房地產(chǎn)開發(fā)合同教案課件

?房地產(chǎn)開發(fā)?

——第九章房地產(chǎn)開發(fā)合同第八章房地產(chǎn)開發(fā)合同序號主要內(nèi)容1房地產(chǎn)開發(fā)合同的概念和類型2施工合同的主要內(nèi)容3勘察、設(shè)計合同的主要內(nèi)容4合同計價方式5合同談判的策略參考資料重要網(wǎng)站中國招標(biāo)信息網(wǎng)://cnbidding中國建立工程網(wǎng)://cacem.cn中國工程工程管理網(wǎng)://cpmchina重要期刊?建筑經(jīng)濟(jì)??土木工程學(xué)報〔工程工程管理版〕??國際經(jīng)濟(jì)合作??中國房地產(chǎn)??施工企業(yè)管理??基建優(yōu)化?重要圖書

?合同法?〔第四版〕，[美]ClaudeD.Rohwer,GordonD.Schaber著，湯樹梅注校。北京：中國人民大學(xué)出版社，2003?合同法案例評析?，徐兆宏等主編。上海：漢語大詞典出版社，2003?合同法典案例?，俞里江編著。北京：中國人民大學(xué)出版社，2003?國際工程合同管理?，何伯森編著.北京：首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，2002?建立工程合同管理與案例分析?，梁鑑等.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004?建立工程施工合同糾紛案例評析?，何紅鋒著.北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，20051房地產(chǎn)開發(fā)合同的概念和類型

——概念：房地產(chǎn)開發(fā)合同是指在房地產(chǎn)開發(fā)階段，當(dāng)事人就房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得和房屋建立以及房屋銷售的相關(guān)事宜設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議?！愋停?〕前期工程類合同2〕房屋建立實(shí)施類合同3〕房屋銷售效勞類合同房地產(chǎn)合同的類型土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同房屋買賣合同房屋租賃合同房屋抵押貸款合同物業(yè)管理合同房屋拆遷合同房地產(chǎn)開發(fā)合同法律標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國合同法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法建筑法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城市房屋拆遷管理條理建立工程勘察設(shè)計企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定商品房銷售管理方法城市房屋租賃管理方法城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定適用的法律體系1〕法律。合同法、招標(biāo)投標(biāo)法和建筑法等。2〕行政法規(guī)。?建筑工程平安生產(chǎn)管理條例?、?建立工程質(zhì)量管理條例?、?建立工程勘察設(shè)計管理條例?等。3〕行業(yè)規(guī)章。?建立工程施工許可管理方法?、?工程建立工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理方法?、?建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理方法?、?建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?、?建筑工程施工分包與承包計價管理方法?等。4〕地方法規(guī)和地方部門的規(guī)章。各地的?建筑市場管理方法?、?建立工程招標(biāo)投標(biāo)管理方法?等。作業(yè)：請查閱廈門市與工程合同有關(guān)的地方法規(guī)和地方部門的規(guī)章。合同的主體和客體

——合同的平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！贤P(guān)系與其他民事法律關(guān)系一樣，由主體、內(nèi)容、客體三要素構(gòu)成?！贤黧w：即民事法律關(guān)系的參加者。——合同客體：即民事權(quán)利、民事義務(wù)共同指向的對象?！贤瑑?nèi)容：即民事權(quán)利、民事義務(wù)的具體內(nèi)容。——工程合同的主體：工程發(fā)包人；工程勘察、設(shè)計合同承包人；工程施工合同承包人——工程合同的客體：建立工程工程及其勘察、設(shè)計、施工建立、設(shè)備安裝、裝飾裝修等工作任務(wù)。工程合同的概念?合同法?第二百六十九條規(guī)定：“建立工程合同是承包人進(jìn)展工程建立，發(fā)包人支付價款的合同。〞“建立工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同。〞——概念：工程合同是指承包人進(jìn)展工程的勘察、設(shè)計、施工等，由發(fā)包人支付相應(yīng)價款的合同?！邪耍涸诠こ毯贤胸?fù)責(zé)工程的勘察、設(shè)計、施工任務(wù)的一方當(dāng)事人?！l(fā)包人：在工程合同中委托承包人進(jìn)展工程的勘察、設(shè)計、施工任務(wù)的一方當(dāng)事人。工程合同的特點(diǎn)——特點(diǎn)：諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。

1〕工程合同的標(biāo)的僅限于建立工程2〕工程合同具有較強(qiáng)的國家管理性3〕工程合同為要式合同合同的分類1、單務(wù)合同與雙務(wù)合同2、有償合同與無償合同3、諾成合同與實(shí)踐合同4、要式合同與不要式合同5、有名合同與無名合同6、主合同與從合同7、單一合同與復(fù)合合同8、預(yù)約合同與本約合同9、涉他合同與不涉他合同10、一時性合同與持續(xù)性合同1〕單務(wù)合同與雙務(wù)合同雙務(wù)合同即締約雙方相互負(fù)擔(dān)義務(wù)，雙方的義務(wù)與權(quán)利相互關(guān)聯(lián)、互為因果的合同。如買賣合同、承攬合同等。

單務(wù)合同指僅由當(dāng)事人一方負(fù)擔(dān)義務(wù)，而他方只享有權(quán)利的合同。如贈與、無息借貸、無償保管等合同為典型的單務(wù)合同。

——分類意義：1〕在兩類合同的履行中，當(dāng)事人享有的有關(guān)權(quán)利不同。雙務(wù)合同的當(dāng)事人雙方負(fù)有相對應(yīng)的義務(wù)，彼此間具有相互依賴關(guān)系，因而當(dāng)事人依法享有同時履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)及其他相關(guān)權(quán)利；2〕兩類合同解除后的溯及力不同。在雙務(wù)合同中，因一方當(dāng)事人違約而解除合同的，合同解除具有溯及力的效力，已履行義務(wù)的一方可以要求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施。2〕有償合同與無償合同——分類意義：承擔(dān)責(zé)任輕重不同；合同主體要求不同；當(dāng)事人可否行使撤消權(quán)不同。1〕

限制民事行為能力和無民事行為能力人訂立的純獲益的無償合同，不必經(jīng)法定代表人追認(rèn)即可生效；但限制民事行為能力人訂立的有償合同，一般需要經(jīng)其法定代表人追認(rèn)后才可生效。2〕

兩類合同的債務(wù)人對合同的注意義務(wù)程度和違約責(zé)任的程度也有所不同。3〕在無償合同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同中，如果該合同對轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人造成損害的，該債權(quán)人可以通過法院撤銷該合同；而對有償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同，轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人不得行使撤銷權(quán)，特殊情況例外。3〕諾成合同與實(shí)踐合同諾成合同，是指當(dāng)事人一方的意思表示一旦經(jīng)對方同意即能產(chǎn)生法律效果的合同.

實(shí)踐合同，是指除當(dāng)事人雙方意思表示一致以外尚須交付標(biāo)的物才能成立的合同。——分類意義：諾成合同中交付標(biāo)的物是當(dāng)事人的義務(wù)，假設(shè)違反就產(chǎn)生違約責(zé)任；實(shí)踐合同中交付標(biāo)的物不是當(dāng)事人的義務(wù)，違反它不產(chǎn)生違約責(zé)任，但可構(gòu)成締約過失責(zé)任?！?合同法?第367條規(guī)定“保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。〞4〕要式合同與不要式合同——合同是否為要式合同，取決于法律的規(guī)定或當(dāng)事人的約定?！胶贤罕仨毎凑辗梢?guī)定的特定形式或程序訂立方可成立的合同。〔法定要式、約定要式〕——不要式合同：法律對合同訂立未規(guī)定特定形式的合同。合同除有法律特別規(guī)定者外，均屬于不要式合同?！F(xiàn)代合同法為求流轉(zhuǎn)的迅速和便捷，合同以不要式為原那么，要式的例外?！覈?合同法?第十條規(guī)定“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。〞房地產(chǎn)開發(fā)建立實(shí)施類合同開發(fā)公司（業(yè)主）咨詢合同勘察設(shè)計合同監(jiān)理合同施工合同供應(yīng)合同貸款合同分包合同供應(yīng)合同勞務(wù)合同運(yùn)輸合同供應(yīng)合同勞務(wù)合同運(yùn)輸合同2施工合同土建工程施工合同設(shè)備安裝工程施工合同管線工程施工合同裝飾裝修工程施工合同建立工程施工合同的概念建立工程施工合同也稱為建筑安裝承包合同，是發(fā)包人(建立單位、業(yè)主或總包單位)與承包人(施工單位)之間為完成商定的建立工程工程，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。建筑工程施工合同是建筑工程合同中最重要，也是最復(fù)雜的合同。建立工程施工合同是工程建立質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制的主要依據(jù)。施工合同的當(dāng)事人是發(fā)包人和承包人，雙方是平等的民事主體，雙方簽訂施工合同，必須具備相應(yīng)資質(zhì)條件和履行施工合同的能力。

2施工合同主要條款?合同法?第二百七十五條規(guī)定：“施工合同的內(nèi)容包括工程范圍、建立工期、中間交工工程的開工和竣工時間、工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付時間、材料和設(shè)備供給責(zé)任、撥款和結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款。〞包括：——工期和合同價格——對雙方有約束力的合同文件——標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)——發(fā)包人和承包人的工作——材料和設(shè)備的供給——擔(dān)保和保險——解決合同爭議的方式簽訂施工合同的條件1工程的初步設(shè)計和總概算已經(jīng)批準(zhǔn)2工程以列入年度方案3建立資金和主要建筑材料設(shè)備來源以落實(shí)4有能夠滿足施工需要的設(shè)計文件和有關(guān)技術(shù)資料5開工準(zhǔn)備三通一平6對招標(biāo)工程，中標(biāo)通知書已下達(dá)?建立工程施工合同示范文本?目前適用的示范文本主要為建立部和原國家工商行政管理局于1999年公布的?建立工程施工合同示范文本?〔下稱示范合同〕，該版本是在1991年公布的版本的根底上，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定制定的，同時也參考了國際上最為通行的由國際咨詢工程師聯(lián)合會〔FIDIC〕制定的?土木工程施工合同條件?的內(nèi)容，在合同內(nèi)容與形式上都相當(dāng)完善。我國的各類建立工程施工合同根本都采納了這一示范合同文本。

在形式上，示范合同分為三局部：協(xié)議書、通用條款與專用條款。協(xié)議書是對雙方就建立工程施工合同內(nèi)容達(dá)成合意的書面確認(rèn)，主要包括工程概況、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價款、合同文件的范圍等根本內(nèi)容。通用條款那么是對雙方合同權(quán)利義務(wù)的詳細(xì)規(guī)定，可適用于各種不同的工程工程，具有相對固定性。專用條款那么是合同雙方針對特定工程工程所作特別約定，為當(dāng)事人意思自治留下必要的空間。施工合同雙方的一般權(quán)利和義務(wù)——發(fā)包人工作——承包人工作——工程師的產(chǎn)生和職權(quán)——工程經(jīng)理的產(chǎn)生和職權(quán)施工合同的質(zhì)量控制條款——標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和圖紙——材料設(shè)備供給的質(zhì)量控制——工程驗(yàn)收的質(zhì)量控制——保修施工合同的投資控制條款——施工合同價款及調(diào)整——工程預(yù)付款——工程款〔進(jìn)度款〕支付——確定變更價款——施工中涉及的其它費(fèi)用——竣工結(jié)算——質(zhì)量保修金施工合同的進(jìn)度控制條款——施工準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制——施工階段的進(jìn)度控制——施工驗(yàn)收階段的進(jìn)度控制施工合同的管理——不可抗力、保險和擔(dān)保的管理——工程轉(zhuǎn)包與分包——合同爭議的解決——施工合同的解除——違約責(zé)任——索賠建立工程施工合同(示范文本)簡介1.?建立工程施工合同?文件的組成除專用條款另有約定外，?建立工程施工合同?由以下文件組成：(1)雙方簽署的合同協(xié)議書；(2)中標(biāo)通知書；(3)投標(biāo)書及其附件；(4)本合同專用條款；(5)本合同通用條款；(6)本工程所適用的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)技術(shù)文件。在專用條款中約定:(1)適用的我國國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的名稱；(2)沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)但有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的，那么約定適用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的名稱；(3)沒有國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的，那么約定適用工程所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的名稱；發(fā)包人應(yīng)按專用條款約定的時間向承包人提供一式兩份約定的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；(4)國內(nèi)沒有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)包人按專用條款約定的時間向承包人提出施工技術(shù)要求，承包人按約定的時間和要求提出施工工藝，經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后執(zhí)行；(5)假設(shè)發(fā)包人要求使用國外標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)負(fù)責(zé)提供中文譯本。所發(fā)生的購置和翻譯標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)或制定施工工藝的費(fèi)用，由發(fā)包人承擔(dān);(6)圖紙；(7)工程量清單；(8)工程報價單或預(yù)算書2.詞語定義工程經(jīng)理、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、工程師、工程造價管理部門、工程、合同價款、追加合同價款、費(fèi)用、工期、開工日期、竣工日期、圖紙、施工場地、書面形式、違約責(zé)任、索賠、不可抗力、小時或天。3.?建立工程施工合同(示范文本)?的組成?協(xié)議書??通用條款??專用條款?三局部，并附有3個附件。?協(xié)議書?是?施工合同示范文本?中總綱性文件，主要包括以下10個方面的內(nèi)容:(1)工程概況：工程名稱、工程地點(diǎn)、工程內(nèi)容、群體工程應(yīng)附承包人承攬工程工程一覽表、工程立項批準(zhǔn)文號、資金來源等；(2)工程承包范圍。(3)合同工期：開工日期、竣工日期、合同工期總?cè)諝v天數(shù)(包括法定節(jié)假日)；(4)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；(5)合同價款：分別用大小寫表示；(6)組成合同的文件；(7)本協(xié)議書中有關(guān)詞語含義與通用條款中分別賦予它們的定義一樣；(8)承包人向發(fā)包人承諾按照合同約定進(jìn)展施工、竣工并在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任；(9)發(fā)包人向承包人承諾按照合同約定的期限和方式支付合同價款及其他應(yīng)當(dāng)支付的款項；(10)合同生效：合同訂立時間(年月日)、合同訂立地點(diǎn)、雙方約定生效的時間。?通用條款?有11局部共47個條款、173個子款，根本適用于各類建立工程11局部為：詞語定義及合同文件、雙方一般權(quán)利和義務(wù)、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與檢驗(yàn)、平安施工、合同價款與支付、材料設(shè)備供給、工程變更、竣工驗(yàn)收與結(jié)算、違約索賠和爭議、其他。通用條款的主要內(nèi)容：關(guān)于質(zhì)量控制的條款、關(guān)于投資控制的條款、關(guān)于進(jìn)度控制的條款。?專用條款?考慮到建立工程的內(nèi)容各不一樣，工期、造價也隨之變動，承包人、發(fā)包人各自的能力、施工現(xiàn)場的環(huán)境和條件也各不一樣，?通用條款?不能完全適用于各個具體工程，因此，配之以?專用條款?對其做必要的修改和補(bǔ)充，使?通用條款?和?專用條款?成為雙方統(tǒng)一意愿的表達(dá)。?專用條款?的條款號與?通用條款?相一致，但主要是空格，由當(dāng)事人根據(jù)工程的具體情況予以明確或者對?通用條款?進(jìn)展修改、補(bǔ)充。?附件?附件是對施工合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的進(jìn)一步明確，并且使當(dāng)事人的有關(guān)工作一目了然，便于執(zhí)行和管理。一般有3個附件：承包人承攬工程工程一覽表、發(fā)包人供給材料設(shè)備一覽表、工程質(zhì)量保修書。建立行政主管部門對建立工程施工合同的管理在市場經(jīng)濟(jì)條件下，建立市場主體之間相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系主要是通過合同確立的，因此，在建立領(lǐng)域加強(qiáng)對施工合同的管理具有十分重要的意義。建立工程施工合同的監(jiān)視管理，是指各級工商行政管理部門、建立行政主管部門和金融機(jī)構(gòu)依據(jù)法律和行政法規(guī)、規(guī)章制度，采取法律的、行政的手段，對施工合同關(guān)系進(jìn)展組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及監(jiān)視，保護(hù)施工合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，調(diào)解施工合同糾紛，防止和制裁違法行為，保證施工合同法規(guī)的貫徹實(shí)施。1.工程分包與轉(zhuǎn)包工程分包是指經(jīng)合同約定或發(fā)包人認(rèn)可，從工程承包人承擔(dān)的工程中承包局部工程的行為。承包人按專用條款的約定分包所承包的局部工程，并與分包人簽訂分包合同。非經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何局局部包。工程轉(zhuǎn)包是指不行使承包人的管理職責(zé)，不承擔(dān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，將所承包的工程倒手轉(zhuǎn)給他人的行為。以下行為均屬于轉(zhuǎn)包：(1)承包人將承包的工程全部包給其他施工單位，從中提取回扣者。(2)承包人將工程的主要局部或群體工程(指構(gòu)造技術(shù)要求一樣的)中半數(shù)以上的單位工程包給其他施工單位者。(3)分包單位將承包的工程再次分包給其他施工單位者。2.不可抗力(1)不可抗力的范圍(2)不可抗力事件發(fā)生后雙方的工作(3)不可抗力所造成損失的承擔(dān)3建立工程勘察設(shè)計合同〔1〕建立工程勘察設(shè)計合同概述工程勘察和設(shè)計是工程建立活動必不可少的程序。建立工程在施工之前，必須要查明、分析、評價建立場地的地質(zhì)、地理、環(huán)境特征和巖土工程條件，還要對建立工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)展綜合分析和論證。根據(jù)建立工程的要求所進(jìn)展的上述活動就是工程勘察和設(shè)計。工程勘察設(shè)計活動是一項專業(yè)性極強(qiáng)的活動，必須由具備法定條件的專門機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員來完成。通常，建立工程的業(yè)主與從事工程勘察設(shè)計的專門機(jī)構(gòu)簽訂勘察設(shè)計委托合同進(jìn)展勘察設(shè)計活動。建立工程勘察合同示范文本分為兩種。其中，GF-2000-0203版本適用于巖土工程勘察、水文地質(zhì)(含鑿井)、工程測量和工程物探；GF-2000-0210版本適用于巖土工程設(shè)計、治理和監(jiān)測。根據(jù)勘察任務(wù)的不同，兩種版本的合同示范文本略有區(qū)別，但它們所包含的條款實(shí)質(zhì)上是一樣的。建立工程勘察合同示范文本根本內(nèi)容包括：(1)工程概況(2)發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)(3)勘察人的權(quán)利和義務(wù)(4)開工及提交勘察成果資料的時間(5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付費(fèi)方式(6)違約責(zé)任(7)合同爭議的解決(8)合同的生效與鑒證?建立工程設(shè)計合同?示范文本也分為兩種。其中，GF-2000-0209版本適用于民用建立工程的設(shè)計；GF-2000-0210版本適用于專業(yè)建立工程的設(shè)計。根據(jù)設(shè)計任務(wù)內(nèi)容的不同分為民用與專業(yè)建立工程兩種，其條款表達(dá)的內(nèi)容實(shí)質(zhì)上也是一樣的。建立工程設(shè)計合同示范文本的內(nèi)容包括：(1)合同訂立的目的和依據(jù)(2)設(shè)計工程的內(nèi)容(3)發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)(4)設(shè)計人的權(quán)利和義務(wù)(5)設(shè)計收費(fèi)估算值及設(shè)計費(fèi)支付進(jìn)度(6)違約責(zé)任(7)其他(8)合同爭議的解決(9)合同的生效與鑒證勘察、設(shè)計合同雙方對于合同簽訂和履行的管理工作做得是否好，直接影響到雙方的利益。(1)委托方對勘察設(shè)計合同的管理(2)承包方對勘察設(shè)計合同的管理勘察、設(shè)計合同主要條款——勘察、設(shè)計合同的內(nèi)容：?合同法?第二百七十四條規(guī)定：“勘察、設(shè)計合同的內(nèi)容包括提交有關(guān)根底資料和文件〔包括概預(yù)算〕的期限、質(zhì)量要求、費(fèi)用以及其他協(xié)作條件等條款。〞——勘察、設(shè)計合同條款：提交有關(guān)根底資料和文件的期限勘察或者設(shè)計的質(zhì)量要求勘察或者設(shè)計的費(fèi)用建立工程委托監(jiān)理合同建立工程監(jiān)理，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位受工程工程業(yè)主的委托，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)建立主管部門批準(zhǔn)的工程工程建立文件，建立工程合同和建立工程委托監(jiān)理合同，對工程的建立實(shí)施的專業(yè)化監(jiān)視和管理。狹義的建立監(jiān)理合同僅指委托監(jiān)理合同文本，即示范文本，它由三局部組成：委托監(jiān)理合同、標(biāo)準(zhǔn)條件和專用條件。監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)完成的工作(1)正常的工作(2)附加工作(3)額外工作雙方的義務(wù)(1)委托人的義務(wù)(2)監(jiān)理人的義務(wù)

監(jiān)理酬金的計算和支付(1)正常工作的酬金(2)附加工作的酬金(3)額外工作的酬金(4)酬金的支付違約責(zé)任監(jiān)理合同的生效、有效期、變更與終止4施工合同中合同計價的方式4.1建立工程承包合同分類4.2固定價4.3可調(diào)價4.4本錢加酬金4.1建立工程承包合同分類——固定價、可調(diào)價、本錢加酬金〔23.2〕——總價合同、單價合同、本錢加酬金合同總價合同：——以設(shè)計圖紙和工程說明書為依據(jù)；——風(fēng)險：對承包方具有一定的風(fēng)險?！m用：必須明確工程承包合同標(biāo)的物的詳細(xì)內(nèi)容及其各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。單價合同：——以實(shí)際完成的工程量為依據(jù)?！志植宽椆こ塘吭试S有上下浮動；但分局部項工程的單價不變。——單價合同中涉及的分局部項工程的工程量為估計工程量?！獑蝺r風(fēng)險由承包商負(fù)擔(dān)，工程量變化的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。4.2固定價——固定總價、固定單價——在合同約定的風(fēng)險范圍內(nèi)不可調(diào)整。固定總價合同：——在約定的風(fēng)險范圍內(nèi)價格不再調(diào)整的合同；——風(fēng)險：對承包方具有一定的風(fēng)險，一般報價中風(fēng)險費(fèi)較高?！們r優(yōu)先。固定單價合同：——以實(shí)際完成的工程量為依據(jù)。分局部項工程量允許有上下浮動；但分局部項工程的單價不變?！獑蝺r合同中涉及的分局部項工程的工程量為估計工程量?！獑蝺r風(fēng)險由承包商負(fù)擔(dān)，工程量變化的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)?！獑蝺r優(yōu)先。固定總價合同價格計算：——以設(shè)計圖紙、工程量及標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)。適用條件：——招標(biāo)時的設(shè)計深度已經(jīng)到達(dá)施工圖設(shè)計要求，工程設(shè)計圖紙完整齊全，工程范圍及工程量計算依據(jù)確切?！?guī)模較小，技術(shù)不太復(fù)雜的中小型工程?！贤て谳^短?！こ掏稑?biāo)期相對寬余，承包商有足夠時間研究招標(biāo)文件。——合同條件中雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚，合同條件完備。風(fēng)險承擔(dān)〔承包商〕：——價格風(fēng)險〔報價計算錯誤、漏報工程、物價上漲〕?！ぷ髁匡L(fēng)險〔工作量計算錯誤、工程范圍不確定、設(shè)計深度〕。固定單價合同價格計算：——以工程量清單、工程單價表為根底和依據(jù)。風(fēng)險承擔(dān)：——雙方承擔(dān)風(fēng)險。適用條件：——工期長、技術(shù)復(fù)雜、實(shí)施過程中各種不可預(yù)見因素較多的建立工程?！谑┕D不完整或當(dāng)準(zhǔn)備招標(biāo)