廣德縣柏墊東晨1#商貿中心建設項目建議書

PAGE32廣德縣東晨置業(yè)有限公司柏墊東晨1＃商貿中心建設項目建議書

一、項目概況1、項目名稱：廣德縣柏墊東晨1＃商貿中心建設項目2、項目建設單位：廣德縣東晨置業(yè)有限公司3、項目法人代表：4、項目技術負責人：5、建設性質：新建6、項目建設地址：柏墊鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)B-3-1（北區(qū)）宗地（廣寧路以西金政商貿城以北）7、項目總投資規(guī)模：3178萬元8、項目建設期限：2年二、項目編制的依據1、《廣德縣柏墊鎮(zhèn)總體規(guī)劃》2、《廣德縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》3、《廣德縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》4、《廣德生態(tài)縣建設總體規(guī)劃》5、《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》6、本項目規(guī)劃設計文件7、本項目國有建設用地使用權出讓合同8、本項目掛牌出讓成交確認書9、本項目規(guī)劃用地紅線圖10、廣德縣建委規(guī)劃設計條件通知書三、項目編制的原則本項目編制遵循：掌握環(huán)境要素，充分體現當地鄉(xiāng)土特色，又努力創(chuàng)造清新、明快、簡潔的現代建筑氣息，使各個空間出于自然而融于自然。充分表達自然生態(tài)這一人類生活方式的趨向性。設計先進實用，實施方案可靠，投資節(jié)省，環(huán)保高效，生態(tài)良性循環(huán)的原則。精心研究設計與實施的技術方案，引進先進施工技術，加強施工管理，最大限度的節(jié)約投資，保證施工質量，為消費者提供最佳居住環(huán)境，將政府對居民的服務落實到實處，為居民辦好事、辦實事。1、貫徹“超前性”與“務實性”相結合的原則，結合規(guī)劃學科的最新理念，設計有鮮明的時代性和前瞻性的健康社區(qū)，設計體現新理念，新手法，使用新材料、新工藝，以高起點達到高標準、高水平。2、遵循“以人為本”的原則，強調人居環(huán)境與建筑的共存融合，以提高人居環(huán)境質量和建設舒適安逸的居住空間為目標，滿足商住樓的商業(yè)性、居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅的現代商住區(qū)。3、強化“現代商住區(qū)”概念，體現現代新型城鎮(zhèn)社區(qū)的精神內涵，以建設商住文化智能型小區(qū)為目標，時代與發(fā)展綜合兼顧，滿足居民在知識經濟時代的全新需求。4、堅持“可持續(xù)發(fā)展”的原則，注重商住區(qū)建設與社區(qū)建設相結合。通過社區(qū)的營運，將可持續(xù)發(fā)展的指導思想貫徹于規(guī)劃設計、建設施工、市場營銷和物業(yè)管理中。5、堅持“布局合理，用地經濟”的規(guī)劃原則，兼顧適宜的建筑風格、品位和檔次。綜合考慮社會、經濟、環(huán)境三者效益的協調關系，注重建筑空間與景觀相協調的有機統一。6、堅持“節(jié)能、高效”的原則，節(jié)能降耗是我國經濟建設中必須遵循的一項基本國策，本項目認真貫徹這一理念，在保證質量的前提下，注重使用節(jié)能材料，最大限度的節(jié)約原材料，降低投資成本，促進建筑節(jié)能效益和經濟效益雙贏。環(huán)境保護是我國經濟建設必須遵循的又一項基本國策，黨和政府歷來重視環(huán)境保護工作，本項目的編制嚴格執(zhí)行國家有關環(huán)境保護的政策、法令，加強項目的工程管理，以達到預期目的。四、項目提出的背景和依據廣德縣柏墊東晨1＃商貿中心建設項目用地，于2009年07月13日至2009年07月22日上午9時30分期間，在廣德縣招投標中心舉辦的廣德縣柏墊新鎮(zhèn)區(qū)商住用地國有土地使用權掛牌出讓活動中，由廣德縣東晨置業(yè)有限公司法人代表盧獻光（競得人）摘牌獲得柏墊鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)B-3-1（北區(qū)）宗地（廣寧路以西金政商貿城以北）地塊國有土地使用權。廣德縣東晨置業(yè)有限公司根據柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)總體規(guī)劃及廣德縣建設委員會規(guī)劃設計條件通知書（廣2009規(guī)字011號）要求，在2009年底委托廣德恒星建筑設計柏墊鎮(zhèn)位于廣德縣南部山區(qū)。東與盧村鄉(xiāng)毗鄰，南與四合鄉(xiāng)接壤，西與楊灘鄉(xiāng)相交，北及東北與誓節(jié)及桃州兩鎮(zhèn)相連?！鞍貕|鎮(zhèn)”以鎮(zhèn)政府所在地“柏墊”命名。柏墊鎮(zhèn)總面積252平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積2.5平方公里。現轄柏墊鎮(zhèn)現轄14個行政村，418個村民小組，1個居民委員會，5個居民小組。全鎮(zhèn)人口4.6萬。新中國成立以來，柏墊鎮(zhèn)行政區(qū)劃經過了幾次較大的變革。1958年9月成立為“先鋒人民公社”；1959年2月更名為“柏墊人民公社”；1983年6月更名為“柏墊鄉(xiāng)”(各生產大隊改為行政村)；1987年5月“柏墊鄉(xiāng)”更名為“柏墊鎮(zhèn)”，轄柏墊、劉村、橋頭、福巡、中畈、姚村、梅村、燕塘、余家壩9個行政村。柏墊街道于1958年3月建制居民委員會。

2001年10月，全縣進行區(qū)劃調整，原梨山鄉(xiāng)整建制并入柏墊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)轄行政村增加藻塘、梓沖、下陽、雙龍、梨山、張復、查園、糧長8個，共計17個行政村，1個街道居委會。

2003年4月，在全縣進行并村工作中，柏墊鎮(zhèn)將原來的17個行政村合并為8個行政村，即糧長(糧長、查園)、張復、梨山(梨山、雙龍)、茅田(藻塘、下陽、梓沖)、姚村、前程(燕塘、余家壩)、柏墊(柏墊、梅村、中畈)、劉福橋(劉村、福巡、橋頭)。

2005年12月，全縣又一次撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，原鳳橋鄉(xiāng)整建制并入柏墊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)轄行政村增加6個，即西塢(西塢、祥里)、楊沖(楊沖、范村)、三河(牡塘、田里、毛村)、鳳橋(永橋、石香爐)、同心、土橋(土橋、沈村)。柏墊鎮(zhèn)現轄14個行政村，418個村民小組，1個居民委員會，5個居民小組。柏墊鎮(zhèn)現有耕地面積24360畝，其中水田20145畝；山場面積282750畝，其中竹林113488.5畝，板栗林55240畝。廣寧路（S215）貫穿境內全長23.1公里，是該鎮(zhèn)南進北出的主要交通干道。柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)距宣（城）杭（州）高速廣德入口22km，距宣（城）杭（州）鐵路廣德站27km。距皖贛鐵路寧國站30km。東鄰杭嘉湖，北倚蘇錫常，交通便利，是廣德城鎮(zhèn)發(fā)展的一類鄉(xiāng)鎮(zhèn)。自2000年以來，柏墊鎮(zhèn)以適應廣德縣經濟社會快速發(fā)展的形勢，加快了柏墊鎮(zhèn)基礎設施建設，先后完成了梨柏公路工程、村村通公路工程和柏墊鎮(zhèn)政務新區(qū)—金政商貿城工程建設以及集鎮(zhèn)基礎設施建設和農村電網改造（改造面100%）。鎮(zhèn)政府所在地柏墊集鎮(zhèn)經過幾年的規(guī)劃建設，已使其發(fā)展成為全鎮(zhèn)的政治、經濟、商貿、文化娛樂中心。集鎮(zhèn)的基礎設施配套建設漸具規(guī)模，鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大改觀，隨著農貿市場、竹木交易市場、中心集貿市場的形成發(fā)展，市場日益繁榮，人們經濟收入逐年增加，農民生活水平逐年提高，農民向中心集鎮(zhèn)聚集從事經商、辦廠日漸增多。柏墊集鎮(zhèn)新區(qū)規(guī)劃，在縣委、縣政府的關心下，已于2007年2月完成。2008起，該規(guī)劃已付諸實施。因此，廣德縣柏墊東晨1＃商貿中心建設項目，是繼廣德縣柏墊金政商貿城建設項目之后，在柏墊鎮(zhèn)政務新區(qū)擬建的又一個開發(fā)建設項目，也是付諸實施柏墊鎮(zhèn)政務新區(qū)規(guī)劃的第二個基礎設施規(guī)模項目。五、項目建設的必要性與可行性1、項目建設的必要性柏墊鎮(zhèn)黨委和鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)政府所在地的集鎮(zhèn)建設高度重視，經過幾年的努力，集鎮(zhèn)建設雖然取得了較明顯的成效，但已不能適應全鎮(zhèn)經濟文化發(fā)展的需要。從總體上看，一是規(guī)模偏小，導致集鎮(zhèn)輻射力不大；二是基礎建設比較薄弱，公用基礎設施的建設和服務供給形不成規(guī)模效益，進而滯后、制約了集鎮(zhèn)的進一步發(fā)展；三是住房建設特別是集鎮(zhèn)商住房建設與主干道路建設及其綜合性開發(fā)利用相對滯后，影響各種要素向中心集鎮(zhèn)的合理聚集，制約了農業(yè)人口向非農產業(yè)的轉移。本項目實施的廣德縣柏墊東晨1＃商貿中心建設項目，有效的將居民居住房建設和與之相配套的商貿城建設有機的結合，綜合性開發(fā)利用有效自源，提高中心集鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化水平，有利于逐步走出一條實現農民市民化和農村工業(yè)化的道路。同時，將吸引一部分農村剩余勞動力遷入中心集鎮(zhèn)并從事非農產業(yè)，減少農業(yè)人口，給農業(yè)結構調整帶來寬松的環(huán)境，為農民增加收益創(chuàng)造條件，因此，本項目的實施有利于柏墊鎮(zhèn)的經濟社會發(fā)展和柏墊中心集鎮(zhèn)進一步走向繁榮，是十分必要的。2、項目建設的可行性本項目的開發(fā)建設，依山傍水，將使柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新、老區(qū)景觀大道沿線形成具有一定特色、密度適中、布局恰當、環(huán)境優(yōu)美、功能安排設置合理的沿街建筑景觀，且在設計理念上堅持較高起點的原則，綜合考慮道路、溪流、生態(tài)等環(huán)境小品設計，以充分體現現代鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)氣息，并帶動一方經濟與社會的協調發(fā)展。項目的實施是可行的。柏墊鎮(zhèn)為廣德縣山水鎮(zhèn)，項目設計堅持尊重自然，掌握環(huán)境要素，建筑整體風格充分吸收當地居民的風格特色，努力創(chuàng)造清新、明快、簡潔的現代氣息，使建筑空間融入柏墊鎮(zhèn)的空間環(huán)境中。項目充分體現以人為本的精神，注重住宅的實用性、經濟性和舒適性。功能布局合理、空間利用得當、合理適用。以此塑造出整體、清雅又有時代感的高品位、高質量的商住小區(qū)。該項目通過方和圓的元素，以優(yōu)美的景觀綠化，形成不同層次，各具特色的景點，從而形成別具一格的景觀體系，帶動一方經濟與社會的協調發(fā)展。因此，建設項目是可行的。六、項目建設內容與規(guī)模（一）項目擬建內容廣德縣柏墊東晨1＃商貿中心建設項目，以開發(fā)建設商住房、底層臨街營業(yè)鋪面房并舉，兼建綠地景觀和配套小區(qū)水、電、通信及道路系統等基礎設施建設。1、結構規(guī)劃建設本項目在充分研究規(guī)劃地塊現狀、用地特征形態(tài)的基礎上，以滿足現代居民對居住環(huán)境提高的需求，合理設計住房結構比例。根據總量與需求相結合的原則，充分考慮農村居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統籌落實新建住房結構比例，新建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑與習慣適用性建筑住房面積比例，根據當地住房調查的實際狀況以及土地、能源、社會需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結構。2、功能布局⑴總平面布置本項目占地面積為13082.5㎡（19.6畝），東向面臨廣寧路西側為政務區(qū)，四面環(huán)路可充分發(fā)揮其商業(yè)價值?？傮w布局為一軸一點兩區(qū)開敞式營業(yè)空間。一軸：以中心道路為軸有機聯系各個分割空間的交通，提高區(qū)域內的整體性。兩區(qū)：一建筑圍合出兩個獨立的空間在內部進行合理的景觀設計是商貿區(qū)的主要步行場所，既是社區(qū)的商業(yè)中心也是居民活動的中心。一點：本項目三面環(huán)路可以很好的發(fā)揮其在柏墊鎮(zhèn)新區(qū)與老區(qū)之間的連接作用。開敞性空間：規(guī)劃設計時設置多個出入口?？筛玫奶岣吒鱾€區(qū)域的人流量，盡量減少各個商鋪之間的效益差別。⑵道路交通建設新建人車分流的道路系統、車庫及停車場地配套，方便居民。本項目道路建設寬度以10m-15m為宜。道路建設形式采用砼路面，厚0.18m。機動車道寬12m，非機動車道寬3m（1.5m×2），采用劃線隔離（白色），人行道高于車道15cm，寬2m（1m×本項目四面環(huán)路，交通流暢，項目區(qū)內通過中心主干道的連接把各個組團有機的聯系起來。小區(qū)的道路以環(huán)形和帶狀連接入戶的方式，解決人車分流的問題。小區(qū)以地面停車為主，自行車停放結合住宅底層架空停放。庭院中間設置停車場以及進行景觀設計使景觀與車位有機結合。最大限度的使組團內的商鋪面對道路。小區(qū)內共設置停車位65個，停車率達到50%。滿足配件指標要求。⑶地勢環(huán)境建設本項目地勢相對平緩，平面高差不超過20㎝。設計時以中心道路軸為最高向兩邊遞減，防止雨水倒灌。⑷綠化景觀建設綠化系統重點建設中心綠地。庭院內為重點綠化單位。點、線、面三結合，調高景觀利用系數。全面考慮到景觀的層次，使整體環(huán)境規(guī)劃富有層次感。灌木、草木以及各種喬木因其不同的生物特性和生態(tài)習性從而呈現出不同的風景，充分考慮各種植物的配置及其對四季景色的變換更替，做到四季有綠。有助于建筑小品的配置、遮蔽和使用。項目規(guī)劃，將整個樓盤有機的聯系起來，相互滲透，相互融合。使住戶能包容于集中綠地之中。充分做到綠化景觀的“均號性”和貫通性，營造十分舒適的人文居住環(huán)境，讓每戶居民都能享受到優(yōu)美的自然環(huán)境。（二）建設規(guī)模該項目總用地13082.5㎡（19.6畝），總建筑面積15161㎡。主要經濟技術指標項目單位技術指標備注總用地面積㎡13082.5總建筑面積㎡15161建筑占地面積㎡4697住房總戶數戶/㎡100/11201底層鋪面數約間/㎡99/3960建筑密度%≯32容積率≯1.2綠地率%≮35%停車位輛70商住房的大小按農村集鎮(zhèn)適用性套型設置。（三）其他給水、雨污水排放、電力、電訊、寬帶信息網、有線電視、路燈、環(huán)衛(wèi)、消防、建筑小品、停車位、交通標志等同步配套建設。七、項目選址及建設條件（一）項目選址廣德縣柏墊東晨1＃商貿中心建設項目位于廣德縣柏墊鎮(zhèn)街道西側政務新區(qū)，東臨廣寧路，西靠柏墊鎮(zhèn)政府新區(qū)；南側為金龍大道。項目區(qū)屬北亞熱帶南緣季風區(qū)濕潤氣候，特點是氣候溫和，光照充足，雨量豐富，四季分明。年平均氣溫15.4℃，年降雨量1392.7mm，無霜期229天。最多風向ESE，次多風向WNW，年平均風速2.3米根據《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》和GB19306-2001《安徽地震動參數區(qū)劃圖》確定，項目區(qū)屬非地震區(qū)，抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速為0.05G?？拐鹪O防類別為丙類。隨著地方經濟的快速發(fā)展，新區(qū)主干道廣寧路日益繁華，該地作為柏墊鎮(zhèn)的商貿中心而價值也將不斷提升，對新區(qū)開發(fā)將起到積極的推動作用。因此，該項目必將成為柏墊鎮(zhèn)新區(qū)的優(yōu)美人居環(huán)境和繁華的商業(yè)中心之一。（二）項目建設的有利條件1、項目自然條件：基地內地勢平坦，現狀以農田為主，自然環(huán)境良好，周圍沒有污染源。2、項目規(guī)劃條件：基地東側為廣寧路，西臨柏墊新政區(qū)，南臨金龍大道，基地現狀為空置地，無居民拆遷任務。3、項目建設條件：該項目規(guī)劃用地面積19.6畝（13082.5㎡），地理位置十分優(yōu)越，用地完整，整體式布局開發(fā)性好?？尚纬杉藤Q、商住為一體的十分優(yōu)雅的小區(qū)。4、交通條件好。該項目所處位置S215省道，交通十分便利。5、水、電供應有保障。項目區(qū)屬柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)自來水廠供水范圍，飲、用水供給有保證，且水質無污染，符合飲用水水質國家標準GB5749-2005《生活飲用水衛(wèi)生標準》的有關要求。柏墊鎮(zhèn)于“十五”期間完成農電網絡改造，項目所在地屬鎮(zhèn)電網供電范圍，供電狀況良好。6、政府、政策的強力支持。柏墊鎮(zhèn)政府對該項目的啟動和建設高度重視，并給予了大力支持；中央對新農村建設，對城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設均給予政策上的支持。這些是該項目建設的基本保障。八、項目工程設計方案（一）項目規(guī)劃設計1、設計依據⑴《居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》⑵《住宅設計規(guī)范》⑶《廣德縣城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》⑷項目單位提供的規(guī)劃設計文件⑸項目單位提供的規(guī)劃用地紅線圖⑹廣德縣建委規(guī)劃設計條件通知書2、設計理念本項目將以如下設計理念，體現現代民居的優(yōu)越性與示范性。⑴強化精品設計：創(chuàng)造具有時代特色的民居模式；⑵提升科技含量：采用新材料、新技術、新設備，倡導節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材設計；⑶突出人本思想：規(guī)劃應充分滿足人的行為模式和心理需求，建立居房消費者的認同感及歸屬感，創(chuàng)造多功能而非復雜化的民居條件；⑷注重環(huán)境質量：優(yōu)化項目區(qū)內環(huán)境，精心營造綠化景觀，合理規(guī)劃交通網絡，完善配套及服務設施；⑸追求務實作風：從維護消費者的權益出發(fā)，關注民居消費需求，對民居的定位、檔次作多層次的綜合考慮。3、設計指導思想本項目的設計力圖實現以下目標：（1）主體性—人對自身自主體性的把握，對自身價值的外印證；（2）識別性—具有鮮明的個性特征，有較強的社會影響；（3）社會性—滿足人的社會群體意識，大眾共創(chuàng)共享；（4）迅達性—便利、親和，既可望又可及；（5）舒適性—減少環(huán)境壓力，身心得以輕松、安逸；（6）安全性—居有定所，免受干擾，充分體恤生活細節(jié)；（7）愉悅性—有趣味，富于人性味，自然、優(yōu)美、衛(wèi)生、和諧、有序；（8）多樣性—功能與形式靈活多樣、豐富充實；（9）文化性—具有自尊與典雅的氛圍和濃郁的文化氣息；（10）生態(tài)性—尊重自然、尊重歷史、保護生態(tài)、追求人的生存狀態(tài)的最大和諧性。4、設計原則堅持“超前性”與“務實性”；遵循“以人為本”；強調“現代商住區(qū)”理念；堅持“可持續(xù)發(fā)展”；以“布局合理，用地經濟”等為原則。5、市政工程設計⑴給排水工程用水量估算居民生活用水按最高日200L/人*d公共建筑用水，<建筑面積>20L/㎡*d市政綠化用水<用地面積>2L/㎡*d消防及未預見用水按上述之和的10%計，本小區(qū)最高用水量為550.8M3/d⑵污水工程污水量估算本小區(qū)污水主要來自家庭和共建的生活污水，取0.8的排供系數，則本小區(qū)污水總量為440.6M3/d，污水處理本小區(qū)實行雨污分流制，污水按地塊匯集后就近排入路下污水管道。⑶管網布置污水管道布置于小區(qū)道路下，埋深控制0.7～3.5m。接入市政污水管道地塊污水干管管徑為D300。⑷雨水工程選用廣德縣暴雨強度公式，重現期為一年。管網布置根據各商居組團劃分排水片區(qū)，就近排入城市雨水主干管。地塊雨水干管管徑為D450。雨水管道布置在小區(qū)道路下。埋深控制在0.7～0.35m。6、建筑設計充分體現以人為本的精神，注重住宅的實用性、經濟性和舒適性，于最細微處關懷用戶，力求予購房這以最大的選擇余地。功能布局合理、空間利用得當、房間面積適中，合理適用。建筑主體造型簡潔明快，拋棄過多的裝飾。采用平坡屋頂結合豐富立面。為保護小區(qū)建筑風格的一致性，建筑外觀顏色基本統一。坡屋頂采用青灰色波形瓦，外墻使用高級涂料，部分采用褐色面磚并以淺色挑線分隔。窗戶采用乳白色塑鋼窗框，并對窗臺做細部處理。以此塑造出整體、清雅又有時代感的高品位、高質量的商住小區(qū)。7、節(jié)能設計隨著我國經濟快速發(fā)展，資源、能源和環(huán)境問題已經成為制約我國經濟社會持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。節(jié)能降耗工作是從根本上加快建設節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的有效途徑。Ⅰ設計依據⑴《民用建筑設計節(jié)能設計標準》⑵《民用建筑設計通則》⑶《夏熱冬冷地區(qū)住居建筑節(jié)能設計標準》⑷《住居建筑節(jié)能設計標準》⑸項目地點安徽省廣德縣，為夏熱冬冷地區(qū)。Ⅱ節(jié)能的基本原則節(jié)約能源具有豐富的內涵，本項目的能源節(jié)約設計將從節(jié)能的范圍、節(jié)能內容和節(jié)能的路徑三個方面考慮。⑴在節(jié)能的范圍上，要求涵蓋建設項目的各住戶及各商鋪，在其全部生活和生產經營過程中都要實行節(jié)約能源，而不足是在某一環(huán)節(jié)上節(jié)約能源。如果只注重在某一環(huán)節(jié)上節(jié)約能源，而忽略在其他環(huán)節(jié)上節(jié)約能源，勢必事倍功半，達不到能源節(jié)約的預期目的。⑵在節(jié)約的內容上，是全部生產要素即人、財、物三類資源的節(jié)約。本項目除了重視自然資源的節(jié)約外，對人力資源、貨幣資本的有效使用，同樣予以重視，以達到充分發(fā)揮人的潛能，提高全社會的資金運作能力。⑶在節(jié)約能源的路徑選擇上，要構建循環(huán)經濟系統，循環(huán)經濟是一種與環(huán)境和諧的經濟發(fā)展模式，遵循減量化、資源化、無害化的原則，最終實現“最優(yōu)生產（生活）、最適消費、最少廢棄”的目標。本項目節(jié)約型經濟系統的構建是一個系統工程，提倡建設低能耗、低排放的生產與生活過程，嚴格限制能源過度消耗，避免自然生態(tài)環(huán)境的發(fā)展模式受到負面影響。Ⅲ節(jié)能措施本項目廣泛的采用各類節(jié)能措施。⑴建筑總平面的布置和設計，利用冬季日照并避開冬季主導風向，利用夏季自然通風，攤位區(qū)屋頂合理布置通風孔。建筑間及其內部有良好的自然通風。⑵條式建筑的體型系數小于0.35，滿足節(jié)能要求。⑶節(jié)能材料①屋面保溫材料采用聚苯保溫顆粒，厚度按計算。②外門窗根據不同窗墻面積比限制要求，外窗采用斷熱鋁合金門和窗。外門玻璃采用6厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用單框雙坡，空氣層20厚，廚房、衛(wèi)生間采用單窗單玻。陽臺門及落地窗開口較大部位，全部采用雙玻，門窗下部填充聚苯乙烯保溫板。③工程塑鋼窗氣密性必須達到國家GB7101標準規(guī)定的1級抗風抗壓性能，透性能，雨水滲透性能符合國家標準規(guī)定，滿足使用要求。④外墻采用蒸壓粉煤灰多孔磚，外保溫材料均采用30厚聚苯顆粒保溫砂漿，達到保溫節(jié)能設計要求。⑤梁、柱等冷、熱橋部位內外保溫砂漿各拐過500，根據熱工計算，上述保溫方法均能滿足（JGJ134-2001）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能標準規(guī)定的保溫要求。8、項目抗震設計根據GB50011-2001《建筑抗震設計規(guī)范》附錄A·0·10，廣德縣抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g，設計地震分組為第一組。以B層粉質砂巖為擬建建筑物持力層，擬建項目區(qū)屬抗震有利地段，場地土類型為一般場地土。該地區(qū)無構造斷裂帶通過，亦無其他不良地質現象，故屬穩(wěn)定的建筑場地。9、設計要求（1）結構安全等級：二級；（2）設防烈度：根據GB50223-95《建筑抗震設防分類標準》，本工程抗震設防類別為丙類，地震作用及抗震措施均按6度考慮；（3）可變荷載標準值：住宅：2.0KN/m2一般上人屋面：1.5KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2吊頂：0.2KN/m2共余荷載均參照荷載規(guī)范取值。九、環(huán)境保護環(huán)境保護是我國經濟建設中必須遵循的一項基本國策，特別是改革開放以來，黨和政府更加重視對環(huán)境的保護工作，因此，本項目在實施過程中將嚴格執(zhí)行“三同時”制度。（一）項目環(huán)保執(zhí)行標準1、國務院1998第25號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》2、GB3095-1996《環(huán)境空氣質量標準》3、GB3838-2002《地面水環(huán)境質量標準》4、GB/T14848-93《地下水環(huán)境質量標準》5、GB8978-1996《污水綜合排放標準》6、GB5749-2005《生活飲用水衛(wèi)生標準》（二）污染物產生情況項目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商業(yè)垃圾等。（三）污染物的治理各建筑單體的底層及樓層生活污水分別直接排至室外，經室外相對集中設置的化糞池初步處理、餐飲污水經隔油池處理后，由管網收集流注入CHWB-J地理式污水處理設置進行處理，達到排放標準排出。生活垃圾經袋裝收集后，由鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所集中轉運處理。商業(yè)活動產生的團體廢棄物垃圾由鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所集中轉運處理。十、消防消防要考慮以水消防和化學消防相結合的原則，以快速有效的撲滅初期火災。（一）水消防系統消防給水與生活供水合用一套管網，由給水管網供水，消防干管管徑DN100，沿項目區(qū)主干道設置室外消火栓。1、消防設計水量室外消防用水量：30L/S 工作時間3小時室內消火栓用水量：15L/S 工作時間3小時2、系統設計（1）室外消防采用低壓制供水，消防用水由給水管網供給（與生活給水管網合用）。室外消火栓布置在室外DN100環(huán)狀供水管網上，室外消火栓間隔小于120m，保護半徑小于150m。（2）本項目建筑物設置穩(wěn)高壓消火栓系統，室內消火栓按二股水柱（15L/S）到達室內任何一處著火點進行布置，充實水柱不小于10m，于室外設置水泵接合器。（二）滅火器設置根據本項目所建安置房不同部位、不同火災危險級別，設置手提式磷酸銨鹽滅火器或手提式“1211”滅火器。（三）建筑防火本項目主要承重構件的耐火等級均為一、二級，墻、柱、梁、樓板等均用非燃燒體材料建造。十一、投資估算與資金籌措本估算根據房地產市場開發(fā)行情，參照有關類似房地產建筑工程估算參數，按照本項目建議書中提出的相關技術數據進行估算項目投資價值。（一）總投資估算本項目總投資匡算為3178萬元，其中包括項目用地費用602.8萬元、鋪底起動資金200萬元和土建工程費用、相關配套設施投資費用及其他項目費用等項投資。（二）資金籌措設想本項目總投資估算為3178萬元，建設資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%，申請銀行貸款20%。2、自籌70%，尋求合資方出資30%。3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請銀行貸款20%。十二、項目實施進度安排本項目分為前期準備階段、項目實施階段和竣工驗收階段。項目前期準備階段，主要是項目材料編制、申報立項、土地征用、規(guī)劃設計、落實建設資金、場地準備等；項目實施階段分為三通一平、土建工程施工；工程竣工驗收。項目建設時間計劃為2年，詳見建設項目工程進度安排線條圖建設項目工程進度安排線條圖年份月份進度2010年2011年1-23-56-121-78-1011-12項目申報、立項工程招標、設計土地整理建筑施工、土建配套設施、附屬工程驗收、交付使用十三、項目的組織與管理（一）工程設計管理為確保工程質量，提高工程效益，項目單位將按照高標準、高質量、高起點的要求，嚴格遵守國家有關規(guī)定，選擇資質較高、實力較強、經驗豐富、信譽良好、費用合理的設計部門進行規(guī)劃設計。（二）工程招投標管理嚴格按照工程基本建設程序，根據《中華人民共和國招標投標法》及國家其它有關法律法規(guī)的規(guī)定，實現招投標工作“依法行政、長效管理”的工作目標，認真執(zhí)行招投標管理的法律法規(guī)，面向社會公開招標，選定過硬的施工隊伍，并加強質量管理，嚴格計量支付，確保工程按質按量如期完成。（三）項目建設管理本項目承辦單位為廣德縣東晨置業(yè)有限公司，該公司實行總經理負責制，建立完善的組織機構和健全的規(guī)章制度，本項目竣工后由廣德縣東晨置業(yè)有限公司按規(guī)定交付給物業(yè)管理機構管理。為確保項目建設的順利進行，廣德縣東晨置業(yè)有限公司成立總經理領導下的相應管理機構，負責組織本項目實施。廣德縣東晨置業(yè)有限公司因工程建設需要，可適時增減機構。組織機構詳見管理機構圖?？偨浝砜偨浝砀苯浝砀苯浝砀苯浝砀苯浝肀Ｕ喜夸N售保障部銷售部工程部財務部策劃部十四、項目投資成本和收益分析（一）開發(fā)成本估算1、土地費用：603萬元（契稅：按土地出讓金的4%計算，其他補償費：按實際發(fā)生列支）2、前期工程費：44萬元前期工程費包括：規(guī)劃設計、景觀設計、勘探費、臨時水電、測量放線、規(guī)劃技術服務費、三通一平費等等。3、房屋開發(fā)費：1833萬元a、建安工程費：1552萬元b、附屬工程費：108萬元c、室外工程費：173萬元4、其它費用：32萬元其它費用包括：其中：城建檔案、施工圖預算費、其他雜費、招標管理費、總承包管理費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、標底編制費等。5、不可預見費：42萬元6、其它規(guī)費：44萬元其它規(guī)費包括：市政支管線分攤、白蟻防治費、墻改基金費、避雷審查費、城市建設配套費等。7、開發(fā)費用;380萬元⑴財務費用：160萬元（包括銀行貸款）⑵管理費用：90萬元⑶銷售費用：130萬元小計：1+2+3+…+7=2978萬元（二）啟動流動資金：200萬元總投資Σ：（一）+（二）=3178萬元（三）其他費用比照以下標準計算1、電增容貼費為600元/KVA。2、勘察設計費按工程費用的3.0%計。3、工程監(jiān)理費按工程費用的1.0%。4、工程保險費按工程費用的2.5%計。5、開辦費（建設單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費用）按總投資的5.5%計。6、招投標費按工程費用的2.0%計。7、基本預備費為工程費與其他費用之和的10%計。8、建設期貸款利息按年利率6.21%計。（四）項目收益分析1、社會效果分析本項目對該宗地塊的建設規(guī)模、投資規(guī)模作為初步規(guī)劃方案，商品住房（擬定100戶）套型根據農村住居條件和實際相結合，商貿門面（擬定99間）根據該鎮(zhèn)發(fā)展實際配置布局，占地面積為19.6畝即13082.5m2，總建筑面積為15161m2，建筑密度≯32%，容積率≯1.2。項目總體布局、套型結構、環(huán)境設計落落大方、和諧統一，社區(qū)建筑風格特色突出、視覺感覺好，綠地率≮35%，2、項目開發(fā)經營收益分析本項目中包括商品住宅、商業(yè)用房以及配套設施等公建項目。商品住宅、商業(yè)用房均采用銷售形式。依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目銷售收入、銷售成本計算均假設采用現時的價格水平，在計算期內保持不變，不考慮其它價格因素對項目財務評價指標的影響。項目的定價按照實際可行性進行預測，并基于對廣德城區(qū)樓盤價格調研和比較，采用市場比較法進行修正，以此進行項目的開發(fā)經營收益分析。根據本報告的項目經營策略、實施進度安排、物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，確定項目銷售計劃。⑴銷售周期分析本項目銷售期初步安排10個月，從2011年05月開始，至2012年02月。項目建成后，住宅和商業(yè)用房，全部按市場價出售。房產銷售采取預售與現售相結合的方式。⑵項目銷售收益估算根據對同類物業(yè)價格及銷售情況，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等多方因素的分析，住宅初步價格定位為1800元／㎡，部分商業(yè)用房初步定價為4000元／㎡?？備N售收入預計為3600.2萬元。⑶項目利潤估算銷售時發(fā)生的稅收及費用按4.6%計，所得稅在項目平衡后按盈利所得的25%計提。根據測算，項目全部投資實現經營收入3600.2萬元；銷售時發(fā)生的稅收及費用165萬元；所得稅114.3萬元；凈利潤為342.9萬元。本項目的投資利潤率為11.5%；投資利稅率19.6%。項目靜態(tài)投資回收期4.8（年）。十五、結論與建議（一）結論本項目符合廣德社會經濟發(fā)展的總體要求，符合當前推進城市化進程的發(fā)展方向。從項目的成本、效益指標分析可以看出，本項目的靜態(tài)經濟效益良好，社會效益明顯，項目建設完全能達到預期目的。因此，項目開發(fā)切實可行。（二）建議1、廣德縣東晨置業(yè)有限公司為實施本項目做了大量準備工作，建議政府主管部門和相關單位給予支持，使該項目盡快組織實施。2、為使投資能在短期內很快收回，項目單位可著手采取以下措施：一是縮短項目建設工期，促使建設項目盡快竣工交付使用，早見效益；二是加強工程質量監(jiān)理，提高工程質量，減少返工率；三是加強運營管理，降低經營成本。二〇一〇年三月目錄目錄第一章總論 1一、項目概述 1二、可行性研究報告編制依據和范圍 2三、項目主要經濟技術指標 3四、******國家森林公園概況 3第二章項目背景及必要性 8一、項目背景 8二、項目建設的必要性與可行性 10第三章項目選址分析 13一、項目選址 13二、項目城市概況 13三、經濟發(fā)展概況 14四、公共設施依托條件及施工條件 17第四章需求分析與建設規(guī)模 18一、****國家森林公園現狀與存在問題分析 18二、****國家森林公園日容量預測 19三、****國家森林公園景區(qū)廁所需求面積分析 20四、****國家森林公園景區(qū)廁所建設規(guī)模的確定 20第五章項目建設方案 21一、景區(qū)廁所工程建設方案 PA