中藥防治高血壓的研究思路與方法

中醫(yī)藥防治高血壓藥效研究思路與方法浙江中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院藥理學(xué)副教授姚立博士一、概述

高血壓是最常見的慢性病，其發(fā)病率在成人中可高達(dá)20%。高血壓的直接并發(fā)癥有腦血管意外、心力衰竭、腎功能衰竭。另有大量證據(jù)表明，高血壓患者容易并發(fā)冠心病?？傮w上講，高血壓患者平均壽命較正常人群短15-20年。惡性高血壓如不經(jīng)治療可在1年內(nèi)死亡。目前高血壓的治療問題尚未徹底解決。問題主要有三個(gè)方面：一、藥物療效，包括降壓、穩(wěn)定血壓和保護(hù)靶器官；二、患者的依從性，包括使用方便，不良反應(yīng)少，不影響患者的生活質(zhì)量；三、經(jīng)濟(jì)問題，要求降壓治療能為患者和社會接受。因此，新的降壓藥的發(fā)展目標(biāo)是逆轉(zhuǎn)患者的靶器官損傷、改善患者的生活質(zhì)量，減輕患者和社會的負(fù)擔(dān)。在治療高血壓病的研究領(lǐng)域里,中醫(yī)藥具有獨(dú)特的理論體系,強(qiáng)調(diào)辨證論治,治病求本,其在改善臨床癥狀、減少并發(fā)癥、副作用相對較輕且藥價(jià)便宜等方面均體現(xiàn)出了一定的優(yōu)勢和特色。二、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)研究

（一）高血壓病因

1.環(huán)境因素

膳食營養(yǎng)因素

過度咸食者容易患高血壓，而喜食新鮮水果蔬菜者高血壓發(fā)生率低。大量研究資料證實(shí)，過多攝入鈉鹽、大量飲酒、膳食中含有過多的飽和脂肪酸及攝入不飽和脂肪酸比例過低均可使血壓升高。精神應(yīng)激

長期精神緊張者患高血壓的發(fā)病率較高，例如駕駛員、會計(jì)、電報(bào)員、證券經(jīng)紀(jì)人等。長期在噪聲環(huán)境中聽力敏感性減退者，患高血壓也較多。高血壓患者精神放松休息后，癥狀和血壓均可獲得一定改善。2.遺傳因素高血壓具有明顯的家族聚集性，在某些人群（如黑人）有高發(fā)病率。流行病學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)孿生子女的高血壓患病率明顯增加；不少家族群發(fā)高血壓，雖然處于同一環(huán)境，親生子女與高血壓的關(guān)系比領(lǐng)養(yǎng)子女密切，且此種現(xiàn)象見于2歲以下的兒童，說明這些人的高血壓發(fā)病率與環(huán)境的關(guān)系不大。據(jù)調(diào)查，父母無高血壓，子女高血壓的發(fā)病概率只有3.1％；父母一方有高血壓，其患病率為28.3％；父母均有高血壓，子女的發(fā)病概率高達(dá)46％。臨床上約60％的高血壓患者可詢問到家族史。高血壓的遺傳存在主要基因顯性遺傳和多基因相關(guān)聯(lián)遺傳兩種方式。在遺傳表型上，不僅高血壓發(fā)生率體現(xiàn)遺傳性，而且在血壓高度、并發(fā)癥發(fā)生以及其他相關(guān)因素，如肥胖等方面也有遺傳性。3.其他因素體重：超重或肥胖是血壓升高的高危因素之一。肥胖兒童高血壓的患病率是正常體重兒童的2-3倍，成人肥胖者也有較高的高血壓患病率，超過理想體重20％者，患高血壓的危險(xiǎn)性是體重低20％者的8倍以上。高血壓者約1/3有不同程度肥胖。體重常是衡量肥胖程度的指標(biāo)，一般采用體重指數(shù)，即體重（Kg）與身高的平方（m2）之比，我國中年男子平均體重指數(shù)為19.6-24.3，低于西方國家。年齡、性別：從人群調(diào)查的資料提示，高血壓的患病率男性比女性高，兩性均隨年齡而增長，且收縮壓的增加比舒張壓顯著。血壓增高的情況，男性在40歲前，女性在35歲前大致相似。女性在35-49歲間血壓上升幅度比男性快。職業(yè)：腦力勞動者血壓較體力勞動者高。（二）發(fā)病機(jī)制

目前比較公認(rèn)的理論是，產(chǎn)生原發(fā)性高血壓病的外在條件是高食鹽的攝取，內(nèi)在因素是腎臟功能的損傷。1.交感神經(jīng)功能亢進(jìn)血管運(yùn)動中樞是調(diào)節(jié)心血管系統(tǒng)交感神經(jīng)活動最基本的結(jié)構(gòu)，但也需延髓、橋腦、下丘腦甚至更高級中樞內(nèi)一些核團(tuán)的參與。血壓水平的高低取決于多種心血管反射的整合結(jié)果。各種病理因素使大腦皮層下神經(jīng)中樞功能發(fā)生變化，各種神經(jīng)遞質(zhì)釋放異常，導(dǎo)致交感神經(jīng)末梢釋放增強(qiáng)，血漿中兒茶酚胺濃度升高，外周小動脈收縮痙攣，導(dǎo)致高血壓。交感神經(jīng)興奮通過以下多個(gè)方面升高血壓：心率加快，心肌收縮力增強(qiáng)，心輸出量增加，內(nèi)臟血管收縮；腎交感神經(jīng)興奮可增加腎素分泌，降低腎小球?yàn)V過率，腎小管再吸收鈉增加，導(dǎo)致水鈉潴留；頸動脈竇壓力感受器敏感性降低，使壓力調(diào)節(jié)“再置”閾較高水平。此外，交感神經(jīng)可作為一種促生長因子，通過促進(jìn)心肌與血管平滑肌細(xì)胞的生長而致肥厚與增生，或通過對血管壁平滑肌細(xì)胞膜誘發(fā)電活動，加強(qiáng)血管收縮，維持慢性高血壓和高血凝狀態(tài)。主要參與的神經(jīng)遞質(zhì)有：去甲腎上腺素、腎上腺素、多巴胺、血管加壓素、5-羥色胺等。2.腎素-血管緊張素-醛固酮系統(tǒng)

血管緊張素原腎素血管緊張素Ⅰ血管緊張素Ⅰ轉(zhuǎn)換酶血管緊張素ⅡAT1R：醛固酮釋放、血容量增多、血壓升高AT2R：舒張血管、血壓降低（二）藥物治療1．抗交感神經(jīng)藥（交感神經(jīng)阻滯藥）通過不同方式抑制交感神經(jīng)系統(tǒng)的活動，包括：

（1）中樞性交感神經(jīng)抑制藥：可樂定、甲基多巴等。

（2）神經(jīng)節(jié)阻斷藥：樟橫咪芬、美加明等。

（3）外周性交感神經(jīng)抑制藥：利血平、胍乙啶等。

（4）腎上腺素受體阻斷藥：哌唑嗪、普萘洛爾、拉貝洛爾等。2．血管擴(kuò)張藥(1)直接擴(kuò)張血管藥：肼屈嗪、硝普鈉等。(2)鈣通道阻斷藥：硝苯地平、尼群地平等。(3)鉀通道開放藥：二氮嗪、米諾地爾等。3．利尿降壓藥氫氯噻嗪等。4．影響血管緊張素Ⅱ形成和作用的藥物。(1)血管緊張素轉(zhuǎn)化酶抑制劑：卡托普利等。(2)血管緊張素Ⅱ受體阻斷藥：洛沙坦等。5．其他抗高血壓藥(1)5-HT2受體拮抗藥：酮舍林等。(2)前列環(huán)素合成促進(jìn)藥：西氯他寧等。三、中醫(yī)藥研究

（一）病因病機(jī)祖國醫(yī)學(xué)文獻(xiàn)記載中沒有“高血壓”的病名,根據(jù)其頭痛、眩暈伴惡心、嘔吐、耳鳴等臨床表現(xiàn),辨證屬于“眩暈”、“頭痛”等疾病的范疇。本病相當(dāng)于中醫(yī)病名國家標(biāo)準(zhǔn)的“風(fēng)?！?其發(fā)病多與情志失調(diào)、飲食不節(jié)、內(nèi)傷虛損等因素有關(guān)。高血壓病為一復(fù)雜疾病,到目前為止,病因病機(jī)尚未得到明確的統(tǒng)一。《素問·至真要大論》有“諸風(fēng)掉眩,皆屬于肝”的論述,認(rèn)為與肝密切相關(guān)。《靈樞·海論》認(rèn)為“腦為髓?！?“髓海不足,則腦轉(zhuǎn)耳鳴”,而導(dǎo)致髓海不足的根本原因是腎精虧虛。隋代巢元方《諸病源候論·風(fēng)頭眩候》主張因風(fēng)致眩,指出“風(fēng)頭眩者,由血?dú)馓?風(fēng)邪入腦,而引目系故也”。唐代孫思邈《千金方·風(fēng)?！肥状螢椤帮L(fēng)?！辈∶x,“夫風(fēng)眩之病,起于心氣不定,胸上蓄實(shí),故有高風(fēng)面熱之所為也。痰熱相感而動風(fēng),風(fēng)心相亂而悶瞀,故謂之風(fēng)眩?！辈⑻岢鲲L(fēng)、熱、痰致眩的論點(diǎn)。宋代嚴(yán)用和《重訂嚴(yán)氏濟(jì)生方·眩暈門》指出:“所謂眩暈者,眼花屋轉(zhuǎn),起則眩倒是也。由此觀之,六淫外感、七情內(nèi)傷,皆能導(dǎo)致?！钡谝淮翁岢隽?、七情所傷致眩說?！兜は姆ā份d:“此癥屬痰者多,蓋無痰不作眩?！庇輷徽J(rèn)為:“血瘀致眩?！壁w氏提出營衛(wèi)失調(diào)是高血壓病中醫(yī)病機(jī)總綱。劉氏認(rèn)為高血壓病主要為火熱內(nèi)盛,風(fēng)火擾亂血?dú)舛夏嬗谇尻栔?。閻氏等則認(rèn)為高血壓病總為臟腑受損,陰陽氣血平衡失調(diào),病及肝腎脾,以肝為病變重點(diǎn),證多虛實(shí)夾雜。早期多見氣機(jī)升降失常,中后期以肝腎陰陽失調(diào)為基礎(chǔ),頑固性高血壓病,多兼水濕痰瘀,水瘀互結(jié)。綜上所述,可以認(rèn)為高血壓病是因臟腑陰陽失調(diào),氣血不和,氣機(jī)升降失常,風(fēng)火內(nèi)生,痰瘀交阻所致。其病位在肝、腎，與心、脾有關(guān)；其病性為本虛標(biāo)實(shí)，虛在肝、腎，實(shí)在風(fēng)、火、痰、氣、瘀。1分型論治王氏分3型治療:肝郁型(收縮壓高)治以疏肝肅肺降壓,予柴胡疏肝散合半夏厚樸湯加減;腎虛型(舒張壓高)治以補(bǔ)腎健脾降壓,方用杜仲丸合六君子湯加減;五臟俱虛型(脈壓差小)治以補(bǔ)虛安神調(diào)壓,用左歸丸合歸脾湯加減。熊氏等采用中醫(yī)辨證治療老年高血壓病120例,分肝陽上亢、陰虛陽亢、陰陽兩虛、痰濁中阻、氣虛血瘀5型,分別采用天麻鉤藤飲、杞菊地黃湯合鎮(zhèn)肝熄風(fēng)湯、二仙湯、半夏白術(shù)天麻湯及赤風(fēng)湯加減治療,結(jié)果:顯效48例,有效60例,無效12例,總有效率為90%吳氏等報(bào)道,鄧鐵濤認(rèn)為高血壓病辨證可分為4型,并自擬5條驗(yàn)方:肝陽上亢型用石決牡蠣湯治之;肝腎陰虛型用蓮椹湯治之;陰陽兩虛型用肝腎雙補(bǔ)湯治之;若以腎陽虛為主用附桂十味湯治之;氣虛痰濕型用赭決九味湯治之曾氏分5型治療:肝陽上亢型治以舒肝解郁,清熱導(dǎo)滯,予龍膽瀉肝湯加味;陰虛肝熱型,治以滋腎平肝,潛陽育陰,擬鎮(zhèn)肝熄風(fēng)湯加減;心腎不交型,治以養(yǎng)心安神,滋陰補(bǔ)腎,用天王補(bǔ)心丹加味;沖任失調(diào)型,治以調(diào)理肝脾,補(bǔ)腎寧心,以逍遙散加減;經(jīng)絡(luò)瘀滯型,治以益氣活血,疏通經(jīng)絡(luò),方用補(bǔ)陽還五湯加減。鄧氏分8型治療:肝陽上亢型,治以平肝潛陽,方用天麻鉤藤飲加減;肝腎陰虛型,治以滋補(bǔ)肝腎,方用祀菊地黃丸加減;陰虛陽亢型,治以滋陰潛陽,柔肝熄風(fēng),予自擬杞寄龍牡湯(藥物由枸杞子、桑寄生、龍骨、牡蠣、牛膝、熟地、杜仲、鉤藤、澤瀉、蒺藜等組成);心腎兩虛型,治以滋陰補(bǔ)腎降火,方用黃連阿膠湯加減;氣血兩虛型,治以氣血兩補(bǔ),方用八珍湯加減;肝胃火盛型,治以清胃瀉肝火,方用玉女煎或白虎湯加減;血瘀脈阻型,治以活血化瘀,方用通竅活血湯加減;痰濕中阻型,治以清熱化痰,方用黃連溫膽湯加減。結(jié)果:在治療的127例中,治愈38例,顯效52例,有效30例,無效5例,死亡2例,總有效率為94.4%。2中成藥治療董氏等采用槐角丸(槐角500g、黃芩、地榆、枳殼、防風(fēng)、當(dāng)歸各250g)治療高血壓病63例。結(jié)果:總有效率為90.47%。趙氏等用降壓調(diào)脂膠囊(藥物由丹參、川芎、山楂、首烏、云苓、澤瀉等組成)治療高血壓病150例,并用山綠茶降壓片治療的50例作對照。結(jié)果:治療組150例中,顯效76例,有效41例,無效33例,總有效率為78%;對照組總有效率為62%;治療組療效優(yōu)于對照組(P<0.05)。劉氏等予牛黃降壓膠囊治療輕、中型高血壓病50例,并與用圣通平治療的50例作比較。結(jié)果:治療組療效優(yōu)于對照組(P<0.05);且治療組治療前后血液流變學(xué)、血脂變化情況比較均有顯著性差異(P<0.05),而對照組治療前后比較無顯著差異(P>0.05)。金氏等用通脈顆粒(藥物由天麻、川芎、丹參、葛根、白芍、牛膝等組成)治療高血壓病68例,以復(fù)方羅布麻片治療的30例作對照。結(jié)果:治療組降壓總有效率為95.6%,與對照組(73.3%)比較差異非常顯著(P<0.01);癥狀改善方面,治療組與對照組比較有明顯差異(P<0.01)。治療組治療前后紅細(xì)胞變形指數(shù)比較差異顯著(P<0.05),且紅細(xì)胞聚集指數(shù)比較有顯著性差異(P<0.01),治療組與對照組治療后紅細(xì)胞聚集指數(shù)與聚集面積比較差異顯著(P<0.05)。3中西醫(yī)結(jié)合治療杜氏用自擬降壓方為基礎(chǔ)方(牛膝20g、鉤藤20g、澤瀉15g、白芍10g)并隨證加減,同時(shí)結(jié)合西藥治療本病患者45例,對照組30例,聯(lián)合口服硝苯地平控釋片、卡托普利、雙氫克尿噻片。結(jié)果:治療組顯效33例,有效10例,無效2例,總有效率為95.6%;對照組顯效8例,有效10例,總有效率為60%。丁氏用尼群地平片與柔肝活血中藥(白芍、當(dāng)歸、郁金、川芎、赤芍各10g、枸杞子、丹參各15g、葛根30g、川牛膝20g、炙甘草6g)治療原發(fā)性高血壓病53例,對照組單用尼群地平片治療47例。結(jié)果:治療組顯效19例,有效32例,無效2例,總有效率為96.23%,對照組總有效率為76.60%,治療組總有效率明顯高于對照組(P<0.05)。李氏等用倍他樂克合育陰潛陽中藥(藥物由天麻、鉤藤、桑葉、生石決明、生龍骨、生牡蠣、生地、白芍等組成)治療高血壓病100例,并與單用倍他樂克治療的100例作對照。結(jié)果:治療組顯效74例,有效25例,無效1例,顯效率為74%,而對照組顯效率僅為35%,兩組顯效率比較差異顯著(P<0.05)。4外治法申氏等采用降壓噴劑(羚羊角、冰片、松節(jié)油)噴涂大椎穴、涌泉穴治療高血壓病120例。結(jié)果:顯效72例,有效36例,無效12例,總有效率為90%。李氏采用中藥平肝降壓貼片(鉤藤、菊花、白蒺藜、川芎、冰片)貼敷于神闕穴,每周貼敷2次,15天為1個(gè)療程,共治療高血壓病44例,經(jīng)治1個(gè)療程后,顯效26例,有效12例,無效6例,總有效率為86.4%。吳氏等使用浴足方治療高血壓病32例。取懷牛膝、川芎各30g、天麻、鉤藤(后下)、夏枯草、吳茱萸、肉桂各10g。上方加水2000ml煎煮,水沸后10min,取藥液趁溫?zé)嵩∽?0min,上、下午各1次,2~3周為1療程。觀察其治療前后血壓變化及癥狀改善情況。降壓療效:顯效9例,有效18例,無效5例,降壓總有效率為84.37%;癥狀療效:顯效12例,有效17例,無效3例,總有效率為90.63%。史氏等用血壓平滴鼻劑(由夏枯草、菊花、丹皮、當(dāng)歸等組成)治療原發(fā)性高血壓病患兒20例,對照組20例采用非洛地平緩釋片治療。結(jié)果:治療組顯效14例,有效3例,無效3例,總有效率為85%;對照組總有效率為90%,兩組總有效率經(jīng)統(tǒng)計(jì)學(xué)處理差異無顯著性(P>0.05)。治療組治療前后HR、DBP、SBP比較有顯著性差異(P<0.01)。衛(wèi)氏等用針刺入迎穴治療高血壓病38例,并與傳統(tǒng)針刺組(取穴:百會、曲池、太沖、太溪等穴)36例及西藥組(卡托普利片)39例作比較。結(jié)果:3組有效率分別為86.84%、66.67%和64.10%,且治療組對高血壓病患者的MDA和SOD含量的改善均明顯優(yōu)于兩對照組。任氏等施灸治療高血壓病肝腎陰虛型(灸關(guān)元、涌泉、足三里等穴)17例及痰濕瘀阻型(灸百會、神闕、足三里等穴)47例,結(jié)果:兩組總體收縮壓和舒張壓在治療前后均有顯著性差異(P<0.05)。四、研究思路1從證候研究入手探討中醫(yī)藥評價(jià)手段隨著講究科學(xué)依據(jù)的循證醫(yī)學(xué)的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)代中醫(yī)學(xué)者越來越關(guān)注高血壓病中醫(yī)證的本質(zhì)研究。積極引進(jìn)微觀辨證學(xué)最新成果，可為高血壓病中醫(yī)臨床治療學(xué)提供依據(jù)。目前對各證型微觀研究主要集中于腎素-血管緊張素-醛固酮系統(tǒng)、激素、血液流變學(xué)改變等方面。但高血壓病的復(fù)雜性和中醫(yī)藥辨證論治防治疾病的靈活性，給證候的研究工作帶來一定的難度。有學(xué)者由此提出今后對高血壓病分型研究應(yīng)結(jié)合血壓水平、靶器官損傷程度及病因?qū)W等進(jìn)行，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)手段不僅從整體、器官、細(xì)胞，更要從分子、基因水平對各證型微觀研究進(jìn)行前瞻性、深層次的探討。以高血壓病肝陽上亢證為例，與腎素-血管緊張素-醛固酮系統(tǒng)、血漿心鈉素與內(nèi)皮素等心血管內(nèi)分泌因子、血漿兒茶酚胺、血液流變學(xué)、心功能等指標(biāo)的關(guān)系及其動物模型和基因表達(dá)等方面進(jìn)行研究，部分結(jié)果一致，但仍存在相矛盾的結(jié)論。鑒于內(nèi)因?yàn)榧膊〉母驹?，今后的工作可在?guī)范化的高血壓病中醫(yī)辨證分型的基礎(chǔ)上，在分子生物領(lǐng)域展開。高血壓病血瘀證患者存在c-fos、c-jun基因的異常表達(dá)，其指標(biāo)異常與基因表達(dá)水平的高低與血瘀證各型之間存在密切關(guān)系。馬民發(fā)現(xiàn)HSP70基因與c-fos基因表達(dá)可能與高血壓病瘀血證相關(guān)。高血壓肝陽上亢證具有TH基因顯著擴(kuò)增、THmRNA及蛋白質(zhì)表達(dá)增強(qiáng)的特點(diǎn)，提示TH基因的過度表達(dá)可能是高血壓肝陽上亢證的分子機(jī)理。原發(fā)性高血壓可能由于主導(dǎo)發(fā)病基因的不同而存在不同的亞型，在臨床上表現(xiàn)為不同證型。LPL基因可能是痰濁雍盛型原發(fā)性高血壓患者的重要遺傳因素。2從發(fā)病研究入手探討中醫(yī)藥降壓機(jī)制目前中醫(yī)藥治療高血壓病實(shí)驗(yàn)研究多借鑒西藥研究較為成熟的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)展較快，一方面證明中藥的降壓效應(yīng)，另一方面闡述其降壓機(jī)理。相關(guān)研究主要表現(xiàn)在對交感神經(jīng)的抑制作用、鈣通道阻斷作用、利尿降壓作用、對腎素-血管緊張素系統(tǒng)影響作用、對心臟血流動力學(xué)的影響作用、對血液流變學(xué)的影響作用、血管內(nèi)皮功能改善作用、對胰島素抵抗的改善作用及多種降壓途徑的協(xié)同作用等方面?？垢哐獕褐兴幘哂卸嗤緩?、多環(huán)節(jié)、多靶點(diǎn)作用，在治療各型高血壓中發(fā)揮了獨(dú)到療效，為進(jìn)一步深人研究提供了思路。但綜合文獻(xiàn)來看，多集中在擴(kuò)張血管;調(diào)節(jié)腎素-血管緊張素-醛固酮系統(tǒng);調(diào)節(jié)血管活性物質(zhì)，升高舒血管活性物質(zhì)水平，降低縮血管活性物質(zhì)水平等方面，但很少從分子遺傳機(jī)制層面做更為本質(zhì)的探討。這也是今后中醫(yī)藥治療高血壓病實(shí)驗(yàn)研究的趨勢。3從靶器官損害入手探討中醫(yī)藥保護(hù)機(jī)制中醫(yī)藥降壓多不及西藥，但由于其作用是多靶點(diǎn)的，在降低血壓的同時(shí)，還兼顧高血壓的其他病理環(huán)節(jié)，而且在靶器官保護(hù)方面也有獨(dú)特的優(yōu)勢。相關(guān)實(shí)驗(yàn)研究亦可由此展開。心臟是高血壓主要的靶器官之一。高血壓長期慢性壓力超負(fù)荷必將引起心臟結(jié)構(gòu)和功能的改變(即心臟重塑)，心臟結(jié)構(gòu)的改變主要為左室肥厚（LVH)。LVH心肌細(xì)胞凋亡和相關(guān)基因表達(dá)異常的發(fā)生發(fā)展與血流動力學(xué)、神經(jīng)、體液及內(nèi)分泌等因素密切相關(guān)。已有學(xué)者提出，在以往研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前細(xì)胞凋亡研究的新技術(shù)，從在體研究、細(xì)胞培養(yǎng)和基因表達(dá)等多角度探討高血壓心臟重塑過程中LVH結(jié)構(gòu)改變的細(xì)胞學(xué)特征和分子生物學(xué)機(jī)制，從而豐富高血壓病中醫(yī)證候的微觀研究，闡明逆轉(zhuǎn)LVH的作用分子機(jī)制，這對于進(jìn)一步深化中醫(yī)理論研究和中藥現(xiàn)代化研究具有重要意義。腎臟也是高血壓重要的靶器官之一，但中醫(yī)藥對高血壓腎保護(hù)作用機(jī)制研究甚少，在分子遺傳機(jī)制層面的研究更是寥寥。如高血壓誘導(dǎo)腎臟局部轉(zhuǎn)化生長因子高表達(dá)，而β轉(zhuǎn)化生長因子(TGF-β1)最重要的生理功能就是促進(jìn)細(xì)胞的增殖，促進(jìn)細(xì)胞間質(zhì)的合成。徐向東等發(fā)現(xiàn)益腎方能明顯降低SHR血壓，增加大鼠腎組織的血流量，降低SHR腎組織中AngII水平，下調(diào)轉(zhuǎn)化生長因子基因表達(dá)。病理觀察顯示益腎方能減輕腎小球毛細(xì)血管基底膜增厚及系膜細(xì)胞增生，延緩腎小球硬化。認(rèn)為補(bǔ)腎活血是治療高血壓腎損害的重要治法。益腎方有確切的降壓及腎保護(hù)作用。五、研究方法

（一）動物模型高血壓病中醫(yī)證候動物模型的研究現(xiàn)狀目前已建立的高血壓病中醫(yī)證候動物模型有陰虛型、陽虛型、陰陽兩虛型、實(shí)火型、肝陽上亢型、血瘀型。高血壓陰虛模型造模時(shí)以銀夾令大鼠左腎動脈狹窄，右腎完整，術(shù)后4-5周血壓達(dá)到并穩(wěn)定在高水平，此即二腎一夾Goldblatt型高血壓模型(2K1C型)。用滋陰藥物對此型血壓無明顯影響，而用助陽藥物則能進(jìn)一步升高血壓，從而認(rèn)為此類型屬“陰虛”模型。又通過對本模型尿中醛固酮含量、腦組織腦啡膚含量和心肌脯氨酸濃度的檢測，發(fā)現(xiàn)本型大鼠尿醛固酮排出增多，腦啡膚含量增加，心肌脯氨酸濃度升高;使用助陽藥可進(jìn)一步增高該類物質(zhì)的含量，而滋陰藥則可使其含量降低或無明顯影響，是為本型高血壓屬陰虛證型的客觀化認(rèn)證。高血壓陽虛模型實(shí)驗(yàn)用大鼠，手術(shù)切除一側(cè)腎上腺及腎臟，另一側(cè)腎上腺挖去髓質(zhì)和大部分皮質(zhì)，術(shù)后飲用10g/L的食鹽溶液，術(shù)后4-6周血壓達(dá)到并穩(wěn)定在較高水平，此即腎上腺皮質(zhì)再生型高血壓(簡稱腎皮型或Skelton型)。用滋陰藥對此型血壓無明顯影響，而用助陽藥則有明顯的降壓作用，從而認(rèn)為此類型屬“陽虛”模型。又通過對本模型尿中醛固酮排出量檢測發(fā)現(xiàn)，本型尿醛固酮含量增高，助陽藥可明顯減少其排出量，是為本型高血壓屬陽虛證的客觀化認(rèn)證。高血壓陰陽兩虛模型1961年日本的Okamoto通過挑選血壓高的大鼠進(jìn)行選擇交配培育出自發(fā)性高血壓大鼠(SHR)，被認(rèn)為是最接近人類高血壓病發(fā)病情況的動物模型。對SHR大鼠灌服中藥桂附八味丸全方，能起到最好的糾正血壓作用。由于桂附八味丸屬陰、陽雙補(bǔ)的中藥，因此認(rèn)為此類模型屬高血壓陰陽兩虛模型。高血壓實(shí)火型

日本學(xué)者用Wistar系雄性大鼠為黃連解毒湯專門制作高血壓動物模型。通過預(yù)實(shí)驗(yàn)找出發(fā)生反應(yīng)的熱刺激(50℃，20min)和喂服美替拉酮鹽水的方法，經(jīng)過15-20d實(shí)驗(yàn)鼠均發(fā)生了穩(wěn)定的高血壓(稱MH型)。隨著血壓的升高，血漿促腎上腺皮質(zhì)激素水平升高，腦內(nèi)多巴胺含量也升高。用黃連解毒湯治療本型高血壓有明顯的降壓作用，且腦內(nèi)多巴胺含量及促腎上腺皮質(zhì)激素水平亦相應(yīng)減少，從而反證出此類型高血壓屬“實(shí)火”型。高血壓肝陽上亢型

用手術(shù)使SD大鼠雙側(cè)腎動脈狹窄(雙腎雙夾法)，術(shù)后2周灌服附子湯(單味附子20g)，6周后大鼠性情變化大，結(jié)膜充血及血壓升高較明顯，血漿去甲腎上腺素、腎上腺素、血管緊張素水平均明顯升高。用潛陽方(石決明、鉤藤、黃芬、桑寄生、葛根、川牛膝)后以上指標(biāo)均有明顯的改善作用。用附子湯在自發(fā)性高血壓大鼠(SHR)身上也成功復(fù)制出了肝陽上亢模型。在灌服附子湯4周后，實(shí)驗(yàn)動物的易激惹程度、結(jié)膜充血情況符合肝陽上亢表現(xiàn)。用潛陽方治療不僅其激惹程度、結(jié)膜充血情況明顯改善，血壓亦有一定程度的下降。同時(shí)還對此模型進(jìn)行了分子機(jī)理方面的研究，用免疫組化和原位雜交方法分別測定該模型腎上腺組織間酪氨酸羥化酶(TH)蛋白質(zhì)及mRNA表達(dá)水平，發(fā)現(xiàn)SHR肝陽上亢證模型腎上腺組織TH蛋白質(zhì)及mRNA表達(dá)增強(qiáng)，與人類肝陽上亢證高血壓的表現(xiàn)一致，從分子水平驗(yàn)證了模型的科學(xué)性和確定性。高血壓血瘀證模型

用雄性狗，通過手術(shù)方法令左腎動脈狹窄，右腎完整(二腎一夾法)，術(shù)后4周血壓穩(wěn)定于高值，平均增高9.33kPa。測定血栓素B2與6-酮-前列腺素F2α比值(TXB2/6-Keto-PGF2α)升高，用活血化瘀補(bǔ)腎中藥治療有顯著的降壓作用，且血中TXB2/6-Keto-PGF2α亦顯著降低，尿中舒血管利鈉因子PGE2排出增加，TXB2排出減少。（二）檢測指標(biāo)

血壓：收縮壓、舒張壓、平均動脈壓等。血流動力學(xué)：心輸出量、左室內(nèi)壓、左室內(nèi)壓上升下降最大速率、左室舒張末期壓等?；钚晕镔|(zhì)：腎素-血管緊張素、兒茶酚胺類、前列腺素、血管內(nèi)皮活性物質(zhì)（NO、ANP、ET等）、神經(jīng)肽類。思考題如何全面評價(jià)抗高血壓中藥的藥效？謝謝大家！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑