深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司-西帝大梅沙-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性論證報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一 項(xiàng)目總論 11 項(xiàng)目背景 1(1)項(xiàng)目名稱(chēng) 1(2)開(kāi)發(fā)公司 1(3)承擔(dān)可行性研究工作的單位 1(4)研究工作依據(jù) 2(5)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 2(6)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 22 可行性研究結(jié)論 3(1)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 3(2)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 4(3)投資估算和資金籌措 4二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 61 市場(chǎng)宏觀背景 6（1）全國(guó)投資環(huán)境 6（2）深圳市投資宏觀背景 9（3）區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 12（4）宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 132 區(qū)域市場(chǎng)分析 13（1）區(qū)域市場(chǎng)界定 13（2）供給分析 14（3）需求分析 15（4）競(jìng)爭(zhēng)分析 15（5）典型物業(yè)調(diào)查 16（6）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 18三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 191 地塊分析 19（1）項(xiàng)目位置 19（2）地形、地勢(shì) 20（3）水電氣保障 20（4）規(guī)劃限制條件 202 項(xiàng)目SWOT分析 213 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 22四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 231 項(xiàng)目定位 23（1）產(chǎn)品定位 23（2）客戶定位 23（3）價(jià)格定位 232 項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn) 24五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 251 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 252 施工橫道圖 25六 投資估算與資金籌措 261 項(xiàng)目總投資估算 262 資金籌措 273 投資使用計(jì)劃 28七 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 291 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 292 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 293 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 294 銷(xiāo)售利潤(rùn) 30八 財(cái)務(wù)與敏感性分析 311 贏利能力分析 312 項(xiàng)目不確定性分析 31（1）項(xiàng)目盈虧平衡分析 31（2）項(xiàng)目敏感性分析 313 社會(huì)效益和影響分析 32九 可行性研究結(jié)論與建議 341 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 34（1）項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 34（2）項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 34（3）項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 34（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 342 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 35（1）項(xiàng)目的主要問(wèn)題 35（2）建議 353 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 35（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 35（2）防范建議 35十 附表 3610.1：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖10.2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表10.3：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表10.4：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表10.5：資金來(lái)源與運(yùn)用表10.6：損益及利潤(rùn)分配表10.7：現(xiàn)金流量表（全部投資）10.8：敏感性分析表十一 附件 36項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景(1)項(xiàng)目名稱(chēng)深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司“西帝大梅沙”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(2)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)委托方提供的資料，深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司擁有鹽田區(qū)大梅沙J402-0087、J402-0090、J402-0091宗地總用地面積36,062平方米的土地使用權(quán)，土地用途為商業(yè)及商務(wù)公寓。深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體，該公司具有2003年臨時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，專(zhuān)項(xiàng)從事本地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)公司基本情況見(jiàn)下表：表1：開(kāi)發(fā)公司情況簡(jiǎn)介表企業(yè)名稱(chēng)深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司住所深圳市南山區(qū)桃園西路西部城建大廈5樓505室法定代表人路繼芳注冊(cè)資本人民幣1000萬(wàn)元（實(shí)收資本1000萬(wàn)元）企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司注冊(cè)號(hào)4403012100161經(jīng)營(yíng)范圍興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)（不含限制項(xiàng)目）。在鹽田區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)J402-0087、J402-0090、J402-0091號(hào)房地產(chǎn)。營(yíng)業(yè)期限2002年11月11日至2052年11月11日成立日期2002年11月11日注：本表來(lái)源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。(3)承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：深圳市深南東路深圳發(fā)展銀行大廈13層資質(zhì)證書(shū)：深中服資（評(píng)）字002號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800(4)研究工作依據(jù)《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2003]590號(hào)）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》(2003.1~4)企業(yè)提供的相關(guān)資料(5)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)證》、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：㎡宗地號(hào)J402-0087號(hào)宗地J402-0090號(hào)宗地J402-0091號(hào)宗地實(shí)計(jì)規(guī)劃建設(shè)土地用途商業(yè)及商務(wù)公寓土地用途70年（從2002年9月10日至2072年9月9日止）土地使用面積9,010m212,469m214,583m236,062m2容積率1.451.81.35--計(jì)容積率面積13050m222450m219700m254662m2商務(wù)公寓建筑面積11,850m216,450m210,700m237,168m2商業(yè)建筑面積不少于1,200m2不少于6,000m2不少于9,000m217,494m2建筑覆蓋率裙樓為≤85%、塔樓為≤5%裙樓為≤85%、塔樓為≤45%≤60--建筑物高度或?qū)訑?shù)不超過(guò)18米不超過(guò)20米不超過(guò)15米--機(jī)動(dòng)車(chē)泊位數(shù)200個(gè)300個(gè)--18754m2（車(chē)庫(kù)）總建筑面積73416m2注：項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃建設(shè)的面積以委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。(6)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)項(xiàng)目土地使用權(quán)取得2002年9月9日，路繼芳、姚杰與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》[深地合字（2002）6025號(hào)]，取得本項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，地塊編號(hào)為J402-0087、J402-0090、J402-009宗地，土地面積36,062平方米，土地用途為商業(yè)及商務(wù)公寓，土地使用年期為70年（從2002年9月10日至2072年9月9日），地價(jià)款為106,000,000元，根據(jù)委托方提供繳交地價(jià)款憑證，地價(jià)款已付清。2003年9月17日，根據(jù)深地合字（2002）6025號(hào)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，土地使用權(quán)權(quán)利人變更為深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司，并于2003年9月23日取得《房地產(chǎn)證》。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)表3：開(kāi)發(fā)手續(xù)一覽表開(kāi)發(fā)文件取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：4403012100161深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)2003年臨時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)第110號(hào)深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議書(shū)深地合字（2002）6025號(hào)深圳市國(guó)有土地使用權(quán)有償使用繳款專(zhuān)用收據(jù)NO：E0000934號(hào)NO：E0000933號(hào)房地產(chǎn)證深房地字第7000017106、7000017107、7000017105號(hào)深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字07-2004-0019、07-2004-0020、07-2004-0021號(hào)結(jié)論項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，地價(jià)款已全部付清，并辦理了《房地產(chǎn)證》。項(xiàng)目已取得《深圳市建設(shè)用地劃許可證》，其他各項(xiàng)開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中。可行性研究結(jié)論(1)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的發(fā)展設(shè)想反應(yīng)出項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，項(xiàng)目商務(wù)公寓具有良好的市場(chǎng)前景，商業(yè)部分面積過(guò)大，市場(chǎng)承接力較弱。如何制定合理的商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑本體風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷(xiāo)售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。(2)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)工程從2004年9月至2006年3月，建設(shè)周期為1.5年。其中2004年8月至2005年10月為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、土地平整、護(hù)坡工程等開(kāi)發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開(kāi)工時(shí)間為2004年10月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年3月。2005年5月正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2008年下半年。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算期，從2002年下半年取土地使用權(quán)開(kāi)始，至2008年下半年銷(xiāo)售期結(jié)束為止。(3)投資估算和資金籌措投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為28,530.02萬(wàn)元（含地價(jià)）詳見(jiàn)下表：表4：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本10,600.001,939.1937.2%2前期工程費(fèi)327.9760.001.1%3建安工程13,171.552,409.6446.2%4管理費(fèi)722.99132.262.5%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)404.9974.091.4%6其他費(fèi)用191.3235.000.7%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1,399.95256.114.9%8銷(xiāo)售費(fèi)用1,414.88258.845.0%9公用設(shè)施專(zhuān)用基金296.3854.221.0%10合計(jì)28,530.025,219.35100.00%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資及銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目總投資為28,530.02萬(wàn)元，各項(xiàng)資金來(lái)源金額見(jiàn)下表。表5：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金10,865.9638.1%2銀行融資8,500.0029.8%3銷(xiāo)售收入9,164.0532.1%4總投資28,530.02100.0%(4)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，地價(jià)款已全部付清，并辦理了《房地產(chǎn)證》。項(xiàng)目已取得《深圳市建設(shè)用地劃許可證》，其他各項(xiàng)開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中。項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好表6:項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1占地面積36,062.0㎡2總建筑面積（含地下）73,416.00㎡3項(xiàng)目總投資28,530.02萬(wàn)元4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入47,162.73萬(wàn)元5利潤(rùn)總額16,227.41萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)13,793.30萬(wàn)元7成本利潤(rùn)率（稅前）56.88%8成本凈利潤(rùn)率（稅后）48.35%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）6,180.86萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）17.6%11動(dòng)態(tài)投資回收期5.63年12貸款償還期3.00年注：（1）上表為住宅銷(xiāo)售率90%、商業(yè)銷(xiāo)售率65%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)；（2）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期從2002年下半年起計(jì)算。PAGE35DATE\@"M/d/yyyy"1/30/2019項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究市場(chǎng)宏觀背景（1）全國(guó)投資環(huán)境2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值116,694億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.1%，加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17,247億元，增長(zhǎng)2.5%，減慢0.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值61,778億元，增長(zhǎng)12.5%，加快2.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值37,669億元，增長(zhǎng)6.7%，減慢0.8個(gè)百分點(diǎn)。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險(xiǎn)業(yè)增長(zhǎng)6.9%，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長(zhǎng)6.6%，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)5.3%。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2004年1至5月份，中國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3703億元，同比增長(zhǎng)32％，增幅比去年同期回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43％，比去年同期增長(zhǎng)了15.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅之高是多年所沒(méi)有的。新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多，部分行業(yè)盲目投資增勢(shì)未減，鋼鐵、水泥投資增長(zhǎng)一倍以上，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)41.1％。針對(duì)這種情況，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸等。這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，今年1至5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)增幅走低，商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。從土地開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積6,480萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8％，低于去年同期22.1個(gè)百分點(diǎn)；本年購(gòu)置土地面積12,380萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8％，增幅比去年同期回落46.9個(gè)百分點(diǎn)。5月當(dāng)月，全國(guó)完成土地購(gòu)置面積2,888萬(wàn)平方米，同比下降19.5％。房屋竣工面積增幅回落，商品房銷(xiāo)售面積增加。1至5月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積7,084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4％，增幅比去年同期低20個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房完成銷(xiāo)售面積8,310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9％。其中，銷(xiāo)售給個(gè)人7,839萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整。1至5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源累計(jì)為6,173億元，同比增長(zhǎng)39.3％，低于去年同期3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款1,408億元，增長(zhǎng)17.6％；企業(yè)自籌資金1,919億元，增長(zhǎng)42.3％。與此同時(shí)，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格明顯攀升。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2,708元／平方米，同比增長(zhǎng)10.7％，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，盡管從前5個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開(kāi)始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不合理、商品房?jī)r(jià)格偏高的問(wèn)題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然不能放松。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日指出，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展居民住宅，特別是中低檔商品房。今年的宏觀調(diào)控主要用經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，輔之以必要的行政辦法來(lái)進(jìn)行。只要是有條件、有能力的企業(yè)和開(kāi)發(fā)商，只要能保證資金等各方面的供給，符合各方面法律法規(guī)的要求，在允許的范圍內(nèi)仍可以發(fā)展。土地市場(chǎng)不斷規(guī)范去年，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國(guó)土資源部11號(hào)令），明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)?huì)同監(jiān)察部開(kāi)展了監(jiān)督檢查工作。前不久，又發(fā)布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國(guó)土資源部21號(hào)令），嚴(yán)格限定了協(xié)議出讓范圍，規(guī)范了協(xié)議出讓程序，即協(xié)議出讓必須做到公開(kāi)出讓計(jì)劃，公開(kāi)選擇用地者，集體決定地價(jià)，公開(kāi)協(xié)議結(jié)果；明確規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。國(guó)土資源部21號(hào)令的頒布實(shí)施，對(duì)充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，保證土地使用權(quán)交易的公開(kāi)、公正、公平，防止“暗箱操作”，遏制腐敗滋生，維護(hù)土地市場(chǎng)正常秩序，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行將起到重要作用?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》(國(guó)辦發(fā)明電[2004]20號(hào))更加嚴(yán)格的加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)治理整頓，將會(huì)促進(jìn)提高市場(chǎng)公開(kāi)程度，實(shí)現(xiàn)公正的土地市場(chǎng)秩序，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由過(guò)快發(fā)展走向相對(duì)平穩(wěn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明，1至5月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3,703億元，同比增長(zhǎng)32％，增幅比去年同期回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43％，比去年同期增長(zhǎng)了15.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅之高是多年所沒(méi)有的。新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多，部分行業(yè)盲目投資增勢(shì)未減，鋼鐵、水泥投資增長(zhǎng)一倍以上，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)41.1％。今年1至5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)增幅走低，商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。從土地開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積6,480萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8％，低于去年同期22.1個(gè)百分點(diǎn)；本年購(gòu)置土地面積12,380萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8％，增幅比去年同期回落46.9個(gè)百分點(diǎn)。5月當(dāng)月，全國(guó)完成土地購(gòu)置面積2,888萬(wàn)平方米，同比下降19.5％。房屋竣工面積增幅回落，商品房銷(xiāo)售面積增加。1至5月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積7,084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4％，增幅比去年同期低20個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房完成銷(xiāo)售面積8,310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9％。其中，銷(xiāo)售給個(gè)人7,839萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32％。全國(guó)總體房?jī)r(jià)水平有所抬高，房?jī)r(jià)地域分化明顯商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格明顯攀升。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2,708元/平方米，同比增長(zhǎng)10.7％，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。（2）深圳市投資宏觀背景深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均GDP居全國(guó)大中城市首位統(tǒng)計(jì)顯示，二OO三年深圳實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2,860.51億元，在全國(guó)大城市中列第四位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率創(chuàng)八年來(lái)新高，比上年增長(zhǎng)百分之十七點(diǎn)三，深圳去年人均GDP首次超過(guò)5萬(wàn)元，達(dá)到53,887元，增長(zhǎng)7.5%。表7：部分城市人均GDP比較城市深圳北京上海國(guó)民生產(chǎn)總值(億元)2,860.513,611.96,250.8比上年增長(zhǎng)率（%）17.310.511.8人均GDP（元/人）53,38731,61346,700比上年增長(zhǎng)率（%）17.39.2以上數(shù)據(jù)根據(jù)各城市公布。房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。根據(jù)人均GDP來(lái)判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。表8：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖單位:美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000表9：深圳近期人均GDP變化表單位:美元年份1993199819992000200120022003人均GDP1,9534,0224,3384,6475,2365,5586,510人均住房支出呈上升態(tài)勢(shì)據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查顯示，2003年我市居民可支配收入為25,935.84元，與上年相比上升4%；居民人均消費(fèi)支出為19,960.32元，增長(zhǎng)5.5%。深圳居民的消費(fèi)觀念正發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的居民開(kāi)始選擇投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年我市居民人均借貸支出19,147.92元，比上年增長(zhǎng)6.8%；人均銀行存款15,986.28元，增長(zhǎng)16.2%；人均提取存款17,207.05元，增長(zhǎng)6.3%，人均取款高于存款1,221元。據(jù)調(diào)查，相當(dāng)部分居民將存款用作各類(lèi)投資，如購(gòu)房等，2003年度人均購(gòu)房支出3,263.8元，增長(zhǎng)59.8%。物業(yè)投資政策分析重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。城市對(duì)外開(kāi)放水平不斷提高，形成全方位開(kāi)放的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢(shì)深圳市從2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù)3%以上的，買(mǎi)家有權(quán)退房。2003年6月29日，《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（英文簡(jiǎn)稱(chēng)CEPA）正式簽訂，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)諸如辦公樓、投資型住宅物業(yè)、商鋪等將產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。根據(jù)CEPA的規(guī)定，今后內(nèi)地將允許香港公司以獨(dú)資形式在內(nèi)地提供以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)；凡是取得內(nèi)地建筑企業(yè)資質(zhì)的港資企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)參加工程投標(biāo)；允許香港公司全資收購(gòu)內(nèi)地的建筑企業(yè)等等。這些規(guī)定將加深港深合作、促進(jìn)資金相互滲透，為深圳市場(chǎng)乃至珠三角市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的發(fā)展動(dòng)力。其深遠(yuǎn)影響不僅在于政府對(duì)開(kāi)發(fā)商、中介公司身份的全面認(rèn)證，更多的是將促進(jìn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制度走向透明化、規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化。2003年，深圳市政府實(shí)施了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃以?xún)?nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外“購(gòu)房入戶”等調(diào)控措施。上述措施的相繼出臺(tái)，使得我市商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得以有效遏制，對(duì)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、理性運(yùn)行起了一定的促進(jìn)作用。城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)《深圳市總體規(guī)劃（1996-2010）》，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國(guó)意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的以金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)勢(shì)的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的“窗口”。隨著中興路北側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)城、西部跨海大橋、“9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，2004年地鐵1號(hào)線工程竣工使用、2005年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。2010年深圳市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅20㎡，人均綠地11㎡，人口規(guī)模510萬(wàn)。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年一季度，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103.2億元，比上年同期增長(zhǎng)8.79％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度繼續(xù)低于同期全市GDP增長(zhǎng)速度（19.1％），并與去年全年9.4％的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度基本接近。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)。一季度全市商品房新開(kāi)工面積為324.11萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)9.07％；商品房施工面積達(dá)到2,036.88萬(wàn)平方米，比上年同期增加1.83％。新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率較去年底的1.38％有較大幅度增長(zhǎng)，而施工面積增長(zhǎng)幅度不大，與去年底基本接近。商品房竣工面積為172.41萬(wàn)平方米，比上年減少31.64％。其中，住宅竣工面積為1,527.65萬(wàn)平方米，同比減少32.46％；辦公樓、商業(yè)用房竣工面積也都出現(xiàn)較大幅度減少。表10：一季度商品房投資完成情況指標(biāo)單位2004年1季度去年同期同比％一、商品房完成投資億元103.294.868.79二、商品房施工面積萬(wàn)平方米2,036.882,000.31.83其中：1、住宅萬(wàn)平方米1,527.651,557.54－1.922、辦公樓萬(wàn)平方米98.5782.6819.223、商業(yè)用房萬(wàn)平方米216.89195.0211.214、其它萬(wàn)平方米193.77165.0617.39其中：新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米324.11297.169.07三、商品房竣工面積萬(wàn)平方米172.41252.22－31.64其中：1、住宅萬(wàn)平方米139.25206.16－32.462、辦公樓萬(wàn)平方米3.65.41－33.243、商業(yè)用房萬(wàn)平方米18.7328.92－35.244、其它萬(wàn)平方米10.8311.72－7.59深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面；非住宅物業(yè)銷(xiāo)售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售規(guī)模有限；寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣；房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成；外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷(xiāo)市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)；房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。（3）區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)地理位置鹽田區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部。1998年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市正式設(shè)立鹽田區(qū)，從此鹽田區(qū)成為深圳市東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)。鹽田區(qū)東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。轄區(qū)面積70.49平方公里，由沙頭角、鹽田港、梅沙三大組團(tuán)組成。鹽田港區(qū)6平方公里，后方陸域18平方公里。目前人口數(shù)量約4萬(wàn)人，其中有1.7萬(wàn)常住人口和2.8萬(wàn)暫住人口。片區(qū)外部主要通過(guò)沿港大道、南山大道和北山大道與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)明珠大道、新安路、永安路和洪安大道相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架，平鹽鐵路沿鹽橫路開(kāi)往平湖。區(qū)域概況鹽田區(qū)自然資源豐富，區(qū)域以港口、商住、旅游功能為主。主要分為沙頭角、鹽田港、梅沙三個(gè)組團(tuán)。沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心。鹽田港為港口服務(wù)及工業(yè)制造中心。梅沙組團(tuán)為深圳東部旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。片區(qū)發(fā)展規(guī)劃沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，未來(lái)發(fā)展為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低人口密度，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)。鹽田組團(tuán)為鹽田區(qū)的涉外、文化中心，鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地。梅沙組團(tuán)為深圳東部旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。大梅沙的用地布局原則：海濱旅游用地應(yīng)沿海和沙灘布置，縱深發(fā)展結(jié)合東部高速公路依次為旅游用地、旅游基地服務(wù)設(shè)施和海濱度假區(qū)。小梅沙的用地布局原則：常年性服務(wù)的海洋世界在用地的東側(cè)布局，它的西側(cè)為海濱旅游及服務(wù)設(shè)施用地。后方陸域的明珠大道和新安路西側(cè)成為發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃布置商業(yè)金融貿(mào)易用地和文化娛樂(lè)用地，布置涉外機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)，另外在東港區(qū)與大梅沙結(jié)合部，安排海員俱樂(lè)部、港口賓館等。根據(jù)規(guī)劃，2010年鹽田片區(qū)人口將由目前的4.5萬(wàn)人，增至10萬(wàn)人，其中常住人口4.6萬(wàn)人，暫住人口5.4萬(wàn)人，常暫比由目前的1：65增至1：1.17，常住人口比例增大。（4）宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒最近實(shí)施的四大基礎(chǔ)行業(yè)提高資本金比例的最新規(guī)定及去年中國(guó)人民銀行出臺(tái)的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金運(yùn)作上的壓力；

國(guó)土資源部頒布的《深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案》，全面治理整頓土地市場(chǎng)，對(duì)土地供應(yīng)的控制可規(guī)范化管理有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；國(guó)務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好；目前的宏觀調(diào)控對(duì)成熟的市場(chǎng)（深圳）影響不大，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力。區(qū)域市場(chǎng)分析（1）區(qū)域市場(chǎng)界定本項(xiàng)目位于鹽田區(qū)梅沙片區(qū)，以下我們對(duì)梅沙片區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)分析。梅沙片區(qū)位置：大梅沙、崎頭嶺以東，二線通道以南，北仔角聯(lián)檢站以西，小梅沙灣海域的下梅沙用地以北區(qū)域。梅沙片區(qū)占地約36平方公里，目前人口約有1.2萬(wàn)人，其中0.5萬(wàn)常住人口和0.7萬(wàn)暫住人口，片區(qū)外部主要通過(guò)沿海公路和東部沿海高速公路（鹽壩段）與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)沿海大道和區(qū)內(nèi)道路相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架。片區(qū)以旅游功能為主，兼有居住功能。自然景觀片區(qū)有獨(dú)特自然資源—三面連綿起伏的山巒，一面一望無(wú)際大海和蜿蜓數(shù)里的沙灘，被定位為深圳市東部旅游、度假基地。海灘：沙灘綿延2公里，沙質(zhì)細(xì)軟，海水透明。藍(lán)天、碧海、白沙、細(xì)浪，極具視覺(jué)觀賞價(jià)值。植被：丘陵地帶，屬梧桐山脈，海拔在400米以下，山勢(shì)不陡峭，為低矮灌木覆蓋，無(wú)裸露黃土。山形蜿蜒、滿目青翠，極具視覺(jué)觀賞價(jià)值。氣候：一年有九個(gè)月氣溫在攝氏20度以上，空氣污染指數(shù)為僅30（深圳市為60），氣候宜人，溫度適中。旅游功能2002年大梅沙客流量400萬(wàn)人次，旅游旺季單日客流量達(dá)10萬(wàn)人次。1999年大梅沙已由商業(yè)性質(zhì)改為非商業(yè)性質(zhì)的觀光旅游區(qū)，其沙灘建設(shè)已近尾聲，后方區(qū)域的酒店物業(yè)、商業(yè)街及公共綠地正在建設(shè)中。居住功能沿海公路北側(cè)原為大梅沙村、上坪村、小梅沙村等自然村構(gòu)成，現(xiàn)正在進(jìn)行拆遷改造。近年來(lái)別墅、商業(yè)、酒店、公寓綜合用地的成功拍賣(mài)和招標(biāo)，標(biāo)志著梅沙片區(qū)居住性質(zhì)發(fā)生改變。（2）供給分析從2003年7月的萬(wàn)科東海岸開(kāi)盤(pán)以來(lái)，東部海濱樓盤(pán)開(kāi)始引起深圳地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，隨著東海岸的揭幕，周邊的海語(yǔ)東園、I領(lǐng)海、倚天閣等大梅沙項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)威，該區(qū)域樓盤(pán)大多以海景及休閑度假作為賣(mài)點(diǎn)，消費(fèi)人群也主要面對(duì)高收入的休閑一族。目前東部地產(chǎn)最大的不足就是配套設(shè)施不夠完善、交通不夠便利，而隨著三洲田6.9平方公里東部華僑城項(xiàng)目的啟動(dòng)，以及鹽田至市區(qū)第二通道的規(guī)劃建設(shè)，東部地產(chǎn)以其豐富的山海資源，將成為深圳高尚社區(qū)的首選之地。2003年鹽田區(qū)呈現(xiàn)出東風(fēng)漸強(qiáng)的樓市新格局。梅沙片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況11143423421132144231234315(產(chǎn)權(quán)式)酒店：1雅蘭酒店、2.海景酒店、3笆堤雅酒店、4.百仕達(dá)用地酒店式公寓：1心海假日一期、2I領(lǐng)海、3水云間、4鼎太用地住宅區(qū)：1萬(wàn)科東海岸；2心海假日二期、3云頂住宅、4、富春東方崎頭嶺、5.濠信半島長(zhǎng)灘未來(lái)三~五年梅沙片區(qū)市場(chǎng)供給開(kāi)發(fā)商景觀資源建設(shè)期預(yù)計(jì)物業(yè)功能與建筑面積萬(wàn)科在山中在湖畔海是背景四年（2003年）居?。ㄗ≌?、公寓、別墅）≥206500㎡商業(yè)（商場(chǎng)、酒店、會(huì)所）≤4300㎡百仕達(dá)在湖中山海是背景兩年（2004年）旅游、商業(yè)、酒店、公寓≤21000㎡云頂投資山景，湖景、海景三至五年別墅：36000㎡如鴻湖景觀景兩年（2004年）住宅：20400㎡商業(yè)：3600㎡濠信山景、海景、湖景四至五年（2004年）別墅、公寓：19260㎡酒店：12840㎡鼎太湖景公寓、酒店、辦公：38750㎡富春東方崎頭嶺山景海景四年（已開(kāi)發(fā)第一期）公寓：9819.8㎡別墅：24784.57㎡分析結(jié)論：梅沙片區(qū)借助自然資源優(yōu)越，促進(jìn)旅游發(fā)展，同時(shí)也帶給房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的發(fā)展機(jī)遇；目前梅沙片區(qū)以度假型公寓為主，度假型公寓的戶型主要以小面積為主，整個(gè)市場(chǎng)消化程度較高；該片區(qū)開(kāi)發(fā)層面的品牌發(fā)展商將在市場(chǎng)中角逐。（3）需求分析目前梅沙片內(nèi)以休閑度假為主的住宅、別墅和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店，購(gòu)買(mǎi)者主要以投資型客戶為主，片區(qū)內(nèi)物業(yè)主要以投資型物業(yè)為主，目標(biāo)客戶主要為企業(yè)老總、企業(yè)高級(jí)經(jīng)理層、演藝界人士、港人及有山景和海景旅游度假情結(jié)的人士。（4）競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)三至五年推出的4個(gè)項(xiàng)目定位預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目較為相似，對(duì)本項(xiàng)目將形成直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。這些項(xiàng)目區(qū)域資源極為相近，區(qū)域市場(chǎng)存在一定同質(zhì)化趨勢(shì)，未來(lái)幾年片區(qū)內(nèi)存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。（5）典型物業(yè)調(diào)查梅沙片區(qū)推出的物業(yè)主要為住宅、酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店，住宅以2房、3房為主，酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店以40-50平方米為主。樓宇類(lèi)型以小高層多。表11：片區(qū)公寓物業(yè)典型樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模樓宇類(lèi)型均價(jià)（元/m2）主力戶型（m2）銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間備注天琴灣海岸公館

鹽田鹽壩高速及鹽梅路之間

22504.75平方米聯(lián)體度假型公寓2萬(wàn)2、3房90％2004/04景觀優(yōu)越,地理優(yōu)越,為片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高物業(yè)海語(yǔ)東園鹽壩高速公路以南，大梅沙海濱浴場(chǎng)以北8棟小高層住宅（70年產(chǎn)權(quán)）7,8001、2房70％2003/08前6年必須由酒店式管理，此后自愿出租萬(wàn)科東海岸一期外環(huán)路西8.7萬(wàn)平方米小高層：7000多層：6500-7000小戶型：6500Townhouse:110002-4房/83-150--2003/07為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。萬(wàn)科東海岸二期6.4萬(wàn)平方米小高層：8000Townhouse：價(jià)格為10000-1900070％2004/07為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。倚天閣大梅沙月光路半山間5棟5層13,00040-100平方米50％2003.11戶戶擁有270度永久無(wú)遮擋的全海景，畔半山海景樓盤(pán)心海假日一期鹽田大梅沙海濱公園東側(cè)8955平方米酒店式公寓（70年產(chǎn)權(quán)）8,00045平方米92％2001.10三星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理水云間大梅沙海濱公園旁1.84萬(wàn)平方米7,8005585％2002.5送簡(jiǎn)裝及家電。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀。I領(lǐng)海鹽田鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處共189戶13,00037-8080％2003.9送精裝及家電。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀雅蘭酒店鹽田大梅沙鹽梅路8號(hào)1.28萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)式酒店（40年產(chǎn)權(quán)）12,000-20,0003776%2001.1四星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理海景酒店鹽田大梅沙鹽梅路1.41萬(wàn)平方米13,0003780%一期2000.9二期2002.8準(zhǔn)四星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理分析結(jié)論目前梅沙片區(qū)在售住宅物業(yè)樓盤(pán)的售價(jià)在6,500~8,000元/平方米左右，酒店式公寓售價(jià)約8,000元/平方米，產(chǎn)權(quán)酒店的售價(jià)在12,000-13,000元/平方米之間，采用較完善的酒店式管理及有海景、山景資源的樓盤(pán)則售價(jià)相對(duì)提高20-30%左右；片區(qū)樓盤(pán)規(guī)模普遍偏小，依托大型社區(qū)環(huán)境的樓盤(pán)較少；片區(qū)內(nèi)40-50平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓、面積在100平方米以上的住宅物業(yè)較為暢銷(xiāo)；在結(jié)合各自產(chǎn)品、配套特點(diǎn)的推廣條件下，樓宇素質(zhì)好且引進(jìn)完善的酒店管理服務(wù)的樓盤(pán)，實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售率基本在70%-80%。目前梅沙片區(qū)基本無(wú)推出的商業(yè)物業(yè)，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬(wàn)科東海岸推出的步行街只租不售80元/平方米，在售的樓盤(pán)商業(yè)裙樓部分，發(fā)展商的主要考慮出租。（6）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論2003年片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面啟動(dòng)階段，東部海濱樓盤(pán)便吸引了眾多眼球。而隨著東部交通問(wèn)題的改善及東部開(kāi)發(fā)的加速，未來(lái)東部房地產(chǎn)成為深圳未來(lái)最看好的高尚住宅區(qū)。未來(lái)推出的項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目較為相似，對(duì)本項(xiàng)目將形成直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。同時(shí)片區(qū)季節(jié)性較強(qiáng)，商業(yè)氛圍較淡。

項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)地塊分析（1）項(xiàng)目位置項(xiàng)目三塊宗地位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙，三塊宗地緊密相鄰，東臨規(guī)劃路，南面為地塊J402-0092(百仕達(dá)公司用地)，西面為“愿望湖”，北面為其他公司地塊。物業(yè)位置圖2：項(xiàng)目位置圖物業(yè)位置圖3：各地塊形狀圖圖3：宗地東向景觀圖4：宗地南向景觀圖5：宗地西向景觀圖6：宗地北向景觀（2）地形、地勢(shì)三塊宗地緊密相鄰，組合成不規(guī)則的倒“L”形，地塊平整，為待建空地，無(wú)地上附著物。圖7：地塊現(xiàn)狀（3）水電氣保障根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》關(guān)于市政設(shè)施要求的有關(guān)說(shuō)明，給水、雨水、污水接周?chē)缆肥姓芫W(wǎng)。燃?xì)狻㈦娫?、通訊與相關(guān)部門(mén)聯(lián)系。（4）規(guī)劃限制條件根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，總體布局及建筑退紅線要求：J402-0090地塊與J402-0091地塊之間、J402-007地塊與J402-0090地塊之間的道路必須作為步行街進(jìn)設(shè)計(jì)，沿步行街一側(cè)如確定安排陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)出挑建筑外墻不得超過(guò)0.6米。建筑在沿步街一側(cè)建議設(shè)計(jì)兩層高的拱廊；J402-0087與J402-0090地塊的地下車(chē)庫(kù)允許貫通，J402-0087西北側(cè)車(chē)行出入口為主入口，東南側(cè)車(chē)行出入口為輔出入口；J402-0090東南側(cè)車(chē)行出入口為主入口，西北側(cè)車(chē)行出入口為輔出入口；J402-0087地塊建筑屋頂應(yīng)不少于80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于25度。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高處不得超過(guò)21米；J402-0090地塊建筑屋頂應(yīng)不少于80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于25度。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高外不得超過(guò)23米；J402-0091地塊建筑屋頂應(yīng)不少于80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于25度。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高外不得超過(guò)18米。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）三塊宗地環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富；項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心，規(guī)劃起點(diǎn)較高；劣勢(shì)（W）J402-0087號(hào)宗地的海景觀受其余兩地塊的限制，相對(duì)資源條件較差；項(xiàng)目商業(yè)面積較大，目前周邊人氣較淡，未來(lái)市場(chǎng)壓力較大；目前周邊生活配套尚不健全；機(jī)會(huì)（O）政府將大力發(fā)展鹽田區(qū)東部沿海地帶；藍(lán)色鹽田區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)，梅沙近兩年土地成功拍賣(mài)，提高整個(gè)片區(qū)的認(rèn)知度；鹽田區(qū)政府加大梅沙地區(qū)的配套娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)及推出；大梅沙為旅游度假基地，增大了度假人士對(duì)本項(xiàng)目的了解；鹽壩高速公路的開(kāi)通大大縮短了大梅沙與市區(qū)的交通時(shí)間；華僑城取得三洲田旅游項(xiàng)目，投資30個(gè)億打造東部華僑城，引發(fā)了鹽田東部的新一輪投資熱潮；隨著生活水平的提高，人們的生活觀念與方式不斷發(fā)生變化，度假概念正在被消費(fèi)者廣為接受。威脅（T）項(xiàng)目周邊推出的樓盤(pán)心海假日、領(lǐng)海、海語(yǔ)東園等項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目評(píng)價(jià)宗地環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富。區(qū)域市場(chǎng)存在一定同質(zhì)化趨勢(shì)，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和市場(chǎng)不確定性因素。市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目定位通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃特征，項(xiàng)目定位為：商務(wù)公寓為低密度度假物業(yè)，商業(yè)為梅沙商業(yè)中心。（1）產(chǎn)品定位商務(wù)公寓部分商務(wù)公寓定位：主力戶型40-50平方米為主。商業(yè)部分項(xiàng)目商業(yè)部分沿首層分布，商鋪面積在50平方米左右。（2）客戶定位商務(wù)公寓部分以投資為目的面向深圳市內(nèi)的投資人士；以度假為目的的周邊片區(qū)管理階層、白領(lǐng)人士、港人。商業(yè)部分本地主要是片區(qū)內(nèi)做生意的個(gè)體商戶；購(gòu)買(mǎi)用于投資或經(jīng)商自用。（3）價(jià)格定位商務(wù)公寓部分考慮目前區(qū)域類(lèi)似樓盤(pán)的影響、項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)等因素，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，故：根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況，片區(qū)的市場(chǎng)潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目商務(wù)公寓在開(kāi)發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售均價(jià)為9,000元/㎡（毛坯）。銷(xiāo)售期為1.5（從2005年5月至2006年年底），銷(xiāo)售率為90%。商業(yè)部分估算時(shí)本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售價(jià)格按15,000元/平方米（毛坯）。銷(xiāo)售期為2年（從2007年年初至2008年年底），銷(xiāo)售率為65%。主要考慮的因素有：①目前梅沙片區(qū)基本無(wú)推出的商業(yè)物業(yè)，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬(wàn)科東海岸推出的步行街只租不售，月租金為80元/平方米，發(fā)展商的主要考慮出租；②該項(xiàng)目定位為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)位于首層，劃分為50平方米的臨街街鋪，總價(jià)不高；③考慮到目前片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度較低，根據(jù)發(fā)展商的思路，該商業(yè)街首先招租，在片區(qū)人氣提高后再推出，預(yù)計(jì)在2007年推出；④由于項(xiàng)目的商業(yè)面積過(guò)大，市場(chǎng)承接力較弱，銷(xiāo)售率按65%，其余出租，在測(cè)算中我們只考慮商業(yè)的銷(xiāo)售收入，不考慮出租收入；項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn)（1）項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想項(xiàng)目通過(guò)景觀資源、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)文化和經(jīng)典戶型展示等方面進(jìn)行規(guī)劃布局：商業(yè)分布于首層，設(shè)計(jì)為商業(yè)街，商務(wù)公寓商業(yè)裙樓上，商務(wù)公寓戶戶均有景觀資源，商業(yè)街具有良好的展示性，風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)計(jì)時(shí)尚的商業(yè)店面，商業(yè)街是集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多種功能于一身的場(chǎng)所，是社區(qū)對(duì)外的窗口。（2）項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的發(fā)展設(shè)想反應(yīng)出項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，項(xiàng)目商務(wù)公寓具有良好的市場(chǎng)前景，商業(yè)部分面積過(guò)大，市場(chǎng)承接力較弱。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：根據(jù)委托方說(shuō)明，項(xiàng)目建設(shè)工程從2004年9月至2006年3月，建設(shè)周期為1.5年。其中2004年8月至2005年10月為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、土地平整、護(hù)坡工程等開(kāi)發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開(kāi)工時(shí)間為2004年10月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年3月。施工橫道圖詳見(jiàn)附表10.1

投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為28,530.02萬(wàn)元（含地價(jià)）詳見(jiàn)下表：表12：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本10,600.001,939.1937.2%2前期工程費(fèi)327.9760.001.1%3建安工程13,171.552,409.6446.2%4管理費(fèi)722.99132.262.5%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)404.9974.091.4%6其他費(fèi)用191.3235.000.7%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1,399.95256.114.9%8銷(xiāo)售費(fèi)用1,414.88258.845.0%9公用設(shè)施專(zhuān)用基金296.3854.221.0%10合計(jì)28,530.025,219.35100.00%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)?？偼顿Y估算說(shuō)明土地成本根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，項(xiàng)目土地成本為10,600萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1,939.19元/平方米。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)、護(hù)坡防洪工程等費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為327.97萬(wàn)元。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)均為13,171.55萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目管理費(fèi)均為722.99萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述2、3項(xiàng)之和的3%計(jì)取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為404.99萬(wàn)元。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目其他費(fèi)用為191.32萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目需向銀行貸款8,500萬(wàn)元，貸款期3年，貸款利率按人民銀行1-3年貸款利率5.49％計(jì)算，利息為1,399.95萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前深圳市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和福田區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3%。項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用為1,414.88萬(wàn)元。公用設(shè)施專(zhuān)用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資2％的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。經(jīng)估算為296.38萬(wàn)元。資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資及銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目總投資為28,530.02萬(wàn)元，各項(xiàng)資金來(lái)源金額見(jiàn)下表。表13：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金10,865.9638.1%2銀行融資8,500.0029.8%3銷(xiāo)售收入9,164.0532.1%4總投資28,530.02100.0%投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表10.4：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，計(jì)算期從2002年下半年項(xiàng)目拍賣(mài)取得項(xiàng)目地塊開(kāi)始，2006年上半年竣工驗(yàn)收。2005年5月正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2008年下半年。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算期，從2002年下半年至2008年下半年為止。

銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定物業(yè)銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算銷(xiāo)售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，項(xiàng)目可售的建筑面積為54,662㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的此部分銷(xiāo)售收入為47,162.73萬(wàn)元。表14：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售面積（㎡）銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅37,1689,00090%30,106.08商業(yè)17,49415,00065%17,056.65合計(jì)54,66247,162.73根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額。銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（銷(xiāo)售額的0.05%），合計(jì)為銷(xiāo)售額的5.1%，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為2,405.30萬(wàn)元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè)算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表10.3）。項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額。2005年上半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2008年下半年。項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表10.3）。資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)資金來(lái)源如下：項(xiàng)目2002年投入資金10,665.96萬(wàn)元，為企業(yè)自有資金；2004年需投入資金3,834.12萬(wàn)元，來(lái)自于企業(yè)自有資金和銀行貸款；2005年需投入資金11,068.66萬(wàn)元，來(lái)自于銀行貸款和銷(xiāo)售回款；2006年上半年至項(xiàng)目竣工需投入資金6,065.91萬(wàn)元，全部來(lái)自于銷(xiāo)售回款。經(jīng)以上分析測(cè)算，項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金來(lái)源有保障。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表10.5：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。銷(xiāo)售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表15：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）(1)銷(xiāo)售收入47,162.73(2)開(kāi)發(fā)成本25,715.19(3)銷(xiāo)售費(fèi)用1,414.88(4)銷(xiāo)售稅金及附加2,405.30(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用1,399.95(6)利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)16,227.41(7)所得稅所得額×15%2,434.11(8)凈利潤(rùn)(6)-(7)13,793.30(9)稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)/總投資56.88%(10)稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資48.35%注：上表為住宅、商業(yè)銷(xiāo)售率分別為90％、65％情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表10.6：《損益及利潤(rùn)分配表》

財(cái)務(wù)與敏感性分析贏利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為28,530.02萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為6年，投資回收期為5.63年，利潤(rùn)總額為16,227.41萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為13,793.3萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為48.35%，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。項(xiàng)目不確定性分析（1）項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)商務(wù)公寓銷(xiāo)率售達(dá)57%、商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá)41%時(shí)項(xiàng)目可保本。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售率不變，項(xiàng)目商務(wù)公寓的保本銷(xiāo)售價(jià)格為5,130元/平方米，商業(yè)的保本銷(xiāo)售價(jià)格為6,150元/平方米。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率較易實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)不大。（2）項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表10.8：《敏感性分析表》。表16：項(xiàng)目敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)13,793成本利潤(rùn)率56.88%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)6,181內(nèi)部收益率17.63%動(dòng)態(tài)投資回收期5.63當(dāng)售價(jià)收入下降10%稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)10,109成本利潤(rùn)率41.89%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)3,637.8內(nèi)部收益率13.9%動(dòng)態(tài)投資回收期6.08當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升10%稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)12,509成本利潤(rùn)率48.99%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)5,151.1內(nèi)部收益率15.9%動(dòng)態(tài)投資回收期5.85經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大；項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)反映仍然很好，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)；保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。社會(huì)效益和影響分析改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值區(qū)域具有獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)的發(fā)展中將逐步向一個(gè)較為獨(dú)立和封閉的小鎮(zhèn)形式發(fā)展。本項(xiàng)目的建成將發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，,充分發(fā)掘出區(qū)域價(jià)值。增加財(cái)政稅收本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅利4,839.41萬(wàn)元。創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。

可行性研究結(jié)論與建議擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)（1）項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，地價(jià)款已全部付清，并辦理了《房地產(chǎn)證》。項(xiàng)目已取得《深圳市建設(shè)用地劃許可證》，其他各項(xiàng)開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中。（2）項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。（3）項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好表17:項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1占地面積36,062.0㎡2總建筑面積（含地下）73,416.00㎡3項(xiàng)目總投資28,530.02萬(wàn)元4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入47,162.73萬(wàn)元5利潤(rùn)總額16,227.41萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)13,793.30萬(wàn)元7成本利潤(rùn)率（稅前）56.88%8成本凈利潤(rùn)率（稅后）48.35%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）6,180.86萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）17.6%11動(dòng)態(tài)投資回收期5.63年12貸款償還期3.00年注：（1）上表為住宅銷(xiāo)售率90%、商業(yè)銷(xiāo)售率65%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。（2）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期從2002年下半年起計(jì)算。項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議（1）項(xiàng)目的主要問(wèn)題區(qū)域市場(chǎng)尚在啟動(dòng)階段，周邊商業(yè)氛圍較淡，人氣不足，同時(shí)商業(yè)面積較大，市場(chǎng)承接力較弱；項(xiàng)目周邊推出同品質(zhì)的商務(wù)公寓較多，形成直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。（2）建議需根據(jù)市場(chǎng)狀況，合理安排入市時(shí)機(jī)；需注重項(xiàng)目商業(yè)部分的整體營(yíng)銷(xiāo)策劃和推廣；施工階段，嚴(yán)格控制建設(shè)成本。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)目前區(qū)域周邊人氣較弱，商業(yè)配套不盡完善，如何制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略從而使周邊客戶在此置業(yè)是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑本體風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷(xiāo)售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例到35%；中央銀行宣布嚴(yán)格控制個(gè)人投資用住房貸款和別墅住房貸款，不再為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房提供貸款；商業(yè)銀行向中央銀行的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)；國(guó)務(wù)院開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓工作，集中半年左右時(shí)間，整頓土地出讓一級(jí)市場(chǎng)等。諸多因素，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著巨大影響。（2）防范建議根據(jù)市場(chǎng)狀況選擇合適的入市時(shí)機(jī)；作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，注重項(xiàng)目商業(yè)部分整體營(yíng)銷(xiāo)策劃；合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。

附表10.1：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖10.2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表10.3：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表10.4：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表10.5：資金來(lái)源與運(yùn)用表10.6：損益及利潤(rùn)分配表10.7：現(xiàn)金流量表（全部投資）10.8：敏感性分析表附件目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目的意義和必要性 11.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 11.2項(xiàng)目編制的依據(jù) 11.3肺寧系列產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀 21.4產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 31.5項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 4第二章項(xiàng)目前期的技術(shù)基礎(chǔ) 82.1成果來(lái)源及知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況，已完成的研發(fā)工作 82.3產(chǎn)品臨床試驗(yàn)的安全性和有效性 8第三章建設(shè)方案 233.1建設(shè)規(guī)模