集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流

集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流一、設(shè)計管理的范疇與定義1.1設(shè)計管理的范疇：設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設(shè)計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位（設(shè)計院）中設(shè)計人員最大的一點是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計管理的目標：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院”！1.2.1設(shè)計管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2設(shè)計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風(fēng)險原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設(shè)計管理中的進度管理設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計公司、設(shè)計院地產(chǎn)公司設(shè)計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計任務(wù)書參與投資評審獲取土地，提出設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理擴初設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工圖設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進度、成本的平衡1.4設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責(zé)2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式建議：在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本目標的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)，對材料設(shè)備選型定板；配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價)3.2.1設(shè)計管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.2.2其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標；負責(zé)組織方案設(shè)計招標中的各項工作市場營銷部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議；負責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計堤產(chǎn)品搖研發(fā)新項躍目規(guī)敗劃分物析概念跪設(shè)計方案線設(shè)計擴初扣設(shè)計施工湖圖設(shè)南計投資開發(fā)營銷成本工程物業(yè)主線每流程協(xié)作飯部門主責(zé)薄部門規(guī)劃蔥設(shè)計釘部3.樓2.峰2找組織豎與架目構(gòu)優(yōu)梯化三.建立乳精細脖化市茅場需溪求下骨的規(guī)喝范化殃設(shè)計付管理排體系設(shè)計民總監(jiān)圖（兼牽）部門雅經(jīng)理部門納副經(jīng)匙理專業(yè)筒組項目剖組（可建筑呈師）項目擔(dān)組2項目簡組1項目竄組N產(chǎn)品陽研發(fā)丟組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀爭設(shè)計寬組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品揀研發(fā)男組2檔案懼、部門袖秘書項目偵組設(shè)呼計經(jīng)氏理制重點災(zāi)“前敏期方黑案+項目紐奉設(shè)計藝管理臘”專業(yè)逃組主滑管負煩責(zé)制領(lǐng)技悔術(shù)支項撐平糖臺復(fù)重點甩“技艷術(shù)支飯持+質(zhì)量荒控制創(chuàng)”三.2體系怕建立恥的組侵成要邊素與穩(wěn)核心麻內(nèi)容3.含2.鍵2組織忠與架軟構(gòu)優(yōu)劍化三.2體系銹建立機的組胡成要渴素與杜核心瓜內(nèi)容3.渣3設(shè)計恥流程強的細以分三.建立俯精細套化市蹄場需催求下糧的規(guī)孩范化秒設(shè)計戰(zhàn)管理獨體系一級棚流程:項目茶投資覆決策弱論證佛管理散階段之流程(土地粥拓展禮）項目賞設(shè)計拋管理羅階段興流程項目治工程穗管理碌階段愿流程項目撇銷售忠管理閣階段隆流程項目螺入伙浩管理辜階段奇流程項目優(yōu)后評悠估管少理流失程二級伴流程:設(shè)計兵管理笑流程設(shè)計盒單位擇選擇演管理甲流程設(shè)計急合同峽及付貌款管屢理流劈燕程材料月設(shè)備啟選型/定板/驗板霉管理殃流程設(shè)計萬變更慌管理絮流程3.區(qū)3.詞1設(shè)計強流程碑框架振－1三.建立鍛精細咽化市走場需祖求下穴的規(guī)維范化東設(shè)計龍管理腳體系設(shè)計動費用社預(yù)算筑計劃止編制稠細則設(shè)計泡合同猶編制儉工作華細則設(shè)計截任務(wù)谷書編推制工放作細嘗則設(shè)計倡、咨匠詢單殲位選秘擇及話信息必管理筋細則施工魂現(xiàn)場徒設(shè)計蒜配合齊工作辭細則設(shè)計凍關(guān)鍵場點控奴制工姓作細忽則設(shè)計鮮變更窯管理粒細則業(yè)務(wù)寨三級逝流程蓋：流收程圖背表化棋－－餐模板熊化－山－程憤序化三.建立吸精細踩化市智場需廊求下傷的規(guī)井范化勤設(shè)計闊管理花體系3.廢3.愚1設(shè)計蔑流程跌框架摩－2設(shè)計貪工作研在論暴證、惕定位斧策劃負、設(shè)稼計實稀施和推施工掌階段店，按鐵不同響的設(shè)微計內(nèi)霸容、悄對象和匠參與持部門雁及深自度要拼求劃膜分為概念蘋設(shè)計拾、方雷案設(shè)償計、閱施工節(jié)圖設(shè)壁計、稀景觀際設(shè)計遠、裝修扛設(shè)計匯和設(shè)血計變允更來進嚇行管假理。為加身快項彎目設(shè)羅計進斷度，關(guān)縮短討項目夢開發(fā)杏周期蘇，將賢部品牲研究癢、材葉料選塑型景躍觀設(shè)搶計和裝汁修設(shè)裹計工參作前賞置，經(jīng)使設(shè)揉計周簽期縮只短30噴%以上填。三.建立發(fā)精細詳化市揭場需僅求下羨的規(guī)撿范化忍設(shè)計秩管理濤體系3.趨4.們1設(shè)計孟管理痛關(guān)鍵慌點的廚控制設(shè)計菊管理駕中設(shè)敏計任精務(wù)書單、設(shè)秩計評貴審和穿變更恢控制美是管蠅理的唉關(guān)鍵翼環(huán)節(jié)崗，設(shè)臉計管拜理中悶的問未題將為后流續(xù)施污工管狗理和看成本埋管理民帶來繡巨大恥的隱唱患!三.建立倚精細衛(wèi)化市贈場需圈求下千的規(guī)虛范化筐設(shè)計周管理扎體系3.買4.駛2設(shè)計偵過程瞎各橫欄向關(guān)行系的蘆控制三.建立畝精細覽化市抵場需偷求下饅的規(guī)談范化概設(shè)計料管理歸體系成本悄的全洋過程缺參與值從低房地蜻產(chǎn)開產(chǎn)發(fā)價籃值鏈缸（VA曉C）模吹型可員以看到出，搜成本形管理遼基本點貫穿輩了項秒目開崗發(fā)的借整個肚過程潮。成簽本管鑰理部護門的府提前溪介入芳不僅魄可以疏對項勿目盡咸快熟謝悉，諒還有集利于旗整個久項目帳成本斧的控枯制，屋特別撿是隨適著行宅業(yè)競護爭程難度的璃加劇禍，在津利潤虹率差焰不多洞的情績況下圾，這囑點尤輸為重銅要。加強霸設(shè)計建階段銅成本開管理灰的方掀法：1)項目印拓展痕階段被（土拼地獲姨取前撫）：成本籮管理治部門柏在拓幕展階違段根丑據(jù)成灰本數(shù)弱據(jù)庫但及設(shè)妖計部門門提芬供的拘概念站設(shè)計肢草案哥等進憐行項辱目成味本估圣算工趣作；2)項目剝定位趣階段旗（土腿地獲俱取后煩）：成本桑管理桂部門多根據(jù)唇營銷滋部門哄提供剖的產(chǎn)著品建乘議書封，設(shè)衛(wèi)計部灰門提萄供的俗概念野設(shè)計悲方案短，相噸關(guān)規(guī)牙劃指賺標和翻產(chǎn)品巴建造鋸標準造等進熟行項小目成餅本測毛算工彎作；3)方案治階段架：成本看管理俗部門郵根據(jù)戶方案昆設(shè)計陳成果秘進行改項目萍成本顫匡算餡工作然；4)擴初待階段：成本債管理拖部門茫在擴嘗初階迎段編濤制建嘴安成畏本概駝算，突同時庫組織倒相關(guān)駛部門揚編制潛項目餓正式蹄的目潛標成勿本（包稿括工除程部宵門編聰制工季程管風(fēng)理費存、監(jiān)柔理費挺測算燥，拓明展及稿報批虛報建省部門岔編制革土地再費用妨和報皆批報削建費雨用測此算，究營銷統(tǒng)部門哄編制雜營銷伴費用瞧測算套，財壇務(wù)部材門編胡制管按理及裝財務(wù)催費用狼測算巖等，異具體鏡可根柱據(jù)成鑒本科派目表靠進行壤細分爽），嚼最終別形成勵項目爬正式豪目標胸成本怨，并諸報公日司領(lǐng)混導(dǎo)審御批。項目扮正式眉目標喪成本鑒經(jīng)審步批后荒，分孔解到去各個覆部門客（或委者相碑關(guān)崗筐位）稠等；濟通過匠責(zé)任膨成本蟲來進陜行追淚溯。匹通過犁項目俗正式縫的目安標成身本指業(yè)導(dǎo)項陣目進排行施命工圖橋的限尖額設(shè)貴計，無并以思此指逢導(dǎo)招擔(dān)標、統(tǒng)施工戚、采許購等殿業(yè)務(wù)合活動及中的庸成本飾費用談使用秋與管塔理。項目遮正式喇目標沈成本撇一經(jīng)血確定形，不扔允許負隨便掉修改味；在云工程莊實施援過程珠中，練每月抵通過管項目染動態(tài)得成本該來進柄行管甲理；妨如遇蹈項目味定位堅改變世，原播材料失價格恢上漲退等特減殊情陰況可伸經(jīng)領(lǐng)災(zāi)導(dǎo)審產(chǎn)批后證進行贊修正笛通過亭。3.持4.探3設(shè)計步過程面中，川成本鐮管理槐的全堵過程針參與三.建立太精細無化市揭場需呼求下蓋的規(guī)世范化構(gòu)設(shè)計院管理衛(wèi)體系3.幼5計劃疏管理設(shè)計坑周期擴基準目的撈：理順洞各項卵工作餃的銜笛接關(guān)男系，脆明確郊里程則碑點止和責(zé)綿任歸聯(lián)屬，悶保障劑開發(fā)周哈期基殿準的飯有效艦實施情，實獎現(xiàn)快餓速滾傅動的雕地產(chǎn)耀開發(fā)導(dǎo)模式冶。三.建立妥精細齒化市集場需槍求下份的規(guī)悼范化漆設(shè)計椒管理籌體系地產(chǎn)先項目恭設(shè)計曬周期起參考鉤基準厲值簡堂圖三.建立螞精細棚化市巡壽場需溝求下密的規(guī)冶范化恨設(shè)計頭管理嫌體系三.建立荒精細?；猩鄨鲂璋郧笙吕娴囊?guī)蓄范化既設(shè)計新管理忘體系設(shè)計房誠管理紀效率介指標更（擬柳定）設(shè)計老管理崖效率戶提升飯的關(guān)魂鍵點璃：三.建立欄精細敘化市鳥場需皮求下花的規(guī)岸范化膊設(shè)計諷管理抱體系3.朗6項目噴總體啞計劃郊下設(shè)物計計戚劃的搜分級嬸控制三.建立懼精細時化市升場需膠求下蘇的規(guī)馬范化鹿設(shè)計嬸管理頭體系縮短傲計劃重督查星期，扎在重鄰要節(jié)圖點提育前核籃對督使促;通過釣項目截組周遭例會希檢查脆周工您作計飾劃，遺部門湯例會鼻檢查屆月計須劃－裕－檢應(yīng)查與膛調(diào)整;跨部碎門項徹目協(xié)詢調(diào)會秋協(xié)調(diào)近解決冒項目綱計劃浸實施招中的興不定歌因素宇和困代難等街，同刮時檢查碗和修介訂二啞級計奏劃和嶄一級稀計劃;項目痰特點嗎和當赴地報丈批流伏程、患內(nèi)容們、標愿準是預(yù)影響軌設(shè)計懼計劃規(guī)的主把要因炎素和他積累。公司棵客觀倘制訂從一級起計劃頌；設(shè)計隙部制應(yīng)定項阿目設(shè)丸計計漠劃；部門暑經(jīng)理影與各去項目狹設(shè)計斬經(jīng)理達分解放計劃杰；各項款目設(shè)尼計經(jīng)煙理與虜組員鼠再分奪解計認劃－衛(wèi)－組軌員工鄙作量冊確定辜、討提論工題作照量的侵缺失3.香6.亦1各級妖計劃刺的制面定方熔式－求－公川司運駱營部辱門負魯責(zé)組畫織3.儉6.呢2監(jiān)控斯辦法三.建立柱精細姓化市拒場需鴉求下?lián)艿囊?guī)磨范化晴設(shè)計帖管理惠體系設(shè)計告部年立度KP針I(yè)(關(guān)鍵渣業(yè)績廳指標筑及年追度計挑劃)考核辭評價設(shè)計春部門沾月份章績效翁計劃/考核苗評價各人爽月度鳴計劃夜考核叛評價項目秀緊張湖時，泄周計翠劃考哄核評偵價設(shè)計問巡檢怒制度謀－－榆檢察謝表設(shè)計番部年剖度KP剃I(關(guān)鍵療業(yè)績遞指標甲及年愛度計沿劃)考核厚評價芹表設(shè)計搭部月升績效鍬考核窯評價眠表員工捧月績銅效考敵評表3.鞭6.棕3考核攀制度汽與風(fēng)懇險防熟范－其－制芹定考竭核梯呢度三.建立額精細辟化市施場需紐奉求下窯的規(guī)怒范化辟設(shè)計添管理唯體系合理將薪酬擺體系人才播梯隊蛙建設(shè)員工棚素質(zhì)鐵審核舅與培姓養(yǎng)提毯升計終劃團隊津激情煙與凝唇聚力四、稅專業(yè)富團隊葡建設(shè)異與能饅力提兆升最終譯的改移進方枕向：1、設(shè)計獎管理芝流程集團屠到目善前為嬌止沒嶄有設(shè)夕計管例理團糖隊，逝要走口向上遷水平上上規(guī)農(nóng)模的纏開發(fā)崇業(yè)態(tài)胡，必須敵高度虹重視綠設(shè)計我管理潑隊伍平建設(shè)僵，形掏成系漫統(tǒng)化蛙的設(shè)濫計管暖理流祥程體喉系，將設(shè)廁計管竄理按怖階段夜和對僻象劃廚分為犧概念恐設(shè)計真管理畏流程下、方惕案設(shè)豆計管昆理流堡程、誓施工梳圖設(shè)養(yǎng)計管饒理流喚程、傾景觀蛾設(shè)計陽管理欲流程睜、精腎裝修雙設(shè)計銀管理市流程界和設(shè)詞計變征更管編理流住程，攔使設(shè)黎計過朋程更野清晰扎、職冶責(zé)更算明確汁、管嫁理更演精細梁化。明確圾各個沿設(shè)計械流程艘的邏授輯關(guān)弦系，施明確倘職責(zé)繡，在喜制度品上保科證各魚專業(yè)略之間啟的配籮合，宵加快斜設(shè)計披進度。2、設(shè)計坡任務(wù)新書編摸制設(shè)計歸各階下段，妨最終歐達到厭形成廉比較匹明確雁的輸脈入、陰輸出仇成果比標準劃；設(shè)計允過程荒中成腸本部腹門介恨入的定深度初不夠巨，做竭到及紐奉時提傲供成佳本限監(jiān)額指討標，都使成銜本跟她設(shè)計抗緊密零掛鉤沖，在設(shè)確定秤限額旦設(shè)計交指杜標時伙，成慎本與飛設(shè)計萍應(yīng)反壟復(fù)溝極通，翠達成末一致殃；槐建立孟設(shè)計指任務(wù)塞評審兩機制狐，為蓄設(shè)計泡各個禁階段觀制定雅設(shè)計平任務(wù)去書的異標準孟模板參，使峰設(shè)計礎(chǔ)成果弓滿足羞公司渴的要殲求；明細毒化設(shè)摔計任賤務(wù)書拖，明芒確各根個專唐業(yè)任顯務(wù)書怠的內(nèi)廳容和塔深度時。設(shè)斯計任唐務(wù)書葛由設(shè)捐計部虛門組煎織相獄關(guān)專膠業(yè)編德制后叨，經(jīng)字正式渾的集朋中評挪審