“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的動因12345“營改增”政策背景“營改增”對房地產(chǎn)公司未來開發(fā)成本的影響“營改增”對房地產(chǎn)公司未來稅負(fù)的影響房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略1“營改增”政策背景2011年11月16日，國務(wù)院下達(dá)了《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知》，批準(zhǔn)自2012年1月1日起在上海實行交通運輸業(yè)包括陸路,水路及航空運輸?shù)炔糠脂F(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點，并在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。至此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕2013年5月24日，財政部,稅務(wù)總局下發(fā)《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，并于2013年8月1日正式實行。由此，交通運輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)“營改增”范圍正式擴大到全國2013年12月12日，財政部,稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，批準(zhǔn)將鐵路運輸和郵政業(yè)納入“營改增”試點，自2014年1月1日起生效。于是，交通運輸業(yè)全部納入“營改增”范圍2014年4月29日，《關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》得到國務(wù)院批準(zhǔn)，自2014年6月1日起電信業(yè)也納入了“營改增”試點房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)金融保險業(yè)下一個When？2“十二五”期間全面完成“營改增”改革任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將在不久實行“營改增”2房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點長————開發(fā)周期大————資金投入高————融資成本房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的主要稅種，依照當(dāng)前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費有11種這些稅費包括營業(yè)稅,城建稅,教育費附加,土地增值稅,企業(yè)所得稅,房產(chǎn)稅,土地使用稅,耕地占用稅,個人所得稅,印花稅和契稅等11種稅費營業(yè)稅,土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種

序號環(huán)節(jié)權(quán)利許可證及其他有效證明涉及主要稅費1土地使用土地使用權(quán)證1、耕地占用稅，2、契稅，3、城鎮(zhèn)土地使用稅，4、個人所得稅2建設(shè)環(huán)節(jié)1、項目立項備案，2、建設(shè)許可證，3、施工許可證，4、規(guī)劃許可證，5、招投標(biāo)書1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅3銷售環(huán)節(jié)1、銷售面積明細(xì)表，2、銷售許可證，3、國有土地使用權(quán)變更登記轉(zhuǎn)讓證明書，4、房屋所有權(quán)證1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅，7、土地增值稅，8、契稅4裝飾裝潢裝飾裝潢工程招標(biāo)1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，5自用或出租房產(chǎn)土地信息1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，6、房產(chǎn)稅，7、城鎮(zhèn)土地使用稅6物業(yè)管理1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、企業(yè)所得稅，4、個人所得稅，5、房產(chǎn)稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅表房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)概況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＞其他行業(yè)2013年中國稅收收入共110497億元，比上年增加9.8%，同年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅3294億，比上年增長21.1%，營業(yè)稅5411億，比上年增長33.6%，企業(yè)所得稅2850億，比上年增長25.1%，2013年對64家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報統(tǒng)計平均凈利潤率是10.85%去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15：1相當(dāng)于房企每賺2.15

元，就要被征收1.15元的稅負(fù)。2房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的動因一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收二、增強財務(wù)管理，促進公平三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負(fù)四、促進地方財稅體制的改變營業(yè)稅（全額征稅）——增值稅（增加值征稅）營改增——

增值稅鏈條更加完整稅收環(huán)環(huán)相扣——消除重復(fù)征稅一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收財務(wù)處理的規(guī)范——原先施工行業(yè)粗放管理增值稅發(fā)票——營業(yè)稅普通銷售發(fā)票二、增強財務(wù)管理，促進公平三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負(fù)?全產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)VS房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)3“營改增”對房地產(chǎn)公司未來稅負(fù)的影響營業(yè)稅—價內(nèi)稅，計稅根據(jù)——全部業(yè)務(wù)收入依照5%稅率核算納稅，伴隨產(chǎn)品的流通進行繳稅增值稅—價外稅，計稅根據(jù)——增值額稅款扣減體制，對上一環(huán)節(jié)的納稅額進行扣減“營改增”后稅率的假設(shè)：現(xiàn)行增值稅一般納稅人的增值稅稅率為17%，試點地區(qū)在進行“營改增”的過程中又新增了11%和6%兩檔新的稅率。17%11%

6%假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入為S，則“營改增”前應(yīng)納營業(yè)稅為5%S（城建稅及教育費附加暫不考慮）。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為B（B1為房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅率、B2為房地產(chǎn)上游行業(yè)的增值稅率），營業(yè)收入為S，營業(yè)成本為C，能夠取得的增值稅可抵扣金額的比例為N。則銷項稅額=［S/（1+B1）］×B1進項稅額=C×B2×N企業(yè)的應(yīng)納增值稅=［S/（1+B1）］×B1-C×B2×N假設(shè)上游建筑企業(yè)的增值稅率為6%，即B2=6%增值稅可抵扣金額能夠全部取得，即N=100%當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為17%，進項增值稅率為6%時（建筑業(yè)“營改增”后適用的增值稅稅率為6%），如果要5%S>［S/（1+17%）］×17%-C×6%×100%，經(jīng)計算可得出結(jié)論：當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比C/S>158.83%

時，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會降低，營業(yè)成本與營業(yè)收入之比可能大于158.3%嗎？17%的選擇可能？當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為11%，進項增值稅率為6%時（建筑業(yè)“營改增”后適用的增值稅率為6%），令5%S>［S/（1+11%）］×11%-×6%×100%，經(jīng)計算當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比C/S>81.83%時“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低。11%的選擇可能？房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化測算及影響分析案例：選取了房地產(chǎn)行業(yè)按營業(yè)收入金額排名前20的上市公司搜集其2013年的年度財務(wù)報告，對其各年的營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅等信息進行統(tǒng)計測算結(jié)果表明：房地產(chǎn)行業(yè)增稅率為11%，上游企業(yè)的增值稅率為6%時，被選房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都明顯增加20家上市公司的預(yù)估增值稅都要比實際繳納的營業(yè)稅高所有企業(yè)的稅負(fù)增長率都是正數(shù)增值稅＞營業(yè)稅上述20家房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中沒有一家企業(yè)的營業(yè)成本C與營業(yè)收入S之比能大于81.83%。分析結(jié)論：在房地產(chǎn)上游行業(yè)實行6%的增值稅率，在房地產(chǎn)行業(yè)實行11%的稅率，可抵扣進項稅額比例為100%時，當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比小于81.83%，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會升高。從營業(yè)稅和增值稅的直接稅負(fù)看，營改增后是增加的。但總的稅負(fù)如何？案例1案例2在可抵扣額度達(dá)到一定水平后——房地產(chǎn)企業(yè)便會實現(xiàn)稅負(fù)減少如何提高可抵扣額度

？！4“營改增”對房地產(chǎn)公司開發(fā)成本的影響房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本主要指的是建安成本建安成本是由具備對應(yīng)資歷的建筑施工企業(yè)來承擔(dān)的，建筑施工公司也是下階段“營改增”的行業(yè)。建施企業(yè)“營改增”后使用的稅率為？如果其稅負(fù)顯著提升——根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本會相應(yīng)增長。第一：有發(fā)票——鋼筋、水泥等大頭材料能獲得增值稅專業(yè)發(fā)票無規(guī)范發(fā)票——許多價值低但用途較廣的零散原料。（原料的供貨商是私營工商戶、五金店鋪、小范疇納稅人，等等，大部分都是依照固定的稅款數(shù)額納稅，其營銷原料銷售后無法提供增值稅專業(yè)發(fā)票，）直接導(dǎo)致建筑公司增值稅進項稅款額度不能實施有效扣減，使得應(yīng)納稅數(shù)額增多，稅負(fù)增大。第二:稅務(wù)策略等因素致使稅負(fù)增大施工企業(yè)通常使用的原料（比如：建設(shè)用生產(chǎn)建筑原料如砂石、泥土、石頭、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值稅策略，如果以6%稅率核算應(yīng)繳付的增值稅，建施企業(yè)能夠獲得可扣減的增值稅專業(yè)發(fā)票，銷項稅額比進項稅額3%大，增加了建施企業(yè)的稅負(fù)。第三:建施企業(yè)擁有大量的人力資源，其勞動力來源大多是流動性極大的農(nóng)民工，人工成本占據(jù)工程造價的30%，沒有辦法提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票人力資源成本增值稅進項稅不能扣減，使建施企業(yè)的稅負(fù)變大。即使選擇具有一定體制的勞務(wù)公司，在營改增的制度變化下，勞務(wù)公司或會將大額度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)身上，這同樣也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。第四:建施企業(yè)許多機械設(shè)施的出租在“營改增”后稅負(fù)顯著增大，成本的居高不下，將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本明顯增多。其他影響因素之一：一、土地成本的扣除——增值稅發(fā)票？二、公共配套成本三、期初存貨、固定資產(chǎn)怎么辦？其他影響因素之二：一、新舊稅制銜接——稅務(wù)核算難度大二、會計核算體系的改變?nèi)?、開票、認(rèn)證、報稅等系列風(fēng)險其他影響因素之三：發(fā)票?。?！發(fā)票管理嚴(yán)格、違規(guī)處理嚴(yán)厲刑法第205、206、208條規(guī)定?。?！5房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略強化納稅意識——關(guān)注“營改增”的進展情況，并強化培訓(xùn)工作（全員）——財會工作人員應(yīng)掌握“營改增”的相關(guān)策略，并依據(jù)策略改善會計核算辦法，提升會計核算水準(zhǔn)；——其他部門應(yīng)與財務(wù)會計部門通力合作，訂立并履行有關(guān)體制目的——1、房地產(chǎn)公司的進項稅被合理扣減

2、協(xié)助財務(wù)部門完善稅務(wù)策劃方案。2.把好發(fā)票源頭——在“營改增”后，房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本會相應(yīng)增多，挑選施工公司時要將增值稅專門發(fā)票的出具作為首要要素，從源頭上預(yù)防和把控風(fēng)險?！獞?yīng)盡可能減少零散原料的供應(yīng)，規(guī)避不能獲取增值稅專門發(fā)票的情況出現(xiàn)。3.重視采購管理，避免合同陷阱——調(diào)整原有采購模式：“票、款、貨”一致——對不同納稅類型的供應(yīng)商進行評審，測算價格平衡點——簽訂采購合同時，須關(guān)注含稅價格、開票時限與條件等要素，規(guī)避合同陷阱目的——保證合同的進項稅被合理扣減4.做好過渡期的籌劃準(zhǔn)備——借鑒其他行業(yè)營改增經(jīng)驗，規(guī)避各種風(fēng)險?！獙φ哌M行消化疏理，對賬務(wù)中存在的風(fēng)險自查補救，做好營改增和匯算清繳的準(zhǔn)備。

“營改增”的實行，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是以這次稅改為契機，加強企業(yè)內(nèi)部管理，推進企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，趁早做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來的盈利損失，實現(xiàn)企業(yè)的跨越式前進。THANKS聚航教育謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗經(jīng)濟時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？8、有何獨特的體驗？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團隊的選擇與合作2核心價值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產(chǎn)生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設(shè)計師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預(yù)見性善于溝通對平面設(shè)計師的要求熟練掌握各類設(shè)計軟件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知識印刷機裝