產(chǎn)品定位分析4

#⑵項目總成本36659⑵項目總成本36659萬元⑶項目所得稅前利潤 10912萬元⑷所得稅前投資利潤率為1 1091213665911100%=29.8%⑸項目實現(xiàn)凈利潤 7311萬元⑹所得稅后投資利潤率為1 73=19.9%6、動態(tài)投資效益評價⑴項目現(xiàn)金流量分析、''''\時間項目^\20052006200720082009合計下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、現(xiàn)金流入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0銷售收入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0二、現(xiàn)金流出6886.61461.63469.16516.46862.26756.04215.1491.736658.7直接建設投資6655.0908.42755.55471.45850.55822.53554.031017.3管理費用75.085.090.090.0100.0105.0105.087.0737.0財務費用150.0150.0150.0150.0600.0不可預見費6.627.282.6164.1175.4174.6106.5737.0銷售費用291.0110.0110.0110.0110.0110.0110.0951.0營業(yè)稅與附加281.0530.9626.3543.9339.6294.72616.4三、稅前凈現(xiàn)金流量-6886.6-1461.61639.93136.04525.15811.71960.32187.510912.3四、稅前累計凈現(xiàn)金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3952.86764.58724.810912.3五、所得稅314.41917.9646.9721.83601.0六、稅后凈現(xiàn)金流量-6886.6-1461.61639.93136.04210.73893.81313.41465.77311.3七、稅后累計凈現(xiàn)金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3638.44532.25845.67311.3⑵項目財務評價指標所得稅前財務內(nèi)部收益率49.8%所得稅前財務凈現(xiàn)值（Ic=8%)7945萬元所得稅后財務內(nèi)部收益率37.5%所得稅后財務凈現(xiàn)值（Ic=8%)5028萬元八、方案比較與項目產(chǎn)品定位1、效益指標比較技術經(jīng)濟指標單位方案A方案B方案C方案D1、技術經(jīng)濟指標□□□□□□198300198300214400224000多層公寓□18200012390010360093600高層公寓□————3640056000□□□□□——316003160031600疊加別墅□——265002650026500公共建筑□16300163001630016300車庫□100001200013000140002、靜態(tài)投資效益□□□□□□萬元38106415254530147571□□□□□萬元30393317283484336659稅前利潤萬元771397971045810912□□□□□□□%25.430.930.029.8稅后利潤萬元5168656470077311□□□□□□□%17.020.720.119.93、動態(tài)態(tài)投資效益□□□□□□□□□%39.247.648.849.8□□□□□□□Ic=8%萬元5347708475817945□□□□□□□□□%28.035.836.637.5□□□□□□□Ic=8%萬元3284445047795028通過上述各方案的指標對照可以發(fā)現(xiàn)：⑴方案B由于在相同的總建筑面積下采用情景洋房等高附加值的產(chǎn)品，其效益指標明顯高于方案 A；⑵方案C、方案D由于利用了小高層建筑容積率獎勵政策，效益又高于B,且小高層建筑容積率獎勵政策運用到極限的 D方案效益水平最高；⑶方案B、C、D投資利潤率出現(xiàn)反常的原因在于土地成本按實際取得成本，導致小高層單方綜合成本增加值高于樓面地價，而現(xiàn)狀地

價水平已有很大提高，隨地價的不斷增長項目投資利潤率將出現(xiàn)正向改變；⑷從投資收益的角度看，方案 D產(chǎn)品組合為最優(yōu)化2、市場接受程度比較（消費者認知、目標客戶范圍、消化速度、預期價值實現(xiàn)、地價不斷上漲影響）方案A方案B方案C方案D優(yōu)勢（S）為經(jīng)過市場檢驗的成熟產(chǎn)品產(chǎn)品類型增多，擴大了目標客戶范圍；情景洋房作為創(chuàng)新產(chǎn)品具有面積分布合理、空間層次豐富和景觀資源優(yōu)異的特點，易引起市場的廣泛關注產(chǎn)品類型多樣，小高層住宅的增加進一步提高了居住舒適度，有利于社區(qū)外部景觀的引入產(chǎn)品類型多樣， 小高層住宅的增加進一步提高了居住舒適度， 有利于社區(qū)外部景觀的引入劣勢（W）產(chǎn)品類型單一， 目標客戶范圍有限疊加別墅由于面積大、總價高，其消化速度可能會略緩小高層住宅維修基金與物業(yè)費用較高小高層住宅維修基金與物業(yè)費用較高機會（O）易被市場消化吸收疊加別墅、情景洋房等高附加值產(chǎn)品的引入，有利于項目整體品質(zhì)的拉升和擴大項目的影響力并進而提高項目預期收益小高層容積率獎勵政策， 使項目預期收益更高小高層容積率獎勵政策用至極限，使項目預期收益最高威脅（T）價值實現(xiàn)受影響，易陷入低水平、 低檔次運營的難解點周邊大氣質(zhì)量、交通等基礎設施應盡快得到改善小高層投資回收周期相對較長，消化速度略緩小高層投資回收周期相對較長， 消化速度略緩□□□□□□不利較有利有利最有利從市場接受程度比較來看：⑴方案A與方案B比較，方案B由于引入了高附加值產(chǎn)品， 無論從預期收益還是從提高項目的影響力來看，均優(yōu)于方案 A；⑵方案 B與方案 C、方案 D比較，從目前看方案 B更易于被市場吸收，但從巢湖市地價快速上漲來看，方案 D會越來越具備優(yōu)勢：當

樓面地價超過小高層住宅綜合成本增加值（包括維修基金等），小高層樓面地價超過小高層住宅綜合成本增加值（包括維修基金等），小高層將具備成本優(yōu)勢，屆時舒適度更高的小高層即便以低于多層的價格出售，也會獲得更高收益；⑶從行政管理的角度看，規(guī)劃部門在容積率控制上是限制上限，對容積率下限控制較弱，因此選擇方案 D適應性更強；⑷選擇方案D一個關鍵因素在于控制好項目節(jié)奏，小高層應在項目后期推出。3、對方案 D進行不確定性分析⑴盈虧平衡分析銷售盈虧平衡點 二總投資成本 /（銷售收入口銷售稅金）口 100%=81.5%即當項目銷售收入達到 47571口81.5%=38792萬元時，可以保本經(jīng)營。⑵敏感性分析項目方案稅前利潤（萬元）稅前投資利潤率（%）稅前凈現(xiàn)值（萬元）稅前內(nèi)部收益率（%）基本方案1091229.8794549.8銷-10%615516.8387929.4售-5%853423.3590039.6收+5%1329136.3994159.1入+10%1566942.71196268.4投-10%1393541.41163663.0資-5%1242335.3922356.5成+5%940124.6661843.0本+10%789019.9531536.3⑶評述通過以上盈虧平衡分析和敏感性測試，表明本方案具有較強的抗風險能力。4、項目產(chǎn)品組合建議鑒于目前巢湖市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、項目規(guī)劃控制條件以及提升項目附加值的考慮，提出項目產(chǎn)品組合的意見如下：⑴多