新津地塊調(diào)查報告

新津概況新津，距成都市區(qū)19千米，距西南航空港10千米，處于成都15分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)。新津是川西重要的物資集散地和交通樞紐，四川省經(jīng)濟技術(shù)向西南輻射的必經(jīng)之地，是四川面積最小的縣，四川省縣域經(jīng)濟十強縣。新津幅員面積330萬平方公里，轄6街道5鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?0.87萬人，其中城鎮(zhèn)人口12萬人。

成都新津城市規(guī)劃新津東南和西南是淺丘和臺地地貌。東北部、北部和西北部為平原，平原占全縣總面積的76.6%。新津老城區(qū)主要分布在南部區(qū)域，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和南部區(qū)域地貌的限制，新津城區(qū)建設(shè)規(guī)劃將向北擴展。為了配合城市建設(shè)，位于城區(qū)北部的新津工業(yè)園區(qū)將逐步搬遷和轉(zhuǎn)移。新津工業(yè)區(qū)新津老城區(qū)本案老城區(qū)工業(yè)區(qū)本案淺丘和臺地淺丘和臺地地塊經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標(biāo)用地性質(zhì)二類住宅用地（兼容≈20%的商業(yè)）規(guī)劃建設(shè)凈用地面積

33333.33平米規(guī)劃總建筑面積73000平米容積率

2.2建筑密度小于等于30%（住宅小于等于22%）建筑高度不大于50米樓面地價1400元/平米迎賓大道希望西路興園5路溫州路新津工商局空地工廠工廠工廠歐郡A區(qū)、C區(qū)南鑫源自建房藝術(shù)中心歐郡B區(qū)本案工廠希望集團工廠地塊位置宗地宗地位于興園5路和溫州路之間，兩側(cè)臨道。地塊處于老城區(qū)和原新津工業(yè)區(qū)的結(jié)合部，屬工業(yè)區(qū)用地范疇，現(xiàn)工業(yè)區(qū)正在調(diào)規(guī)，預(yù)計3月份調(diào)完。老城區(qū)工業(yè)區(qū)迎賓大道希望西路興園5路溫州路新津工商局空地工廠工廠工廠歐郡A區(qū)、C區(qū)南鑫源自建房藝術(shù)中心歐郡B區(qū)本案工廠希望集團工廠地塊四至歐郡B區(qū)西：對歐郡C區(qū)、A區(qū)東：為待拆遷工廠南：為歐郡B區(qū)地塊北：為待開發(fā)空地周邊配套學(xué)華潤學(xué)校、五津鎮(zhèn)中心幼兒園、順江中心小學(xué)、新津華學(xué)校醫(yī)仁愛醫(yī)院、恒生醫(yī)院、中醫(yī)院行新津汽車站購互惠超市、華億惠佳超市閑迎賓廣場迎賓廣場本案華潤學(xué)校順江中心小學(xué)五津鎮(zhèn)中心幼兒園新津華學(xué)校本案互惠超市華億惠佳超市本案本案本案仁愛醫(yī)院中醫(yī)院新津汽車站學(xué)周邊競品分布新津城區(qū)范圍內(nèi)有在售樓盤七個，預(yù)售樓盤4個。為增強項目的可行性，特選出歐郡、南鑫源、英倫西亞、海悅豪庭、正開時代廣場、融信翡翠中心為參照對象。南鑫源典型樓盤概述項目名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）綠化率容積率總戶數(shù)開盤時間面積區(qū)間）（㎡）主力面積（㎡）銷售均價（元）去化率余房（套）歐郡C區(qū)19317.9457623.9335.1%

2.985822013-357~12887~128490024套每月337新筑·巴倫西亞11666711000050%1.88342012-881.88~126.5590~110500036套每月264南鑫源4899.3024033.253000%3.451652013-08-1858.66-122.5858.66-91.52454116套每月93海悅豪庭4479317000050%2.951250（現(xiàn)330）2013-5-175-15088、97480041.3套每月售罄正開時代廣場2465714014330.02%3.49411待定81-11881.09、105.03、109.05、118.03待定融信翡翠中心1666910562925%4356待定81-103.981、91.6、103.95150（預(yù)估）典型在售樓盤分析——歐郡C區(qū)項目位置：新津縣五津鎮(zhèn)興園5路113號項目規(guī)模：占地面積:18828平方米,建筑面積66990平方米,由5棟13＋1小高層住宅組成。產(chǎn)品：1棟為沿街社區(qū)商業(yè)加一室一廳一衛(wèi)小戶型住宅，2、3、4、5棟樓均為二室二廳一衛(wèi)和三室二廳一衛(wèi)混合戶型，各棟樓成環(huán)狀分布，圍城70*60的中央花園。開盤時間：2013-03目前在售均價：4911元歐郡價格走勢

項目主力客群為新津本地剛需客戶，購房者年齡在25-35歲左右，同時兼有部分白領(lǐng)階層。123454804911典型在售樓盤分析——歐郡建筑布局及商業(yè)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)形態(tài)，商業(yè)體量11169方已規(guī)劃為四層約15000方的大型商超，設(shè)計方案已擬好，預(yù)計14年6月開工規(guī)劃為含酒店、購物中心、休閑廣場為一體的城市綜合體整個項目沿干道布局，商業(yè)體量龐大，預(yù)計超過5萬方，規(guī)劃業(yè)態(tài)完善，高檔，能滿足范圍幾公里生活圈居民的購物需求，意在打造開發(fā)區(qū)新商圈。商業(yè)項目的實施跟隨新區(qū)的開發(fā)節(jié)奏，共分4個批次進行，一、二批次為社區(qū)商業(yè)，三批次為大型商超，四批次為城市綜合體。典型在售樓盤分析——歐郡C區(qū)戶型配比分析戶型建筑面積（㎡）套數(shù)占比已售套數(shù)一居室57.06~75.3712321.13%9二居室87.41~90.1725844.33%128三居室106.67~127.9820134.53%108戶型套數(shù)已售各占比一室12397%二室25812849.6%三室20110853.7%各戶型銷售情況本小區(qū)以二居室為主，其次三居室，同時配備一定數(shù)量的一居室。同時在面積規(guī)劃上同樣按不同戶型給予一定的級差。就各戶型的銷售情況來看，二居室和三居室均表現(xiàn)不錯，都達到50%左走。而一居室銷售慘淡。典型在售樓盤分析——歐郡C區(qū)戶型配比分析一室二室三室合計已售9128108245銷售占比3.8%52.24%44.08%100%在已售產(chǎn)品中，二居室表現(xiàn)最佳，需求量超出三居室6個百分點，達28套，而一居室需求量不大，僅有4%的份額。從上述數(shù)據(jù)可以看出消費者對本小區(qū)產(chǎn)品的購買行為偏理性，已家庭自居為主。典型在售樓盤分析——歐郡主力戶型特色分析編號建筑面積（㎡）主功能區(qū)面積主功能區(qū)占比餐廳客廳廚房衛(wèi)生間主臥次臥1次臥2B-185.0659.169.5%5.8818.334.374.615.0410.88-C-181.8753.7665.67%4.8415.25.724.813.39.9-B-2107.0575.6470.67%7.818.068.066.213.6812.549.3

優(yōu)勢：戶型方正大氣；空間布局緊湊，入戶花園設(shè)計，空間自然延伸，保障私密空間，客廳連接寬綽陽臺，拓展視野，輕松觀景。同時臥室均采用飄窗設(shè)計，通風(fēng)采光效果更好。

劣勢：衛(wèi)生間門距離臥室門太近，生活多有不便。同時走廊太長，浪費了功能區(qū)面積。B2戶型：3室2廳1衛(wèi)C1戶型：3室2廳1衛(wèi)B1戶型：3室2廳1衛(wèi)典型在售樓盤分析——歐郡歐郡項目C區(qū)小結(jié)歐郡C區(qū)項目位于新津縣興園五路，前接迎賓大道,藝術(shù)中心,未來的三旺生活廣場,處于未來北城的核心位置.歐郡C區(qū)占地43畝,,建筑面積66990方,規(guī)劃331戶,容積率僅2.5,建筑密度只26%,戶型面積101-260平米。目前在售均價為4911元，已售245套，月均銷售24套。歐郡C區(qū)建筑布局為南北朝向,充分保證了每套房子都有很好的采光通風(fēng)和景觀視野,同時建筑環(huán)形布局，形成較大的中央花園。歐郡C區(qū)，寬闊間距和大尺度多面式窗戶保證室內(nèi)良好的采光。歐郡商業(yè)項目沿干道布局，商業(yè)體量龐大，預(yù)計超過5萬方，規(guī)劃業(yè)態(tài)完善，高檔。其中A、C社區(qū)商業(yè)形態(tài)，商業(yè)體量11169方；B區(qū)已規(guī)劃為四層約15000方的大型商超，設(shè)計方案已擬好，預(yù)計14年6月開工；D區(qū)規(guī)劃為含酒店、購物中心、休閑廣場為一體的城市綜合體。典型在售樓盤分析——新筑·巴倫西亞項目位置：成都市新津縣希望東路9號

項目規(guī)模：占地面積90000.00㎡，建筑面積116667.00㎡產(chǎn)品：多種業(yè)態(tài)的高端國際社區(qū)。開盤時間：2012-04-22目前在售均價：5000元價格走勢高層住宅獨棟別墅目前1、2、5、6、7、8棟已基本售罄，剩下3、4棟大部分房源（部分作為抵押資產(chǎn)）。

樓盤房源現(xiàn)全是現(xiàn)房，因而價格高于其他樓盤。5000濱河景觀帶典型在售樓盤分析——新筑·巴倫西亞戶型配比分析戶型建筑面積套數(shù)占比已售套數(shù)二居室81.88~92.2933440.01%252三居室97.42~126.5550059.99%318戶型套數(shù)已售各占比二室33425275.45%三室50031863.6%類別二室三室合計已售252318570銷售占比44.21%55.79%100%二居室、三居室均表現(xiàn)良好，但三居室更佳，銷售率高達60%。就銷售占比來看，三居室比二居室多10%，絕對值達34套。從上述數(shù)據(jù)可以看出消費者對本小區(qū)產(chǎn)品的親睞程度較高，且多為大家庭消費者。編號建筑面積實得面積主功能區(qū)面積主功能區(qū)占比餐廳客廳廚房主衛(wèi)次衛(wèi)主臥次臥1次臥2C92.29103.215964.25%4.615.217.024.14-16.3312-G88.25100.8656.7664.32%6.316.263.96-14.49.9-B397.42116.5866.2568%5.04144.85.284.3214.7611.111.2B2115.07130.4177.2367.12%7.515.126.65.56.313.5311.8810.8典型在售樓盤分析——新筑·巴倫西亞主力戶型特色分析C：2室2廳1衛(wèi)G：2室2廳1衛(wèi)B3：3室2廳2衛(wèi)B2：3室2廳2衛(wèi)

優(yōu)勢：超大的入戶花園和觀景陽臺拓展了室內(nèi)空間，釋放了空間壓力，增加了戶主自我設(shè)計的空間，保障了采光和通風(fēng)，動靜分區(qū)合理。

劣勢：部分小戶型空間布局不太合理，主要表現(xiàn)在餐廳和廚房空間狹小。典型在售樓盤分析——新筑·巴倫西亞新筑巴倫比亞項目小結(jié)新筑巴倫西亞項目位于新津希望東路，臨近大件路口，地處新津風(fēng)情水城金融CBD核心區(qū)域。項目由新筑地產(chǎn)傾力打造，企業(yè)擁有上市背景，品質(zhì)實力保證。項目總規(guī)劃用地面積約175畝，1期總建筑面積約11萬平方米，是新津首屈一指的大盤。項目依托15000㎡濱河景觀帶，打造以“原生水岸，墅級城邦”為基調(diào)，以西班牙風(fēng)格與生活氣韻交融的古典風(fēng)情為藍(lán)本，精心打造含別墅、電梯洋房、星級會所、商業(yè)中心、雙語幼稚園等多種業(yè)態(tài)的高端國際社區(qū)。本項目戶型設(shè)計理性，注重實用性、舒適性及私密性，戶型區(qū)間為80—150平米，戶均贈送率超過20%，為新津帶來了全新的居住理念與味品。目前在售均價：5000元，已售570套，月均銷售36套。目前1、2、5、6、7、8棟已基本售罄，剩下3、4棟大部分房源（部分作為抵押資產(chǎn)）。樓盤房源現(xiàn)全是現(xiàn)房，因而價格高于其他樓盤。典型在售樓盤分析——南鑫源項目位置：新津縣五津鎮(zhèn)興園5路33號項目規(guī)模：占地面積4899.30㎡，建筑面積，24033.25㎡，165戶。產(chǎn)品：整個項目只有一棟L型建筑，以經(jīng)典小戶型為主。開盤時間：2013-8-18目前在售均價：4300元銷售情況：目前整個項目還有87戶未售。本案沿街商鋪整個項目規(guī)模較小，只有一棟建筑，建筑規(guī)劃為下商鋪上住宅。

由于項目的特殊性，本項目的房源價格相對較低。89101112145104300典型在售樓盤分析——南鑫源建筑布局及商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)形態(tài)，售價為21500元。規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)形態(tài)，一層售價為23000元，二層售價為13800元。整個項目沿干道成L型布局，商業(yè)體量約2776方，兩層共20間25.75-574.61㎡大小不等的商鋪，業(yè)態(tài)規(guī)劃為滿足本小區(qū)居民日常生活需求。商業(yè)項目的出售價進度較快，現(xiàn)一樓只剩下兩間小商鋪（開間：進深=1:4）和二樓大商鋪未出售。典型在售樓盤分析——南鑫源戶型配比分析戶型建筑面積套數(shù)占比已售套數(shù)二居室58.66-91.5212475.15%50三居室93.15~122.584124.85%22戶型套數(shù)已售各占比二室1245040.32%三室412253.66%類別二室三室合計已售502272銷售占比69.44%30.55%100%本項目以套二經(jīng)典小戶型為主，二居室和三居室配置比例為3:1，就銷量來看，二居室銷量是三居室的兩倍，但銷售比例低三居室13個百分點。從銷售占比數(shù)據(jù)可以看出，消費者的需求能傾向于二居室。典型在售樓盤分析——南鑫源主力戶型分析編號建筑面積主功能區(qū)面積主功能區(qū)占比餐廳客廳廚房衛(wèi)生間主臥次臥1次臥2B174.2943.5458.61%2.712.955.293.799.98.91-A484.952.561.84%6.2412.545.585.411.5211.22-C3119.774.2462.02%4.519.116.275.617.6411.559.57B1：2室2廳1衛(wèi)A4：2室2廳1衛(wèi)C3：3室2廳1衛(wèi)

優(yōu)勢：布局緊湊，雙景觀陽臺設(shè)計，動靜干濕分區(qū)。

劣勢：部分戶型回廊設(shè)計多余，浪費空間；還有部分戶型餐廳設(shè)計極不人性化，造成使用不便。典型在售樓盤分析——南鑫源南鑫源項目小結(jié)南鑫源位于新津縣五津鎮(zhèn)興園5路33號，地處新津城北新區(qū)中心區(qū)域。緊鄰華潤學(xué)校、新津恒生醫(yī)院、新津太平洋電影院、新津汽車站。項目建筑面積24033.25㎡，占地面積4899.30㎡，容積率3.45。整個項目只有一棟L型建筑，共有房源165戶，以經(jīng)典小戶型為主。目前在售均價為4300元，已售72戶，月均銷售16套。項目商業(yè)體量約2776方，兩層共20間25.75-574.61㎡大小不等的商鋪，業(yè)態(tài)規(guī)劃為滿足本小區(qū)居民日常生活需求。商業(yè)項目的出售價進度較快，現(xiàn)一樓只剩下兩間小商鋪（開間：進深=1:4）和二樓大商鋪未出售。一層售價為23000元，二層售價為13800元，轉(zhuǎn)角售價為21500元。已售樓盤分析——海悅豪庭項目位置：新津縣新津縣瑞通路205號項目規(guī)模：總占地面積：44793平米總建筑面積：166570平米產(chǎn)品：項目總占地約70畝，由11棟14層的小高層組成，約75-150平米水岸華宅。開盤時間：2013-5-1目前在售均價：4800元銷售情況：首批已經(jīng)售罄海悅豪庭價格走勢首批次已經(jīng)全部售罄該項目房源價格上漲幅度大（300元）。300本案未售樓盤介紹——正開時代廣場項目位置：新津瑞通路220號項目規(guī)模：占地面積:24657平方米

，建筑面積:140143平方米

產(chǎn)品：總共6棟，每棟16層，2梯6戶預(yù)計價：待定未售樓盤分析——融信翡翠中心

項目位置：新津縣瑞通路138號項目規(guī)模：占地面積:16669平方米

，建筑面積:105629平方米

產(chǎn)品：以“悅尚購物中心、柏翠星級酒店、豪雅系公寓、都市公園華宅”四大綜合體業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體總結(jié)新津，距成都市區(qū)19千米，距西南航空港10千米，處于成都15分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)是四川省縣域經(jīng)濟十強縣。新津幅員面積330萬平方公里，總?cè)丝?0.87萬人，其中城鎮(zhèn)人口12萬人。由于城南發(fā)展已飽和，現(xiàn)整個城市正在向北擴展，宗地正處在老城與新城的結(jié)合部。宗地總計50畝，規(guī)劃建筑面積73000㎡，其中住宅60000㎡，商業(yè)13000㎡，項目容積率為2.2，層高小于14層。宗地地價為1400每平方米，住宅售價預(yù)估為4800—5200元。項目周邊交通便利，道路寬闊，配套齊全，增值潛力巨大，是自居和投資的佳品。新津城區(qū)范圍內(nèi)有在售樓盤七個，預(yù)售樓盤4個，為增強項目的可行性，特選出歐郡、南鑫源、英倫西亞、海悅豪庭、正開時代廣場、融信翡翠中心為參照對象。經(jīng)過分析，新津目前房價在4500—5000元，戶型以二居室和三居室為主。最易遭老板“炒”的15種員工廣東韋邦集團李雙華有人在工作中出了問題，于是首先想到的是換一家企業(yè)去工作，考慮的只是換一個環(huán)境而已，根本沒有反思自身的問題。可是，換了工作環(huán)境問題卻依然存在啊！老板雖然換了，但他們考慮“炒魷魚”的因素是一致的。那么，老板眼中什么樣的人會被炒掉呢？這類對象一般是剛剛參加工作不久的職場新鮮人，對突發(fā)事件往往措手不及，結(jié)果行動常過分急躁，更甚者每次遇事每次如此，給老板留下不可調(diào)教的印象。01：不夠穩(wěn)重沉著喜歡夸夸其談，一旦需要實際操作時，往往發(fā)生許多困難，卻又找不出原因何在。02：理論與實際不能配合不能具體地評斷工作價值，往往分不清工作的目的是什么，