房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)精講財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)實(shí)例

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6．1．1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義

財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3．財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4．進(jìn)行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6．1．2財(cái)務(wù)分析的作用1．衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。6．1房地佛產(chǎn)投擔(dān)資項(xiàng)松目財(cái)怕務(wù)分摧析概婚述2．哨衡晃量詞項(xiàng)距目呢的憤清微償眠能復(fù)力這消種煌衡腫量度主認(rèn)要奪是騙通監(jiān)過(guò)鈔計(jì)合算壘投遣資秋回喬收倒期丟、鏈借打款驚償挽還烏期泉以萌及賊資門(mén)產(chǎn)征負(fù)例債緩率部和客償蕩債濁保妄障宇比殲率襲等永指沖標(biāo)淡來(lái)隙進(jìn)漲行鄉(xiāng)豐的梳。3．衡騎量項(xiàng)倡目的耐資金施平衡授能力資糞金姐平籠衡黎主員要堡是佛指顏投勾資叢項(xiàng)慎目千的毀各校期鉗盈東余弱資遠(yuǎn)金核不騰應(yīng)女出旋現(xiàn)揀負(fù)裂值猴，侍它窗是蜘投騾資漢開(kāi)塑發(fā)詢經(jīng)測(cè)營(yíng)側(cè)的寧必辰要公條悔件扮。匙這居種喚衡詞量只是戀通溉過(guò)程資涌金耳來(lái)今源衡與渡運(yùn)枝用蘇表雀進(jìn)令行出的鍬。6．2房地扮產(chǎn)投餓資項(xiàng)祝目財(cái)采務(wù)分鳴析基吼本報(bào)腎表6．2．1現(xiàn)金住流量終表1．現(xiàn)栽金流攀量表套的含急義現(xiàn)金革流量洲表是紋指反島映項(xiàng)僻目在私計(jì)算懇期內(nèi)予各年確的現(xiàn)肉金流匙入、謊現(xiàn)金閑流出想和凈鵝現(xiàn)金銅流量歷的計(jì)拋算表拌格。6．2房鵝地麻產(chǎn)淋投尚資織項(xiàng)廚目愛(ài)財(cái)拋務(wù)捐分李析境基障本叛報(bào)賊表2．現(xiàn)蹄金流錯(cuò)量表露的種聰類(lèi)按照粉投資夏計(jì)算蒸基礎(chǔ)乖的不火同，辰現(xiàn)金昏流量巴表一爭(zhēng)般分桐為：1）弊全拳部敵投騰資叛現(xiàn)錯(cuò)金威流蹲量越表全部丙投資宗現(xiàn)金盈流量簽表是芬不分訓(xùn)投資斯資金常來(lái)源譯，以丘全部宴投資壓作為貫計(jì)算燈基礎(chǔ)帥（即愈假定裙全部歉投資疫均為慈自有敞資金察），躍用以蛇計(jì)算搭全部哪投資歐所得意稅前填及所懶得稅亮后財(cái)答務(wù)內(nèi)雄部收孫益率碰、財(cái)載務(wù)凈心現(xiàn)值震及投熄資回嘆收期優(yōu)等評(píng)移價(jià)指糾標(biāo)的嚴(yán)計(jì)算烏表格支。其喂目漲的馳是掏考牲察越項(xiàng)性目撒全后部千投蒼資枕的捐盈忌利芬能安力爬，繁為泉各灘個(gè)散方脹案雙進(jìn)黃行頌比夢(mèng)較挽建瓶立拿共心同賠基出礎(chǔ)面。其浙表臭格壘形緒式我見(jiàn)盒表6蠢-臨1。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出全部右投資訂財(cái)務(wù)蛋現(xiàn)金銅流量勉表表6-勢(shì)1單位許：萬(wàn)興元2．12．22．32．42．52．62．7開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：3、投資回收期（年）：4、基準(zhǔn)收益率（%）：全部召投資秒財(cái)務(wù)逐現(xiàn)金就流量朝表續(xù)表6-傍1單曾位海：微萬(wàn)呼元6．2房桌地肝產(chǎn)壘投狐資緊項(xiàng)霸目會(huì)財(cái)榮務(wù)零分撿析芽基戴本建報(bào)汽表2）資趣本金例現(xiàn)金恢流量晴表資本觸金是朋項(xiàng)目捧投資肆者自媽己擁圈有的案資金滔。該才表從粒投資符者整麗體的派角度卡出發(fā)邁，以良投資猶者的恐出資苗額作什為計(jì)柿算基掉礎(chǔ)，者把借丹款本壯金償碧還和奧利息伍支付恢作為補(bǔ)現(xiàn)金渾流出抬，用杠以計(jì)亦算資照本金臺(tái)財(cái)務(wù)衡內(nèi)部粥收益淡率、悅財(cái)務(wù)暖凈現(xiàn)觸值等窮評(píng)價(jià)權(quán)指標(biāo)葡，考得察項(xiàng)期目資繼本金秒的盈抹利能回力。其鄙表岸格花形乒式驚見(jiàn)富表6慎-喇2。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出資前本脅金夫現(xiàn)謎金帖流忽量?jī)€表表6培-跑2單位餅：萬(wàn)瘡元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）資賺本鑼金戰(zhàn)現(xiàn)路金囑流廢量咐表續(xù)湊表6-克2單纏位架：鞏萬(wàn)瞧元6．2房貌地紐奉產(chǎn)現(xiàn)投染資寒項(xiàng)伐目謙財(cái)蜘務(wù)疑分柴析單基照本揚(yáng)報(bào)漆表3）糕針?biāo)?duì)念兩各表袋的羞有謀關(guān)革說(shuō)場(chǎng)明（1）凈現(xiàn)逃金流默量（帶項(xiàng)目運(yùn)的未館來(lái)收蛾益）播是項(xiàng)巨目當(dāng)蓋年現(xiàn)臭金流半入與例現(xiàn)金環(huán)流出鑰的代稱(chēng)數(shù)和棚。根據(jù)減需要本，可虜以計(jì)甚算稅梁前凈方現(xiàn)金筒流量弄，也趕可以烤計(jì)算晝稅后串現(xiàn)金截流量準(zhǔn)。（2）所兩浮表徐的蜓區(qū)暴別篩。（3）搏計(jì)獨(dú)算稀期（4）房斃地產(chǎn)宅投資槍項(xiàng)目企往往愿有開(kāi)暗發(fā)后斜出售設(shè)項(xiàng)目假、開(kāi)沾發(fā)后茅出租薄項(xiàng)目懶和置虎業(yè)投睛資項(xiàng)壁目的紙區(qū)分物。6．2房地澇產(chǎn)投揀資項(xiàng)誓目財(cái)柱務(wù)分望析基蔥本報(bào)手表4）投口資者椒各方億現(xiàn)金喪流量假表該拌表療以岡投巾資孩者行各塌方矩的腰出真資田額唱作美為冬計(jì)鋒算辜基奧礎(chǔ)旗，慎用醉以農(nóng)計(jì)捆算懸投昆資鋸者度各喚方替財(cái)要?jiǎng)?wù)狼內(nèi)雁部孝收境益秋率汪、愉財(cái)薪務(wù)葬凈柏現(xiàn)名值碎等哥評(píng)超價(jià)僑指欠標(biāo)所，以反茫映賤投臉資底者啞各渣方阻投林入慘資捆本理的擴(kuò)盈貝利絕能仙力比。當(dāng)練一饒個(gè)替房等地鑼產(chǎn)拉項(xiàng)棄目飼有細(xì)幾桃個(gè)犬投歌資升者屢進(jìn)羽行慰投伸資骨時(shí)訓(xùn)，匙就廢應(yīng)伏編咐制等投券資毅者竭各懶方碧現(xiàn)掉金海流適量財(cái)表桶。其表宰格形劃式見(jiàn)喝表6-名3。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2．12．2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量投蔽資愿各勇方香現(xiàn)策金乘流訴量宰表表6行-嗓3單厘位鮮：蘭萬(wàn)冤元6．2房地紛產(chǎn)投駱資項(xiàng)堅(jiān)目財(cái)興務(wù)分們析基鮮本報(bào)催表6．2．2資金則來(lái)源注與運(yùn)通用表1．別資抗金鑼來(lái)織源汪與宇運(yùn)悼用茅表貓的鋼含狹義資金叢來(lái)源沸與運(yùn)證用表刮是反聚映房超地產(chǎn)鐵投資啦項(xiàng)目統(tǒng)在計(jì)偷算期搖內(nèi)各蹤蝶年的蠶資金犁盈余批或短新缺情險(xiǎn)況以能及項(xiàng)豪目的消資金應(yīng)籌措矮方案供和貸店款償向還計(jì)洲劃的牧財(cái)務(wù)近報(bào)表任，它章為項(xiàng)蜜目資宣產(chǎn)負(fù)選債表型的編敬制及報(bào)資金仿平衡悉分析翻提供廈了重租要的余財(cái)務(wù)煮信息雅。其趣表弓格樓形梅式暴見(jiàn)痕表6-僚4。本表訴與現(xiàn)行金流珠量表非有著努本質(zhì)竿的不篇同。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來(lái)源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用現(xiàn)金供來(lái)源正與運(yùn)眨用表表6役-傻4單劍位床：郵萬(wàn)章元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金現(xiàn)金憲來(lái)源泄與運(yùn)認(rèn)用表續(xù)他表6決-宗4單位畢：萬(wàn)胞元6．2房地在產(chǎn)投死資項(xiàng)湊目財(cái)賺務(wù)分獄析基爹本報(bào)樓表2．費(fèi)資凈金森平嘴衡逮分班析該表擺給出浪的盈橡余資群金表基示當(dāng)屆年資紅金來(lái)簡(jiǎn)源（獎(jiǎng)現(xiàn)金躲流入不）多五于資市金運(yùn)齒用（聾現(xiàn)金似流出扒）的掩數(shù)額炊。當(dāng)蝦盈余摘資金開(kāi)為負(fù)泳值時(shí)雀，表恐示該獲年的我資金吊短缺譯數(shù)。眠作為豪資金吊的平譽(yù)衡，浮并不梢要求粒每年糞的盈古余資世金不嚇出現(xiàn)驢負(fù)值駝，而嗚要求鏟從投茶資開(kāi)脂始至嶺各年漠累計(jì)砍的盈這余資教金大簡(jiǎn)于零尾或等尺于零旦。作為靜項(xiàng)目岡投資角實(shí)施碰的必晴要條耐件，慣每期伶的盈流余資灶金應(yīng)撇不小疲于零項(xiàng)。因漫而，描房地項(xiàng)產(chǎn)投改資項(xiàng)民目資齊金平布衡分芳析關(guān)擱注的鑄重點(diǎn)蹤蝶是資燃金來(lái)噴源與譜運(yùn)用檔表的暢累計(jì)古盈余仰欄目置。6．2房地怒產(chǎn)投唱資項(xiàng)綱目財(cái)蜘務(wù)分自析基荒本報(bào)親表3．到與曬一院般貪建渴設(shè)狀項(xiàng)仗目扶的債不塌同在英填托列止資需金潮來(lái)曉源贏與膝運(yùn)成用或表點(diǎn)時(shí)帳，渡與指現(xiàn)趁金輔流攜量堪表阿一妹樣壯，欣出程售禽項(xiàng)薯目利和悉出茶租餐項(xiàng)涂目啦也掏會(huì)廚有格所沃不癢同呆，約這掙是駐與挪一探般難建宿設(shè)戲項(xiàng)簡(jiǎn)目換不衣同命的路地睬方嶺。1）母出饞售鉛項(xiàng)孟目育資原金環(huán)來(lái)丙源悲與盆運(yùn)旗用麥表宴（國(guó)見(jiàn)類(lèi)表6-盡5）2）出煤租和央自營(yíng)胸項(xiàng)目翻的資尸金來(lái)漢源與爭(zhēng)運(yùn)用廚表（嗎見(jiàn)表6梳-恭6）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來(lái)源1．11．21．31．4銷(xiāo)售收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出宣售沾項(xiàng)有目洽資棗金漫來(lái)詢?cè)瓷优c譽(yù)運(yùn)善用簽表表6第-白5單位物：萬(wàn)皂元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來(lái)源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自營(yíng)收入）資本金折舊費(fèi)攤銷(xiāo)費(fèi)長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用出酷租仍與撲自注營(yíng)戚項(xiàng)爆目質(zhì)資偷金恰來(lái)樹(shù)源挪與柔運(yùn)蓄用撕表表6衫-奸6單位戲：萬(wàn)敵元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出厭租輕與巨自貪營(yíng)筒項(xiàng)輕目捧資交金序來(lái)勺源刪與湊運(yùn)酒用欲表續(xù)表6嫩-猾6單粥位液：充萬(wàn)淡元6．2房地趁產(chǎn)投傍資項(xiàng)即目財(cái)藏務(wù)分趕析基抽本報(bào)耐表6．2．3損益孝表1．籠損著益府表慎的胡含焦義損芬益粱表掏是茫反蔽映檔房晶地糧產(chǎn)粥投兇資蟻?lái)?xiàng)辦目沙計(jì)劍算琴期哨內(nèi)機(jī)各坐年脈的丟利舍潤(rùn)懼總旨額溪、貼所割得快稅腥及賊各剖年返稅稅后閃利缸潤(rùn)嚴(yán)的蔽分添配偶等教情陷況抵的獻(xiàn)財(cái)辱務(wù)帆報(bào)孫表譯。通肺過(guò)刮該潔表或提牽供當(dāng)?shù)馁\投朽資愿項(xiàng)喚目株經(jīng)紡濟(jì)疫效現(xiàn)益啄靜歸態(tài)葬分便析降的覽信誼息腥資聾料免，霸可壟以迷計(jì)扇算煌投浮資薯利標(biāo)潤(rùn)宗率趣、欺投浪資亦利緞稅臺(tái)率腳、糞資復(fù)本飼金虹利鵝潤(rùn)烤率裹、持資界本錘金器凈臺(tái)利題潤(rùn)撐率濫等科指調(diào)標(biāo)伶。其繳表視格肢形逗式深如纏表6優(yōu)-擁7。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1．11．21．3銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2．12．2商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用損胳益肯表表6熟-閥7單位納：萬(wàn)欲元5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9．19．29．3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤(rùn)率（%）4、資本金凈利潤(rùn)率（%）損益冒表續(xù)表6告-請(qǐng)7單掌位哥：劣萬(wàn)鞋元6．2房地巨產(chǎn)投好資項(xiàng)薦目財(cái)絕務(wù)分章析基準(zhǔn)本報(bào)染表2．損灘益表水的內(nèi)乒容及話計(jì)算1）駱關(guān)歲于暢利施潤(rùn)津總信額損益太表中尤的利妄潤(rùn)總政額一我般應(yīng)勒為：利潤(rùn)攏總額=經(jīng)田營(yíng)灶收智入姻－恨經(jīng)為營(yíng)故成亦本辭－摩運(yùn)摩營(yíng)繡費(fèi)倦用最－束修巾理刪費(fèi)抱用綿－蝕經(jīng)完?duì)I蔽稅歉金姜與和附貫加冒－林土棋地課增網(wǎng)值蜂稅6．2房強(qiáng)地襖產(chǎn)湊投畜資歌項(xiàng)突目胳財(cái)賽務(wù)者分孟析活基奴本有報(bào)黃表（1）后以雞出緞售圍為驕主晶的傻房械地濃產(chǎn)涂項(xiàng)器目掀的惜利窮潤(rùn)塑總滑額利潤(rùn)梁總額=銷(xiāo)售尼收入騾－總愧成本破費(fèi)用較－經(jīng)丹營(yíng)稅響金與秘附加條－土熔地增殃值稅其中件，銷(xiāo)起售收扣入、吸總成杠本費(fèi)沉用、災(zāi)經(jīng)營(yíng)保稅金翁與附木加與條土地慶增值智稅的水?dāng)?shù)據(jù)脊可以姻依據(jù)句第5章竄的矛財(cái)粒務(wù)江數(shù)欲據(jù)甜和暗輔東助屆報(bào)岔表倚得糾到階。其雀表浩格貫形盾式積見(jiàn)纖表6-供8。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷(xiāo)售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤(rùn)率（%）4、資本金凈利潤(rùn)率（%）出售恐型房愛(ài)地產(chǎn)并項(xiàng)目醫(yī)的損繪益表表6-贊8單語(yǔ)位案：倆萬(wàn)嫂元6．2房究地奶產(chǎn)直投暖資去項(xiàng)舞目叫財(cái)臂務(wù)奶分矮析者基芝本幣報(bào)舌表（2）以苗出租枯為主射的房買(mǎi)地產(chǎn)會(huì)項(xiàng)目句利潤(rùn)天總額利潤(rùn)塔總額=出租伶收入決－經(jīng)東營(yíng)成弱本－恩經(jīng)營(yíng)材稅金糠與附囑加其中餐，出零租收醉入、象經(jīng)營(yíng)類(lèi)成本鵲、經(jīng)再營(yíng)稅壤金與逃附加野的數(shù)淘據(jù)可泄以通道過(guò)第5章的牛財(cái)務(wù)材數(shù)據(jù)斜和輔背助報(bào)讓表得涉到。其羞表制格拔形某式庭見(jiàn)杠表6-牽9。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營(yíng)成本3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4利潤(rùn)總額5所得稅6稅后利潤(rùn)6．16．26．3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)出檢租飾型概房泡地王產(chǎn)速項(xiàng)屈目夠的土損花益航表表6-鴉9單升位包：部萬(wàn)削元6．2房地笛產(chǎn)投連資項(xiàng)奮目財(cái)穿務(wù)分欄析基賓本報(bào)烘表2）蓄關(guān)羞于悉稅千后袍利域潤(rùn)稅艇后板利關(guān)潤(rùn)=利潤(rùn)割總額怕－所徐得稅其中尺，所得牧稅=應(yīng)衡納恢稅艘所米得夏額×所些得溪稅乏稅貫率一它般漠情厚況線下伙，否應(yīng)殲納臟稅管所騎得盈額搶?zhuān)ㄩl或纏應(yīng)牛納丸稅坐收低入舊）香就濁是禿前樂(lè)面蹄計(jì)月算證出抵來(lái)枕的傍利晉潤(rùn)挨總辭額蝴。房脫地亂產(chǎn)岸開(kāi)場(chǎng)發(fā)享企響業(yè)編的框所仙得車(chē)稅梁稅稈率旦一肅般礦為3斃3掙%。6．2房配地淘產(chǎn)腐投嬸資宜項(xiàng)鮮目掏財(cái)夏務(wù)狂分松析皮基跨本赤報(bào)飽表3）關(guān)森于利票潤(rùn)分得配房?jī)數(shù)亟懂a(chǎn)勁企蹄業(yè)被交渡納蔽所糕得混稅觸后宮的構(gòu)利并潤(rùn)臨為殲稅貍后獵利腐潤(rùn)腎，戒稅曉后圍利享潤(rùn)近等券于樹(shù)可護(hù)供富分榨配嗓利還潤(rùn)壯，豆一字般估按豆照件下牢列止順杏序碗分敏配籃：（1）真彌牽補(bǔ)碌企蜂業(yè)先以運(yùn)前亮年漂度喊虧娃損漁。（2）提齊取盈遭余公角積金霧。（3）豬向金投楚資聰者溉分塘配后利衣潤(rùn)賭，鏈即槳表級(jí)中耽的勾應(yīng)駐付桶利集潤(rùn)愚?？紤]百了這轉(zhuǎn)三項(xiàng)寸因素?cái)嗪螅r大部鴿分情溫況下翻只有舉后兩匙項(xiàng)因紡素）帖，余碧額即嶼為表頸中的杰未分劉配利臟潤(rùn)，線未分園配利葡潤(rùn)主嘉要是鄰用于通歸還濫借款趟。當(dāng)莖借款粗還清朵后，森一般朝應(yīng)將購(gòu)這部項(xiàng)分利塊潤(rùn)補(bǔ)誼分給貓投資庭者。6．2房授地刑產(chǎn)男投先資蓄項(xiàng)奔目檢財(cái)候務(wù)批分強(qiáng)析舒基中本允報(bào)詢表6．2．4資產(chǎn)印負(fù)債港表1．健資容產(chǎn)劈燕負(fù)久債萍表悟的格含幻玉義資產(chǎn)綁負(fù)債婦表是街反映蔑房地樓產(chǎn)投批資項(xiàng)案目在薯計(jì)算曲期內(nèi)買(mǎi)各年椒末資準(zhǔn)產(chǎn)、統(tǒng)負(fù)債輛與所顏有者疲權(quán)益坦變化變及對(duì)勉應(yīng)關(guān)情系的違報(bào)表用。該捎表奇主眾要廈用謝于屑考牽察允項(xiàng)戰(zhàn)目井資驅(qū)產(chǎn)姐、顧負(fù)擾債量、術(shù)所弦有瓶者命權(quán)仆益碎的刻結(jié)奔構(gòu)望，扶進(jìn)屬行窗項(xiàng)竹目謝清轟償床能革力遞分指析軍。小各德期捆資因產(chǎn)獨(dú)應(yīng)階等化于援負(fù)瞞債斬和愚所縱有偉者蟲(chóng)權(quán)花益桃之嘴和象。2．棚資趕產(chǎn)蒜負(fù)腎債論表踩的寸內(nèi)蹄容從表恨中可株以看蘇出，究資產(chǎn)援負(fù)債叔表由跳三大械部分在組成匪：資陡產(chǎn)、暗負(fù)債揚(yáng)和所祥有者補(bǔ)權(quán)益魄。6．2房地熔產(chǎn)投存資項(xiàng)囑目財(cái)仰務(wù)分石析基靠本報(bào)繳表6．2．5基本斥報(bào)表陽(yáng)的相逼互關(guān)爸系基獎(jiǎng)本似報(bào)雅表冊(cè)是聽(tīng)財(cái)晨務(wù)事分剖析球體悲系害中慎重筋要抓的射組餃成磁部序分鑒。嘉各計(jì)種燙基縮慧本螺報(bào)重表頃之晌間勤有劉著桶密翻切勤的獻(xiàn)聯(lián)鉗系喬。“利注潤(rùn)表司”與做“現(xiàn)獎(jiǎng)金流飄量表屬”都蛾是為賣(mài)進(jìn)行柿項(xiàng)目齊盈利診能力翁分析其提供代基礎(chǔ)寨數(shù)據(jù)昏的報(bào)熟表，飲不同抱的是宅，通輝過(guò)“介利潤(rùn)友表”御計(jì)算匪的是窩盈利倦能力驗(yàn)的靜軌態(tài)指滴標(biāo)；圣通過(guò)食“現(xiàn)低金流潑量表迅”計(jì)輝算的脹是盈膛利能怨力的成動(dòng)態(tài)釀指標(biāo)威。同株時(shí)“止利潤(rùn)替表”嶼也為訂“現(xiàn)光金流竿量表翼”的侮填列幣提供牙了一博些基鴨礎(chǔ)數(shù)釣據(jù)。6．2房地極產(chǎn)投滋資項(xiàng)優(yōu)目財(cái)翠務(wù)分掌析基餓本報(bào)贏表“畏借哀款榨還栽本槽付軍息狠表丑”嬸、傻“弱資蝕金充來(lái)濫源匠與收運(yùn)堵用傻表統(tǒng)”嚇和鍋“概資香產(chǎn)判負(fù)司債隙表蜂”淚都丹是該為竟進(jìn)候行勾項(xiàng)算目排清駕償照能扒力氣分味析怖提捎供像基蚊礎(chǔ)河數(shù)浩據(jù)施的詞報(bào)擺表棒。燃根弓據(jù)臨“氣借匯款特還木本高付要息漢表紋”討或川“雨資年金為來(lái)砌源告與墳運(yùn)眼用者表透”騙可扶以餡計(jì)還算鏡借遙款跪償棟還擇期桐指眉標(biāo)含，持根盤(pán)據(jù)朱“之資脾產(chǎn)龍負(fù)淺債呈表錢(qián)”腐可介以驅(qū)計(jì)耕算墾資草產(chǎn)旺負(fù)許債岔率旦、剛流厘動(dòng)物比自率伶和勁速賴動(dòng)戀比匠率隨等丈指欺標(biāo)脖。另劈燕外近，腦通姜過(guò)緞“非資癢金癥來(lái)隆源饞與娃運(yùn)債用姓表毯”附可儀以澇進(jìn)嫩行掙項(xiàng)虧目依的菜資暈金極平另衡誰(shuí)能惕力牧的持分怕析肌。6．3傳統(tǒng)次的財(cái)節(jié)務(wù)指雁標(biāo)分各析6．3．1基本擋指標(biāo)1．繡收尋益些乘涂數(shù)收益倡乘數(shù)臉表示惑物業(yè)惱的市芹場(chǎng)價(jià)團(tuán)值（愚價(jià)格床）與絨總收稼入或肢凈收芒入之扣間的朱比率吩關(guān)系弟。它矛雖毅然末不溫能夾充沾當(dāng)優(yōu)獨(dú)類(lèi)立劣分樂(lè)析冬的蝦工馬具仙，怨但脹可損以曲很定容巧易松地拉將遍那絹些逗明薦顯刑不例能鋒接讀受墳的用項(xiàng)椅目售加引以偉剔染除掛。6．3傳臺(tái)統(tǒng)急的拍財(cái)售務(wù)事指悼標(biāo)藝分歷析收益雀乘數(shù)趣按計(jì)億算基讓數(shù)的憤不同羽，分海為總光收益寨乘數(shù)朗和凈朽收益挖乘數(shù)捐。比帽較子而需言與，倚總催收駕益夾乘幅數(shù)裳分歸析酷更御為懇常嘴用厭。提因西為父凈碎收貍益報(bào)乘茅數(shù)刑需特要瓜事禍先當(dāng)確協(xié)定藍(lán)凈該經(jīng)觸營(yíng)決收涼益卻，承稍追微恒麻巴煩渴一止些腐。6．3傳黨統(tǒng)用的得財(cái)唉務(wù)傘指驕標(biāo)考分容析2．主財(cái)勻務(wù)短比包率財(cái)務(wù)晌比率恨一般撐用于攪所投扣資物幟業(yè)相區(qū)互間擺的比首較。舟較為市常用擇的財(cái)犁務(wù)比圾率有坑營(yíng)業(yè)珍比率名、損道益平什衡比餡率和沿償債怨保障爐比率哄。1）營(yíng)影業(yè)比孤率：隆它是紹項(xiàng)目己的經(jīng)紙營(yíng)支魂出占虜實(shí)際增總收向入的磚百分買(mǎi)比。一般稿說(shuō)來(lái)妙，營(yíng)雁業(yè)比喚率越碧高代首表營(yíng)闖運(yùn)的項(xiàng)效率招越差汪，反聲之則愛(ài)效率遮越高頸。6．3傳賤統(tǒng)肚的寺財(cái)臣務(wù)柏指盛標(biāo)壤分誦析2）菜損應(yīng)益血平悼衡吵比喚率既：禍它脂是磚項(xiàng)辯目通的次經(jīng)濫營(yíng)秒支凈出怠與份還能本午付饅息庭額練之忘和未占埋潛順在館總孕收縮慧入送的早百退分月比掀（沿也椅可貴以滔看伏成筒是訊物喪業(yè)爬的塘盈兔虧啄平陳衡裁比牛率售）洽。隙這柏個(gè)歷比色率嫂越鑼小控，通則必潛傅在剖總堆收端入溉越機(jī)大在，搶則叫項(xiàng)稱(chēng)目號(hào)現(xiàn)作金瘋流護(hù)量臘出決現(xiàn)六負(fù)孟數(shù)陷之榆前迅的蝴項(xiàng)旦目芽總翼收社入斥水開(kāi)平獨(dú)可綁以滔越確低芬。鳳所籍以輕，浮損挺益井平身衡熱比生率基越刷低離越凍好茂。6．3傳統(tǒng)耐的財(cái)川務(wù)指屬標(biāo)分區(qū)析3）魂償斤債形保給障矩比滿率償債庸保障呈比率營(yíng)有時(shí)倒也叫哥償債濟(jì)能力淘比率砍、還貫本付垃息比析率?；伪硎揪€項(xiàng)目遇凈經(jīng)侮?duì)I收盾益與凳年債摔息總撤額（從年還餃本付宴息額煮）之腸間的仰關(guān)系昨。此這是笛項(xiàng)目診凈經(jīng)捆營(yíng)收草入在哭降到總不足間以清幼償所喂欠的怨債務(wù)察本息溜之前圖的下椒降程辣度。該殖倍潮數(shù)窯越趨大脂，端則仿周駕轉(zhuǎn)睜不捉靈奇的序可狠能純性的越轎小杯，濱因劍而丹所噴面矩臨狹的具財(cái)尖務(wù)喘風(fēng)清險(xiǎn)儀越閘小葬，疼它羅表濱明度了塊貸筆款盆的鵝安穿全區(qū)程壩度求，歌所責(zé)以枝該淘指墾標(biāo)釋越妥大甲越水好此。6．3傳拳統(tǒng)菠的咐財(cái)荷務(wù)筒指課標(biāo)不分雪析3．睜盈狹利塔能歲力帶指甜標(biāo)所失有蛙盈蒙利搜分雷析琴方企法武的罷一寶個(gè)擁共允同樣特螞點(diǎn)丟是竭將分投趙資及與淘收迎益輕有靠機(jī)寺地?cái)[聯(lián)極系病起億來(lái)賺。1）全籃面資挺本化刊率：箱表示寧預(yù)期編凈經(jīng)紋營(yíng)收盲益占掠市場(chǎng)誓價(jià)格鬼的百早分比泡。從前育面的描收益霉乘數(shù)派分析狀可知嫂，它燥是凈紙收益現(xiàn)乘數(shù)厲的倒頁(yè)數(shù)。因?yàn)閾釠](méi)有煎反映國(guó)融資豎狀況哈對(duì)投食資項(xiàng)泳目的說(shuō)影響巨，全產(chǎn)面資關(guān)本化鏡率這學(xué)個(gè)指賤標(biāo)的餓適用撲性受預(yù)到一胸定的兇限制便。6．3傳儀統(tǒng)妨的偽財(cái)浸務(wù)給指蹈標(biāo)壘分起析2）庫(kù)股壤本門(mén)化盆率遲（忍也張叫剩權(quán)友益父資鄉(xiāng)豐本穴化蛛率板）杰：帆表封示嶼稅鉤前雪現(xiàn)蠻金角流筐量果占位初斷始飯股郵本授投勵(lì)資濃的這百綿分?jǐn)啾日摺９墒肀颈P(pán)化新率狂考趟慮襪了跟不予同糊融乞資責(zé)條理件炒對(duì)軍物腰業(yè)鏡的邪影顯響嚷，演但鳳是鞋它囑未凱能泉考煙慮撈所稻得蓋稅沒(méi)對(duì)食投姜資傅項(xiàng)匆目迎的溫影夾響棍。6．3傳統(tǒng)諸的財(cái)習(xí)務(wù)指耐標(biāo)分租析3）現(xiàn)么金回辭報(bào)率(也鍋叫址資痕本蔬金費(fèi)凈授利撞潤(rùn)畝率)：貼是岸指狠稅賴后牽現(xiàn)擁金盡流灶量搖與擱股泉本肥投墓資傷之濤比康。作為側(cè)考慮迫了所燥得稅魄后的證指標(biāo)異，它缺仍有酬缺點(diǎn)底。它喚沒(méi)有播考慮洪物業(yè)辯價(jià)值街的變藍(lán)動(dòng)和停稅后稈現(xiàn)金料流量楊隨時(shí)宴間的經(jīng)變化餐對(duì)投鉛資績(jī)打效的籌影響臉。6．3傳欠統(tǒng)且的候財(cái)陽(yáng)務(wù)損指思標(biāo)糾分趕析4）經(jīng)亭紀(jì)人辦收益車(chē)率經(jīng)戒紀(jì)揮人埋收友益龜率侮指勁標(biāo)幟解傻決炒了直現(xiàn)葵金運(yùn)回虧報(bào)摧率箏指球標(biāo)鳥(niǎo)的管缺謠點(diǎn)遍。僑它峽調(diào)席整眼了詳分瓜子己，賄用罷稅挑后估現(xiàn)枕金秘流嶺量緞再趁加期上昆遞淋增壞的梯權(quán)師益麥投音資巷額泄，找使答之啟既某考告慮丑了餃所茶得港稅箭結(jié)竭果抱，編也油考災(zāi)慮謎了弟由蝴于北抵墊押顧貸病款示分欠期粱償添還州后衰相因應(yīng)更的療權(quán)臺(tái)益每增弓加罪（婦即武物伏業(yè)許價(jià)她值臘的血變剃動(dòng)舅）道情故況很，述從歌而漏使搖所串投拼資小的稍物損業(yè)宿看呀起扁來(lái)獅更睬富遣有妖吸曉引授力街。6．3傳圈統(tǒng)縱的急財(cái)稈務(wù)夸指甚標(biāo)鋒分倦析4．艘回漫收徑期墊指構(gòu)標(biāo)回收蓋期是橫計(jì)算除各投綿資項(xiàng)霉目的絡(luò)預(yù)期攀現(xiàn)金盆收益溫等于饞初始承投資忽時(shí)的跪年數(shù)娘。收蛇回初惜始投焰資所赴需時(shí)險(xiǎn)間越罵短的運(yùn)項(xiàng)目寨越好諸?；鼐笆諟掀谧呐c甚收銀益墾率左之么間兆也季存站在妖著玻倒遲數(shù)年關(guān)槍系燙。女從諒前邪面著的盯介倘紹槽中胃我喂們痰知宜道景有異幾絞種擔(dān)不痛同捆的恐收狂益懸指脫標(biāo)崖，板所刪以柳回洽收難期崗相洲應(yīng)丈也傍有明幾巖種筋計(jì)蜂算暑方考法西?；厥詹[期=市場(chǎng)悟價(jià)格/凈經(jīng)船營(yíng)收探益（頭全面元資本削化率摩的倒?jié)O數(shù)）回晃收丸期=初始蒼股本撈投資/稅棚前柏現(xiàn)花金稱(chēng)流埋量李（俊股么本炊化想率猛的貪倒辨數(shù)痰）回危收路期=初始狠股本雅投資/稅后彈現(xiàn)金痰流量幼（現(xiàn)鼓金回堤報(bào)率健的倒樂(lè)數(shù)）若宅每輸年雹預(yù)驕期裝現(xiàn)冰金葬流愧量偵相適同安，艘回遵收訴期=初始盜股本濫投資/預(yù)期車(chē)現(xiàn)金甚流量頭。若每臭年預(yù)昏期現(xiàn)鉆金流析量不死同，侍則回蠶收期免是將灶每年脆預(yù)期?，F(xiàn)金蝴流量痰求和完直到里等于匹初始聞投資菠額為渡止的蘋(píng)時(shí)間后。6．3傳統(tǒng)須的財(cái)裹務(wù)指強(qiáng)標(biāo)分塞析6．3．2投皺資觀分霉析涂的巷合弱理蹲化歷趨光勢(shì)1．民傳逢統(tǒng)悉財(cái)跪務(wù)粗分桂析巷方慣法脅的砍不太足1）忽饞略了撕整個(gè)愚持有哭期內(nèi)舅所有袋的預(yù)櫻期的興現(xiàn)金材流量橫，而伸僅僅稍集中南在經(jīng)德?tīng)I(yíng)期可的第1年，盒最多務(wù)也是呈前面拐幾年捏的經(jīng)映營(yíng)情蝕況。2）未突考慮慕投資事期末好處理商（即血銷(xiāo)售蹈）物晨業(yè)所祝帶來(lái)老的現(xiàn)役金流翁量。獄對(duì)于衫有些顯物業(yè)神投資竊來(lái)說(shuō)堵，期印末轉(zhuǎn)律讓或絡(luò)銷(xiāo)售傍物業(yè)憂的收娃益或賞許在耐整個(gè)效物業(yè)徐投資確收益求中占童有更萬(wàn)大的燙比重稠。3）根忽絞略周了唇凈訴現(xiàn)枯金犬流溉量散的膝時(shí)鑄間額問(wèn)磁題益。6．3傳筒統(tǒng)碌的催財(cái)稼務(wù)競(jìng)指湊標(biāo)淺分淹析2．發(fā)草展趨撤勢(shì)投倆資寶分胡析太的刑合乒理捐化姨的闊趨撥勢(shì)奏就果是裹，加項(xiàng)棍目非的危投酬資園收雪益績(jī)要白作約數(shù)侄量低、爛質(zhì)數(shù)量濟(jì)和價(jià)時(shí)帶間階三罰方扭面帳的共修巡壽正察。一般魔情況嘆下，符投資屠者會(huì)濃綜合姨考慮償各種攀經(jīng)驗(yàn)蒙分析腎值以企及項(xiàng)它目的拐凈現(xiàn)介值和呈內(nèi)部秒收益撒率等蘆指標(biāo)遷之后油，再渠做決謊策。6．4現(xiàn)烘代撕的葉財(cái)窯務(wù)皺指區(qū)標(biāo)邁分延析1．逢根判據(jù)么是期否幣考彎慮蹤蝶了純資貝金合的遭時(shí)惰間罪價(jià)失值占因腔素闖劃尿分顆，黃分西為順靜限態(tài)亡分眨析豆指叮標(biāo)浩和旗動(dòng)磁態(tài)京分頸析羞指朝標(biāo)研兩陜大炸類(lèi)尿。6．4現(xiàn)代嗚的財(cái)該務(wù)指麗標(biāo)分婚析2．鼠根鋒據(jù)排分較析備的貨目種標(biāo)跨劃董分譯，繳分炭為撓盈栗利圈能明力仿指公標(biāo)捕、葵清府償悠能別力興指茅標(biāo)摸和晨資弟金屬平僵衡檢能瘦力能指茅標(biāo)杰三影大邀類(lèi)先。6．4現(xiàn)揪代燦的研財(cái)就務(wù)泡指圣標(biāo)載分祝析3．澡根衣?lián)⒅歌b標(biāo)澇的鴿性草質(zhì)涌劃繪分欲，坊分詞為賽時(shí)采間披性少指熱標(biāo)兵、懸價(jià)敵值述性枕指夾標(biāo)征和盼比狠率顫性楚指右標(biāo)泳三幸大注類(lèi)惰。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率6．4現(xiàn)搏代攀的辰財(cái)充務(wù)帝指祖標(biāo)哭分得析6．4．2各輔財(cái)總務(wù)味分郵析桌指氏標(biāo)擋與粉報(bào)朱表災(zāi)的答關(guān)枝系從賞上條述勿有渾關(guān)柱財(cái)份務(wù)籌分秋析濾的辱內(nèi)炕容拳與映財(cái)灣務(wù)鴉分伐析沾指胞標(biāo)蹲體惜系惹，紗我身們意可沖以未看確出聰財(cái)霧務(wù)騎分飲析庭指擱標(biāo)葉與吃財(cái)準(zhǔn)務(wù)撥基厭本腳報(bào)遺表驕之混間惰的嫂對(duì)蘇應(yīng)活關(guān)累系薪。狼見(jiàn)怪表6-纖12。分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤(rùn)表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力分析借款還本付息表資金來(lái)源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)表6食-革1款2財(cái)亮務(wù)暖分由析表指丟標(biāo)征與伏基部本屯報(bào)著表鳳的究關(guān)盟系6．4現(xiàn)代蛋的財(cái)朽務(wù)指嶄標(biāo)分瘋析6．4．3各翻財(cái)墓務(wù)撓分早析碰指內(nèi)標(biāo)浸的快計(jì)疏算靜態(tài)宣指標(biāo)號(hào)是指督不考齡慮資艷金時(shí)瘋間價(jià)務(wù)值因糾素的醬影響抵而計(jì)災(zāi)算的咽盈利卻指標(biāo)加。1）投存資利舍潤(rùn)率投激資股利拌潤(rùn)抽率逐，臉是陣指失房堪地禍產(chǎn)置投婦資悔項(xiàng)液目摟開(kāi)塊發(fā)臥建使設(shè)捕完尖成漢后漢正滔常嚷年悠度佛的閃年鐵利想潤(rùn)喚總輸額溜（帽或王預(yù)炸計(jì)舌回降收肝期覺(jué)內(nèi)涉的親年督平斤均應(yīng)利儀潤(rùn)園總唱額濃）警與預(yù)項(xiàng)賄目勒總土投閃資槽額蛾的貼比擇率曉，若主愛(ài)要逗用聲來(lái)血評(píng)稠價(jià)衡開(kāi)府發(fā)效投投資倍項(xiàng)喇目厲的糞獲蔑利倍水李平書(shū)。其計(jì)妄算公頁(yè)式為來(lái)：式中乳：總你投資覽額=投資+貸名款引利欠息6．4現(xiàn)疾代手的廣財(cái)穿務(wù)蹄指僵標(biāo)銳分反析實(shí)由際異工藝作溫中脾可武以間將漿投億資死利濤潤(rùn)佛率豎分層為陰稅鴉前凡投思資賀利業(yè)潤(rùn)晚率搞和盟稅盯后黨投濕資販利漿潤(rùn)頂率妥兩應(yīng)種讀。計(jì)算敗出來(lái)腸的投錯(cuò)資利膠潤(rùn)率木要與禮規(guī)定先的行堡業(yè)標(biāo)圣準(zhǔn)投賴資利毫潤(rùn)率噸或行廢業(yè)的嫂平均臂投資設(shè)利潤(rùn)調(diào)率進(jìn)巷行比寸較，薪如果慰預(yù)期呆的投件資利貿(mào)潤(rùn)率骨（或警收益歲率）吃高于雙或等裙于基雨準(zhǔn)投殿資利護(hù)潤(rùn)率購(gòu)（或榮收益堂率）赴，說(shuō)轎明該診項(xiàng)目絹投資另經(jīng)濟(jì)負(fù)效益渴高于棒或相惡當(dāng)于順本行歪業(yè)的夾平均縱水平綢，可竟考慮凝接受繼；反闊之，說(shuō)一般老不予奶接受佳。6．4現(xiàn)濟(jì)代暖的薦財(cái)世務(wù)倒指蒜標(biāo)貍分啟析2）翁投斜資州利帆稅揮率投資抹利稅虛率是淡項(xiàng)目園利稅刮額與涂總投迫資額蘭的比姥值。其紹計(jì)辱算圍公箭式泉為歸：式寄中結(jié)，索利天稅裝額刮為霸利劇潤(rùn)常總期額形與史銷(xiāo)堪售責(zé)稅涂金場(chǎng)及蘿附歇加五之培和盈。計(jì)算碰出的瞇投資家利稅匆率同欣樣也芒要與宿規(guī)定更的行撫業(yè)標(biāo)愧準(zhǔn)投討資利石稅率絹或行戚業(yè)平衛(wèi)均投孫資利哈稅率漿進(jìn)行徒比較背，若惜前者紅大于規(guī)后者集，則口認(rèn)為博項(xiàng)目齊是可赴以考工慮接漫受的吐。6．4現(xiàn)代病的財(cái)櫻務(wù)指遺標(biāo)分扁析3）資惑本金統(tǒng)利潤(rùn)搭率資本冠金利猶潤(rùn)率挺是項(xiàng)目目的眉利潤(rùn)眉總額扮（或惑年平游均利顛潤(rùn)總什額）限與項(xiàng)恩目資倚本金年（即監(jiān)自有濃資金魄或權(quán)胳益投雨資）消之比祥。其瞧計(jì)燙算啄公壓式逢為截：計(jì)釘算方出甜的攝資紗本債金鏡利恰潤(rùn)愛(ài)率偷要壩與噴行再業(yè)文的訂平舊均略資需本悠金膽利刪潤(rùn)與率葬或臺(tái)投齒資蘇者沉的班目早標(biāo)迎資蔥本希金用利黑潤(rùn)痕率峰進(jìn)翻行庫(kù)比拌較譯，源若楚前甜者霜大簽于膠或娘等桶于石后邊者秒，蕉則財(cái)認(rèn)脖為形項(xiàng)吹目飯是曬可盾以葉考苦慮澤接底受味的演。6．4現(xiàn)代萬(wàn)的財(cái)?shù)A務(wù)指航標(biāo)分退析4）案資讀本胸金報(bào)凈祝利寒潤(rùn)劣率資本熄金凈局利潤(rùn)利率是俘項(xiàng)目虛所得曠稅后束利潤(rùn)理與項(xiàng)著目資僑本金先之比柳。其讀計(jì)蘇算音公開(kāi)式議為紀(jì)：應(yīng)撫該浪說(shuō)滋，粥資扎本淺金邪凈武利煙潤(rùn)鴿率毒是且投稿資卡者團(tuán)最貍關(guān)掛心辟的推一憐個(gè)續(xù)指?jìng)儤?biāo)雷，某因襖為麻它瞎反擊映沙了正投兇資防者遵自頑己相出損資推所名帶另來(lái)跑的憑凈袋利六潤(rùn)肉。6．4現(xiàn)蠅代策的埋財(cái)瓣務(wù)德指趨標(biāo)碗分家析5）佳靜尺態(tài)聲投明資板回弊收緊期靜醫(yī)態(tài)遍投著資柱回昏收巨期功是弟指杰以鑄房亦地法產(chǎn)織投醒資持項(xiàng)撕目勉的菠凈糊收協(xié)益嬸來(lái)蜜抵部?jī)敶宀炕都糍Y煤所合需植的婆時(shí)膊間鳥(niǎo)。靜腐態(tài)球投劑資監(jiān)回倍收配期飯的腫計(jì)輸算島具紀(jì)體亭有靜兩叉種膛方顯法糟：（1）當(dāng)堂項(xiàng)目醬投入明經(jīng)營(yíng)拋后，奶每年求的收黨益額確大致箱持平尿、比根較均鑄勻時(shí)畝：投胡資星回辭收蕉期=項(xiàng)況目慶總獻(xiàn)投餅資/項(xiàng)雕目歪年觀平襲均草收跳益介額例些如遭，娃某暮投消資濟(jì)者衰投吧資10手0萬(wàn)壓元該購(gòu)拾買(mǎi)跳一雙小潤(rùn)型菠公壤寓偉項(xiàng)品目尸進(jìn)準(zhǔn)行棄出粒租氏，選估互計(jì)峽投幟入點(diǎn)運(yùn)橋營(yíng)親后炸各譽(yù)年找的董凈省租青金駕收旱入辰穩(wěn)圓定圖在10萬(wàn)元轉(zhuǎn)。求竿該項(xiàng)撲目的麗靜態(tài)革投資要回收拌期。根終據(jù)睜公客式魚(yú)得降：晨投橡資爬回消收亡期=1薪00效/1診0=春10（年漠）6．4現(xiàn)代偷的財(cái)最務(wù)指壯標(biāo)分菜析（2）當(dāng)貢項(xiàng)目輩投入按經(jīng)營(yíng)害后，軟每年袋的收律益額膜不太壯均衡龍、相須差較奮大時(shí)眼：投資禽回收第期=（顏累際計(jì)法凈征現(xiàn)趁金文流貪量悅開(kāi)擾始任出妥現(xiàn)控正膊值導(dǎo)期里數(shù)-1）+（上答期累冶計(jì)現(xiàn)蔽金流野量的摸絕對(duì)稿值/本期惱凈現(xiàn)卷金流餅量）其千中廊凈惡現(xiàn)網(wǎng)金傍流附量路和假累孔計(jì)鳴凈璃現(xiàn)群金宰流寇量注可獸直彎接訪利遇用厘財(cái)箭務(wù)離現(xiàn)束金災(zāi)流邀量朵表房誠(chéng)（楚全詳部性投勉資棒）雄中幼的殊計(jì)陵算踏求吧得夢(mèng)。慘當(dāng)臭累怨計(jì)罷凈份現(xiàn)伏金劇流埋量菊等忠于瞧零柄或父出緞現(xiàn)隱正才值牧的泉年快份爭(zhēng)，燒即鼠為己項(xiàng)阿目拳靜編態(tài)臣投糾資?；厝问湛灯诠鞯囊圩畋＝K分年慨份茶。該句指躬標(biāo)接比紛較秀適宰用勿于吉對(duì)蝦出嘴租愛(ài)和疲自需營(yíng)背的古房融地碑產(chǎn)毛項(xiàng)牌目恩投糕資相回響收達(dá)的溪粗鑄略慨評(píng)迎價(jià)庫(kù)。6．4現(xiàn)狹代董的崗財(cái)廳務(wù)晉指朗標(biāo)淹分江析6）借簡(jiǎn)款償戒還期借陷款搭償弄還昨期挖分粉為遭國(guó)宗內(nèi)魔借攀款佛償趕還紗期蠻和成國(guó)塘外平借拐款債償賤還磨期蹈。（1）勇國(guó)債內(nèi)咳借貢款妖償陡還廈期國(guó)內(nèi)護(hù)借款霉償還徑期是蜂指在井國(guó)家戀規(guī)定渾及房直地產(chǎn)柴項(xiàng)目串具體浪財(cái)務(wù)海條件授下，垃在房鉆地產(chǎn)奶項(xiàng)目斥計(jì)算容期內(nèi)免，使擾用可索用作盛還款宣的利常潤(rùn)（險(xiǎn)如預(yù)饒售收卸入還暴款）余、攤惜銷(xiāo)及侮其他曾還款音資金墨，償匪還房漏地產(chǎn)宴項(xiàng)目覺(jué)借款圣本息可所需顯要的趁時(shí)間普。借款腹償還虛期可繳由“是借款是還本捷付息覺(jué)估算荷表”紀(jì)、“獵損益劫表”攪及“璃資金滑來(lái)源污與運(yùn)浙用表樂(lè)”計(jì)妥算。6．4現(xiàn)代順的財(cái)揭務(wù)指雹標(biāo)分未析其航詳耳細(xì)危計(jì)啟算軋公露式責(zé)為唱：借款兔償還仗期=借肌款旱償溝還恨后展開(kāi)糟始初出隱現(xiàn)鏡盈稱(chēng)余偏的喊期渾數(shù)-開(kāi)始躲借款桐的期互數(shù)+（睡當(dāng)童期向償憲還括借按款零額/當(dāng)期亭可用筆于還計(jì)款的探資金粒額）或=償還漢借款進(jìn)本金普的資收金額封大于廳年初裝借款飽本息羊累計(jì)胳的期成數(shù)-開(kāi)吵始鎖借駱款卸的擋期垮數(shù)+（當(dāng)騾期償革還借鴨款額/當(dāng)期楚可用低于還破款的懷資金幸額）實(shí)際邊操作催中，批項(xiàng)目訂借款腹償還轟期往奴往已敘由借脅款合退同確軋定。樸計(jì)算袋出借咳款償停還期仍后，著還要趙與貸柄款機(jī)光構(gòu)的找要求招期限藝進(jìn)行敲對(duì)比承，等昌于或皺小于計(jì)貸款賊機(jī)構(gòu)計(jì)提出垂的要本求期翠限，辦即可鬼認(rèn)為的項(xiàng)目澇是有進(jìn)清償聾能力察的。抄否則桿，認(rèn)康為項(xiàng)匹目沒(méi)聲有清濕償能丈力，扇是不名可行滿的。6．4現(xiàn)溫代叉的障財(cái)恭務(wù)弟指搜標(biāo)酒分宅析（2）適國(guó)久外味借縫款熄償飛還久期國(guó)晌外跑借雄款將的耍還敞本模付向息蔽，雷一書(shū)般懸是豬按法已傭經(jīng)悅明得確膽或磁預(yù)欲計(jì)練可蛛能藝的墓借師款棵償徐還蘭條重件晉計(jì)容算跌。狀當(dāng)高借宿款尼償吸還俊期祖滿算足價(jià)貸漏款伴機(jī)破構(gòu)勸的牢要技求撥期壩限健時(shí)雁，男即島認(rèn)看為翠房遺地欺產(chǎn)膀項(xiàng)佩目理具肌有筋清誼償析能戒力伴。6．4現(xiàn)銅代衡的郵財(cái)筐務(wù)貴指宅標(biāo)從分虛析7）財(cái)液務(wù)比閱率這里臺(tái)財(cái)務(wù)衰比率驢與本持章第3節(jié)遍中論介替紹煤的賄的迷財(cái)四務(wù)撿比移率憂不俱同舟，僵具成體體是屈指護(hù)資笨產(chǎn)竿負(fù)紗債似率瘡、刮流枝動(dòng)?jì)尡刃悸恃龊蛙浰匐[動(dòng)斥比胖率返。6．4現(xiàn)代庭的財(cái)匆務(wù)指錄標(biāo)分透析8）還后本付帳息比選率還朱本惕付道息還比雜率閃是斯物促業(yè)纖投霉資癥所魯獲端得罪的六年終凈吼經(jīng)醒營(yíng)閘收繡益杏與尿年盡還劣本輔付法息簽額獲（拌或偉年榆債硬息龜總黨額桂）零之茅比己。某物限業(yè)投翁資的計(jì)還本艇付息棕比率犯越高播，表譜明該猜投資紐奉的還剖貸能思力越姻強(qiáng)。6．4現(xiàn)烤代菊的災(zāi)財(cái)悉務(wù)長(zhǎng)指皂標(biāo)蒜分錦析2．兵動(dòng)顏態(tài)訓(xùn)指歇標(biāo)通的前計(jì)蛇算動(dòng)態(tài)父指標(biāo)掃是指詢考慮冤了資踩金時(shí)傘間價(jià)股值的內(nèi)影響均而計(jì)菊算的城盈利捕指標(biāo)掠。常邪用的下動(dòng)態(tài)行分析梳指標(biāo)望主要旋有凈逝現(xiàn)值蹤蝶、內(nèi)石部收仙益率雖和動(dòng)編態(tài)投堆資回泉收期欄。1）財(cái)研務(wù)凈風(fēng)現(xiàn)值（1）仿凈姜現(xiàn)亦值宏的元含工義現(xiàn)值合是指戴未來(lái)澆預(yù)期辱收益遺的現(xiàn)貿(mào)在價(jià)飲值。凈現(xiàn)醋值是伍指按糧照投旺資者喬最低愧可接鞋受的突收益忠率或泄設(shè)定叢的基擺準(zhǔn)收飛益率ic（沸合腫適陽(yáng)的啟貼飲現(xiàn)油率攤）諷，危將嘆房勿地鼠產(chǎn)罩投攔資鮮項(xiàng)柴目此在呼計(jì)杯算按期混內(nèi)梯的介各數(shù)年從凈吵現(xiàn)徹金瘡流似量襲，鈴折句現(xiàn)猴到施投促資準(zhǔn)期圖初耐的償現(xiàn)怪值洋之尸和陪。6．4現(xiàn)萌代總的楚財(cái)圖務(wù)胖指驅(qū)標(biāo)臨分襲析式中年：NP隨V：凈僻現(xiàn)值臉；CIt：皆第焦年撞的束現(xiàn)僻金特流綠入掏量蹈；COt：濁第征年趴的停現(xiàn)骨金碌流冤出拉量盲；ic：待行重業(yè)躁或倚部哀門(mén)虹基授準(zhǔn)板收邀益稠率池或惹設(shè)理定獄的商目爺標(biāo)招收娃益撈率牽；t：商項(xiàng)帳目嗓計(jì)單算這期通（寬）術(shù)。凈違現(xiàn)錢(qián)值畝可碰以帖通張過(guò)聞財(cái)師務(wù)趣現(xiàn)掌金卷流駱量抽表傻計(jì)叮算疫求暑得娃。6．4現(xiàn)代禁的財(cái)拼務(wù)指列標(biāo)分屋析（2）關(guān)化于凈含現(xiàn)值禍含義釣的理傳解①關(guān)幕于凈蒼現(xiàn)金歇流量核的使幫用在辯各邁項(xiàng)罰目伏之廊間雙進(jìn)肅行鎖比慢較賞的真時(shí)氣候逝需碗要屬統(tǒng)旋一扣可行比掩基頂?shù)A艷。②關(guān)桌于基社準(zhǔn)貼?，F(xiàn)率ic基準(zhǔn)悼貼現(xiàn)貫率就貸是項(xiàng)攤目?jī)羟郜F(xiàn)金槳流量河貼現(xiàn)撇時(shí)所拜采用馬的利子率。豎它反奏映了延資金忽的時(shí)勤間價(jià)糞值。在郵我肥國(guó)耐，拐它柄一莖般手由鼻行腹業(yè)槳或?qū)硬课烽T(mén)礎(chǔ)制跨定龜基鄰準(zhǔn)幻玉收昂益騾率擦作云為何基港準(zhǔn)摟貼為現(xiàn)膽率男；削如技果籍沒(méi)東有掘規(guī)敘定安的秩基折準(zhǔn)霜貼侍現(xiàn)健率墳，渡可系以貼根熄據(jù)愧銀黎行需中腿長(zhǎng)猜期影貸饑款墨的芽實(shí)礦際塔利繁率姨確勒定希；撞也生可盞以悠根醬據(jù)繪投犧資額者炒要佛求訂的間目蘿標(biāo)康收領(lǐng)益帆率梁或援最新低腐回瓜報(bào)核率具來(lái)粗確我定煌。項(xiàng)目昏分析拼評(píng)價(jià)漲人員慘在確導(dǎo)定財(cái)春務(wù)基蘭準(zhǔn)收校益率格時(shí)，徒一般暮綜合首考慮湊以下森因素腰：當(dāng)談前整夠個(gè)國(guó)勸家的流經(jīng)濟(jì)熱發(fā)展佩狀況楚；銀選行貸搖款利尸率；忽其他堆行業(yè)弄的投乎資收爬益率漠水平輪；投箭資者續(xù)對(duì)項(xiàng)醬目收呆益增后長(zhǎng)能沸力的患預(yù)期罪；項(xiàng)欲目風(fēng)帶險(xiǎn)的賀大小姑；項(xiàng)伐目的博壽命床期長(zhǎng)邀短等蹲。6．4現(xiàn)打代帝的呢財(cái)塵務(wù)益指指標(biāo)瓶分夫析③劉關(guān)折于叫計(jì)蟲(chóng)算停期對(duì)開(kāi)炸發(fā)項(xiàng)覆目而相言，鋸是指姓建設(shè)循開(kāi)始雞到全氧部售漏出的拳時(shí)間雅，有付時(shí)也版叫開(kāi)稼發(fā)期路；對(duì)省開(kāi)發(fā)勞后出絡(luò)租項(xiàng)跨目或吵置業(yè)近后出圓租的蠟項(xiàng)目玻而言艷，是勾指從路建設(shè)蓋或購(gòu)江買(mǎi)開(kāi)絹始，瓣不斷掩地獲尸取收傻益直霧到項(xiàng)猶目轉(zhuǎn)停售或直項(xiàng)目燙的經(jīng)勢(shì)濟(jì)壽宗命結(jié)嘆束的筋時(shí)間宣，有剩時(shí)也傳叫持陣有期支或經(jīng)紡營(yíng)期忽。從計(jì)焦算凈奪現(xiàn)值教的角劑度出璃發(fā)，親這段他時(shí)間劃應(yīng)該胸是指掠項(xiàng)目搬在經(jīng)捷濟(jì)上斯的可原用時(shí)吊間而沫非耐欠用年辭限。6．4現(xiàn)質(zhì)代雜的憐財(cái)界務(wù)紡指咐標(biāo)飄分呢析（3）凈絲式現(xiàn)值譯指標(biāo)賀的作盈用凈現(xiàn)館值指栽標(biāo)是驕用來(lái)具判別氣投資辮項(xiàng)目榴可行私與否濟(jì)。凈深現(xiàn)值褲評(píng)價(jià)梁標(biāo)準(zhǔn)該的臨結(jié)界值摧是零返。當(dāng)N見(jiàn)P擺V＞0時(shí)，槽表明輝投資岡項(xiàng)目僻的預(yù)燒期收忍益率某不僅萌可以冤達(dá)到究基準(zhǔn)怨收益旅率或疫貼現(xiàn)默率所趕預(yù)定旅的投傳資收煮益水別平，理而且常尚有足盈余節(jié)（即誰(shuí)大于兼貼現(xiàn)派率）界；當(dāng)N猴P獨(dú)V＝0時(shí)，揉表明袖投資挑項(xiàng)目析收益準(zhǔn)率恰哲好等名于基達(dá)準(zhǔn)收惱益率麥或貼疼現(xiàn)率庸所預(yù)伯定的冷投資港收益堵水平騙；當(dāng)N矩P完V＜0時(shí)，底表明車(chē)投資執(zhí)項(xiàng)目即收益能率達(dá)甘不到零基準(zhǔn)離收益公率或敞貼現(xiàn)艙率所毯預(yù)定獎(jiǎng)的投副資收靜益水阻平（趕即小悠于貼比現(xiàn)率籌）或儲(chǔ)最低磨可接養(yǎng)受的鐮回報(bào)彼率，叢甚至刪可能白出現(xiàn)疑虧損歇。此攔時(shí)項(xiàng)電目不番可行感，應(yīng)鋒拒絕午。因醫(yī)此鄭，擺只創(chuàng)有N左P層V≥0時(shí)，召投資準(zhǔn)項(xiàng)目狀在財(cái)摔務(wù)上桿才是康可取以的，繪值得所進(jìn)一摸步考才慮。6．4現(xiàn)代愚的財(cái)執(zhí)務(wù)指另標(biāo)分煙析2）財(cái)初務(wù)內(nèi)潤(rùn)部收爸益率（1）在財(cái)莫?jiǎng)?wù)刑內(nèi)仁部耳收匙益眼率傳的開(kāi)含饞義從前藏面凈禮現(xiàn)值廟的公節(jié)式可煌以看院出，唇如果許現(xiàn)金祖流量鴉不變旬，凈匯現(xiàn)值賴將隨枯折現(xiàn)屯率的用變化朵而變稈化，律而且顏兩者引變動(dòng)俗的方劉向相拋反，坦即折幻玉現(xiàn)率悉與現(xiàn)球值呈興反向小變動(dòng)括關(guān)系糞。如似圖6額-閣4所價(jià)示握：凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6帝-澆4凈現(xiàn)且值與豎折現(xiàn)破率的稍關(guān)系6．4現(xiàn)吩代構(gòu)的貧財(cái)執(zhí)務(wù)睡指章標(biāo)復(fù)分區(qū)析房塘地析產(chǎn)銹投攜資只項(xiàng)剛目驕的段財(cái)嚴(yán)務(wù)梁內(nèi)列部藝收莊益盲率汗是換指妨房悉地須產(chǎn)骨投血資禁項(xiàng)因目核在級(jí)計(jì)爆算歇期允內(nèi)貢各鑄期捧凈攏現(xiàn)驅(qū)金么流余量爆現(xiàn)美值翻累礎(chǔ)計(jì)章之撲和伏等舍于革零養(yǎng)時(shí)開(kāi)的鄭折贈(zèng)現(xiàn)乎率轎。其表票達(dá)式林為：式小中（C蛾I呢-丑C打O）t：燃第t期的厭凈現(xiàn)擔(dān)金流豎量；F軋I掏R壓R：財(cái)插務(wù)內(nèi)團(tuán)部收喪益率忘；其禾他般同暈前喂。財(cái)務(wù)莖內(nèi)部酷收益刪率的堡經(jīng)濟(jì)麻含義揮是指你投資悶項(xiàng)目備在這縣樣的踩折現(xiàn)況率下套，到陰項(xiàng)目叼計(jì)算頭期終獸了時(shí)儀，當(dāng)植初的遲所有掌投資贊可以琴完全缺被收質(zhì)回。6．4現(xiàn)代墨的財(cái)系務(wù)指捐標(biāo)分途析（2）作財(cái)京務(wù)尿內(nèi)丈部罰收顛益?zhèn)嚷拾愕膮^(qū)計(jì)植算其晨公榨式雕為調(diào)：式中娘：F撕I示R嗚R：樓內(nèi)費(fèi)部伏收奧益?zhèn)温蕩?；NP膛V1：鼓采稼用罰低突折只現(xiàn)肯率奧時(shí)臉凈耕現(xiàn)味值跟的焰正渾值牙；N顫P員V2：采屬用高斑折現(xiàn)張率時(shí)柔凈現(xiàn)嘩值的魚(yú)負(fù)值裁；i1：近凈采現(xiàn)氏值湯為狹接別近幟于摘零著時(shí)低的晶正芳值擦的偶折煎現(xiàn)釋率銜；i2：饞凈謀現(xiàn)蜓值粱為帽接殊近拆于泥零翼時(shí)頁(yè)的還負(fù)惑值維的杠折冬現(xiàn)歪率捐。6．4現(xiàn)鋼代什的貸財(cái)械務(wù)斃指宏標(biāo)呆分釋析其殲計(jì)傘算部步拜驟酷是儲(chǔ)：先按足基準(zhǔn)頑收益蛇率（墻或目嘴標(biāo)收再益率獨(dú)、最讓低可總接受走的收努益率飼等）銅求得忠項(xiàng)目鞏的財(cái)鴨務(wù)凈柜現(xiàn)值漢（其擱中的