房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略

經(jīng)濟(jì)測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略物業(yè)配比經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定（主要為成本與價(jià)格確定）經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)策略原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例各使用功能面積分配表功能名稱(chēng)建筑面積（m2）商業(yè)（含73000地下面積）146877住宅（地上計(jì)算容積率面積）64314公寓式辦公（地上計(jì)算容積率面積）46174酒店（地上計(jì)算容積率面積）26992合計(jì)284357項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)含六號(hào)地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預(yù)計(jì)地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

注：本次物業(yè)面積測(cè)算不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。基于項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議功能名稱(chēng)建筑面積（m2）商業(yè)（含73000的地下面積）145000住宅（地上計(jì)算容積率面積）46857寫(xiě)字樓（地上計(jì)算容積率面積）40500酒店（地上計(jì)算容積率面積）52000合計(jì)284357注一：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒(méi)有唯一性，實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)等要求進(jìn)行調(diào)整；注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)含六號(hào)地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預(yù)計(jì)地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

物業(yè)配比調(diào)整前后比較整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大；商業(yè)面積基本不變；住宅和寫(xiě)字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。經(jīng)厘濟(jì)彎指灶標(biāo)屠確忌定1.價(jià)顧格沖確表定參照諷臨近獎(jiǎng)區(qū)域菜或者變區(qū)域宅價(jià)值特相似兼的區(qū)沖域市孔場(chǎng)上漸當(dāng)前床銷(xiāo)售洋價(jià)格創(chuàng)迫新兔產(chǎn)踩品暴參照照矮典霧型趣樓虧盤(pán)估定腐價(jià)典、第成墊熟頌案死例猛定蛙價(jià)永原墊理2稠.成戚本各種勿物業(yè)應(yīng)類(lèi)型推的開(kāi)肉發(fā)建畫(huà)設(shè)成峽本參費(fèi)考上狡海市剃建筑寸造價(jià)某規(guī)范3.費(fèi)率各跑種徑取犬費(fèi)棍標(biāo)橫準(zhǔn)蓮參斑照房誠(chéng)上燒海徹有儉關(guān)岸規(guī)挎定需要友說(shuō)明每的是雜：所電有經(jīng)坦?jié)竵y標(biāo)的旗確定飽都是袋靜態(tài)沒(méi)的，禽并沒(méi)騰有考農(nóng)慮市辛場(chǎng)波進(jìn)動(dòng)、庭政策碗變化影、供伴求關(guān)休系等位等，謀僅供賭前期網(wǎng)投資英測(cè)算捆與開(kāi)漿發(fā)策叔略制草定參重考。開(kāi)住發(fā)用成豎本站的洗設(shè)嚷定工程類(lèi)別工程描述建筑面積樓面地價(jià)（元/M2）項(xiàng)目造價(jià)取值（元/M2）其它各項(xiàng)費(fèi)用（元/M2）單位面積開(kāi)發(fā)成本合計(jì)（元/M2）總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元/M2）綜合商業(yè)上有塔樓，地下兩層，地上四層145000（含70000地下面積）10500（地下商業(yè)不計(jì)樓面地價(jià)）5000330018800（地下商業(yè)5000）141000+35000=176000高層寫(xiě)字樓地下四層，中高檔405006000550033001480059940高層酒店四星級(jí)，包括精裝修及家具520006000800033001730089960高層住宅高檔商品房，含裝修468576000300030001200056228合計(jì)382128數(shù)科據(jù)法來(lái)燭源起：民世捏聯(lián)紀(jì)估描價(jià)忙部注一多：在餓造價(jià)抄計(jì)算蒜過(guò)程愉中已返包括混地下趁車(chē)庫(kù)基的建奧設(shè)成石本；注二桂：樓飲面地眨價(jià)按比現(xiàn)行月土地融價(jià)格傲估算趙；注昨三化：柱其石它敘費(fèi)惱用搞包躺括押政看府回規(guī)瞞費(fèi)罩、執(zhí)前患期登費(fèi)罩用際、獲管尺理間費(fèi)祝用錦、撕財(cái)國(guó)務(wù)助費(fèi)槽用廣等圈，預(yù)但鞭不梁包低括升各捐項(xiàng)裹稅呼費(fèi)季。開(kāi)發(fā)雀成本喘比較單位阻面積塞開(kāi)發(fā)琴成本掌比較總開(kāi)博發(fā)成扎本比雀較酒店案的單監(jiān)位面葛積開(kāi)康發(fā)成有本最智高；地下糕商業(yè)渠不計(jì)脈容積驅(qū)率，慶不分療攤地域價(jià)成瀉本，屯成本哲優(yōu)勢(shì)異明顯超。地上謠商業(yè)捷因建攝筑體龜量較駕大，題總開(kāi)洞發(fā)成眉本居才首；寫(xiě)字盒樓、清住宅寫(xiě)因開(kāi)嶺發(fā)量祝、單罵位開(kāi)策發(fā)成床本均馬比較蘆接近尤，其略總開(kāi)癢發(fā)成擔(dān)本也蹈比較乘接近糖。商業(yè)悟租金佩的確厭定修正染后租悅金通核過(guò)算乒術(shù)平舞均法適求得脈本項(xiàng)頓目每否層的放預(yù)期獅平均產(chǎn)租金甜范圍保，取啄中間災(zāi)值為運(yùn)商業(yè)弓的參勿考租夜金：B2：5絮.見(jiàn)0元/天/艇M2B尚1：8.歪0元/天/莫M21/黃F：1凡8撇.送3元/天/M22/省F：9書(shū).姐7元/天/喜M23軍/碎F：6籌.例8元/天/M24慌/扇F：5.儉3元/天/M2考慮從地下冷商業(yè)嬌為社梢區(qū)和統(tǒng)區(qū)域賓商業(yè)醬，在無(wú)業(yè)態(tài)父上以桂超市違和家鴉電等首專(zhuān)業(yè)虧市場(chǎng)蝕為主繪，租咬金承磚受能鍬力較節(jié)低，擁而且艘地下稀商業(yè)斗分割欣成兩睡半，項(xiàng)不能筋形成平整體及，對(duì)B寄1和B輝2的辱租柿金啞做光進(jìn)快一陽(yáng)步恨修學(xué)正裳，緞其處結(jié)樹(shù)果住為蹈：B2：2本.接5元/天/竄M2B州1：4債.雨0元/天/M2比較項(xiàng)目平均租金（元/天/M2）修正系數(shù)修正后租金（元/天/M2）梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路時(shí)代廣場(chǎng)B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港匯廣場(chǎng)B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租漿金暫確睬定響方棄法瞎：成市殲場(chǎng)樣比副較揪法注蓬：怠影蛇響半修爽正響系歷數(shù)瓦的鐮主奇要校因線(xiàn)素似是疲區(qū)竭域獻(xiàn)因康素雀，方包塘括恨區(qū)沿域煮位推置某、決自褲然墓條視件窄、初周銷(xiāo)邊皆環(huán)死境璃、項(xiàng)繁捏華處程再度輪、蛾交島通閘便低捷宏度隨、某交狐通培流工量絨等貞等商德業(yè)惑的燈經(jīng)攀濟(jì)奸測(cè)嚴(yán)算樓層出租面積（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（萬(wàn)元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6總計(jì)8045024137.8注解：武以悲上擦面啦積關(guān)為速根寄據(jù)磁初明步亡設(shè)斧計(jì)摔建螞筑番平前面第圖歪計(jì)竄算拔之份結(jié)氣果須，備僅歐供艘經(jīng)欲濟(jì)喚測(cè)理算刃參剛考盆。建筑喇面積久：1砌4找5點(diǎn)0大0瀉0平腐方具米開(kāi)發(fā)浸成本榆：17纖60處00萬(wàn)技元年租途金收猾入：24嚇13至7.喝8萬(wàn)講元年?duì)I滲運(yùn)成緩本：2錦4屈1象3占7左.辭8質(zhì)*堪3擋0斜%諷=漂7桐2耕4職1地.碰3萬(wàn)元年詞收培益狹：2捧4豪1爽3舊7誰(shuí).丑8篇-能7蘭2或4弊1非.鞠3魔=擁1口6客8救9調(diào)6旗.鏈5萬(wàn)薪元投龍資淺回鳴收定周膜期四：10判.4年投資腳成本貴高；投除資魄收掃益岸高影；投裁資煙回更收瘋周斯期稀較最短基；投樂(lè)資對(duì)風(fēng)死險(xiǎn)慈較繳高芽；酒店?duì)钭饨鸲兜拇_說(shuō)定

2004年累計(jì)同比增長(zhǎng)四星級(jí)酒店出租率72.22%---四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)586.81元/套14.07%數(shù)據(jù)害來(lái)源暫：上好海市及旅游醫(yī)事業(yè)低管理家委員鄙會(huì)注既：蘋(píng)影剝響鳴修搖正泉系稼數(shù)袖的編主侵要鬼因靜素駁是戚區(qū)許域筍位斬置領(lǐng)、燒新申舊刷程足度鄙，棒周桶邊陷環(huán)松境痛、禁繁幅華右程殿度倉(cāng)、鞋交接通膀便糟捷彎度僻等槐等

修正系數(shù)出租率、房?jī)r(jià)本項(xiàng)目出租率1.072.22%本項(xiàng)目酒店平均房?jī)r(jià)1.2704.17元/套20貪04年四迎星酒帶店出驕租率衣與平患均房宵價(jià)本項(xiàng)嚇目租雅金與護(hù)出租蠟率的像確定酒葵店蘇的兄經(jīng)室濟(jì)民測(cè)坊算前期光投入肢高；收羨益逃較雙高別；投資鞠回收逝期較套長(zhǎng)；投資講風(fēng)險(xiǎn)第較大兵。建圖筑赴面辛積值：5隙2悄0蘆0杏0平藝方省米造價(jià)夢(mèng)成本燙：8耍9呢9永6飯0萬(wàn)元客蛇房應(yīng)數(shù)滋：5頂0小0套客證房亂出格租轟率河：72搬.2百2%平均櫻房?jī)r(jià)收：7器0曉4蔥.帖1貍7元/套年伏租樹(shù)金傳：50每0*嗽70四4.勒17壤*7不2.遭22擇%*其36棚5=幼92遺80脖.1萬(wàn)診元年?duì)I喜運(yùn)成小本：9泳2申8降1栽.源1教*存4秧2腹.毀4明5瞇%灣=送3街9綢3率9欣.核8萬(wàn)剃元年收學(xué)益：9墳2導(dǎo)8折0謠.妥1血-偷3陷9罷3朱9拐.怕8累=肆5籠3早4渾0疤.蔥3萬(wàn)元投寸資讀回爽收類(lèi)期懇：16汽.8年注升：欲來(lái)棒源席于戴行鴿業(yè)馬統(tǒng)命計(jì)妻平自均塑值謊的階營(yíng)食運(yùn)貢成炸本職為竊：寫(xiě)字并樓售堅(jiān)價(jià)的赴確定比較樓盤(pán)平均售價(jià)（元/m2）修正系數(shù)修正價(jià)格（元/m2）綠地商務(wù)大廈210001.327300洛克雙喜大廈220001.328600海銀國(guó)際280001.028000晶采世紀(jì)大廈300000.927000注：顛影響捏修正怎系數(shù)竟的主漲要因搏素是厭區(qū)域羊位置園、規(guī)惱模大冊(cè)小，旅周邊綿環(huán)境枝、昭子示性懼、繁舉華程歉度、察交通錘便捷糠度等玩等。修職正款后寬售螺價(jià)騙通以過(guò)徐算漆術(shù)朗平軌均告法篇最謠終肌求著得漁本君項(xiàng)踢目文預(yù)謹(jǐn)期畢售普價(jià)敲為矛：2忌7集7臥2紋5元/平品方泰米住欠宅特售趟價(jià)剩的蝦確毫定比較樓盤(pán)平均售價(jià)（元/m2）修正系數(shù)修正價(jià)格暢園20000-300000.918000-27000東方劍橋24000-330000.8520400-28050東方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里華庭25000-350000.8521250-29750注：幕影響液修正刷系數(shù)郊的主蜘要因柳素是尺區(qū)域奏位置珠、規(guī)政模大蒙小，飾周邊嚴(yán)環(huán)境廟、自炎然景卻觀、嘆交通營(yíng)便捷室度等槐等。修豈正深后須售搏價(jià)嘆通疊過(guò)悅算細(xì)術(shù)嫌平土均窗法凳并茫取孤中底間打值便最豆終管求形得覺(jué)本爽項(xiàng)剝目尖預(yù)返期織售仍?xún)r(jià)鋼為胖：24避35偽6元/平歐方勉米寫(xiě)字奮樓與除住宅您的經(jīng)薪濟(jì)測(cè)灰算寫(xiě)字瞞樓與先住宅胳的共推同特雙征：投資娘成本突較低惱；投資續(xù)收益悟高；投資省回收礦期短充；投資潛風(fēng)險(xiǎn)曠較小已；從成減本收美益的盒角度袖來(lái)看漸，住懶宅略旨高于沿寫(xiě)字飄樓；面積（平方米）單位面積開(kāi)發(fā)成本（元/M2）總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）平均售價(jià)（元/M2）總銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）稅前成本收益率寫(xiě)字樓40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不丙同晃物藍(lán)業(yè)戰(zhàn)投拆資盆風(fēng)為險(xiǎn)欣系真數(shù)貪比權(quán)較投資成本投資收益投資回收期投資風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)3-4-2-3酒店4-2-0+2寫(xiě)字樓2-4-4-6住宅1-4-4-7投資弓風(fēng)險(xiǎn)員的主寒要構(gòu)汁成因鎖素：投肚資抄成恐本霧；投感資梢收車(chē)益潛；投第資漏回持收爬周齒期派。注腳：咸在碌投染資廣風(fēng)樂(lè)險(xiǎn)毯的碌構(gòu)周因噴中蛙，悶未康考遣慮憂(yōu)外通部傷影亮響仿因來(lái)素佳，溝如斬市糊場(chǎng)案環(huán)吵境斤、巴政虧策啄環(huán)客境哄、猶金滴融糠環(huán)嘩境振等裕等或；注拾：兇投屋資稈成誰(shuí)本顛高哲低肥與蘆投獻(xiàn)資湯風(fēng)典險(xiǎn)乘成爬反虛面讀關(guān)為系裕，濾投血資哄收捎益秀高天低的、鑒投慮資已回耕收盈期堡長(zhǎng)軍短勾與勾投捕資慚風(fēng)臥險(xiǎn)城成垮正奇面唉關(guān)板系牙；注：今投資狠風(fēng)險(xiǎn)=投調(diào)資苗成玩本粘風(fēng)耀險(xiǎn)+投資彎收益航風(fēng)險(xiǎn)+投資挨回收垂期風(fēng)兼險(xiǎn)，厲數(shù)值繭高低局與風(fēng)初險(xiǎn)成榮正面妹關(guān)系包；投屬資征風(fēng)射險(xiǎn)糞比綢較章結(jié)液果妻：酒店蠶最高濟(jì)；商業(yè)已次之鋤；寫(xiě)魄字械樓房誠(chéng)較蕉低礎(chǔ)；住宅琴最低常。保持霉現(xiàn)金淺牛、某明星墓、問(wèn)奧題產(chǎn)棒品的贏合理獻(xiàn)組合饞，實(shí)尿現(xiàn)產(chǎn)傅品及圓資源聾分配適結(jié)構(gòu)辨的良綱性循祥環(huán)成功淺的月玩牙環(huán)——最佳烤模式對(duì)決于艇企衫業(yè)倒來(lái)騙說(shuō)犬，逐如陣果承能侍同卸時(shí)智具燦有襯問(wèn)嚇題姐產(chǎn)協(xié)品搏，按明仇星障產(chǎn)做品煉和曠現(xiàn)疲金該牛常產(chǎn)瘡品翁這塔三竄類(lèi)屯，扁就肢有礦希撇望團(tuán)?？p持瓦企示業(yè)跳當(dāng)余前雜的伯利價(jià)潤(rùn)晃和渾長(zhǎng)始遠(yuǎn)潛利挪潤(rùn)幣的略穩(wěn)灣定計(jì)，承形磚成初合名理凝的駐產(chǎn)垃品東結(jié)撈構(gòu)浸，炮維柿持余資煤金北平極衡閑。

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星STAR現(xiàn)金牛問(wèn)題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣CASHCOW本項(xiàng)驢目的橋波士板頓矩項(xiàng)陣分繞析本共項(xiàng)嶄目供成廳功帆規(guī)施避莊了敢瘦勞狗元型始產(chǎn)張品負(fù)；現(xiàn)金匪牛產(chǎn)漏品分絨布比宇較合蔑理；問(wèn)題隱產(chǎn)品岸偏多天，對(duì)擾企業(yè)浙資金耗實(shí)力核要求訓(xùn)較高學(xué)；明另星臭產(chǎn)畢品海相艇對(duì)治偏家少螺；

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星STAR現(xiàn)金牛問(wèn)題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣CASHCOW酒店寫(xiě)字鬼樓、賤住宅商業(yè)本著項(xiàng)拿目召的怒波能士苦頓闊矩理陣對(duì)分釘析對(duì)不策酸建從議括：部分礙