益表與現(xiàn)金流量估算 327.4重要財(cái)務(wù)指標(biāo) 347.5財(cái)務(wù)敏感性分析 347.6項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 357.7經(jīng)濟(jì)效益分析 377.8社會(huì)效益分析 378、申請(qǐng)專項(xiàng)資金支持的理由和政策依據(jù) 409、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 42目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、報(bào)告編制的依據(jù) 4三、編制內(nèi)容 4四、結(jié)論與建議 4第二章 業(yè)主基本情況 6一、企業(yè)概況 6二、技術(shù)負(fù)責(zé)方簡(jiǎn)介 7第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 11一、項(xiàng)目背景 11二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 18第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 23一、紅豆杉市場(chǎng)前景分析 23二、紅豆杉市場(chǎng)現(xiàn)狀 30三、營(yíng)銷策略、方案、模式 33四、產(chǎn)品方案 33第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 34一、項(xiàng)目位置 34二、項(xiàng)目建設(shè)條件 34第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 38一、建設(shè)規(guī)模 38二、建設(shè)內(nèi)容 38第七章 技術(shù)方案 40一、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 40二、總圖布置 40三、土地整理 42四、道路設(shè)計(jì) 42五、給排水 47六、電力、電信 54七、綠化 54八、紅豆杉種植方案 PAGEREF_T