房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計知識講座

11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計知識講座（一、二）

第一講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：

1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。

企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。

2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。

3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。

4．代建工程的開發(fā)。

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。

企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。

3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

所謂復(fù)雜性包括兩個方面：

(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。

(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。

4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

5．經(jīng)營風(fēng)險大。

開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。</P><P>三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

(一)開發(fā)成本

共有八項(xiàng)：

1．土地使用權(quán)出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原

用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3．前期工程費(fèi)。

前期工程費(fèi)主要包括：

(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4．建安工程費(fèi)。

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。

6．公共配套設(shè)施費(fèi)。

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。

7．不可預(yù)見費(fèi)。

它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計算。

8．開發(fā)期間稅費(fèi)。

開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

(二)開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。

1．管理費(fèi)用。

可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計算。

2．銷售費(fèi)用。

它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：

(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；

(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；

(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。

以上各項(xiàng)合計，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。

3．財務(wù)費(fèi)用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。

(三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總

為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用：

(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；

(2)是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；

(3)是可行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。擇四、質(zhì)房地扔產(chǎn)開憲發(fā)企其業(yè)會艙計核癢算特哪點(diǎn)

鋸由于慕其經(jīng)戴營活踩動的擦特殊裂情況裙和管閣理要嘴求，匹房地別產(chǎn)開輪發(fā)企磁業(yè)與疲施工趴企業(yè)蟻相比唱，會豐計核趁算有川如下遭特殊伶情況壩：

浴1．嫂產(chǎn)成聯(lián)品的澆種類捎多，紋核算夠方法柏不同慚。

嚷2．熊產(chǎn)品撇成本龜?shù)暮藧鬯銖?fù)帥雜。

呆3．誰經(jīng)營插收入岸及其疊相關(guān)暮稅金拋的核湖算不事同。蓄</鞋P>彼<P龜>

扭第二溪講繩房地括產(chǎn)開料發(fā)企聾業(yè)存珠貨的擦核算艷贊房地柿產(chǎn)開辣發(fā)企浴業(yè)存傻貨有瘦以下獻(xiàn)幾大鋒類：

孤1．騾原材波料類翻存貨燭。

腰指用推于開刃發(fā)土聞地、笛房屋兇、建嚇筑物厘等開愉發(fā)產(chǎn)師品的比各種燃材料爆物資潛，如侄鋼材匹、木益材、悄砂石燒、水瓦泥等紗。

完2．盈設(shè)備酬類存香貨。

疼指企游業(yè)購晃人的眨用于殘房地邁產(chǎn)開恰發(fā)經(jīng)匹營的爪各種累設(shè)備收，如益電氣測設(shè)備傳、衛(wèi)盼生設(shè)匹備、屆通風(fēng)坐設(shè)備子等。

遺3．吊在產(chǎn)迷品類喜存貨研。

序指尚騰未完央工的橫各種元土地菠、房眠屋等鑼開發(fā)扇產(chǎn)品計(即睬在建瘡工程爭)。

毀4．討產(chǎn)成伍品類道存貨機(jī)。

施指各率種已渡完成縱開發(fā)恰建設(shè)添全過眠程并戶已驗(yàn)土收合腰格，掛可以剃按合退同規(guī)獄定交味付使欺用或固對外埋銷售君的各季種開優(yōu)發(fā)產(chǎn)素品，揮包括止已開蹤發(fā)完左成的源土地左、房叨屋、孤配套休設(shè)施胡、代苦建工梯程及毛分期揚(yáng)收款勵開發(fā)效產(chǎn)品砌、出采租開拖發(fā)產(chǎn)閉品和伸周轉(zhuǎn)公房等慕。

躬5．朽開發(fā)援用品夏類存?zhèn)蜇洝?/p>

紋指企身業(yè)在積進(jìn)行價房地猴產(chǎn)開繪發(fā)經(jīng)樓營活布動中橫所必土需的場各種愿用品還，包你括低漂值易腎耗品先及其桑他用判品等趣。

午房地懇產(chǎn)開滋發(fā)企摧業(yè)特灑殊存戴貨主亞要是紋設(shè)備讓類存縫貨和平各種木開發(fā)覆產(chǎn)品垃。

掘注意樂：臨鍋時出咳租房侄、周擁轉(zhuǎn)房丙是視飯同存紛貨的尿。

啟一、攝設(shè)備舟采購脹與收忠發(fā)的夫核算

洪在一觀般情景況下檔，供樣應(yīng)部三門負(fù)呼責(zé)編詢制設(shè)羞備供奸應(yīng)計矮劃、旗簽訂軟合同低和檢際查合該同的裁執(zhí)行淺情況燭；設(shè)詞備倉憑庫負(fù)掏責(zé)設(shè)罪備的電收、炸發(fā)、息保管展、清孫查盤蘋點(diǎn)等沖工作羊；會凡計部男門負(fù)枯責(zé)設(shè)爺備價質(zhì)款的墊結(jié)算替、設(shè)獵備成構(gòu)本的飼計算閉、設(shè)兆備收針發(fā)的爐核算晌。

漠設(shè)備激的采倆購、航收發(fā)尤按實(shí)叔際成廢本計鉗價并虹核算輛。為荷了核縣算設(shè)轉(zhuǎn)備的表采購構(gòu)成本密并反哨映和篩考核茫設(shè)備沒采購洲、收困、發(fā)呆、結(jié)遺存情今況，喂要在謎“公物資謹(jǐn)采購填”腫賬戶樹之下攔設(shè)置跟“慢設(shè)備個”蔬明細(xì)瘦賬，燥并專準(zhǔn)設(shè)靈“棵12睜42憐庫存冰設(shè)備選”素賬戶賤。分膚別核君算企岡業(yè)購怒入各甜種設(shè)貓備的蝦實(shí)際慨采購覆成本挖和所結(jié)有庫馬存設(shè)瞧備的桶實(shí)際忽成本閉。

對例1彈某鹿房地蔽產(chǎn)開喉發(fā)企船業(yè)購勾入電癥梯一稈臺，舟買價刃(含弓進(jìn)項(xiàng)四稅)兩8噸00賊0艇00清元，漸運(yùn)雜社費(fèi)2貝00侵00抓元，勸價款悲和運(yùn)清雜費(fèi)毫已用土銀行捎存款呼支付帽。

攏①遺根據(jù)輩購貨遞發(fā)票刷、銀外行結(jié)股算憑蒼證等過作如轎下分本錄：

丑借：裹物資悲采購肝——惡設(shè)備鴿8革20西00彼0

雄貸：之銀行講存款餐8塔20決00溫0

張②巨假設(shè)搏企業(yè)料材料躍設(shè)備姑采購?fù)獗９荠Z費(fèi)的燦計劃冤分配黎率為梳2％族，則她購入濁電梯隱應(yīng)分鈔配的億采購鄰保管盲費(fèi)為意16乎40擱0元核。

燒借：應(yīng)物資廈采購溪——芝設(shè)備央1樹64乘00

動貸：游采購栗保管緒費(fèi)躲16叮40目0

坡③苦電梯控驗(yàn)收嶺入庫果，計紛算電冬梯的沸實(shí)際全成本菌為8師36飯40紹0元質(zhì)。

遲借：談庫存腥設(shè)備悲8獸36象40硬0

謊貸：姐物資貸采購燒——專設(shè)備免8最36吸40物0蠻二、敗開發(fā)太產(chǎn)品短的核垮算

江開發(fā)撫產(chǎn)品肌是指印企業(yè)碑已經(jīng)汽完成賣全部春開發(fā)晴建設(shè)秋過程廳，并鐘已驗(yàn)劣收合復(fù)格，荷符合將國家眨建設(shè)斷標(biāo)準(zhǔn)刑和設(shè)收計要可求，子可以污按照以合同僚規(guī)定初的條刊件移重交訂載購單規(guī)位，蠅或者幕作為夠?qū)ν庾冧N售瑞、出箏租的狂產(chǎn)品稱，包匙括土橋地(燭建設(shè)射場地發(fā))、仇房屋缺、配彼套設(shè)歉施和妥代建虜工程保。已光完工沒開發(fā)鼠產(chǎn)品津?qū)嶋H濕上是牛開發(fā)支建設(shè)括過程患的結(jié)載束和鑒銷售蹦過程丑的開纏始。

濟(jì)為了高正確碰核算目開發(fā)綢產(chǎn)品膏的增之加、債減少友、結(jié)小存情庸況，福開發(fā)火企業(yè)拒應(yīng)設(shè)盾置資脊產(chǎn)類酬“端12鈔85頌開發(fā)卻產(chǎn)品柿”竿賬戶致。本顯賬戶稱借方情登記沙已竣桿工驗(yàn)麻收的夏開發(fā)貧產(chǎn)品首的實(shí)合際成我本，加貸方也登記喘月末買結(jié)轉(zhuǎn)割的已共銷售稈、轉(zhuǎn)婆讓、爸結(jié)算存或出勁租的澇開發(fā)斯產(chǎn)品豬的實(shí)賽際成際本。研月末迫借方校余額業(yè)表示雅尚未惜銷售稠、轉(zhuǎn)鑼讓、顏結(jié)算裁、或至出租霞的各惹種開服發(fā)產(chǎn)霧品的拒實(shí)際懸成本螺。本極賬戶恥應(yīng)按合開發(fā)劑產(chǎn)品概的種扯類，陸如土吩地、園房屋品、配味套設(shè)獲施和親代建限工程折等設(shè)狹置明凝細(xì)賬釘戶，粘并在盟明細(xì)時賬戶妻下，頓按成劈本核晃算對晨象設(shè)畫置賬陵頁。

嚷1．爹開發(fā)秘產(chǎn)品宰增加村的核社算。

傳企業(yè)休的開筑發(fā)產(chǎn)赴品，貍在竣拌工驗(yàn)橡收時瓦，應(yīng)樂按實(shí)雖際成攝本借盞記趴“咽開發(fā)悅產(chǎn)品斯”已賬戶咳，貸照記漫“悶開發(fā)魚成本盜”澡賬戶慨。

段例2恨房我地產(chǎn)閑開發(fā)臥企業(yè)稻根據(jù)麥竣工因驗(yàn)收嚷單，疊本月跳已完弟開發(fā)爆產(chǎn)品族實(shí)際筆成本筐為3送3商05苗萬元飄。其垮中：如土地罩65魄萬元序，房遵屋2哲5督90舍萬元證，代未建工日程5處00型萬元刮，配蜜套設(shè)琴施1綁50渣萬元稀。

鑄借：巾開發(fā)難產(chǎn)品呢——哥土地計6戴50巴00淘0

坦——壺房屋藥2插5甲90狀00酬00

嘩——叉代建遍工程負(fù)5援00丸00遷00

陪——岔配套砌設(shè)施事1辨5喇00呢00西0

汁貸：農(nóng)開發(fā)蘭成本瓦3第30擊50岸00播0

執(zhí)2．貞開發(fā)轟產(chǎn)品鍵減少洲的核遵算。

茅企業(yè)保的開垮發(fā)產(chǎn)襯品會后因?qū)﹄H外轉(zhuǎn)糧讓、容銷售木等原聚因而慌減少盒。對斷于減船少的洽開發(fā)劉產(chǎn)品場，應(yīng)法區(qū)分翁不同搬情況襖及時殖進(jìn)行含會計疤處理梢。

牙企業(yè)棉對外慕轉(zhuǎn)讓律、銷防售開接發(fā)產(chǎn)編品時罪，應(yīng)寶于月鐮份終蠢了時疫按開它發(fā)產(chǎn)羽品的糠實(shí)際蹈成本燒，借澡記佳“院主營澤業(yè)務(wù)樂成本團(tuán)”楚賬戶愛，貸臥記少“減開發(fā)宜產(chǎn)品乳”坡賬戶順。

鎮(zhèn)采用差分期牧收款窮結(jié)算鋸方式紙銷售巾開發(fā)弟產(chǎn)品兔的，達(dá)在將慌開發(fā)輸產(chǎn)品郊移交鎖使用殃單位垮或辦鳴妥分猶期收膊款銷矛售合塔同后螞，按孝分期放收款業(yè)的開景發(fā)產(chǎn)傲品的巡實(shí)際薄成本步，借子記財“槐分期底收款拌開發(fā)捉產(chǎn)品剖”叔賬戶但，貸恥記處“成開發(fā)切產(chǎn)品腦”復(fù)賬戶塊。

家企業(yè)拴將開誤發(fā)的上土地顛和房終屋用座于出安租經(jīng)廉營，弟或?qū)⒕溟_發(fā)勺的房旁屋安尖置拆愈遷居它民周屆轉(zhuǎn)使刷用，趨應(yīng)于直移交令使用丑時，吩按土門地和墊房屋茄的實(shí)眼際成素本，勁借記家“款出租青開發(fā)注產(chǎn)品?！辟惢蛞啊凹徶苻D(zhuǎn)夜房朗”棍等賬核戶，蹤貸記南“挽開發(fā)核產(chǎn)品生——掀土地艘(或早房屋泄)踐”踐賬戶趣。

謹(jǐn)企業(yè)慧將開晌發(fā)的帆營業(yè)墓性配鄭套設(shè)座施，抓用于志本企因業(yè)從輪事第禁三產(chǎn)掉業(yè)經(jīng)犯營用坡房，禮應(yīng)視日同建獄造固坊定資坊產(chǎn)進(jìn)梨行處辰理，長即按悅該配育套設(shè)鄙施的疏實(shí)際慰成本蠟借記殖“藥固定個資產(chǎn)爹”嚷賬戶食，貸倉記月“粗開發(fā)腔產(chǎn)品借——簡配套保設(shè)施臘”躁賬戶皮。周三、協(xié)出租悟開發(fā)您產(chǎn)品

氧出租求開發(fā)號產(chǎn)品攔是指嫩用于臨出租郊經(jīng)營蠅的土筑地和迫房屋勸等開局發(fā)產(chǎn)劫品。燥它們渾的盈貍利是醉以收倦取租娛金的蓋方式總逐步牛實(shí)現(xiàn)綿的。

仿為核俱算企攪業(yè)出回租經(jīng)無營的委土地工、房吉屋等愁使用鍬及攤先銷情鮮況，恥開發(fā)窮企業(yè)拉應(yīng)設(shè)百置秀“慌12電95癥出租絞開發(fā)欄產(chǎn)品姨”沃總分戒類賬嗓戶，蛋并下也設(shè)獅“己出租桂產(chǎn)品盟”舉和等“僑出租濤產(chǎn)品卡攤銷彩”束兩個萬二級帶賬戶寨。其音中：

搖“怨出租防產(chǎn)品定”昏二級劈賬戶壓核算黃出租擁開發(fā)單產(chǎn)品壺的原換始價恢值，肝借方騙登記跪出租估的土貨地及蕩房屋勸的原泄始價辜值，被貸方權(quán)登記蹲改變掉出租初開發(fā)徹產(chǎn)品撐用途件對外炭銷售壩的出邪租開魔發(fā)產(chǎn)魯品的列原始叼價值列。借而方余豎額反捏映實(shí)肅際出幟租的宣土地諒、房銹屋的丑原始趣價值棗。

弱“廟出租拜產(chǎn)品袍攤銷旦”疫二級堵賬戶遞核算判實(shí)際娃出租差的開撓發(fā)產(chǎn)晨品的遼攤銷接價值凳，貸足方登受記按柴月計攻提出論租產(chǎn)既品的涂攤銷礙價值動，借至方登穩(wěn)記改咸變出攏租產(chǎn)性品用說途，弄對外章銷售額出租巴產(chǎn)品隔時沖姐銷的磚出租聞開發(fā)較產(chǎn)品片的已其攤銷漿價值輩。貸三方余辱額反鏟映實(shí)頃際出魯租的鵲土地田、房昆屋等近出租掉開發(fā)紋產(chǎn)品館累計吳攤銷歌價值機(jī)。

蚊對于發(fā)出租偏的土辨地和酸房屋奮，企養(yǎng)業(yè)應(yīng)牙建立房“柿出租獨(dú)產(chǎn)品喘卡片取”著，按獻(xiàn)出租漠產(chǎn)品盾的類序別、塑土地椒(或吵房屋添)的什編號閉、承診租單范位等解進(jìn)行餡明細(xì)趁核算腫，詳度細(xì)記昂錄出勞租產(chǎn)紫品的低地點(diǎn)棟、結(jié)慢構(gòu)、渣層次模、面職積、棵租金愉單價枯等情肥況。

口1．遷出租寶開發(fā)吵產(chǎn)品耀增加巷的核票算。

員企業(yè)晃開發(fā)吃完成裳的用樓于出捎租的宴土地等和房灣屋，止應(yīng)于驅(qū)簽訂雹出租鄙合同隙、協(xié)度議后蹤，按漁土地螺和房勤屋的到實(shí)際羽成本剃，借修記裹“眾出租鉗開發(fā)秤產(chǎn)品謝——永出租殺產(chǎn)品籮”長賬戶脊，貸伸記販“跨開發(fā)池產(chǎn)品津”聽賬戶青。

憂2．貝出租擠開發(fā)江產(chǎn)品笨攤銷川的核玉算。

三出租騙開發(fā)徹產(chǎn)品桐在租爭賃經(jīng)內(nèi)營期生間，蝴由于秘?fù)p耗胃等原枝因，柱其價召值會毀逐漸槽減少嫂。企棄業(yè)應(yīng)墳根據(jù)專出租蛾開發(fā)歉產(chǎn)品絮的原物始價殼值、抬凈殘仿值和廉預(yù)計毒攤銷任年限嚇，計器算其返損耗脆價值售，并促按月最攤銷蝴計入薦主營同業(yè)務(wù)玉成本將。出異租開找發(fā)產(chǎn)里品攤泳銷額碎的計治算公遠(yuǎn)式如脖下：

異出租礎(chǔ)開發(fā)價產(chǎn)品燃年攤脊銷率椒=（侮1-羞凈殘塊值率止）/頂預(yù)計冬攤銷恩年限舌×就10售0%

混出租攔開發(fā)送產(chǎn)品印月攤繡銷率反=出愚租開命發(fā)產(chǎn)與品年彎攤銷您率妻÷門12

挖出租帖開發(fā)罰產(chǎn)品翻月攤什銷額青=應(yīng)顛計提梅攤銷夕的出瞞租開足發(fā)產(chǎn)顧品原哄始價才值抵×煉該出去租開屯發(fā)產(chǎn)模品月結(jié)攤銷每率

攤企業(yè)蘆按月煤計提羽出租趨產(chǎn)品狡攤銷耗時，攤借記鐮“破主營巨業(yè)務(wù)瓜成本絲——花出租昌產(chǎn)品緣”會賬戶槳，貸術(shù)記朋“膨出租哨開發(fā)嬌產(chǎn)品屈——詞出租掙產(chǎn)品架攤銷型”還賬戶籍。

禮3．惕出租挎開發(fā)壓產(chǎn)品陷修理偶的核析算。

任出租娘開發(fā)肢產(chǎn)品呼在租陷賃期秩間發(fā)勉生的懇修理腿支出釀，數(shù)綁額不緒大的趁直接撲計人軌“被主營三業(yè)務(wù)脅成本洪——聰出租李產(chǎn)品帖”挺賬戶慈，若鍬數(shù)額潔較大錢，為市了均輛衡各藏月的午成本惠負(fù)擔(dān)母，可傾先在楊“摟待攤族費(fèi)用股”知賬戶百核算待，再悟分期家攤?cè)硕恪笆幹鳡I巖業(yè)務(wù)博成本峰——戒出租荒產(chǎn)品孤”兆賬戶樹。

憤4．瞞出租享開發(fā)某產(chǎn)品圾減少梁的核仆算。

婆企業(yè)義改變抬出租除產(chǎn)品銹用途么，將鞏其作渾為商劇品對轟外銷刑售，陜應(yīng)于怠銷售翼實(shí)現(xiàn)惠時按興售價隨借記騰“井銀行弱存款捏”旺或孕“車應(yīng)收恒賬款謙”踐賬戶旱，貸遷記辟“寺主營攤業(yè)務(wù)策收入鍛——地商品快房銷粥售襯”朝賬戶映；同岡時，刺按出鎮(zhèn)租產(chǎn)勢品攤響余價僻值借亡記估“帥主營記業(yè)務(wù)遲成本捕”糕賬戶絡(luò)，按熟出租睡產(chǎn)品陳累計多已提劈攤銷哥額借鈔記伍“蛾出租貍開發(fā)懇產(chǎn)品蚊——昏出租鹽產(chǎn)品聽攤銷樓”譯賬戶巴，按要出租土產(chǎn)品楊原始恒價值芽貸記話“紀(jì)出租胞開發(fā)駛產(chǎn)品弟——放出租少產(chǎn)品津”悲賬戶柱。

買例3便某側(cè)房地丟產(chǎn)企當(dāng)業(yè)將趴原租堅賃經(jīng)貴營的鄰房屋置對外污銷售添，雙據(jù)方協(xié)盼議作墊價為客1貴20光00愉00詠元，挎該房替屋賬磚面原足值為柏20坦00挖00闊0元德，賬姑面累蛋計已集提攤憐銷額憂為1禁0子00掌0刺00政元，慈現(xiàn)企舒業(yè)已擋收到霸一張于金額顯為1跟2養(yǎng)00瞎0伯00吩元的裝支票悲并將味房屋巡移交情買主打。

貿(mào)①合收到段房屋格銷售偵款時幻：

磁借：妥銀行罪存款寬1俯2擾00姐00野0

晴貸：陳主營端業(yè)務(wù)那收入盞——宇商品尊房銷贈售寶1瞞20謹(jǐn)0循00腹0

稠②檢房屋癥銷售界當(dāng)月岡末結(jié)鬼轉(zhuǎn)其快銷售銜成本哥時：

拳借：依主營白業(yè)務(wù)脅成本貍——普商品默房銷躲售曾1始00散00則00

而出租聞開發(fā)參產(chǎn)品渣——盯出租嗚產(chǎn)品昆攤銷束1逮00貞00箱00

耍貸：繭出租陡開發(fā)外產(chǎn)品搖——墾出租荒產(chǎn)品資2約00勤00魄00戲四、硬周轉(zhuǎn)瑞房的吃核算

蟲周轉(zhuǎn)毒房是碑指企與業(yè)用筋于安勉置拆矩遷居腹民周界轉(zhuǎn)使偏用，溝產(chǎn)權(quán)丙歸企鑄業(yè)所堵有的要各種告房屋拖。包勿括：

逝(1城)在晨開發(fā)過建設(shè)涂過程薄中已枝明確錦為安止置拆趴遷居弱民周奸轉(zhuǎn)使享用的習(xí)房屋堤；

此(2雀)企場業(yè)開勝發(fā)完袋成的線商品哲房，宿在尚戚未銷洽售之答前用掙于安棍置拆嫌遷居斗民周迫轉(zhuǎn)使有用的向部分柴；

鍋(3倡)搭沈建的嫂用于絞安置側(cè)拆遷盤居民圍周轉(zhuǎn)央使用縣的臨辱時性廣簡易洋房屋痕。

搖為核崇算周康轉(zhuǎn)房慌的實(shí)朋際成貼本，拳企業(yè)爸應(yīng)設(shè)允置鐮“衡12折96妻周轉(zhuǎn)丑房芝”幼總分您類賬住戶，擾并在饅該賬宿戶下艙設(shè)置填“毒在用僵周轉(zhuǎn)糧房纖”北和踩“篩周轉(zhuǎn)菜房攤怨銷比”輝兩個裕二級岡賬戶危。

冊“夜在用質(zhì)周轉(zhuǎn)逆房繞”園二級師賬戶弟核算類在用肚周轉(zhuǎn)僚房實(shí)頂際成化本，引借方棄登記送增加撈的在迷用周票轉(zhuǎn)房淡實(shí)際嫁成本端，貸椅方登榆記減負(fù)少的嫩在用妖周轉(zhuǎn)頁房實(shí)伴際成淹本。借借方藏余額薦反映伐在用葛周轉(zhuǎn)冠房的旋原始侮價值應(yīng)。

抵“曉周轉(zhuǎn)奇房攤煌銷繼”扔二級吹賬戶濾核算動周轉(zhuǎn)饞房的聯(lián)攤銷期價值瀉，貸痛方登峽記按苗月提照取的慢在用對周轉(zhuǎn)不房攤寒銷價撈值，剪借方胳登記承改變聰周轉(zhuǎn)瓣房用埋途，察對外莊銷售必應(yīng)沖張減的廁已提歉攤銷類價值杜。貸殲方余剩額反盤映在凝用周她轉(zhuǎn)房森的累暖計已跪提攤醬銷價合值。

班1．糖周轉(zhuǎn)天房增饑加的瞎核算消。

什企業(yè)裙應(yīng)于貢周轉(zhuǎn)編房竣曾工驗(yàn)株收或蛇投入券使用乏時，草按其排實(shí)際警成本堂，借談記騾“贈周轉(zhuǎn)短房盆——織在用尊周轉(zhuǎn)套房偉”輸賬戶計，貸襯記捆“扯開發(fā)百產(chǎn)品肯”幣、?！跋㈤_發(fā)肌成本程”薄等賬溝戶。

摧對于杯在用著周轉(zhuǎn)展房，資企業(yè)現(xiàn)還應(yīng)夸根據(jù)可其具愧體使牢用情革況，禮建立張“榴周轉(zhuǎn)元房使今用卡盒片共”砌，按么每一協(xié)套周芝轉(zhuǎn)房燈的棟起號(亂或樓非層、敏房間闖號)聞進(jìn)行姿明細(xì)汪核網(wǎng)算，葬詳細(xì)呀記錄腿周轉(zhuǎn)港房的娃坐落傳地點(diǎn)蹤、結(jié)認(rèn)構(gòu)、合層次虧、面羊積、恩安置當(dāng)居民臨姓咬名等去情況卻。

祝2．早周轉(zhuǎn)棟房的僻攤銷慚的核活算。

賠周轉(zhuǎn)會房在災(zāi)周轉(zhuǎn)痛使用黨過程使中要阿發(fā)生右損耗開，其意損耗殊價值恐應(yīng)轉(zhuǎn)棕移到鞠受益員對象逐的成雷本中桐去。姑由于騎周轉(zhuǎn)扇房并裹非以腎盈利榆為目史的，增因而代其每骨期的頓攤銷突額不決能計淡人到具“比主營路業(yè)務(wù)叮成本團(tuán)”藝中，宣只能哪由入膀住的被拆遷發(fā)居民影原所千在地院正在駛開發(fā)伍的工銅程來師負(fù)擔(dān)控。

病周轉(zhuǎn)崖房攤頭銷價班值一域般應(yīng)員按月項(xiàng)計提填，其劃計算塘原理李類同蓋于出達(dá)租開魂發(fā)產(chǎn)蚊品攤再銷額抓的計劣算。稼按計康提的怒月攤坊銷額夾，借感記杠“租開發(fā)哨成本陸”歉或禾“趟開發(fā)售間接杯費(fèi)用理”互等賬輪戶，罰貸記員“豐周轉(zhuǎn)仍房鑼——荷周轉(zhuǎn)綿房攤射銷噴”煌賬戶臉。

柔3．紙周轉(zhuǎn)拜房修疤理的漢核算終。

界由于制周轉(zhuǎn)誼房直隊(duì)接服配務(wù)于筋企業(yè)輛各有究關(guān)的拍開發(fā)駐項(xiàng)目濱，數(shù)思額小匹的修病理費(fèi)概，可瀉直接摔計人候有關(guān)族的開男發(fā)產(chǎn)京品成擾本，嗽數(shù)額腿較大階的修藥理費(fèi)兇，可玩先通新過艦“和待攤臂費(fèi)用陜”懼核算醒，并客分次赴攤銷你計入穴有關(guān)蹈開發(fā)妥產(chǎn)品毒成本叢。企侵業(yè)根浮據(jù)實(shí)御際情嗚況經(jīng)慧常會化改變茫周轉(zhuǎn)歉房用蓬途，獨(dú)將其剃作價羊?qū)ν鈳тN售墻，在奶銷售者前，夢企業(yè)喉往往額對周獵轉(zhuǎn)房寶進(jìn)行精恢復(fù)勇性修尿繕；序所支桂付的殿修繕楚費(fèi)用編，與雖一般串修理董費(fèi)一挨樣，案計入湖有關(guān)大開發(fā)疫產(chǎn)品歲成本緞。

悶4．徐周轉(zhuǎn)仁房銷妨售的說核算彩。

牙企業(yè)架將周薦轉(zhuǎn)房阻改變遼用途校，對豆外銷兇售時己，應(yīng)彈視同杯商品悅房銷畫售處鬧理。掌取得拉銷售業(yè)收入鏡時，后借記巴“秀銀行走存款巾”鳴、宜“駝應(yīng)收這賬款毛”子等賬漁戶，旬貸記龜“攻主營唐業(yè)務(wù)掩收入依——桿商品慢房銷然售粉”雞賬戶岡；結(jié)輝轉(zhuǎn)銷誼售成設(shè)本時建，應(yīng)震按周線轉(zhuǎn)房鼠攤余尿價值和，借拒記壺“斑主營制業(yè)務(wù)鏟成本膏——描商品呆房銷漂售杜”竊賬戶叮，按鋒累計姑已提總攤銷甲價值證，借道記域“艙周轉(zhuǎn)挖房守——淋周轉(zhuǎn)臘房攤躬銷僚”漏賬戶仆，按宴周轉(zhuǎn)供房原狠始價真值，犯貸記娃“鴨周轉(zhuǎn)蛙房訴——竭在用怨周轉(zhuǎn)引房搞”朋賬戶弓。紡第三顫講淺房地任產(chǎn)開啞發(fā)企甚業(yè)產(chǎn)扎品成井本的滔核算要（上熟）段房地削產(chǎn)開捏發(fā)的痕程序媽通常咸分為奇四個豪階段走，即咬投資沙決策營分析驕階段侮、前暗期工底程階垃段、哪建設(shè)禮階段暑和租較售階寶段。邁在以且上四我個階緒段的袖開發(fā)朱經(jīng)營艷過程濫中，詞企業(yè)標(biāo)將發(fā)柏生許澇多費(fèi)債用，掙比如追可行番性研價究費(fèi)閱、前發(fā)期工司程費(fèi)坦、建豬筑安幫裝費(fèi)混、廣蓄告費(fèi)挑、銷香售費(fèi)銜、信留貸資亡金利銹息費(fèi)稠，以燒及企奴業(yè)為榜組織滅和管賀理生羅產(chǎn)經(jīng)它營而柿發(fā)生仍的管洗理費(fèi)拒用等銜。這封些費(fèi)建用中騾，有物些可刑以計蝶入開順發(fā)產(chǎn)慕品成球本中呆，有總些則心不能先計入程開發(fā)圾產(chǎn)品煮成本積?？摄Q以直紹接計狹入到亦開發(fā)煎產(chǎn)品厲成本驕中的篩費(fèi)用臭稱為落開發(fā)悅直接結(jié)費(fèi)用晴；經(jīng)具分配隙后才逼能計翅入到架開發(fā)繳產(chǎn)品赤成本它中的取費(fèi)用撲稱為閣開發(fā)霜間接葵費(fèi)用偏；不陶能計餡入到桶開發(fā)析成夫本中扇的費(fèi)針用稱郊為期舍間費(fèi)霸用。仰一、場開發(fā)像產(chǎn)品期成本良的內(nèi)飾容

摟開發(fā)寄產(chǎn)品貼成本偉是指恥房地涼產(chǎn)開稍發(fā)企辭業(yè)在串產(chǎn)品敗開發(fā)湊過程央中所剛發(fā)生內(nèi)的各柴項(xiàng)費(fèi)般用支少出。植它反欺映了頑房地毫產(chǎn)開渴發(fā)企拴業(yè)在薄項(xiàng)目捆開發(fā)膏過程蠻中所卵耗費(fèi)稠的全艇部物免化勞晝動與宗活勞搞動，每是考券核房鄙地產(chǎn)簽開發(fā)臟工作唉質(zhì)量學(xué)的一綁項(xiàng)綜灘合指括標(biāo)，醋是制該定開邁發(fā)產(chǎn)嶄品銷犁售價分格的撐基礎(chǔ)件。開攔發(fā)產(chǎn)累品成串本按巨其用舌途，忠可分仇為以遠(yuǎn)下四呀類：

劫1．挺土地則開發(fā)鋒成本授。

很土地宋開發(fā)深成本紙是指屑房地糕產(chǎn)開嫩發(fā)企市業(yè)開言發(fā)土澡地(酬即建緊設(shè)用苗地)透所發(fā)貞生的右各項(xiàng)俗費(fèi)用坡。

醒2．目房屋更開發(fā)需成本吃。

大房屋鏟開發(fā)襖成本碎是指捆房地野產(chǎn)開菌發(fā)企宣業(yè)開提發(fā)各化種房判屋(貝包括棄商品棵房、走出租側(cè)房、需周轉(zhuǎn)連房、驕代建胳房等底)所岡發(fā)生碰的各福項(xiàng)費(fèi)纏用支棋出。

橡3．榨配套繳設(shè)施需開發(fā)編成本潮。

舉它是捆指房洪地產(chǎn)送開發(fā)分企業(yè)溜開發(fā)問能有窄償轉(zhuǎn)辟讓的征配套滔設(shè)施耍及不麗能有差償轉(zhuǎn)蠅讓、扎不能誠直接紙計入痰開發(fā)膊產(chǎn)品紅成本咸的公售共配染套設(shè)還施所原發(fā)生提的各謎項(xiàng)費(fèi)物用支監(jiān)出。酸

冤4．盆代建親工程絨開發(fā)紀(jì)成本銳。

狼它是掠指房篩地產(chǎn)企開發(fā)斑企業(yè)們接受母委托起單位討的委順托，桑代為濃開發(fā)抽除土餅地、慎房屋配以外暢其他拜工程務(wù)(如董市政喪工程休)所減發(fā)生籠的各些項(xiàng)費(fèi)降用支嚼出。那二、哄房地年產(chǎn)開拴發(fā)成脖本核支算對拾象

掌開發(fā)驚產(chǎn)品登成本肥核算尼對象和是指投在開骨發(fā)產(chǎn)短品成汽本的剝計算債中，省為了罰歸集逗和分幣配開棍發(fā)費(fèi)你用而湖確定保的費(fèi)班用承郵擔(dān)者拔。企嚴(yán)業(yè)應(yīng)攔根據(jù)界其開抗發(fā)項(xiàng)任目的持特點(diǎn)腰及實(shí)碌際情穩(wěn)況，響按照靈下列榮原則詠，選期擇成擦本核脅算對埋象：

危1．計一般每的開鍋發(fā)項(xiàng)們目，茫以每亦一獨(dú)層立編果制的截概算斤或施紋工圖浩預(yù)算胖所列添單項(xiàng)郵工程奶為成徒本核例算對俗象。

譜2．飾同一憲開發(fā)正地點(diǎn)叢、結(jié)續(xù)構(gòu)類古型相燒同的棚群體熊開發(fā)題項(xiàng)目痛，開損竣工賤時間山相近紗、由科同一艱施工填單位戚施工邀的，仰可以院并為燃一個踩成本箱核算探對象孩。

撞3．還對于阻個別貓規(guī)模等較大僵、工引期較衣長的敗開發(fā)慣項(xiàng)目辰，可凳以結(jié)則合經(jīng)喬濟(jì)責(zé)磚任制縫的需痰要，于按開條發(fā)項(xiàng)畫目的予一定蘿區(qū)域賤和部宜位，具劃分州成本厘核算三對象捉。

嫌成本焦核算蘋對象眼應(yīng)在坑開發(fā)鋪項(xiàng)目男開工魂前確嫂定，闊一經(jīng)絮確定饞就不去能隨露意改辯變，隔更不麥能相稠互混城淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目

開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：

指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。

2．前期工程費(fèi)：

晨指企陵業(yè)在置前期材準(zhǔn)備敢階段雜發(fā)生笨的各漆項(xiàng)費(fèi)葉用，磁包括劑總體渴規(guī)劃黃設(shè)計習(xí)費(fèi)、薪可行拋性研切究費(fèi)賣、政極府代卷收代霜繳的膠各項(xiàng)加費(fèi)用丹、勘愈察設(shè)費(fèi)計費(fèi)徐、各膨項(xiàng)臨卵時工躍程(逃臨時初水、糕臨時雞電、挪臨時嘴路等薦)費(fèi)瞇用、飄七通辜一平攏或三菠通一衛(wèi)平費(fèi)謹(jǐn)用等怨。

工3．花基礎(chǔ)黑設(shè)施陣費(fèi)：

想指建辭造各遠(yuǎn)項(xiàng)基匙礎(chǔ)設(shè)位施發(fā)秒生的網(wǎng)費(fèi)用兼。基取礎(chǔ)設(shè)熄施主略要是醉指與切開發(fā)膠產(chǎn)品匆相關(guān)魯?shù)牡懒?、溉供熱榜設(shè)施臘、供合水設(shè)號施、榴供電孩設(shè)施熔、供扇氣設(shè)蝦施、椒通訊緒設(shè)施徑、照裝明設(shè)何施、壺以及及綠化謹(jǐn)（包鋪括排蘋污、紀(jì)排洪焦、環(huán)把衛(wèi)）狂等，尖這些濁設(shè)施倍發(fā)生待的設(shè)袋備及壁安裝朵費(fèi)都蛛在基扇礎(chǔ)設(shè)解施費(fèi)善項(xiàng)目貼內(nèi)歸斧集。

形4．趁建筑基安裝舉工程靜費(fèi)：

叮指企敏業(yè)以承出包雄方式禁支付柔承建拒單位懇的建已筑安喉裝工慈程費(fèi)看和企帽業(yè)自襪營工炊程發(fā)紀(jì)生的依建筑編安裝峰費(fèi)。

仔5．疏配套淡設(shè)施異費(fèi)：

進(jìn)指為陡開發(fā)呈項(xiàng)目貧服務(wù)是的，吵不能不有償啄轉(zhuǎn)讓雀的各艇項(xiàng)公乞共配哪套設(shè)頌施發(fā)界生的瘡費(fèi)用斧，如芽鍋爐致房、艷水塔獵、公垂共廁川所、赤自行頁車棚扯等。蝶凡能臟有償更轉(zhuǎn)讓冒的公忽共配岸套設(shè)榨施如珠商店奮、郵濱局、納學(xué)校里、醫(yī)棉院、短理發(fā)豆店等淘都不爺能計殿人該晚成本漂項(xiàng)目罪內(nèi)。

詠6．游開發(fā)乘間接抱費(fèi)：躁指企故業(yè)所琴屬的紡開發(fā)宣部門尼或工蓄程指貼揮部眾門為這組織炭和管擱理開路發(fā)項(xiàng)鈴目而逆發(fā)生趣的各嶺項(xiàng)費(fèi)辮用支玩出，臣包括啦工資志、福丹利費(fèi)擇、辦仇公費(fèi)纏、差刑旅費(fèi)占、折倍舊費(fèi)乳、修還理費(fèi)孕、水千電費(fèi)些、勞露動保遙護(hù)費(fèi)榆、周膜轉(zhuǎn)房莖攤銷攻等。項(xiàng)企業(yè)橫的各乞行政墓部門耗為管廈理公且司而木發(fā)生椒的各綁項(xiàng)費(fèi)身用不眠在此櫻列，俱應(yīng)在難“躁管理廁費(fèi)用愛”盯中核暗算。

坡目前尿我國珍房地慶產(chǎn)開邁發(fā)企氏業(yè)經(jīng)驕營規(guī)影模、餓經(jīng)營紋范圍很、經(jīng)愛營方逗式等近各不悼相同采。比投如，京就土踢地開間發(fā)而椒言，擠有些的企業(yè)尺只進(jìn)絡(luò)行建往設(shè)場偽地地栽面的雞清理餓平整戲，將乖原有盈建筑蜻物、嘩障礙宅物拆茄除，芳就算針完成姿土地術(shù)開發(fā)楚；而是有些件企業(yè)債除進(jìn)猴行地膨面的孕清理忙平整戴，還臟要進(jìn)祖行地耀下各踐種管喊線的短鋪設(shè)缸、地喜面道泄路的變建設(shè)振，做貍到七傍通一它平，是才算扣完成蕩土地頑開發(fā)所等。漆所以知，每緣一個寨開發(fā)醋企業(yè)電應(yīng)根晉據(jù)前亂述成礙本項(xiàng)痛目的遵設(shè)置裁原則麻，結(jié)婦合開共發(fā)項(xiàng)著目的陷具體看情況久，有缸選擇禁地設(shè)芒置成雪本項(xiàng)且目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序

(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶

為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：

1．“4301開發(fā)成本”賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。

2．“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。

(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序

開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：

1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。

(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。

(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。

(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。

2．計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。

計算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。

即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。第四講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（中）五、土地開發(fā)的成本核算

土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。

(一)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。

這些費(fèi)用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。

2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。

配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：

(1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進(jìn)行分配。

(2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。

3．開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目內(nèi)。

(二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：

1．為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。

開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

2．開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。

應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。

(1)分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。

就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目內(nèi)。其會計分錄是：

借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi)al

——前期工