2023年房地產估價師之估價原理與方法題庫綜合試卷A卷附答案

2023年房地產估價師之估價原理與方法題庫綜合試卷A卷附答案單選題（共150題）1、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D2、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A3、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價【答案】C4、工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。A.研究價值B.保存價值C.重大經濟價值D.歷史價值【答案】D5、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C6、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常負擔下的價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B7、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B8、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內外裝修C.是否已完成結構封頂D.是否已安裝了門窗【答案】A9、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價【答案】C10、在假設開發(fā)法的現金流量折現中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間【答案】B11、消費者對商品的需求產生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的（）。A.收入水平B.偏好C.對未來的期望D.其他【答案】B12、某租賃期限為20年的土地擬建設批發(fā)市場，承租人投入建設成本費用為3500萬元（建設期內均勻投入）。建設期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C13、當新房地產的價值減去將現有房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤小于現有房地產的價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】A14、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D15、在假設開發(fā)法的現金流量折現中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間【答案】B16、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A17、認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A18、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨【答案】B19、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調整的因素越多，估價結果越合理【答案】D20、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B21、人臥則血歸于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B22、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該宗房地產的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295【答案】A23、由于房地產的不可移動，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D24、動而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛(wèi)氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D25、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值【答案】C26、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B27、價格指數中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A.固定價格指數B.定基價格指數C.長期價格指數D.環(huán)比價格指數【答案】B28、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常負擔下的價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B29、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A30、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D31、影響某宗房地產變現能力的因素并不包括（）。A.該房地產的通用性B.該類房地產的市場狀況C.該房地產的獨立使用性D.該房地產的所有人【答案】D32、有助于把握最高最佳利用原則的經濟學原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理【答案】B33、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C34、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C35、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B36、評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C37、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經濟學原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理【答案】D38、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B39、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產價值現值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C40、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B41、某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B42、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容【答案】C43、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C44、房地產通常是家庭財產的最主要部分，離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜采取（）的方法。A.實物分割B.拍賣分割C.折價分割D.變賣分割【答案】A45、采用成本法估價時，關于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關手續(xù)費B.從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C.投資利息的應計息項目包括土地成本.建設成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產開發(fā)貸款的平均利率【答案】D46、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構【答案】C47、一個估價項目中的估價時點，本質上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿【答案】B48、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%【答案】C49、利用收益法或假設開發(fā)法評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率【答案】C50、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C51、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結果D.撰寫估價報告【答案】A52、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D53、房地產估價的基本原則和最高行為準則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價時點原則D.獨立客觀公正原則【答案】D54、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A55、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C56、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。A.資產的賬面價值B.資產的剩余價值C.資產的現實價值D.資產的市場價值【答案】A57、“腎者，胃之關也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B58、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血【答案】D59、與開發(fā)完成后的房地產價值（售價）對應的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率【答案】D60、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾【答案】B61、不屬于土地使用權的是（）。A.建設用地使用權B.宅基地使用權C.土地承包經營權D.租賃權【答案】D62、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C63、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B64、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調整的因素越多，估價結果越合理【答案】D65、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C66、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D67、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況【答案】C68、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾69、相鄰房地產的權利人應正確處理相鄰關系，相鄰關系的產生是因房地產具有（）。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動【答案】C70、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B71、可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內的類似地區(qū)C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭的地區(qū)【答案】B72、通常把比較法測算出的價值稱為（）。A.成交價值B.投資價值C.比較價值D.謹慎價值【答案】C73、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B74、《素問·五藏生成篇>說：“多食甘”，則A.脈凝泣而變色B.筋急而爪枯C.肉胝皺而唇揭D.骨痛而發(fā)落【答案】D75、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.會計折舊【答案】C76、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風D.火【答案】B77、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現價值【答案】B78、某宗房地產2013年6月1日的價格為1800元/m2，現需要將其調整到2013年10月1日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2013年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產2013年10月1日的價格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B79、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C80、某商業(yè)房地產年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產的抵押價值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A81、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元／m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】A82、某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/m2，2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據上述數據，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C83、價值時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現在（）中。A.房地產損害賠償案件B.房地產糾紛案件C.房地產預售D.房地產預測【答案】A84、某年1月30日購買某房地產的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D85、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】B86、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年【答案】C87、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是（）。A.對住宅本身進行投資改良B.由于人口增長對住宅的需求增加C.因通貨膨脹導致住宅價格上升D.因人工成本上升導致住宅重置成本提高【答案】B88、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。A.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價【答案】B89、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A90、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C91、某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C92、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D93、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格【答案】B94、替代原則要求房地產估價結果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產B.同樣用途房地產C.相同房地產D.類似房地產【答案】D95、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離【答案】A96、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D97、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A98、下列關于“整體觀念”的內容敘述不正確的是A.人自身是一個統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個有機整體D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體【答案】C99、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.在估價時點時B.在交易時C.在簽訂轉讓協(xié)議時D.在建造完成時【答案】A100、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D101、難以采用比較法估價的房地產是（）。A.標準廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產開發(fā)用地【答案】C102、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A103、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C104、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2。現按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D105、房地產開發(fā)商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C106、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實、完整、準確B.豐富、完整、真實C.廣泛、真實、完整D.完整、真實、準確【答案】D107、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構C.評定估價師水平D.確定估價結果【答案】A108、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防【答案】A109、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C110、影響某宗房地產變現能力的因素并不包括（）。A.該房地產的通用性B.該類房地產的市場狀況C.該房地產的獨立使用性D.該房地產的所有人【答案】D111、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】C112、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D113、對于經濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現值（）支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定【答案】B114、在估價機構多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A115、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C116、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D117、房地產估價的要求是獨立、客觀、公正，體現了房地產估價的()。A.根本準則B.最高行為準則C.基本行為準則D.重要準則【答案】B118、成本利潤率的計算公式是()。A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產價值【答案】A119、估價業(yè)務應當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構業(yè)務承接人員C.估價機構D.項目負責人【答案】C120、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣和血互根互用的功能失調【答案】B121、按房地產的（）來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產及特殊房地產等。A.實物B.用途C.開發(fā)程度D.權益狀況【答案】B122、每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C123、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。A.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號【答案】A124、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣隨血脫【答案】C125、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業(yè)務可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B126、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A127、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B128、某地區(qū)某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B129、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B130、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產經濟壽命結束【答案】C131、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素【答案】C132、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D133、提出“外所因為六淫，內所因為七情，不內外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C134、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值【答案】D135、某估價機構于2018年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結果有爭議，2018年8月15日進行復估，則復估的價值時點為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A136、價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是（）。A.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日【答案】D137、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現率為12%，風險補償為現房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B138、在指數修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應當是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B139、下列房地產估價活動中，價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估【答案】B140、關于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。A.產出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A141、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性【答案】B142、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是（）。A.征用期間導致房屋毀損的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用C.征用期間租賃經營損失D.征用期間市場上類似房地產的增值差價【答案】D143、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B144、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是A.解放生產力，發(fā)展生產力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設社會主義D.最終實現共產主義【答案】D145、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D146、在房地產損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）A.現在，過去B.現在，現在C.過去，現在D.將來，現在【答案】A147、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B148、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B149、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A150、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816【答案】A多選題（共50題）1、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD2、判定工業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產品和原料運輸【答案】BC3、某工業(yè)房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC4、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調整B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整【答案】ABCD5、由于房地產具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復雜等原因，所以房地產變現能力弱。A.價值量大B.不可移動C.獨一無二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC6、房地產估價師應遵守的職業(yè)道德包括（）。A.為委托人爭取最大的權益B.誠實守信C.公平競爭D.勤勉盡責E.保守秘密【答案】BCD7、關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有（）。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B(tài).抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值D.房屋征收評估應評估無租約限制價值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變【答案】ABC8、房地產需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產特性決定的（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD9、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產開發(fā)用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機【答案】AC10、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不齊全的房地產【答案】AC11、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD12、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC13、下列關于假設開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設開發(fā)法用于房地產開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上B.運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產項目的最高價格.預期利潤和最高費用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價D.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算E.假設開發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC14、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A.市場價值B.評估價值C.投資價值D.抵押價值E.現狀價值【答案】AC15、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善【答案】C16、下列房地產價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經濟因素B.區(qū)位因素C.權益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD17、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當處理D.價格調整E求取比準價格【答案】ABC18、決定某類房地產供給量的主要直接因素有（）。A.該類房地產的價格水平B.消費者的收入水平C.該類房地產的開發(fā)成本D.該類房地產的開發(fā)技術水平E.房地產開發(fā)企業(yè)對未來的預期【答案】ACD19、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD20、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預期該項房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD21、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金【答案】D22、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD23、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。A.房地產估價報告使用期限B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定【答案】ABCD24、關于資本化率應用及內涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數的倒數C.資本化率是通過折現方式將房地產收益轉換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A25、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。A.住宅房屋征收分戶估價報告B.單套住宅抵押估價報告C.為房地產開發(fā)商投資價值評估D.企業(yè)破產評估E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估【答案】AB26、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立【答案】AB27、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。A.要做“交易情況修正”B.不做“市場狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合【答案】BCD28、城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC29、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價機構和估價人員不斷提高估價水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質審查和考核E可以為日后的估價提供參考【答案】ABD30、根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A.土地所有權B.依法承包的荒山的土地使用權C.宅基地使用權D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC31、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC32、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀【答案】ABC33、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。A.房地產價值是客觀存在的B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果C.房地產價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現”或“探測”房地產價值【答案】ACD34、在審核房地產估價報告中，發(fā)現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB35、有助于把握房地產估價的最高最佳使用原則的經濟學原理有()。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.預期原理E適合原理【答案】AB36、下列房地產中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC37、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結果E.由交易雙方委托經紀人確定【答案】CD38、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格外，還可用于（）。A.收益法中預測未來的租金B(yǎng).比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調整C.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產價格的潛力E.成本法中確定房地產的重新購建價格【答案】ACD39、下列選項中屬于構筑物的有（）。A.辦公樓B.地下室C.道路D.水壩E.隧道【答案】CD40、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC41、下列房地產交易中，需要進行交易情況修正的有（）。A.以正常市場價格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進行的房地產交易D.受迷信影響的交易E.相鄰房地產的合并交易【答案】BD42、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD43、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD44、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。A.臨時用地土地使用權B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)【答案】ABC45、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC46、建筑物實物因素包括（）。A.建筑規(guī)模B.建筑結構C.朝向D.設施設備E.裝飾裝修【答案】ABD47、一名合格的房地產估價師應具備（）。A.扎實的估價理論知識B.良好的社會關系C.良好的職業(yè)道德D.深厚的語言文字表述功底E.豐富的實踐經驗【答案】AC48、關于專業(yè)房地產估價的說法，正確的有（）。A.應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成B.應經過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結果具有證明效力D.應收取一定的服務費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】ABCD49、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。A.開發(fā)成本B.運營費用C.納稅狀況D.對未來的信心E.市場利率【答案】ABCD50、用比較法對房地產進行估價時，需要對可比實例的成交價格進行（）的修正和調整。A.交易過程B.交易情況C.市場狀況D.交易價格E.房地產狀況【答案】BC大題（共40題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】二、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。四、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮烤?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可