建設項目可行性研究-課程設計論文

項目可行性研究報告 Jilinjianzhuuniversity建設項目可行性研究課程設計設計名稱：建設項目可行性研究學院：管理學院

目錄第一章項目建設概況 31.1項目基本概況 31.2開發(fā)商簡介 31.3項目可行性研究說明 4第二章項目市場、需求分析 52.1項目區(qū)位與規(guī)劃指標 52.2項目周邊環(huán)境分析 62.3項目SWOT分析 72.4項目市場定位 82.4.1產(chǎn)品定位 82.4.2客戶定位 82.4.3價格定位 8第三章項目建設規(guī)劃方案優(yōu)選 93.1項目建設與規(guī)劃 9第四章項目實施進度計劃 104.1項目施工組織 104.2開發(fā)進度計劃 10第五章項目投資估算 125.1投資估算 125.2資金估算與使用計劃 13第六章項目資金籌集方案及籌資成本估算 156.1項目收入計劃 156.2項目資金籌措 15第七章項目財務評價 167.1項目盈利能力評價 167.1.1項目損益表 167.1.2項目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 167.1.3項目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 177.2項目清償能力評價 177.3敏感性分析 187.4項目的盈虧平衡分析 18第八章項目風險分析 208.1風險定義、作用 208.1.1風險的定義 208.1.2風險的作用 208.2風險分類 208.3風險識別 208.3.1風險識別的特點 208.3.2風險識別的依據(jù) 218.3.3風險識別的內(nèi)容 228.4風險分析 238.4.1風險分析的概念 238.4.2風險分析的方法 23第九章項目國民經(jīng)濟評價 259.1社會效益影響 259.2項目社會參與性 259.2.1目標群體參與性 259.2.2受影響群體參與性 25第十章結論 2610.1項目結論 2610.2本項目別墅部分市場前瞻 2610.3本項目普通公寓住宅部分市場前瞻 26第一章項目建設概況1.1項目基本概況項目位于長春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬㎡,開放式街區(qū),豪華居住區(qū),國際化社區(qū)。項目位于長春東部門戶，城市重點打造的國際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，項目包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價值形態(tài)。1.2開發(fā)商簡介力旺集團是由國家工商總局核準的一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團，是吉林省著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。其母公司力旺集團有限公司前身為吉林省吳太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2001年2月在長春市設立，截至目前集團共有員工590人，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有土地儲備總量近180萬平方米。自2006年至2010年末，累計開發(fā)面積77萬㎡，累計竣工面積58萬㎡。已為5000多戶業(yè)主提供了稱心如意的住房，為長春城市建設做出了自己的貢獻。公司產(chǎn)品及品牌認知度、美譽度、忠誠度逐年上升，做為本土開發(fā)商已在市場中有了一定的占有率。近年來企業(yè)飛速發(fā)展，成績矚目，已成為春城地產(chǎn)界一顆璀璨的新星。幾年來，力旺在注重自身發(fā)展的同時，時刻不忘企業(yè)的社會責任，守法經(jīng)營，依法納稅，累計納稅3.5億元人民幣。同時，當社會遇到災害災難時，及時伸出援助之手，幾年間，先后向汶川災區(qū)、玉樹災區(qū)、西南旱區(qū)、吉林洪災、汽開區(qū)義務教育、凈月南環(huán)小學建設、南環(huán)城路綠化帶建設、二道濕地公園建設等積極捐贈捐助，累計金額逾4000萬元，充分展現(xiàn)了良好的民營企業(yè)形象。幾年來，力旺集團及其旗下企業(yè)先后獲得省、市人民政府“守合同、重信用”單位、“城市建設先進單位”等50余項榮譽稱號，所開發(fā)項目先后獲得“中國建筑工程魯班獎”、“中國名盤”等50多項榮譽獎項。近期，力旺集團重新確立了企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確了以“住宅開發(fā)為核心”的業(yè)務組合戰(zhàn)略，以“為了傳世一百年”作為企業(yè)使命，以“中國二三線城市的領先開發(fā)商”作為企業(yè)愿景，確立了以核心價值觀“人本、共贏”統(tǒng)領的企業(yè)文化理念體系。力旺始終秉承“品質(zhì)人居、健康主義”的開發(fā)理念，“整合創(chuàng)新、誠信樹品”的經(jīng)營理念，“真誠為基、理解為柱、溝通為梁”的服務理念，致力于為客戶提供高品質(zhì)的綠色健康人居環(huán)境。在2008“計劃執(zhí)行年”、2009“意識提升年”、2010“品質(zhì)提升年”的基礎上，公司已確定2011年為“精細化管理年”。力旺的建筑，代表一種全方位的健康理念，代表一種歷經(jīng)風雨而不變的品質(zhì)，代表一種雋永悠遠的品味，更展現(xiàn)出了傳承百年建筑的風韻。2011年，力旺仍將致力于長春市這片熱土，實現(xiàn)三區(qū)同啟、五盤聯(lián)動的格局，繼續(xù)在凈月開發(fā)區(qū)、西新開發(fā)區(qū)、二道區(qū)開發(fā)建設力旺·弗朗明歌、力旺·塞歌維亞、力旺·格林春天、力旺·康城、力旺·康都（暫命名）。為了公司今后更好地發(fā)展，為長春城市建設做出更大的貢獻，同時也為吉林省行業(yè)建設，為吉林省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向全國打好基礎，公司有信心也有能力打造本土開發(fā)商的知名品牌。1.3項目可行性研究說明本可行性研究報告編寫目的是為業(yè)主提供分析依據(jù)和參考。隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸顯；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅、辦公、商業(yè)的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應時代的發(fā)展，社會的要求，力旺集團與時俱進，經(jīng)過反復磋商和論證，決定在長春市二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會處做房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目突出“以人為本”的指導思想，以低密度、低價位、高質(zhì)量、高品味為目標，擁有獨特的中式多元化，柔和的暖色調(diào)裝飾，集居住、辦公、商業(yè)中心于一體的低密度時尚住宅生活環(huán)境。第二章項目市場、需求分析2.1項目區(qū)位與規(guī)劃指標項目位于長春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬㎡,開放式街區(qū),豪華居住區(qū),國際化社區(qū)。項目位于長春東部門戶，城市重點打造的國際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，項目包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價值形態(tài)。項目一期施工建設仍在進行中，目前正在進行小區(qū)交付使用前的整體綠化工程，銷售情況良好。目前主體結構正在緊張的施工過程中，力旺東璽臺一期計劃于2012年9月開始動工，于2014年8月竣工，建設工期2年。根據(jù)項目的初步設計，由高層住宅、多層的商業(yè)、集中辦公綜合體組成，建筑面積為178013㎡（其中地上部分為134013㎡）。本項目一期的設計指標如下：樓盤地址：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會處整盤建面：57300㎡整盤戶數(shù)：702套

本期占地面積：19100㎡

本期總建筑面積：68300㎡其中：地上建筑面積：51860㎡1）住宅：44155㎡2）商業(yè)：3195㎡3）辦公樓：4510㎡地下建筑面積：16440㎡1）地下車庫：13290㎡2）公建及配套設施：3150㎡停車泊位：732輛1）地面停車：296輛2）地下停車436輛容積率：2.19建筑密度：45.1%綠地率：30.15%集中綠地率：15%2.2項目周邊環(huán)境分析河畔華城三期位置：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會處基地周邊情況：位于東盛商圈腹地，國貿(mào)商都、晨宇購物中心、晨宇科技城、左岸商場、萬通大市場等豐富生活舉步即是，零距離接軌餐飲、娛樂、購物等頂級城市配套。此外，吉林大路餐飲一條街，更為城市生活畫龍點睛。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫面。規(guī)劃中的地鐵線，與項目也在咫尺之隔，未來，享受快捷出行的同時，更賦予項目更多增值空間。項目交通條件：公交線路有20余條、輕軌、地鐵。項目處于長春市新興發(fā)展的凈月開發(fā)區(qū)，交通設施有待完善。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫面。規(guī)劃中的地鐵線，與項目也在咫尺之隔，未來，享受快捷出行的同時，更賦予項目更多增值空間。項目周邊的公共設施配套：中小學:亞泰小學、長春市第108中學、長春市第52中學幼兒園:二道區(qū)幼兒園等大學：長春師范學院等綜合商場:國貿(mào)商都、晨宇購房中心郵局:二道郵電局銀行:工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:中日聯(lián)誼醫(yī)院、二道區(qū)中醫(yī)院、二道區(qū)人民醫(yī)院、吉大分院其他:勞動公園周邊眾多學府林立為項目提供高品質(zhì)教育配套，實現(xiàn)孩子就近入學的夢想，亞泰小學、五十二中學，一百零八中學、長春師范學院等知名學府，明星級教師領銜授課，讓孩子接受一步到位優(yōu)質(zhì)教育的滋養(yǎng)。同時，吉大一院、心腦血管醫(yī)院等醫(yī)療體系，更為居住提供全方位、全生命周期的醫(yī)療系統(tǒng)，使所有居民享有更安全、便捷的醫(yī)療服務，為健康保駕護航。2.3項目SWOT分析對于商業(yè)產(chǎn)品的投資，往往要經(jīng)過一番深思熟慮。那么，對于力旺東璽臺商鋪投資的可行性研究，我們以SWOT分析法的形式逐一考量。S(Strengths：優(yōu)勢)力旺東璽臺位于東盛大街和吉林大路交會處，隸屬于東盛商圈，地處二道區(qū)核心。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，國貿(mào)商都、晨宇購物中心、晨宇科技城等帶來豐富的客群。記者在實地踏訪的過程中發(fā)現(xiàn)，項目周邊臨街商鋪幾乎無閑置，彼此經(jīng)營品類也并不沖突。因而，項目得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢更為投資項目注入一針強心劑。同時，項目自身規(guī)劃有2棟5A級寫字間，約200套寫字間產(chǎn)品，加之項目周邊有20余個成熟社區(qū)，這樣為項目商業(yè)提供穩(wěn)定的客源。此外，吉林大路、東盛大街作為二道區(qū)的主干路，也會帶來眾多的流動客群。W(Weaknesses：劣勢)力旺東璽臺商鋪面積區(qū)間為110-500平，均價3萬元/平。由此可知，項目商鋪產(chǎn)品面積略大，而面積相對較小的產(chǎn)品單價也較高，這樣項目商鋪的投資門檻約為400萬。這樣，資金實力有限的投資客將會受到限制。但是，這本身也是受到項目高端定位的影響。目前，力旺東璽臺項目主體已封頂，為準現(xiàn)房銷售階段，預計2014年11月交房。這就意味著即使購買商鋪也不能馬上投入使用，會流失一部分急于自營的投資群體。O(Opportunities：機會)伴隨著長春市道路的整改及修建，立體化交通網(wǎng)的實現(xiàn)已然指日可待。其中，吉林大路、二道區(qū)主干道東盛大街和東榮大路的相繼修通，進一步拉近了項目與長春市其他城區(qū)的距離。同時，地鐵2號線未來的貫通加之原有的輕軌4號線，區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)了公交、輕軌、地鐵三種出行方式。便捷的出行方式不僅方便了入住的業(yè)主，同時也將帶來眾多的流動客群，增加投資的信心。同時，項目的商鋪產(chǎn)品正處于“熟鋪”向“旺鋪”的過渡階段，產(chǎn)品未來升值空間不容小覷。T(Threats：風險)任何事物都具有兩面性，投資亦是如此。成熟的商業(yè)氛圍、可觀的受益、穩(wěn)定的客群，使得投資優(yōu)勢明顯。但是，往往也會伴隨著一定的風險，如產(chǎn)品總價較高、經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理選擇等問題，這些因素也都需要投資客酌情考慮。2.4項目市場定位2.4.1產(chǎn)品定位以先進的居住理念為先導，注重營造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設施，具備二十一世紀領先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。2.4.2客戶定位整個項目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應明確以“中高等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位?！爸懈叩仁杖腚A層”應該是指：有一定的經(jīng)濟基礎，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。2.4.3價格定位定價，普通多層高層住宅8300元/每平方米。這對于城市中高收入階層以上的白領具有很大的誘惑力。相對于其他社區(qū)2萬多元/每平方米的房價，力旺東璽臺更是極具競爭力。用相當于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近長影世紀城、凈月國家森林公園。各房地產(chǎn)開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預期，除了現(xiàn)有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力。第三章項目建設規(guī)劃方案優(yōu)選3.1項目建設與規(guī)劃長春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內(nèi)都沒有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊環(huán)境及形成商圈的時機均十分優(yōu)越，商業(yè)項目具有良好的發(fā)展前景，面臨空前的發(fā)展機遇，長期持有具有很高的增值潛力。力旺東璽臺項目占地5.73萬㎡，規(guī)劃建筑面積17.8013萬㎡，總投資20.58億元。本項目集住宅、寫字樓、辦公樓于一體，長春市體量最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全的新型城市綜合體。長春市政府規(guī)劃的南部新商圈。力旺東璽臺項目將建小高層和高層產(chǎn)品，樓盤狀況為8層、10層、11層、14層、15層、16層、18層。項目建筑特色：住宅、辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂等功能于一體，打造長春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。建設規(guī)模主要經(jīng)濟技術指標單位:㎡總用地面積57300總建筑面積178013本期總建筑面積68300地上建筑面積51860其中住宅44155商業(yè)3195辦公樓4510容積率2.19地下建筑面積16440建筑密度45.1%綠地率30.15%總停車位732第四章項目實施進度計劃4.1項目施工組織1、前期工作（1）項目開發(fā)融資：2012年11月前完成。（2）簽訂合同及付款：2012年11月前完成。（3）批文報批工作：2012年12月前完成。2、規(guī)劃、設計階段（1）規(guī)劃設計方案的審批、修改：2012年11月初完成。（2）委托設計：2012年11月初完成。（3）初步設計和施工圖設計：2012年9月～2013年4月初完成。3、工程招標招標及采購工作于2012年12月31日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標，以及材料設備采購）。4、施工階段（1）施工準備：2012年10月～2013年１月初。（2）基礎工程：2013年１月初～2013年7月初。（3）土方工程：2013年２月末～2013年7月初。（4）地下結構工程：2013年４月初～2014年2月末。（5）主體工程：2013年7月初～2014年6月初。（6）安裝與裝修工程：2013年9月初～2014年4月初。（7）室外總體：2014年10月初～2014年6月末。5、竣工準備及驗收備案：2014年9月初～2014年11月初。6、銷售：2013年7月～2014年12月。4.2開發(fā)進度計劃項目論證及準備工作在2012年12月前完成。2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。項目建設包括多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場等公共設施。預計項目的開發(fā)建設經(jīng)營期限為2年：2012年9月至2014年11月。項目所需的大體時間及進度見下表：項目開發(fā)進度計劃表時間項目年份2012年2013年2014年季度3412341234項目論證及準備工作拆遷及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基礎工程基坑圍護及土方工程地下結構地上結構外立面裝飾工程室內(nèi)裝飾工程室外附屬工程市政配套銷售說明：1、項目前期工作包括項目開發(fā)融資、項目規(guī)劃設計方案和施工圖設計以及項目實施前各種批文的報批工作。2、建安工程包括主體工程的建設和室內(nèi)外設備的安裝。3、配套工程建設包括管線鋪設、公共建筑建設、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設。第五章項目投資估算5.1投資估算1、土地成本起價：4.24億元2.征收的范圍和標準:1）城市基礎設施配套費的內(nèi)容

城市基礎設施配套費的內(nèi)容主要包括城市供水設施、排水設施、環(huán)衛(wèi)設施、公交設施、消防設施和其他市政公用設施等配套費。

2）征收范圍

凡在長春市（不含雙陽區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建的各類建設項目及擴建、改建的新增面積部分或原屬于減免配套費的建設項目改變用途的，均按建筑面積征收城市基礎設施配套費。

3）征收標準

長春市城市基礎設施配套費按建筑面積征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水設施配套費10元，消防設施配套費5元。

4）征收辦法

城市基礎設施配套費由長春市政府授權有關部門統(tǒng)一征收。由于長春市近年來需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴大，每年供水設施建設還需要大量資金投入，因此供水設施配套費可由市政府指定負責供水設施建設的部門自行收取，專項用于城市供水管網(wǎng)建設和改造。

3、城市基礎設施配套費內(nèi)容：城市基礎設施配套費的內(nèi)容主要包括城市供水設施、排水設施、環(huán)衛(wèi)設施、公交設施、消防設施和其他市政公用設施等配套費。4、管理費為項目總投資的5%；5、銷售費為銷售收入的3%；6、財務費為總成本的4%；7、不可預見費為建安工程費的10%;8、銷售價格平均價格15000元/m29、總投資為205026.6786萬元，具體數(shù)據(jù)如下：項目投資估算項目投資金額（萬元）單位指標（元/m2)工程量（m2)1、取得土地費用42100573002、前期工程費6089.07375（1）勘察費486.7665建安工程費的0.5%（2）設計費2438.325建安工程費的2.5%（3）立項資金審計費486.7665建安工程費的0.5%（4）施工圖審圖費126.55929建安工程費的0.13%（5）招標費1090.35696建安工程費的1.12%（6）施工結算審計費292.0599建安工程費的0.3%（7）工程監(jiān)理費1168.2396建安工程費的1.2%3、建設費110009.229（1）建筑工程費97353.3商業(yè)13482.3535003195住宅19217.25150044155寫字樓12405.119004510車位52248.6600013290（2）基礎設施配套12655.929建安工程費的13%4、期間費用18188.74789（1）管理費用4867.665建安工程費的5%（2）銷售費用6993.15078銷售收入的3%（3）財務費用6327.932112總成本的4%5稅費17638.705066、不可預見費11000.9229建安工程費的10%總投資合計205026.67865.2資金估算與使用計劃1.項目資金籌措：集團資本金占總投資27.8％，約為57024.2556萬元；申請商業(yè)銀行貸款占投資的50％，約為101563.593萬元。具體資金籌措及使用詳表：資金來源運用表序號項目名稱合計2013年末2014年2015年2016年1總投資205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8741.1建設投資196628.01290510.50457097.596633187.47411790.1451.2借款利息14804.0202381.339076116.236324.722資金籌措205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8742.1自有資金103463.085654429.6092594.646631344.4515094.382.1.1銷售收入325821.01600130328.4064195492.60962.1.2資本金57024.255654429.6092594.6466002.2借貸資金101563.59336080.89554502.957959.2543020.4942.2.1貸款利息（6.6%）2381.339076135.7021496908.801第六章項目資金籌集方案及籌資成本估算6.1項目收入計劃項目銷售情況預測：在第一年度末，可獲得30%銷售款；第二年度末，可獲得30%銷售款；交房后獲得40%銷售款。項目收入計劃及估算見下表：銷售收入估算表序號名稱指標2012年6月2013年6月2014年6月單價(元/㎡)工程量㎡銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）總計（萬元）1銷售收入57737.451.1住宅83004415530%10994.6030%10994.6040%14659.4636648.651.2辦公樓9300451030%1258.2930%1258.2940%1677.724194.301.3車位550013290————100%7309.507309.501.4商業(yè)300003195——50%4792.5050%4792.509585.002經(jīng)營稅費19342.052.1營業(yè)稅及附加銷售收入的5%—612.64—852.27—1422.002886.872.2土地增值稅土地增值額的30%—3492.07—4857.93—8105.1716455.173銷售凈收入—8148.17—11335.18—18912.0538395.406.2項目資金籌措項目資金籌措：集團自有資金占總投資35％，約為7105．52萬元；申請商業(yè)銀行貸款占投資的65％，約為13195.96萬元。具體資金籌措及使用詳見表：項目資金籌措及運用表單位：萬元序號名稱金額第0年第一年度第二年度第三年度1項目總投資（不包含經(jīng)營稅費）20301.489668.875447.283651.521503.811.1總成本20301.489668.875447.283651.521503.812資金籌措20301.489668.875447.283651.521503.812.1資本金7105.527105.520.000.000.002.2借貸資金13195.962563.355447.283651.521503.812.3銷售收入補充15686.360.001163.795959.158563.42第七章項目財務評價7.1項目盈利能力評價7.1.1項目損益表項目投資利潤率=27.75%投資利稅率=34.69%項目資本金利潤率=126.24%項目的各類靜態(tài)指標詳見下表：損益表單位：萬元序號項目合計第一年度第二年度第三年度1經(jīng)營收入29841.256755.927554.6815530.651.1銷售收入29841.256755.927554.6815530.652總成本20301.4815146.153615.521503.813經(jīng)營稅費3906.37941.381102.021862.974利潤總額5633.40-9331.612801.1412163.875所得稅1408.35——1408.356稅后利潤4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公積金（10%）422.51-933.16280.111075.568可分配利潤3802.54-8398.452528.039679.969投資利潤率27.75%——27.75%10投資利稅率34.69%——34.69%11資本金利潤率126.24%——126.24%7.1.2項目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項目全部投資按折現(xiàn)率8％測算，得出累計凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財務凈限值、財務內(nèi)部收益率等財務數(shù)據(jù)。詳見下表：財務現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號項目名稱合計0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.25——14301.615530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1總成本（除財務費用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2營業(yè)稅及附加1492.06—337.80377.73776.532.3土地增值稅2414.31—485.32651.651277.343所得稅1408.35———1408.354稅前凈現(xiàn)金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94稅前財務凈現(xiàn)值2980.230.00-871.233039.168738.71項目稅前內(nèi)部收益率19.58%———19.58%稅前累計凈現(xiàn)金流量—0.00-8728.02-5202.595633.415稅后凈現(xiàn)金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65稅后財務凈現(xiàn)值1840.210.00-871.233039.167598.69項目稅后內(nèi)部收益率17.41%———17.41%7.1.3項目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項目資本金按折現(xiàn)率8％測算，得出財務凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財務內(nèi)部收益率等財務數(shù)據(jù)。具體見下表：財務現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元序號項目名稱合計0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.25——14301.6015530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552.1總成本（除財務費用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2貸款還本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3經(jīng)營稅費1492.06—337.80377.73776.533稅前凈現(xiàn)金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86稅前財務凈現(xiàn)值4390.140.00-1168.003250.112308.03稅前內(nèi)部收益率19.62%———19.62%4所得稅1408.35———1408.355稅后凈現(xiàn)金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21稅后財務凈現(xiàn)值4460.030.00-1068.003684.871843.16稅后內(nèi)部收益率18.15%———18.15%7.2項目清償能力評價本項目貸款按季度給付利息，建設經(jīng)營期結束一次性償還本金?？傆嬞J款額度為13195.96萬元，支付利息總額為2654.68萬元。貸款有效利率7.56%。（人民幣中長期貸款1～3年利率，2007年12月21日起實行）貸款還本付息估算表單位：萬元序號項目名稱合計0（起始）第1年第2年第3年1總成本（除財務費用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合計18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理費用563.93—281.97140.98140.981.3銷售費用1492.06—337.80377.73776.531.4其他費用2414.31—804.77804.77804.771.5不可預見費939.88—469.94234.97234.971.6維修基金746.03—248.68248.68248.682資本金7105.527105.520.000.000.003銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.814貸款取得13195.962563.355447.283651.521503.815貸款余額0.000.000.000.000.006貸款償還14686.360.00163.795959．158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.207.3敏感性分析銷售總收入與總成本的變動對全部投資及資本金的敏感性分析。現(xiàn)設定建設總成本在-10%～10%范圍內(nèi)變動：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動狀況見下表：項目敏感性分析表項目變動全部投資資本金NPVIRRNPVIRR總成本-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.4611.03%總收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%項目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報酬率(最低情況為收入減少5%時IRR為16.85%)，項目內(nèi)含報酬率仍高于其資金成本8%，也介于行業(yè)平均利潤水平(15%-20%)，表明該項目具有一定的抗風險能力。7.4項目的盈虧平衡分析項目盈虧平衡以及達到1.5%、5%、10%、15%的利潤率時地上建安成本和地下建安成本、設施配套費的保本價見下表：項目盈虧平衡分析利潤率保本價（萬元）地上建安造價地下建筑造價設施配套費單價（元/㎡）總價（萬元）單價(元/㎡)總價(萬元)單價（元/㎡）總價（萬元）15%2823.1214214.414950.729069.722888.193673.7810%2715.5313672.694520.318281.212716.123454.905%2551.3212845.9.4042.127405.162581.423283.571.5%2235.3711255.083400.236229.222315.372945.150220011077.5030005496.0020002544.00第八章項目風險分析8.1風險定義、作用8.1.1風險的定義風險大致有兩種定義：一種定義強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性。若風險表現(xiàn)為不確定性，說明風險產(chǎn)生的結果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風險。金融風險屬于此類。而風險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風險只能表現(xiàn)出損失，沒有從風險中獲利的可能性，屬于狹義風險。風險和收益成正比，所以一般積極進取的投資者偏向于高風險是為了獲得更高的利潤，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。8.1.2風險的作用風險管理是指對影響企業(yè)目標實現(xiàn)的各種不確定性事件進行識別和評估，并采取應對措施將其影響控制在可接受范圍內(nèi)的過程。一般通過風險識別、風險估計、風險駕馭、風險監(jiān)控等一系列活動來防范風險的管理工作。對于現(xiàn)代企業(yè)來說，風險管理就是通過風險的識別、預測和衡量、選擇有效的手段，以盡可能降低成本，有計劃地處理風險，以獲得企業(yè)安全生產(chǎn)的經(jīng)濟保障。這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應對可能發(fā)生的風險進行識別，預測各種風險發(fā)生后對資源及生產(chǎn)經(jīng)營造成的消極影響，使生產(chǎn)能夠持續(xù)進行?？梢姡L險的識別、風險的預測和風險的處理是企業(yè)風險管理的主要步驟。8.2風險分類房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險?社會風險?技術風險?自然風險和國際風險等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時又是可以預測?規(guī)避的主要是經(jīng)濟風險?經(jīng)濟風險主要包含市場風險?經(jīng)營風險和財務風險等? 8.3風險識別8.3.1風險識別的特點1．廣泛性(1)參與人員的廣泛性參與風險識別的關鍵人員指項目經(jīng)理、項目團隊成員、項目及風險管理的相關領域?qū)＜?、項目的最終用戶、項目產(chǎn)品的顧客、其他項目經(jīng)理、利害關系者，等等。除上述人員外，還應鼓勵所有項目人員廣泛參與風險識別，因為每個項目組織成員的工作性質(zhì)不同，所面臨的風險也會有所不同，他們都有自己獨特的項目經(jīng)歷和項目風險管理經(jīng)驗，可以為識別項目的風險提供更多的途徑。(2)風險識別涉及廣泛的知識領域為了最大可能地識別所有項目風險，不僅僅是參與風險識別的人員具有廣泛性，由于項目性質(zhì)的不同，風險識別將涉及到財務、技術、管理等多個的不同知識領域，與此同時，項目風險信息分析技術和風險識別方法也會涉及到不同知識領域。2．全生命周期性項目風險存在于項目生命期的各個階段中，不同階段會出現(xiàn)影響程度不同的風險。項目生命期中的風險都屬于風險識別的范圍，風險識別不是一次性的活動，不僅包括項目初期對整體的風險識別，也包括在項目規(guī)劃、實施及交付等各個階段連續(xù)不斷的風險識別。另一方面，隨著項目進度、條件、環(huán)境、范圍等的不斷變化，新的風險又會產(chǎn)生，從而又需要開展新一輪的風險識別?？傊L險識別必然貫穿于項目生命期的全過程。3．信息依賴性風險識別的基礎工作之一是收集有關的項目信息，然后識別不確定因素及其對項目產(chǎn)生的影響。信息的全面性、及時性、準確性和動態(tài)性決定了項目風險識別工作的質(zhì)量，進而影響識別結果的可靠性和精確性，因此項目風險識別具有信息依賴性。8.3.2風險識別的依據(jù)(一)成果說明成果說明是進行項目風險識別的主要依據(jù)，因為項目風險識別的最終目的是確定項目是否能夠在規(guī)定的時間內(nèi)、規(guī)定的預算內(nèi)，按照要求的質(zhì)量，最終產(chǎn)生項目的可交付成果。所以，項目風險識別就要根據(jù)成果說明來確定項目目標實現(xiàn)時可能產(chǎn)生的各種風險。(二)歷史資料以前類似項目實際發(fā)生風險的歷史資料，為識別現(xiàn)有項目的風險提供了非常重要的依據(jù)和參考。一般來說，項目的歷史資料來源于歷史項目的各種原始記錄、公用數(shù)據(jù)庫、項目承擔單位成員的經(jīng)驗等。(三)項目計劃的信息在項目風險識別過程中，要針對各項目計劃中包含的風險進行識別。如項目進度計劃的信息是分析項目質(zhì)量的重要依據(jù)，如果項目的進度過快就可能保證不了項目的質(zhì)量。(四)項目風險的種類項目風險的種類為項目風險識別提供了一個總的框架。項目風險主要包括項目技術風險、項目質(zhì)量風險、項目組織風險、項目財務風險。(五)制約因素和假設條件當項目的制約因素發(fā)生變化或假設條件不成立時，就可能成為項目新的風險源。8.3.3風險識別的內(nèi)容項目風險識別是項目風險管理中的首要工作，它的主要工作內(nèi)容包括如下幾個方面。1．識別并確定項目有哪些潛在的風險這是項目風險識別的第一項工作目標，因為只有識別和確定項目可能會遇到哪些風險，才能夠進一步分析這些風險的性質(zhì)和后果。所以在項目風險識別中首先要全面分析項目發(fā)展變化的可能性，進而識別出項目的各種風險并匯總成項目風險清單(項目風險注冊表)。2．識別引起項目風險的主要影響因素這是項目風險識別的第二項工作目標，因為只有識別出各項目風險的主要影響因素，才能把握項目風險的發(fā)展變化規(guī)律，才有可能對項目風險進行應對和控制。所以在項目風險識別中要全面分析各項目風險的主要影響因素及其對項目風險的影響方式、影響方向、影響力度等。3．識別項目風險可能引起的后果這是項目風險識別的第三項工作目標，因為只有識別出項目風險可能帶來的后果及其嚴重程度，才能夠全面地認識項目風險。項目風險識別的根本目的是找到項目風險以及消減項目風險不利后果的方法，所以識別項目風險可能引起的后果是項目風險識別的主要內(nèi)容。8.4風險分析8.4.1風險分析的概念風險分析有狹義和廣義兩種，狹義的風險分析是指通過定量分析的方法給出完成任務所需的費用、進度、性能三個隨機變量的可實現(xiàn)值的概率分布。而廣義的風險分析則是一種識別和測算風險，開發(fā)、選擇和管理方案來解決這些風險的有組織的手段。它包括風險識別、風險評估和風險管理三方面的內(nèi)容。本文中論及風險分析時，都采用后一種定義。8.4.2風險分析的方法(一)定性風險分析方法定性風險分析的目的是界定風險源，并初步判明風險的嚴重程度，以給出系統(tǒng)風險的綜合印象，是一些定性風險分析方法的簡介。易于看出，初步危險分析是用于識別系統(tǒng)中可能存在的風險源，而以下的幾種方法則用于定性地量化各種風險源可能對系統(tǒng)造成的破壞，從而判明系統(tǒng)風險大小。（二）定量風險分析方法定量風險分析是在定性分析的邏輯基礎上，給出各個風險源的風險量化指標及其發(fā)生概率，再通過一定的方法合成，得到系統(tǒng)風險的量化值。它是基于定性風險分析基礎上的數(shù)學處理過程?，F(xiàn)發(fā)展較為成熟的方法有PRA（概率風險評估）,DPRA（動態(tài)風險概率評估）及仿真通用軟件PRA和DPRA都是在FTA分析基礎上的量化，在可靠性及運行系統(tǒng)風險分析領域內(nèi)應用廣泛。稍作改造，我們便可將其運用到項目風險分析領域。其分析步驟如下：（1）識別項目研制過程中的困難環(huán)節(jié)，找出風險源；（2（3）標識各風險源后果大小，及風險概率；（4度量。如果是用DPRA進行評估，則尚須考慮它們在時間上的關系。另一種被廣泛運用于風險評估的方法是。是國外在八十年代初期發(fā)展的一通用仿真軟件，它對項目研制構造過程網(wǎng)絡，將各種復雜的邏輯關系抽象為時間、費用、性能的三元組的變化。網(wǎng)絡模型面向決策，統(tǒng)籌處理時間、費用、性能等風險關鍵性參數(shù)，有效地解決多目標最優(yōu)化問題，具有較大的實用價值。它的原理是通過豐富的節(jié)點邏輯功能，控制一定的時間流、費用流和性能流流向相應的活動。每次仿真運行，通過蒙特卡洛模擬，這些參數(shù)流在網(wǎng)絡中按概率隨機流向不同的部分，經(jīng)歷不同的活動而產(chǎn)生不同的變化，最后至某一終止狀態(tài)。用戶多次仿真后，通過節(jié)點收集到的各參數(shù)了解系統(tǒng)情況以輔助決費用及性能的分布，從而知道系統(tǒng)研制的風險。8.5風險規(guī)避工程項目風險是指所有影響該項目目標實現(xiàn)的不確定因素的總和。任何一項工程，其項目立項及各種分析、研究、設計、計劃都是基于對未知因素(包括政治、經(jīng)濟、社會、自然各方面的)預測之上的，基于正常的和理想的技術、管理、組織之上的。而在項目實施及運行過程中，這些因素都有可能發(fā)生變化。這些變化使原定的計劃、方案受到干擾，甚至可能使原定的目標不能實現(xiàn)。對工程項目這些事先不能確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，我們稱之為工程項目風險。這些風險造成工程項目實施的失控現(xiàn)象，如工期延長、成本增加、計劃修改等，最終導致工程經(jīng)濟效益降低，甚至項目失敗?，F(xiàn)代工程項目規(guī)模大、技術新穎、持續(xù)時間長、參加單位多、與環(huán)境接口復雜等特點，更使得工程項目在實施過程中危機四伏。第九章項目國民經(jīng)濟評價9.1社會效益影響一、社會效益評價有助于保證項目社會環(huán)境的相互協(xié)調(diào)；二、社會效益評價有利于促進國家社會發(fā)展目標的順利實現(xiàn)；三、社會效益評價有利于減少項目投資的短期行為和盲目投資；四、社會效益評價有利于資源的合理利用和社會環(huán)境保護。9.2項目社會參與性9.2.1目標群體參與性通過對于力旺東璽臺的調(diào)查顯示：1.新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業(yè)層次上都明顯偏高。2.新遷進居民的居住面積為90平方米～140平方米居多。3.新遷進居民對所居住小區(qū)的總體感受良好，并未達到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。4.新遷進居民有更多的購房經(jīng)驗，除了關心環(huán)境外，對于開發(fā)商實力的關注明顯高于舊居民小區(qū)的消費者，購房更趨理性化。由此可以證明，地理位置不是影響購買行為的重要因素，收入高、品位高的居民認為城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域。而且越來越多的消費者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽度作為購房選擇的要素。9.2.2受影響群體參與性凈月開發(fā)區(qū)是政府實施城市長遠發(fā)展規(guī)劃的熱點區(qū)域，市場潛力巨大。在未來的幾年中，凈月開發(fā)區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點地區(qū)。隨著周邊棚戶區(qū)改造等重點項目的啟動，越來越多的長春市民會關注凈月開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場。同時，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)綜合樓，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在凈月開發(fā)區(qū)必然會吸引各大商家投資者的關注。相信未來幾年，長春歐亞集團，遠方超市等長春市龍頭商業(yè)集團必然會在凈月區(qū)域?qū)ふ液线m的地段、樓盤開展經(jīng)營活動。我們的商業(yè)部分，可以面向在長春市場有一定影響力的長春本土企業(yè)，如：歐亞集團等。第十章結論10.1項目結論通過上述計算分析得出如下結論：即本項目可行。在本次可行性研究當中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標準和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實性。在實際操作過程中，如采取科學和嚴謹?shù)膽B(tài)度，其建設成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會效益與環(huán)境效益方面講，也是一個很好的投資項目。10.2本項目別墅部分市場前瞻別墅市場上的真正阻力并非來自于對成本和風險的擔憂，而是來源于固有的成見以及缺少前瞻性和創(chuàng)新精神。在市場火爆的情況下，開發(fā)商沒有壓力，也就不會考慮技術品質(zhì)和產(chǎn)品升級換代，而且這些單項技術雖然都具有較好的節(jié)能作用，但在未經(jīng)過住宅的整體模擬設計和配套使用情況下，住宅的舒適度指標和整體節(jié)能效果很可能完全沒有提高。但是目前的市場已發(fā)生了大變化，僅憑炒作和包裝等推廣手段已無法推進樓盤銷售，技術品質(zhì)已越來越成為真正的賣點。作為低密度的別墅類高科技產(chǎn)品，今后別墅市場上將有更多的高科技嘗試，技術品質(zhì)已越來越成為別墅產(chǎn)品的真正賣點。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標，關鍵是能較為方便地升級到下一代產(chǎn)品。一系列政策都對別墅的開發(fā)產(chǎn)生了限制以及影響。促使很多開發(fā)商在市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、建筑設計和銷售策略各方面都更加理性，為了降低風險，多轉(zhuǎn)向經(jīng)濟別墅，雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品的多樣化使別墅供應市場不斷升溫，甚至很多尾盤都借此機會“起死回生”，政策的限制也促進了別墅產(chǎn)品市場的繁榮。再加上部分金融政策使得消費者心理產(chǎn)生焦慮，對稀缺產(chǎn)品的購買欲望增強，非但沒有出現(xiàn)別墅消費者持幣待購的現(xiàn)象，反而需求量擴大。消費水平提高，郊區(qū)置業(yè)的需求大幅增長，經(jīng)濟型別墅頗受青睞，經(jīng)濟型別墅、準別墅等類產(chǎn)品的需求量有很大增長。所以相信項目的別墅必然受到市場的歡迎。10.3本項目普通公寓住宅部分市場前瞻普通公寓住宅越來越受到廣大中高收入人群的青睞。普通公寓住宅相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，有一部分附設于旅館酒店之內(nèi)，這樣的格局理念越來越被現(xiàn)代人所接受，項目以先進的設計理念，打造長春市場高品質(zhì)公寓住宅。在周邊樓盤以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨樹一幟，同時也能彌補凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，項目中的公寓住宅必將為項目帶來可觀的利潤。目錄第一章項目建設概況 31.1項目基本概況 31.2開發(fā)商簡介 31.3項目可行性研究說明 4第二章項目市場、需求分析 52.1項目區(qū)位與規(guī)劃指標 52.2項目周邊環(huán)境分析 62.3項目SWOT分析 72.4項目市場定位 82.4.1產(chǎn)品定位 82.4.2客戶定位 82.4.3價格定位 8第三章項目建設規(guī)劃方案優(yōu)選 93.1項目建設與規(guī)劃 9第四章項目實施進度計劃 104.1項目施工組織 104.2開發(fā)進度計劃 10第五章項目投資估算 125.1投資估算 125.2資金估算與使用計劃 13第六章項目資金籌集方案及籌資成本估算 156.1項目收入計劃 156.2項目資金籌措 15第七章項目財務評價 167.1項目盈利能力評價 167.1.1項目損益表 167.1.2項目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 167.1.3項目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 177.2項目清償能力評價 177.3敏感性分析 187.4項目的盈虧平衡分析 18第八章項目風險分析 208.1風險定義、作用 208.1.1風險的定義 208.1.2風險的作用 208.2風險分類 208.3風險識別 208.3.1風險識別的特點 208.3.2風險識別的依據(jù) 218.3.3風險識別的內(nèi)容 228.4風險分析 238.4.1風險分析的概念 238.4.2風險分析的方法 23第九章項目國民經(jīng)濟評價 259.1社會效益影響 259.2項目社會參與性 259.2.1目標群體參與性 259.2.2受影響群體參與性 25第十章結論 2610.1項目結論 2610.2本項目別墅部分市場前瞻 2610.3本項目普通公寓住宅部分市場前瞻 26目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設條件 20123545主要功能和建設規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設方案 27137726.1設計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設方案 PAGEREF_