中國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系

中國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融活動的主體。

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。

我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成：即1、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)2、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)3、向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)——住房儲蓄銀行

20世紀(jì)80年代中期我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。20世紀(jì)90年代公積金制度的建立住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房儲蓄銀行曾一度消失2004年2月15日中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。（二）住房公積金管理中心1991年上海首推住房公積金制度20年的歷程住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成為全國第一個(gè)公積金個(gè)貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。（二）住房公積金管理中心基本功用1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告；7、行使國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成：包括1、銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)2、非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信托投資公司、信用合作社住宅合作社、基金組織等組成。其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：可以創(chuàng)造貨幣專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：不能創(chuàng)造貨幣專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小信用中介職能

（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司住房置業(yè)擔(dān)保有限公司（四）我國銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行——1979年1998年我國住房制度改革后更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體12家全國性股份制商業(yè)銀行112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系架構(gòu)圖我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系：除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金抵押資產(chǎn)管理公司互助儲蓄銀行儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展二、建立政策性住房銀行如：美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)它由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行及其會員即儲蓄貸款協(xié)會等組成該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人吸收私人資金為建房和購置融通資金發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲備中心作用。日本設(shè)有住宅金融公庫辦理住宅用地購置資金貸款從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。三、關(guān)于房地產(chǎn)融資渠道房地產(chǎn)融資兩條腿走路從銀行取得貸款即間接貸款從資本市場直接融資房地產(chǎn)金融：貸款和債券房地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃REITs房地產(chǎn)融資渠道清科研究中心分析認(rèn)為：作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也對資金需求提出了較高的要求。目前中國房地產(chǎn)市場的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。房地產(chǎn)融資渠道國際通行標(biāo)準(zhǔn)對比差距：國際通行標(biāo)準(zhǔn)銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40.0%國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴度明顯過高經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融安全。房地產(chǎn)融資渠道融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行貸款是支撐開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金鏈。銀行貸款、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%~70.0%左右房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜：形成了有多種主體參與的交易體系和過程特別是形成了復(fù)雜的資本流：現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程

房地產(chǎn)金融中的資本流在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：1、資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者2、資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府3、服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司土地獲取土地市場（招拍掛）資本市場（收購）一二級聯(lián)動二級市場直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購部分收購全部收購（收購項(xiàng)目公司）商品房包銷承包經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)六種拿地方式房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)資金來源渠道房地產(chǎn)資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以用下圖來作簡單描述我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資用戶定金、預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民廣義房地產(chǎn)金融和狹義房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分：廣義的房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式如：對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券、成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市、成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動。房產(chǎn)金融包括住房金融與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款等。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房產(chǎn)商在投資、生產(chǎn)、經(jīng)營與流通過程中的資金融通。地產(chǎn)金融

地產(chǎn)金融又稱土地金融指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融

農(nóng)地金融是指圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融

房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營業(yè)收益—經(jīng)營費(fèi)用）/資產(chǎn)購買價(jià)格房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入—年還款額）/自有資金房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的主要原因：不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)簡單結(jié)論：資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例：首次付款比重與已償還貸款比重之和。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率當(dāng)公式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)其嚴(yán)格的定義如下：若房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購買價(jià)相等，則稱IRR為有效收益率。其中IN

為房屋第N年的收益IN‘為房屋的終值。經(jīng)營性房地產(chǎn)企業(yè)基本融資方式1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款2、證券融資：房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)投資信托（REIT’s）3、房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資4、租賃融資（出售回租）；5、項(xiàng)目融資；世界房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國式）；2、以社會福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國家）；4、以財(cái)政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；四、房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式1、銀行信貸2、房地產(chǎn)債券3、房地產(chǎn)股票（一）房地產(chǎn)銀行信貸房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資銀行貸款長期以來，銀行一直限制對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款2008年12月20日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺其第三條第七款要求支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求加大對中低價(jià)位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資銀行貸款要求：借款人有信用擔(dān)保，或請第三人信用擔(dān)保。借款人提供合法有效的不動產(chǎn)抵押擔(dān)保或股權(quán)質(zhì)押及其他證券或權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保，或第三人提供動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押擔(dān)保或權(quán)利質(zhì)押等擔(dān)保條件。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資政策障礙當(dāng)前的政策障礙：1、房地產(chǎn)公司上市困難重重2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款較為寬松（二）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券企業(yè)債券是企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。企業(yè)債券種類企業(yè)債券分類如下：

1）短期（1年）、中期（1-5年）、長期債券（5年以上）

2）記名與不記名債券

3）信用債券和擔(dān)保債券

4）提前贖回債券和不可提前贖回債券

5）固定利率債券，浮動利率債券和累進(jìn)利率債券

6）附有選擇權(quán)的企業(yè)債券和無選擇權(quán)的債券。（可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券）

7）公募債券和私募債券。

房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券的意義在于：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般在2~4或以上房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理;房地產(chǎn)公司債融資的出現(xiàn)可以說填補(bǔ)了一項(xiàng)空白，可以滿足相當(dāng)部分公司的需求。

企業(yè)債券管理我國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》但企業(yè)債市場一直停滯不前長期以來中國企業(yè)債余額占年債券市場余額的比例低于6%房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分近二十年來，發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)也是屈指可數(shù)

企業(yè)債券管理我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年1993~1998年上半年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資受政策限制，其間房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達(dá)到0.21%。企業(yè)債券管理2005年5月23日國務(wù)院、央行于頒布《短期融資券管理辦法》：企業(yè)可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營在整個(gè)短期融資券發(fā)行過程中，需要律師及其他中介機(jī)構(gòu)出具有關(guān)文件。企業(yè)債券管理根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。到2007年8月14日正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》之前：國內(nèi)市場并無真正意義的公司債券債券發(fā)行采用審批制，由國家發(fā)改委確定，要求銀行擔(dān)保，主要為大型國企融資使用。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債國務(wù)院辦公廳《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》強(qiáng)調(diào)要支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券：（1）由證監(jiān)會批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場發(fā)行（2）由發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債券，在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債2007年8月以來一些公司等陸續(xù)發(fā)行了公司債券，房地產(chǎn)公司債融資有望改善其融資結(jié)構(gòu)。國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況：萬科企業(yè)（000002）于2007年~2008年發(fā)行59億公司債券；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)債融資80億房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債在海外有融資渠道的地產(chǎn)商已經(jīng)“先行一步”發(fā)行債券了2011年1~2月碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進(jìn)行了債券融資其中：碧桂園發(fā)行9億美元（約59.4億元人民幣）的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億、3年期及37億、5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億元。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。房地產(chǎn)信托的融資成本年利率均在15%以上，這些融資成本比在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品的成本要低在2011年2月初，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報(bào)告稱2011年以來中國房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資金額已達(dá)280億人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成。我國房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問題我國房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問題1、房地產(chǎn)債券融資規(guī)模小、所占份額也很小2、缺失企業(yè)在境外發(fā)行債券是一種非常重要的融資方式我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高3、房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。（三）房地產(chǎn)股票權(quán)益性金融資產(chǎn)權(quán)益性金融資產(chǎn)是指企業(yè)對股票及其他權(quán)益性金融工具投資而形成的金融資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中歸在“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”兩個(gè)項(xiàng)下。交易性金融資產(chǎn)是指以公允價(jià)值計(jì)量且變動計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。債權(quán)性投資和權(quán)益性投資投資按照其目的不同可分為債權(quán)性投資和權(quán)益性投資：債權(quán)性投資是指為取得債權(quán)而進(jìn)行的投資，如購買國債、企業(yè)債券等。債券屬于風(fēng)險(xiǎn)和收益相對較小的投資方式。債權(quán)性投資和權(quán)益性投資權(quán)益性投資是指為取得對另一企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)而進(jìn)行的投資其主要是股權(quán)投資，其收益與企業(yè)的經(jīng)營效益掛鉤以投資額為限分享企業(yè)的盈利并承擔(dān)企業(yè)的損失。權(quán)益性投資一般無還本日期企業(yè)如果想結(jié)束權(quán)益性投資并收回本金，只能依法將所持股份轉(zhuǎn)讓投資銀行投資銀行是主要從事證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)是資本市場上的主要金融中介投資銀行投資銀行是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物是發(fā)達(dá)證券市場和成熟金融體系的重要主體投資銀行在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場推動企業(yè)并購、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中和規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成優(yōu)化資源配置等重要作用。

房地產(chǎn)股權(quán)融資股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較小：據(jù)2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查：全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的A股上市公司此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%。房地產(chǎn)企業(yè)IPO房地產(chǎn)公司可以利用資本市場融資：境內(nèi)資本市場融資境外資本市場融資企業(yè)在境內(nèi)外資本市場IPO股權(quán)融資要經(jīng)過復(fù)雜的審批程序并有數(shù)量的限制嚴(yán)格的信息披露要求相關(guān)資本市場的法律監(jiān)管，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)困難較大進(jìn)入國外資本市場難度更大有不同的法律問題，程序問題和市場準(zhǔn)入問題。房地產(chǎn)企業(yè)買殼賣殼上市收購上市公司股權(quán)（買殼公司再進(jìn)行增發(fā)）通過收購ST或SP上市公司的股權(quán)，從而達(dá)到房地產(chǎn)公司上市融資的目的。企業(yè)IPO程序復(fù)雜，已排隊(duì)申請IPO的企業(yè)有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達(dá)到上市融資的目的。房地產(chǎn)企業(yè)并購與重組上市2008年11月信達(dá)投資公司成功用其旗下11家房地產(chǎn)公司的股權(quán)置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權(quán)，達(dá)到了房地產(chǎn)公司上市的目的。2008年12月6日中國銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》鼓勵(lì)銀行支持企業(yè)并購貸款業(yè)務(wù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中強(qiáng)調(diào)：對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供金融支持和相關(guān)金融服務(wù)。五、房地產(chǎn)融資創(chuàng)新我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新及其前景

目前，我國政府已經(jīng)意識到發(fā)展確實(shí)需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道的重要性。我國房地產(chǎn)金融重大創(chuàng)新：房地產(chǎn)投資信托基金保險(xiǎn)融資創(chuàng)新地產(chǎn)基金外資典當(dāng)資產(chǎn)證券化并購貸款第一部分

房地產(chǎn)基金融資創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)投資基金系指直接投資于產(chǎn)業(yè)主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度它是一個(gè)與證券投資基金相對等的概念房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金稱為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金當(dāng)前在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金是指又稱為向特定對象募集的基金通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘房地產(chǎn)基金四種形式一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費(fèi)型基金匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金第二種是投資基金匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)基金四種形式第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為代表即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；第四種：類似基金在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。房地產(chǎn)基金中國意義由于中國房地產(chǎn)投資信托公司的缺位一方面若設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須充當(dāng)房地產(chǎn)投資信托的部分角色。另一方面在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的“房地產(chǎn)投資基金”。美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在美國一般的房地產(chǎn)基金管理公司同時(shí)發(fā)起設(shè)立開放式房地產(chǎn)投資基金有限合伙制房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行捆綁式運(yùn)作形成美國房地產(chǎn)基金合力運(yùn)作的“三駕馬車”房地產(chǎn)投資基金的區(qū)分房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分采用互惠基金（MutualFund）和共同基金（CommonFund）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金采用有限合伙制（LimitedPartnershipLP）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍開放式基金模式的相對較少，所占比率為30％左右房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金是目前較流行的一種投資基金形勢一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托基金三大類根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：1、權(quán)益型（EquityREIT）直接投資并擁有房地產(chǎn)其收入主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入權(quán)益型REIT其投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益。房地產(chǎn)投資信托基金三大類權(quán)益型REIT投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強(qiáng)的特點(diǎn)可以實(shí)現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資信托基金三大類2、抵押型（MortgageREIT）主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益3、混合型（HybridREIT）此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資還可從事房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)投資信托基金三大類早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權(quán)益型信托目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入但抵押信托的發(fā)展較快現(xiàn)在已超過權(quán)益型信托其主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（MBS）?；旌闲磐袆t帶有權(quán)益型信托和抵押信托的雙重特點(diǎn)。

美國威爾士房地產(chǎn)基金

威爾士房地產(chǎn)基金公司W(wǎng)ellsRealEstateFundsInc.是喬治亞州的一個(gè)著名的房地產(chǎn)基金公司其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。該公司主要成立了威爾士資產(chǎn)管理公司（WellsAssetManagementInc.）威爾士證券投資公司（WellsInvestmentSecuritiesInc.)威爾士資本公司（WellsCapitalInc.)等三個(gè)全資職能子公司進(jìn)行房地產(chǎn)基金的發(fā)起、經(jīng)營管理等美國威爾士房地產(chǎn)基金其中WellsCapital是一個(gè)大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；WellsAssetManagement主要充當(dāng)基金管理公司的角色房地產(chǎn)基金2010年的地產(chǎn)金融圈，最熱門的話題無疑是房地產(chǎn)基金。經(jīng)過多年的市場培育后，地產(chǎn)基金業(yè)呈現(xiàn)出萬民皆PE的態(tài)勢。地產(chǎn)基金三大趨向：不僅僅是一條融資坦途，更蘊(yùn)含著行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，搶先進(jìn)入無疑是增強(qiáng)日后話語權(quán)的重要籌碼；大量民間資本也紛紛借道投資公司曲線參與，他們已經(jīng)從最初的團(tuán)購住宅向上游開發(fā)環(huán)節(jié)慢慢拓展；更有無數(shù)有投行或者房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人離職創(chuàng)業(yè)，他們首選的行業(yè)也是地產(chǎn)基金，這也成為將其聲譽(yù)迅速資本化的捷徑。房地產(chǎn)基金地產(chǎn)基金潮的洶涌，依賴的是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高歌猛進(jìn)，這凸現(xiàn)出國內(nèi)投資渠道的匱乏，但萬民皆PE的現(xiàn)象絕非常態(tài)。在開發(fā)商作為基金管理人如何杜絕關(guān)聯(lián)交易等有損基金合伙人利益的防火墻尚未建立的情況下地產(chǎn)基金在中國式改良下漸行漸遠(yuǎn)地產(chǎn)基金若要真正成為房地產(chǎn)業(yè)的未來，尚需在投資者教育管理模式角色定位等方面完善制度性建設(shè)第二部分

房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金融資創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新2010年9月5日保監(jiān)會發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》。這是保險(xiǎn)行業(yè)首部完整的不動產(chǎn)投資辦法，覬覦不動產(chǎn)已久的保險(xiǎn)商們終于拿到了通行證。保險(xiǎn)資金這一合格機(jī)構(gòu)投資者的成熟，無疑會促進(jìn)REITs等創(chuàng)新金融工具的早日落地；房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新按照這一辦法規(guī)定險(xiǎn)企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%。2010年第二季度末，我國保險(xiǎn)資金總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新在此之前，保監(jiān)會明令險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)“三不準(zhǔn)”：不得投資或銷售商業(yè)住宅不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級土地開發(fā)）不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新目前最有可能的一條險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的途徑則是聯(lián)手地方政府參與保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營，特別是公租房領(lǐng)域在滿足自身資金安全和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的基礎(chǔ)上，平滑房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，可謂皆大歡喜。房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新國務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》鼓勵(lì)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資企業(yè)債、公司債保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年可以從所收取的保險(xiǎn)費(fèi)總額中拿出百分之五投入不動產(chǎn)投資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖不是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，但卻有充足的資金基本模式：

1）為保險(xiǎn)公司量身定制其投資的不動產(chǎn)項(xiàng)目

2）吸引保險(xiǎn)公司參與股權(quán)式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司）壽險(xiǎn)抵押貸款我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險(xiǎn)業(yè)提供了很大的發(fā)展空間：除了開展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開辦壽險(xiǎn)抵押貸款

壽險(xiǎn)抵押貸款在歐洲國家，尤其是荷蘭普遍將住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費(fèi)用由兩部分組成：本金和利息其中利息付給銀行本金則交給保險(xiǎn)公司：貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行壽險(xiǎn)抵押貸款壽險(xiǎn)抵押貸款：對貸款方來講：它避免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險(xiǎn)，到期由保險(xiǎn)公司交還全部本金；對借款方來講它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，給借款人送上了一份人壽保險(xiǎn)；對保險(xiǎn)公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利反向抵押貸款保險(xiǎn)

反向抵押貸款保險(xiǎn)是指在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。反向抵押貸款保險(xiǎn)反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國已相當(dāng)成熟因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房在美國也被稱為反向抵押貸款中國反向抵押貸款保險(xiǎn)設(shè)計(jì)根據(jù)保監(jiān)會的設(shè)計(jì)思路反向抵押貸款定位于新型的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押按其房屋的評估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性69歲，城鄉(xiāng)差異不計(jì)）計(jì)算將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。中國反向抵押貸款保險(xiǎn)設(shè)計(jì)它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷售或拍賣。這種貸款適合:即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男60歲、女55歲）第三部分

房地產(chǎn)信托融資創(chuàng)新什么是信托信托顧名思義是信任和委托之意指委托人基于對受托人的信任資財(cái)?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶鎸⑵渌鶕碛械馁Y財(cái)委（財(cái)產(chǎn)權(quán)）委托給他人或信托機(jī)構(gòu)（受托人）由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受益人的利益或特定目的，代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)信托融資基本內(nèi)涵信托是它以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式的一種財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系這三個(gè)當(dāng)事人在一項(xiàng)信托行為中，缺一不可。什么是信托信托是一種特殊的財(cái)產(chǎn)管理制度也是一種特殊的法律行為。信托用16字概括信托：得人之信，受人之托代人理財(cái)，履人之囑

信托關(guān)系示意圖中國信托業(yè)的五次整頓中國的信托自1979年恢復(fù)以來，經(jīng)歷五次整頓：第一次整頓：1982年整頓重點(diǎn)：行業(yè)清理、明確業(yè)務(wù)范圍第二次整頓：1985年整頓重點(diǎn)：業(yè)務(wù)清理1986年頒布《金融信托投資機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》第三次整頓：1988年整頓重點(diǎn)：業(yè)務(wù)、行業(yè)清理“三?！保盒磐匈J款、信托投資、拆出資金中國信托業(yè)的五次整頓第四次整頓：

1993年銀行業(yè)、信托業(yè)“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理”第五次整頓：

1998年關(guān)閉中創(chuàng)和廣國投，所有的公司重新登記注冊。2001年1月《信托投資公司管理辦法》2001年4月《中華人民共和國信托法》

中國信托業(yè)的發(fā)展2002年信托新發(fā)展：產(chǎn)品創(chuàng)新、引進(jìn)外資與銀行業(yè)合作、個(gè)人認(rèn)購增資擴(kuò)股發(fā)展方向：保險(xiǎn)、證券、融資租賃中國信托業(yè)的發(fā)展1、2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式實(shí)施。2、2002年5月9日《信托投資公司管理辦法》實(shí)施3、2002年7月18日《信托投資公司資金信托管理暫行辦法實(shí)施》當(dāng)天，愛建信托推出我國第一個(gè)規(guī)范的信托產(chǎn)品：外環(huán)隧道項(xiàng)目資金信托。中國信托業(yè)的發(fā)展4、截至2005年末我國信托資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)19569952萬元，平均為425434萬元，同比平均增長29.27%。增幅超過10%的公司多達(dá)33家，超過50%的也有21家。中國信托業(yè)的發(fā)展重慶信托的業(yè)務(wù)人士介紹：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年利率不斷攀升從2010年初的7%左右到2011年3月已經(jīng)是15%~20%。例：2011年3月份臥龍地產(chǎn)發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個(gè)月的債權(quán)信托，資金占用費(fèi)的年利率為15%。中國信托業(yè)的發(fā)展用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2010年信托業(yè)共發(fā)行了1921億的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，同比增長328%房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。2011年1月以來公告信托融資的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)至少6家，累計(jì)募資逾35億。中國信托業(yè)的發(fā)展監(jiān)管層開始盯上了信托：2010年底，中國銀監(jiān)會頒布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長規(guī)模。其中最重要的監(jiān)管指標(biāo)是“資本金是否充足”，以及“房地產(chǎn)信托在總的規(guī)模中占比是否過高”。信托業(yè)的競爭優(yōu)勢信托業(yè)的競爭優(yōu)勢在于其獨(dú)特的制度優(yōu)勢：信托作為一種財(cái)產(chǎn)管理制度，不僅具備一般意義上的資金融通功能其特殊的交易結(jié)構(gòu)賦予信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性形成的破產(chǎn)隔離功能委托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)、受益權(quán)的分離特性信托業(yè)的競爭優(yōu)勢由此造就信托在滿足社會需求方面的廣泛適應(yīng)性與靈活性這是信托業(yè)最大的競爭優(yōu)勢即信托公司具有其他任何金融機(jī)構(gòu)和實(shí)業(yè)都不具備的制度優(yōu)勢。信托業(yè)的競爭優(yōu)勢信托公司是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的天然的SPV資產(chǎn)證券化的市場空間巨大2005年中誠信托和中信信托率先分別與國家開發(fā)行和建行開展了ABS、MBS業(yè)務(wù)成為了資產(chǎn)證券化的先行者房地產(chǎn)信托融資基本類別信托業(yè)務(wù)按不同的角度可以有多種分類：1、按信托關(guān)系建立的方式不同分為任意信托和法定信托；2、按委托人或受托人的性質(zhì)不同分為法人信托和個(gè)人信托；3、按受益對象不同分為自益信托和他益信托；房地產(chǎn)信托融資基本類別4、按信托的目的不同分為公益信托和私益信托；5、按信托事項(xiàng)的性質(zhì)不同分為商事信托和民事信托；6、按信托資產(chǎn)的不同分為資金信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托和其他財(cái)產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托的基本內(nèi)涵房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托二是不動產(chǎn)信托三是按揭資產(chǎn)信托房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托是指個(gè)人或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）基于對房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的信任將自己合法擁有的資金委托給信托公司由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或者是兩者的混合。貸款方式其收益是貸款利息受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權(quán)投資信托文件有效期間，信托資金占有項(xiàng)目的一定比例的股權(quán)受益人的收益相當(dāng)于股權(quán)的分紅，視項(xiàng)目經(jīng)營的效果好壞而定，風(fēng)險(xiǎn)略大于貸款方式。房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信托投資公司申請，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目具體情況制作信托計(jì)劃在社會上定向或公開發(fā)行單一或集合計(jì)劃與信托受益憑證，將社會上的閑散資金匯聚起來，集中使用在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中房地產(chǎn)資金信托基本程序房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃要點(diǎn)是：（1）信托計(jì)劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信托機(jī)構(gòu)；（2）信托機(jī)構(gòu)將某一項(xiàng)目的信托資金集合在一起設(shè)立獨(dú)立帳戶，使信托資金獨(dú)立于信托公司自身的財(cái)產(chǎn)和其他信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)與資金；（3）根據(jù)信托計(jì)劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目中；房地產(chǎn)資金信托基本程序（4）房地產(chǎn)開發(fā)公司向信托投資公司提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式；（5）信托計(jì)劃完成后，項(xiàng)目發(fā)展商向信托投資公司返還信托資金本金及收益；（6）信托公司向各信托人返還資金及收益。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式房地產(chǎn)信托計(jì)劃又分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃（間接融資）房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計(jì)劃（直接融資方式）房地產(chǎn)信托融資當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是：信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金信托投資公司以自己的名義將資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)資金信托所募集資金運(yùn)用方式的不同，又可以進(jìn)一步細(xì)分為權(quán)益融資債務(wù)融資混合融資三種模式。

信托權(quán)益融資權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營性權(quán)益融資非經(jīng)營性權(quán)益融資信托經(jīng)營性權(quán)益融資經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。非經(jīng)營性權(quán)益融資非經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目而是與相關(guān)當(dāng)事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者）簽訂協(xié)議約定在一定時(shí)間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格（溢價(jià)部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。信托債務(wù)融資債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實(shí)現(xiàn)融資。根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進(jìn)一步細(xì)分為直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資兩種模式。信托債務(wù)融資直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體直接向信托投資公司貸款融資。間接債務(wù)融資是指購房者作為貸款主體向信托投資公司貸款買房從而間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。間接債務(wù)融資模式流程

間接債務(wù)融資操作流程如下：1、信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。2、信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。間接債務(wù)融資模式流程3、購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。4、待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后符合銀行按揭貸款時(shí)，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還?；旌先谫Y混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資是上述兩種融資方式的結(jié)合使用財(cái)產(chǎn)信托融資運(yùn)作模式財(cái)產(chǎn)信托融資的一般運(yùn)作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。

房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托RealEstateInvestmentTrustsREITS委托人基于對信托投資公司的信任，將合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。特點(diǎn)：直接投資并擁有房地產(chǎn)投資者的收益來源包括租金收入和房地產(chǎn)自身的增值收入美國房地產(chǎn)投資信托基金REITs起源于美國首只REITs于1965年在紐約證券交易所上市交易它是1960年美國國會根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的。經(jīng)過50多年的發(fā)展REITs在美國已經(jīng)有了一定的規(guī)模：目前美國大約有300只REITs處于運(yùn)作之中管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。房地產(chǎn)投資信托基金的參與主體房地產(chǎn)投資信托基金的參與主體包括基金持有人、基金管理人、顧問公司、托管人與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目管理公司和物業(yè)管理公司等其組織框架如下圖所示：房地產(chǎn)投資信托基金組織框架圖房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作流程運(yùn)作流程：（1）信托公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，投資者與信托公司簽訂信托合同并交付投資資金。（2）信托公司按照信托文件要求，購買或參與開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（3）信托公司按信托文件要求，把房地產(chǎn)出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把房地產(chǎn)出售房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作流程（4）承租人支付租金；房地產(chǎn)購買者支付購買金（5）信托公司按照信托文件要求，扣除必要的管理費(fèi)用和其他稅費(fèi)后，向投資者支付本金和投資收益。REITs在全球的擴(kuò)張REITs作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用自1960年美國推出第一只REITs產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大的發(fā)展：全球己有22個(gè)國家推出REITs產(chǎn)品有4個(gè)國家正在進(jìn)行有關(guān)REITs方面的立法全球REITs增長迅猛：1990年全球REITs市值僅為70億元，2002年以后增長尤其迅猛截至2009年9月末，REITs全球市值已超過6050億美元。REITs在全球的擴(kuò)張美國是全球發(fā)展REITs最早，也是最成熟的市場至2005年底美國已經(jīng)有將近200支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達(dá)3216億美元，約占美國紐約證券市場市值的4%管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過4000億美元其次是澳大利亞自20世紀(jì)70年代澳洲開始引人第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刈C券市場總值的10%處于第三位的是法國48家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到730億美元REITs在全球的擴(kuò)張從市場成熟度來說最早開始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的美國是最成熟的市場亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場REITs在全球的擴(kuò)張?jiān)趤喼?，REITs在上世紀(jì)末本世紀(jì)初才有突破：新加坡：1999年5月，最早出臺關(guān)于REITs的立法并推出第一只REITs的亞洲國家新加坡以彈丸之地成為亞洲REITs的先驅(qū)，并借REITs之力在國際房地產(chǎn)市場上收購資產(chǎn)、建功立業(yè);REITs在全球的擴(kuò)張日本是亞洲繼新加坡之后第二個(gè)推出REITs的國家2005年憑借REITs一舉扭轉(zhuǎn)了20年來低迷的地產(chǎn)頹勢，令世界為之側(cè)目，重新燃起了被壓抑20年之久的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇希望。REITs在全球的擴(kuò)張香港2005年6月，香港證監(jiān)會正式發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金REITs投資海外房地產(chǎn)的限制從而促進(jìn)了香港REITs的迅速發(fā)展。香港發(fā)行了世界上迄今為止最大規(guī)模的REITs，一度吸引了5000億港元的追捧；國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國REITs的比較國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國REITs的比較我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展我國信托業(yè)與房地產(chǎn)融資有著不解之緣：2001年10月《中華人民共和國信托法》實(shí)施以來：在信托公司發(fā)行的信托計(jì)劃中房地產(chǎn)項(xiàng)目始終占有較大比重;尤其是國家加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展房地產(chǎn)信托在我國剛剛興起：現(xiàn)在信托業(yè)開始開展土地及開發(fā)領(lǐng)域的信托計(jì)劃及其他大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃房地產(chǎn)信托涉及到物權(quán)法、房地產(chǎn)法、土地法、信托法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等。整個(gè)信托計(jì)劃履行過程較為復(fù)雜，需要制作較多法律文件。已推出的房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品已推出的房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品：“北京三環(huán)新城”信托項(xiàng)目“太陽星城”信托項(xiàng)目“金融街寫字樓項(xiàng)目貸款”信托項(xiàng)目“法國歐尚天津第一店”信托項(xiàng)目“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房”信托項(xiàng)目“第一城”產(chǎn)權(quán)投資項(xiàng)目“時(shí)代奧城”信托項(xiàng)目“愛建新城”信托項(xiàng)目等

我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展2008年12月4日中國銀監(jiān)會頒布《銀行業(yè)與信托公司業(yè)務(wù)合作指引》強(qiáng)調(diào)銀信理財(cái)合作和信貸資產(chǎn)證券化合作業(yè)務(wù)從而為信托公司介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了巨大的空間我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展與此同時(shí)，在房地產(chǎn)融資很緊的形勢下，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)還是有了很大的發(fā)展：房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)從2003年的60億元提高到2008年的229億元。預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)信托融資未來會有更大的發(fā)展房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式目前房地產(chǎn)信托功能較為單一房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托貸款這些信托計(jì)劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。2005年4月北京房地產(chǎn)金融市場發(fā)行的第一個(gè)實(shí)行“發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報(bào)備制度”的集合資金信托計(jì)劃面市，房地產(chǎn)委托貸款

1996年8月1日起施行《貸款通則》第七條對委托貸款的定義：委托貸款是由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金由金融機(jī)構(gòu)（受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放的貸款。委托貸款的缺點(diǎn)是利率很高中小房產(chǎn)開發(fā)商成功采用委托貸款方式來進(jìn)行融資的實(shí)際案例在民間資本充沛的江浙地區(qū)較多。

感謝您對中國房地產(chǎn)研究院關(guān)注謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2