圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱課件

圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱2023/7/16圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱目錄Part1項目概況Part2項目定位Part3營銷目標Part4營銷策略圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱Part1項目概況圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱一、四至概況項目位于廣元市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)核心商圈中心地段，北臨市場街、南臨東街、西臨北街，周邊商業(yè)氛圍濃厚，是廣元最繁華的商業(yè)街區(qū)。市場街北街東街蜀門北路圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱二、整體概況項目為總體量15萬平米，總高度150米的地標性城市綜合體。占地面積8892.21㎡容積率13.9建筑高度150米建筑樓層B3-40F總建筑面積149455.30㎡其中地上建筑面積1F-8F商業(yè)50553.80㎡9F-28F住宅16347.60㎡9F-40F辦公、酒店、SOHO公寓56434.50㎡地下建筑面積B1商業(yè)6837.10㎡B2-B3車庫15338.23㎡圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱三、產(chǎn)品概況以商業(yè)為主、住宅為輔，囊括5大產(chǎn)品線的復(fù)合型城市綜合體。產(chǎn)品重點針對投資性需求、少量滿足自用性需求。圖騰·海博春天中心廣場購物中心寫字樓酒店公寓SOHO公寓中央華宅商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱四、工程概況項目建設(shè)周期為22個月（2014年4月1日-2016年2月6日），實行分期交付使用，其中裙樓商業(yè)部分預(yù)計2015年9月15日營業(yè)，塔樓部分預(yù)計2016年2月6日交付使用?？偘竭M場工程正負零裙樓主體完工裙樓開業(yè)塔樓主體完工塔樓交付裙樓交付2014.7.312014.4.12014.10.312015.4.302015.9.152015.6.302016.2.6圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱Part2項目定位圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱一、整體定位圖騰·海博春天中心廣場以精品商業(yè)為核心，集酒店、辦公、SOHO、住宅一體的地標性城市綜合體定位分解購物中心：集時尚百貨、主題餐飲、休閑娛樂一體的體驗型一站式中高端購物中心；酒店公寓：滿足廣元旅游度假、商務(wù)休憩的精裝鉑金系主題酒店；辦公物業(yè)：滿足廣元中、小型企業(yè)及機構(gòu)的精品商務(wù)寫字樓；SOHO公寓：針對廣元成長型小企業(yè)或工作室打造的宜商宜居迷你公寓；中央華宅：建筑繁華之上、獨享都市地標的稀缺性城市中央華宅；圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱二、產(chǎn)品定位圖騰·海博春天中心廣場滿足泛廣元區(qū)域大、中、小型投資或自用需求，一場關(guān)于財富的饕餮盛宴。購物中心寫字樓酒店公寓SOHO公寓中央華宅商業(yè)產(chǎn)權(quán)純投資最高售價明星產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)權(quán)純投資較高售價現(xiàn)金流產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)權(quán)投資兼自用適中售價現(xiàn)金流產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)權(quán)自用兼投資較低售價現(xiàn)金流產(chǎn)品住宅產(chǎn)權(quán)自用型最低售價現(xiàn)金流產(chǎn)品圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱三、客群定位圖騰·海博春天中心廣場以廣元投資客群為核心，以川北地市縣投資客為重點的客戶群體。客群分解核心客群：以廣元主城區(qū)范圍內(nèi)投資及自用型客戶為主，如私營業(yè)主、企業(yè)高管、個體商家等；重要客群：以廣元周邊區(qū)縣及相鄰地市投資型客戶為主，如私營業(yè)主、企業(yè)高管、個體商家、公務(wù)員等；邊緣客群：以省內(nèi)或省外客戶為主，與廣元有一定生意往來或淵源的自用及投資客群；圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱四、形象定位圖騰·海博春天中心廣場代言城市形象·引領(lǐng)商業(yè)未來·掌控財富核心地段價值規(guī)模價值產(chǎn)品價值發(fā)展價值品牌價值運營價值15萬平綜合體150米地標商業(yè)體量巨大城市核心商圈傳統(tǒng)商業(yè)中心商業(yè)價值最高消費水平最強多產(chǎn)品組合多業(yè)態(tài)組合投資自用兼顧城市發(fā)展軸心政府重點工程CBD核心物業(yè)首期物業(yè)實力開發(fā)商品牌商家薈萃統(tǒng)一招商專業(yè)運營管理軟件價值梳理硬件價值梳理圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱Part3營銷目標圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱一、總體目標品牌形象高端化招商運營最優(yōu)化銷售產(chǎn)值最大化政府滿意度最佳化圖騰·海博春天中心廣場圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱二、品牌形象目標實現(xiàn)雙贏，在成就項目價值的同時提升公司品牌力和知名度；利用項目獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢，塑造項目排他性高品質(zhì)形象；打好政府重點形象工程這張牌，樹立項目在市場上的公信力；以項目形象提升企業(yè)形象核心地段塑造唯一性弱化項目逐利性強化民生形象圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱三、招商運營目標與知名招商、運營公司合作，專業(yè)化招商運營，降低風(fēng)險實現(xiàn)商業(yè)長效良性運管；業(yè)態(tài)混搭、品牌互補，實現(xiàn)目的性消費與引導(dǎo)性消費各樓層均衡，達到整體旺場；主力店與次主力店進駐帶動中小商家實現(xiàn)商業(yè)滿租，平衡商業(yè)租金收益率；眾星捧月專業(yè)化招商運營業(yè)態(tài)混搭實現(xiàn)整體旺場以大商帶小商平衡收益率圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱四、銷售產(chǎn)值目標追求現(xiàn)金流，除少量裙樓商業(yè)物業(yè)自持外，實現(xiàn)銷售面積最大化；整合資源、提升附加值、提高項目溢價能力，實現(xiàn)銷售利潤最大化；線上高舉高打、線下渠道多樣，精細化營銷，實現(xiàn)項目快速資金回籠；銷售面積最大化銷售利潤最大化資金回籠最快化圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱五、政企契合目標契合政府期望，提升中央商務(wù)區(qū)商業(yè)檔次和商務(wù)氛圍，達到實至名歸的效果。通過本項目成功運作，為B地塊開發(fā)運營提供良好的市場平臺。通過本項目成功運作，達到政府、企業(yè)、投資者、消費者多贏的格局。打造廣元唯一中央商務(wù)區(qū)為B地塊創(chuàng)造良好平臺實現(xiàn)政企、市場多贏格局圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱Part4營銷策略圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱一、整體物業(yè)盤點圖騰·海博春天中心廣場物業(yè)類型商業(yè)住宅物業(yè)區(qū)位B2-B3裙樓B1-L8塔樓L8-L16塔樓L17-L29塔樓L31-L40塔樓L9-L28產(chǎn)品類型地下車位購物中心寫字樓SOHO公寓酒店公寓中央華宅銷售面積/㎡4164500015210285201418516348預(yù)估單價/萬元10.02.70.70.80.90.5預(yù)估產(chǎn)值/萬元4,160121,50010,64722,81612,7678,174產(chǎn)值占比2%67%6%13%7%5%合計/萬元180,064購物中心SOHO公寓酒店公寓寫字樓中央華宅地下車位＞＞＞＞＞87%13%圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱二、總體營銷節(jié)點2014.07.312014.10.312015.06.302015.09.152016.02.062014.04.01達到正負零裙樓完工裙樓開業(yè)塔樓完工塔樓交付總包方進場工程節(jié)點2015.04.30裙樓交付2014年2015年2016年推廣節(jié)點招商節(jié)點銷售節(jié)點運營節(jié)點形象導(dǎo)入期招商推廣期塔樓產(chǎn)品銷售推廣期SOHO公寓、酒店公寓、寫字樓、住宅產(chǎn)品推廣裙樓銷售推廣期裙樓產(chǎn)品招商、銷售推廣期推廣收尾期主力店、次主力店招商完成招商面積約40%中型品牌店招商完成招商面積80%小型品牌店招商完成招商面積100%招商工作全面收尾完成商業(yè)轉(zhuǎn)入開業(yè)運營階段裙樓蓄客期裙樓強銷期裙樓清盤期塔樓蓄客期塔樓分批次開盤強銷期塔樓清盤期商業(yè)運營籌備期主力店、次主力店簽約期中、小型品牌店簽約期開業(yè)運營管理期圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱三、廣告推廣策略線上高開高打，配合營銷節(jié)點高調(diào)形象占位，作到墻外開花墻內(nèi)香；線下精準推廣，根據(jù)推售節(jié)奏開展各類活動營銷，鎖定目標客群；線上推廣戶外媒體：高速、城市主干道、競品項目戶外廣告落位，高調(diào)形象占位、強勢客群攔截。項目包裝：工地圍墻、營銷中心、項目周邊街道道旗廣告包裝，烘托營銷氛圍。廣電媒體：與廣元主流電臺、電視臺、房地產(chǎn)網(wǎng)站合作，以軟文和硬廣方式炒作項目。報刊媒體：與廣元主流報紙、航機讀物、城市期刊合作，以軟文和硬廣方式炒作項目。線下推廣主題活動：結(jié)合營銷節(jié)點高調(diào)開展主題活動，如項目品鑒會、品牌簽約儀式。開盤活動：結(jié)合項目分批次產(chǎn)品開盤銷售，舉辦盛大開盤銷售儀式，強力引起市場關(guān)注。圈層活動：聯(lián)絡(luò)行業(yè)協(xié)會、實力商會舉辦專項推薦會，精準鎖定目標客群。巡展活動：針對大廣元區(qū)域以及周邊鄰近城市開展高品質(zhì)巡展活動，擴大客群范圍。圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱四、廣告推廣計劃（2014年）2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象推廣期招商推廣期商業(yè)強銷推廣期商業(yè)尾盤推廣期形象推廣期：線上推廣全面鋪滿完成項目形象市場占位；線下高調(diào)舉辦營銷中心亮相暨項目品鑒會。招商推廣期：線上推廣調(diào)整為品牌招商主題，線下高調(diào)舉辦項目招商說明暨主力品牌簽約大會。商業(yè)強銷推廣期：線上推廣調(diào)整為裙樓商業(yè)銷售主題，線下高調(diào)開展商圈層活動、開盤活動。商業(yè)尾盤推廣期：線上推廣調(diào)整為裙樓商業(yè)清盤主題，線下開展巡展活動、圈層活動。圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱五、招商策略嚴格遵循業(yè)態(tài)規(guī)劃，優(yōu)先考慮主力店品牌其次考慮中小品牌；品牌落位同層互補、異層差異，達到各樓層業(yè)態(tài)均衡旺場；主力商家?guī)又行∑放粕碳腋傁噙M駐，實現(xiàn)租金收益平衡；主力店、次主力店招商原則各樓層各業(yè)態(tài)的主力店、次主力店需具備地區(qū)識別性和強勢品牌效應(yīng)，確保商業(yè)旺場。主力店、次主力店各樓層落位合理，預(yù)留部分中小品牌依附性搭位。保證項目商業(yè)開盤前（即工程達到正負零階段）主力店、次主力店品牌簽約完成。中小品牌招商原則招商商務(wù)條款以企業(yè)為中心，篩選品牌效應(yīng)較高、租金給付能力較強的品牌入駐。通過中小品牌平衡主力店和次主力店的租金收益虧空，實現(xiàn)收益平衡。給予中小品牌商家一定的推廣、運營支持，扶持中小品牌良性成長，保證商業(yè)的良好運營。圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱六、品牌招商計劃（2014年）2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月招商籌備工作完成主力店、次主力店商務(wù)洽談主力店、次主力店意向簽約中型品牌商家洽談及意向簽約招商籌備工作完成：業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、商管公司籌建等招商籌備工作完成，招商文本及相關(guān)資料準備完成。主力店、次主力店商務(wù)洽談：配合招商代理公司開展主力店、次主力店篩選、商務(wù)洽談，根據(jù)招商實際情況調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃和平面布局。主力店、次主力店意向簽約：通過主力店、次主力店意向簽約，完成約40%的商業(yè)招商面積，為商業(yè)旺銷提供品牌支持。中型品牌商家意向簽約：待主力店、次主力店完成意向簽約后，全面開展中型品牌商家商務(wù)洽談和意向簽約。圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱七、推售策略結(jié)合蓄客情況小體量多批次推售，制造多頻率開盤熱銷高潮，達到開盤即售罄預(yù)期。先推裙樓物業(yè)，樹立價值標桿實現(xiàn)資金回籠；再推塔樓物業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流最大化。價格低開高走，先推低價物業(yè)再推高價物業(yè)，控制去化速度、確保利潤最大化。分批推售制造旺銷商業(yè)樹立標桿快速資金回籠低開高走利潤最大化圖騰海博春天中心廣場營銷推廣總綱八、項目推售計劃（2014年）2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月中旬-4月中下旬營銷中心裝修期5月初-8月底裙樓商業(yè)認籌期5月1日營銷中心開放9月1日裙樓商業(yè)1批次開盤9月-12月裙樓商業(yè)熱銷期營銷中心裝修期：2月中旬進場裝修至4月中下旬銷售團隊進場，