上海酒店式公寓-

上海酒店式公寓可行性研究報(bào)告

前言[一]研究背景酒店式公寓自九十年代初從港、臺(tái)傳入上海以來，目前正處于穩(wěn)定上升的階段。由于具備“酒店式服務(wù)、公寓化管理”的特點(diǎn)，酒店式公寓非常適合中短期居住，因此倍受外籍來滬人員及高級白領(lǐng)人士的青睞，同時(shí)，酒店式公寓又以其出色的市場表現(xiàn)，可觀的回報(bào)，成為廣大投資者的新寵。盡管酒店式公寓是一種極富發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，但其在上海尚處于探索階段，在市場預(yù)測、社區(qū)形態(tài)、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施的配套、服務(wù)功能的開發(fā)與管理等方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)。它至少要五到七年的發(fā)展期或成長期，才能逐步進(jìn)入成熟期。本文旨對酒店式公寓這一物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行研究，致力于分析歸納酒店式公寓的主要影響因素，探求不同類別酒店式公寓的成功模式，并對未來發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，以求有助于對酒店式公寓的定位開發(fā)。

[二]、主要研究內(nèi)容本報(bào)告主要就酒店式公寓的地段、供需狀況和價(jià)格進(jìn)行市場分析，并圍繞酒店式公寓的客戶資源、設(shè)備配置和管理服務(wù)等幾大基本因素進(jìn)行產(chǎn)品研究。包括以下內(nèi)容：第一章，概論。主要分析酒店式公寓的發(fā)展進(jìn)程，主要特點(diǎn)和競爭分析。第二章，酒店式公寓市場狀況。研究酒店式公寓分類、區(qū)域分布特點(diǎn)、供需狀況以及價(jià)格走勢。第三章，酒店式公寓產(chǎn)品分析。結(jié)合客源狀況、產(chǎn)品特色和經(jīng)營管理三方面進(jìn)行研究。第四章，前景展望。本章主要對未來市場狀況和產(chǎn)品發(fā)展趨勢進(jìn)行展望，預(yù)測酒店式公寓的發(fā)展前景。

一、概論[一]酒店式公寓的市場形成酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，當(dāng)時(shí)指旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的管理公司統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這種物業(yè)就是酒店式公寓的雛形.在我國大陸，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，隨后在上海、北京等中心城市陸續(xù)出現(xiàn)。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，標(biāo)志著上海酒店式公寓的興起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本報(bào)告選取有代表性的52家進(jìn)行分析），預(yù)計(jì)到年底，其總面積可達(dá)到140萬平方米。其間，酒店式公寓在上海的發(fā)展也經(jīng)歷了一波三折：1、探索階段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出現(xiàn)為上海引入了一種全新的物業(yè)形態(tài)——酒店式公寓，它是一種介于公寓和酒店之間的高檔物業(yè)。對于當(dāng)時(shí)尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場而言，酒店式公寓是一個(gè)嶄新的概念，在上海房地產(chǎn)市場接納酒店式公寓需要一個(gè)較長的過程，在1990年以后的整整兩年中，酒店式公寓沒有任何增量！2、發(fā)展階段（1993-1998年）：1993年開始，上海房地產(chǎn)市場場逐漸走向低迷，新建的商品房銷售情況不佳。為此，許多外資房地產(chǎn)開發(fā)公司開展了空置房租賃業(yè)務(wù)，為了提升物業(yè)品質(zhì)，大都聘請高水準(zhǔn)的外資物業(yè)管理公司，向客戶提供個(gè)性化的酒店式公寓服務(wù)。此后，酒店式公寓的供應(yīng)量逐年增加，到1998年，供應(yīng)量達(dá)到了頂峰。3、調(diào)整階段（1999-2001年）：由于東南亞金融危機(jī)的波及，以及前兩年的過度開發(fā)，市場出現(xiàn)供過于求，不少項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)向，或改建酒店，或改建高級公寓，1999開始供應(yīng)量劇減。其后3年，繼續(xù)著這一趨勢，整個(gè)市場處于盤整階段，出租率保持在較低的水平。直到2001年，隨著房地產(chǎn)市場的整體高漲，酒店式公寓市場也開始走出低谷。2002年，上海金融中心地位的進(jìn)一步確立，眾多外資公司的中國區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)，這些因素都促進(jìn)了酒店式公寓市場的穩(wěn)步發(fā)展。2001年內(nèi)并軌等一系列政策出臺(tái)，更激發(fā)了海內(nèi)外投資性置業(yè)的熱潮。為了適應(yīng)這種投資的需求，近幾年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了向客戶分散出售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。該新興投資品種一經(jīng)面世即引起良好的市場反響。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風(fēng)靡全球發(fā)達(dá)地區(qū)的一種投資類型引進(jìn)上海，不僅是上海與國際鏈接的發(fā)端，也是對上海房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)的豐富。未來隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滬人對酒店式公寓的投資熱情將會(huì)持續(xù)高漲。

[二]酒店式公寓概念界定根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，上海的酒店式公寓大致可以分為兩類：一類是“小戶型酒店式公寓”，此類物業(yè)可算是上海商住兩用小戶型的二代產(chǎn)品，其一代“單身公寓”于2001年末大量上市，當(dāng)時(shí)也曾引起市場的極大關(guān)注。而小戶型酒店式公寓更是以“小戶型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為其主要賣點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購房群和投資客。比較典型的樓盤有：東方時(shí)空、藍(lán)朝部落、駿豪國際等。另一類即從1990年代初期開始，伴隨著上海對外貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式公寓”為代表的物業(yè)類型。這類物業(yè)主要為在上海從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國際化的居家服務(wù)設(shè)施。從最初的“上海商城”，到目前以品牌優(yōu)勢取勝的“雅詩閣”，形成了上海房地產(chǎn)市場獨(dú)具特色的物業(yè)類型。以上兩類物業(yè)雖然都稱為酒店式公寓，但是由于新建小戶型酒店式公寓絕大多數(shù)在產(chǎn)權(quán)分散出售后，并不是由高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司提供統(tǒng)一管理，并且大都還沒有交房，承諾的服務(wù)兌現(xiàn)狀況未知。

[三]酒店式公寓主要特點(diǎn)及市場競爭分析1、主要特點(diǎn)酒店式公寓具有如下鮮明的特點(diǎn)：提供完善的服務(wù)和管理現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓借鑒酒店的服務(wù)及管理模式，提供酒店式服務(wù)，主要包括家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣等）；安全服務(wù)（24小時(shí)客房服務(wù)，24小時(shí)保安等）；交通服務(wù)（機(jī)場接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等）等。比酒店更進(jìn)一步的是，酒店式公寓由于長租客比較多，更體現(xiàn)一種家庭式服務(wù)，例如24小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等等。酒店式公寓的物業(yè)管理融合了酒店式星級服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)，較一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多。家庭式的居住布局與傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式公寓的功能空間比較齊備，一般客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；布局也更加合理，比較注重動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離等設(shè)計(jì)理念，再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式公寓增添了家的味道。

2、競爭性分析目前在高端租賃市場上，與酒店式公寓進(jìn)行市場競爭的主要包括高檔公寓、別墅和酒店等物業(yè)。而在居住性、商務(wù)性、娛樂性、休閑形四大功能以及經(jīng)濟(jì)性方面，其競爭優(yōu)劣勢表現(xiàn)如下表。酒店式公寓及競爭物業(yè)比較表高檔公寓別墅酒店酒店式公寓商務(wù)性娛樂性居住性經(jīng)濟(jì)性上表中 表示某項(xiàng)性能最好或相對最便宜； 表示該項(xiàng)性能次之或較便宜， ，表示該項(xiàng)性能更次之或經(jīng)濟(jì)性適中，表示該項(xiàng)性能較弱或較為昂貴，而表示基本不具備該項(xiàng)功能或最昂貴。競爭優(yōu)勢（1）酒店式公寓具有服務(wù)優(yōu)勢對比高檔公寓、傳統(tǒng)酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌。它精心考慮常住客的需求，比傳統(tǒng)酒店提供更多的設(shè)施設(shè)備，如小廚房、立體音響系統(tǒng)、洗衣機(jī)和烘干機(jī)等。至于其他一些設(shè)施，如商務(wù)中心、室內(nèi)電腦網(wǎng)絡(luò)、游泳池、健身中心、網(wǎng)球場等，酒店式公寓也應(yīng)有盡有，與高檔酒店不分上下。有些甚至還設(shè)置了金鑰匙(注：委托服務(wù)，Concierge)和客房送餐服務(wù)。實(shí)際上，酒店式公寓還有酒店所沒有的設(shè)施，如兒童游樂場、圖書館、閱覽室等，在這方面，酒店式公寓又占得先機(jī)。（2）與高檔酒店相比，酒店式公寓有價(jià)格優(yōu)勢下表將高檔酒店式公寓與5星級酒店租價(jià)之間作比較高檔酒店式公寓與5星級酒店價(jià)格對比表酒店式公寓5星級酒店房價(jià)（$/日）平均面積（M2）單價(jià)（$/M2.日）房價(jià)（$/日）平均面積（M2）單價(jià)（$/M2.日）上海75651.15120452.67北京100751.33110452.44從表中看出，相比高檔酒店，酒店式公寓不僅總價(jià)有優(yōu)勢，單位面積的租價(jià)更具競爭力。這樣，顧客可以付較少的錢卻能住得更加寬敞、舒適。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加家居化，精心考慮長期住戶的需求，相比酒店，設(shè)施更加完備，故其有一定的價(jià)格競爭優(yōu)勢。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，既有一定的“居家”生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)，而且租金更加合理。因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。然而，酒店式公寓也有自己的競爭劣勢。酒店式公寓在居住功能上盡管比酒店有優(yōu)勢，可是與高檔公寓和別墅相比，居家氛圍淡（其私密性不能得到充分保證），且價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)也比高檔公寓高，并不適合長期居住。隨著住宅小區(qū)的居住環(huán)境和居住質(zhì)量不斷提高，將酒店式公寓用于長期居家者會(huì)越來越少。從2003年1季度高端租賃市場表現(xiàn)來看，高檔公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在這一方面，酒店式公寓對比高檔公寓明顯居于競爭劣勢。

二、酒店式公寓市場狀況[一]酒店式公寓分類根據(jù)物業(yè)檔次劃分：由于投資商不同，他們的財(cái)力和開發(fā)理念不同，選擇的區(qū)域和進(jìn)入該行業(yè)的渠道不同，決定了不同檔次、不同類型的酒店公寓，因此也滿足了不同市場的需求。（1）高檔型：上海芝大廈（衡山路41號(hào)）、嘉里中心、上海商城等，代表了上海頂級酒店公寓。它們號(hào)稱5星級酒店公寓，房價(jià)也向5星級酒店看齊，住客絕大部分是滬上跨國公司的中高層外籍管理者，以長期租賃為主。（2）中高檔型：匯金廣場、盛捷高級公寓是這類酒店公寓較具代表性的物業(yè)，他們是市場的主體力量，滿足了酒店公寓市場大多數(shù)客人的需求。此類物業(yè)長租短住皆宜，經(jīng)營靈活，承上啟下。（3）普通型：天賜公寓、新黃浦酒店公寓是其代表。此類物業(yè)與前兩類相比，設(shè)施設(shè)備、家居裝飾較為簡單、普通，他們滿足了一部分預(yù)算較低客人需求，也是市場不可或缺的組成部分。另外還有更低一層的經(jīng)濟(jì)型酒店式公寓，此類物業(yè)往往從一般的房轉(zhuǎn)變而來，會(huì)所和其他設(shè)施很少，其租金接近高級公寓，他們滿足了一部分國內(nèi)企業(yè)中高級白領(lǐng)的需求。從投資商盈利模式劃分：（1）全出租酒店公寓：前面提到的高檔型公寓基本都屬于這一類，部分普通型如新黃浦酒店公寓也屬此類型。這類公寓的投資方是將物業(yè)以酒店的方式進(jìn)行長期經(jīng)營，通過租金取得利潤。此類酒店式公寓一般由一個(gè)業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營，管理較為單一，容易創(chuàng)品牌；但同時(shí)又具有資金回收期長投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。（2）可租售的酒店式公寓：目前上海大多數(shù)的酒店式公寓都屬于此類。發(fā)展商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但由于有較多小業(yè)主，經(jīng)營管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托該管理公司經(jīng)營管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會(huì)造成一定的經(jīng)營麻煩。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的特點(diǎn)是開發(fā)商將物業(yè)的每個(gè)單元分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，而投資者購買時(shí)支付物業(yè)總值40％的投資款，余款由開發(fā)商或銀行提供按揭貸款。同時(shí)投資者在按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給開發(fā)商指定的著名管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付按揭款，至按揭期滿，各業(yè)主便可收回使用權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，投資者一般不在酒店居住，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，或者自我出租，獲取年度紅利。因此，年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的贏余。業(yè)主一般只需投入金額不多的首期，就可以不再投入，大約10至15年后取得完全產(chǎn)權(quán),之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價(jià)格賣給管理公司，或自行上市出售，經(jīng)營有方的酒店式公寓通?？梢垣@得可觀的增值回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓是上海酒店式公寓市場上的新興產(chǎn)品，以中福地產(chǎn)的金銀匯和2003年新上市的世福匯為主要代表。

[二]供需狀況（套）（套）相對于每年2000多萬平方米的普通住宅供應(yīng)量，酒店式公寓的市場總量則要小得多（2002年上海酒店式公寓的供應(yīng)約13萬平方米）。從上海酒店式公寓歷年的發(fā)展情況來看，90年代中期是較為集中的供應(yīng)期，1998年達(dá)到頂峰，90年代末開始轉(zhuǎn)淡，目前年供應(yīng)量基本徘徊在10萬平方米左右。1997-2000年間，酒店式公寓的需求狀況比較平穩(wěn)，市場供大于求，表現(xiàn)相對低迷；到了2001、2002年需求量明顯加大，空置率也不斷下降，酒店式公寓表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。供應(yīng)（1）供應(yīng)量出現(xiàn)波動(dòng)近兩年逐漸提高近年上海酒店式公寓市場供應(yīng)波動(dòng)較大。上個(gè)世紀(jì)90年代末，受東南亞金融危機(jī)影響，一些住宅采用租賃的方式來加快資金回籠，致使1998年上市量驟增，當(dāng)年新增供應(yīng)量為2575套，共15個(gè)樓盤。包括上海盛捷、香港廣場世紀(jì)閣、嘉里公寓、衡山路41號(hào)以及浦東的湯臣中心等幾個(gè)大型樓盤，其中僅上海盛捷就提供334個(gè)單元。2000年，隨著市場的好轉(zhuǎn)，一批管理優(yōu)秀、設(shè)備精良的高品質(zhì)項(xiàng)目開始走俏租賃市場，形成了市場供應(yīng)的次高峰，當(dāng)年推向市場的共有11個(gè)樓盤，共計(jì)1349套單元。相比1998年的第一次高峰，2000年推出的樓盤規(guī)模相對比較小，每個(gè)樓盤一般在110個(gè)單元左右，如時(shí)代豪庭、鴻藝豪庭、亦園等。近年開發(fā)商考慮到酒店式公寓的市場總量和空置率等情況，對酒店式公寓的開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，致使2001年的供應(yīng)量不到500個(gè)單位。2002年黃浦區(qū)的威斯汀公寓、盧灣的希爾福公寓，長寧區(qū)嘉里華庭二期、瑞峰公寓酒店和柏華麗豪華公寓的上市，使全年的供應(yīng)達(dá)到1200個(gè)單位。2003年一季度，徐匯區(qū)新推酒店式公寓徐家匯館，共363套?？梢娛芤幌盗欣孟⒌挠绊?，上海酒店式公寓供應(yīng)近兩年又起小高潮。（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象2000年以來，越來越多的酒店式公寓出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象，酒店式公寓市場長期以來以租賃為主體的營銷模式，正逐漸發(fā)生變化。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要由于市場存在旺盛的需求。酒店式公寓擁有良好的設(shè)施和經(jīng)營狀況，現(xiàn)金流量穩(wěn)定，再加上隨著目前上海酒店式公寓需求量能的穩(wěn)步釋放，強(qiáng)勁的租金走勢使一些實(shí)力雄厚的公司表現(xiàn)出購買酒店式公寓的濃厚興趣。根據(jù)最新的市場信息，荷蘭某上市房地產(chǎn)投資基金以8430萬美元的代價(jià)收購了位于盧灣區(qū)濟(jì)南路的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和長樂路上的寧馨苑達(dá)成轉(zhuǎn)讓交易。此類轉(zhuǎn)讓的酒店式公寓擁有良好的投資前景，收購者為極有實(shí)力公司。此類酒店式公寓成為海外投資者進(jìn)入上海市場的主要選擇對象。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)出售產(chǎn)權(quán)出售型酒店式公寓的出現(xiàn)，主要是開發(fā)商看好目前的房產(chǎn)銷售形勢，同時(shí)也為了規(guī)避日趨加劇的高端租賃市場競爭。90年代后期，市場處于低谷，全市房地產(chǎn)投資額連續(xù)三年回落。如果在當(dāng)時(shí)上市，或許連成本都難以收回，于是許多高檔房選擇以租代售的方式收回投資，這也是90年代后期酒店式公寓供應(yīng)量增長較快的原因之一。目前上海樓市逐漸回暖，高檔房市場價(jià)格一路飚升，可以說銷售時(shí)機(jī)相當(dāng)之好，于是部分酒店式公寓采取出售產(chǎn)權(quán)的方式套現(xiàn)。銷售市場形勢看好，高端租賃市場卻面臨越來越激烈的市場競爭。受全球經(jīng)濟(jì)下滑的影響，外資公司紛紛縮減住房補(bǔ)貼開支。與酒店式公寓相比，位于高端租賃市場末端的高檔公寓，競爭力明顯增強(qiáng)。部分酒店也采用折扣的方式與酒店式公寓爭奪短期客源。出售產(chǎn)權(quán)套現(xiàn)的酒店式公寓，多是平均月租金在10-15美元/平方米和15-20美元/平方米的中檔、中高檔物業(yè)。這部分物業(yè)在市場上競爭力不強(qiáng)，既沒有高檔酒店式公寓的國際性固定客源，又沒有低檔物業(yè)的價(jià)格競爭優(yōu)勢。同時(shí)有些產(chǎn)品本身也存在一定問題，如長寧區(qū)的麗晶大廈、徐匯的金苑、亦苑，房型都在3房以上，面積也都在200平方米以上。目前古北、徐匯地區(qū)的高檔房價(jià)格達(dá)到1萬元以上，這部分物業(yè)于是借此時(shí)機(jī)上市銷售，以求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡快套現(xiàn)。項(xiàng)目名稱房型面積范圍(平方米)租金（美元/平方米/月）售價(jià)（美元/平方米）芝大廈1-4房87-55030-463500-5000愛儷軒1-3房53-16013-151300-1600麗晶大廈3房20016-201500-1800金苑3房4房239-28819-251500亦苑3房4房253-29115-231500-1600酒店式公寓出售產(chǎn)權(quán)，還有市場需求方面的原因。目前房產(chǎn)投資市場具有高額穩(wěn)定回報(bào)的特點(diǎn)，出現(xiàn)不少投資客。在經(jīng)歷了傳統(tǒng)住宅投資，小戶型投資等幾輪投資熱潮后，許多以基金為主的投資客看準(zhǔn)了酒店式公寓的穩(wěn)定回報(bào)，積極介入。目前產(chǎn)權(quán)在售的酒店式公寓有：愛儷軒、亦園、芝大廈、金苑和麗晶大廈，售價(jià)在每平方米1200美元－5000美元之間。上海市出售產(chǎn)權(quán)酒店式公寓匯總表

上海酒店式公寓匯總表No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模（套）房產(chǎn)種類出租率浦東1浦東雅詩閣浦東大道3號(hào),浦東南路334高層90%2明城花苑嶗山東路600號(hào),世紀(jì)大道300高層(28F)85%3湯臣商務(wù)中心張楊路188號(hào),楊家渡口742商住辦高層(25,28F)80%4盈標(biāo)花園金橋紅楓路450弄,碧云路110小高層(8F)5四季華庭花木路983號(hào),羅山路88小高層（10F）6東櫻花苑臨沂北路200號(hào)466高層(28F)7環(huán)球廣場桃林路18號(hào)高層（32F）靜安1華山公寓華山路688號(hào),鎮(zhèn)寧路148高層(38F)93%2靜安廣場華山路339號(hào)高層(33F)98%3嘉里中心南京西路1515號(hào)133高層(28F)90%4上海商城南京西路1736號(hào)472高層綜合樓88%5協(xié)和酒店公寓南京西路2068號(hào)高層6總統(tǒng)公寓華山路868號(hào)高層7東方雅筑鎮(zhèn)寧路9號(hào)高層8愛儷軒鎮(zhèn)寧路98號(hào)高層80%徐匯1芝大廈衡山路41號(hào)高層80%2東亞公寓衡山路65高層(22F)90%3匯金廣場肇嘉浜路235高層100%4徐匯盛捷公寓陜西南路167高層80%No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模房產(chǎn)種類出租率5港匯花園華山路2118弄高層100%6名仕苑廣元西路88號(hào)高層7鴻藝豪苑淮海中路1500弄146高層90%8金苑安福路198號(hào)高層9亦苑安福路168號(hào)高層盧灣1廣東發(fā)展銀行大廈-PatinaCourt徐家匯路555號(hào),魯班路高層(27F)90%2麗晶苑-SomerestGrand濟(jì)南路8號(hào),淮海路72高層(34F)95%3大上海時(shí)代廣場-時(shí)代豪庭淮海中路111號(hào),普安路118高層(26F)95%4香港廣場世紀(jì)閣淮海中路282號(hào)264高層(38F)5城市酒店公寓延安路,陜西路5號(hào)高層6希爾福公寓西藏南路218號(hào)278高層長寧1溫莎公寓虹橋路,虹梅路112小高層2君悅花園虹梅路3887弄號(hào)小高層(8F)3金橋花園東諸安浜路103室196高層98％4泰古酒店公寓古北新區(qū)榮華東道鹿特丹花園小高層5長寧貴都長寧路889號(hào)18F高層95%6東方雅苑鎮(zhèn)寧路9號(hào)18F高層85%7金都苑定西路1310弄16號(hào)高層90%8京華酒店公寓東諸安浜路103號(hào)高層95%9上海麗晶大廈仙霞路88號(hào)高層80%10新華嘉利公寓新華路699號(hào)高層95%No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模房產(chǎn)種類出租率11瑞峰公寓酒店延安西路1066號(hào)400套高層12柏華麗豪華公寓長寧路833號(hào)261套32F高層13虹橋首席酒店公寓虹梅路2899號(hào)高層14鴻發(fā)苑新華路2號(hào)高層15法華苑法華鎮(zhèn)路123弄1-4號(hào)B幢高層16愛都公寓虹橋路2222弄55號(hào)高層17嘉里華庭二期華山路1038號(hào)118套高層黃浦1新黃浦酒店公寓永壽路245高層80%2天賜公寓廣東路429號(hào)小高層85%3上海威斯汀公寓河南中路88號(hào)143套高層4金銀匯九江路浙江中路高層5世福匯九江路619號(hào)707高層

（2）入住率近年來上海酒店式公寓的市場需求量穩(wěn)步增長。1998-2000年受環(huán)境影響，增長緩慢，年均增長7%。近三年來上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，特別是中國在2002年成功加入世貿(mào)組織，帶來更多的外籍人士，整體市場表現(xiàn)較好，需求量明顯加快。2001和2002年的需求量增長比例分別為30％和50％。從98年三季度到2003年一季度的酒店式公寓入住率走勢圖來看，盡管中間有波折，整體還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從1998年底的65%上升到目前的84％。特別是2000年以來，在一系列利好消息和政策的影響下，酒店式公寓的入住率呈直線上升態(tài)勢。位于上?；春Ｂ?、小陸家嘴CBD、徐家匯附近的酒店式公寓，出租率自2000年以來出現(xiàn)大幅反彈，一些酒店式公寓都已經(jīng)接近滿租。目前的高檔酒店式公寓已經(jīng)走出了低谷，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場需求，市場前景看好。目前酒店式公寓新增供應(yīng)的市場吸納速度較快。黃浦區(qū)和長寧區(qū)在2002年二、三季度有新供應(yīng)，入住率有較大下降，但在四季度入住率就有了明顯上漲，主要由于其新盤受到市場快速吸納。其中長寧區(qū)2002年上市的東方雅筑和嘉里華庭由于具有價(jià)格和品牌優(yōu)勢，入住率達(dá)到70％和90％。長寧區(qū)的瑞峰公寓酒店，在上市3個(gè)月內(nèi)就擁有了67％的入住率。而黃浦區(qū)的威斯汀酒店在2002年9月上市后，到了4季度，入住率就快速攀升到40％。2002年新增供應(yīng)的快速吸納，一方面由于產(chǎn)品本身優(yōu)勢，另一方面也反映了旺盛的市場需求。入住率直接受物業(yè)所在區(qū)域商務(wù)活動(dòng)活躍程度的影響。當(dāng)虹橋開發(fā)區(qū)還是上海唯一的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)時(shí)，龍柏高級公寓成為客戶的首選，但是隨著浦東開發(fā)的推進(jìn)和淮海路、南京路等黃金商務(wù)圈的形成，商務(wù)活動(dòng)的中心逐漸東移，入住率高點(diǎn)也隨之東移，這一點(diǎn)在浦東雅詩閣和黃浦區(qū)威斯汀公寓的良好出租形勢中得到了充分的反映。從不同檔次酒店式公寓來看，入住率表現(xiàn)不同。具有高品質(zhì)、服務(wù)完善的酒店式公寓始終保持著較高的入住率和租金，如“東亞公寓”、“雅詩閣公寓”、“華山公寓”、“嘉里中心”的出租率都在90％以上。這是因?yàn)楦邫n酒店式公寓的客源主要為歐美高層管理人員，他們享有很高的住房補(bǔ)貼，具有很強(qiáng)的價(jià)格承受能力，一般受外界影響不大。受全球經(jīng)濟(jì)影響，許多跨國公司對外籍人士的住房預(yù)算采取了限制，從而使部分原來居住于較高檔物業(yè)的外企高級白領(lǐng)轉(zhuǎn)到中檔物業(yè)，使得目前中等價(jià)位的酒店式公寓開始受到青睞，入住率出現(xiàn)較大幅度的增長。靜安廣場、匯金廣場的入住率在2002年都有了較大的提升，分別達(dá)到90％和100％。不過從長遠(yuǎn)來看，這部分酒店式公寓受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響比較大，同時(shí)也面臨高檔公寓的激烈競爭，前景不明。

（3）價(jià)格走勢租金整體走勢單位租金穩(wěn)中有升由于1998年前后市場供應(yīng)量集中增加，同時(shí)受全球經(jīng)濟(jì)滑坡的影響，酒店式公寓租金出現(xiàn)了下滑，由1998年的25美元/平方米·月下降至2000年不到20美元/平方米·月。經(jīng)歷了2000年的低谷時(shí)期后開始反彈，此后一直保持穩(wěn)中有升的局面。2002年酒店式式公寓的租賃形勢較好，平均租金全年保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，維持在20美元/平方米·月左右，上下波動(dòng)幅度維持在5%以內(nèi)，2003年一季度，穩(wěn)中有升的需求使得酒店式公寓租賃繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)，月租金微升至20.6美元/平方米，入住率保持在83.7%左右。2002年中國正式入世，給上海帶來了大量的外籍人士。同時(shí)受全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，外資企業(yè)的外籍人士陸續(xù)由別墅市場進(jìn)入價(jià)格相對較低的酒店式公寓市場。雙重因素造成近兩年酒店式公寓平均租金和入住率得以維持，并略有上升。租金總價(jià)集聚度高酒店式公寓的單套租金根據(jù)不同的房型和面積，大致在1500-10000美金/月之間。其中月租金在2500－3500美金/套的比例最高，約占38％。月租金在1500-4500美金/套的比例為85％。酒店式公寓月租金一覽表房型最高價(jià)（美元/月）最低價(jià)（美元/月）平均價(jià)（美元/月）一房一廳44007001530二房二廳700010002900三房二廳980015003850四房以上1600030005800租金的主要影響因素酒店式公寓租金主要受地段、樓盤年代和物業(yè)品質(zhì)的影響。酒店式公寓地段為王的特點(diǎn)決定了地段與物業(yè)租金有直接關(guān)聯(lián)。位于CBD的酒店式公寓租金明顯高于住宅區(qū)的酒店式公寓。例如南京西路平均月租金為24-40美元/平方米·月，而長寧古北新區(qū)的平均月租金僅為14-19美元。這主要是由于CBD擁有便捷的交通和完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，對目標(biāo)客戶更具吸引力。酒店式公寓租金的另一個(gè)特點(diǎn)是，租金高低與樓盤的建造年代有密切聯(lián)系。早期建造的酒店式公寓，多是高檔房轉(zhuǎn)化而來，在智能化配置、裝修和物業(yè)管理方面與新建酒店式公寓差距較大，價(jià)格自然也拉開了檔次。如位于長寧區(qū)法華鎮(zhèn)路123弄的法華苑，建于90年代中期，無論在外立面還是內(nèi)部裝潢方面，都顯得比較陳舊。提供的物業(yè)服務(wù)也相對簡單。它的面積102-133平方米兩房，月租金為1500-1700美元。而2002年5月上市的位于長寧區(qū)華山路的嘉里華庭，按照酒店式公寓的要求進(jìn)行了設(shè)計(jì)、配置和包裝，整體定位明確，物業(yè)品質(zhì)有很大提升。同時(shí)聘請了高級物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，更注重人性化的服務(wù)。它的137平方米兩房，租金達(dá)到2400美元，比法華苑上了一個(gè)檔次。物業(yè)品質(zhì)也是影響樓盤的重要因素。這里講的樓盤品質(zhì)不僅僅是建筑方面硬條件，更多的是指一些軟條件，如室內(nèi)裝璜、物業(yè)管理服務(wù)等等。應(yīng)該說樓盤的品質(zhì)在項(xiàng)目定位對就已經(jīng)明確。例如同是ASCOTT旗下的上海浦東雅詩閣和徐匯盛捷服務(wù)公寓價(jià)格差別就比較大。浦東雅詩閣的一套105平方米二房，月租金在3500美元左右，而地處徐匯區(qū)陜西南路的一套111平方米二房租金在2500美元左右。這主要是由于其定位不同，其中，雅詩閣品牌致力于提供優(yōu)雅華貴的一流豪華寓所，盛捷品牌致力于創(chuàng)造溫馨愜意的高尚公寓。出售項(xiàng)目價(jià)格差別較大酒店式公寓對外發(fā)售的案例較少，不過近年來陸續(xù)有酒店式公寓對外出售產(chǎn)權(quán)。不同檔次項(xiàng)目售價(jià)差別較大，主要與其投資回報(bào)率不同有關(guān)。豪華型物業(yè)芝大廈2003年四月份開始出售，售價(jià)3500-5000美金/平方米，是上海目前售價(jià)最高的物業(yè)之一；中檔物業(yè)愛儷軒的售價(jià)11000-13000元/平方米。另外浦東的鳳凰大廈在2003年5月以8700元/平方米的價(jià)格投放市場。上海市出售產(chǎn)權(quán)酒店式公寓匯總表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址出售時(shí)間售價(jià)（美元/M2）芝大廈衡山路41號(hào)2003年4月3500-5000愛儷軒鎮(zhèn)寧路98號(hào)2001年下半年1300-1600麗晶大廈長寧區(qū)2002年4月1500-1800金苑徐匯安福路198號(hào)1500亦園徐匯安福路168號(hào)1600金銀匯黃浦九江路浙江中路2001年年底1100-1600世福匯黃浦

九江路619號(hào)2003年1月2430－3000[三]區(qū)域分析分布區(qū)域地段為王，地段是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、歷史底蘊(yùn)、環(huán)境優(yōu)雅、周邊設(shè)施齊全等。目前上海市場上高檔酒店公寓的供應(yīng)總量不多，特征較為明顯的典型物業(yè)總量為52個(gè)，且他們具有非常明顯的地域性特征，主要集中在本市西區(qū)并以長寧區(qū)為最。中央商務(wù)區(qū)（CBD）是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市場上目前的52個(gè)酒店式公寓，主要分布在長寧（33％）、徐匯（17%）、浦東（13%）、靜安（15%）、盧灣（12%）、黃浦（10%）等六個(gè)行政區(qū)。按區(qū)域板塊的概念，上海市酒店式公寓的分布可以分為九大板塊。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過6公里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊是酒店式公寓分布最集中的區(qū)域，其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對比較分散。

2、分布特點(diǎn)酒店式公寓的分布區(qū)域環(huán)境不同，目標(biāo)客戶有差別，產(chǎn)品定位也不同，因此與此相對的租金和價(jià)格也有一定差異。美元/平方米/月區(qū)域租金分析美元/平方米/月從區(qū)域來看，中心城區(qū)的靜安、盧灣和浦東小陸家嘴的租金價(jià)格比較高。靜安南京西路沿線的租金為全市峰值，24-40美金的單位租金，超出了其他區(qū)域的行情價(jià)；盧灣區(qū)憑借淮海中路的金三角地帶，租金價(jià)格達(dá)到20-30美金；浦東小陸家嘴地區(qū)是發(fā)展速度最快的地區(qū)，隨著國際航班東移，已有一些租戶從酒店式公寓的傳統(tǒng)地區(qū)浦西開始向浦東轉(zhuǎn)移。浦東的平均租金呈穩(wěn)步上漲趨勢，而浦西的則呈下降趨勢，使該兩地區(qū)的租金差距逐步減小。從長遠(yuǎn)看，隨著浦東陸家嘴國際金融貿(mào)易區(qū)設(shè)施的不斷完善，浦東酒店式公寓的競爭力將不斷提高。徐匯區(qū)和長寧區(qū)由于區(qū)域覆蓋范圍比較大，地段差異較高，物業(yè)檔次差距大，因此平均價(jià)格偏低。徐匯區(qū)衡山路41號(hào)芝大廈的租金達(dá)到35美金以上，而位于鎮(zhèn)寧路的愛儷軒租金只有13美金。長寧區(qū)酒店式公寓起步較早，發(fā)展成熟，但隨著國際航班東移，明顯缺乏后繼發(fā)展動(dòng)力。黃浦區(qū)以往的酒店式公寓品質(zhì)不高（如天賜公寓、新黃浦酒店公寓等），租金水平不高。由于新的酒店式公寓相繼在黃浦區(qū)出現(xiàn)，該區(qū)逐漸受人矚目。2002年3季度上市的威斯汀公寓，月租金在30美金左右，拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格提升。從九大板塊來看，南京西路板塊有上海商城和嘉里公寓兩個(gè)高品質(zhì)物業(yè)的抬升，平均租金最高；新天地板塊由于區(qū)域環(huán)境的不斷增值，憑借淮海中路甲級寫字樓云集的優(yōu)勢，加上太平橋地區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，平均租金穩(wěn)居高位，不愧為黃金地段的高端價(jià)位；新華路板塊由于物業(yè)建成的時(shí)間比較早（基本在1998年以前），周邊環(huán)境較差以及服務(wù)設(shè)施規(guī)模比較小等原因，平均租金也相對較低；鎮(zhèn)寧路板塊的物業(yè)品質(zhì)和周邊環(huán)境都相對比較完善，但是同類物業(yè)過于密集，品質(zhì)相近的高檔公寓供應(yīng)量也比較大，充足的市場供應(yīng)使該板塊租金難以走高。美元/平方米/月（％）區(qū)域租售率分析美元/平方米/月（％）目前上海市酒店式公寓各區(qū)域出租率基本在60-90％之間。2003年一季度，上海酒店式公寓的平均入住率為83.7％。靜安區(qū)和徐匯區(qū)各自以獨(dú)特的品質(zhì)，在租金適中的情況下，保持85％以上的高出租率。長寧區(qū)的物業(yè)受虹橋開發(fā)區(qū)影響，在市場上出現(xiàn)的時(shí)間比較早，2000年以后，該區(qū)域在市場上的影響逐漸低落，目前的租金和入住率相對都比較低。就九大板塊來說，南京西路板塊憑借活躍的商務(wù)活動(dòng)，平均租金和出租率在市場上都處于比較高的水平；衡山路板塊依托周邊眾多的領(lǐng)館區(qū)優(yōu)勢，和衡山路濃郁的文化沉淀，無論是頂級的衡山路41號(hào)，還是中檔品質(zhì)的愛儷軒，都擁有比較穩(wěn)定的高出租率，約86％。華山路和鎮(zhèn)寧路板塊，近兩年的市場供應(yīng)比較集中，以較低的租金水平（18美元/平方米/月左右），使出租率保持在84.4％。

酒店式公寓區(qū)域分布特點(diǎn)匯總表區(qū)域主要分布地區(qū)域特點(diǎn)基本價(jià)格范圍（美元/M/M2）代表樓盤：靜安鎮(zhèn)寧路、華山路地區(qū)高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁13-26華山公寓、靜安廣場南京西路板塊商業(yè)繁華，交通便利24-40嘉里中心、上海商城徐匯徐家匯附近商業(yè)繁華，交通便利25-30匯金廣場衡山路安福路等地段高尚居住區(qū)17-25徐匯盛捷、東亞公寓盧灣新天地板塊商業(yè)繁華，交通便利20-30麗晶苑、時(shí)代廣場、香港廣場長寧新華路、華山路地區(qū)高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁10-20麗景、新華嘉利公寓古北新區(qū)附近經(jīng)貿(mào)中心14-19溫莎公寓、君悅花園浦東小陸家嘴金融區(qū)CBD，交通便利18-25名城花苑、東瀛花苑黃浦人民廣場四周CBD，交通便利16-20新黃浦酒店、威斯汀

[四]未來市場走勢相比其他物業(yè)，酒店式公寓提供更多的客戶服務(wù)，更高水平的物業(yè)管理，加上其合理的租金價(jià)格，所以越來越受到上海外籍公司及外籍人士的喜愛。盡管現(xiàn)在尚處于全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的初始階段，但隨著經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，上海酒店式公寓在未來幾年中將保持強(qiáng)勁需求。目前滬上酒店式公寓為數(shù)不多，求大于供的市場狀況注定了酒店式公寓未來可觀的發(fā)展前景。市場供需增長預(yù)測由于酒店式公寓的開發(fā)成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，今后幾年酒店式公寓的年供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，每年大約在1000套。預(yù)計(jì)3-5年后市場需求和供給逐漸達(dá)到相對平衡，但隨著世博會(huì)的召開，又會(huì)應(yīng)來一個(gè)供應(yīng)高峰。從酒店式公寓的需求來看，未來幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定增長，上海酒店式公寓空置率也將隨之逐步下降。但值得注意的是，作為高消費(fèi)物業(yè)的酒店式公寓，其特定的消費(fèi)形式、高昂的物業(yè)租金決定了它的客源數(shù)量受到一定的限制。在這里進(jìn)行一下預(yù)測：以上海租用賓館作公寓之用的最高峰時(shí)期1994年為例，個(gè)人租用作公寓之用僅618間，占賓館總客房數(shù)的3.8％；到2010年，即使租用公寓客戶達(dá)到1萬套，每套平均按60平方米計(jì)算，總需求量也只有60萬平方米。因此，雖然上海酒店式公寓市場潛力較大，市場供應(yīng)不足，但在市場總量上看不宜一哄而上，否則，盲目開發(fā)可能造成過量供應(yīng)。市場潛在增長點(diǎn)根據(jù)前面的分析，我們對酒店式公寓的發(fā)展基調(diào)定位于“穩(wěn)步發(fā)展”，但在某些細(xì)分市場，還是有一些亮點(diǎn)的。從地域看，目前長寧、徐匯的酒店式公寓保有量占全市的33％和22％，其他的份額也都集中在盧灣、靜安、浦東、黃浦等中心區(qū)域。從酒店式公寓的分布走向看，其發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，而根據(jù)上海市的城市CBD規(guī)劃以及近幾年各區(qū)的酒店式公寓市場增長率、占有率變化，可以預(yù)測未來市場的增長點(diǎn)很可能集中在浦東陸家嘴區(qū)域。

市場機(jī)會(huì)分析圖類別長寧徐匯盧灣靜安浦東黃浦1中低檔市場A2中檔市場BD3中高檔市場C4高檔市場E一A二C三E四DB市場占有率市場增長率波士頓矩陣高高高高分析：根據(jù)市場機(jī)會(huì)分析圖和波士頓矩陣圖來看，位于第一象限的為市場占有率高，市場增長率低的類型。位于此象限的是長寧區(qū)和徐匯區(qū)各檔次的酒店式公寓，這說明眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)酒店式公寓市場已接近飽和；第二象限為市場占有率高，市場增長率高的類型。位于此象限的是盧灣、靜安的中高檔、高檔市場和浦東、黃浦的中低檔、中檔、中高檔市場。這種類型的市場發(fā)展比較穩(wěn)定，但由于競爭較多，也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。第三象限為市場占有率比較低，但增長率比較高。這種類型是最具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)。位于此象限的為盧灣、靜安的中低檔、中檔市場以及浦東的中高檔市場。第四象限的物業(yè)市場占有率和市場增長率都比較低。浦東、黃浦的高檔市場就屬于此種類型，說明該區(qū)域不適合發(fā)展此類物業(yè)。結(jié)論：隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)由于距離未來世博會(huì)的影響，長期來看，必將成為酒點(diǎn)式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。綜上所述，盧灣和靜安區(qū)是未來的高檔市場集中地；浦東、黃浦將著重發(fā)展中檔市場和中低檔市場；中高檔市場將主要在盧灣、靜安、浦東和黃浦四區(qū)內(nèi)發(fā)展。酒店式公寓市場區(qū)位分析表市場特點(diǎn)價(jià)格發(fā)展?jié)摿Υ順潜P1、徐匯作為傳統(tǒng)的高級聚居地，目前市場比較成熟，供需平衡，依托徐家匯等商業(yè)中心以及衡山路，檔次較高。20-30接近飽和徐匯盛捷、東亞公寓2、長寧作為外籍人士最為喜愛的居住區(qū)，市場起步早，目前市場較平穩(wěn)，與高檔公寓之間競爭激烈10-20接近飽和溫莎公寓、君悅花園3、靜安隨著泛CBD區(qū)中心在南京西路的建成，依托該區(qū)優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，將成為酒店式公寓發(fā)展的黃金地塊24-40巨大嘉里中心、上海商城4、浦東新區(qū)由于“國際航班東移”，陸家嘴的崛起，申博成功，大量的外資客源將帶動(dòng)該區(qū)域的需求16-20很大明城花苑、東櫻花苑5、盧灣該區(qū)北塊受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈的影響短期內(nèi)成為市場明星，南塊受世博會(huì)的影響，長期看，有發(fā)展支持力20-30巨大時(shí)代豪庭、香港廣場6、黃浦地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，以及豫園的商業(yè)氛圍，為酒店式公寓的發(fā)展提供了保證16-30較大新黃浦酒店式公寓威斯汀公寓

未來價(jià)格走勢影響未來價(jià)格走勢主要又兩大因素，一是中國入世，將帶來大量的外籍客源，總體上對酒店式公寓的需求起到促進(jìn)作用。而另一方面，目前又處于全球經(jīng)濟(jì)回落階段，許多跨國公司降低住宅預(yù)算之際，這在目前對酒店式公寓的影響還為正。因?yàn)樵S多外籍人士從租金較高的高檔別墅搬至酒店式公寓，促進(jìn)了酒店式公寓的吸納。然而若經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)間過長，預(yù)算的進(jìn)一步降低，必將對酒店式公寓市場，特別是高檔、中高檔市場產(chǎn)生壓力。其實(shí)目前已有了端倪，2003年1季度，租金價(jià)格較低的高檔公寓租金和入住率增長率都大于酒店式公寓。由于以上原因，預(yù)計(jì)近期酒店式公寓的租金將保持穩(wěn)定狀態(tài)，而入住率將會(huì)逐漸提高。就長遠(yuǎn)來看，受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，走勢不明。

作為酒店式公寓，地段、產(chǎn)品、營運(yùn)管理是其最重要的三大因素。首先在地段上要有交通便捷、商業(yè)服務(wù)配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是投資這類產(chǎn)品的前提。其次，產(chǎn)品定位要由特色，表現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對性，看酒店式公寓是否按照酒店模式進(jìn)行配置，這是基礎(chǔ)；再次，營運(yùn)上要選擇管理經(jīng)驗(yàn)成熟、管理水平高、客源多、營銷能力強(qiáng)的專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)擔(dān)綱，提供酒店化專業(yè)服務(wù)，這是保障。作為酒店式公寓，只有對選址、產(chǎn)品和營運(yùn)管理三個(gè)要素實(shí)行最優(yōu)組合，才能具有強(qiáng)大的生命力。本文在前面已經(jīng)對區(qū)域分布進(jìn)行了探討，下面就從產(chǎn)品和營運(yùn)管理兩個(gè)方面對現(xiàn)有酒店式公寓進(jìn)行分析。目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分概述 41.1項(xiàng)目名稱 41.2項(xiàng)目概述 4第二部分項(xiàng)目規(guī)劃 152.1項(xiàng)目名稱 152.2業(yè)務(wù)范圍及發(fā)展規(guī)劃 15第三部分項(xiàng)目市場狀況 163.1東莞房地產(chǎn)調(diào)查狀況 163.2區(qū)域概述 183.3房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析 193.4區(qū)域土地供應(yīng) 203.5商品房成交情況 223.5房地產(chǎn)價(jià)格分析 223.6房地產(chǎn)銷售預(yù)測 24第五部分投資估算 325.1總投資估算 325.2資金運(yùn)用明細(xì) 325.3收益分析 32第六部分風(fēng)險(xiǎn)分析 346.1政策風(fēng)險(xiǎn) 346.2市場風(fēng)險(xiǎn) 346.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 35目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目概況 3第一節(jié)編制依據(jù)及主要編制內(nèi)容 3第二節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位情況 4第三節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)背景 6第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)概況 8第二章項(xiàng)目目標(biāo) 10第一節(jié)經(jīng)營模式和經(jīng)營期限 10第二節(jié)投資估算與注冊資本 10第三節(jié)生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營范圍 14第三章生產(chǎn)工藝及產(chǎn)品特點(diǎn) 16第一節(jié)生產(chǎn)工藝 16第二節(jié)產(chǎn)品特點(diǎn) 16第四章生產(chǎn)原材料及配套建設(shè)條件 18第一節(jié) 原材料供應(yīng) PAGER