Iiyudr房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)

1秋風(fēng)清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類(lèi)和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類(lèi)：

1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

2

.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。班自營(yíng)呼開(kāi)發(fā)占工程件成本糟的核兩算

豐

奏(一灰)

啦炸綱房地修產(chǎn)開(kāi)株發(fā)企披業(yè)的現(xiàn)基礎(chǔ)慢設(shè)施棋和建煌筑安彎裝等夜工程脅的施昨工，芽可以是采用損自營(yíng)樣方式搬，也飛可采錯(cuò)用發(fā)澤包方湊式進(jìn)模行。眼

酷氏全冒采用蹲自營(yíng)勸方式豬進(jìn)行置的基牌礎(chǔ)設(shè)喜施和模建筑肺安裝企（包擁括裝滿飾）聽(tīng)等工綠程，智如果慶工程忙規(guī)模作不大哪，在注施工呆過(guò)程槳中發(fā)戴生的詞各項(xiàng)懼工程武費(fèi)用醉，可胃直接指計(jì)人檢有關(guān)被開(kāi)發(fā)嫌成本芽的核珠算對(duì)晨象，礎(chǔ)記入東“開(kāi)匙發(fā)成浪本—愚—房愁屋開(kāi)省發(fā)成討本”壘等賬稠戶的賊借方直和“溫銀行躲存款冰”、秤“庫(kù)使存材猴料”飲、“毫應(yīng)付亦工資核”等列賬戶駐的貸染方，黃作如浮下分腫錄入適賬：臉

弄借：律開(kāi)發(fā)桂成本慮——票房屋具開(kāi)發(fā)蛙成本逢XX綱X

教貸：籃銀行等存款趕XX貫X

羊編庫(kù)存旁材料壓XX焰X

興應(yīng)付京工資皮XX餡X

吸改憂如果線工程盾規(guī)模沒(méi)較大羊，由振企業(yè)按所屬酸施工樸單位坦進(jìn)行殖內(nèi)部闖核算貴的，王可根川據(jù)需蛛要設(shè)塔置“漏工程巾施工錫”賬雖戶，跨用來(lái)盞核算熄和歸臘集自愚營(yíng)工聲程費(fèi)渴用，潑并按搖工程類(lèi)施工證成本堪核算滅對(duì)象償和成幟本項(xiàng)鴨目設(shè)放置工聽(tīng)程施菜工成勤本明窮細(xì)分?jǐn)D類(lèi)賬工進(jìn)行寺工程陶成本亭明細(xì)國(guó)分類(lèi)袖核算曉。吹

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依一川,自掌營(yíng)工匯程成探本核終算的傭?qū)ο笱晚?xiàng)擾目：哲

者璃塘由于蹲開(kāi)發(fā)的企業(yè)娘基礎(chǔ)育設(shè)施也、建荷筑安互裝等量工程塘具有愁多樣呢性和片固定獨(dú)性的努特點(diǎn)貼，每畢一工徒程幾練乎都絮有它纖的獨(dú)臭特形世式和樂(lè)結(jié)構(gòu)氣，需于要一定套單普獨(dú)的盒設(shè)計(jì)海圖紙嶼，在茂建設(shè)嶺它時(shí)價(jià)，要米采用臘不同裕的施鎖工方扭法和掩施工鉤組織蘆。即洲使采掙用相寧同的港標(biāo)準(zhǔn)漢設(shè)計(jì)匯，也住由于藏必須墨在指呢定的殿地點(diǎn)掏建造可，以仆致它集們的拋地形嘩、地徒質(zhì)、戚水文甘等自傭然條苗件和忌交通糠、材尋料資蟲(chóng)源等透社會(huì)振條件是不同務(wù)，在藏建造板時(shí)，測(cè)往往飯也需請(qǐng)要對(duì)鼠設(shè)計(jì)責(zé)圖紙疤以及艦施工孕方法漠、施霜工組鞠織等茶作適拖當(dāng)改怠變。忍工程蛙的這飾些特環(huán)點(diǎn)，殿使工遠(yuǎn)程施刃工具開(kāi)有個(gè)律體性婦。因茄此，詳基礎(chǔ)腎設(shè)施猜、建孝筑安價(jià)裝等薯工程縮的施策工屬芽于單吳件生欣產(chǎn)，竄在對(duì)撫工程洗組織股成本渣核算第時(shí)，們必須搭采用澆定單席成本泥核算祝法，歇即按濕照各餡項(xiàng)工挺程進(jìn)爪行分跑別核統(tǒng)算成聯(lián)本的浩方法很。外凡是緩可以疊直接查記入焰各項(xiàng)糟工程慣的生亭產(chǎn)費(fèi)失用，館應(yīng)直頭接計(jì)充入各皺項(xiàng)工擴(kuò)程成彈本蔬；乞凡是真不能踐直接休計(jì)入眼各項(xiàng)組工程肝而應(yīng)伶由有江關(guān)工勻程共剛同負(fù)船擔(dān)的歪生產(chǎn)滾費(fèi)用蝴，要轟先按絨照冒發(fā)生林地點(diǎn)宋先行構(gòu)歸集窗，然靈后按躲照一賺定的醫(yī)標(biāo)準(zhǔn)扒，定堵期分銹配計(jì)勸入有稠關(guān)工錦程成舟本。敘

雪帝鞏按拒定單磨成本織核算畢法呀核算即工程協(xié)成本蜂，必難須確密定工遷程成澤本計(jì)摧算的吳對(duì)象度。工小程成賺本核標(biāo)算的累對(duì)象匯，通裳常是委具有掀工程樓預(yù)算泳的單食位工貼程。妄因?yàn)槠挝豢坦こ虊问蔷幮闹乒ぜ境填A(yù)何算、喉工程蹦進(jìn)度事計(jì)劃抄的對(duì)掌象。費(fèi)根據(jù)炒單位剩工程評(píng)來(lái)組裳織工饅程成們本核武算，誘便于正反映誓工程素預(yù)算偏的執(zhí)蛋行結(jié)腿果，斧分析弓工程薪成本攪超降味的原仁因，編及時(shí)洗反映基施工燕活動(dòng)娘的經(jīng)叨濟(jì)效俊益。芽為了暫簡(jiǎn)化橋工程酷成本看核算莊手續(xù)輕，對(duì)爆于：阿（l肺）在浪同一癥施工堪地點(diǎn)祝、同析一結(jié)籠構(gòu)類(lèi)償型、委開(kāi)竣腥工時(shí)劣間

愚相接罰近的套各個(gè)恐單位但工程懸；（燕2）女在同凈一工皮地上描施工恐的幾栽個(gè)預(yù)塘算造獻(xiàn)價(jià)很矮小的植工程腦，也熔可把租它們溪的成款本合碗并核鉆算，墾然后瓦按照允各該凡單位碗工程豪預(yù)算帽造價(jià)酒的比崗例，流算得咐各該失單位陷工程知的實(shí)既際成姑本。裂

物緒肌為了警便于約核算懇各項(xiàng)裝工程怠成本紅和分烤清工帝程成天本超光降的跌原因極，必捆須對(duì)余生產(chǎn)騾費(fèi)用智按照有經(jīng)濟(jì)緒用途肺加以伐分類(lèi)弟。陪施工棋單位來(lái)的生推產(chǎn)費(fèi)誕用按生照它線的經(jīng)年濟(jì)用鎮(zhèn)途，逮一般襲應(yīng)分魔為下城列成盟本項(xiàng)香目：裕

尋1．搜材料針費(fèi)白指在丘施工拌過(guò)程中中所韻耗用斤的構(gòu)盆成工騎程實(shí)喊體的堂材料朋、結(jié)祖構(gòu)件扔的實(shí)嬸際成秤本以碗及周副轉(zhuǎn)材急料的豐攤銷(xiāo)其和租查賃費(fèi)蓋用。犧

斬2．亦人工菠費(fèi)凍指直甲接從區(qū)事工斷程施狠工工疤人（努包括故施工釀現(xiàn)場(chǎng)慈制作憲構(gòu)件螞工人宿，施睜工現(xiàn)情場(chǎng)水扁平、爺垂直綠運(yùn)輸驅(qū)等輔辣助工飽人，飯但不音包括粱機(jī)械楊施工果人員梨）的帥工資距、獎(jiǎng)凡金、霜津貼碌和職餃工福烘利費(fèi)梁。

禿3．努機(jī)械糊使用殃費(fèi)梅指在雖施工咸過(guò)程岡中使百用自插有施豪工機(jī)雷械所康發(fā)生淚的費(fèi)向用，惕包括柴機(jī)上赤操作萍人員刺工資扎，職板工福林利費(fèi)累，燃雕料動(dòng)貢力費(fèi)惑，機(jī)慕械折瞞舊、牙修理驢費(fèi)，澤替換健工具持及部偉件費(fèi)唯，潤(rùn)弊滑及鳴擦拭美材料爹費(fèi)，康安裝尿、拆勤卸及辰輔助凳設(shè)施莖費(fèi)，膀養(yǎng)路概費(fèi)，射牌照艘稅，也使用產(chǎn)外單籮位施肝工機(jī)池械的澤租賃衛(wèi)費(fèi)，像以及蠻按照墳規(guī)定禮支付導(dǎo)的施杯工機(jī)鞭械進(jìn)千出場(chǎng)跨費(fèi)。羽

讀4．狂其他硬直接笨費(fèi)稱(chēng)指現(xiàn)劑場(chǎng)施俱工用乘水、壞電、惜蒸汽些費(fèi)，監(jiān)冬雨銷(xiāo)季施幫工增廉加費(fèi)尼，夜懷間施天工增拐加費(fèi)溝，土脾方運(yùn)頭輸費(fèi)姐，材保料二準(zhǔn)次搬蹄運(yùn)費(fèi)嗽，生足產(chǎn)工壟具用狠具使錢(qián)用費(fèi)栗，工室程定劃位復(fù)釣測(cè)費(fèi)隱，工癢程點(diǎn)告交費(fèi)仁，場(chǎng)皇地清址理費(fèi)叢等。宋

富5．餅施工美間接喂費(fèi)尖措施旺工單憲位為隙組織黨和管桌理工誠(chéng)程施棗工所牙發(fā)生巨的全音部支慰出，涂包括滿施工溫單位懸管理追人員配工資碎、職執(zhí)工福鉆利費(fèi)恭、辦困公費(fèi)浩、差達(dá)旅交倍通費(fèi)榨、行眼政管似理用匠固定柱資產(chǎn)馬折舊賄修理脆費(fèi)、御低值甲易耗鳳品攤弓銷(xiāo)、孫財(cái)產(chǎn)枯保險(xiǎn)朗費(fèi)、深勞動(dòng)撕保護(hù)口費(fèi)、腫民工狐管理宴費(fèi)等視。如磁搭建但有為降工程層施工洽所必協(xié)需的線生產(chǎn)躺、生貫活用殊的臨楚時(shí)建最筑物六、構(gòu)電筑物丘及其贊他臨牛時(shí)設(shè)疊施，詠還應(yīng)責(zé)包括抹臨時(shí)密設(shè)施艘攤銷(xiāo)膊費(fèi)。躲

券釘手上述突材料掉費(fèi)、足人工蠢費(fèi)、定機(jī)械劈使用廚費(fèi)和告其他遼直接倆費(fèi)，鼻由于毅直接騾耗用死于工渴程的子施工縮過(guò)程叫，叫勤做直遭接費(fèi)棚，可鑰以直勒接記皺入“魚(yú)工程業(yè)施工脅”賬晚戶和蝕各項(xiàng)恒工程晶成本厘。施處工間憑接費(fèi)市由于鄰屬于犧組織鋤和管罩理工撇程施露工所盟發(fā)生面的各臉項(xiàng)費(fèi)室用，驚要按飽照一野定標(biāo)咸準(zhǔn)分思配計(jì)鴉入各掏項(xiàng)工賴(lài)程戍虜本，治叫做旅間接飄費(fèi)，攤在核銷(xiāo)算上識(shí)應(yīng)先錫將它廚記入樸“施挽工間塊接費(fèi)臨用”悠賬戶松，然謝后按補(bǔ)照一段定標(biāo)潑準(zhǔn)分插配計(jì)銜入各腸項(xiàng)工階程成壓本。塵

水二、猛材料掌費(fèi)的吵核算丸

金各項(xiàng)腥工程晶耗用鑰的主奪要材舍料和濟(jì)結(jié)構(gòu)壇件，包通常呢通過(guò)霉“領(lǐng)柜料單桂”、夾“退元料單構(gòu)”。場(chǎng)“已繳領(lǐng)來(lái)?xiàng)椨貌匿摿锨灞蓡巍痹恪ⅰ白洗蠖殉绮牧险婧挠弥聠巍碧愕炔母辶蠎{題證匯掏總計(jì)茂算。里“已摟領(lǐng)未案用材傅料清誕單”購(gòu)是對(duì)逗下月繭需要總繼續(xù)宣使用滑的月五末施斷工現(xiàn)讓場(chǎng)存匹料，翼在月捏末由微各施冊(cè)工隊(duì)假組按勸各項(xiàng)手工程開(kāi)用料娘分別階盤(pán)點(diǎn)駁后填份制，占應(yīng)從哥當(dāng)月靜領(lǐng)用北材料今總額場(chǎng)中減半去借允以計(jì)購(gòu)算該損月材唯料耗誓用額奏的材隙料憑從證。徑大堆脈材料誦是指忙磚、蘭瓦、愚砂、悔石等并材料辭。這牛些材干料常程有幾駝個(gè)單附位工軌程共醫(yī)同耗前用，英領(lǐng)用喝次數(shù)幫又多貸，很縫難在丹領(lǐng)用受時(shí)逐批一加謠以點(diǎn)辯數(shù)，基往往多采用標(biāo)“算管兩頭外、軋洞中間竿”的礦辦法任，來(lái)誓定期悉計(jì)算競(jìng)其實(shí)篇際用怨量。叼即對(duì)集進(jìn)場(chǎng)芒的大駕準(zhǔn)材枕料進(jìn)撐行點(diǎn)仆數(shù)后為，日惜常領(lǐng)行用時(shí)割不必洗逐筆徑辦理宣領(lǐng)料盤(pán)手續(xù)誼，月要末先摘計(jì)算漁定額游耗用雜量。含

輛本月血定額艱耗用回量＝舍∑（歐本月設(shè)完成霜工程菠量×朵材料林消耗傲定額手）

貍再通售過(guò)盤(pán)謝點(diǎn)求共得實(shí)配際耗傅用量蒙，差拴異數(shù)乓量和仔差異總分配堆率：跳

基本月旺實(shí)際煌耗用視量＝筒月初診結(jié)存其數(shù)量鞏+本甚月收隙入數(shù)刪量-牽月末洲盤(pán)點(diǎn)蒜數(shù)量暮

諷拘差異裹數(shù)量書(shū)＝本刊月實(shí)房際耗潑用量云一本固月定苗額耗結(jié)用量百

泉狗差異回分配么率＝匙差異筍數(shù)量榨÷本買(mǎi)月定必額耗齊用量衛(wèi)×1汁00底%

罪然后藥求得斤各項(xiàng)漸工程歡實(shí)際柏耗用嗎大堆蕉材料巖數(shù)量游和計(jì)驅(qū)劃價(jià)頭格成材本：層

賞觸某項(xiàng)研工程占實(shí)際春耗用歌大堆械材料違數(shù)量恥＝該秒工程原定額畏耗用蜘量×掏（1鍋±差狀異分尤配率貍）貝啟某項(xiàng)羅工程扶實(shí)際陳耗用骨大堆幫材料趁的計(jì)貴劃價(jià)就格成崖本＝慰該工旁程實(shí)唉際耗交用大舉堆材哨料數(shù)凡量×肺計(jì)劃形單價(jià)煩

邪施工蘿隊(duì)組助在施扇工過(guò)頃程中桿領(lǐng)用疼的周報(bào)轉(zhuǎn)材途料，惹如模右板、鎖跳板櫻、腳略手架潑木等割，一廟般可灘在領(lǐng)嫂用時(shí)燦填制央“領(lǐng)認(rèn)料單貧”，荒先將里其成富本記臘入各孕項(xiàng)工嶼程成紙本。橋于工叔程完灣工時(shí)桂，再渠填制野“退觀料單賊”將麥實(shí)際林盤(pán)存停數(shù)沖魂減工活程成拒本。仿對(duì)租扯賃的咳周轉(zhuǎn)姑材料評(píng)，其勒租賃聚費(fèi)可較根據(jù)盜租賃仍費(fèi)用杠賬單鋸記入底各項(xiàng)墊工程免成本嬌。魄

牽三、悼人工調(diào)費(fèi)的悟核算桶

暗工程扮成本深中的虛人工最費(fèi)，挪對(duì)計(jì)輔件工嬌人的斃工資澤，可沙直接覺(jué)根據(jù)輛“工曠程任鍬務(wù)單獵”中彼工資筐總額舉匯總亂計(jì)入醫(yī)各項(xiàng)兼工程央的成翁本，鎮(zhèn)職工典福利尸費(fèi)可幟按工稻資的免比例瓦（目緊前為印14妄％）趁計(jì)入肉各項(xiàng)堤工程脖的成熱本。虹

采“工市程任壽務(wù)單是”是朗施工膨員根組據(jù)施花工作隙業(yè)計(jì)名劃于商施工椅前下余達(dá)給窯工人蜂班組剖的具和體工將作通始知，侍也是籮用以只記錄浸實(shí)際幅完成稠工程橫數(shù)量瘡、計(jì)有算獎(jiǎng)盼金或煮計(jì)件塞工資矛的憑頓證。鋤通常川于施對(duì)工前懷由施故工員早會(huì)同服定額貓員根察據(jù)施挖工作債業(yè)計(jì)龍劃和榨勞動(dòng)墾定額透，參武照施來(lái)工圖賺紙，陶分別謠工人危班組燦簽發(fā)忽。任折務(wù)單段中工算程完短工后知，施價(jià)工員合應(yīng)根啟據(jù)工輩程任程務(wù)單盛中規(guī)筋定的物各項(xiàng)訪條件鑼進(jìn)行啟檢查宅，并刪會(huì)同冠質(zhì)量壞檢查昨員進(jìn)愚行驗(yàn)靈收，剩評(píng)定婚質(zhì)量毀等級(jí)啟。實(shí)資際驗(yàn)正收數(shù)梅量與魄簽發(fā)初的工臭程數(shù)迫量有納出入創(chuàng)時(shí)，情應(yīng)查莖明原賓因并島經(jīng)領(lǐng)年導(dǎo)批蠟準(zhǔn)后看才能例結(jié)算臉。每雞月簽皇發(fā)的鉛工程罩任務(wù)燥單，刮應(yīng)于援月末背全部嫁進(jìn)行堤結(jié)算迷。如被某些娛工程塵尚未尤全部春完工者，即折將其辛完工關(guān)部分姐按估鞏計(jì)數(shù)雹進(jìn)行喉結(jié)算騎，未燦完工壘部分父可結(jié)么合下刑月施園工作閘業(yè)計(jì)熟劃中罰的工滾程任暮務(wù)，貓?jiān)俸灱l(fā)給悶原來(lái)籃的班奴組，斜使當(dāng)漁月完郵成的遼工程膏和當(dāng)止月應(yīng)觸發(fā)的啄工資沃獎(jiǎng)金狂于當(dāng)會(huì)月結(jié)腰算。枕

找對(duì)計(jì)運(yùn)時(shí)工宜人的枕工資裕和職島工福歐利費(fèi)籌，可論根據(jù)消按工子程別疼匯總曉的工略時(shí)匯岡總表盜中各盤(pán)項(xiàng)工殊程耗貧用的朵作業(yè)閥工時(shí)資總數(shù)直和各沙該施貞工單唉位的絨平均塞工資鮮率計(jì)級(jí)算。援所謂伶施工升單位班平均訪工資熄率，澇就是蕩以月賀份內(nèi)調(diào)各該吸施工席單位敗建筑歸安裝測(cè)工人針作業(yè)濃工時(shí)套總和遇，除癥建筑選安裝反工人姓工資膊和職謹(jǐn)工福河利費(fèi)同總額扔所得輝的商放數(shù)，熊它的科計(jì)算親公式盈如下館：

既某施觸工單列位平遲均工焰資率偵（元走/時(shí)病）＝策月份主內(nèi)施姐工單公位建螞筑安具裝工辣人工寸資和侵

盲職工草福利續(xù)費(fèi)總盾額（稍元）裹÷月常份內(nèi)重該施提工單木位建課筑安那裝工響人作員業(yè)工示時(shí)總治和（壘時(shí)）傻

忙用施宣工單甩位平導(dǎo)均工付資率財(cái)乘務(wù)說(shuō)項(xiàng)工來(lái)程耗蒙用的鐵工時(shí)溜，就暮可算乎得各要該工殊程在孤某月淹份內(nèi)桃應(yīng)分懂配的快人工毒費(fèi)：甲

驗(yàn)項(xiàng)工府程分太配的厘人工皆資＝污該項(xiàng)六工程箱耗用內(nèi)工時(shí)聰×施店工單揮位平享均工慮資率址

頃20斑10漂年中亞級(jí)會(huì)樓計(jì)職絨稱(chēng)考股試內(nèi)名師刃輔導(dǎo)右高擾通過(guò)咳率！四、機(jī)械使用費(fèi)的核算

施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。

機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。

2．燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。

3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。

4．折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。

5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開(kāi)關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷(xiāo)費(fèi)和維修費(fèi)。

6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車(chē)等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。

7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車(chē)、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。

9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。

至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的總分類(lèi)核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用9000

貸：庫(kù)存材料1100

低值易耗品150

材料成本差異25

應(yīng)付工資4000

應(yīng)付福利費(fèi)560

銀行存款2165

累計(jì)折舊8000

待攤費(fèi)用3000

機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類(lèi)核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類(lèi)別進(jìn)行。至于那些沒(méi)有專(zhuān)人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。升

自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算（二）

根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類(lèi)賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái)時(shí)，就可通過(guò)下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)÷機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)

對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類(lèi)進(jìn)行。在這種情況下，對(duì)于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝∑（該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）×實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)÷∑（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)×該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)計(jì)劃數(shù)）

現(xiàn)舉例說(shuō)明它的分配計(jì)算方法如下：

（一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)

施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為8元。

（二）求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)

設(shè)例中:

0.5立方米履帶挖土機(jī)

290臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)20元5800元

0.4立方米混凝土攪拌機(jī)

300臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)8元2400元

其他施工機(jī)械11800元

按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)20000元

（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類(lèi)賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì)19000元

（四）計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整

如101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：

9000元×95％＝8550元

對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施工19000

貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)19000

對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。

鞭五、成其他截直接祥資的犯核算擋

釣抄工程兼成本增中的讀“其車(chē)他直芳接貿(mào)示”，受是指鍋在施醒工現(xiàn)毯場(chǎng)直燕接發(fā)鍬生但宮不能郵記入眾“材拳料費(fèi)天”、賞“人某工費(fèi)理”和故“機(jī)謹(jǐn)械使法用費(fèi)通”項(xiàng)匯目的門(mén)其他寧直接焦發(fā)生嫂的費(fèi)滲用，甩主要曾包括薯：

課施工箏過(guò)程吸中耗惑用的揚(yáng)水、泥電、桌風(fēng)、方汽費(fèi)神；

謊前2.園冬、驕雨季客施工句費(fèi)包踢括為頸保證寶工程諷質(zhì)量島，采構(gòu)取保鋸溫、厚防雨冊(cè)措施繭所需遷增加疼的材宴料、珍人工尚和各象項(xiàng)設(shè)松施費(fèi)壩用；罰

叫廁．因場(chǎng)場(chǎng)地法狹小型等原霞因而船發(fā)生也的材松料H物次搬追運(yùn)費(fèi)亞；

何4．消土方搭運(yùn)輸告費(fèi)。戲

胃此外駛，還乏包括柄生產(chǎn)窯工具伐用具島使用農(nóng)費(fèi)、絞檢驗(yàn)劑試驗(yàn)拐費(fèi)、本工程矮定位鞏復(fù)測(cè)匹資、供工程街點(diǎn)交孫費(fèi)、想場(chǎng)地壇清理箱費(fèi)等腿。

艙施工者單位晴在現(xiàn)準(zhǔn)場(chǎng)耗躬用的侍水、畜電、悠風(fēng)、水汽和澡運(yùn)輸盆等勞醫(yī)務(wù)，魂可按知實(shí)際哥結(jié)算附數(shù)記冶入“壽工程板施工垂”賬苦戶的乘借方介和有稀關(guān)工醒程成翼本的盟“其搜他直衡接費(fèi)基”項(xiàng)梁目。騎如用封銀行擇存款跑為某漿項(xiàng)工續(xù)程支內(nèi)付土釣方運(yùn)乘輸費(fèi)繞2醬00乞0元購(gòu)，應(yīng)錦作：塘

邊借：塞工程光施工喊2簽0造00顛

鬧貸：抗銀行屈存款踢2怒0屑00糟

懶對(duì)于級(jí)不能敵直接反記入轟各項(xiàng)周工程乎成本熟的水龜、電餡、風(fēng)閃、汽會(huì)等勞集務(wù)費(fèi)納用，提可在費(fèi)月終貝根據(jù)虧各項(xiàng)垂工程拳的實(shí)糕際耗攤用量鏡，將翅各項(xiàng)癢勞務(wù)甩費(fèi)用豈分配濁于各評(píng)有關(guān)本工程釣成本榆。

紅根據(jù)并水、弊電、擇風(fēng)、拾汽、斤運(yùn)輸制費(fèi)用聽(tīng)分配追表，印就可續(xù)將各動(dòng)項(xiàng)工脹程分倘配的野水、圾電、腐風(fēng)、彎汽和科材料擁二次誕搬運(yùn)跨費(fèi)等負(fù)計(jì)入慎各項(xiàng)洞工程戶成本禾的“梨其他疼直接柴費(fèi)”雙項(xiàng)目切。

瑞對(duì)于卸施工逼現(xiàn)場(chǎng)差發(fā)生駐的各虛項(xiàng)冬巧、雨?duì)€季施勢(shì)工資逼以及音工程舌定位緒復(fù)測(cè)脈費(fèi)、拳工程舒點(diǎn)交智費(fèi)、雄場(chǎng)地機(jī)清理昌兼、半檢驗(yàn)折試驗(yàn)?zāi)I費(fèi)等燥其他距直接旺費(fèi)，巨凡能獅直接損計(jì)入蘿各項(xiàng)見(jiàn)工程云成本吩的，施應(yīng)直脆接計(jì)切入；城不能彎直接聚計(jì)入書(shū)各項(xiàng)睛工程慮成本恨的，援應(yīng)先礙行匯鑼總登兵記，耕然后蠶按照窄一定淺標(biāo)準(zhǔn)通將它俯分配紋計(jì)入姻有關(guān)雖工程帝成本芹。爛

六、施工間接費(fèi)用的核算

工程成本中除了上文所說(shuō)的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。

2．職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。

3．折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。

.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門(mén)使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購(gòu)置，攤銷(xiāo)和修理費(fèi)。

6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門(mén)辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。

7．差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管理部門(mén)使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。

8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。

9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。

路施工今單位長(zhǎng)發(fā)生執(zhí)的間挽接費(fèi)未用，袖在總葵分類(lèi)暑核算武上，己應(yīng)在顆“施盼工間訪接費(fèi)茶用”下賬戶歡進(jìn)行射。發(fā)定生的驢各項(xiàng)鋤施工甲間接立費(fèi)用局，都砌要自臥“庫(kù)蜂存材競(jìng)料”銹、“叫低值痛易耗絨品”戴、“貝材料刪成本定差異棕”、袖“應(yīng)晝付工崖資”礎(chǔ)、“臥應(yīng)付讀福利套費(fèi)”紛、“蔥銀行樂(lè)存款制”、育“現(xiàn)沉金”僵、“墾累計(jì)央折；舉日”襪、“歲待攤磚費(fèi)用猾”等雁賬戶芒的貸欺方轉(zhuǎn)兵入“考施工柿間接嫁費(fèi)用幸”賬輛戶的栽借方繞。

肆借：災(zāi)施工后間接肌費(fèi)用信2填0盼53蘇8

耗貸：共庫(kù)存崗材料鴉1浮90滔0

膊低值扁易耗庸品簽60掠0

啊材料渣成本妥差異歸5港0

假壞應(yīng)付挑工資筑8糧5乒00毒

互應(yīng)付耕福利井費(fèi)尾11孝90勝

判慰劫肝避猛現(xiàn)金譽(yù)2倦98登

穗累計(jì)堂折舊竭4味6未00琴

癢待攤在費(fèi)用惡1網(wǎng)50獄0

陪如施藥工單削位搭且建有清為進(jìn)址行施補(bǔ)工所車(chē)必需盟的生表產(chǎn)和競(jìng)生活恩用的概臨時(shí)滔宿舍蛙、倉(cāng)煙庫(kù)、誕辦公竟室等學(xué)臨時(shí)詳設(shè)施辱，應(yīng)食將其冰搭建掉支出差先記怒入“永遞延茶資產(chǎn)皆”賬辟戶，罪然后朗分月慎攤銷(xiāo)由記入沿“施只工間候接費(fèi)瓶用”口賬戶凈。

則施工秋間接朽費(fèi)用五的明剝細(xì)分芽類(lèi)核矩算，耍應(yīng)按哀施工杜單位離設(shè)置廣“施圍工間計(jì)接費(fèi)轎用明由細(xì)分惱類(lèi)賬儀”，鴿將發(fā)惜生的租施工挖間接差費(fèi)用工按明棗細(xì)項(xiàng)奉目分羨欄登味記。圖

規(guī)每月錘終了隊(duì)，應(yīng)慚對(duì)施家工間胃接費(fèi)燈用進(jìn)翅行分符配。握為了吵便于附將施銜工間源接費(fèi)覆的實(shí)纏際水抖平與邀定額麻比較掛，以揉考核鬧施工鬼間接眼費(fèi)用逮的節(jié)巴約或脆超支繼情況袋，施獸工間指接費(fèi)星用在噴各項(xiàng)興建筑宗安裝塊工程墾之間求的分志配，殖可按瓦照各蒜項(xiàng)工寨程的烈施工參間接須費(fèi)用展定額卡（即歡為直售接費(fèi)央或人隆工費(fèi)附的百豈分比姥，建毫筑工它程一鈴般按繳直接矮費(fèi)的返百分扮比，按水電漲安裝垂工程驗(yàn)、設(shè)剩備安京裝工贈(zèng)程按盡人工脂費(fèi)的努百分盜比）手所計(jì)栗算的抬施工存間接鐵費(fèi)的奉比例粘進(jìn)行嫩分配意。

塑某項(xiàng)似工程放本期筐應(yīng)分朱配的賊施工框間接忽費(fèi)用話＝本亦期實(shí)宣際發(fā)墨生的就施工臭間接江費(fèi)用平×該媽項(xiàng)工淋程本曠期實(shí)稱(chēng)際發(fā)薯生的包直接簡(jiǎn)費(fèi)（咳或人起工費(fèi)柏）×屠該項(xiàng)達(dá)工程擴(kuò)規(guī)定美的施逼工間姜接費(fèi)褲用定乎額÷富∑［戀各項(xiàng)館工程栽本期錄實(shí)際訂發(fā)生乞的直趟接費(fèi)補(bǔ)（或彎人工雄費(fèi)）忍×各便項(xiàng)工歐程規(guī)耍定的估施工有間接包費(fèi)用徹定額棕］

贏在實(shí)商際核蛙算工再作中舍，對(duì)逝于施賓工間唇接費(fèi)構(gòu)用的梨分配菠，往蘋(píng)往先役計(jì)算拘本期遵實(shí)際酒發(fā)生范的施茅工間謝接費(fèi)獅用對(duì)刻接施稻工間憤接費(fèi)培用定秘額計(jì)橡算的止施工衫間接臉費(fèi)用研的百殲分比雖，再塘將各訊項(xiàng)工誠(chéng)程按銳定額沙計(jì)算示的施粱工間徹接費(fèi)素用進(jìn)泊行調(diào)障整，在即將媽上列沫算式體改為炮：

琴諷某項(xiàng)您工程供本期荷應(yīng)分托配的新施工河間接祖費(fèi)用另＝［迅該項(xiàng)悶工程竄本期芬實(shí)際蠢發(fā)生呆的直疏接費(fèi)新（或盜人工美費(fèi)）搏×該減項(xiàng)工屬程本六期該野項(xiàng)工弦程規(guī)留定的啟施工制間接受費(fèi)用煮定額毯］×束本期盟實(shí)際粉實(shí)際領(lǐng)發(fā)生晚的施另工間憑接費(fèi)逐用÷餓∑［腸各項(xiàng)覺(jué)工程協(xié)本期糾實(shí)際鉛發(fā)生勒的直奸接費(fèi)堂（或條人工將費(fèi)）融×各址項(xiàng)工科程規(guī)炎定的泳施工酸間接妹費(fèi)用查定額暴］

移如某總施工絹單位嘆在折19紡98觸年潔7月限份計(jì)輛發(fā)生跡施工巖間接碗費(fèi)用橫2習(xí)0每53塵8元琴，各雖項(xiàng)工偽程在爬7月頃份內(nèi)禽發(fā)生爪的直覽接費(fèi)贏和它考們的朽施工淺間接右費(fèi)用姐定額把如下挪：

時(shí)商品竊房建消筑工總程堆意直接慮費(fèi)裁14世1祝00叛0元拔

藏施工箭間接柜費(fèi)用臭定額智為直咬接費(fèi)轟的6酒%

殿10收2商體品房決建筑馳工程揭奴直碧接費(fèi)扇1鴨26餐0芹00游元

轉(zhuǎn)施工普間接沙費(fèi)用涼定額撲為直航接費(fèi)出的6厭％

節(jié)15恐1出賄租房下建筑吩工程來(lái)立直牙接費(fèi)賞5萬(wàn)9分00潤(rùn)0元允

晶施工厲間接普費(fèi)用證定額較為直紗接費(fèi)巾的6豬％

褲則各料項(xiàng)工朱程在炮7月匪份應(yīng)報(bào)分配示的施制工間宗接費(fèi)答用如剃下：才

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且動(dòng)1疼41勝00足0元芒×6屠%×炕20捆53廉8元浩÷1心41鑼00偉0元邊×6屢%+援12隙60夢(mèng)00蟻元×勻6%擔(dān)+5坑90誼00改元×崗6%各

治面＝稈84顏60咬元×肯20胃53耍8元考/1哲95透60科元

絮＝8川46倒0元客×1弟05午％＝敏88扒83睜元

寶慶10丙2商醫(yī)品房捎建筑然工程畝：

冠旱扯12執(zhí)60粒00器元×堪6%天×2糾05交38黃元÷握19增56蒙0元爛＝7無(wú)56謝0元兄×1返05阻%＝擇79槐38磚元

辭弦1翻51嶼出租亦房建鈔筑工骨程：曲

負(fù)地孤59幸00澇0×監(jiān)6%柱×2耽05邊38奉元÷播19沾56梁0元弊＝3貞54允0元塌×1烈05讀%＝柔37受17漁元

橫對(duì)于常分配齡于各觸項(xiàng)工稅程成惡本的押施工付間接且費(fèi)用額，應(yīng)差自“僚施工乘間接模費(fèi)用個(gè)”賬犁戶的鞏貸方據(jù)轉(zhuǎn)入卷“工皆程施夕工”亂賬戶屯的借痕方，果并記檢入各小項(xiàng)工紐程成還本的私“施棟工間凡接費(fèi)石”項(xiàng)棉目：片

貫借：仆工程揉施汪蒙兇場(chǎng)栽2磨0至53半8

借貸：因施工侄間接他費(fèi)用騙2考0捕53棟8

七、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié)

為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門(mén)在接到施工部門(mén)的開(kāi)工報(bào)告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對(duì)象的說(shuō)明，為各該單位工程或同類(lèi)工程開(kāi)設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類(lèi)賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對(duì)于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方:

借：開(kāi)發(fā)成本XXX

貸：工程施工XXX

根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工程成本核算程序歸納如下：

．根據(jù)開(kāi)工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開(kāi)設(shè)工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬；

2．按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；

3．分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；

4．計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本；

5．根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。

發(fā)包開(kāi)發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。

對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過(guò)工程公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱(chēng)和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開(kāi)、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價(jià)；（6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開(kāi)戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法

開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來(lái)看，歸納起來(lái)，主要有如下三種。

1．按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國(guó)家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

2．分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

3．竣工一次結(jié)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以?xún)?nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開(kāi)工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。

不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專(zhuān)戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。

在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為4個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià)75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的50％時(shí)，就可將超過(guò)發(fā)包工程價(jià)值50％部分的工程價(jià)款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過(guò)隨著生產(chǎn)資料的開(kāi)放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨時(shí)采購(gòu)，今后也就沒(méi)有必要再預(yù)付備料款了。

二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開(kāi)工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款150000

貸；銀行存款150000

9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款35000

貸：銀行存款35000

10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元。月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元（75000元一18000無(wú)一35000元），應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本75000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000

用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000

貸：銀行存款22000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算

一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：

l．工資指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。

2.福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。

．折舊費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。

5．辦公費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。

6．水電費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)耗用的水電費(fèi)。

7．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。

9．利息支出指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。

．其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。

從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類(lèi)核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600

貸：應(yīng)付工資8000

應(yīng)付福利費(fèi)1120

累計(jì)折舊10000

遞延資產(chǎn)3500

銀行存款8480

周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)10500

必須指出，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配

每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論上地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的

配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱(chēng)直接成本

101商品房50000

102商品房120000

151出租房75000

181周轉(zhuǎn)房70000

201大配套設(shè)施——商店80000

301商品性土地125000

合計(jì)520000

根據(jù)上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：

101商品房：50000元×41600元÷520000元

＝50000元×8%＝4000元

102商品房：120000元×8%＝9600元

151出租房：75000元×8％＝6000元

181周轉(zhuǎn)房：70000元×8％＝5600元

201大配套設(shè)施：80000元×8％＝6400元

301商品性土地；125000元×8％＝10000元

根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5－10所示的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表：

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表

2000年5月單位：元

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱(chēng)直接成本分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

101商品房500004000

102商品房1200009600

151出租房750006000

181周轉(zhuǎn)房700005600

201大配套設(shè)施800006400

商品性土地12500010000

合計(jì)52000041600

根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本25200

開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本6400

開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本10000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600

土地開(kāi)發(fā)成本的核算

一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”

賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。

二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

（一）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定

為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象：

1．對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；

2．對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。

三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類(lèi)賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如下；

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出：

301351

商品性土地自用土地

支付征地拆遷費(fèi)78000元72000元

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20000元18000元

分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10000元

合計(jì)133000元108000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借；開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本78000

開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本72000

貸；銀行存款150000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本20000

開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本18000

貸：銀行存款38000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本25000

開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本18000

貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款43000

分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本10000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用10000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。

四、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。

為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地1002000

貸：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本1002000

為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類(lèi)合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，

則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應(yīng)將它自“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車(chē)出540000元共648000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為288000元（240元×1200），在總分類(lèi)核算上應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本648000

貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本648000

如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方。

配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算(一）

一、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類(lèi)配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)矊⑺鼩w入第一類(lèi)中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資，或是政府投資，或國(guó)家撥款給有關(guān)部門(mén)再由有關(guān)部門(mén)出資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；

3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出和第二類(lèi)大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)

的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。

對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷(xiāo)售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（二）

如某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房1000000元

102商品房900000元

151出租房800000元

周轉(zhuǎn)房800000元

201大配套設(shè)施——商店500000元

幼托設(shè)施320000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：

101商品房：1000000元×8％＝80000元

102商品房：900000元×8％＝72000元

152出租房：800000元×8％＝64000元

周轉(zhuǎn)房；800000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500000元×8％＝40000元

按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門(mén)。水塔和幼托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)，幼托與商品房等不同步開(kāi)發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

251252

商店水塔幼托

（元）（元）（元）

支付征地拆遷費(fèi)50000500050000

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款300002000030000

應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050000

應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000

分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35000

分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)55000

預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40000

則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借；開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本105000

貸：銀行存款105000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本80000

貸：銀行存款80000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本765000

貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款765000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店35000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔35000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店55000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用55000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—一商店40000

貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi)40000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明

細(xì)分類(lèi)賬。四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況

和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：

1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)

施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)

成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼：

借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施460000

貸；開(kāi)發(fā)成本－－－配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本460000

配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。

2．按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本

的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的

實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本

或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如

下分錄入賬：

借；開(kāi)發(fā)成本——－房屋開(kāi)發(fā)成本265000

開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本35000

貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本300000

3．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的

公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)

發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320000

貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本320000

如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

一、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類(lèi)；一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類(lèi)地反映企業(yè)各類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。

企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：

1．一般房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開(kāi)發(fā)完成算得實(shí)際開(kāi)發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。

開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐